江苏淮安某商业地产项目营销策划报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.摸摸江苏淮安某商业地产项目营销策划报告营销策划报告目录市场调研与项目目竞争力分析析项目市场定位及及概念设计项目建筑规划设设计优化建议议项目商业规划建建议项目商业环境设设计建议项目物业管理策策略建议项目经营管理策策略建议一、市场环境研研究及项目竞竞争力分析目录城市背景及宏观观经济环境研研究整体商业环境研研究针对性商业环境境分析典型商业场所调调研分析在建、在售商铺铺住房调研分分析基地概况项目SWOT分分析一城市背景及及宏观经济环环境分析研究究（一）城市概况况淮安市是一代伟伟人周恩来的的故乡，地处处江苏腹地，位位于江淮平原原北部下游，辖辖清河、清浦浦、楚州、淮淮阴4个区和涟水水县、金湖县县、洪泽县、盱盱眙县4个县；面积积约10072平方公里，人人口505万。市区面面积337平方公里，人人口48万。淮安是我国历史史文化名城，古古称楚州，历历史上是漕运运盐运重镇，我我国南北交通通转运中心、军军事要塞，素素有“南船北马，九九省通衢”的美称，曾曾与扬州、苏苏州、杭州并并称运河沿线线的“四大都市”。淮安人文文荟萃，历史史上先后诞生生了大军事家家韩信、汉赋赋大家枚乘、巾巾帼英雄梁红红玉、《西游游记》作者吴吴承恩、爱国国将领关天培培、《老残游游记》作者刘刘鹗等。淮安市经济基础础相对薄弱，在在整个江苏省省相对排后，属属于欠发达地地区。淮安历历史上曾为我我国重要的交交通枢纽、商商贸中心，但但自近代工业业革命的兴起起和以蒸汽机机为动力的现现代化交通运运输工具的出出现，淮安就就因水运交通通的衰落和陆陆上交通基础础设施的滞后后，失去了昔昔日的交通地地位，成为中中国近代城市市建设史上典典型的衰落城城市。改革开放以来，淮淮安市外围对对外交通条件件逐步改善。如如今淮安公路路、铁路、水水路四通八达达，同三（京京沪）高速、宁宁徐高速、宁宁连高速以及及新沂到长兴兴的铁路均已已在此相会，京京杭运河、苏苏北灌溉总渠渠、淮河及其其入海水道等等纵横交错，形形成了一个以以高等级公路路为主骨架、水水路并举的交交通网络，又又新成为了江江苏南北交通通交汇中心。目前，淮安工业业主导地位逐逐步确立，形形成了以机械械、化工、冶冶金、纺织、烟烟草为支柱的的工业体系，拥拥有淮阴卷烟烟厂、淮钢集集团、韩泰轮轮胎公司、中中石化清江石石化公司、安安邦集团、华华新集团、辉辉煌太阳能公公司、清拖、清清棉集团等一一批重点骨干干企业。由此看出:淮安安市的交通地地位经历了成成为区域中心心,到衰落，如如今又将新的的兴起；因此此其商业的汇汇聚扩散作用用也必将经历历成为中心，到到衰落，到新新的中心兴起起的历程，可可以预言随着着淮安新的区区域交通中心心地位逐步确确定，其在长长江经济带与与陇海经济带带之间承南启启北作用的逐逐渐体现，淮淮安的商业、流流通业必将进进入一个新的的阶段，得到到进一步的发发展。（二）城市主要要经济指标：：1、2001年年全市主要经经济指标：经济指标2000年年2001年增长幅%完成国内生产总总值（亿元）29132913.055第一产业增加值值88946.8第二产业增加值值11613516.388第三产业增加值值8710015.00其中商业贸易：：2000年通过过加大市场开开拓力度，发发展新型流通通方式、增加加信贷消费等等措施，促进进消费品市场场稳中趋活。全全年实现消费费品零售总额额103.001亿元,比去年增长12.2%%.批发零售贸贸易业零售额额71.48亿元,增长16.7%%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%%;其他行业23.0%亿元,下降2.0%..居民生活全市城镇居民人人均可支配收收入6117元,比上年增加7.2%;;人均消费支出::4352元,比上年增加11.0%%;在岗职工平均工工资:7978元,比去年增长12.8%%;农民人均纯收入入:3302元,比上年增加5.7%;;人均生活消费支支出2104元,比上年增长3.7%;;2、2001年年7月份各项社社会经济指标标运行情况：：全社会固定资产产投资完成额额10，2639万元，累计计完成68，2847万元，增长15.7%，其中：基本建设投资：：2，4521万元，累计13，8553万元，增长-122.7%；更新改造投资：：1，5162万元，累计10，5360万元，增长311.6%；房地产投资：55570万元，累计4，5698万元，增长31..3%；工业增加值：55，1352万元，累计38，8156万元，增长15.8%；社会消费品零售售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计计增长10.6%；其中个体：2，9103万元，累计19，7142万元；总计中批发零售售贸易业：6，1556万元，累计44，7369万元，增长13.5%；房地产投资：55570万元，累计4，5698万元，增长31..3%；房屋建设施工面面积：6.82万平方米，累累计109.113万平方米，累累计增长30.6%；其中住宅：6..31万平方米，累累计89.42万平方米，累累计增长27.0%；商品房销售面积积：3.29万平方米，累累计21.95万平方米，增增长58.6%；其中住宅：3..25万平方米，累累计20.23万平方米，增增长58.4%；商品房销售额：：2668万元，累计23416万元，增长67.4%；其中住宅26330万元，累计19952万元，增长58.2%；经济的稳定持续续发展是批发发零售商业发发展的基础，居居民收入的稳稳步提高是批批发零售商业业发展的动力力，由上面的的数据和资料料我们可以看看出：淮安市市目前的商业业市场不仅在在总量上还会会有较大的发发展，而且还还会随着人民民生活的提高高，物质与文文化生活要求求的提高，在在市场商品供供应品种与质质量上和购物物环境的软、硬硬件条件都有有较大的提高高，这必将对对商品零售业业的经营理念念、经营业态态提出更高的的要求,同时也带来来更大的机遇遇。（三）城市规划划与目标根据“三淮一体体”的规划目标标：到2020年，“三淮”城镇人口将将达到115万，建成区区面积120平方公里。“三淮”将建设成为为“江苏新兴的的交通枢纽和和工业城市、淮淮河下游的商商贸中心”。1、三淮主主中心区实施“城区东扩扩，中心东移移”战略，形成成由水渡口广广场--健康东路---淮海北路---（淮海广场场）----河北东路-----和平路组成成及其周围4平方公里的的金三角中心心区，成为“三淮”新的具有现现代气息的行行政、金融、信信息、商贸、休休闲娱乐中心心。本案摸摸**在在位置上靠近近以淮海路为为主线，淮海海广场为中心心的核心商业业圈，位于主主要商业街之之一的东大街街上,因此本案从从商品零售角角度来说都具具有相当的先先天地段位置置优势。2、六大功能分分区淮安分区：总面面积30平方公里，是是以淮安市区区为依托的历历史文化名城城、旅游度假假区，主要发发展旅游业以以及配套的餐餐饮、旅馆、休休闲娱乐等服服务业。城南分区：总面面积271.8平方公里,规划建成区15平方公里,是淮阴外向向型农业开发发区，主要发展展高新技术绿绿色农业产业业.青浦分区:总面面积15平方公里,是老城游购购区和冶金、化化工、烟草、纺纺织等工业区区。本案在本本区域内。城东分区：总面面积15平方公里，是是淮阴经济开开发区，以高高新技术产业业为主，生活活居住、公共共设施相配套套的综合性新新区。清河分区：总面面积20平方公里，是是以清河区为为依托的政治治、金融、信信息、科教、商商贸中心。王营分区：总面面积20平方公里，是是以淮阴县城城为依托的市市域居住、仓仓储、货运中中心。