山西住宅小区项目前期策划详解附图丰富

XXXX住宅区前期策划XX居住区项目着重解决以下3个问题800亩整体定位第一部分分期开发策略第二部分第三部分启动区产品建议800亩整体定位的研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点地块基本指标出让地块面积：51.5万平方米（772亩）；总建筑面积：约118万平米；住宅建筑面积：约112万平米；住宅容积率：3.2；最大建筑密度：20％；最小绿化率：35％；控制高度：100米；取地成本：150万/亩（毛地）；合楼面地价700元/平米以上。——大盘项目——高建筑密度——取地成本相比上年有了一定提升海天105亩地块边界清晰，相对较为规则，地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发公司对项目价值造成一定消极影响。地块2面临街，一面临排洪沟，围合感、边界感明显。地块西北侧的装饰广场将方正的地块分割出一块，阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。此次公告中因为时间的关系，太原市政府尚未与山西海天科技公司进行详细谈判；但政府应允土地收回的可能性非常大。滨河西路

西北侧阳光假日城

北侧南中环

东侧滨河西路

海天科技公司现状

南侧冶浴河

西侧新晋祠路地块内部的苗圃地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系，但未来交通通达性与项目昭示性较好。现状交通主要依靠新晋祠路。现状公共交通：856、804、904未来交通通达性和昭示性较好。本案城区规划中的XX商务区从地块资源条件来看，虽然地块紧邻汾河，但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时，地块内部高压线也会对资源造成一定影响。临汾河，但目前辖段内尚未改造、蓄水。汾河沿线大打资源牌项目比比皆是，临汾河景观资源从竞争上来说，并不构成绝对优势。高压线东西横穿地块，对地块价值有一定折损。尚未蓄水的汾河排洪沟辖段内干涸的汾水高压线村庄南北长、东西短的规则地块，一方面有利于南北向楼座排布，另一方面市政道路的分割，也利于组团开发。南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住习惯的楼座。市政道路的分割，有利于各个地块组团式开发。既保证整体地块统一，又可以分期进行开发。500米500米300米300米100米从城市规划来看，政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现特征一：政府主导因素推动：1、规划引导城市重心南移；2、省、市政府南迁，设立XX商务区；3、加快城市南部基础设施建设；特征二：多格局，多中心空间趋势；1、产业结构南北分布；2、政务、商务职能向南发展；3、居住、商业等多组团大型布置；4、疏散中心人口，合理分流邀请外脑；整体规划；提出方向；南移西进；规划调整；多格局发展；“大太原”圈；基础设施建设；时间年度规划关键词房地产市场表现规划调整；设立新区；政府搬迁；北展东扩；以XX街为标志的南移西进大太原经济圈下多格局发展XX商务区2004年2005年2006年在大太原、多中心战略思路指引下，XX商务区并未实现跳跃式的发展，相比之下，各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。作为新经济中心的XX商务区并未起到领头羊的作用，其发展步履维艰。1、目前还停留在规划阶段；2、首创付清土地款后开发搁置；各空间区域发展仍有很大困难；1、十一五期间政府主要投资建设34项重点工程。2、目前政府投资建设的重点项目因资金困难，建设放缓。2005年2月版区域规划2006年招商引资项目还处于起步阶段：1、晋阳新城开发；2、九龙山旅游度假开发；3、东锋新城建设；4、市政府迁移；5、修桥、筑路；6、XX商务区公建配套；。。。。。。历经1年半规划调整

首创项目搁置1年2006年12月版区域规划

