土地一级开发项目成本测算讲义

土地一级开发项目

成本测算讲义一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录2一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】3一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

4一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

5土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：6土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：7土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：8是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：9二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

10三、土地一级级开发项目的的成本测算依依据（一）项目前前期费用立项报告、可可研报告、土土地一级开发发实施方案等等的编制费及及项目前期的的各种工程咨咨询费委托编制修建建性详细规划划和区域内的的管线综合等等规划方案费费用工程勘察、测测绘、定桩费费用环境影响评价价分析费用交通影响评价价分析费用地震影响评价价分析费用地价评估费用用工程设计费及及施工图审查查费招标代理费、、招标服务费费工程保险费11（一）项目前前期费用1、立项报告告、可研报告告、土地一级级开发实施方方案等的编制制费及项目前前期的各种工工程咨询费→测算标准可参参考1999年9月10日国国家计委制定定的计价格［［1999］］1283号号《建设项目目前期工作咨咨询收费暂行行规定》及北京市物价局局、北京市计计划委员会京京价（房）字字［1999］第487号文《关于于建设项目前前期工作咨询询收费的补充充通知》中的有关计价价标准。◆立项报告、、可研报告的的编制费◆土地一级开开发实施方案案的编制费◆项目前期的的各种工程咨咨询费12（一）项目前前期费用2、委托编制制修建性详细细规划和区域域内的管线综综合等规划方方案费用→2001年国国家计委《关于放开和和下放部分商商品和服务价价格的通知》》（计价格[2001]1218号号）中取消了1993年由建建设部、国家家物价局联合合颁布的《城城市规划设计计计费标准》》，放开了规规划设计市场场。→2004年6月，为了规规范规划设计计市场计费，，中国城市规规划协会在全全国范围内进进行调查研究究，制定并发发布了《城市规划设设计计费指导导意见》，作为城市规规划设计计费费的参考依据据。13（一）项目前前期费用3、工程勘察察、测绘、定定桩费用2002年1月7日国家家计委、建设设部以计价格格[2002]10号文文发布了《工程勘察设设计收费管理理规定》，从2002年3月1日日起执行。应应根据该文件件规定核算工工程勘察费用用。建筑用地拨地地定桩：《关于测绘产产品收费标准准的通知》【【京发改〔2006〕1009号】】14（一）项目前前期费用4、环境影响响评价分析费费用2002年10月28日日全国人大通通过了《中华华人民共和国国环境影响评评价法》，规规定：在中华华人民共和国国领域和中华华人民共和国国管辖的其他他海域内建设设对环境有影影响的项目，，应当进行环环境影响评价价。随后，国国家计委、国国家环境保护护总局发布了了《关于规范环环境影响咨询询收费有关问问题的通知》》（计价格［［2002］］125号））。该通知中规规定了项目前前期进行建设设项目环境影影响评价分析析，包括编制制环境影响报报告书（含大大纲）、环境境影响报告表表和对环境影影响报告书（（含大纲）、、环境影响报报告表进行技技术评估的费费用标准，可可以作为核算算环境影响评评价分析费用用的依据。