清浦老城区改造造规划，2002年，将在慈慈云寺、文庙庙附近兴办庙庙市合一的文文庙文化市场场，培育美食食、娱乐、文文化经营特色色，使之成为为名副其实的的淮安“夫子庙”，同时迅速速完成东大街街的街景规划划，按照苏州州观前街、南南京湖南路的的标准，把东东大街建设成成为集购物、休休闲为一体的的商业步行街街头，与建好好的文庙文化化市场连成一一片。从城市的未来规规划我们可以以看出本案摸摸摸**的地位与与位置优势在在将来城市的的功能布局中中会得到一定定的巩固与发发展，但是我我们必须看到到这种巩固与与发展的相对对性。二、淮安市区商商业市场整体体情况研究（一）总体概概况位置上、交通上上以及对苏北北辐射面的优优势与发展，有有力地促进了了商贸流通的的日趋活跃。目目前全市拥有有.全市共有商商品交易市场场418个,其中各类规规模商品市场场200多个，年成成交额近110亿元，其中中成交额超亿亿元的市场20多个。（二）市场格格局目前,,整个淮安市市市区(主要指淮阴阴区、清河区区、清浦区）的的市场由北向向南可以划分分为如下几个个部分：淮阴区部分：淮淮海北路北京京路以北，以以苏北市场为为中心，包括括小营广场、汽汽车北站等；；淮海北路部分：：废黄河以南南，以汽配商商城为中心；；长途汽车站周边边部分：以汇汇通市场为中中心，包括布布匹市场、五五金市场、食食品城等；淮海广场部分：：主要以商场场、商厦为主主，包括新亚亚商城、清江江商场、新亚亚家电城、通通讯市场、家家私市场等；；东西两大街部分分：以服装、鞋鞋类、各种小小百货为主；；郊区开发区部分分：包括建材材装饰城、南南方批发市场场等；总的来说：整个个淮安市市场场分布布局上上相对比较集集中，基本上上是以主街道道淮海南北路路为轴发展分分布，形成了了一定市场的的专业性和规规模性，批发发与零售同步步发展。在经经营商品品种种与经营者的的来源上均由由较强的外来来色彩，近几几年以来由于于社会和经济济观念的进一一步发展，本本地从业人员员有一定的发发展和提高。（二）商业金融融业规划与目目标根据1995----20110年淮阴城市市总体规划，在在城区内形成成一个主中心心、八个片区区级及若干居居住区级中心心和八条商业业街道组成商商业服务体系系。以淮海南南北路为主轴轴分布，主中中心为淮海广广场至淮萃广广场地段，八八个片区级中中心为：水渡渡口广场、火火车站广场地地区、城南路路与淮海南路路交叉口临近近街区、解放放路与淮海南南路交叉口临临近街区、东东西大街地区区、西园广场场、北京西路路与淮海北路路交叉口临近近街区、小营营广场。八条条商业街道为为厦门路、淮淮海东路、健健康东路、北北京东路、盐盐河北路、淮淮海南北路、人人民南路、东东西大街。本案为区级中心心区，会具有有稳定而突出出的商业地位位。三、针对性商业业环境分析1、商圈划分·核心商业圈以淮海路为为主线，汇通通市场、淮海海广场为中心心。本案处在在核心商圈边边缘。·次级商业圈围合淮海南南北路的北京京路、承德路路、解放路组组成·外围商业圈苏北市场、南南方批发城、淮淮扬装饰城等等组成主要商业街：：淮海南北路路（新世纪广广场-解放路）、昌昌盛路、东、西大街、健健康路、淮海海东、西路2、商业形态分分析主要商业形态代表示例主要分布区域评价传统杂货铺广泛分布在商业业区内商品陈列杂乱档档次低购物中心新亚商城清清江商场淮海广场市民购物休闲、流流行时尚中心心，商品质量量信任度高，硬硬件设施佳，购购物环境好专营店报喜鸟DOOBON，婚纱影楼大光明眼镜镜淮海北路装修好，面积大大，服务意识识好，能跟上上时代潮流超市时代超市苏果超市，华华联超市一剪梅超市市淮海路人民路路清河路数量不够多，缺少24H便利店，发发展较规范，货货品略不足市场类汇通市场五五金、布匹、电电子、食品、装装饰材料、汽汽配、农贸市市场主要沿淮海南北北路分布较集中市场种类齐全，但但大都停留在在初级经营水水平，市场环环境、管理水水平落后特色专营商业街街女装街、美食街街昌盛路丰登路、人人民南路环境差、档次低低、规模小纵述·淮安市商商业物业从数数量看，经营营业态种类齐齐全，数量较较多，但都停停留在低价经经营管理水平平，缺少良好经经营、购物环环境，商业形形象有待提升升，管理水平平有待提高。作作为一种城市市商业文化的的专门商业步步行街商业形形态还没有形形成。3、主要商区及及专业市场分分布在淮安市市最主要商业业街淮海路从从北而南分布布了20多家专业市市场，自北而而南排列：苏北市场-淮阴阴汽配城-南方电脑城-淮海市场-汇通市场、淮淮萃市场-纺织、五金金、食品市场场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商商城-电信商城、金金三角电讯城城-淮阴装饰材材料市场-五星家具城城、龙风家具具城、淮阴家家具城-城中城商业业街-淮阴电子市市场-东、西大街街步行商业区区-清江市场和和东郊南方批批发市场。淮海北路：最最繁华商业街街，主要分布布中、高档服服装、鞋类专专卖店，宾馆馆酒店、金融融机构、婚纱纱影楼、娱乐乐休闲中心镶镶嵌其中，沿沿路分布10多家专业市市场，淮海广广场有本市最最大购物中心心。东、西大大街：主要经经营服装鞋类类及少数小百百货昌盛路：：女装一条街街（200米）;丰登路：精品服服装街健康西路：电脑脑、办公用品品较集中（200米）总结：：淮安市场格格局已经成形形，主要商区区和市场各具具特色，对周周边区域乃至至整个淮安产产生影响力和和辐射力，在在消费者、经经营者和投资资者心中形成成一定的心理理积淀。4．商铺权属属形态分析本市市商铺在权属属上分为业主主自有经营和和出租给他人人两种形式。开开发商投资建建设商铺分为为两种情况：：大型综合市市场出租与出出售并举，临临街商铺以出出售为主，位位置不同，租租售水平相差差较大。5、商家来源分分析根根据实地采访访调查收集资资料来看，淮淮安市的商家家来源较散，大大体可归纳以以下几个主要要群体：a.淮安市商家家来源细分分：淮安市区区、郊区市民民，企事业单单位b.淮安市周边边县市商家群体细分分：主要为盐盐城、南通、南南京、扬州、常常州、泰州、连连云港等特点：距淮安愈近近者，经营规规模较少，多多在专业市场场经营，而南京等宁宁沪沿线商家家通常喜欢入入住核心商业业圈且经营规规模大c.外省市商家家群体细分分：主要是浙浙江温州、义义乌、台州、海海宁一带的私私营业主，对对淮安市的市市场形成和发发展起着了重重要作用，也也有山东、福福建等地商家家。对于批零零销售的各类类市场情有独独钟，另外对对专业商业街街较感兴趣，多多数人一要求求中小面积。6、淮安市消费费者分析我们将将消费者按区区域划分为市市区消费者和和郊区、郊县县消费者及周周边地区消费费者，从调查查资料来看：：（1）市区消费费者的主要消消费行为·日常生活用品品的消费，目目前在超市消消费越来越成成为主流时尚尚·大件耐用消费费品首选新亚亚商城、清江江商场·服饰消费主要要在购物中心心及淮海路、东东西大街、昌昌盛路专营店店·购买小百货及及各类材料和和卫洁商品时时会去汇通市市场和各类专专业市场·消费对象以中中低档为主，国国内品牌普遍遍接受，国际际品牌消费量量不大，多为为冒牌品（2）郊区、郊郊县消费者·这类消费者购购物针对性较较强，购买昂昂贵商品主要要在大型商场场，购买生产产资料在各类类专业市场，购购买日常生活活品和服饰等等，汇通市场场有较强的吸吸引力。·消费季节性相相对明显，节节假日通常是是他们的采购购高峰·消费对象以低低档为主（3）市郊、县县和周边地区区批发商·根据经营品种种定期到各专专业市场进货货·一般消费量较较大，是汇通通市场及其他他市场发展的的主要支撑力力量7、主要商家经经营者分析通过对各个市场场经营户的调调查与访问，目目前经营户存存在如下特征征特点：在小商铺零售商商品经营中，本本地经营者占占有相当大的的比重，在批批发市场中，尤尤其是早期的的市场如汇通通市场等，外外地经营者、外外地商品、外外地品牌具有有相当大的比比重，而且这这些经营户普普遍属于市场场的早期收益益者，具有一一定的经营年年数；对于经商较早的的一批经营户户，经营额较较大，某些行行业可以达到到数百万，乃乃至千万不等等；但由于后后来者的不断断加入，利润润率方面已有有很大的下降降，大多维持持现状，对未未来持一定的的观望态度。