安徽房地产住宅项目营销策划报告项目定位

安徽美生合肥包河区项目3/20/2023项目研究的工作阶段划分第一阶段市场调研2005/9/9工作区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈及座谈会第二阶段启动区及物业发展建议第一阶段发展战略与项目定位2005/9/162005/10/102005/10/30项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位深化物业发展构思经济测算启动区策略物业发展建议规划设计任务书2项目目标及限制条件项目目标加快项目建设初期的现金回流速度项目前期聚集人气，扩大市场影响力利润最大化项目限制条件由于包河大道扩建占用本项目西侧部分土地，开发商需要向政府提出具体的用地补偿方案商业用地面积及容积率已经确定，但分布情况待定，开发商要求世联在9月26号前完成商业用地布局方案建议，向政府报规划开发商已有规划备选方案，要求世联在本报告中做方案评价开发商背景开发商母公司为实业公司，在绍兴有过小规模楼盘的开发经历本项目是开发商在合肥开发的第一个楼盘，要求务必成功开发商在当地没有品牌知名度3房行东方房地产专业交流平台/4报告结构项目属性界定市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位附件我们的资源和问题我们的战场我们和谁争夺客户我们如何发掘机会赢得竞争我们的战略我们应该怎么做规划方案评价及经济测算5我们的资源和问题市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定地块解析本项目主要问题项目属性界定附件6项目交通通达度好，但位于二环路外，属于合肥市近郊区域，客户心理距离大本项目位于包河区包河大道与312国道交汇处东北处，距312国道约200米，属于城市近郊区域；地块与市区主要由包河大道、马鞍山路等连接，距市府广场约8公里；至巢湖约9公里；包河大道现状为双向4车道，规划为未来连接市区与巢湖的主要景观大道，规格为双向8车道。南淝河马鞍山南路包河大道一环路二环路312国道本案距市府广场8公里距巢湖9公里市府广场7地块西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地，内部被2条规划市政道路分割为3块项目西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地；地块内部被2条规划市政道路分割为3块。8地块位于合肥市上风上水的南偏东区域；地块内部有湿地区域；地块内部有一定坡地，总体来说两侧地势高于中部地势。包河大道9项目周边现在缺乏必要的生活配套设施，但位于合肥未来的主要发展方向上项目距葛大店中心区域约1.5公里葛大店为2环路外近郊的区域级商业中心，但档次以低档沿街商铺、肉菜市场为主葛大店区域分布有10余所职业学校、技校项目周边现在缺乏中小学校、商业设施、医院等基本生活配套；位于合肥未来的主要发展方向上，配套设施将逐步得到改善。省公路技校文文包河大道皖深职业学校包河区政府约1.5公里葛大店片区约700米10地块经济指标———商业面积较较大，地价相对对便宜总用地面积：182091平方米代征城市道路面面积约33273平方米代征绿地面积约约17077平方米商业用地面积约约12095平方米居住可用地面积积约119645平方米容积率：商业部部分<2.5，住宅部分<1.6（可上调至1.75）；建筑面积：商业业部分<30238平方米，住宅部部分<191432平方米（可上调调至209379平方米）；地价：约64万/亩，按容积率为为1.6计，则楼面地价价约为600元/平方米；周边地地块预计出让价价为80～100万/亩，按容积率为为1.6计，则楼面地价价约为750～937元/平方米。商业地块占地12095平方米容积率2.5包河大道景观绿地11地块解析结论项目交通通达度度好地块位于合肥市市上风上水区域域64万/亩的地价相对现现有市场较为便便宜地块优势地块劣势地处二环路以外外，属于合肥市市近郊区域目前周边缺乏必必要生活配套设设施地块被规划市政政道路分割为3块，不利于规划划布局的延续及及项目分期12我们的资源和问问题市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定地块解析本项目主要问题题项目属性界定附件13如何打造项目的的核心竞争力？？如何消除客户对对陌生区域的抗抗性，吸引足够够的有效客户？？如何控制开发节节奏？问题1问题2如何把握产品、、项目、公司品品牌的相互关系系？问题3问题414我们的资源和问问题市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定地块解析本项目主要问题题项目属性界定附件15项目属性界定

属性诠释区位属性近郊陌生区可达性好，但距离市区8公里，距离较远周边缺乏基本生活配套，较为陌生备受关注的城市发展方向处于合肥城市扩展、政府重点发展方向之上近期建设投资力度加大，不断有开发商关注项目属性中等规模资源条件一般地块形态较差商业面积较大、容积率偏高占地270亩，属于合肥市郊区楼盘中等规模无特殊资源被规划的市政道路切割为3块2.5容积率、3万建面的商业在该区域，现阶段较难消化，且难以布局以协调与住宅的关系16我们的战场市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定城市总体规划总体市场概况板块分析附件17主要向西南方向向发展，适当向向东发展，有限限制向北发展，，本项目未在城城市主要发展方方向上老城区东区北区新城区西南区城市总体布局为为“多中心、组组团式”；规划将城市分为为5个分区：老城区区、东区、北区区、西南区、新新城区；老城区——全市行政、商贸贸、金融、信息息、文化中心，，兼居住、游憩憩功能；新城区——经济技术开发区区，是现代工业业基地，兼居住住、游憩功能；；二环一环北区——建设庐阳区工业业园区和双凤工工业区，是居住住、工业、建材材、仓库功能的的综合区；东区——包括新站综合试试验区和龙岗工工业区，是居住住、工业、商贸贸、交通功能的的综合区；西南区——包括高新技术开开发区、政务文文化新区以及董董铺岛科研基地地等，是居住、、工业、商贸、、科研、教育、、旅游功能的综综合区。