15（一）项目前前期费用5、交通影响响评价分析费费用北京市规划建建设委员会早早在2001年就发布了了《关于对部分分新建项目进进行交通影响响评价的通知知》市规发[2001]1001号号。规定需要进进行交通影响响评价的项目目需由项目业业主方委托符符合资质的设设计或咨询机机构进行交通通影响评价，，并按照《北北京市建设项项目交通影响响评价准则和和要求》编制制咨询报告。。进行建设项项目交通影响响评价咨询工工作的机构应应具有城市规规划和交通咨咨询甲级资质质。但对委托托编制交通影影响评价报告告的取费标准准没有明确规规定，实践中中可以参照委委托规划设计计咨询的标准准及市场行情情协商（目前前收费标准通通常在0.5～2元/平米米不等）。16（一）项目前前期费用6、地震影响响评价分析费费用2002年1月1日起施行、中华华人民共和国国国务院令（（第323号号）公布的《《地震安全性性评价管理条条例》规定：：新建、扩建建、改建建设设工程，依照照《中华人民民共和国防震震减灾法》和和本条例的规规定，需要进进行地震安全全性评价的，，必须严格执执行国家地震震安全性评价价的技术规范范，确保地震震安全性评价价的质量。建建设单位应当当将建设工程程的地震安全全性评价业务务委托给具有有相应资质的的地震安全性性评价单位。。地震安全性性评价单位对对建设工程进进行地震安全全性评价后，，应当编制该该建设工程的的地震安全性性评价报告。。目前，全国国各省市对地地震安全性评评价收费标准准都有不同的的规定，北京京市的工程可可依据原北京市物价局局2002年年9月18日日京价(收)字[2002]361号文件《关关于地震安全全性评价收费费标准的函》》的规定进行核核算。17（一）项目前前期费用7、地价评估费用用1994年12月12日日，国家计委委和国家土地地管理局联合合发布了“关关于土地价格格评估收费的的通知”，通通知规定：““土地价格评评估收费是房房地产市场重重要的经营性性中介服务收收费行为，评评估机构要按按照‘自愿委委托、有偿服服务’的原则则与委托方签签订合同，开开展评估服务务工作，收取取合理费用。。凡具备土地地估价资格并并经土地、物物价部门确认认的单位，可可接受土地所所有者或使用用者的委托，，对土地价格格进行评估，，并按本通知知的规定收取取土地评估费费。”1997年12月月1日北京市市物价局发布布了京价(房)字字(1997)第398号文件《关关于房地产中中介服务收费费的通知》，对我市房地地产中介服务务收费的有关关规定进行了了修订，规定定“房地产价价格评估收费费、土地价格格评估收费标标准实行政府府定价，其收收费标准按照照标的总额采采取差额定率率分档累进制制。18（一）项目前前期费用8、工程设计费及及施工图审查查费工程设计费的的测算可依据据2002年年1月7日国国家计委、建建设部以计价价格[2002]10号号文发布的《《工程勘察设计计收费管理规规定》中的有关标准准结合实际情情况测定。施工图审查是是目前基本建建设程序中必必须的环节。。2004年年8月23日日，建设部134号令发发布的《房屋屋建筑和市政政基础设施工工程施工图设设计文件审查查管理办法》》中再次明确确规定“施工工图未经审查查合格的，不不得使用”。。但相应的图图纸审查收费费标准，国家家没有统一规规定。北京市市可执行市规发[2001]761号《关于于开展施工图图设计文件审审查工作的通通知》中第五条“审审查收费：在在国家正式下下达施工图审审查收费标准准前，北京市市的施工图审审查单位暂按按国家发展计计划委员会计价格(1999)1283号文件件中《工程咨咨询人员工日日费用标准》》执行。”19（一）项目前前期费用9、招标代理费、、招标服务费费原国家计委关于于印发《招标标代理服务收收费管理暂行行办法》的通通知计价格格[2002]1980号文中明确了招招标代理服务务收费标准。。招标代理服务务收费速查表表20（一）项目前前期费用10、工程保险费建设部和中国国保险监督管管理委员会于于2005年年8月出台了了《关于推进进建设工程质质量保险工作作的意见》建建质[2005]133号

