沈阳地产项目可行性报告

一．项目概况（一）项目位置置本项目位于沈阳阳市一环以内内，西临塔湾湾街（一环路路），东临天天山路，北临临昆山西路，南南临火车轨道道，隶属于皇皇姑区管辖范范围，地理位位置优越。注：皇姑区在本本宗地内（沿沿塔湾街和昆昆山西路），规规划了沈阳市市装备制造业业总部和软件件外包产业基基地，由政府府协调招商。（二）宗地现状状本宗地为模拟净净地出让，目目前地上物为为沈阳机车车车辆有限责任任公司，包含含车辆厂厂区区，少量职工工宿舍（平房房）；该厂已已经开始搬迁迁，预计整体体搬迁于2010年2月完成。（三）规划指标标宗地面积：7116100平方米；容积率：33.0；商业比例：≤335%；建筑密度：不大大于35%绿地率：不小于于30%（四）周边环境境交通环境宗地西临塔湾街街、北临昆山山西，南临北北一路，各路路段均为沈阳阳市最主要的的交通干道，交交通十分便利利。北一路连连接东西快速速干道，横贯贯铁西区、和和平区、沈河河区和大东区区，经由昆山山西路至北行行商圈约3公里，至太太原街约3.5公里，至沈沈阳北站约4公里，至沈沈阳市政府约约5.8公里，至中中街约7.5公里。商业配套宗地西北侧紧临临家乐福超市市，生活配套套完善。项目目距沈阳四大大商圈中的北北行商圈约3公里，太原原街商圈约3.5公里。北行行商圈包含千千盛百货、北北京华联、北北行商场、地地一大道（东东北首席大型型地下商城）等等商业项目；；太原街商圈圈包含新世界界百货、中兴兴大厦、商贸贸饭店等商业业项目。另外外，项目至沈沈阳市最大的的朝鲜族聚集集地—西塔商圈约2.5公里，至北北站商圈约4公里。教育配套皇姑区是沈阳市市科教文化大大区，宗地东东侧紧临沈阳阳市重点中学学—沈阳市二十十一中，以及及皇姑区重点点小学—昆山二校，项项目距沈阳市市重点小学—珠江五校和和辽宁省重点点学府—辽宁大学仅2公里。医疗配套该项目医疗配套套十分完善，宗宗地周边3公里范围内内有沈阳市第第四医院、国国医肿瘤科研研所、皇姑区区第五医院、皇皇姑区红十字字医院等大型型医疗机构。人文环境本项目距有沈阳阳玉环之称的的北运河约300米，距沈阳阳市重要休闲闲广场—百鸟公园约2公里，至沈沈阳市最大的的市内公园—北陵公园约4公里。北运河百鸟公园（五）项目概况况小结1、土地稀缺性性显著本宗地位于一环环以内，地理理位置优越，周周边配套成熟熟，属于城市市核心区域紧紧缺的住宅开开发用地。2、配套设施完完善该区域发展成熟熟，步行三分分钟便可抵达达家乐福超市市；本宗地至至北行商圈、太太原街商圈和和西塔商圈均均在3.5公里范围内内，商业配套套十分完善。3、教育氛围浓浓厚皇姑区是沈阳市市科教大区，项项目周边有市市重点中学——二十一中和和市重点小学学——珠江五校，另另外还有昆山山二校、市116中学、辽宁宁大学等重点点院校。4、目标客户群群范围较广该宗地位于沈阳阳一环以内的的核心区域，通通过东西快速速干道联通了了铁西区、和和平区、沈河河区和大东区区，辐射范围围较广。主要要客群为皇姑姑区、和平区区及市政府区区域的企事业业单位员工、机机关公务员、私私营业主及高高级白领。5、不利因素：：项目南侧为为进出北站铁铁轨，对后期产产品质素影响响较大，项目目东侧天山路路狭窄，通行行不畅。二．市场环境分分析（一）宏观经济济依旧保持高高速增长2009年，沈沈阳市宏观经经济运行依然然保持较快发发展势头，前前三季度沈阳阳市GDP总额达到3158亿元，同比比增长14.1%；固定资产产投资额2757亿元，同比比增长29.1%；人均可支支配收入9152元，同比增增长11.4%；地方财政政收入222.1亿元，同比比增长15.8%；规模以上上工业增加值值1695亿元，同比比增长19.1%。伴随沈阳阳市城市综合合实力增强，居居民收入大幅幅度提高，将将对沈阳房地地产市场起到到良好的促进进作用。（二）房地产市市场运行态势势分析1、房地产开发发建设依旧保保持增长数据来源：沈阳阳市房地产研研究所2009年1--9月，沈阳市市房地产开发发投资完成1542..4亿元，同比比增长20.3%；其中，住宅宅投资完成709亿元，同比比增长12.5%。