天津梅江某高档住区方案文本

水晶是怎样炼成的—天津xxx水晶城设计分享项目简介：天津万科水晶城位于天津梅江高档住区，01年拿地，02年设计，03年一期销售，06年全面竣工。总面积38万平米，容积率1.0。被誉为天津高档人文社区的典范，天津万科发展的里程碑。获天津首个詹天佑土木工程大奖和万科集团设计金奖。目录：一、设计理念区位研究五大道研究宗地研究理论研究设计理念三、设计管理部门定位业务流程组织架构计划管理检查控制二、设计精研规划的演变规划结构活力中心城市设计激活历史组团研究产品研究部品研究总图装置回家路径四、得与失一、设计理念

水晶城区域位置水晶城位于天津南部城区，梅江南生态居住区之卫津河东岸,行政区划属于河西区,原天津玻璃厂厂址。距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。

天津五大道

在天津中心市区的南部，成都道、重庆道、常德道、大理道、睦南道及马场道为名的六条街道。称作“五大道”。总长度为17公里，总面积1.28平方公里。

五大道拥有上世纪二、三十年代建成的英、法、意、德、西班牙不同国家建筑风格的花园式房屋2000多所，占地面积60多万平方米，总面积100多万平方米。其中风貌建筑和名人名居有300余处，被公认为天津市独具特色的万国建筑博览会。

五大道浓厚的历史感也是特有的，充分展现了近代中国百年风云。包括大总统曹锟、徐世昌以及北洋内阁六位总理、爱国人士张学铭、起义将领高树勋、美国31届总统胡佛、国务卿马歇尔等上百位中外名人曾居住于此。

五大道现在仍保持着幽雅别致安静的风貌，是中国近代史上最早和最大的富人区。天津五大道天津五大道

形成天津城市发展的主要动力，在近代主要是两方面，一个是租界的形成，提供了现代城市的参照。第二则是洋务运动造成的城市经济的发展，以及城市人口内容的变化。“天津玻璃厂”，据说历史悠久，是洋务运动之后法国人建造的，解放后又加以扩建，变成一家颇具规模的大工厂，厂区多为清水建筑，生长着600多棵原生态的大树，厂内还有窄轨铁路，是供玻璃制造的时候窑车出入烧制玻璃时用的，老厂房的结构、烟筒、水塔是天津早期工业化的标志性产物。