，指出出：“建设工工程质量保险险是一种转移移在工程建设设和使用期间间由可能的质质量缺陷引起起的经济责任任的方式，它它由能够转移移工程技术风风险、落实质质量责任的一一系列保险产产品组成，包包括建筑工程程一切险、安安装工程一切切险、工程质质量保证保险险和相关职业业责任保险等等。其中，工工程质量保证证保险主要为为工程竣工后后一定期限内内出现的主体体结构问题和和渗漏问题等等提供风险保保障。”。可可见，工程建建设领域涉及及到的保险品品种主要有职职工意外伤害害险（雇主责责任险）、设设计责任险、、工程质量保保修保险和建建筑（安装））工程一切险险。但具体费费率，市场浮浮动较大，建建设工程一切切险一般为投投保金额的1%左右，第第三者责任险险按比例投保保。但2004年11月月中旬进行的的北京地铁4、5、10号线建安险险及第三者责责任险合同费费率却是5‰‰左右。2005年深圳圳地铁项目中中，工程质量量险和运营初初期的运营险险合计也低至至投保金额的的5‰，可见见目前保险业业竞争是相当当激烈的。因因此在项目前前期阶段，估估算工程质量量保险费非常常困难，可以以暂按建安工工程造价的1%-2%估估算。21（二）征地、拆拆迁费用包括：1、征地补偿费费用2、拆迁补偿费费用3、房屋拆迁评评估费、拆迁服服务费4、拆除工程费费用5、古树保护及及文物古建修护护、还建费用6、其它22（二）征地、拆拆迁费用1、征地补补偿费用根据土地所属的的不同区域及其其被征用前的不不同用地性质相相应发生不同的的征地费用。本市行政区域内内依法征用农民民集体所有土地地的，根据2004年5月21日北京市人民政政府令第148号公布的《北京市建设征地地补偿安置办法法》进行补偿安置。。征地补偿费包包括土地补偿费费和安置补助费费。涉及青苗和和其他土地附着着物的，还应当当向所有权人支支付青苗补偿费费和其他土地附附着物补偿费。。青苗是指尚未未收获的农作物物。其他土地附附着物包括房屋屋、水井、道路路、管线、水渠渠等建筑物、构构筑物以及林木木和其他经济作作物等。本市征地补偿费费实行最低保护护标准制度。征征地补偿费最低低保护标准由市市土地行政主管管部门以乡镇为为单位结合被征征地农村村民的的生活水平、农农业产值、土地地区位以及本办办法规定的人员员安置费用等综综合因素确定，，报市人民政府府批准后公布执执行。征地补偿偿费最低保护标标准应当根据社社会、经济发展展水平适时调整整。23（二）征地、拆拆迁费用2、拆迁补补偿费用根据房屋所属的的不同区域及其其不同属性相应应发生不同的拆拆迁补偿费用，，计取依据亦不不同。城市房屋：根据2001年11月1日北京市政府令第第87号公布的《北京市城市房屋屋拆迁管理办法法》进行拆迁补偿费费计算。城市的住宅房屋屋：（2001）1234号城市的非住宅房房屋：京房地评评字（1999）656号被拆迁房屋重置置成新价：京京国土房管拆[2003]808号24（二）征地、拆拆迁费用集体土地房屋：：根据2003年6月6日北京市人民政府府令第124号公布的《北京市集体土地地房屋拆迁管理理办法》进行拆迁迁补偿费费计算。。拆迁补偿偿：京国土房房管征[2003]606号被拆迁房房屋重置置成新价价：京京国土房房管拆[2003]80825（二）征征地、拆拆迁费用用3、房房屋拆拆迁评估估费、拆拆迁服务务费1997年12月1日，北京京市物价价局发布布了《关于房地地产中介介服务收收费的通通知》京价(房)字[1997]第398号文，对我市市房地产产中介服服务收费费的有关关规定进进行了修修订，规规定“因因征用拆拆迁对房房屋进行行价格评评估的，，按补偿偿价款金金额的1～1.5%向征用拆拆迁单位位收取评评估费。。”《北京市物物价局、、北京市市财政局局关于房房屋迁管管理费和和房屋拆拆迁服务务费收费费标准的的复函》【京价（收收）字（（1993）第238号】：房屋拆迁迁管理费费：不不超过房房屋拆迁迁补偿安安置费用用0.5%房屋拆迁迁服务费费：不超超过房屋屋拆迁补补偿安置置费用的的1.5％26（二）征征地、拆拆迁费用用4、拆拆除工程程费用拆除工程程费用应应按照工工程实际际需要估估算拆除除工程量量，并套套用相关关估算指指标或概概算定额额，充分分考虑渣渣土运输输、消纳纳等因素素进行测测算。