2001-2005年合肥城市市规划18根据合肥肥市高层层构想，，合肥市市将由““环城时时代”迈迈入“环环巢湖时时代”，，本项目目所在区区域面临临新的发发展机遇遇自2005年年年初开始始，合肥将将正式开开始由““环城时时代”迈迈入“环环巢湖时时代”，，启动巢巢湖风景景旅游规规划；在各项重重大建设设举措当当中，位位于本项项目西侧侧的包河河大道将将成为连连接市区区与巢湖湖的主要要景观大大道，并并扩建为为8车道道，从本本项目至至巢湖车车行距离离约9公公里；包河工业业区：总总规划面面积12平方公公里，将建成融工工业、商商业、房房地产、、科教、、旅游为为一体的的新城区区。巢湖环城时代代环巢湖时时代根据合肥肥市高层层构想，，省级机机关将向向巢湖方方向搬迁迁、机场场将迁至至城北区区域………合肥市未未来将向向“滨湖湖城市””方向发发展，而而本项目目所在区区域将发发展为以以居住、、办公为为主的新新兴区域域包河大道包河工业业区9公里合肥机场场19附件竞争环境境分析市场机会会分析项目发展展战略项目定位位项目属性性界定城市总体体规划总体市场场概况板块分析析我们的战战场20房价上升升迅速、、投资比比例增加加、出现现供过于于求等事事实表明明，合肥肥市房地地产出现现一定过过热迹象象按照经验验，销售售面积和和竣工面面积比值值在0.8—1.1为为正常，，从这一一指标看看出合肥肥目前市市场出现现供过于于求；根据经验验，内向向型城市市的年人人均销售售量在1~2平平方米/人/年年为正常常状态，，根据城城市规模模大小而而取上下下值，而而属中等等规模的的合肥市市2004年年年人均销销售量为为2.06平方方米/人人/年，，超过了了正常水水平；去年开始始，投资资在购房房中所占占比例明明显上升升，接近近2成；；合肥房价价近年涨涨幅非常常迅速，，其中既既有长期期压抑的的需求得得到释放放、产品品素质提提高、开开发成本本提高等等原因，，同时也也有投资资客增加加等人为为炒作因因素。合肥历年年商品房房供求状状况21数据显示示，合肥肥市房地地产市场场今年上上半年发发展仍然然迅速，，宏观调调控的作作用主要要在下半半年得到到体现；；根据6~9月的的部分成成交数据据显示，，合肥市市整体销销售面积积波动较较大，平平均销售售量约为为5万平平方米/周，小小于上半半年的5.6万万平方米米/周；；销售量出出现下滑滑的同时时，售价价近几个个月来也也出现徘徘徊不前前的局面面；根据一线线访谈情情况，此此次宏观观调控对对合肥市市房地产产影响较较大，主主要体现现在开发发商对销销售普遍遍存在担担心，以以及消费费者对市市场的观观望心理理；由于近期期房价没没有出现现大面积积滑坡，，市场开开始逐渐渐回暖。。万平方米22合肥市总总体市场场情况小小结合肥市房房地产市市场经过过近年快快速发展展后，已已经出现现一定的的过热迹迹象；合肥市房房地产市市场在近近期表现现出的观观望和徘徘徊，说说明在一一个市场场过热的的城市，，宏观调调控给开开发商、、消费者者带来了了较为显显著的影影响；宏观调控控的影响响迫使开开发商重重新审视视市场未未来的发发展方向向，未来来的产品品设计将将随着开开发商对对市场研研究力度度的加大大而更加加趋向于于合理；；宏观调控控对市场场的影响响在近期期仍将持持续一段段时间，，但只要要房价保保持稳定定，预计计未来市市场将逐逐渐回暖暖。23市场环境境分析竞争环境境分析市场机会会分析项目发展展战略项目定位位项目属性性界定城市总体体规划总体市场场概况板块分析析我们的战战场附件24房地产发发展的各各主要板板块围绕绕在市中中心和城城市规划划发展的的主要区区域1、庐阳阳片区2、新站站片区3、大蜀蜀山片区区4、学府府片区5、包河河片区6、政务务新区7、经济济技术开开发区片片区154367225庐阳片区区主要是依依托于城城市资源源价值，，配套完完善、生生活便利利，但发发展空间间一般庐阳片区区房地产产开发主主要集中中在庐阳阳区内南南淝河与与二环路路之间的的区域；；该区域是是合肥市市房地产产发展较较早的区区域，但但受北面面的铁路路和老城城区限制制，未来来发展潜潜力一般般；客户来源地地主要集中中在庐阳市市区及新站站附近区域域，客户层层面主要包包括公务员员、生意人人及企业高高管；该区域发展展主要依托托于市中心心区及新站站区域的发发展，属于于城市资源源型区域。。该区域典型型楼盘：荷塘月色上城国际元一滨水水城楼盘物业形形态比较丰丰富，主要要包括多层层、小高层层；户型面积以以100～～130平平方米3房房、90～～110平平方米2房房为主；多层价格约约为3500～3800，小小高层价格格约为3000～3300。。26典型楼盘荷塘月色上城国际元一滨水城社区形象开盘时间2005年5月4日开始认筹，2005年9月24日开盘一期丁香苑一组团2005年1月8日开，二、三组团4月23日开盘，二期罗兰苑计划在9月底或10月初正式开盘一期2004年11月6日，二期2005年5月底规模占地7.88万平方米，总建筑面积13.2万平方米，容积率1.5占地约1000亩，总建筑面积约114万平方米占地150亩，建筑总面积23万平方米，二期毛地容积率2.4，900多套产品形式16栋6层多层、10栋11层的小高层多层、小高层、高层28栋18层小高层，二期以一梯三户点楼为主价格未开盘，估计均价3000元左右多层3400－3500元/平方米、小高层3300元/平方米，商业未售二期价格3000－4000元/平方米户型面积120～134平方米3房，大3房受欢迎2房占30－40%以3房2厅为主，110－130m2，2房2厅90～120m2，少量4房2厅144－234m23房2厅97－138m2，4房2厅152－156m2，4房3厅220m2，5房2厅198m2，5房3厅256m2销售率已售200多张认筹卡一期推出的267套商品房在短短的五天时间内，销售完成217套一期已售罄，二期已售40%客户特征客户以公务员、企业高级管理人员为主以区域客户为主以主城区的自住型客户为主楼盘特色由澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计担纲规划设计，独创的由组团式布局而成，传承院落居住文化上城国际是合肥首家引入“Block街区”规划理念并融合进项目规划开发的第一楼盘，通过住区规划与商业配套的整合，创造一个集住宅、商业和生活配套于一体社区设计强调“滨水生活”的理念，以水为主题，有大面积的主题水景，打造“城区世界级高品质滨水尊贵生活”27新站建设是是新站片区的发展基础础，但居民民收入水平平低、靠近近老工业区区制约了区区域发展新站片区属属于合肥市市房地产发发展较早的的区域，其其发展主要要依托于原原有的众多多工厂、企企业以及新新站综合开开发试验区区带来的大大量人口；；房地产开发发主要分布布在新站周周边，以及及临泉路、、胜利路沿沿线；目前新站周周边开发力力度已经减减弱，随着着临泉路的的贯通，开开发重点将将向新站二二环以外东东部区域延延展；客户主要来来自于原有有的众多工工厂、企业业以及新站站综合开发发试验区带带来的大量量人口。