基于全生命周期造价的投资估算二

5.某房地产开发项目全生命周期造价管理(LCC)

20世纪70年代末、80年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论(LifeCycleCosting—LCC)和全生命周期成本控制(LifeCycleCostControl—LCCC)。全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶段。全生命周期工程造价管理模式全过程工程造价管理模式考虑一次性建设成本与运营维护成本的平衡过分强调一次性建设成本,忽视运营及维护成本一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡房地产开发质量的提升道路规划合理，周边配套设施齐全……交通便利，购房者节约了交通费用及时间购房者居住舒适，维修次数少……购房者注重LCC的房地产开发商开发商声誉促进开发商对LCC的重视吸引更多的潜在购房者提高开发商的口碑促进开发商对LCC的重视提高开发商的口碑吸引更多的潜在购房者由购房者承担的维修费用（运营费用）在很大程度上影响了房地产企业的口碑房地产项目建成移交以后，其预期功能的可靠程度会受到前期设计、施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而降低其功能，购房者（最终用户）通过维护/修复等活动实施以维持其使用功能，通常这样的活动具有周期循环的特点。6.基于LCC考虑的广州国际金融中心西塔广州国际金融中心地上103层中，69楼以下为写字楼，69楼以上为超五星豪华酒店；地下共4层，有珠江新城最大的地下停车场，共1700多个车位；28层附楼则有国际会议中心、酒店式公寓、高档商场等，去年底已封顶。西塔在设计阶段就充分了项目建成后运行与维护费用，并且考虑运营阶段的经济效益。

（1）西塔安全性：不怕千年罕遇地震，能抵百年一遇大风。防震：增加结构用钢量，使其即使在8度（广州抗震设防烈度为7度）这样广州千年罕遇的地震作用下，西塔仍然能屹立不倒，并且主体结构基本不会受到破坏；同时，国内外机构分别进行的风洞试验结果都显示，在强风或百年一遇的大风作用下，位于塔楼内的人都不会有不舒服的感觉；防雷：西塔有1/4都是在云层中，防雷安全十分重要。广州国际金融中心每个楼层结构钢筋及玻璃幕墙框架均成为避雷设施；防火：如果广州国际金融中心遇到一个局部的火灾或者爆炸事件，只会局部被破坏，而不会发生连续倒塌。广州国际金融中心外筒在钢管中注入了耐高温且防火的混凝土，内筒钢筋混凝土结构也有良好的防火性能，再加上独特的斜交网格结构，突发冲击只会使受到冲击的网格节点被破坏，而不会令整体崩塌。（2）经济效益内设超五星豪华酒店已经确定了设计方案。其中，71—72层为餐饮，74—97层为客房，98层为行政酒廊，99-100层为观光层、休闲中心，设有全国最高的游泳池。70层到顶都是六角形中空中庭，可以直接仰望蓝天白云。93层以上为钻石形镜面反射幕墙，99-100层的楼梯是悬挑在中庭内的玻璃楼梯，在阳光照射下整个中庭就像绚丽多彩的“万花筒”：西塔LCC的设计理念垃圾回收和水系统采用真空处理增加结构用钢量，前期成本增加考虑一次性建设成本与运营维护成本的平衡一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本采用“低反射、高透明”的双层玻璃，前期成本增加抵御八度地震；防爆炸；双层玻璃节能效果更好，同时反射污染减少。………图西塔LCC设计理念南京是全国内地第六个拥有地铁的城市，南京地铁的建设综合造价每公里3．92亿元，运营用工人数每公里用工不超过46人，全线不超过1000人，几乎是标准定额的一半，降低了运营成本；地铁资源开发独树一帜，运营首年资源收入可达7000多万元，地铁运营当年通过资源开发收益补偿在不还本付息，不提取折旧的情况下，可实现收支基本平衡；实现了地铁、公交、出租车“一卡通”，这在全国是第一家；在确保工程进度的同时研究解决建设过程中的关键技术难题，南京地铁共完成科研项目21项，目前已完成11项科研成果鉴定。南京地铁工程7.基于LCC考虑建设成本和运营维护成本的均衡

