天津某国际金融中心项目产品建议

2009年5月***金融中心——项目产品建议目录

2问题发现产品建议341解决方案5市场环境分析2项目认知3项目认知一、项目认知二、区域市场分析三、项目价值分析四、项目定位方向项目认知4信达广场天津中心赛顿中心津汇广场君隆广场天津环球金融中心本项目海河沿线板块南京路沿线板块五大道板块内环内区域海河U型黄金地段项目位置项目四至：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道6总建筑面积：125355㎡，地上建筑面积：93355㎡，地下建筑面积：32000㎡，地下三层车库，地上最高44层，建筑高度150米。项目用途：金融写字楼，混合型公寓，沿街商业。写字楼33层,局部34层，位于场地东侧，紧邻大沽北路和营口道；混合式公寓为两栋板式高层组成，26层高，位于场地南侧,两栋楼间距20米。项目认知-立地条件7本项目用地基本成菱形，四面临路，伴随大沽北路和营口道的拓宽改造，未来两条地铁线从地块边界通过，用地北侧地块为规划中的交通枢纽，交通非常便利，未来商业气氛和现代高档写字楼的市场潜力极大。地块周围各种设施均为最佳。规划用地现状已基本拆迁，道路改造在进行中，开发条件良好。规划范围：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西靠承德道。规划总用地面积约1.244公顷。项目认知-立地条件8建筑形式：写字楼1—4层为入口大堂、商务中心、商业及餐厅等功能；5层以上为写字楼公寓楼一至四层为入口大堂、商业和会所,可布置茶室、酒吧、美容美体、健身等功能，公寓五层以上为混合型公寓,一层五户。地下三层布置人防，平常做停车库，地下一、二层为停车库和设备用房1—3层为大堂、店铺、会所项目认知-立地条件9高端城市综合体——豪布斯卡（HOPSCA）项目初步印象为：市场环境分析一、宏观环境分析二、市场分析宏观环境分析析03-08年天津社会固固定资产投资资走势天津市固定资资产投资呈现现上扬态势，，其中，2004-2006同比增长平稳稳，从2006年开始增势强强劲。固定资产投资资增势强劲天津市宏观经经济发展向好好，房地产行行业仍处于上上升周期03-08年天津房地产产开发投资额额走势天津市房地产产开发投资额额呈现上扬态态势，其中，，从2006年至2008年增长强劲，，从趋势看目目前仍处于上上升周期。天津宏观经济济天津经济呈现现持续增长态态势，为区域域经济发展创创造良好环境境GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展国家GDP已连续4年连续增长10%以上，天津经经济持续高速速发展，GDP快速增长，天天津2008年GDP增长幅度为16.5%，天津市生产产总值完成６６３５４．３３８亿元，比比上年增加１１３０３．９９８亿元，增增量首次超过过１０００亿亿元，国民消费能力力快速增长，，为房地产业提提供了坚实的的发展基础我们认为：天津市宏观经经济发展向好好,为天津市商业业地产旺盛需需求提供了有有力支持。市场环境分析析市场环境分析析市场存量将保保持趋稳走势势，但仍高位位运行。数据来源：CRIC中国房地产决决策咨询系统统09年1-4月份出现供小小于求现象，，主要原因是是由于刚性需需求的增加与与新增供应的的保守。截止到2009年4月底，天津市市商品住宅存存量1262.33万平方米。天津市房地产产整体市场情情况市场环境分析析潜在供应量：：07年-09年5月份之间成交交但未开工的的纯住宅用地地104宗，规划建筑筑面积为1377.67万平米。其中，07年成交但未开开工的纯住宅宅用地51宗，规划建筑筑面积735.17万平米，拿地地两年内必须须上市,因此，735.17万平米必须将将在09年内有所动作作。735.17万平米按其中中30％会在09年产生有效的的市场供应则则为220.5万平米截止到2009年5月底，天津市市商品住宅市市场存量1262.33万平米，市场场存量将保持持趋稳走势。。09年5月后市场整体体面临的供应应量（存货量量）将达到1482万平米。将成成为天津市场场的高点。09年整体成交量量预估：按近半年（2008年11月-2009年5月）的月均去去化速度68.2万平米/月进行预测，，天津1－5月共成交317.66万平米。则：09年的市场成交交量在863.26万平米左右.天津09年整体市场格格局将面临供供大于求的局局面。