有有进一步调整整的需求与愿愿望。希望再再提升。商铺投资的概念念在大部分经经营户的心目目中已有一定定的印象和理理解，许多经经营户有商铺铺的转让费用用的经历，或或者支付给别别人，或者自自己收取；但但是经营户普普遍意义上对对投资概念不不强，存在着着一种投机观观念，希望在在一次性转让让商铺中换取取投资回报，对对产权没有明明确的概念。目目前在许多市市场铺位的转转让金的费用用成本很高，为为年租金的几几倍，由此可可以看出经营营户对好的商商铺位置的需需求；4、对商厦、市市场的整体印印象与服务水水平比较看重重，而对小商商铺的软硬件件缺乏较为不不满，如果进进一步提高经经营环境和管管理水平，为为客户提供更更多的方便与与满意，就能能吸引更多的的目标客户，使使生意更好做做；四、典型商铺铺租售价格情情况1、苏北市市场位置：盐河与淮淮海北路交界界东北角规模：经营户4460户左右概况：棚户与店店面建筑相结结合，典型的的初级市场格格局，共分7个区；经营项目：包括括小百货、服服装、副食酒酒类、五金水水暖器材、鞋鞋帽、文化用用品等。租售情况：由于于目前进行市市场改造，市市场经营使用用率在60%左右，除经经营副食、酒酒类的一区、五五区外，其余余各区使用率率在50%。租售价格（抽样样调查）：地点面积（平米）月租金年租金/平米场内门市房11．8210210临街店铺30--401200-15500450-4800临街店面30--40总价15-199万4500-50000元/平方米2、淮海北路路汽配城位置：淮海北路路黄河路附近近规模：4层永久久建筑物，6000平方米租售价格（抽样样调查）：位置面积（平米）月租金/平方年租金/平米一楼38元456二楼22元264场外门面房28元336附近农科所临街街门面：两层75+7554000元2673、淮海广广场附近商圈圈：AA、家具市场场市场名称规模月租金/平方年租金/平方备注龙凤家具城淮安最大45元/38元元540元/4556元共两层经营好五星家具城8000平方43元/30元元516元/3660元共两层经营一般般淮阴家具城4000平方30元360元一层经营差4、淮阴电子市市场位置：水门桥南南边规模面积：经营营面积15000平方，经营营户230户。98年10月开业，本本市最大的电电子市场租售价格：位置月租金/平方年租金/平米备注一楼30-45元36030平方起租二楼25-35元300注：一次性统交交一年租金，可可免交一个月月租金。另外外需付100元/平方的保证证金。5、金三角电讯讯城：地段位置面积平米月租金年租金/平米淮海西路场内1.2米柜台500-60001400平方//60户门市房10150018006、建材装饰城城位置：淮海西路路与清河路以以东规模：90000多平方，其其中淮汽公司司开发4000的平方，99年8月开业，100多经营户，年年成交额8千多万。主营：五金、木木材、陶瓷、铝铝材、水暖等等；概况：整个市场场品种齐全，人人流量大，本本市居民装修修一般都来此此购买，零售售较多；租金价格（抽样样调查）：地点经营品种面积平米年租金年租金/平米其他过道门市房厨房材料37．515600416元现代陶瓷6026400440元转让费6万元门市房租金采取取拍租方式，租租金水平80-40元/平方月，淮淮汽市场年租租金收入200万元。7、汇通市场群群汇通市场是目前前苏北地区最最大的批发市市场。毗邻淮淮安市长途汽汽车总站，在在整个淮安市市具有较强的的影响力和辐辐射力。交易易面积达6.5万平方米，年年交易额15亿元。目前前，已形成了了一个以汇通通市场为龙头头，以布匹市市场、家电市市场、五金市市场为主体的的汇通市场群群。租金水平列列表（抽样）市场名称地段面积平方租金/年租金/平方转让金销售汇通市场沿大治路门市房房156万400010万80万汇通市场八区内门市房104万400060万布匹市场沿大治路门市房房302万666五金市场中瑞花园17-40临街8000--9000内3500-445008、淮海广场商商圈内主要街街道店面租金金水平（单位位：元）地点经营品种面积（平米）年租金年租金/平米其他淮海东路新亚商商城北侧百盛服饰5061200淮安人淮海北路，近淮淮海广场袜子2541600淮安人淮海北路，近淮淮海广场DEBON服饰饰6091500淮安人淮海北路，近淮淮海广场PLAYBOYY专卖店70101439淮海北路，近水水门桥太平鸟西服12011917扬州人淮海西路店面房房江西陶器35857健康西路近淮海海北路SHARP专营营店703．65109、东、西大大街商业街东西大街为老商商业街，商铺铺林立，西大大街共有商铺铺约180家，经营品品种较多，商商街配套较齐齐全，东大街街约有在营商商铺90家，主要经经营服饰、鞋鞋、床上用品品等，本案所所在地段因项项目在建，主主要为经营服服装的临时摊摊位，抽样调调查数据如下下：地点经营品种面积/平米年租金万年租金/平米其他乐园小区11##楼西20米服装252．8万1120转让费70000元乐园小区11##楼西30米服装253万909年毛利约8万乐园小区1、22、3、4#楼共有商铺129家，关门或或未营业26家东大街国贸家私城一楼楼临街家具18012667温州人东大街化妆品202．4万1200申浩百货服装109600960承包租赁庆华二期商铺服装281．8万642庆华二期一商铺铺售价9300元/平方，房价980—1350元/平方米东大街鞋202．61300温州人东西大街点评从商品档次看：：普遍档次低低，西大街档档次比东大街街高；从消费者层次看看：工薪阶层层，一般市民民；从经营品种看：：最多的就是是服装与鞋类类，店铺多，东东大街的经营营品种范围较较窄；从租金水平看：：每平方米年年租金基本上上在600—1300元之间，为为淮安市中等等水平，东大大街租金水平平由临淮海南南路向东递减减；从经营状态看：：目前经营状状况一般，普普遍感到生意意难作，有经经营上的压力力，因此从这这个角度讲，商商铺的升值潜潜力可能会因因供量的增加加而冲谈，价价格提升已经经陷入困境，缺缺乏商业业绩绩的持续增长长支撑。（四）结论从以上的调查数数据我们基本本看出：1、目前淮安市市区的商铺租租金价格可以以分为以下三三个范围档次次：每平方每年10000元左右及以以上，主要是是主商业街道道的沿街店面面每平方每年5000元左右者，主主要是中心商商业区里专业业市场内及地地段位置相对对还可以的沿沿街店面；每平方每年3000元左右者，主主要是一般市市场一楼及较较中心地段商商场2楼及以上；；如果以此作为目目前淮阴投资资商铺租金的的年收益，以以10年作为可以以接受的投资资回收期，不不考虑资金的的时间价值静静态计算其理理论价格水平平，则目前淮淮安商铺售价价可以分为如如下几个档次次：10000----150000元/平方米；5000元-----60000元左右/平方3000元左右右/平方2、在租金上，沿沿街店面与非非沿街店面，主主要商街与一一般住宅商街街，一楼店面面与二楼、三三楼商铺均有有较大的租金金差别。特别别说明：从上上面的价格上上我们可以看看出租金的范范围从低到高高有数倍的差差距。而目前前在建在售的的店铺出售价价格从位置地地段的角度来来说商铺售价价没有相应租租金的差别大大，价格与租租金对应关系系还不是那么么准确，大的的差别主要体体现在店面的的层次上。3、经营品种种与经营范围围的不同，使使经营额和利利润率大不相相同，在很大大程度上决定定了对位置需需求的不同，以以及对租金的的承受水平也也不一样。其其中服装类、以以及各类品牌牌产品对位置置要求较高。4、目前从淮淮安市开发市市场、开发商商铺的角度来来看，作为专专业市场基本本上以招商、招招租的形式为为主，但其中中伴有使用权权的优先转让让问题，这使使得商铺在不不具备产权的的前提下具有有了一定的炒炒做行为，使使租商铺本身身具有了一定定的投资色彩彩，而不是直直接的投资概概念与行为；；而作为沿街街商铺，尤其其是小区的商商铺基本以出出售为主，较较高。