地产项目前期设计阶段要点解析

投资分析阶段

实施方案阶段

施工图阶段

设计前期阶段主要内容一.阶段的工作特点二.概念设计方案的成果标准三.《项目设计指导书》一.阶段的工作特点1.本阶段的起点和终点

设计前期阶段项目立项审批通过规划方案设计开始项目设计“正式开始”2.设计部成为“1/2主角”＋市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期设计前期阶段的主要工作成果是什么？主要工作成果示意图概念设计方案产品建议书项目设计指导书项目设计工作计划二.概念设计方案的成果标准1.概念设计研究的内容原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二

侧重于规划设计方面的研究两设计关注重点不同定位方向结构概念设计规划设计寻求达成“目标”的方法设计的深化综合经济技术指指标1.产品建议书书是否可行？对对土地的利用是是否合理？2.结合成本、、销售，验证各各公建面积指标标的合理性。3.……规划设计方面1.如何分期开开发？

2.如如何设置主入口口？

3.如何何利用用地内、、外景观资源？？

4.………“回答发展商必必须回答，做出出决策的问题。。”2.如何进行概念设设计研究？案例一：南昌万万科四季花城案例二：深圳XX项目案例一：南昌万万科四季花城案例点评容积率较低；用用地大，分期开开发时便于调整整。规划总用地27.3ha，容积率1.02，多层为为主。城市整体市场场处于初级阶阶段，竞争压压力较小。难点一：地段段偏僻无人气气，如何吸引引客户？难点二：周边边市政、公建建配套不完善善，与开发建建设的矛盾。。难点三：售价价有限，成本本控制与品质质营造的矛盾盾。南昌万科四季季花城概念设设计结论1.规划结结构与功能分分区2.路网结结构与交通系系统3.景观结结构4.分期开开发模式1.沿湖小高高层的排布及及市场依据2.湖景与湖湖堤的景观利利用方式……－－参见《范范例汇编》第第16页已确定方面待定方面案例二：深圳圳XX项目概概念设计8月20日，，市场定位、、概念设计同同时启动；9月15日，，确立了先定定量，后定性性的市场研究究方向，市场场定位树起风风向标；10月15日日，确定SWA等3家设计公公司，同时委委托概念设计计任务；12月6日，，定量研究结结束、概念设设计完成；第第一轮工作按按计划顺利汇汇合；12月30日日，市场初步步定位，据此此，进行正式式方案招投标标设计委托；；来年2月26日，设计回回标。同时市市场定位明确确，并确定了了整体经营策策略。XX区域位置图总用地面积268483.5平方米总建筑面积214800平方米容积率0.80覆盖率15％总户数1680户难点一：山、海景景观资源的分配与与利用山景为主还是海景景为主？各各种类型住住宅的景观资源分分配？内内部营造景观观的类型，与住宅宅的关系？概念方案一：1.海景+湖景（（内部营造）+高高尔夫2.酒店与公建位位于用地东面3.小高层位于较较高区域，别墅位位于较低区域概念方案二：1.海景+湖景（（内部营造）2.酒店与公建位位于用地东南临街街区域3.多层、别墅位位于较高区域，小小高层位于较低区区域概念方案三：1.酒店与公建位位于用地中心低标标高无海景的区域域，住宅纵向辐射射，各纵向区域间间留绿化带。2.尽量保持山谷谷形态，充分利用用山景难点二：项目定位位“用来渡假还是用用来居住？”休闲度假的实质内内容是什么?人的行为会对产品品提出什么要求？？渡假对入口、组团团方式的影响？休闲度假住宅区的的物业管理方式？？……难点三：公建配套套的设置与经营公建配套如何支持持“渡假概念”社社区?小区配套与政府配配套的关系？小区配套的经营方方式？（10000平米米酒店公寓，5000平米会所，，9000平米商商业）案例点评难点一：山、海景景观资源的分配与与利用难点二：项目定位位难点三：公建配套套的设置与经营……项目定位为我们经经验较少的“渡假假形态的住宅”，，在产品建议、经经营方式、物业管管理方面都面临较较大的挑战。而市场上的多种种可能、不确定定又必须通过概概念设计来验证证；最终得出共共同的结论。XX项目规划设设计评审的两个个方案项目定位确定为为：“披着渡假假外衣的住宅””，但定位仍需需与设计同步深深入研究。对比以上两个案案例，说明项目目难易程度、特特点不同，我们们在概念设计阶阶段重点研究的的具体内容也不不尽相同。原则一依据经营、销售售的要求，兼顾顾工程、成本的的因素；原则二侧重于规划设计计方面的研究3.概念设计方案成成果标准2.1设设计说明2.2综综合经济技术术指标及产品分分析2.2.1综合经济技术指指标2.2.2产品分析2.3概概念设计方方案2.3.1概概念设计图纸纸目录2.3.2概概念设计图纸纸深度要求－－参见《成果果标准》第24页；《范例汇汇编》第19-24页4.概念设计研究究结论成果标准准概念设计研究结结论达到深度做出结论明确遗留问题方案设计要求－－参见《成果果标准》第31-35页分类概念设计研究方案设计要求用地布局功能分区住宅和公建分区深化设计产品类型分布产品类型分布空间序列和层次主要公共空间的功能和特点的描述或图片道路交通主入口位置描述或图示深化设计人车关系明确人车分流、局部合流或合流停车方式和数量明确可采用的停车方式和各方式停车数量公交场站明确是否设置，如有，明确面积或停车数量、位置等班车车位明确位置和数量销售分期状况各期面积和产品组成深化设计卖场安排面积和使用方式、空间要求（独立、合用）深化设计三.《项目设计计指导书》1.为项目设计工作作的纲领性文件。统筹考虑虑影响项项目设计计工作的的各因素素，并对对项目设设计的整整个工作作做出方方向性决决策的文文件。2.《项项目设计指导导书》的内容容总经理设计部营销成本开发目标、开开发计划项目设计工作作计划项目概况及用用地分析概念设计研究究结论方案设计需解解决的问题项目设计各环环节的综合分分析市场定位及产产品建议成本控制因素素工程工程管理意见见－－参见《成成果标准》第第27-36页3.《项目设设计指导书》》中需设计部部完成的工作作项目设计计划划项目概况及用用地分析概念设计研究究结论方案设计需解解决的问题项目设计各环环节的综合分分析a.项目设计各环环节的综合分分析设计任务的细细分设计单位的选选择设计部人力资资源的分配设计费用的成成本控制计划划－－参见《成成果标准》第第36页b.项目设计计划划概念设计研研究集团确认概概念设计研研究结论规划方案设设计集团规划设设计评审会会集团单体确确认实施方案完完成土建施工图图完成景观设计销售包装设设计（如公建、、立面需另另行委托应应单独列出出）开工时间开盘时间