数据来源：沈阳阳市房地产研研究所2009年1--9月，沈阳市市商品房施工工面积5423..6万平方米，同同比增长22.4%。数据来源：沈阳阳市房地产研研究所2009年1--9月，沈阳市市商品房新开开工面积1805万平方米，同同比增长0.3%；其中商品品住宅新开工工面积1435万平方米，同同比下降5.4%。数据来源：沈阳阳市房地产研研究所2009年1--9月，沈阳市市商品房竣工工面积999万平方米，同同比下降6.2%；其中商品品住宅竣工面面积754万平方米，同同比下降8.3%。2、商品房及商商品住宅新增增供应量有所所下降数据来源：沈阳阳市房地产研研究所2009年1--9月，沈阳市市商品房新增增供应面积980万平方米，同同比下降27.1%；商品住宅宅新增供应面面积803万平方米，同同比下降23.888%。3、商品房及商商品住宅销售售量与销售均均价呈平稳增增长态势数据来源：沈阳阳市房地产研研究所2009年1--9月，沈阳市市商品房销售售面积1005万平方米，同同比增长6.81%；商品住宅宅销售面积902万平方米，同同比增长17.877%。数据来源：沈阳阳市房地产研研究所2009年1--9月，沈阳市市商品房销售售额427.7亿元，同比比增长12.477%；其中，商商品住宅销售售额361.7亿元，同比比增长21.811%。数据来源：沈阳阳市房地产研研究所2009年1--9月，沈阳市市商品房销售售均价4256元/平方米，同同比增长17.344%；其中，商商品住宅销售售均价4010元/平方米，同同比增长18.911%。4、2009前前三季度沈阳阳土地市场运运行情况2008年2009年一季度二季度三季度四季度（预计）成交宗数（宗）448153418占地面积（万㎡㎡）31259.97150.99295.97273建筑面积（万㎡㎡）839128.03326.34726.9710成交额（亿元）105.910.732.547.571.4成交单价（元//㎡）3,3941,7862,1541,6042,615楼面地价（元//㎡）1,2628369976541,137表一2008年年与2009年土地成交交情况比较009年前三季季度，沈阳市市成交商住类类用地共57宗，成交总总用地面积506.993万平方米；；总建筑面积积1181..27万平方米；；交易额88.7亿元。2009年一—三季度沈阳阳市土地市场场的出让量逐逐渐增多，而而且幅度很大大，土地市场场活跃，房地地产市场回暖暖信号十分明明显。5、2009年年上半年沈阳阳市房地产市市场特征房地产开发投资资稳步增长2009年1--9月，房地产产投资709亿元，同比比增长12.5%；施工面积5424万平方米，同同比增长22.4%。商品房及商品住住宅供销比例例发生变化2009年1--9月，沈阳市商商品房批准入入市面积980万平方米，同同比下降27.1%，商品住宅宅批准入市面面积803万平方米，同同比下降23.888%；随着宏观观经济形势的的好转，沈阳阳市商品房与与商品住宅的的销售情况呈呈现平稳发展展态势，2009年上半年，商商品房销售面面积1005万平方米，同同比增长6.81%，商品住宅宅销售面积902万平方米，同同比增长17.877%。商品房销售价格格稳中有升2009年1--9月，沈阳市市商品芳销售售均价4256元/平方米，同同比增长17.344%；其中，商商品住宅销售售均价4010元/平方米，同同比增长18.911%。商品房及及商品住宅的的销售价格均均处于稳中有有升的良好态态势。外地人购房比例例较大2009年上半半年，外地人人购房套数占占沈阳市购房房总套数的32.355%（主要是新新迁入沈阳工工作的外地大大学毕业生、商商务人士）；；其中，省内内外地人购房房占18.999%，外省市人人购房占13.277%，境外人购购房占0.09%。6、2010年年沈阳市房地地产预期商品房供应持续续增加2009年前三三季度，沈阳阳市商品房施施工面积5423..6万平方米，同同比增长22.4%，预计2010年商品房供供应面积依旧旧保持增长。