该区域典型型楼盘：海州.锦绣绣世家香格里拉花花园巴黎春天该区域由于于位于老工工业区及车车站附近，，居住环境境较差，居居民收入较较低，所以以价格水平平属于全市市最低，小小高层均价价约在2700～3000元元/平方米米，多层均均价为3000～3300元元/平方方米之间；；产品类型以以多层、小小高层为主主，面积主主要包括85～90平方米2房、105～137平方米米3房等。。28典型楼盘巴黎春天香格里拉花园社区形象开盘时间一期2005年6月5日2003年9月一期开盘；二期“紫阳”2004年10月30日推出规模总占地面积257亩（171333平方米），建筑面积273610平方米，容积率为1.597，分三期开发，一期建筑面积95000平方米，600多套占地面积：15万平方米，建筑面积：28万平方米，其中水上会所：1372平方米产品形式多层、小高层多层、小高层：一期为大型合家福购物广场、商业街及近400套多层住宅；二期为观景电梯小高层价格均价2700－2800元/平方米均价3300元/m2户型面积以3房2厅为主，106－212m2，2房2厅89－137m2，4房2厅129－194m2

3房2厅2卫123－126m2，3房2厅1卫106－109m2，4房2厅2卫148m2销售率一期已售40－50%一期售磬，二期紫阳开盘当日多层产品现场成交413套，销售率达94%以上，小高层成交133套，未成交的大部分客户转至三期排号客户特征以瑶海区客户为主，因为周边大型市场较多，所以客户中私营业主比较多以区域客户为主楼盘特色1.5万平方米的法兰西风情的中庭广场，拥有近8万平方米的小区绿地，中心轴主景观（香榭丽舍大道和塞纳河）将项目划分成依云区、枫丹区、香榭区、奥塞区等8大组团项目临近瑶海公园，生态公园、胜利广场和新海广场，首家采用玻璃阳台，社区以园林为最大亮点，园内遍布水池、静水、涌泉等景观29依托于“一一山一水””的独有资资源，蜀山片区成为合肥市市高档居住住区的代名名词蜀山片区发发展主要依依托于“一一山一水””，即蜀山山风景区以以及董辅水水库，属于于典型的资资源主导型型区域，是是合肥市高高档楼盘的的聚集地；；客户来源覆覆盖全市，，主要是当当地生意人人、企业高高管及周边边县市的置置业者，并并且吸引了了部分江浙浙投资者；；不仅独拥山山水资源，，还靠近政政务新区，，再加上自自身的高新新技术产业业开发区，，大蜀山片片区未来发发展空间依依然很大；；该区域楼盘盘素质高，，营销水平平也居合肥肥市前列。。片区典型楼楼盘绿城.桂花花园新加坡花园园城城市庭院产品形态以以别墅、泛泛别墅、多多层为主，，以及部分分小高层；；该片区楼盘盘价格水平平属全市最最高，多层层均价约为为3700～4100元/平平方米，小小高层均价价约为3500～3800元元/平方米米；户型面积较较大，2房房户型一般般在90～～115平平方米，3房户型一一般都在120～150平方方米。30典型楼盘新加坡花园城绿城桂花园社区形象开盘时间2003年8月30日一期2003年12月29日；二期2004年4月10日，其中芳树苑2004年10月30日；沐霞苑2005年8月27日规模总占地1000多亩，其中400亩为建设生态园的配套绿化用地，600亩为商品房建设用地，容积率1.5总占地面积约480亩，总建筑面积近41万平方米，容积率仅为1.22，分3期开发，共7个组团产品形式多层、小高层、别墅多层、小高层价格均价3650元/平方米多层4000元/平方米，小高层3700-3800元/平方米户型面积3房2厅2卫115－126.8m2，2房2厅1卫82－84.62m2，3房2厅1卫107m23房2厅2卫为主，128－170m2，2房2厅1卫99m2，2房2厅2卫111m2，4房2厅2卫174m2，5房3厅3卫234m2销售率一期售磬一期售磬客户特征40－50％为安徽其他城市客户私营企业主、科技园管理层及高级白领、高校教职工，以及浙江投资客楼盘特色坐落在美丽的蜀山脚下，董铺水库之滨，地处省城交通主干道，由入口生态景区、人工湖亲水景区、天鹅湖景区、生态运动区、自然森林风光景区、自然山水景区６个主题景区组成４００亩生态园采用围而不合的整体布局，外借湖光山色入园，内依园区丰富景观，以多层次、小组团、半开放式为规划原则，形成灵活有序的空间形态31学府片区拥有独特的的人文、景景观资源，，同时产品品素质较高高区位来看，，学府片区区东靠市中中心，西邻邻大蜀山，，南接政务务新区，给给学府片区区的楼盘提提供了众多多的宣传题题材；中科大、安安徽大学、、炮兵学院院等高校齐齐聚该区域域，使得浓浓厚的人文文资源成为为该区域区区别于其他他片区的最最主要特征征；客户主要来来自于院校校内的教职职员工、公公务员及企企业员工。。片区典型楼楼盘新华.学府府花园新华.学府府春天大溪地产品类型丰丰富，主要要以多层、、小高层为为主；多层均价为为3500～4000元/平平方米，小小高层均价价为3300～3700元/平方米；；2房面积主主要集中在在80～100平方方米，3房房面积主要要集中在125～150平方方米之间。。32典型楼盘百协大溪地新华学府春天社区形象开盘时间一期“天籁轩”2005年5月7日2005年3月26日规模一期占地6.65万平方米，建筑面积9.37万平方米，容积率1.32，分5期开发，商业17万平方米占地31707.39平方米，建筑面积258508.98平方米，其中商铺建筑面积20785.72平方米，容积率2，分2期开发产品形式花园洋房、多层、小高层、高层、SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店多层3栋、小高层4栋、高层1栋、联排别墅价格多层3850元/平方米，小高层3750元/平方米，高层4500元/平方米，soho公寓4200元/平方米，别墅6400元/平方米多层3700元/平方米，小高层3400－4000元/平方米，电梯洋房4300元/平方米，别墅6500元/平方米户型面积3房2厅89－189m2，4房2厅128－260m2