2006～2010空间结构规划地块紧邻XX商务区区，用地功功能上的互互补，使本本地块成为为XX商务务区的重要要组成部分分

XX大街南中环及其延长线面积（万平米）功能区位置长风商务区40会展商务北部20文化博览中部26市政中心中部133住宅：30商务、居住南部地块虽不在在XX商务务区内部，，但作为XX商务区区的居住区区，是XX商务区的的重要组成成部分；XX商务区区规划以商商务、办公公为主；住住宅所占比比重非常小小；但是，区域域潜在房地地产项目供供应量较大大，未来市市场竞争激激烈。十一五期间间，项目所所在区域内内新增建设设用地供应应量增加。。片区内2005年“城中村”运作的项目目，2007年将迎来供供应量的爆爆发。2006～2010新增建设用用地山西汾河开开发山西慧光控控股滨东康城南中环本案新增建设用用地，加剧剧市场竞争争；原有项目销销售；项目界定关键词——大盘；——熟悉的“陌生区”；800亩整体定位位的研究思思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位产品特点太原房地产产整体处于于行业的起起步阶段，，开发企业业多而杂，，从业人员员少而乱，，缺乏专业业性。太原市2006年共有房地地产开发企企业500余家，其中中一级开发发资质的企企业仅有3～5家。阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段外部环境福利分房阶段政府为整个产业的主要投资者区域平行发展消费者收入水平显著提高区域市场发展不平衡，地段时代特征明显土地和商品房市场存在不规范操作政策因素影响大、住房福利大量存在土地市场、商品房市场规范操作政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行政府的住房福利少量存在房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导土地市场与商品房市场完全规范但政府的住房福利依旧少量存在竞争条件竞争者较少需求简单市场结构单一大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现以市场份额的竞争为主竞争者数量减少市场细分充分、得到/占有新的细分市场较难注重效益/低成本竞争者数量继续减少消费者需求减少需征满足基本生存需求客户结构简单生存、改善需求兼有需求急剧增加客户层面扩大需求增长趋于平稳改善需求为主客户结构复杂改善需求为主需求多样供征单纯数量型产品形式单一基本无附加值住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现数量与质量并重产品形式逐渐多样化产品附加值提高以质量为主，数量与质量并重产品价值构成广泛产品形式极为丰富从业人员素素质普遍较较低，具有有本科以上上学历的人人士在公司司里面屈指指可数。从业人员鱼鱼龙混杂，，缺乏专业业性。行业处于起起步阶段；；市场背景房地产项目目“多而碎”，缺乏规模模效应项目名称

占地面积总建筑面积泛华盛世21700平米70000平米龙湖易居12000平米58000平米尚层生活(5.4米)10000平米30000平米智诚天和园26亩100000平米云路杰座1600平米15000平米精良佳境10亩10000平米飞云现代城15亩120000平米太和轩1100平米38000平米中奥．名砥3000平米12000平米柏林风情36亩83760平方米北美新天地25亩100000平米亲贤苑55亩140000平米滨东花园120亩200000平米城市花园22亩73000平米碧水云天5000平米50000平米城市花园22亩73000万平米龙湾国际60亩80000平米米拉公寓3000多平米20000平米房地产项目目占地面积积超过100亩以上的项项目屈指可可数。房地产建筑筑面积在40万平米以上上的规模小小区，目前前在太原市市场基本没没有。市场背景行政管理理漏洞百百出，违违法、违违建事件件时有发发生，消消费者对对企业诚诚信心有有余悸。。