天津原来就是一个工业发达的城市，因此，工业建筑对城市来说，是城市文脉之一。天津玻璃厂天津玻璃厂天津玻璃厂新都市主义的起源源◥都市主义：18、19世纪工业革命使西西方城市迅速发展展，带来一系列城城市问题，1938年美国学者LouisWirth提出都市主义，包包含三个特征：人人口数量大、密度度高、互异性，◥郊区化：由于城市生活的的拥挤、狭小和环环境恶劣，二战以以后的五六十年代代，西方国家出现现住宅郊区化，住住宅区成为人们在在城市工作以后的的卧室社区。由此此带来过度的交通通、城市空心化、、自我存在的茫然然。由此，新都市市主义应运而生。。◥新都市主义：反对蔓延、重整整城市、建立真正正的社区。20世纪八十年代，新新都市主义出现在在美国，1994年建筑师PeterKatz出版专著〖新都市主义-走向社区建筑〗，1993年第一届新都市主主义大会；1996年〖新都市主义宪章〗；1、当今的社会是人的社会还是汽车的社会？2、我们究竟需要多大的城市？3、我们是否遗弃了了我们居住地的传统？新都市主义规划设设计主张的核心思思想：1、重视区域规划，强强调从区域整体的的高度审视和解决决问题2、强调多样化原则则3、社区设计除供汽汽车使用外，要考考虑人行步道与大大众运输工具的使用3、公共价值重于私私有价值4、尊重历史与自然然，强调规划设计计与自然、人文、、历史环境的和谐性现代主义的现行政政策法规和规划条条例奉行功能分离、汽车占占主导、忽视公共共领域、漠视人文文精神和自然环境境针对新都市主义提出了三大观点：：新都市主义的九大大构成要素：』由邻里组成的社区区』五分钟步行的邻里里规模』优先考虑的公共空空间』综合并均衡的功能能』足够的建筑密度』精密的交通网络』低市政开发成本』可支付的住宅』尊重传统的建筑风风格设计理念创造一个高档、舒舒适、宜居的人文文居住空间承袭城市文脉，激激活历史，用历史史构建未来二、设计精研BDCL案：自然环境和地地脉肌理结合，但但路网密度不合理理。天津大学案：欧洲洲风情浓郁，但未未能承袭玻璃厂的的肌理。中建国际案：圆形形路网结构缺乏逻逻辑线索。万科案：承袭原玻玻璃厂肌理，路网网结构和出入口设设置合理，出行便便利，用地节约。。规划沿革空间轴线分析图“Y”型空间轴线，建筑筑与景观带相互穿插。。东入口至中心会所所轴线，营造休闲广场气氛氛。北入口至中心会所所轴线，步行中体会小区景景观。卫津河至中心会所所轴线，使河畔与小区景观观相互渗透。运动会所实景北入口公建实景东入口公建实景交通系统分析图小区设有四个出入入口，一级道路宽7米，呈环形布置，中心设有有一条一级路，与环行路路贯穿。一级路上有选选择的安排水平停车，保保证车辆迅速到达各组团团。进入组团的二级路为为结合停车的尽端式道路路，宽6米，仅为组团服务务。产品分布图经济技术指标：总占地面积：50.72公顷可用地面积：38.41公顷总建筑面积：38.41公顷容积率：1.0住宅建筑面积：36.42万公建配套：1.99万规划总户数：2600户规划总面积：8300人2002年10月开始施工竣工面积：18万在施面积：13万入住户数：700户公建配套分析图公建设置与交通轴轴线、景观轴线紧密结合合，充分考虑其与交通、、人流、景观的相互关关系。底商或商业综合体体均与小区入口结合，烘烘托热烈商业气氛的同时时，塑造了开放的公共空空间。会所位于小区的中中心，不同位置的住户通通过景观小路5分钟地大会所，增加住户使用可能能性。教育设施均设在靠靠近主干道一侧，用地相相对独立，既方便经营又又与小区避免干扰。景观轴线分析图水晶城景观以会所所为中心沿“Y”型空间轴线规划设设置。林溪广场至会所形形成一条步行交往性景观走廊。。串联若干个富有历史感的理想想空间。会所北侧水轴源于于北入口主路尽端，水面与小路路与绿化构成了此区域较为独立立的休闲区。水系在会所西侧林林荫广场转折向西，柔和自然的的岸线与叠水解和设计，最终延延伸至卫津河岸边。卫津河是水晶城重重要的自然景观带，其沿河绿化化既是水晶城的天然屏障，也是是社区对外的展示部分。活力中心引入自然引入人主街空间分析活力中心人、自然和文化的的融合引入历史林溪广场步行街活力中心城市设计屋顶色彩分析墙体色彩分析转角和降层分析--五大道的借鉴和新新都市主义理论的的应用构思草图设计师和地产商的的出发点完全不同同，我们必须有能能力鉴别和引导。。否则对项目来说说，好的设计和差差的设计失败的机机会一样多！厂区保留物分布2001.11.29---2001.12.1进行玻璃厂内现场场踏勘工作，共计计完成现场植物物调查查乔木1050棵左右。2001.12.3---2001.12.6进行现场植物标牌牌树身标记工作，，共计悬挂标牌639个。2001.12.6---2001.12.11进行现场植物坐标标的测量工作，共共计测量树木639棵。2001.12.11---2001.12.13进行植物坐标的计计算工作，共计计计算植物坐标639组。2001.12.2---2001.12.15进行工作报告的编编写工作。此此植物档案共计植植物639株，占厂区内现有有乔木总量60.8%，具体的树种包括括以下14种，另有两株两类类树木由于外观辨辨认特征不明显，，未确定其树木种种类。

白蜡蜡：333株，槐树：：61株，椿树：：82株，杨树：56株，桧柏：38株，法桐：14株，龙爪槐：6株，构树：1株，榆树：17株，柳树：17株，小叶榆：4株，合欢：1株，冬青：1株，海棠：6株