以3房2厅为主，118－164m2，2房2厅82－98m2，4房2厅129－348m2销售率一期整体销售情况非常好，多层已售90%，soho公寓已售70%一期10栋已售90%，其中叠加由于景观未完成，只卖1/3，二期马上要开客户特征客户来自高新区、庐阳区、蜀山区，二次置业者居多，soho公寓以高新技术开发区的高端人士为主，如工程师、白领客户以公务员、白领、医生、老师为主楼盘特色80万平方米超大规模的，集居住、休闲、娱乐为一体的国际Block街区；项目充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富由澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计担纲规划设计，美国贝尔高林香港有限公司担当景观设计；将多种物业形态融于一体，形成错落有致的空间格局，园林布局上设开放中心水景，围合组团33远景规划是是政务新区发展的基础础，大量土土地供应和和大开发商商进驻促进进了区域发发展政务新区地地处合肥市市二环路地地段，距市市中心较远远，靠近学学府区及经经济技术开开发区；规划为中央央办公区，，未来将形形成路网发发达、配套套完备的新新兴城区，，现在是合合肥市房地地产发展最最活跃的区区域之一；；该区域置业业者主要来来自市区的的公务员、、私企业主主、经济技技术开发区区的企业高高管等，以以及一些看看好区域未未来发展的的投资客。。片区典型楼楼盘绿地.国际际花都水墨兰庭宋都.西湖湖花苑产品类型以以多层、小小高层为主主；主力户型区区间是2房房85～90平方米米，3房110～140平方方米；多层均价约约为3500～3900元/平方米，，小高层均均价约为3500～～3800元/平方方米。34典型楼盘绿地•国际花都水墨兰庭社区形象开盘时间一期2003.12.6，2期2004.9.8，3期2005.1.16一期2004年12月31日规模占地530亩，总建筑面积约70万平方米，分5期开发，一、二期容积率1.5，三期住宅容积率1.77总占地177亩（118000平方米），总建筑面积约22万平方米，容积率1.86产品形式多层、小高层、高层、酒店、写字楼多层、小高层、高层，多层住宅以五层跃六层为主，高层和小高层住宅均为一梯两户价格小高层3800元/平方米，高层4000元/平方米，商铺5000－9000元/平方米一期均价3400元/平方米户型面积一期3房2厅85－123m2，2房2厅78－115m2，三期2房2厅94m2，2房1厅57－70m2，3房2厅121－126m2，4房2厅149－151m2

2房2厅84－129m2，3房2厅102－162m2，4房2厅116－200m2

销售率二期700多套开盘半年售罄，三期销售至尾盘一期墨兰苑12栋多层已售罄，二期2005年年底开盘客户特征客户以公务员、私营业主为主，部分投资客客户以公务员以及周边工作的人为主，客户注重区域环境以及未来发展潜力楼盘特色紧密围绕主题公园，采用“绿轴+渗透+片区”的总体布局结构，以荷兰、英国、中国、日本、意大利五国特色经典建筑精心规划，展现领先超越的现代国际都会生活建筑立面采用深色石材和高品质外墙面砖，增添居住的尊贵感人情味，景观建筑中融合了“亭、台、楼、阁”中国传统建筑标志35距离太远制制约了经济技术开开发区的发展，成成为了政务务新区向南南的延伸区区域经济技术开开发区是所所有成熟板板块中距离离市区最远远的一个；；该片区的政政府规划先先于政务新新区，但规规划重点后后来转向政政务新区，，使得片区区发展受到到影响，现现在成为了了政务新区区的延伸地地带；该片区属于于房地产热热点区域之之一，但产产品品质较较其他热点点区域差；；客户主要来来自区域内内部，以私私企业主、、企业员工工。片区典型楼楼盘文锦新城金典名筑徽园产品类型以以多层、小小高层为主主；主力户型为为2房80～100平方米，，3房100～130平方米米，平均较较政务新区区小10平平方米左右右；多层均价约约为3300～3500元/平方米，，小高层均均价约为2900～～3300元/平方方米。36靠近市区、、良好的规规划，促使使包河片区成为合肥市市房地产开开发最密集集的区域之之一包河片区靠靠近中科大大和中心城城区，位于于合肥市上上风上水的的东南方向向；“环巢湖规规划”、机机场搬迁为为大包河区区向南拓提提供了机遇遇；包河片区主主要依托于于环巢湖规规划、临近近中心城区区的城市资资源；片区内居民民收入水平平处于合肥肥市中上水水平，较高高的收入水水平支撑了了较高的房房价水平；；片区内客户户主要来自自于区域内内部，并吸吸引了部分分市区工作作的公务员员和企业高高管。根据所依托托背景的不不同，本区区域可以细细分为：1、依托成熟配配套的老城城片区，主要代表表楼盘为田田逸苑、望望湖苑；2、依托片区未未来发展前前景的马鞍鞍山路片区区，主要代表表楼盘为新新都会联邦邦花园、国国贸公寓、、金地国际际城、阳光光世纪花园园。老城片区马鞍山路片片区37包河区主要要的开发重重点集中在在马鞍山路路片区，但但多数项目目小高层、、高层比例例较大老城片区典型楼盘6、田逸苑苑7、望望湖苑客户主要为为当地原住住居民；物业类型以以多层、小小高层为主主，产品、、档次一般般，多层均均价为3500～4000元元/平方米米，小高层层均价为3300～～3700元/平方方米；该区域主要要依托完善善的城市配配套；受旧城限制制，该区域域楼盘规模模较小，社社区感一般般；主力户型为为2房90～110平方米，，3房120～140平方米米，4房140以上上。文文包河区政府府一环路二环路马鞍山路包河大道1235467老城片区312国道道马鞍山路片片典型楼盘1、新都会会系列2、金地国国际城3、万振逍逍遥苑4、、世纪阳光光花园5、、柏林春天天该区域楼盘盘规模较大大，品质较较高，但容容积率较高高，小高层层、高层所所占比例较较大；客户主要为为来自包河河区，以及及部分市区区客户和投投资客，看看好区域未未来的发展展；多层均价约约3700～4000元/平平方米，小小高层、高高层均价约约3600～3800元/平平方米，价价格自北向向南呈下降降趋势。马鞍山路片片区38典型楼盘新都会国贸公寓新都会联邦花园金地国际城社区形象开盘时间2005年8月18日认购，未开盘一期2004年3月，二期2004年7月一期2005.9.25规模总建筑面积约8万平方米，容积率3点多占地57752m2，容积率1.61，一期约3万m2，二期约4万m2，总户数718户，车位数206占地9万平方米，16万平方米宽景住宅、10万平方米的商务公寓、1.7万平方米的情景商业街产品形式9栋小高层与高层20栋多层与小高层一梯两户的多层、小高层以及一梯四户的高层，4栋公寓办公楼，其一、二层均为商业价格起步价3780元/平方米，均价4000元/平方米，公寓下层地铺价格未定2004年年底均价达3000多元/平方米起价3300元/平方米，均价3650元/平方米，最高价4100元/平方米户型面积主力户型为2房与3房，2房2厅80－142m2，3房2厅113－142m2，4房2厅138－151m2