2006年9月太原市市城区内内查处的的非法建设设住宅小小区用地地顺发奶制制品厂非非法占用用小店街街办温家家堡村18.4亩基本农农田建村村民住宅宅小区；；北营街办办许西村村委会非非法占用用本村耕耕地153亩建村民民住宅小小区；坞城街办办北张村村委会非非法占用用本村耕耕地26亩建学生生公寓；；金胜村委委会非法法占地88.15亩建住宅宅楼；吴家堡非非法占地地123亩建住宅宅楼；南堰村非非法占地地29.67亩建住宅宅楼；新庄村委委会非法法占地30.3亩建设住住宅小区区；杨家峪村村委会非非法占地地14亩建设住住宅小区区；东涧河村村委会非非法占地地31.5亩建设洪洪子峪移移民村；；七府坟村村委会非非法占地地12亩建设住住宅小区区。王家峰村村委会非非法占用用31.6亩耕地建建设住宅宅小区；；。2006年12月太原市市被曝光光的开发发项目房地产秩秩序混乱乱现象：：集体土地地直接盖盖房销售售；相关手续续欠缺项项目直接接销售；；工程延期期交房现现象屡见见不鲜；；工程质量问题题不容乐观；；市场背景大量的单位福福利房、城中中村改造项目目以超低价冲冲击市场，其其售价仅为正正常市场价的的3/4.项目名称项目价格（元/平米）周边区域价格（元/平米）北张村31003600新庄村14002000亲贤村28003600金胜村12001600龙堡村15002200南上庄30003700义井村21002600长治路树脂厂31003600义井商场20002500山西日报社26003600太原报社30003600武警消防总队26003200福利房、城中中村改造项目目的低价房冲冲击市场。售价仅为正常常市场价的3/4.市场背景异地开发商开开始“小心翼翼”介入太原市场场，当地消费费者既带着几几分“期盼”，又带着几分分“恐惧”太重大唐首创置地香港劲基当代集团万达集团富源置地联合中体产产业，建造造100万平米奥林林匹克花园园；项目如火如荼进进行中。。。。。。。。05年XX商务务区70万平米，搁搁置一年后后，规划面积减减到30万平米，在进退两难难中抉择。。。2000亩东峰新城城，紧追不舍。。。。。。。。低调入市，，动作迅速速，整体收购公公司。。。。。。旱西关旧城城改造，紧搭末班车车。。。。。。。05年入市，胜胜利桥西项项目紧张进行中中。。。。。。异地开发商商大举拿地地，进一步步加剧市场场竞争。一方面表现现在整体市市场上争夺夺有限的客客户资源；；另一方面，，在规划理理念、户型型设计、园园林景观、、物业服务务、营销方方式都将会会面临太原原前所未有有的竞争。。。。。。。。。市场背景市场背景小小结太原房地产产市场还处处于一个““闭关锁国国”状态，，即有机遇遇，又充满满挑战，迅迅速融入并并建立全新新的行业标标准是我们们制胜的关关键.产品雷同性性严重，“点式”、“大进深”、“暗间、暗卫卫”随处可见，，全采光、、全通风的的纯板楼成成为市场的的一大卖点点。产品特点客厅朝北面宽窄黑间厨房对着厕厕所门半黑间户型分布不不合理，大大户型集中中度较高，，而中小户户型则出现现一定程度度的断档。。平米5060708090100泛华龙湖北美丽苑滨东百桐辰景东岸长岛奥林蓝水Me时代110120130140150160170130150180170180130140130150160170150160130140901001301501601701101301501605060产品特点户型销售两两级分化，，超大户型型（150以上）和小小户型（100-110平米三房和和90平米两房））受到市场场追捧。项目名称在售主力户型面积起价均价最高价月销售套数长岛国际主力130-160平米42005200707030泛华盛世140平米4200430044008龙湖易居170-184平米38884400500015滨东花园180平米35804600570015城市花园1204100480060308百桐园160平米4100440060005尚层(5.4米)88-97平米39004500490030雅典金座现剩余100-130平,36004300500020龙观天下200-500平米4800700080002五龙湾阳光180-300平米,联排+叠拼4000450050005怡和广场100平米39804100430017龙湾国际120-16037803900520010米拉公寓80-9034003800410022云路杰座80-100平米2900350042006鼎间无否否否月积累客户100组学院国际101平米2880340039003锦绣苑80-160平米288034003900200（公安局团购）辰憬家园136平米300033003750100奥林匹克花110~13030003300360080南波湾温泉主力60-140平米未定未定未定月积累客户90组户型销售呈呈现两级分分化形式：：大户型：总总价在70～90万月销售速速度在20～30套。