未知树种：2株

其中A级树木323株；B级树木220株；C级树木96株。其分级标准如如下：A级---必须保留或利用等等级景观效果明显，Ⅰ/植物株型较大、Ⅱ/树型饱满、Ⅲ/分枝茂盛、Ⅳ/无明显病虫害；B级---建议保留或利用等等级上述四项内容前三三项允许存在某方方面不明显缺陷；C级---酌情保留或利用等等级上述四项内容某方方面存在一定缺陷陷，但其他方面的的景观利用价值均均尚可，或其树种种为珍惜树种，可可根据实际情况酌酌情利用。以以上景观价价值的简单评价采采用如下---美国/国家公园系统/景观资源评价/景观树木价值评估估/简单评价方法。序号名称胸径(Cm)冠幅(m)高度(m)利用等级1椿树22510A2椿树22577A3槐树154.56A4杨树2558C5椿树236.58A8椿树206.56.5A10杨树18412B11杨树306.514A13杨树30713A14杨树204.514B15椿树154.57.5B16椿树184.57.5A【案例】大树勘查报告激活历史－保留·保留600多棵大树，古老的的树木和现代建筑筑共同散发着生命命力。·规划中保留了原厂厂区的中心道路及及行道树，场地东东原大任庄路及行行道树。·老厂区卫生院中一一片多年成长的高高大乔木，演化成成现在的林溪广场场。·原有建筑拆除后的的残墙意向和地面面肌理也被融入景景园设计中。【故事】我的树激活历史－保留老厂区的几条主要要道路形成了新规规划中的交通骨架架，有效的保留了了路两旁的行道树树，使社区内的街街道有了类似“五五大道”林荫路的的气氛；从社区入入口一直延伸至中中心运动会所的林林荫步行道上，一一条被完整保留下下来的带有旧枕木木的铁轨穿插其中中，把你带入往昔昔的岁月。原有的烟筒拆除了了，而新建的钟楼楼会勾起人们对它它们的追忆。【故事】烟筒的争议激活历史－对比售楼中心由原有建建筑和原有树木中中生长出来。铁轨的枕木用于铺铺地材料【故事】全国人们不答应历史的庆典---对比水晶城规划设计中中有意识的保留部部分原有建筑。它们用自己身上那那些岁月的痕迹诉诉说着工业时代老老故事，在周围斩斩新的住宅街区和和葱绿的环境当中中重放异彩，在强强烈的新旧对比中中又焕发出了新的的生命力。【故事】钉子户事件激活历史－叠加场地核心的延续：：原主厂房为原厂区区的核心，水晶城的设设计中保留了其结构骨骨架，改造成水晶城城中心会所。新老文化化和谐的交融在一起。。【故事】老厂长的哭声激活历史－原址肌肌理的继承水晶城位于解放南南路原天津玻璃厂厂址上。。原厂区遗留下来的几百棵棵大树、古老的厂房、吊装装车间以及原有的调运铁轨轨，成为水晶城未来的宝贵贵的资源。规划设计中对这些些资源的保留，和再利用，，赋予这些资源新的生命力力。水晶城在讲述着古老故故事的同时，又成就了历史史的延续。资源和文化在这里里得到延续。这是“被激活的历历史，而不是历史的覆盖盖，不是一个简单的博物馆馆”，它是“历史的庆典”。。组团研究－新都市主义提倡邻邻里概念，提倡人人与人的沟通和交交流。·合理的组团规模·组团封闭式管理·多功能组团客厅·停车方式优化组团研究－洋房组组团·信报箱·可视对讲·告示栏·可视对讲·IC卡门禁洋房组团－组团客客厅五大道的借鉴，创创造舒适宜人的空空间尺度洋房组团－小院围围墙与停车位*入口—玄观*组团绿地—客厅*平台—阳台*小院—卧室——用一种空间去引领领一种生活安藤忠雄组团研究－联别墅墅组团户外空间户内化－“回家过程”的的体验与感受*小区入口—街区开放商业空间间，城市氛围的延伸*小区道理—中等尺度景观道路路，避开城市的喧嚣*组团入口—标志性区域，归属属感，公共空间*组团道路—围墙、小院、“五五大道”亲切宜人的空空间尺度*组团绿地—半私密、半开放空空间，促进邻里交流流场所*入户平台—个性化入口，过渡渡空间*私家小院，露台—私密空间，户内生活的延伸回家路径－空间尺尺度变化回家路径－铺装尺尺度变化－“回家过程”的的体验与感受回家路径－植物尺尺度变化－“回家过程”的的体验与感受【故事】夫妻吵架的研究构思草图好的住区设计来源源于人对生活的热热爱和深刻体验，，不热爱生活的人人，不会做出美好好的社区的。户型研究－情景洋洋房·首层架空，双层小小院·二－三层每户均有有露台·四层跃层，双向露露台·每户入户方式均不不同·宽厅设计【故事】中建的年轻人万科产品原型国内设计师调整英国设计师调整五大道原型户型研究－立面设设计户型研究－情景洋洋房实景五大道原型万科产品原型组合创新户型研究－联排别别墅【故事】示范区的牺牲品户型研究－联排别别墅实景材料设计部工程管理部成本管理部类型名称材料性质描述及设计要求方案时间定样时间附图备注采购方式签约时间进场时间备注估算成本成本比较外檐材料定案铝合金门窗1、静电喷涂铝合金型材（断桥）外檐中灰色、内檐白色2、中空白玻3、大于1.5平米玻璃用安全玻璃4、白色铝合金执手5、开启方式按设计图02.12.903.3.503.3.12（优化）见样板3.1日汇报后，将颜色改为中灰色甲供03.3.603.3.12------500元/M2目前招标最低价528元/M2，建议调整方案重新报价外墙涂料1、色彩为黄色，最终由设计选色卡定2、ICI涂料02.12.903.3.6见样板3.1日汇报后，重定色卡甲供03.3.503.3.20集团统一采购10元/M2估算价即为集团采购价外墙面砖1、尺寸为240×60×102、拼法横铺错缝，角部用转角砖3、色彩为棕红色，仿五大道过火砖，最终由设计选色卡定4、勾缝剂颜色由设计选色卡定03.1.2003.3.1