市场环境分析析2008年01月至2009年4月天津市商品住住宅走势图指标2009年3月2009年4月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供应量（万m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（万m2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均价（元/m2）65556680-4.87%+1.89%成交总额（亿元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套数存量面积（万㎡）月均去化套数去化周期（月）192821.4318211数据来源：CRIC中国房地产决策策咨询系统2009年4月商品住宅供求求比为1：1.76，连续第二个月月出现求大于供供的局面。商品品住宅市场成交交量为108.49万平方米，环比比下降12.49%，同比上涨130.48%。商品住宅成交交均价为6680元/平方米，环比上上涨了1.89%，同比下降了4.87%。市场预计未来呈呈现供大于求局局面市场环境分析08年5月至09年4月和平区区域市市场指标和平区5月成交商品住宅宅322套，环比4月上升16.67%。商品住宅成交交量为33941.7平方米，成交量量环比上升33.69%。占市内六区总总商品住宅成交交量的11%左右。本月和平区成交交量持续连涨的的趋势，成为连连续12个月成交量最大大的月份。成交交价格继续引领领天津各区。指标08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面积（万㎡）0.741.041.090.680.461.021.170.790．490.421.782.543.39成交均价（元/㎡）12023132631417717136122261131412761127061499814171145021381215912市场环境分析明显可以看出和和平区商品房成成交量与井喷式式增长的三月相相比仍然呈现上上升趋势，并且且再创连续12个月的新高。区域市场分析21南京路——天津市中心商务务商贸经济带规划面积约121公顷，总长度3.3公里，规划了中中央商务区(CBD)、中心商业区区(CRD)、中央信息区(CID)三个特色功能区区，规划时限为16年。和平路——滨江道中心商业业区规划“一核”即位于商业区核核心位置的都市市休闲商业中心心“五区”商务旅游区——面积17.45公顷，依托海河河景观带开发发，重点建设天津环球金融中中心项目等。综合商业区——面积46.96公顷，商业氛围围浓厚、文脉气气息旺盛、行业门类齐全全的购物、观光光综合商业区。。文化体验区——面积30.78公顷，哈密道宽宽100米绿轴景观带带的开发和文化化产业项目。风貌体验区——面积11.36公顷，依托中心心花园法式风情区，展示中心心商业区深厚历历史文脉。高端品牌区——面积20.1公顷，依托现有有高端品牌商厦厦的基础上，，形成天津市独独树一帜的复合合型高端消费集集聚区。“五条特色街”滨江道现代商业业街哈密道生态文化化街和平路综合商业业街河南路特色休闲闲街南京路高端商业业街项目有利点判读读—城市规划传统文化商贸区:1、瞰海2、万通上游国际3、金领国际4、陆家嘴金融广场5、仁恒海河广场6、中新城上城7、壹街区8、富力城9、海河金湾公寓都市消费娱乐区:10、君临天下11、天津环球金融中心12、同方瞰和平13、金茂现场14、吉利经典15、天津中心CBD金融商务区:16、嘉里中心17、天津公馆18、华厦国际公寓19、都市亮点20、华侨御景湾天津未来智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津湾海河国际花园23、泰悦豪庭24、融科金月湾25、格调竹境26、花园5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894传统文化商贸区都市消费娱乐区CBD金融商务区天津未来智慧城核心区泛核心区本项目本项目处于海河河经济发展带泛泛核心区地带，，和平区一侧，，地处海河“金金湾”，发展前前景极度看好。。海河沿线项目分分布项目有利点判读读—城市规划项目有利点判读读—城市规划东方巴黎——和平区中心花园园法式风情区以中心花园为核核心，东至营口口道，西至赤峰峰道，北至和平平路，南至新华华路，进行双向向放射，由中心心花园沿承德道道向海河延伸，，将原法国公议议局、原法国领领事馆、原法国国兵营、紫竹林林教堂等连成一一线。规划重点依托现现有风貌建筑与与近代历史文化化内涵，营造浓浓郁浪漫的法式式风情氛围，建建成集文博、娱娱乐、艺术、商商业为一体的法法兰西文化特色色的高档旅游休休闲商业文化街街区。结论：本项目在区域内内属于全市特色色商业街区大规规划的一部分，，利于借势宣传传和推广，拥有有明显的市场机机会。项目定位方向25项目定位本项目位于交通通便利的顶级区区域的黄金区段段，既有海河景景观，又具交通通优势，且雄踞踞于未来法式商商业风情街顶端端，中心公园内内圈聚集了大量量旅行社，本区区域内大量的商商务人群和公司司也提供了非常常稳定的需求。。所以，在本项项目内整合一个个五星级以上品牌酒店，应非非常适合。而而且参与运营一一个酒店，以收益分成的方式体现，该写写字楼将利益最最大化。超五星级酒店+纯办公5A甲级服务式写字字楼26项目定位项目定位方向——海河边的豪布斯斯卡（HOPSCA）打造版块内首席席城市综合体项目价值分析27项目定位地段价值分析毫无疑问的好地地段！本项目百货大楼海信广场远东百货东方之珠一公里二公里三公里劝业场滨江商厦中原百货国际商场津乐汇乐宾百货百盛万达影城新世界百货凯旋门百货滨江购物中心水牛城家世界阳光广场食品街服装街但是……地段是最大卖点点，