2房2厅80－142m2，3房2厅113－142m2，4房2厅138－151m2

住宅户型面积由87－239m2不等，其中3房2厅105－205m2销售率认购已达7、8成一期仅用一个月时间售磬，二期开盘当日销售超过70％，目前销售已接近尾声，自开盘期到清盘期，不到半年时间一期首批122套开盘当天销售90%客户特征以内部员工以及老顾客为主－泛公务员楼盘特色倡导“新都会主义”的居住模式倡导“新都会主义”的居住模式，简约、大气的建筑风格，独特错层阳台设计，以生态为主题，融合现代审美风格与实用功能营造园林景观，泛综合体的生活模式39典型楼盘万振逍遥苑世纪阳光花园社区形象开盘时间一期2001年12月28日，二期2004年5月12日，三期2004年6月6日，四期未开盘四期2005年元月开盘规模总占地约190亩，总规划面积约16万平方米，前三期容积率2.8左右，总户数1123户占地约48.3公顷，总规划建筑面积56.81万平方米，分七期开发，其中一期8万平方米、二期12万平方米、三期5万平方米、四期9万平方米，总户数5000户产品形式多层、小高层、高层、联体叠加别墅多层、小高层、公寓价格一期一千多元，二期二千多元，三期目前均价达3900元/平方米，马鞍山路两层联体商铺2003年8000多元/平方米，现在1万多元/平方米多层2600－4100元/m2，其中一楼3700－3800，二楼3850，三、四楼4100－4200，六楼2600元；小高层3080－3900元/m2，均价3400户型面积3房2厅为主，105－154m2，4房2厅144－246m2，2房套数只占15％3房2厅2卫116－167m2，2房2厅1卫88－114m2，3房2厅1卫99－113m2，4房2厅2卫130－209m2

销售率三期100多套小高层半年左右售磬一、二、三期售罄，四期推出六、七百套，已售一百多套客户特征老板、白领、公务员、偏高层次的工薪阶层，以市中心客户为主，住宅客户以自住为主，商铺客户以投资为主客户主要为工大老师、就近企事业单位员工、想改善居住环境的年轻人，部分来自周边县城的客户楼盘特色“亲水生态小区”，中心是一个面积1万平方米的湖泊；卖点：小区环境成型，有中央空调、纯净水，楼间距大，配套好简约的徽派建筑风格，设计构思以阳光为主题，以水为纽带，将岸畔10余个景点联系在一起40新鸿意••新都会会•环环球广场开盘时间2005年9月16日开业规模总建筑面积约9万平方米，商场总建筑面积近5万平方米，四层商业裙房其中二、三、四层每层约一万平方米，一层由一楼A区（底层）与一楼B区（夹层）组成，总面积约1.5万平方米产品形式一栋28层全智能化公寓式办公楼，四层商业群楼，地下二层约2万平方米地下车库价格一层2万多元/平方米业态规划一楼A区规划生活名店街，将会汇集一两百家精品化妆、珠宝、服饰等品牌店及休闲娱乐餐饮设施；一楼B区规划时尚休闲品，体验式休闲运动系列精品名品汇粹，以及运动器械专卖；二楼、三楼规划为家乐福（2万多平方米）；四楼规划为城市先锋，经营工艺饰品，玩具精品等优势地处两条城市主干道一环线与马鞍山的交叉口，交通便利、紧靠人流密集的大型高档住宅社区和高等院校特色合肥首家集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型一站式购物广场41典型楼盘田逸苑望湖苑社区形象开盘时间一期2005年1月11日，二期2005年5月20日多层2005年元月开盘，小高层、高层将于10月开盘规模园区建筑面积约5万平方米，总户数302户占地约5000平方米，总建筑面积11002.37平方米，容积率2点多，总户数204户产品形式多层、小高层、商铺多层、小高层、高层价格起价3500元/平方米，均价3800元/平方米，小高层3680－3780元/平方米，商铺12000元/平方米起价3300元/平方米，均价3500元/平方米，商铺预计10000元/平方米左右户型面积2房2厅90－107m2，3房2厅106－151m2，4房2厅123－154m2

2房2厅89－137m2，3房2厅121－181m2，4房2厅125－202m2；主力户型：2房90－95m2，3房115－133m2

销售率售价过高，多层销售过80%，小高层销售差多层已售95％客户特征以区域客户为主以周边单位的客户为主，包括内部职工楼盘特色以“打造都市园林住宅”为目标，努力营造具有邻里精神、亲和气息和社区内容的温馨园林住宅意境位于太湖路和望江路交汇的商业居住黄金地段，五分钟的生活黄金圈已囊括了现代都市生活必须衣、食、住、行的所有配套设施42文锦新城开盘时间2005年6月6日规模占地100亩，总建筑面积15万平方米，容积率1.8左右，总共567户产品形式多层、小高层、高层价格小高层2950元/平方米户型面积以3房2厅为主，116－193m2，2房2厅101－146m2，4房2厅134－197m2

配套社区内设置游泳池、网球场、幼儿园、润安公学，周边教育、医疗、金融、购物等生活配套完善，包括合肥中锐国际学校、安医二附院（在建）、工行、建行、芙蓉农贸市场、索菲特明珠大酒店等销售率接近4成客户特征客户以公务员、私营业主为主，很少有来自包河区的客户楼盘特色将徽派文化底蕴、海派建筑风格以及最新的建筑科技融为一体43市场环境分分析结论合肥市规划划重点由““环城时代代”迈入““环巢湖时时代”，随随着大量基基础配套设设施建设，，区域居住住环境将得得到改善，，所以本项项目所在区区域将面临临新的发展展机遇；合肥市房地地产市场受受宏观调控控影响较大大，开发商商、消费者者都对后市市持观望态态度，市场场的徘徊也也将迫使越越来越多开开发商重新新研究市场场，开发符符合市场需需求的产品品；合肥楼市板板块分布特特征明显，，依托政府府规划的政政务新区、、依托“一一山一水””的大蜀山山片区、依依托“环巢巢湖规划””的马鞍山山路片区是是现阶段开开发水平较较高的区域域，而受旧旧工业区、、居民收入入水平低等等因素影响响的新站和和城东片区区发展较差差，受空间间限制，庐庐阳片区发发展空间有有限；合肥客户区区域性置业业比较明显显，除非工工作地变动动、家庭变变动，很少少搬出原居居住地；一般来说同同一楼盘多多层物业售售价高于小小高层物业业200～～300元元/平方米米，且销售售速度比小小高层快；；大多数合肥肥居民喜欢欢多层物业业，其主要要原因是小小高层分摊摊面积大、、使用成本本高，另外外，也与居居住习惯有有关；消费者对教教育、医疗疗、购物等等配套设施施有一定要要求，有子子女家庭对对教育配套套尤其注重重；马鞍山路片片区价格受受距离市区区远近影响响，自北向向南呈下降降趋势。