中小户型：：总价在30～40万月销售速速度在40套以上。产品特点外立面从“灰、暗”走向“艳丽”，主体以涂涂料为主，，缺乏“文化内涵”与“品质感”产品特点项目缺乏社区感感，项目内根本本无绿化可言。。4000元均价；已入伙项目；单体塔楼即将交房的项目目；产品特点产品特点小结由于小开发商的的“短视性”，，一切以利润为为先导，造成了了太原房地产市市场产品的整体体落后，并形成成了具有固定模模式的“小气候候”。打破“常常规”，适度创创新将形成项目目的核心竞争力力。客户两级级分化严严重，购购房、居居住习惯惯仍然很很“传统”高端客户户中端客户户低端客户户扎堆亲戚、朋朋友居住住的报团团、扎堆堆；自私关注自控控空间，，而非社社区空间间；攀比爱面子的的，炫耀耀的；显显掰的；；客户分析析教育关心下一一代的成成长，梦梦想着后后代飞出出娘子关关；低端客户户低端客户户素描基本组成成：城市的的主要人人群，经经济购买买力有限限；主要来源源：太原市市普通的的企业员员工、初初入社会会的小白白领；置业目的的：自住基本特性性：—他们经济济基础有有限，刚刚毕业或或者参加加工作不不久，对对未来抱抱有美好好的预期期；—他们自已已文化层层次相对对较高，，对生活活品味有有一定的的认识和和追求；；—目前经济济承受能能力有限限，在居居住层面面上，追追求实惠惠；综合特征征：处于或将将处于“刚性需求求或被迫迫式换房房期”，缺乏基基本的购购房经验验，经济济、实惠惠、配套套成熟成成为其核核心购买买驱动力力。客户分析析中端客户户特征中端客户户素描基本组成成：城市的的中坚力力量，具具有一一定的经经济实力力主要来源源：太原市市公务员员、企业业中层、、小私营营业主置业目的：多为自住基本特性：—他们有一定的事业业基础，工作比较较稳定，对未来抱抱有美好的预期；；—看重家庭，注重对对孩子的培养；—他们自已文化层次次相对较高，对生生活品味有一定的的认识和追求；—目前经济承受能力力不强，在居住层层面上，追求性价价比；综合特征：处于“都市化向往”购房期，中心地段段、高层建筑、宽宽大而阔绰的生活活形象与空间成为为其核心驱动力，，由于重复购房，，并有着一定的文文化教育及社会视视野，对房产知识识一知半解。目前前正处于物质向精精神生活转变的起起步期。客户分析高端客户特征高端客户素描基本组成：城市上层、具有有较强的经济实力力主要来源：本市的私营企业业主及外地的煤、、焦、铁等行业的的私营业主、权利利型公务员置业目的：自住，有部分的的置业保值行为、、投资；基本特性：—他们必定是事业成成功的一群人，他他们有相当的财富富基础和事业基础础；—人到中年，尽管在在家的时间可能很很少，但家庭对他他们实际很重要，，孩子往往是生活活的重心；—他们自已文文化层次不不高，期望望自已的孩孩子接受良良好的教育育；—他们往往自自觉进加入入某一趣味味圈子，提提高自已的的生活品味味；综合特征：处于“四处投资与与收藏”而对太原市市场渐感乏乏味的时期期，由于经经常外出，，常拿北京京、上海的的环境、产产品与太原原本地相比比，但太原原产品的裹裹足不前，，令他们倍倍感失望，，于是常常常出现本地地住着“宿舍大院”，异地闲着着“精品房产”的现象。目目前处于精精神生活的的待开发阶阶段。客户分析客户研究小小结物质层面的“高高性价比”、““适度总价”将将是吸引大量中中低端、“区域域性”客户的有有力武器。