5、目前淮淮安市的专业业批发市场基基本上处于一一种简单的商商品汇聚集中中状态，对于于相关的同类类商品兼收并并蓄，经营者者以及经营的的商品良莠不不齐，其中上上档次、上水水平的市场并并不多。市场场建筑与配套套也较简单，不不乏临时性的的建筑和棚户户型市场，大大规模的永久久型批发性质质的市场或商商城缺乏。五、目前在售、在在建商铺情况况（一）整体体概况根据淮安市房地地产交易中心心提供的有关关资料：2000年，总交易易次数为3749起，总量为32.66万平方米.总金额为3,08220万元,其中商品房1844起,总量为19.92万平方米,总金额为2,32000万元.今年比去年年有较大幅度度的提高,上半年已完完成交易次数数2700多起,交易量约为32万平方米,金额2.6个亿.从市场与商铺来来看，目前在在建在售的市市场与商铺总总体数量较多多，主要是一一些原有街区区的改造以及及住宅小区的的沿街店面；；销售情况相对还还可以，但后后期普遍有一一定难度；从价格上看临街街店铺基本上上以6000--7000元/平方米为价价格集中区，位位置是决定因因素，同时一一层、二层的的差距也相当当的大，二楼楼以上基本上上只是比相应应的住宅高出出一些而已；；从面积上看看以40平方左右为为集中区，面面宽在3---5米之间。主主力总价在25----35万左右；销售价格弹性很很大，某些个个案甚至会优优惠10%，甚至更多多，这表明他他们对于商铺铺的价格普遍遍缺乏正确的的认识与理解解，价格制订订准确性不够够。从销售的形式看看，目前淮安安市的市场与与商铺销售比比较简单，基基本上没有什什么投资分析析，也没有什什么主题性，对对于市场与商商铺的未来没没有清楚明确确的概念和界界定；（二）典型个案案情况汇通商城位置汇通市市场原一区临临大治东路规模总建筑筑面积44620平方，其中中商业面积23000平方。规划地下为为大型车库及及部分经营，地地上1层、2层为商场，3-6楼为住宅及及办公楼。是是综合性批发发零售市场。商商城配套设施施先进，空调调、自动扶梯梯、货梯、通通讯、保安、保保洁齐全。售价单位商商铺在14平方左右主力总价在8-12万位置临街商铺室内商铺临大治路一层1.1-1.22万8500二层5800地下4800销售情况112月28日开工，目目前接受内部部预定。住宅和办公公楼多为回迁迁安置。2、承德商城城位置：东临承德德南路，南接接东大街，北北临里运河规模：建筑面积积29000平方，300多户住宅。规划：沿街建筑筑一层商铺，2-6层住宅；承承德路商城主主楼5层。售价：一楼承德德路店面8000元/平方，年租租金660元/平方；河南南路门面4000--6000元/平方；二楼售价为30000元/平方米，年年租金为420元/平方米；沿街商铺单位面面积40平方米左右右。临东大街8间门门面10000元/平方，单位位面积50平方；住宅均价12000元/平方，898-11488元/平方户型面积：三室室二厅一卫/二卫90-1330平方二室一厅一卫444-80平方现状与进度：全全部竣工，部部分交付。住住宅销售80%以上，底楼楼商铺销售70%。付款方式：一次次性付款或分分期付款，优优惠幅度可达达5%3、东大街综合合市场位置：承德路与与东大街交叉叉口东北角，规模：占地面积积10000平方，建筑筑面积30000平方，其中中营业面积16000平，900多个营业单单位。规划：五金、旧旧货、农贸市市场。1-2层为经营，3-7层为住宅和和办公。租售水平：门面面面积在50平方左右承德路门面房66800元/平方，场内内门面3000元/平方门门面按150-3300元/平方交纳押押金，按10-30元/平方交纳月月租金。住住宅一室一厅厅49平方，三室室一厅80.7//119平方售售价1080--1480元/平方现状与进度：目目前市场正在在招商中，部部分已经营业业，期房2002年5月30日交房付款方式：分期期付款或一次次性付款，优优惠幅度15%元左右；销售情况：沿街街90%左右4、荷花池花园园小区位置：南临西大大街，东临人人民路，北接接河南西路；；规模：建筑面积积8万平方米，住住宅800多户；规划：沿人民路路分南北组团团，南边组团团为西大街集集中商业区，二楼为商铺和办办公楼，3-7层为住宅。北边组团一楼沿沿街为商铺。商铺租售价格：：（一次性付付款、分期付付款、银行按按揭50%，10年）位置单价备注临西大街8000-100000商铺面积多为50-70平方方左右。临人民路6000-80000临河南路4500-50000内街门市房3500-50000二层商用办公房房2000-25500住宅售价：北边边组团10558-16228元/平方有暖气供应应；南边组团团9200-14955元/平方；工程现状：南边边全部结顶，02年4月交付；北边部分结顶，02年7月交付；销售情况：1220-1300平方销售80%多，情况较较好；商铺销销售70%。5．白鹭花园··金龙商城位置：北北临和平路，南南接越河路与与里运河相望望，东连圩北北路。规模：建建筑面积44000平方，住宅420户。规划：沿沿和平路及越越河路一楼和和部分二楼是是金龙商城营营业房，规划为装饰材材料市场，3-6层为住宅，沿沿圩北路是纯纯住宅房。销售价格格：位置单价（元/平方）和平路门面房6800圩北路门面房3000二楼内门面房2280住宅1080-14450商铺面积多为550平方以上；；主力户型二二室二厅86平方。销售与现状状：月底竣工工，02年4月交付使用用，住宅销售80%多，商铺销销售60%左右。6．淮海菜市场场综合楼位置：淮淮海北路建业业大厦南侧，规模：总总建筑面积30000平方，其中中市场面积8000平方，住宅190户。规划：一一层为综合性性大型菜市场场，除综合楼楼外，2-7层为多层住住宅。销售价格格：商铺提供供5成10年按揭，住住宅7成10年按揭。位置单价（元/平方方）备注沿街门面房9688-6008825-30平方方内部摊位5000-588002.9-3.55平方住宅1088-1446865-139平平方现状与销销售：本月已已开工，2002年10月竣工交付付。目前已接接受内部预定定，须交定位位金2000元。提供住宅宅7成10年，商铺5成10年银行按揭揭。7、八二鞋帽服服装市场位置：八二路规模：占地600亩，一、二二楼为市场，3-6楼住宅200户。规划：主营服装装、鞋帽、小小百货，一、二二层共计1500个商铺。商铺预定价：（以以使用面积计计算）位置单价元/平平方备注沿八二路门面房房12000-115000商铺都以10平平方为主；住住宅主力户型型三室一厅/二厅，110-1130平方。沿菜市场门面房房8000-100000一楼内门面房7000二楼门面面房5000住宅1200-16600现状：近期拆迁迁，回迁户与与登记户比例例20%。总结：从上述的有关资资料我们可以以看出，目前前新增在售在在租商住楼基基本具备以下下几个特点：：在建商铺门面房房较多，短时时间内供大于于求，租售招招商普遍存在在难度不同区域地段售售价差别较大大，同一个案案沿街门面房房与内门市房房、一楼与二二楼差别较大大各个案商铺定位位有差别（见见后）竞争不对手层出出不穷，如淮淮汇通商城、八二鞋帽商商城、荷花池池小区商铺及及正在改造的的东、西大街街项目等，从从目前市场情情况看，商业业市场竞争已已到了白热化化阶段。本项项目须因势利利导，化弊为为利，在竞争争中胜出。六、基地概况1、地理理位置东临承德南南路，西至东东大商汇，跨跨东大街南北北两侧东西路路长200米左右。2、交通条件市内公交线线路众多，淮淮海路东大街街西门电子市市场公交站有有1路、11路、12路、16路、28路贯穿全市市，承德路东东大街东门慈慈云寺公交站站有11路、26路、31路与城东相相连，市内交交通十分便利利。