商品房销售面积积平稳增长沈阳市刚性需求求旺盛，预计计2009年因结婚、拆拆迁、毕业所所产生的刚性性需求约1200万平方米；；另外，沈阳阳市人均住房房面积仅为29平方米，随随着人均可支支配收入的增增长，改善性性购房需求将将被激发出来来。商品房销售价格格小幅上扬沈阳市购房需求求结构合理，房房地产综合指指数居15个副省级城城市中第一位位，然而商品品房销售价格格仅高于长春春和哈尔滨，随随着宏观经济济的快速发展展及房地产市市场的回暖，预预计明年上半半年沈阳市商商品房销售价价格将小幅上上扬，下半年年随着产品入入市量的增大大而逐步平稳稳。沈阳市片区房地地产市场分析析沈阳房地产市场场板块格局沈阳市环环相扣扣的产业及城城市规划布局局，加之日臻臻成熟的商品品房细分市场场格局，决定定了沈阳市商商品住宅市场场的土地区位位属性特征和和板块分布。区位划分：板块划分：区位描述：板块描述：南部区域（高新新技术产业先先导区）南部区域是包含含：浑南新区区、苏家屯区区、东陵南部部区域，由高高新技术产业业开发区发展展而来的综合合性新区、奥奥运商机加速速了区域价值值的提升，逐逐步成为沈阳阳市高收入人人群居住区域域南部区域是目前前高端集合型型住宅的主要要聚集区域，沿沿河新区多数数以品质较高高的板式小高高层和高层所所体现，除长长白高档产品品区域外，均均价多在4200--5000之间。而靠靠近浑南新区区一带则为低低密度多层住住宅和桃仙机机场沿线的别别墅区。东部区域（旅游游业带动高端端产品发展）东部板块：包含含大东区、辉辉山开发区、东东陵东部区域域。价格：住宅30000-50000元/平米，别墅6000--100000元/平米；低密度产品为主主，包括部分分别墅；住宅主力面积为为90－120平米；别墅主力面积：：280-7700平米之间东部区域拥有沈沈市丰富的旅旅游资源,如故宫、八八王寺等历史史遗迹，又有有东陵、棋盘盘山等景观资资源，是沈市市主要的低密密度高端产品品聚集区域中心区域（传统统城市核心区区）中心区域包括：：沈河区、皇皇姑区南部以以及和平区，该该区域属市核核心区，基础础设施完善，市市场认知度最最高；住宅以高端物业业为主，城市市传统的高密密度豪宅的集集中区，目前前价格为6000--100000元/平米；同时时商务、商业业、公寓等混混合的综合型型物业较多。由于城市核心土土地价值高昂昂，因而区域域内产品以高高密集的包含含商业、商务务、居住的综综合体为主。而而区域的土地地稀缺将意味味着较高的产产品价值支撑撑。西部区域（城市市更新的先驱驱）西部区域：主要要包含铁西老老城区、于洪洪区西部、张张士经济开发发区，这里是是传统工业厂厂区、家属区区，地缘性消消费力不佳；；除铁西板块建筑筑密度稍高外外，其余以中中低密度为主主，70－120平米二、三三居为主流；；经济开发区和丁丁香板块价格格多为4000元/平米以下，铁铁西板块和于于洪新城为4300元-4500元/平米。随着大规模建设设的持续推进进，将成为沈沈阳最大的住住宅规划区，区区域未来发展展前景看好，区区域环境改善善，有吸引外外区高端消费费者进驻的基基础，铁西区区等地潜力较较大；北部区域（产业业先行的城市市发展区）北部区域：主要要包含皇姑区区北部、于洪洪北部区域、东东陵北部区域域、以及沈北北新区。该区区域发展相对对滞后，配套套缺乏，整体体形象较差，目目前房地产市市场处于较低低水平；除皇姑区外，其其他板块均价价在3500元/平米以下；皇姑板块因具有有内城特征，价价格为4500--6500元/平米，但与与沈河、和平平区相比仍有有较一定差距距；中低密度产品为为主，户型多多为80－120平米；凭借良好的自然然资源及沈北北新区规划，区区域未来将有有一定的发展展潜力。皇姑铁西片区市市场分析（本案项目隶属属于皇姑区，但但由于皇姑区区为城市老城城区，区域内内商品房入市市量相对较少少，且项目毗毗邻铁西区，故故将铁西区项项目并入区域域市场研究，以以为项目定位位提供依据。）2.1皇姑区22009年上半年房房地产市场运运行情况商品住宅供销情情况2009年上半半年，皇姑区区商品住宅批批准入市面积积为14.84万平方米，销销售面积25.70万平方米，供供销情况较好好。