——南京地铁案例南京地铁前期的LCC管理组织保障：在南京地铁同时组建建设和运营班子，确保以运营为导向进行地铁建设的基础上，南京地铁的建设能更好地从项目全生命的利益考虑建设目标和运营目标的平衡。1、确定合适的线路标准，合理选择地上与地下线路2、整体设计，分步实施、避免功能过剩3、实现有效的线路规划，在建设时就预留了地铁出入口、风亭、风道等设施4、实现合理的车站设计，降低工程造价5、推行国产化设备，降低工程造价基于LCC的具体控制措施7项目长度（km）平均造价（亿＄/km，亿￥/km）建成时间备注汉城（现首尔）地铁三号线26.10.35/2.39720世纪80年代中期新加坡城市轨道770.4/2.7420世纪90年代初期其中19km为地下铁道，44.8km为高架线路，13.8km为地面线路墨西哥B线地下铁道23.70.3/2.05520世纪90年代末期其中底下线路长占25%，每公里造价0.45亿美元，折合人民币3.73亿元。东京11号地铁0.91/6.23320世纪90年代末期项目平均造价（亿￥/km）统计截至时间上海地铁7.02004年广州地铁7.02004年北京地铁(复八线)不到6.02004年表：国内其他地区地铁的造价一般来说，我国建材价格和人力劳务价格均低于发达国家和地区，同类建设工程的造价应比它们低很多。然而我国地铁工程的造价却比许多国家和地区。南京地铁一号线一期工程，线路全长21.72公里，项目投资概算约85亿元，综合造价每公里3.92亿元，是国内地铁建设中造价最低的。运营期参照全世界唯一盈利的香港地铁，做到了在不还本付息、不计折旧情况下实现收支平衡。南京地铁建设在降低造价方面的做法无疑极具参考价值。表：国外有关地区地铁的造价（汇率：6.85）四、LCC本质：信息流向前集成的“早期价值管理”由于生命周期长，在建设中特别要关注它的施工质量，保证“百年不坏”。但就一个基础设施本身来说，不同的组成部分其各自的生命周期还有很大的不同。有的部分会比较长，也有的部分会比较短。比如轨道交通，其线路结构、土建设施、车辆生命周期长，要保证它的质量，要加大投资。而运行控制系统则生命周期较短，要注意使投资与其生命周期内的需求相匹配。例子：轨道的控制系统，它的生命周期不长，但它的基础设施、土建结构，包括轨道的车辆，生命周期是比较长的。像日本东京地铁已经100年了。当初日本对地铁的认识不是很深刻，地铁线路埋得很浅，对其他的基础设施造成一定影响。地铁用了100年以后，日本将地铁线上跑了100年的地铁车辆换下来又卖给了阿根廷，阿根廷还可以用。日本东京地铁生命长的设施要保证质量基于LCC的思想，在设计中应特别注意：算准的意思是系统的生命周期要与设施的需求相吻合，要对系统本身的生命周期有很好地把握。系统的生命周期小于或大于设施的需求都会造成投资的浪费。上海地铁一号线的信息系统的例子：当初上海地铁一号线买的信号系统定位是要满足发车间距2分钟以内的运行需求。其实这个要求在当初就有很多争论，有没有必要买得这么好?现在，这套系统已经要换了，IT系统的生命周期一般在8年左右，这套系统换的时候上海地铁一号线的发车间距还只有4分钟。如果当初买发车间距4分钟的系统，价格只需要二分之一左右。上海地铁1号线生命周期短的设施要算准确基于LCC的思想，在设计中应特别注意：我们一方面面要关注节约投投资，另一方面面还要关注产产出多的设设施。要在设计计管理阶段段就考虑让让这些设施施能够多出出效益，或或者说为这这些设施进进一步提高高收益创造造条件，提提供可能性性。机场航站楼楼的旅馆的的例子：虹桥机场场西航站楼楼建好以后后，从1号门到8号门是到航航站楼的门门，紧靠着着的0号门和9号门就是旅旅馆的门。。比如底特特律机场，，旅馆的门门就是航站站楼的1号门，旅客客可以非常常方便地直直接从航站站楼走进旅旅馆。一方面它的的效益很好好，另一方方面机场的的服务也进进一步提升升。因此在设计计中给予了了极大的关关注。上海虹桥机机场西航站站要特别关注注收益高的的项目设施施基于LCC的思想，在在设计中应应特别注意意：LCC在日本中部部国际机场场前期估算算中的应用用一、日本中中部国际机机场项目背背景132005年日本国际博览会东部新干线中部国际机场日本中部国国际机场位位于日本名名古屋附近近爱知县常常滑市知多多半岛上，，是日本继继成田、关关西之后的的第三个主主要国际机机场；是日本第一一个民营国国际机场，，由中央政政府、地方方政府以及及丰田汽车车等700家企业共同同出资设立立的“中部部国际机场场公司”负负责建设和和经营。政政府资本49%，民间资本本51%；该机场于2005年投入使用用一、日本中中部国际机机场项目背背景中部国际机机场整体图图一、日本中中部国际机机场项目背背景中部国际机机场旅客机机场中心大大楼一、日本中中部国际机机场项目背背景中部国际机机场层断面面图二、LCC在日本中部部国际机场场前期估算算中的应用用17●立场场：不是设计者者，也不是是施工者，，而是独立立的业主代代理人的观观点●角色色：提出明智的的采购策略略（提高企业投投资的成果果）●业务内容：ＳＦＣ的工程观点点