44庐阳片区新站片区学府片区蜀山片区包河片区政务新区经济技术开开发区战场已经呈呈现，面对对众多强敌敌，谁才是是我们真正正的对手？？45我们和谁争争夺客户市场环境分分析竞争环境分分析市场机会分分析项目发展战战略项目定位项目属性界界定认识本区域域主要竞争分分析附件46本片区将成成为包河片片区中的新新兴片区，，承接“环环巢湖规划划”由市区区向巢湖的的拓展地理因素：2环路、葛葛大店区域成成为市民心目目中本片区与与市区的心理理区隔事实一市场定位因素素：该区域一直直都没有商品品房开发，在在市场上缺乏乏明确的区域域价值定义事实三规模因素：政府近期有有可能出让本本片区大量土土地，使本片片区具备成为为新区所需要要的土地供应应量事实二开发商因素：受环巢湖规规划、包河区区政府迁入、、机场搬迁等等刺激，开发发商高度关注注事实四根据各事实分分析，本片区区不仅仅是马马鞍山路向南南的延伸，更更是一个将以以新形象面世世的新片区，，是承接“环环巢湖规划””由市区向巢巢湖方向发展展的中间地带带二环路312国道项目所在区域域未来是马鞍鞍山路的延续续还是新兴的的区域？47本项目所在新新区内，未来来将形成高、、中、低档项项目共同发展展的局面省公路技校文包河大道包河区政府皖深职业学校望湖城经济适用房回迁房绿城项目二环路312国道文包河工业区项目规模现状绿城项目（高档）净地600多亩绿城集团与包河区政府正在就地块转让进行洽谈，地价约80~100万元/亩望湖城（中高档）占地275公顷，规划总建筑面积250万平方米，其中住宅150万平方米，公共建筑面积100万平方米，居住人口4.5万人预计2006年完成对1850亩土地的招商工作，定位以居住为主导，辅以其他相关功能配套经济适用房（中低档）占地18公顷，总建筑面积近17万平方米，其中住宅面积13万余平方米工程于2005年6月底开工建设，预计一年半时间建成交付，政府定价为1800元/平方米回迁房（低档）总建筑面积80多万平方米，400多栋多层建筑空置率约70％，可在市场流通，均价2000元/平方米左右包河工业区总规划面积12平方公里，将建成融工业、商业、房地产、科教、旅游为一体的新城区48我们和谁争夺夺客户市场环境分析析竞争环境分析析市场机会分析析项目发展战略略项目定位项目属性界定定认识本区域主要竞争分析析附件49本项目竞争环环境面临的3大问题问题1本项目未来主主要竞争对手手来自哪里？？问题2本项目面对新新区外包河区区的其他项目目，其竞争关关系如何？问题3本项目在新区区内的竞争关关系如何？50大量开发经验验告诉我们，，类似新兴区区域项目的客客户层面是随随着区域发展展和项目品牌牌的建立而逐逐步扩大的消费者区域性性购买特征明明显开发商在合肥肥当地无品牌牌支撑项目前期项目中后期很难吸引其他他区域的客户户，主要的竞竞争范围集中中在包河区内部区域规划逐渐渐实施、项目目陆续开工本项目前期知知名度提升项项目品牌逐渐吸引其他他区域客户，，竞争范围扩扩大到包河及及周边区域项目前期项目中后期51竞争分级———竞争首先来来自区域内部部，再扩大到到区域以外，，由区域内部部的竞争逐步步扩大到区域域与区域之间间的竞争第一层级：新片区内的项项目，对项目目产生最直接接的影响，如如望湖城、绿绿城项目等第二层级：包河区内的项项目，是分流流来自包河区区客户的主要要区域，如格格林春天、绿绿地项目等第三层级：邻近包河区、、市中心区的的地带，主要要是分流部分分包河区及市市区的客户依据对本项目目竞争影响的的强弱，本项项目与其他项项目的竞争关关系可以分为为以下三个层层级：52第一层级的竞竞争关系———既是战友又又是竞争对手手省公路技校文包河大道包河区政府皖深职业学校校望湖城经济适用房回迁房绿城项目二环路312国道文包河工业区与本项目关系望湖城规模庞大，定位以居住为主导，辅以其他相关功能配套，预计会规划片区及商业中心，容积率1.5，物业类型与本项目重叠，有可能与本项目形成直接竞争绿城项目绿城开发项目普遍以高端为主，在当地品牌很好，其项目有可能成为当地的价值标杆，这对本项目是有利的经济适用房不能自由转让、不能打广告，由柏涛规划，产品素质较高，由于紧邻本项目，很有可能将本项目售价拉低回迁房回迁房已基本建好，品质低、价格低、人员素质低，对本项目不利，但其居住的大量人口、较好的公交设施对本项目是有利的大量项目在陌陌生区域一起起开发，有利利于将区域做做活，但同时时也容易使本本项目陷入激激烈的竞争53第二、第三层层级的竞争关关系——是区区域与区域之之间的客户争争夺战，是开开发商品牌之之间的竞争本项目相对包包河区其他区区域项目的主主要优劣势老城区马鞍山路片区优势楼盘规模大产品发挥空间大位于新片区利于规划有大型开发商进入容积率较低位于新片区利于规划劣势区域配套尚不成熟距市区距离远区域配套尚不成熟距市区距离远本项目与第三三层级项目的的竞争是基于于以下两点：：区域的逐渐成成熟开发商品牌的的建立54竞争对手分析析——大量的的土地储备使使得来自于未未来的潜在竞竞争对手非常常多政府和开发商商在该区域有有大量土地储储备产品：位于该该区域的高档档项目里，多多层比例越来来越小，小高高层、高层比比例越来越大大，没有出现现叠加、花园园洋房等产品品整体形象：新新开工项目品品质一般较高高，但多数都都是容积率大大于2.2，产品上以小小高层、高层层为主，以多多层为主的世世纪阳光花园园、联邦花园园品质一般二级竞争区域域分析政府有大量待待出让土地平均地价80～100元/亩众多开发商将建设区域级级商业、交通通、学校、医医疗等配套设设施一级竞争区域域分析竞争主要体现现在项目所在在区域与其他他区域的竞争争。三级竞争区域域分析55竞争环境分析析结论大量开发经验验告诉我们，，类似新兴区区域项目的客客户层面是随随着区域发展展和项目品牌牌的建立而逐逐步扩大的；；本片区将成为为包河片区中中的新兴片区区，承接“环环巢湖规划””由市区向巢巢湖的拓展；；竞争首先来自自区域内部，，再由区域内内部的竞争逐逐步扩大到区区域与区域之之间的竞争；；本项目所在新新区内及马鞍鞍山路沿线未未来将有大量量土地储备，，使得竞争主主要来自于未未来潜在的竞竞争对手；本项目所在区区域内，未来来将形成高、、中、低档项项目共同发展展的局面，而而本项目与这这些项目既是是战友的关系系也是竞争对对手的关系；；本项目与其他他区域项目的的竞争，实质质是区域与区区域之间的客客户争夺战，，和开发商品品牌之间的竞竞争。56真正的对手基基本锁定，我我们如何才能能赢得竞争？？57我们如何发掘掘机会赢得竞竞争市场环境分析析竞争环境分析析市场机会分析析项目发展战略略项目定位项目属性界定定住宅部分商业部分合肥市近郊项项目研究项目机会挖掘掘附件58案例选择的原原则必须结合合肥肥当地市场当地近郊项目目已经开发并得得到市场检验验我们研究了合合肥市几个二二环之外项目目的不同发展展模式，并将将其归类，试试图找到类似似区位项目取取得开发成功功的根本要素素和支撑点，，以便对本项项目有所启示示。