物质层面的奢侈侈元素堆砌及精精神层面的生活活方式引导将是是打开中高端市市场的敲门砖800亩整体定位的研研究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点目前国内相对对成熟的“大盘”成功开发模式式有五种，而而第一种和和第三种模式式对本案具有有极高的借鉴鉴意义树立鲜明主题题，构建社区区文化而取胜胜适用条件：具具备一定的自自然资源典型案例：蔚蔚蓝海岸、阳阳光棕榈园产业完整嫁接接，突出核心心优势而取胜胜适用条件：区区域市场陌生生典型案例：奥奥园、深圳桃桃源居（学校校、教育等））经由产品创新新单一优势取取胜适用条件：区区域市场细分分典型案例：丽丽景春天的三三错层户型以较低价格取取胜适用条件：中中小项目混杂杂区域典型案例：凤凤凰城的低价价、大规模定定制产品创新与强强势营销展示示层层附加取取胜适用条件：区区域市场模式式化典型案例：四四季花城、万万科城12345SWOT优势Strength劣势Weak机会Opportunity威胁Threaten通过成功模式的借借鉴及项目SWOT分析来确定本案的的战略选择核心战略思想：突显“SO”(优势+机会），规避“WT”（劣势+威胁），以XX品品牌为大背景，以以体验式营销为手手段，突出大盘大大区域价值和产品品创新价值。位于规划中的新中中心区；大规模开发；品牌开发商。目前周边配套严重重缺乏；北侧阳光装饰城衰衰旧的形象；周边道路噪音影响响。太原本地房地产市市场发展的滞后性性；项目产品与营销手手段的模式化；消费客户对后代教教育的渴望及太原原本地教育资源的的“围城”效应。规划新区的开发进进程；旧改及福利项目的的低价格冲击；客户消费心理的“初级”阶段。战术上的三个立意意点1、颠覆太原传统的的产品品质；——外立面、户型结构构2、颠覆太原传统的的营销模式；——全程体验式营销1、引领太原新产品品消费文化；——高尚社区环境2、引领太原开发公公司新形象；——企业的实力与诚信信1、与2500年历史名城共同成成长；——品牌价值2、响应国家调控政政策、创建和谐；；——大众消费群体定位位颠覆引领共生800亩整体定位的研究究思维导图市场背景发展战略项目界定客户分析项目定位竞争特点项目定位：考虑与与枣园高端项目的的互补及区域特征征都市生活示范区面向城市主流人群群的、中高端物业业形象的：第一居所的标竿产品城市属性的自住的示范品牌国际化的交通便捷的工作—生活的示范意义的都市生活示范区国际化、都市化的的生活具象都市示范区的发展展模式从老城区到新中心心，并没有远离繁繁华，而且对生活活和成功拥有更深深的理解——成长，与城市未来来同行。传统社区单一的传统定义的市场自然推动的地价均衡的未强调生态概念被动的目的性的都市示范区复合性适应性核心带动市场地价体现物业价值中等建筑密度、高绿化的交互式、参与式体验式的区域功能物业功能发展驱动土地价值建筑形式形成过程人的活动复合的、有活力的的、体验的、互动动参与的、都市示范区的三大大构成元素123引领潮流的国际化化居住产品充满活力的商业街街区景观主轴、会所、、销售中心元素一：国际化居居住产品产品国际化产品KPI样板房国际风格的居住空空间户型包容性、多样性、、可选择性立面园林服务具有国际气质的立立面，色彩造型、、线条国际大师手笔，加加强竖向设计，降降低高层建筑的压压迫感国际标准服务的管管家元素二：充满活力力的商业街区商业街区，是场所所，也是活动地。。开放性的特色街区区；多用途的、多功能能的元素三：景观主轴轴、会所、销售中中心景观主轴会所钢结构+大面积玻璃+石材整体风格为现代代、国际化、大大气、开放。主题与案名主推：XXXX·21世纪城新都市中心NewUrbanCenter享受优越生活的的新都市主义社社区命名原则：1．利用公司形象和和品牌对区域价价值进行托市。。2．官本位思想较为为严重的区域，，对政府概念及及行动的认可。。3.准确传达项目未未来区位的价值值。XX居住住区项目目着重解解决以下下3个问题800亩整体定定位第一部分分分期开发发策略第二部分分第三部分分启动区产产品建议议在实现“叫好又叫叫座”的目标前前提下，，成功的的大盘项项目一般般开发策策略总体客户户复合客户复合合，多元元化产品多样样化，产产品线丰丰富。1、中端产产品（低低总价））首期吸吸引人气气，完成成流金速速迅循环环。2、中高档档（小高高层及中中高层））用来走走量。3、景观价价值较高高的产品品用来追追求高额额利润。。