27（二）征征地、拆拆迁费用用5、古古树保护护及文物物古建修修护、还还建费用用根据古树树保护方方案和文文物古建建的修护护、还建建方案，，套用相相关估算算指标或或概算定定额，充充分考虑虑修缮、、保护、、还原等等因素进进行费用用测算。。28（二）征征地、拆拆迁费用用6、其它它指根据国国家或地地方政府府要求在在征地、、拆迁过过程中还还需发生生的各种种费用，，如：耕耕地开垦垦费、耕耕地占用用税、菜菜田基金金、防洪洪费、提提前搬家家奖、支支援重点点工程费费等等。。29（三）公公共区域域市政基基础设施施建设费费用包括：场地平整整费用及及为各二二级开发发单位提提供施工工临时供供水、供供电设施施、临时时道路的的铺设及及维护费费用区域内永永久性道道路、桥桥梁建设设费用市政管线线建设费费用(包括雨水水、污水水、中水水、上水水、电力力、天然然气、电电信、热热力等)市政场站站建设费费用(包括雨水水泵房、、燃气调调压站、、热力站站、开闭闭站、区区域中水水站、区区域管理理中央监监控室及及涉及城城市安全全的公共共设施等等，其建建设费用用视规划划情况而而定)配套公共共设施建建设费用用(区域内的的交通智智能化系系统、、公共标标识指示示系统、、安防监监控系统统、公共共卫生间间、垃圾圾收集转转运站、、消防防站、派派出所、、邮局等等)30（三）公公共区域域市政基基础设施施建设费费用本部分费费用是指指在土地地一级开开发区域域内，各各二级开开发地块块红线范范围外的的公共区区域的市市政基础础设施建建设费用用。这是是土地一一级开发发成本中中的另一一重要组组成部分分。应在不同同阶段根根据控制制性详细细规划，，或修建建性详细细规划，，或初初步设计计图纸，，或施工工图纸，，参考相相应工程程的估算算指标，，或概算算定额，，或预算算定额测测定。31（四）区区域内公公共环境境景观建建设费用用包括：绿绿化（花花草、树树木的种种植）、、微地形形、艺术术小品、、喷泉、、地下出出入口的的处理、、休息座座椅等。。本部分费费用是指指在土地地一级开开发区域域内，各各二级开开发地块块红线范范围外的的公共区区域的环环境景观观建设费费用。这这是土地地一级开开发成本本中的一一项重要要组成部部分，应应在不同同阶段根根据控制制性详细细规划，，或修建建性详细细规划，，或初步步设计图图纸，或或施工图图纸，参参考相应应工程的的估算指指标，或或概算定定额，或或预算定定额测定定。32（五）区区域内公公共配套套设施建建设费用用包括：市市政管理理用房建建设费用用；机动动车停车车场（库库）、非非机动车车停车设设施建设设费用；；规划中中其它须须纳入土土地一级级开发成成本的配配套设施施建设费费用。在不同阶阶段根据据控制性性详细规规划，或或修建性性详细规规划，或或初步设设计图纸纸，或施施工图纸纸，参考考相应工工程的估估算指标标，或概概算定额额，或预预算定额额测定。。33（六）工工程建设设其他费费用包括：工程监理费竣工图编制费建设期区域管理费费用项目竣工后移交管管理单位前的维护护管理费用项目后评价费用其他34（六）工程建设其其他费用1、工程监理费1996年1月16日，北京市建建委发布了《北京市工程建设设监理费收费标准准实施办法》(京价收1996第043号)，，规定：实行监理理的工程，监理费费按工程的总造价价百分比计取，用用插入法计算。建建设前期阶段按工工程概预算的0.1-0.2％计计取。35（六）工程建设其其他费用2、竣工图编编制费2002年国家发发展计划委员会和和建设部联合发布布的《工程勘察设计收收费标准》[2002]中《工程设计收费费标准》1.0.16条规定：编编制工程施工图预预算的，按照该建建设项目基本设计计收费的10%收收取施工图预算编编制费；编制工程程竣工图的，按照照该建设项目基本本设计收费的8%收取竣工图编制制费。