综合分析，我我们选取了金色池塘、海洲.景秀世世家、华都.城市花花园、经济技术开发发区、蜀山片区，分别分析如如下：59合肥市近郊项项目研究金色池塘在近近郊成功的主主要举措：产品：建筑设计借鉴鉴万科四季花花城，叠加别别墅、情景花花园洋房等多多种产品组合合，以优质的的产品设计打打动消费者；；展示：先期的主体景景观、商业街街、样板房展展示，给消费费者呈现一个个美好的未来来生活环境，，树立信心；；中低价格：首期为聚人气气，将售价调调低，与大蜀蜀山其他项目目形成较大价价差，然后前前期成功开发发实现价格低低开高走。金色池塘采取取了首先做好好产品并做足足前期展示，，并结合前期期用低价入市市等策略获得得成功，是产品主义的成功。金色池塘开盘时间一期2003年7、8月开盘，二期2004年分批推规模占地约30万平方米，建筑面积36万平方米左右，容积率1.3，一期商业街总建筑面积3750.45平方米产品形式多层、小高层、花园洋房价格一期多层、小高层2600元/m2，花园洋房3800－4000元/m2；二期多层、小高层3700－3800元/m2，花园洋房4200元/m2户型面积3房2厅2卫115－126.8m2，2房2厅1卫82－84.62m2，3房2厅1卫107m2

配套游泳馆、网球场、乒乓球室、棋牌室等运动设施，商业街，社区医疗服务，地面车位与半地下车库销售率一期去年售磬，二期销售至尾盘客户特征一期主要依托周边2家工厂，后期客户层面扩大，年轻的事业成功人士、企业中高层管理人员、公务员、部分外地（淮南、淮北）客户、内部员工楼盘特色紧邻合肥植物园、清溪公园以及董铺水库，是一大型高尚人文生态社区60合肥市近郊项项目研究华都.城市花园海洲.景秀世家开盘时间一期2004年6月9日，沿街商铺5月15日，二期2005年7月16日2005年5月5日规模占地约8.7万平方米，总建筑面积12万平方米，分2期开发，一期将近500套，二期将近600套，商业40多套，共2000平方米占地32万平方米，总建筑面积约50万平方米，容积率1.53，共3832户，分三期开发，一期容积率1.38产品形式多层、商铺多层、小高层、高层价格一期均价1600多元/平方米、二期均价2050元/平方米、商业5000元/平方米均价2450元/平方米户型面积以2房为主，占60－70％，85－108m2，3房2厅103－132m22房2厅92m2，3房2厅102－142m2，4房3厅181m2，6房2厅176m2

配套大型功能会所，全新商业街商业步行街、幼儿园、小学、都市生活会所以及大型商场销售率住宅销售情况良好，刚开盘时速度达每月50－60套，商业销售一般已售90%客户特征周边客户与其他区域客户均有，以年轻人为主，很多肥东客户，东部做小生意的客户也较多，但有部分来自包河区与市中心瑶海区与其他区域客户各占一半，客户看重产品品质，以二次置业者为主，投资型自住型客户各占一半，青年客户多华都.城市花花园海洲.景秀世世家海洲.景秀世世家华都.城市花花园61合肥市近郊项项目研究由于项目所在在区域消费水水平较低，好好产品的投入入难以为项目目带来更多的的利润，且项项目本身是大大盘，必须抓抓主流客户，，所以该2个楼盘采用控制成本、低低价销售策略在用低价吸引引客户的基础础上，烘托大大社区优势，，依靠务实的的产品吸引主主流客户群体体低价产品容易易吸引范围较较大的客户，，拓宽客户来来源，并且对对年轻人吸引引力很大产品素质一般般是这类项目目缺点，项目目美誉度难以以提高，价格格难以走高海洲.景秀世世家华都.城市花花园海洲.景秀世世家、华都.城市花园属属于典型的低价销售策略62合肥市近郊项项目研究经济技术开发发区该区域位于312国道以以南，北面与与政务新区相相邻，属于政政务新区在南南面的延伸；；该区域新开项项目众多，与与政务新区的的竞争较为激激烈，其主要要竞争方式仍仍以价格竞争为主，小高层层、多层分别别较政务新区区便宜400~500、、300~400；在压低单价的的同时再设计计较小面积的的户型，将总总价压低。经济技术开发发区蜀山片区蜀山片区经济技术开发区蜀山片区蜀山片区虽然然也位于二环环路之外，但但2条城市主主干道长江路路、黄山路将将其与市区直直接连通，可可达性很好；；早期项目如梦梦园小区等在在当时售价相相对较高，不不以低价取胜胜；片区项目主要要依托独特的资源优优势摆脱距离劣势势；其次，该片区区开发水平、营营销水平也提高了片区区项目的竞争争力。63合肥近郊项目目研究总结———近郊项目目竞争策略总总结及对本项项目的启示价格策略——最常用也是最最直接有效的的竞争手法产品主义——有成本压力但但有利于价格格提升和建立立项目品牌资源优势——必须享有稀缺缺优势资源营销策划——挖掘价值并选选择渠道传递递价值本项目从中受受到什么启示示，如何在策策略制定中具具体化？64我们如何发掘掘机会赢得竞竞争市场环境分析析竞争环境分析析市场机会分析析项目发展战略略项目定位项目属性界定定住宅部分商业部分合肥市近郊项项目研究项目机会挖掘掘附件65从市场找机会会——深入研究究竞争区域的的产品特征有有助于我们制制定有针对性性的措施多层小高层、高层单价主力户型面积总价（万）单价主力户型面积总价世贸公寓2房---400080~12332~493房---4000115~13546~544房及以上---4000140以上56万以上万振.逍遥苑2房-----3房---3900110~13543~524房及以上---3900150以上58万以上金地.国际城2房---3800105~11540~433房---3800120~14046~534房及以上---3800150以上57万以上阳光.世纪花园2房380090~11034~40340090~11030~373房3800120~14046~533400120~14041~474房及以上3800140以上53万以上3400140以上47万以上柏林春天2房未定价，预计均价3500以上80~10028~35未定价，预计均价3400左右80~10027~343房120~14042~49120~14041~474房及以上------马鞍山路片区区竞争项目数数据统计表6667产品方面，现在的市场供供应和消费者者需求一致吗吗？