3、周周边配套东大街综合合市场隔承德德南路近在咫咫尺，纪家楼楼小学、市二二中近百米之之遥，闸口医医院、市二院院就近，基地地500米范围分布布有电脑市场场、多家金融融证券公司及及饭店、休闲闲场所。4、周周边环境百年老街，历历史底蕴浓厚厚，东临慈云云寺、文庙，南南边傍依环境境优美的楚秀秀公园；与规规划建设中的的慈云寺文化化市场连成一一片，北接里里运河与即将将兴建的运河河文化广场相相望。周边还还有淮安大闸闸口、御码头头及中州公园园。目前，本案所在在东大街正进进行改造，根根据市政府规规划改造方案案，整体改造造后的东大街街要成为集购购物、饮食、服服务、休闲、娱娱乐、居住为为一体的商住住步行街，与与其东侧的慈慈云寺、文庙庙改造相呼应应、融合，形形成庙市合一一，使这片老老城区成为淮淮安的“夫子庙”。商居环境境全面提升，有有很大的升值值潜力。七、项目SWOOT与竞争力分分析项目优势分析：：地段位置的优势势。百年商业老街浓浓厚的历史文文化底蕴。开发商的信心和和实力及更为为周全的开发发经营战略保保障；本案重新策划，而而且目前其他他个案已有出出租、出售、推推广在前，我我们可以进行行本案的诊断断，较好的了了解其他个案案的规划定位位，从而较好好规划设计，作作到后来者居居上。项目的科学规划划、精心包装装与定位，与与其他项目的的简单操作，凭凭经验出租出出售、定价不不同，本项目目将在详细市市场调查的基基础上进行市市场的细分与与商品的选择择定位，使其其在东大街头头乃至在整个个淮安大商业业范围内具有有特色，更有有操作依据，价价格科学合理理。,在贵我双方方的共同努力力下,可进一步营营造项目的更更多优势,主要体现在在以下方面:商业规划商业环境与配套套设施商业前景项目包装营销推广经营管理物业管理服务体系项目投资价值项目升值潜力以上优势体现,,详见策划报报告.（二）项目劣势势分析：前期开发商造成成的烂尾工程程形象的负面面口碑，影响响目标客户对对项目的投资资信心；住宅外立面不够够新颖和户型型结构上存在在不合理的硬硬伤；敞开式经营的商商业步行街与与住宅相对封封闭的物业管管理的矛盾。项目整体建筑设设计势规划不不合理，本案案周边规划不不明朗，使优优化有难度；；项目原来没有统统一定位和统统一的商业布布局，整体规规划不合理，回回迁户及已预预订户对改变变规划的接受受过程复杂，前前期回迁户和和预定客户等等遗留问题将将会影响整体体行销计划，这这部分商铺将将成为整体商商业规划不和和谐因素；重新进行营销策策划，操作时时间短，不能能有效的进行行前期的宣传传与招商铺垫垫，提升形象象，使投资者者和商家较早早的注意，改改变态度，避避免认知模糊糊，引起有效效的关注和购购买意向。缺缺乏预备客户户积累。本市居民对东大大街缺乏信任任度和美誉度度,普遍认为该该市场档次低低下,质量无保障障。本案带动动、提升东大大街形象，从从而形成互动动，发展商势势单力薄。淮阴市场现有的的商业用房的的价格普遍不不高,市场对本案案的销售价格格心理期望可可能和实际售售价有一定的的差距,在观念上对对价值判断缺缺乏理性。（三）项目机会会点分析：东大街步行街改改造是市政府府旧城改造的的重点形象工工程，这使得得本商圈内的的人流量会有有一个大的增增加与提升；；从而使本案案的价值可以以有较大的增增加.部分商家经营者者经过多年的的发展和累计计，已经具有有相当的资本本积累，本案案的出现无疑疑为他们提供供了一个新的的机会随着经济的稳定定持续发展，居居民收入的稳稳步提高，在在市场商品供供应品种与质质量上和购物物环境的软、硬硬件条件都有有较大的提高高，这必将对对商品零售业业的经营理念念、经营业态态提出更高的的要求,同时也带来来更大的机遇遇。随着淮安交通的的进一步发展展，淮安的苏苏北中心作用用会更一步突突现。商流、物物流、人流的的交往会更加加方便，其辐辐射力与影响响力将会进一一步的加强，这这对于商业会会起到一个大大的促进作用用。在商铺的租售上上，目前淮安安还处于重位位置阶段，对对硬件支撑、软软件服务还认认识不足，在在此方面可以以较容易的突突出；早期的的一些市场由由于建筑简单单、设施配套套跟不上、老老化不全、交交通考虑不周周等原因，已已经不能适应应经营户的使使用要求，商商家在逐渐退退出。（四）项目威胁胁点分析：市场对商业地产产的投资观念念不强,而投机心态态较重,灌输投资观观念和利用投投机心态是本本案销售成功功的极为关键键的环节.近年来其他地区区的市场如雨雨后春笋,相继出现,作为传统老老商业街受其其影响,生意已大不不如从前,市场前景不不被普遍看好好,商铺价值难难以大幅提升升.市场对商业地产产的产权、使使用权,销售与租赁赁的概念混淆淆,利弊得失判判断不清,观念上的滞滞后会成为本本案以销售为为目的的招商商的巨大抗性性.当地房地产同类类项目的不断断开发，目标标客户市场造造成分流，并并加剧了市场场竞争的残酷酷性；本市内其他大中中型商业设施施、商业建筑筑的开发以主主要街道、好好地段的住宅宅小区的沿街街铺面的市场场供应对本案案形成竞争压压力,造成了商铺铺在相当程度度上的供过于于求，使所有有商铺都吃不不饱，放空闲闲置，且在价价格上形成一一定的打压。（五）项目竞争争力综述淮安市商业物业业从数量看，经经营业态种类类较齐全，数数量较多，淮淮安市场格局局已经成形，主主要商区和市市场各具特色色，在消费者者、经营者和和投资者心中中形成一定的的心理积淀。但但大多商业物物业都停留在在低价经营管管理水平，缺少良好经经营、购物环环境，形象有有待提升，管管理水平有待待提高，而且且作为一种城城市商业文化化、生活文化化的专门商住住合一的步行行街商业业态态、生活形态态还没有形成成。竞争对手层出不不穷，商业市市场竞争已到到了白热化阶阶段。本项目目须因势利导导，化弊为利利，在竞争中中胜出。综上所述，我们们认为本项目目的竞争力必必须立足于、体体现在：位置：百年商业业老街东大街街上，即将出出现的繁华的的淮安人自己己的商业步行行街；项目定位：特色色经营，在商商业业态、商商业模式、商商业环境等方方面拉开与其其他商厦和市市场的形象与与距离才能突突现个性；贴贴近生活，提提升生活，打打造生活新空空间；租售价格：必须须物超所值,,让人心动产产生行动；同同时运用价格格杠杆策略要要科学分析，再再深入，不可可简单地加减减了事；经营理念与服务务特色：必须须在软件方面面系统、完善善、一步到位位，首先让消消费者耳目一一新，树立起起本案形象，进进而曲径达雅雅，给市民、商商家以信心，市市民有信心则则消费没问题题，消费没问问题则经营没没问题，经营营没问题则商商家有信心，商商家有了信心心则出租没问问题；出租没没问题则投资资者的利益回回报有保障，回回报没问题则则出售可以顺顺利进行，从从而形成商业业繁华，商业业繁华则使人人产生坐拥繁繁华、闹中取取静之心理，最最终形成良性性循环。推广系统：动之之以情，晓之之以理，先卖卖文化，先卖卖概念，先卖卖服务，先卖卖管理，先卖卖形象，以情情切入，作到到感人、诱人人，从而口碑碑相传，提升升形象；同时时继以具体的的理性价值诉诉求，作到在在商言商，有有根有据，以以理服人，最最终使目标客客户、消费者者实实在在地地真切感受崭崭新的商业业业态，享受崭崭新的消费生生活，从而产产生情感升华华、情感积淀淀，使本案成成为淮安市民民生活的不可可分割的一部部分，淮安商商界新标志。二、项目定位目录典型个案市场定定位分析本案定位研判定位策略思想定位建议项目目标客户定定位项目命名典型个案市场定定位分析：（楼下商铺、楼楼上住宅的商商住两用楼）名称市场定定位汇通商城中档大众化品牌牌类商品为主主的综合批发发零售商业设设施承德商城装饰材料市场、超超市东大街综合市场场农贸、五金、旧旧货金龙商城装饰材料市场八二鞋帽服装商商场中高档品牌鞋帽帽服装及小百百货商品批零零市场荷花园小区无统一规划淮海菜市场综合合楼菜市场昌盛路、丰登路路女装街、精品服服装街二、本案定位研研判根据对目前淮淮安市场的调调查与研究，结结合本项目的的特点，我司司基本可以认认为：定位上首先突出出商铺，必须须立足现实、前前瞻时代、寻寻求空白、突突现个性、树树立形象，建建立地位，继继以商业带动动住宅，从而而形成商住合合一的消费生生活新空间。