盈利模式式1、低开高高走价格格策略，，后期升升值空间间大2、低首付付降低投投资门槛槛3、首期展展示性配配套投入入大，突突出性价价比，聚聚集人气气开发模式式中档（性性价比））——中档（高高端形象象）——中高档针对项目目地块特特点及快快速跑量量的要求求，建议议对项目目实施东东西分割割，甚至至按照两两个不同同项目进进行分割割操作西部普通住宅宅东部中高住宅宅考虑到交交通的便便利性、、昭示性性、资源源性等特特点，建建议启动动区选择择为西北北地块启动区启动区选取取原则:1、从客户感感知来说，，启动区选选取应拉近近与城市之之间的距离离；2、南中环和和滨河路基基础设施建建设日期的的不确定性性，使得启启动区必须须选择在目目前进入性性好的地区区。3、利于可持持续发展；；启动区规模模：1、建议8～10万平米以展展示未来生生活场景、、聚集人气气、测试市市场为目的的，后期则则可根据市市场反应和和开发商的的目标调整整开发具体体进度。从南向北的的开发次序序，既有利利于克服目目前区域陌陌生的认知知，又可以以考虑政府府的市政建建设对项目目的积极影影响。启动区二期三期四期启动区二期二期目前实施条条件考虑政府市市政建设在市政建设设等因素不不可控的条条件下，分别开发2个独立的社社区；分期开发策策略保持弹性原原则。从南向北的的开发，沿沿汾河区域域和沿晋祠祠路区域形成两个独独立的区域域，在产品品、形象、、品质上进进行提升。。沿汾河——高端社区；；沿晋祠路——中高端社区区；一旦政府如如果对南中中环和滨河河西路进行行改造。同时开发2个独立的社社区。启动期经过对比分分析，建议议销售中心心建在启动动区地块的的南侧优点缺点方案一离城市距离近；北侧违建拆迁对销售中心整体环境影响较大，不利于识别方案二有机的联系起一期与二期开发；形成销售中心、商业街的成系列的展示；区位相对远离城市中心；高压线对项目影响；启动区四期方案一方案二方案1：沿新晋祠祠路，启动动区北侧方案2：沿新晋祠祠路，启动动区南侧销售中心销售中心选选择的原则则：1、识别性强强；2、有机联系系一期与二二期开发；；二期三期建议：销售售中心采用用方案二整体规划分分为“内城”和“外城”外城：是开开放的、繁繁华的、互互动的内城：是私私密的、内内敛的、生生态的外城内城依据项目整整体定位及及规划，商商业定位为为：以社区区商业为核核心，辅助助部分满足足区域辐射射力的特色色商业1、XX商务务区200万平米的公公建，政府府实施进度度的缓慢，，可能本社社区完成后后，XX商商务区仍在在建设。因因此，对本项目来来说，自给给自足社区区型商业较较为合理。。2、100万平米的社社区，户均均100平米，居住住总人口在在3万。社区形形成后对外外仍具有较较强的辐射射力，因此此，一部分分以满足社社区人口的的社区商业业，另一部部分考虑满足区区域辐射力力的商业中中心。规划商业以人流的出出入集中点点为商业选选址的基本本原则集中商业：：——大型卖场大型的集中中商业以超超市为主，，有利于形形成区域的的向心力，，增强凝聚聚力，吸引引人流；社区商业：：——街铺形成特色的的商业街，，一方面为为社区人口口服务，另另一方面，，形成良好好的展示氛氛围，为后后期开发创创造条件；；花园商业；；一方面依靠靠连贯的交交通，发展展吸引车流流的商业，，另一方面面形成具有有特色商业业建筑；有有效的利用用沿河绿化化带区域；；规划商业集中商业花园商业商业街增强强娱乐性与与互动性：：丰富的景景观小品如如座椅、花花坛、雕塑塑、喷泉增增加购物的的情致花园商业强强调“极至”的异域特色色性商业形式：：单体特色的的建筑；商业业态：：餐饮为主单体特色建建筑形成系系列的风景景线，充分分利用地块块绿化带的的景观价值值；对学校的一一点思考：：集中设置置于项目的的最北端，，以引入太太原名校为为根本原则则学校位置：：南中环桥以以南，地块块北侧；考虑因素：：1、太原产业业结构相关关的三产发发展缓慢，，整体办公公物业租售售困难；2、XX商务务区大量的的办公、酒酒店等物业业层出不穷穷；3、南中环的的噪音影响响，对住宅宅物业的影影响较大；；学校XX居住区区项目着重重解决以下下3个问题800亩整体定位位第一部分分期开发策策略第二部分第三部分启动区产品品建议启动区产品品建议主要要内容户型面积配比产品创新启动区楼座座排布立面园林在太原，总总价30～40万左右的户户型最好卖卖。