小高层、高层层已经逐渐成成为市场的主主要产品形态态，多层产品品越来越稀缺缺，且素质一一般主要竞争区域域内多层、小小高层物业缺缺乏产品创新新，缺乏花园园洋房等物业业类型户型面积主要要集中在90~110平平方米2房，，120~140平方米米3房，140平方米以以上4房通过市场分析析，我们发现现现在的市场场产品特点是是：但目前主流消费群群体的消费偏好却却是这样的：大多数人最喜欢多多层不喜欢太大的户型型，比较集中的户户型是80~100平方米2房，，和100~120平方米的3房房对实惠的、适用的的创新产品越来越越欢迎……我们认为，开发商商对容积率的过分分追求、市场发展展较好而使开发商商对消费者需求研研究不够、大户型型产品有利于提高高利润也便于户型型设计等等因素，，综合导致了现在在的产品供应结构与现现实需求的缺口——市场缺口我们如何何把握？68对于机会的把握是是基于对自身条件件、市场竞争、发发展规律的综合考考虑整个市场的持续发发展将使未来需求求多元化，产品类类型逐渐丰富强烈的区域性购买买等消费观念将随随着市场的发展而而逐渐改变，为项项目拉动区域外客客户提供了可能由于价格上涨及市市场竞争激烈等因因素，使得户型面面积将适当回归，，中小户型需求将将增加从发展规律来看从市场竞争来看其他区域的产品创创新越来越多的被被消费者认同，并并产生了较好的利利润和品牌的收益益，以后必然越来来越多被模仿，而而产品创新容易被被复制，先采用的的往往能在市场上上赢得竞争先机本项目潜在竞争对对手众多，并且会会有实力强劲、有有品牌优势的开发发商，他们很有可可能复制成熟开发发模式、并采用高高举高打的营销策策略，假若本项目目缺乏自身特色，，不能利用先发优优势，很可能被淹淹没在众多楼盘之之中，失去竞争优优势产品创新可以为消消费者带来实惠的的附加价值和不一一样的生活体验产品创新也有利于于营销宣传地价水平较周边待待出让土地低，具具有成本优势同时，可能是所在在片区内开发的第第一个商品房住宅宅项目，具有先发发优势从自身条件来看69产品形式以多层为为主，辅以少量退退台式花园洋房及及小高层产品，以以多层与小高层为为利润的实现点，，通过花园洋房提提升小区档次，树树立价值标杆；户型必须符合市场场需求，注意适当当控制户型面积；；园林景观应该突出出精细化，与现阶阶段主要竞争对手手相区别，并通过过公共空间的营造造倡导一种不一样样的生活品质。从符合市场竞争、、符合市场需求出出发，我们认为，，本项目必须抓住住这些产品空缺和和创新空缺，开发发务实的、有竞争力力的、符合主流客客户需求的产品产品空缺机会点创新空缺机会点赠送面积的产品创创新退台式花园洋房在小高层中的挑高高阳台顶层阁楼提高产品功能性和和舒适性的产品创创新步入式花台步入式衣帽间入户花园70通过打造一个市场场稀缺的园林景观观体系，提升项目目整体形象，赋予予社区独特的品质质和内涵竞争区域项目的园园林景观设计处于于合肥市中等水平平，兵营式排布、、缺乏空间变化，，景观处理较为粗粗犷，不够细致景观设计缺乏内涵涵，只是停留在““绿色化”阶段段手工打造一个精雕雕细琢的多重庭院院洋房社区本项目在景观体系系营造上的原则：：系统化、精细化化、概念化每一处景观都是设设计师、工艺师的的智慧结晶每一个庭院都有自自己的故事每一户住户都有不不一样的风景71价格是合肥市主流流消费人群购房时时考虑的主要因素素；在近郊项目中，价价格策略是大多数数开发商一致采用用的有效竞争手段段；而本项目在区位上上处于劣势，在资资源上没有依托，，现实要求价格方方面要适当降低；；未来本项目周边主主要竞争对手（如如望湖城等）产品品形式可能与我们们较为类似，价格格就成为了相对竞竞争优势的基础之之一。我们认为，本项目目的价值空缺主要要体现为，在弥补补市场产品空缺、、创新空缺的同时时，结合价格策略略，提供高性价比比的产品，从而提提高项目竞争力。。我们为什么必须找找到价值空缺？什什么是价值空缺缺？我们为什么必须要要找到价值空缺？？什么是价值空缺？？72通过价格策略、控控制户型面积降低低总价，提供高性价比的稀稀缺产品弥补价值值空缺市场总价水平项目前期可能的价价格水平2房3房4房10万20万30万40万50万60万70万28~49万41~54万47万以上价格直接影响项目目竞争力，但具体体定在多少合适是是假问题，重要的的是成本能否支撑撑低价策略以及低低价能否达到预期期效果本项目采用降低单单价竞争的主要依依据是：成本支持：土地成成本相对较为便宜宜竞争需要：克服郊郊区陌生区域的影影响因素市场验证：这是最最为常用、最为有有效的竞争手段在弥补价格空缺缺的同时，要注注意避免被市场场定义为低档楼楼盘73我们如何发掘机机会赢得竞争市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位项目属性界定住宅部分商业部分附件74商业开发普遍存存在的误区———移植住宅开发发的思维，过度度透支未来的利利好误区一开发商缺乏对商业地产与住宅地产的本质区别的认识很多开发商没有意识到商业地产与住宅地产在服务对象和需求、开发阶段和内容、投资回报方式和时间以及对自身的要求等方面有着本质的区别误区二开发商缺乏对商业地产的专业的理解与认识对专业能力的要求贯穿于商业地产开发、运作及经营管理的全过程，如果只为利驱使盲目投资，容易在产品策划和定位、市场分析和判断上产生偏差，造成投资失败误区三开发商过分注重短期利益商业地产投资回报周期较长的性质造成了与开发商期望的矛盾，在开发商缺乏资金实力的情况下，往往导致资金链断裂或财务成本大幅上涨的后果误区四开发商过度透支未来利好商业地产的高利润吸引了不少开发商，开发总量的快速上涨导致商业地产空置率不断攀升；近两年，合肥市商业地产供应量增长较快，但销售情况并不很理想，2004年合肥市商业用房空置率占整个空置房的39.1%误区五开发商重开发、轻经营，缺乏经营管理的思路与经验很多开发商抱着“卖了房子就走”的经营思想，轻视对商业地产的完善规划和长期运营，有的商业项目出现销售火爆的场面，但是开发商走了以后，商业城和商业街则日渐萧条商业地产属于复复合型产业，要要求地产商、投投资商、经营者者、物业管理者者要有机结合起起来;目前合肥房地产产市场许多开发发商缺少商业地地产的开发经验验，有的甚至用用开发住宅的方方式开发商业地地产，其结果是是供给无效，商商铺闲置，即使使售出也无法开开业、出租。75案例一——北京京金泉广场：错错误的定位和不不恰当的操作方方式引发资金链链断裂，导致项项目停工区位：位于北京四、五五环之间，朝阳阳区大屯路旁，，处于北京亚奥奥商圈的核心位位置；规模：占地18.4公顷，总建筑面面积86万m2，一期商业街建面面6万多m2，二期住宅宅建面30多万m2，三期商业业建面达达30多万m2；定位：一期为南南、北两两条独立立的商业业街，三三期为商商业主力力店、写写字楼、、服务式式公寓等等，打造造亚奥商商圈新的的中心和和地标；；结果：项目一期期于2004年4月开盘