工程

【策划阶段】・基准标注的调查・企业实施管理系统・企业利润性的论证【设计阶段】・企业费用的管理・设计VE的提案・最优的订货筹措方式的提案【招标阶段】・施工者评价・选定相关意见・工事费用概算的计算，工程费用累计的帮助・制定协议书过程中的支持及其建议等等【施工阶段】・施工阶段成本管理系统的制定・提供设计变更时相应的确认，以及精算等帮助・高质量的验证以及支付确认书的做成等服务【运营维护阶段】・维护管理计划的立案・提出选定维护管理者的相关建议・维护，管理费用的计算设计者的观观点施工者的观观点业主的观点点1.前期估算者者的定位与与估算的内内容天津理工大大学管理学学院工程造造价系2.基本规划阶阶段成本管管理的审查查流程

确定适用于于企业收益益性的实施施计划的指指导方针计划目标水水准的设定定(Ⅰ)标杆调查①规模的设定定②目标成本的的设定③目标等级的的设定(Ⅱ)在考虑企业业收支的基基础上的预算决定定①收入②支出③风险分析目的基本规划阶阶段设计阶段招标阶段施工阶段二、LCC在日本中部部国际机场场前期估算算中的应用用基本構想ベベンチマーーキング調調査规格等级需求最优的设施施建设的目目标设定・从企业收益益性的角度度设定项目目目标预算算・从需求的角角度设定最最合适的规规模・从质量的角角度设定规规格等级支出扩建的可能能性LCC安全性旅客数航空收入非航空收入入规模的设定定￥/m2目标成本的的设定A・B・C目标等级的的设定建设费运用费服务水准的的设定环境共存通用性强的的设计現設計3.基本规划划阶段成成本管理理的基本本构想二、LCC在日本中中部国际际机场前前期估算算中的应应用目的：对项目计计划目标标值的制制定起到到一定作作用●使得对机机场的建建设费&运营费方方面有益益处的计计划得以以实施●提高对顾顾客的服服务质量量4.基本规划划的标杆杆调查项项目列表表标杆调查查项目列列表的例例子：二、LCC在日本中中部国际际机场前前期估算算中的应应用5.基本规划划的标杆杆年旅客流流量年飞机航航次年运输货货物的重重量ゲート当当りの年年間旅客客利用者者数二、LCC在日本中中部国际际机场前前期估算算中的应应用226.企业收益益性的评评价建成具有有很强的的经济性性和竞争争力的机机场业主的需需求：在基本规规划阶段段，对提提高收益益性的策策略进行行充分核核查是不不可或缺缺的核查的要要点●按照项目目成本清清单中列列出的项项目进行行模拟研研究● 収入入