以新亚商城、清清江商场为龙龙头的淮海广广场核心商圈圈地位目前无无法撼动。唯唯有错位经营营，迂回路线线，才可能在在另一阵地建建立新标志，成成为NO.1；目前淮安市各类类专业市场林林立，竞争日日益白热化，唯唯有个性化、特特色化经营才才能脱颖而出出；淮安作为地级市市府所在地，体体现、提升城城市形象与商商业文化的一一个有特色的的、以经营中中高档服饰类类精品为主的的集购物餐饮饮、休闲、居居住为一体的的步行街没有有形成；中国加入WTOO，一些大的的商业变数如如SHOPPPINGMAALL、HYPERRMARKEET、GMS将全力取代代百货店的主主力地位促使使零售业态的的加速变革和和共生化；唯唯有前瞻，才才能胜出；市府按照南京湖湖南路的标准准规划东大街街，与慈云寺寺、文庙相呼呼应，形成庙庙市合一的淮淮安“夫子庙”东大街作为百年年老街，经营营传统产品多多为服装、鞋鞋帽、箱包及及小百货类等等。本项目定定位要延续东东大街传统经经营种类，又又引进现代先先进商业模式式，在发挥传传统优势基础础上全面提升升商街价值。操作上必须针对对目前商界短短期行为、浮浮躁心理的泛泛滥，不争一一时，立足大大众，走特色色经营之路，树树精品意识，求求品牌，求长长远。任何档次经营业业态业种都可可做成名牌，做做成精品，磨磨刀不误砍柴柴工，从经营营上能够保证证商家的利益益，因为特色色而可以具有有较高的知名名度与美誉度度，保证了商商家的利益，也也就保证了租租金；对今后租金有强强的保证，那那么投资者收收益可以越来来越好，长远远收益大，物物业就会升值值幅度大，可可以吸引投资资者；品牌感，价值感感可以将本案案的潜在价值值趋于最大化化，后劲充足足，会越来越越好，价格也也可炒上去；；本案能够做到管管理运营上规规范和高水平平，不会杂乱乱无章本案可以商住互互动，在淮安安树立起商业业文化标志地地位，从而成成为淮安市民民离不开的第第三度生活空空间。三、定位策略思思想：市场细分差别化化策略比附策略NO.1策略情感营销策略商业文化营销策策略合作竞争策略四、定位建议：：商住楼定位：集购物、餐饮、休休闲、居住于于一体的淮安安市标志性生生活空间！大众市民归属感感的真正象征征！住宅定位：拥金揽翠的时尚尚住宅区如果说以淮海广广场为中心的的核心商圈是是淮安的繁华华所在，那么么我们就是一一个休闲时尚尚、写意生活活，品涵历史史底蕴、感受受时代脉动的的生活空间！！五、本项目目标标客户定位（一）终端消费费者市场定位位：类型：三淮市区有固定定收入者（中中等），包括括部分高收入入阶层；周边县市来淮旅旅游购物者；；其他外地来淮工工作、商旅人人员；商城社区其他消消费者。消费心理：讲究消费实惠，又追求时尚尚潮流；注重品牌、讲究究一定档次；；地域情结浓厚，注重亲情，有有家庭归属感感；寻求自我认可、身身份定位，心心理平衡感；；（二）投资经营营者类型与心心理类型：东、西大街在经经营的经营客客其他商街和专业业市场的经营营客专门的投资、投投机炒家外地招商的目标标客户，包括括强势品牌租租赁客和联营营客户新市场的挖掘心理：对商铺的经营具具有一定的经经历或体会；；看重拥有一份家家产，具有保保值增值心理理；有不动产与金融融投资意识；；较好的理性思维维与比较概念念；投机炒作心理(三)住宅消费费对象商铺投资客及经经营客，满足足居住与经营营便利性；淮安市区中等收收入以上阶层层置业者；三淮地区向往市市中心居住生生活的置业者者；七、项目命名目前淮安的商住住楼命名分析析：前缀过于简单，以以两个字居多多，后缀过于雷同，基基本上都是商商城、商厦、或或小区等；没有个性，与定定位概念，经经营商品的特特点、档次等等缺乏联系；；商住两用楼无法法统一；建议命名：总案名：摸摸***商铺案名：摸摸摸**·名店坊住宅案名：摸摸摸**·楚秀苑命名意图诠释：：阳光**、空气气、绿色、健健康、时尚、休休闲是现代人人的向往和追追求；现代人追求自我我空间意识，本本案名可使人人联想，进而而认同，产生生归属感；不用商城精品名名品命名，制制造概念差别别；以多字的半句话话的形式区别别目前普遍的的单词式无具具体内涵与内内容的命名。商业规划和商业业环境设计优优化建议商业规划建议11、业种分布一楼：知名品牌牌服饰、鞋帽帽、皮具箱包包、钟表、眼眼镜、工艺礼礼品、酒吧茶茶室、游艺、婚婚纱摄影、化化妆品、美容容、通讯器材材、音像制品品、超市、风风味小吃、金金融网点等二楼以组团形式式分成人服饰饰（男区、女女区）、儿童童服饰、运动动休闲用品等等组团案名时尚街街区春天百合美食街区零距离超市ULIFE欢乐谷嘉年华雅士阁说明：延续了东大街以以服饰为主原原有经营业种种，又与现代代商业步行街街主流业种分分布相吻合。具体体现、细化化本项目定位位，又从档次次上与周边拉拉开了差距，虽虽然档次的提提升与消费者者对老大街的的定位、周边边商业环境产产生差距，但但能够有效确确保未来其品品位和档次；；档次的提升可能能对老东大街街的传统消费费的吸纳产生生一定的抗性性，但可吸纳纳新的消费群群体，而且一一层临街、二二层服饰只限限档次和性别别，赋予了经经营客的选择择面和自主性性，使招商、招招租和销售又又有针对性；；增设超市、金融融网点等，完完善住宅配套套，提升项目目价值；此种业种分布匠匠心独运，为为市内仅见，让让消费者的感感受到截然不不同的购物体体验。市场背景：周边缺少超市、金金融网点等生生活配套设施施，随着东大大街及附近旧旧城改造进程程，对周边配配套要求更多多。随着社会经济的的发展程度不不断提高，市市民消费总量量、消费水平平也将不断提提高，这必将将对业种档次次、业种分布布模式提出更更高的要求，而而业态重组、特特色经营是商商业发展的时时代主题；与东大街商业步步行街的改造造规划相协调调。2、单元区隔与与功能布局详见各层平面规规划图3、商态模式全新室内精品步步行街概念，参参考“南京湖南路”概念商业环境设计建建议：1、设计风格建建议：外观：典雅自然内部：休闲时尚铺位概念设计：：一楼室外步行街街格局，各商商铺各自独立立间隔。二楼展位式步行行街，以品牌牌为分隔，兼兼顾形象展示示和整体协调调，内部软硬硬环境均优于于目前同类普普通物业，与与中高档现代代化商场同一一档次。软环境：售货货服务员统一一着装、统一一上岗培训。管管理人员和商商城服务人员员均佩带胸卡卡、走一种规规范化、一体体化的服务模模式。楼内导购招牌、公公共廊道吊旗旗效果、广告告灯厢效果等等；硬环境：总体体上视觉通透透、易选用亮亮色为主基调调、突出商业业氛围。在二楼临临街窗户增加加广告灯箱在上下动线硬件件上增加扶梯梯。另外，要有所体体现百年老街街的历史沉淀淀商业文化，如如在商城增设设一些古物、雕雕塑小品，强强化商城在东东大街的文化化商业氛围。详见平面商业布布局图和效果果图2、设计要点（详详见效果图）：：天花板统一白色色、内嵌式日日光灯照明普通大理石地面面，采取浅色色、暖色调的的材质，通道道和铺位内部部的颜色有所所区分或有分分割线条。入口上方悬挂导导购指引牌。内部正对外的隔隔板上制作统统一的灯箱进进行品牌形象象展示。自动扶梯入口处处的导购指示示牌。使用一一些人性化标标语：如“请慢行”等。外门市房采用玻玻璃门进出，内内部也采用玻玻璃门相连。商场内一些形象象性的标语和和标牌。意见见箱、总经理理热线，紧急急援助热线等等。3、效果图要求求外立面效果图（含含街景），2张，白天和和晚上功能街效果图，1张自动扶梯效果图图，1张典型精品店效果果图，1张内门市房效果图图1张一、二层鸟瞰图图2张住宅单体效果图图1张五、居住环境设设计建议：（一）硬环境：：外观已成型型，不易改变变。软环境：强调以以人为本的设设计理念，渲渲染住宅区坐坐拥繁华，又又享宁静的居居住氛围。突突出本地块的的便利交通，配配套完善。要点：空中花园楼梯间环境楼梯扶手感应路灯单元电子对讲门门红外线监控、周周界防盗户型结构优化建建议根据各类消费者者不同消费需需求，针对143平方户型提提出优化建议议，详见修改改图。