见样板ok甲供03.3.503.3.15------70元/M2议标，报价高于70元，争取协商在70元以内外墙装饰带1、STUCCO涂料。03.1.2003.3.6

见样板3.1日汇报后，重定色卡乙供------------------28.9元/M2估算价即为集团采购价阳台栏杆1、横向栏杆2、热镀锌钢管或方钢、内衬钢化玻璃3、喷塑或静电喷涂03.1.2003.3.8

见样板3.1日汇报后，详图调整甲方限价乙供03.3.1003.3.15------铁艺栏杆，180元/M;钢化玻璃260元/M部品研究－计划【案例】情景花园材料一览览表【故事】六下佛山部品研究-窑变砖-对真实的不懈追求求部品研究-栏杆-对品质的不懈追求求部品研究-雕塑-对艺术的不懈追求求【故事】798的张大师【故事】宁可食无肉不可可居无竹总图装置出租车位门牌、标识景观道闸业主车流访客车流入口装置应设置：：1、路面划分2、访客车位3、减速装置道路装置

附近应应设置：1、高杆灯2、垃圾桶3、斜坡1、入口装置2、道路装置3、前院装置4、后院装置5、停车装置6、商业及公共装置置总图装置人行过路装置停车装置车行减速装置停车装置设计精研对高品质、多元化化和多层次生活的的追求是地产的永永恒主题持续超越客户的期期望是我们工作的的追求三、设计管理部门定位物业成本营销工程销售财务项发结论：设计是个受受累不讨好的挨骂骂部门客户需求客户入住土地供应设计法律设计贯穿地产全部部的业务链设计和所有部门都都发生业务关系设计要把所有部门门的要求变成成果果设计决定了70％的项目成本项目土地不是来源源于设计部，但设设计要提供测算方方案项目的完成不是来来源于设计，但设设计要提供图纸项目的利润不是来来源于设计，只能能产生有限的增值值客户的投诉大部分分和设计有关联投资分析阶阶段2002年6月万科集团团发布项目目设计总流流程和成果果标准【案例】宗地自然条条件表一表1.1.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高□已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作宗地地形图

宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌□已收集宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位□已制作说明：本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。【案例】部品工作流程项目设计计计划材部工作计计划方向性研究究意向照片概念方案阶阶段材部一览表表节点草图实施方案阶阶段材部定样计计划现场样板区区搭建计划划确定进场时时间提供厂家资资源确定采购方方式和周期期确定拆分的的目标成本本时间控制关键作业CA>CP工作分解（（WBS）作业排序（（并行）明确工作关关系（交付件计计划）材部设计清清单材料部品工工作流程（（四大控制制）物业项目部设计组部品组工程部成本部计划阶段（Ｐ：时间控制）项目设计计计划材部工作计计划方向性研究究意向照片概念方案阶阶段材部一览表表节点草图实施方案阶阶段材部定样计计划现场样板区区搭建计划划确定进场时时间提供厂家资资源确定采购方方式和周期期确定拆分的的目标成本本时间控制关键作业CA>CP工作分解（（WBS）作业排序（（并行）明确工作关关系（交付件计计划）材部设计清清单物业项目部设计组部品组工程部成本部计划阶段（Ｐ：时间控制）不能管理时时间，便什什么都不能能管理。－－彼得·杜拉克施工图兰图图材部调整定定样部品构造详详图施工图阶段段材部定样清清单工程协助资资源QRT平衡材部定样研研究汇报会施工图调整整施工图内审审施工图白图图成本协助估估算完全成本测测算生效化确立标准项目协助制制作样板汇报会材部库成熟项目标准化项目目创新项目标准化项目目物业项目部设计组部品组工程部成本部执行阶段（D：效果控制）对专业管理理人士的最最真实的考考验不是你你知道怎样样做，而是是在你不知知道时也知知道如何行行动。－威廉姆·邓肯现场封样计计划二次设计材部封样清清单无损传递材部交底会会评标现场封样确确认动态成本跟跟踪质量目标(SMART原则)质量记录1(控制成本)招标采购投标送样确确认定标定样清单调调整竣工验收确确认开工现场验货确确认材部变更单单工程量清单单材部整改单单质量记录2(控制品质)质量记录4(控制实施)质量记录3(控制效果)质量记录5(控制运营)物业项目部设计组部品组工程部成本部检查阶段（C：质量控制）如果你想要要人们第一一次就把事事情做对，，你就得告告诉他们做做的什么““事情”。。－菲利普普·克劳比材部工作总总结客户之声设计反馈持续改进(DMAIC)入住工程反馈客户反馈报报告采购反馈成本反馈材部入库物业项目部设计组部品组工程部成本部行动阶段（A：运营控制）价格是你要要付出的，，价值是你你能得到的的。－约瑟瑟夫·朱兰1、流程和标标准可以使使团队步调调统一，目目标一致。。2、保证各个专专业工作无无遗漏，保保证各个专专业合作无无间断3、提高“第一次就把把事情做正正确”的水平。4、流程和标准准是制定计计划的基础础。5、流程和标标准的目的的在于将“领导推动”变为“流程推动”。业务流程体体会：决策体系产品开发规划景观土地研究项目定位操作体系政府报批销售资料计划控制资源整合技术体系材设配套成本控制图纸质量实施效果管理体系配置资源土地研究业主入住操作体系：：项目负责人人部门经理输入资料输出成果决策体系：：主管副总公司老总设计计划1、项目负责责人对项目目设计计划划的全过程程负责-计划2、项目负责责人对项目目的计划控控制、资源源整合负责责-执行3、项目负责责人对项目目的输入条条件、输出出成果负责责-成果以项目负责责人(操作体系)为中心的工工作模式图图组织模式1、流程的效效率取决于于组织架构构的设置。。2、相对于“业务流程”，组织架构构的设置时时一种“责任流程”3、项目负责责人制不是是只向上的的、单向的的责任关系系，而是向向左和向右的、双向向的责任关关系。形成成了组织的的责任链。。形成靠“责任”而不是是“命令”推动业务的的进行。4、组织架构面面向“操作”，强调沟通通能力和推推动能力。。组织架构体体会：项目开发计计划（一级级计划）【计划】第二部分设计控制计计划（二级级计划）工作分解（WBS）WBS是计划的核核心：必须分解到到最底层找到关键路路径（CP）和关键作作业（CA）【计划】第二部分【案例】设计操作计计划（三级计划划）体会：任务务分解到最最底层，并并落实到人人而不是部部门。必须须明确可量量化的成果果标准！【案例】计划的可视视性--应对示范区区大变的法法宝【故事】痛失爱将1、不是因为没没时间而不不专业，而而是因为不不专业而没没时间。2、建立工作模模板－工作作流程。将将任务进行行WBS工作分解，，是计划的关键。3、WBS的要点：不不是分解到到部门间的的工作关系系，而是部部门中每个个的工作关关系。要分分解到任务务的最底层层，最底层层的特点：：一个明确的的任务活动动一个明确的的责任人能够明确估估算周期和和控制效果果4、早作关键键作业（CA：重要而不不紧急的））。压缩关关键路径（（CP：重要而紧急急的）。防防止CA转化为CP。<健康－住院院，计划－－协调会>。5、计划的技技巧是“前置”和“并置”。<弹钢琴工作作法>6、关注后10%的收尾工作作，这个工工作阶段最最难以完成成。计划管理体体会：检查控制体体系（品质控制制）【故事】“穷尽”了吗吗？--组团结构专专题研讨会会检查控制体体系（成本控制制）两句话：应该是什么么？（客户户）什么是最重重要的？（（企业）三大体系：：目标成本责任成本动态成本项目编号：：TJVK2001/B3/2002/001项目实施情情况报表填表人XXX填制原因进度汇报项目秘书XX填表日期02年2月4日描述项目内容相关部门相关时间是否附图片进度一、图纸进度：1、完成七楼会所景观设计；2、完成自行车棚的整体方案；3、完成小区室外景观无障碍整改方案；4、完成售楼处外墙粉刷设计；设计部1月20日1月18日1月14日1月14日二、工程进度：完成北侧儿童游乐场的整改；完成售楼处外墙粉刷；完成7楼会所外景观施工；完成导示系统的安装；完成南侧儿童玩具的安装；自行车棚整改中；小区景观区域无障碍设计施工收尾阶段；完成垃圾筒的整改；项目部1月12日1月22日1月31日1月10日1月18日1月31日1月31日1月15日有图片存在问题水晶城景观区域井盖整改方案未