36（六）工程建设其其他费用3、建设期区域管理费费用包括安保、环境保保洁、临时绿化、、美化等费用。这这部分费用在项目目初期很难估算。。不同的土地一级级开发项目建设区区域的面积、基本本状况、区域周边边的环境一定后，，即基本明确每年年需要多少保安、、保洁人员进行公公共区域的管理，，需要做多少面积积的临时绿化，整整个区域的建设期期几年等，再据以以测算相应费用。。37（六）工程建设其其他费用4、项目竣工后移移交管理单位前的的维护管理费用这部分费用主要是是由于目前土地一一级开发项目完成成后，形成了大量量的资产，而这些些资产的管理主体体比较复杂，例如如：道路、水、电电、（天然）气、、热、交通设施、、园林景观绿化设设施等都分别归属属不同的管理单位位，产权移交尚未未有规范的模式和和程序。这就造成成在土地一级开发发任务基本完成后后，可能还会对资资产进行一段时间间的照管，对有些些项目还要从社会会利益角度出发，，进行运营。为此此，土地一级开发发主体还要支出一一笔管理费和运营营费。这笔费用根根据不同一级开发发项目的情况，千千差万别，不一而而足，须慎重对待待，认真估算。38（六）工程建设其其他费用5、项目后评价费费用指在土地一级开发发工作完成后，由由土地一级开发主主体组织，委托专专业咨询公司从经经济效益、社会效效益、环境效益出出发对整个土地一一级开发项目和开开发过程进行公正正、客观的评价。。该费用可参考国国家有关工程咨询询的收费标准测算算。39（六）工程程建设其他他费用6、其他指其他归属属项目前期期及其他费费用的项目目。比如：委托托代建的项项目还会发发生“代建建工程管理理费”等。污染区域，，还需要环环境整治费费用。40（七）管理理费指土地一级级开发主体体在土地一一级开发全全过程中所所发生的管管理费，包包括土地一一级开发的的建设期和和代政府进进行土地出出让的销售售期。该费费用应根据据项目的具具体情况和和土地一级级开企业的的管理水平平、资源投投入情况等等进行核算算。2005年年8月3日日，市国土土局发布了了关于印发《《北京市土土地储备和和一级开发发暂行办法法》的通知知京国土土市[2005]540号文文，其中第十十三条规定定：土地储储备机构负负责实施土土地开发的的，由土地地储备机构构负责筹措措资金、办办理规划、、项目核准准、征地拆拆迁及大市市政建设等等手续并组组织实施。。其中通过过招标方式式选择开发发企业负责责土地开发发具体管理理的，开发发企业的管管理费用不不高于土地地储备开发发成本的2%。以招招标方式确确定开发企企业后，土土地储备机机构应当与与中标开发发企业签订订土地一级级开发管理理委托协议议。41（八）财务务费用指一级开发发过程中所所发生的相相关财务费费用。其测算依企企业（或项项目）的资资本结构和和融资能力力不同而有有不同的融融资方案，，因此融资资渠道、金金额和期限限完全不同同，其融资资成本应视视具体情况况分别测算算。42（九）销售售费用包括土地一一级开发主主体为提升升开发区域域的土地价价值，吸引引二级开发发商和最终终用户，完完成土地出出让任务，，尽快收回回开发成本本而进行的的策划、推推广活动，，和因此发发生的各种种广告、宣宣传费用等等。目前政府对对土地一级级开发的销销售费用提提取比例没没有专门规规定，而且且市场中二二级开发的的销售经验验不适用于于土地一级级开发的销销售，已实实施完成的的土地一级级开发项目目尚不多，，因此没有有太多的经经验数据可可供借鉴。。这就需要要企业根据据自己项目目的土地出出让计划分分别测算。。也可以按按预计销售售收入的1%计取。。43（十）应纳纳税费土地一级开开发涉及的的应纳税种种主要有：：营业税、、城市建设设维护税、、教育费附附加、印花花税、进口口设备关税税等，所得得税。具体纳税额额计算方法法详见国家家相关税收收政策的规规定。44（十一）不不可预见费费包括基本预预备费和涨涨价预备费费。视不同阶段段的测算精精度不同，，而以开发发成本为基基数，适当当计取一定定比例。45四、成本测测算报告的的编制以上是土地地一级开发发项目的成成本构成及及其测算的的相关依据据。