六、物业管理建建议一、建议聘聘请具品牌知知名度的专业业物业为本项项目的物业管管理顾问：以提高本项目的的档次以体现本项目服服务的规范；；可以有力促进对对本地、外地地强势品牌的的招商；本项目规模较小小聘大公司为为物业公司有有难度，而聘聘其为物业顾顾问则是可能能的，从而大大大提高知名名度，塑造品品牌，一方面面提升商住物物业价值，一一方面可以促促进租售工作作的进行。二、物业管理模模式建议三、物业管理重重点建议（具具体若需可另另附）在项目管理职能能上，其职能能大致如下：：作为物业经理负责项目公用设设备的运作和和公共地方的的保养维修负责项目的保安安事务负责项目的清洁洁/灭虫事务负责项目的绿化化事务代表客户与有关关政府部门联联络（主要为为项目设施，服服务方面的工工作）负责项目运作的的帐目协助/监管装修修工作解答业主的查询询作为大业主的租租务代理人负责协调业主与与租户的租务务管理工作负责租户的查询询及提供有关关协助负责商场部分的的推广工作作为停车场管理理人负责停车场的日日常运作和管管理工作另行提供特色服服务：家政服务：家居居清洁、代订订车票、代订订煤气、代购购报纸、衣物物洗熨、小孩孩接送、保姆姆；节日特色活动：：七、经营管理建建议目录前言：组织管理架构图图关于组织架购的的说明经营各部门职能能及岗位设置置和岗位责任任摸摸**业主经经营公约摸摸**经营管管理制度（附附）*建议公司聘请请专业的商场场管理顾问公公司作本项目目的经营管理理顾问单位，一一方面能够切切实确保摸摸摸**的经营管管理的有序进进行，另一方方面也是本项项目的一个极极具竞争力的的卖点和优势势，能够极大大促进本案的的销售和招商商。对商城的的直接管理可可采用两种方方案：1、由开发商注注册成立淮安安市阳光**有限公司司，聘请经营营管理顾问单单位进行管理理。2、由商城物业业管理公司下下设市场推广广部来管理。以上两种方案由由开放商整体体经营战略因因素决定。摸摸**是店中中店模式，由由专业的市场场策划机构做做以全程商业业推广策划，在在形象推广方方面导入CI战略，在经经营上导入CS战略，并由由专业的从业业人员组建的的市场推广部部门将成为经经营公司的核核心机构。摸摸摸**全年度将将有计划地组组织统一的市市场营销推广广活动，高密密度的媒体广广告推广和各各类大型公关关、节日性活活动，有效地地带动每个店店铺的销售增增长，而且规规模性的整体体广告使得每每个店铺所摊摊的广告成本本和促销收益益比值达到最最小。同时摸摸摸**聘请国际际物业管理公公司做物业管管理顾问，向向业主提供全全面、专业、周周到的人性化化服务。为确确保摸摸**规范、良良性的运营，名名符其实地将将先进的管理理理念导入当当地零售行业业，成为淮安安市的样本项项目。引入全全新的管理理理念，作到统统一管理，自自主经营，规规范管理、灵灵活经营相结结合，分权和和集权相统一一、管理与服服务相统一。根据具体管理方案也可采用自主经营，服从统一监督。特制订摸摸**管理制度，旨在通过保障产权所有者权利、规范业主经营行为、提高摸摸**整体的商业竞争力。摸摸**管理组组织架构：关于架构的有关关说明：1、摸摸**管管理委员会的的组成及基本本职能组建：由淮安市市工商局、国国税局、地税税局、消费者者协会、质量量检测委员会会、公安局联联合组建。基本职能：对于于摸摸**的整体运运营和市场管管理进行直接接领导和监督督，代表政府府管理摸摸**的运营，是是摸摸**内的最高高、权利和纠纠纷裁决机构构。有权监督督审核摸摸**的管理制制度和营运工工作2、摸摸摸**有限公司司的组建和基基本职责：组建：由上级管管理部门核准准成立摸摸**有限公司司，委派对摸摸摸**进行全程程经营管理。基本职责：1）制订整体和和阶段市场经经营战略目标标和执行策略略并负责贯彻彻执行。2）具有CISS导入和推广广的职责，具具体在于规范范和执行“十大统一”：统一营业员服饰饰、统一营业业员管理制度度、统一服务务培训、统一一产品质量监监控、统一的的广告推广、统统一的物业服服务、统一的的信息服务、统统一的门面装装饰格调。统统一的经营理理念、统一的的服务标准。3）CS（顾客客满意）战略略具有倡导和和监控的职责责。4）逐步建立并并完善MIS系统。5）直接向业主主负责，对摸摸摸**的各单元元店铺执行统统一有效的管管理与服务，维维护业主的合合法权利。6）严谨、公证证地执行摸摸摸**的经营管管理制度。7）监控物业管管理公司的工工作。3、摸摸**业业主委员会的的组成及基本本职责：组成：在业主代代表中推选产产生，5—8名常委、一一名首席常委委基本职责：1）向向摸摸**有限公司司提出有关摸摸摸**经营和管管理的合理化化建议2）对对摸摸**物业管理理公司的工作作进行监督和和评估建议并并有权提出更更换物业管理理公司。3）有权代表表业主向管理理委员会提出出和摸摸**经营管理理系统和物业业管理公司之之间的纠纷解解决要求。2、关于收费的的列项及建议议：摸摸**管委会会的收费标准准（定额营业业税另计）物业管理公司的的收费标准市场推广的统一一收费标准建议以上收费按按清单列支，并并合并统一收收取。3、关于收银系系统的建议：：自主收银（统一一收据），统统一开票，统统一收据样式式，统一的信信誉卡片。经营各部门职能能及岗位设置置和岗位责任任一、营运计划部部：部门职能：阶段段性项目整体体营业目标和和计划的拟订订，并督促执执行。协调各部部门之间的工工作。对各商铺铺的经营管理理与引导对营业员员纪律的管理理直接面向向业主的经营营管理管理制制度的执行监监控和奖惩处处理。对各店铺铺经营状况的的掌控（资料料登记）协调各店店铺之间和店店铺与项目经经营各部门的的关系公关活动动、促削方案案的拟订和实实施，通知业业主相关安排排和通告促销销费用清单。投诉站管管理二、市场部职能能：`部门职能：了解解宏观环境、政政府的政策、企企事业单位的的消费情况，分分析零售商业业的走势。本地零售市场定定期的调研、分分析商业格局局的变化。收集商业业情报，竞争争对手的动态态，并作出针针对性的推广广策略了解最新的的项目管理模模式和促销公公关手段，对对项目的管理理提出合理化化建议对于顾客的的调研，了解解顾客的构成成、消费习惯惯、购买意向向等方面的调调研建立摸摸**顾顾客满意度监监控体系。提提出培育顾客客忠诚的建议议。挖掘潜在的顾客客群体，提出出相应建议配合营运部完成成促销方案拟拟订。三、广告部：部门职能：POOP室管理、楼楼体的大型广广告牌的承租租制作与管理理维护内部店面POOP和店面形象象的管理内部公共空间间广告灯箱及及海报管理、内部共享空间推推广活动场地地的管理、外外部项目门前前场地大型推推广活动的管管理广播室管理促销公关活动动的推广执行行（包括媒体体执行、现场场道具、各类类演艺活动组组织等）CI系统的推推广执行四、培训部：：部门职能能：营业人员的的岗前培训了解新的服务规规范与行为理理念，定期举举行在岗人员员的再培训制订培训计计划、制订课课堂培训内容容。与商业方面的学学者专家保持持良好的合作作关系。对每期学员员考核评定，对对于可以上岗岗者发给资格格证书，并推推荐到适合的的铺位上岗。五、财务部：部门职能：统一一管理各收银银台的收银，开开票工作。每三天与与经营者结算算。经营公司财务报报表编制和分分析报告发票管理理统一收取取各种规费（工工商管理费、税税务、物业、推推广等）项目运营营的各种费用用支出的审核核现金管理理税金申报报、交纳。项目运营营费用公开项目定期期营业额的估估算和分析。六、信息管理部部，逐步健全全MIS系统。七、行政部：部门职能：项目目经营公司和和物业公司日日常行政、办办公管理（包包括办公性支支出如电话费费等）对项目经经营管理员工工的行为规范范管理监督后勤、职职工福利生活活的管理、各各类职工活动动的组织。经营系统统人事、档案案管理、办公公备品管理。