却无法构构成唯一买点！！地段价值拐点分分析：周边道路单行道道+2车道双行，商业业动线不便，极极度缺乏地上停停车位。与商业中心区距距离尴尬，商业业价值被边缘化化。周边缺乏大型成成片居住区来带带动本该优势的的商业地段。本项目在各商务务板块的边缘，，尚未成熟。31SWOT分析竞争优势（Strengths)地理位置好，附附近有中央商业业区、中心功能能区、中央商商务区周边居住环境成成熟，科大大节节省生活成本，，属于不可多得得的黄金地段配套优势项目所所在地未来前景景、潜力巨大。。竞争劣势（Weaknesses)本项目为纯公建建项目，生活成成本和物业费将将远高于普通住住宅，对于惯于于投资住宅的客客户群体，将有有一定的难度。。交通不方面，区区域内多以单行行线为主，地上上车位稀缺商业如何以创新新来形成有效需需求，无疑是风风险所在写字楼大堂偏小小影响项目档次次。市场机会（Opportunity)天津市经济的快快速发展，第三三产业快速发展展区域周边的规划划力度加大所产产生的拉动作用用未来前景良良好的板块随着区域周边中中高档项目的陆陆续开动，带来来大量商务、商商业需求区域内写字楼同同质化严重纯粹精品、主题题项目少市场威胁（threats)未来写字楼市场场同质产品增多多，竞争激励。。未来2年天津市大牌商商业项目海量上上市，蕴含极大大竞争。能否提提早入市，并在在产品营造中尽尽量避免同质化化竞争因素，将将成为未来决胜胜的关键。32问题发现产品问题点：本本项目最大问题题来源于商业1.商业价值边缘化化与商业中心区距距离尴尬，商业业价值被边缘化化。周边缺乏大型成成片居住区来带带动本该优势的的商业地段。本项目在各商务务板块的边缘，，尚未成熟。2.产品自身问题商业首层单体面面积过大，进深深过长，影响去去化。问题发现34问题发现如何定位形象包装客群定位项目面临的核心心问题市场空间客群增长性需求点1：当前城市核心心板块环境下项项目如何定位、、形象包装、客客群定位需求点2：项目地处和平平核心位置，综综合性项目客群群如何保证整体项目35项目需求市场需求项目功能定位产品适用性分析客群分析综合体项目研究究综合体的核心问问题综合体定位客群增长性综合体运营模式式需求点1：成何核心综合合体如何定位需求点2：如何保证城市市核心综合体项项目客群增长需求点2：综合体项目内内具体经营模式式36解决方案解决方案37针对***金融中心心的需求点，我们们将提供有针对对性的专业服务务项目市场定位报报告：和平区域市场环环境研究竞品研究项目市场需求研研究项目产品研究项目定位论述项目客群定位建建议项目推广和形象象包装建议报告一项目研究38针对***金融中心心的需求点，我们们将提供有针对对性的专业服务务城市核心地段综综合体研究市场需求研究综合体项目定位位功能建议客群定位研究综合体产品研究究综合体内运营模模式建议二、城市综合体体研究报告二城市综合体研究39附件：城市综合合体个案信达广场天津中心赛顿中心津汇广场君隆广场天津环球金融中中心本项目海河沿线板块南京路沿线板块块五大道板块内环内区域海河U型黄金地段竞品分布项目四至：北起起大沽北路，南南至和平路，东东临营口道，西西至承德道天津津湾广场天津大悦城41天津环球金融中中心项目基础资料地理位置：天津津和平区大沽路路与兴安路交口口开发商：金融街街（天津）置业业有限公司占地面积：5.3万平方米建筑面积：60万平方米建筑最高处高度度：336.9米建筑层数：写字字楼75F；公寓41F开盘时间：2009年3月入住时间：2010年4月容积率：津门4.8；津塔11.7物业管理：金融融街第一太平戴戴维斯配套：5A智能化写字楼、、5星级配套公寓、、停车场、会议议中心、游泳池池、餐厅、超五五星级圣瑞吉斯斯酒店、精品商商业42天津环球金融中中心产品定位户型配比写字楼：办公面面积为2000平方米，自由组组合。酒店式公寓：主主力户型为177-360平方米，客群来源主要是天津本区区域自主居住为为主，主要是知知名企业入驻，，产业链将涵盖盖银行、保险、、证券、会计、、审计、评估、、中介、法律、、信息、咨询等等诸多方面的高高端服务行业。。43天津中心项目基础资料地理位置：和平区区南京路与营口道道交口办公等级：甲级占地面积：18105平方米建筑面积：15万平方米租售状况：写字楼部分：出售售酒店式公寓：预计计以出租为主开盘时间：2007.6.15入住时间：2009-04得房率：