－通航后的的收入、逐年推移移－机场其他他收入比比较（航空收入入＋非航空收收入／旅客（１人））● 支出出

－通航后的的支出逐逐年推移移－机场其他他支出比比较（运营费、支付利息息、减价偿还还、纳税和公公共费用用、其他）●风险分析析二、LCC在日本中中部国际际机场前前期估算算中的应应用

目的

在目标预算内有效果的，有效率的完成预定的设施(Ⅰ）在各个设施目标预算下

执行能够实现既定的品质・机能的管理

（成本管理的实施）

①

工程的企业预算的动向和现状

②

市场成本动向和目标

预算之间差异的分析

③

今后对应的策略

性能/机能、成本下设设计相应应的目标标以及进进行成本本管理（Ⅲ）为了充分实现目标

缩小最合适的

的分包・筹措方式的范围

（分包・筹措方式的研讨以及

运用）

①

补充目标的分包・

筹措方式的摘出和研讨

②

具体运用方式的研讨

③

今后各个包装的

分包・筹措的战略策略

基本规划划阶段设计阶段段（Ⅱ）为了达成目标预算而提出的

替代方案（设计ＶＥ）提示、研讨、评价

（设计VE的实施）

①

设计VE实施的价值目标的设定

②

机能/成本的分析以及

研讨

③

可替代方案的评价

招标阶段

施工阶段段7.设计阶段段的成本本管理二、LCC在日本中中部国际际机场前前期估算算中的应应用设计阶段段工作分分解结构构(WBS)图的一个个例子二、LCC在日本中中部国际际机场前前期估算算中的应应用

根据WBS设定工作项目

MIS系统构筑的研讨

MIS运用方法

（百万円）

項目用地造成（52ヶ月）19992000200120022003200420050現状見積額差額020301IDWBS030406～10IDWBS11～161104貨物取扱施設～アクセス施設（60ヶ月）一般管理費予算3,5483,548241252177616867517214527項目37811～16一般管理費893854395貨物取扱施設～アクセス施設03空港保安施設03旅客取扱施設01用地造成02基本施設7,020293計1,169391237,313排水・付帯施設等1,29106～10プロジェクトスケジュールの状況工事工事基本計画実施設計基本計画実施設計プロジェクトコストの状況検討事項1.99年4月より調達方策の検討スタートが必要。上記スケジュールに間に合すための入札・調達方策の検討。例：・調達パッケージ数の洗い出しが必要（現状36～38パッケージ）・各調達パッケージの早期発注契約項目及び調達時点予算の検討・各調達方式の検討2.99年4月迄に全体目標予算の設定コスト低減方策の検討・ﾍﾞﾝﾁﾏｰｷﾝｸﾞ、過去の実施コストより目標予算額の設定・コスト低減を進めるための方策の検討（基本計画ＶＥの実施）・中でも用地造成コストの比率が51％と大であり、この部分の検討を要する現状総事業費予算構成比一般管理費12%空港保安施設2%旅客取扱施設10%貨物取扱施設～アクセス施設17%排水・付帯施設等5%基本施設3%用地造成51%基本計画工事基本計画実施設計工事基本計画実施設計工事基本計画実施設計工事実施設計