商品住宅销售价价格2009年上半半年，沈阳市市商品住宅销销售均价3672元/平方米，皇皇姑区商品住住宅销售均价价3822元/平方米，仅仅低于沈河区区、和平区和和大东区，位位列全市第四四。存量住宅销售情情况2009年上半半年，皇姑区区存量住宅销销售32.46万平方米，位位列全市第二二位。2.2皇姑区片片区市场分析析版块划分：该区域为人文气气息浓厚的老老城区。如图，根据皇姑姑区老城区物物业的密集性性，划分四个个板块。区域域各板块点状状分布，各项项目联系不紧紧密。目前在售项目稀稀少，高端产产品匮乏，区区域楼市热度度不足。在售项目靠近城城市中心区域域产品供应在在40-70平为主，而而远离中心项项目主力供应应则在80-1440平为主，如如白山路北板板块万科中央央公园。长江街改造有利利于拉动区域域项目升值。开发档次划分：：区域内本市开发发商居多、产产品档次呈哑哑铃式结构、区区域缺乏高端端住宅由于皇姑老城区区靠近城市中中心板块多为为老棚户区，地地块较小且供供应土地有限限，加之板块块内商业性土土地较多的现现状，使该板板块形成高端端住宅较为困困难。而远离离市中心板块块虽土地资源源丰富，但配配套优势不足足。区域政策策扶植较少的的原因使其不不宜形成高端端住宅产品。因因而造成区域域无高端住宅宅现象。建筑密度划分：：区域内高、低密密度产品呈南南北分布，南南部产品趋向向投资，北部部产品趋向居居住。区域内高、低密密度产品呈南南北分布，南南部土地稀缺缺，紧邻北行行商圈和学区区，因而在售售产品投资型型居多。北部部园区规模大大，建筑密度度低，因而80-1220平米的适居居型产品供应应较多。小结：1）皇姑片区区为传统老区区，区域土地地资源有限，因因而片区内供供应量有限，成交市场不不活跃。2）区域内近近年无大盘供供应，开发商商也多为本地地中小企业，产产品品质较低低，产品结构构以中端为主主，整体开发发水平不高。但但运河北部及及北陵西侧相相对自然环境境较好，分布布如万科中央央公园项目。3）区域内产产品构成以中中小户型为主主，大户型产产品供应相对对较少，高端端产品需要引引导与培育。2.3铁西区片片区市场分析析板块划分：传统工业厂区、家家属区目前成为沈阳最最大的住宅规规划区，区域域未来发展前前景看好，区区域环境改善善，有吸引外外区高端消费费者进驻的基基础，开发潜潜力较大如图。根据铁西西老城各物业业的聚集性可可划分图上的的五大板块、板板块之间项目目连接紧密，多多数在售项目目集中于一环环。区域以普通商品品住宅为主，北北二路和兴华华街一带拥有有少量的公寓寓写字间产品品。除北二路板块建建筑密度稍高高外，其余以以中高密度产产品为主，70－120平米二、三三居为主流。开发档次划分：：区域内二线开发发商居多，中中高端项目成成为区域主流流目前铁西老城区区虽有一线品品牌开发商入入驻，但是区区域仍以二线线开发商为主主流。且开发发产品以中高高端住宅为主主体，因而区区域定义为中中高端住宅区区域。建筑密度划分：：由于铁西老城区区项目数量多多，因此区域域土地稀缺，绝绝大多数项目目占地面积在在15万平以下。但但是由于老城城区需求量较较大，因而所所有在售项目目的建筑形式式均以高层产产品为主，区区域内无低密密度住宅。老城区二类中高高密度住宅较较多，这类产产品规模适中中，主力供应应产品在60-70平米的一次次置业户型以以及80-1220平米的改善善型户型为主主。由于铁西老城区区项目数量多多，因此区域域土地稀缺，绝绝大多数项目目占地面积在在15万平以下。但但是由于老城城区需求量较较大，因而所所有在售项目目的建筑形式式均以高层产产品为主，区区域内无低密密度住宅。老城区二类中高高密度住宅较较多，这类产产品规模适中中，主力供应应产品在60-70平米的一次次置业户型以以及80-1220平米的改善善型户型为主主。价位划分：区域价位主要依依赖地段，4500--6500为铁西区的的均价分布结合图表可知：：1）区域价位主主要依据地段段、配套、交交通因素。2）结合区域项项目的密集性性，区域一、二二类价位目前前是铁西区主主流均价。