岗位职责设定：：以上各部门门本着节约开开支、精兵简简政的原则设设置岗位，营营运部、设部部门经理、副副经理各一名名，职员在开开业后至少设设2人，其他各各部门设部门门经理一人，不不设副经理。市市场部、广告告部、财务部部职员开业后后至少要两个个人以上。信信息部和行政政部、培训部部可以只有一一名职员或由由经理兼任。岗位职责：部门经理：对上上级主管领导导直接负责，定定期参加会议议、汇报工作作、提出建议议。制订本部门的工工作流程、工工作计划、部部门内的分工工管理本部部门的工作和和日常业务监督和完完善本部门职职员的工作、维维护好内部的的人际关系。定期工作作总结和工作作计划的提交交部门副经理：直直接对部门经经理负责，协协助完成相关关管理工作其他同同部门经理。职员：向部门经经理、副经理理负责，在完完成好部门内内的分工所要要求的工作基基础上，协助助其他部门的的工作。协助本部门其他他员工工作。认真完成个人工工作总结。对本部门的工作作状况和建议议有权向部门门领导提出，非非一般情况可可以直接向总总经理汇报。摸摸**业主公公约（草案）为保障摸摸***的全体产权权方——业主利益、保保证摸摸**成为运营营规范、管理理先进的现代代化商业物业业，保障商业业物业的增值值性，摸摸**管理委员员会、业主委委员会本着责责、权、利平平等的原则，保保护整体利益益的原则特制制订《摸摸**业主公约约》望摸摸**广大业主主共同遵守。按国家法规按理理工商登记、税税务登记。持持照开设店铺铺，转与他人人经营需按摸摸摸**相关制度度办理。遵守国家法律、法法规，不经营营违法的商品品。如炸药、枪枪支、毒品等等。按章程办办理经营品种与摸摸摸**商业规划划、布局规定定相符合，不不得自行改动动。遵守摸摸**经经营管理制度度和物业管理理制度及其他他各项规程条条例，接受摸摸摸**有限公司司的经营管理理和监督。按时交纳各种规规费和物业费费、广告费，配配合财务部门门的营业额估估算管理。制订合理的商品品价格、不谋谋取暴利、不不哄抬物价，接接受管理委员员会的联合监监督。相互尊重、同业业之间公平、公公正地竞争，不不欺行霸市、不不采用到公共共区域拉客、抢抢客、压价等等不正当竞争争手段。维护摸摸**的的内部环境、统统一店面装饰饰和POP发布，按有有关物业装饰饰条例执行，接接受广告部门门的监察与指指导。杜绝假冒伪劣商商品的进场，维维护好摸摸**的品牌形形象，配合营营运部门和管管理委员会质质量监督部门门的相关工作作。积极参与和配合合摸摸**整体推广广公关活动，支支持营运、广广告等部门的的工作，必要要时候，以大大局利益为重重，服从整体体推广安排。对于营业员的任任用严格按照照项目的有关关人事制度办办理、尊重营营业员的合法法权益，足额额、按时发放放工资、奖金金。同时按相相关规定管理理和督导营业业员的业务行行为，配合营营运部门的纪纪律管理。提高服务质量，将将顾客视为上上帝，全面提提升售前、售售中、售后服服务。不欺诈诈顾客，不在在营业店内与与顾客争执。维维护项目整体体的服务形象象。积极参与摸摸***的监督管管理工作，敢敢于举报不法法行为，并对对摸摸**的健康发发展提出合理理化建议。对对于摸摸**经营管理理工作中的不不足及时反映映，并提出整整改要求维护项目内的配配套设备、公公共设施，接接受物业管理理部门的监督督和管理。维护项目的内外外部卫生环境境，尤其作好好公共区域的的卫生维护工工作，尊重物物业人员的服服务和劳动。定期按时参加业业主大会，参参与委员会的的选举工作，通通过合法、合合理的方式解解决与项目管管理方的有关关纠纷。以上公约在业主主大会通过后后颁布，望广广大业主自律律遵守。摸摸**经营管管理制度目录：总则进场管理制度经营商品质量管管理门市形象、店内内外环境管理理制度营业、推广管理理制度人事、培训管理理服务营销管理制制度营业人员行为规规范奖惩制度收银系统、规费费收取管理制制度总则：摸摸**有限公公司本着对全全体业主负责责、对摸摸**物业品牌牌价值负责的的原则；引入入全新SHOPPPINGMAALL的管理理念念，作到统一一管理，自主主经营，规范范管理、灵活活经营相结合合，分权和集集权相统一、管管理与服务相相统一。导入入CIS战略和CS战略；广泛泛征求广大业业主建议，参参考先进城市市的经验，经经管理委员会会审核颁布《摸摸**管理制度》。对摸摸**内业主、经营者、从业人员有广泛的约束力，涵盖了经营管理各方面的工作，由业主委员会监督、管理委员会领导，摸摸**有限公司负责执行。该管理理制度系企业业内部管理制制度，当执行行过程中发生生纠纷时，可可交由摸摸**管理委员员会裁决。发发生民事法律律纠纷时，可可交由当地仲仲裁委员会仲仲裁，或提出出法律诉讼。第一章章：进场管理理制度一、摸摸**业业主在摸摸**自营，需需按国家相关关法规办理营营业执照、办办理工商、税税务登记。二、摸摸**业业主在项目内内自营需将以以上执照副本本复印件交由由摸摸**营运部备备份，以上证证件原件需由由摸摸**审核。三、摸摸**自自营业主需经经营符合国家家法律法规的的商品，经营营产品类别需需符合工商部部门审批的营营业许可证的的内容。四、按与摸摸***合同规定定的经营类别别经销产品，超超出经营类别别的商品将视视违约给予没没收。五、产权方不直直接经营而转转租第三方的的经营时，摸摸摸**有权考核核第三方的资资质证明，第第三方要与摸摸摸**签定相关关合同，同时时遵守摸摸**章程，在在摸摸**允许下入入场。六、产权方将商商铺转让，须须提前一个月月通知摸摸**营运部，营营运部在核准准第三方入场场资质后可办办理产权转让让手续，摸摸摸**收取双方方手续费5000元。第三方方成为业主后后，拥有原业业主同样的权权利与义务。七、为避免投机机行为，凡按按合同规定日日期不能入场场开业的已售售店铺，如果果超出一个月月以上者，摸摸摸**有权将该该商铺临时出出租、租期在在半年为单元元。租金的一一半归摸摸**，另一半半作为业主的的补偿金。第二章：经营商商品质量管理理制度一、管理办法1、质量是企业业的命脉。所所售商品质量量管理是商业业企业的社会会责任，是贯贯彻《产品质质量法》和《消消费者权益保保护法》的需需要，是占领领市场的重要要竞争手段，是是每个经营者者和营业员必必须遵守的准准则。2、经营者和营营业员，为消消费者提供商商品或服务，必必须遵守本规规定。3、加强对商品品质量的监督督管理，积极极、主动、虚虚心接受质检检部门的监督督检查，有错错必改。4、营运科部负负责全商场服服装质量监督督管理工作的的同时，要积积极配合上级级有关部门工工作，协调质质检部门与经经营业者关系系。5、营运部要定定期或不定期期的组织有关关人员检查或或抽查全商场场的商品质量量工作，并提提出指导性建建议或抽查全全商场的商品品质量工作，并并提出指导性性建议或整改改方案。逐步步改进和完善善商品质量。6、培训部定期期举办质量方方面的培训班班，学习《产产品质量法》，二、商品质量标标准与要求1、有商品质量量检验合格证证明（能证明明商品质量符符合相应要求求的证件，包包括合格证，合合格印章等）。2、有中文标明明的产品名称称，生产厂厂厂名和厂址。3、服装类商品品要求根据服服装的特点和和穿着要求，必必须标明服装装的规格、等等级、所含主主要成份的名名称和含量。因因洗涤、熨烫烫不当，容易易造成服装褪褪色、缩水等等情况，服装装必须要有警警示标志或中中文警示说明明。5、所售商品标标明的品牌、功功能、规格必必须与商品本本身实际成份份相符。6、经营者者要要把住进货关关，国产货要要做到：不进进三无产品（即即无品各、无无厂名、无厂厂址），进口口货要有进口口产品质量检检验合格证明明和中文标识识。7、经营者必须须执行进货检检查验收制度度，验证商品品合格证明和和其他标识，进进货检查（包包括标识检查查，感观检查查和必要的商商品内在质量量检验）。三、关于商品质质量投诉1、由于介绍商商品不实事求求是，夸大其其实，甚至搞搞虚假宣传引引起退货，必必须无条件退退货。2、由感观就能能判断的明显显服装质量投投诉，要给予予退货，或根根据实际情况况