（百万円）2004200519992000200120022003項目旅客ターミナルビル電気通信設備エレベータ・エスカレータ0404ID0102IDWBS030201項目03WBSムービングサイドウォークボ－ディングブリッジバゲージハンドリングシステム予算エレベータ・エスカレータムービングサイドウォークボ－ディングブリッジ計現状見積額差額54,8005,3901,065104旅客ターミナルビル電気通信設備11,0361,0854,3381,7501727,48749,4109,95196168,6253093,9121,578426バゲージハンドリングシステム3,12376,1122,81403040506中部国際空港発注者プロジェクトマネージャー設計コンサルタントコントラクターその他の情報中部国際空港㈱中部国際空港プロジェクトマネジメント情報システムＷＢＳ項目05旅客取扱施設国際線121,880m2国内線51,100m2プロジェクトスケジュールの状況工事製作工事製作工事製作工事製作工事基本設計実施設計基本計画実施設計プロジェクトコストの状況現状旅客取扱施設予算構成比04ボ－ディングブリッジ1%03エレベータ・エスカレータ2%02電気通信設備5%03ムービングサイドウォーク13%04バゲージハンドリングシステム3%01旅客ターミナルビル76%検討事項2.旅客ターミナルビル建設コスト（76％）削減方策の検討3.ボーディングブリッジの海外市場も含めた新規メーカーを含めた洗い出し工事基本設計実施設計1.旅客ターミナルビル設計期間短縮の方策検討（他の工程との関連チェック）4.

（百万円）計予算サイン工事54,9302971,6648801設計IDWBS項目02施設建設工事03外構工事03サイン工事04家具備品IDWBS項目01設計02施設建設工事03外構工事0347,6795,20279952,8811641,50104家具備品2672920032004200549,5265,404現状見積額差額1999200020012002中部国際空港発注者プロジェクトマネージャー設計コンサルタントコントラクターその他の情報中部国際空港㈱中部国際空港プロジェクトマネジメント情報システムＷＢＳ項目05-01旅客ターミナル国際線国内線プロジェクトスケジュールの状況工事基本設計実施設計プロジェクトコストの状況検討事項1.旅客ターミナルビル設計期間短縮に関わる発注・調達方式の検討2.同上、発注・調達図書の精度と評価基準の設定3.発注時点での見積精度の検討現状旅客ターミナル予算構成比家具備品0.54%サイン工事3.03%外構工事0.16%施設建設工事96.27%工事製作工事製作工事4.入札時点での工事業者の技術力活用の検討

目标管理系统

的设定

建设土地

基本设施

机场开发

工程的

总体预算

机场安全设施

排水・附带设施

旅客服务中心

各种设备

特殊设备工程

服务旅客设施

01

02

03

01

04

05

02

03

8.基本规划划阶段工工程实施施管理系系统的概概要图二、LCC在日本中中部国际际机场前前期估算算中的应应用計画時○○○○年○月○（億円）

5,722小计1,243貨物取扱施設～アクセス施設6693,0590102基本施設06～10050403空港保安施設旅客取扱施設排水・付帯施設

等一般管理費予算項目370用地造成228153IDWBS11～16排水・付帯施設

等

（

ヶ月）旅客取扱施設

（

ヶ月）06～10貨物取扱施設～アクセス施設（

ヶ月）01IDWBS現状見積額差額2,4250203030042002200320042005125325539项目建设用地的整理（个月）

基本设施（个月）机场安全设施（个月）1999200020011,1044,7096343728451301391,013191国国际机场业主项目经理设计顾问质量控制者其他的信息机场（株式会社）机场工程管理情报系统WBS项目0000TOTAL总工程费用

用地万M2

工程日程安排的状况施工施工基本計画

実施設計基本計画実施設計工程成本的状况研讨事项1.○○年○月より調達方策の検討スタートが必

上記スケジュールに間に合すための入札・調達

方策の検討。

例：・調達パッケージ数の洗い出しが必要

（現状36～38パッケージ）・各調達パッケージの早期発注契約項目及び調達

時点予算の検討・2.○○年○月迄に全体目標予算の設定コスト低減

方策の検討・ﾍﾞﾝﾁﾏｰｷﾝｸﾞ、過去の実施コストより目標予算額の設定・コスト低減を進めるための方策の検討

（基本計画ＶＥの実施）・中でも用地造成コストの比率が大であり、

この部分の検討を要する計画時

○○○○年○月○日現状総事業費予算構成比旅客取扱施設提取货物设施～通道设施用地整理基本計画施工基本計画

実施設計施工基本計画

実施設計施工基本計画

実施設計施工

実施設計基本设施万M2

排水附带设施等（个月）服务旅客设施

（个月）提取货物设施～通道设施

（个月