3）二、三类价价位区域项目目仍保有较大大供应量，随随着城市化建建设的向西推推进，区域有有较大的溢价价潜力。小结：1）铁西老城城区目前成为为中高端住宅宅聚集区域。2）区域以高高密度、规模模适中的住宅宅为主。3）区域内产产品价格根据据地段不同差差异较大，如如项目临近和和平区区域相相对价格较高高，目前整体区区域均价范围围在4500--6500元/平方米米。4）区域城市市化建设的加加强，和一线线品牌开发商商的介入有利利于吸引区外客群。2.4皇姑铁铁西片区市场场结论1）如图，本案案竞品区域为为以下六个板板块。而针对对铁西区域对对外区客群吸吸引力较强的的因素。对本本案的竞争力力较大；同时时白山北路板板块相对高端端产品对我项项目有一定竞竞争力。2）目前竞品区区域高端住宅宅相对缺乏，但但是由于皇姑姑区相对良好好的宜居环境境及高素质人人群，为打造造中高端产品品创造有利条条件；3）目前竞品区区域的价位在在5000--7000元。（四）项目竞争争个案分析4.1项目周边边竞争市场分分析4.1．1项目目周边竞品发发展情况区位项目名称占地面积（万㎡㎡）总建筑面（万㎡㎡）容积率开盘时间皇姑区西堤国际228842009-5--1鑫丰华凯鑫城12262.22009-7--3新汉城104042009-5--22优特区1.57.24.82007-8--25铁西区新湖明珠城（五五期）1118.71.72007-122-3其仕郡10222.52009-9--5华润凯旋门9.628.52.962009-7--14万科金域国际2.7210.884——合计78.82241.34.1．2项目目周边竞品多多层供销情况况多层产品供销情情况面积户型配比供应量销售量销售率60平米以下一房8.65%20116783.08%%60-80二房17.72%41237190.05%80-100二房40.90%95122323.45%100-1200三房23.40%54473771.32%120-1400三房8.65%20118692.54%140-1600三房0.69%1616100%160-1800四房0.00%000180-2000四房0.00%000200平米以上上四房0.00%000合计100%2325135158.11%区域内多层产品品主要供应量量来自项目附附近的鑫丰华华凯新城，供供应量较大共共有1318套，消化良良好，开盘当当日消化400余套，现月月消化150套，以上数数据为备案数数据，有一定定的滞后性。4.1．3项目目周边竞品小小高层供销情情况小高层产品供销销情况面积户型配比供应量销售量销售率60平米以下一房13.39%32626581.29%60-80一房8.55%20818488.46%80-100二房9.74%23718778.90%100-1200三房38.82%94582086.77%120-1400三房19.60%47723148.43%140-1600三房4.44%10810395.37%160-1800四房4.56%11111099.10%180-2000五房0.41%1010100%200平米以上上五房0.49%121191.67%100.00%%2434192178.92%区域内小高层产产品供应量相相对较小，市市场接受程度度较高；其中中尤以华润凯凯旋门项目为为代表。4.1．4项目目周边竞品高高层供销情况况高层产品供销情情况面积户型配比供应量销售量销售率60以下一房18.09%1530112974%60-80一房30.29%2562159762%80-100二房40.21%3401156346%100-1200三房5.92%50145591%120-1400三房3.74%31614044%140-1600三房1.75%14813088%160-1800四房0.00%000180-2000五房0.00%000200平米以上上五房0.00%000100.00%%84585014%区域内高层产品品供应量较大大，消化状态态良好，但产产品去化比例例以中小户型型为主，大户户型产品供应应较少。4.1．5项目目周边竞品高高层供销情况况区域主要竞争项项目供销情