我公司司据此编制制了土地一级开开发项目成成本测算通通用模板，作为成本本测算的模模板。测算报告编编制包括：：1.编制测算表格；；2.编制制测算说明明；3.编制制测算分析析。46四、成本测测算报告的的编制项目土地一一级开发投投资估算及及投融资分分析（一）投资资估算1、总投资资估算2、估算所所依据的相相关资料3、估算依依据的相关关文件47四、成本测测算报告的的编制（二）投融资资分析1、资金使使用计划2、融资额额度及融资资成本3、融资渠渠道及模式式4、贷款本本息偿还附相应表格格48四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析1、测算及及分析前提提投资测算和和市场预测测数据项目开发周周期及时序序安排49四、成本测测算报告的的编制土地一级开开发经济效效益分析及及资金平衡衡（一）经济济效益测算算及分析2、相关数数据的确定定毛地价的确确定招拍挂交易易价格预测测土地出让一一级开发企企业收入税(费)率率贷款利率财务基准收收益率Ic50四、成本测测算报告的的编制土地一级开发经经济效益分析及及资金平衡（一）经济效益益测算及分析3、经济效益分分析可经营性出让面面积及销售计划划土地挂牌出让平平均底价土地上市出让收收入、成本、税税金、利润51四、成本测算报报告的编制土地一级开发经经济效益分析及及资金平衡（二）财务分析析1、项目财务盈盈利能力分析财务内部收益率率FIRR(%)财务净现值NPV(万元)投资回收期(年年)投资利润率2、偿债能力分分析3、资金平衡分分析52四、成本测算报报告的编制土地一级开发经经济效益分析及及资金平衡（三）不确定性与与风险分析1、不确定性与与风险2、不确定性分分析盈亏平衡分析敏感性分析53四、成本测算报报告的编制土地一级开发经经济效益分析及及资金平衡（四）结论与建建议1、结论项目盈利能力如如何项目的偿债能力力如何项目风险怎样项目是否可行2、建议54编制流程如下：：基础数据收集、、整理根据通用模板测测算成本测算编制说明测算依据：原始始资料、数据，，政策文件需说明的问题：：测算方法、取取值、原因测算分析及结论论汇总编制四、成本测算报报告的编制总测算报告样表55五、土地一级开开发项目成本的的管理与控制土地一级开发项项目在其内容组组成、开发宗旨旨、开发方式、、开发时序等方方面都有着不同同于一般房地产产开发项目的特特点，因而其管管理和控制体系系、工作流程及及其控制的关键键环节也不同，，共性之外还有有其特殊性。因因此，科学合理理地确定其成本本控制目标，要要建立一整套完完善的成本管理理工作体系、制制度和流程。56五、土地一级开开发项目成本的的管理与控制1、决策体系：：是战略管理层层面，决定了企企业控制造价管管理的方向和模模式，具有长期期性和整体性，，是企业核心竞竞争力所在，包包括长期战略成成本等重大决策策的制定和执行行，由企业领导导班子组成。（一）工作体系系57五、土地一级开开发项目成本的的管理与控制2、内部专业管管理体系：是落落实和分解战略略成本目标的层层面，包括计划划执行情况和管管理效益监督、、考评，是企业业造价管理部门门的首要核心任任务。主要包括括：制定公司年年度成本控制计计划；分解、落落实战略成本目目标，实行公司司全面预算；及及时沟通、传递递和获取信息、、适时调整计划划；协调组织相相关部门配合、、全员参与成本本目标的管理和和控制等。（一）工作体系系58五、土地一级开开发项目成本的的管理与控制3、制度体系：：完善的制度体体系是项目成本本管理实施顺畅畅、高效的前提提和保障。建立立和完善诸如：：成本管理办法法、招投标管理理办法、合同管管理办法等一系系列的成本管理理制度，并严格格按之执行，是是成本管理和控控制的制度保障障。（一）工作体系系59五、土地一级开开发项目成本的的管理与控制4、操作体系：：是成本管理和和控制的基础层层面，具体由各各项目部的成本本管理人员落实实，是成本管理理和控制的具体体化和实施控制制载体。主要包包括对分解后的的成