在太原，客客户能感受受到实惠的的项目卖的的最快。启动区产品品单价要高高于目前区区域市场平平台价格，，以利于公司司总体形象象和品牌价价值的传播播。考虑团购客客户和零星星购买客户户的需求。。启动区的目目标旨在制制造购买人人气，为后后续项目开开发奠定良良好的基础础，因此，，在目标引引导下，制制定了启动动区策略。。控制总价面积实惠、、超值单价高于目目前区域价价格水平我们考虑的的出发点我们得到的的启示产品多元化化从道路交通通条件、区区域成熟度度、项目合合法性来看看来看，本本项目入市市价格在3800元左右较为为合理。入住，无手手续：05年底2200元/平米未开始销售售在建，无无手续，，2006年7月份团购购价2880元/平米，团团购单位位为实验验中学，，面积集集中在130平米。在建，无无手续2006年12月价格3100元/平米。一一期50～120平米户型型。山西汾河河开发大马村高高层滨东康城城本案慧光控股股长风商务区华宇绿洲洲滨东花园园在售，有有手续：：高层，，均价4500，170～180户型。尾房，小小高层4000，剩200平米大户户型1、手续健健全项目目，2、面积大大，单价价高，3、总价在在60～70万1、无手续续项目，，2、面积相相对小，，单价低低3、总价在在30万左右道路交通通现状状通行度度区域成熟熟度项目合法法性无手续有手续未通车已通车汾河户型配比比权重居室数量面积（平米）套数比团购客户40％二居（经济型）2室2厅1卫80左右20％三居（实惠型）3室2厅1卫100-11020％（经济型）3室2厅2卫120左右30％（舒适型）3室2厅2卫130左右20％四居（舒适型）4室2厅2卫150左右10％权重居室数量面积（平米）套数比零星客户60％一居（可分割）1室2厅1卫40左右5％（经济型）1室2厅1卫60左右5％二居（经济型）2室2厅1卫80左右30％三居（实惠型）3室2厅1卫100-11020％（经济型）3室2厅1卫120左右20％（舒适型）3室2厅2卫130左右10％四居（舒适型）4室2厅2卫150左右10％在快速走走量的总总原则下下：一期期客户以以团购和散散购为主主团购：散散购＝40％：60％项目一期期户型配配比三居占到到启动区区的70％左右；；一期户型型主力面面积控制制在140平米以下下，避免免客户全全额缴纳纳契税。。（太原普普通住宅宅标准线线）120平米左右右的户型型，设计计在120平米以下下，如119、118平米。（国家预预计对120平米以上上的户型型征收大大户型保保有税））居室数量面积（平米）套数比一居（可分割）1室2厅1卫40左右2％（经济型）1室2厅1卫60左右3％二居（经济型）2室2厅1卫80左右25％三居（实惠型）3室2厅1卫100--11020％（经济型）3室2厅1卫120左右20％（舒适型）3室2厅2卫130左右15％四居（舒适型）4室2厅2卫150以上15％基于竞争争的价值值增长点点与太原原人居偏偏好的适适应性分分析价值增值点与当地人偏好的适应性分析步入式衣帽间满足现代人生活需要已经被太原人接受，但未广泛采用景观卫生间改善居住习惯符合太原人性格特征专用厨房满足现代人的生活需要符合目前太原人的生活习惯一步阳台赠送一半面积符合太原人追求实惠的性格赠送夹层赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格赠送阁楼赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格赠送结构面积赠面积，超值符合太原人追求实惠的性格，可用作卫生间或者储物间赠送入户花园赠送面积，私家花园符合太原人追求实惠的性格赠送凸窗赠送面积，提高实际的使用率，超值符合太原人追求实惠的性格，目前太原物业的凸窗做的不到位，建议将凸窗做大赠送面积积——偷面积的的空间组组合，赠赠送夹层层偶数层奇数层BB3.9米3.9米CB2.8米2.15米2.8米楼层结构示意层高低与与2.2米，不计计入销售售面积，，但使用用空间却却增加很很多，加加上非常常有特色色的挑高高的起居居厅，于于实惠中中平添了了许多个个性实惠感：凸窗窗未落地地，不计计入建筑筑面积，，但室内