建筑工程设计管理中的投资控制图文

建筑工程设计管理中的投资控制xxxxxxxxx目录第二部分设计管理中投资控制实务第一部分树立设计管理中投资控制的意识第一部分树立设计管理中投资控制的意识一

设计管理投资中控制的意义

二

设计管理中投资控制的内容

一设计管理中投资控制的意义设计管理在投资控制中的角色和地位

工程设计材料设备采购建安施工

投资管理设计管理采购管理合约管理造价管理投资控制工程监理造价咨询工程审计投资决策工程结算一设计管理中投资控制的意义功能需求/投资意向投资决策可行性研究落实土地项目需求/投资意向土地意向—土地条件--落实土地必要性—市场—规模—标准用地条件—建设方案—投资估算—效益分析评审批准可行性研究报告形成投资决策投资决策是项目投资管理的依据一设计管理中投资控制的意义3建筑工程项目投资的总体构成土地购置费建安工程费工程建设其他费预备费财务费用

一设计管理中投资控制的意义4设计管理对投资的影响4.1设计/设计管理能够影响到的投资比例

建安工程费在总投资（不含土地、财务费）中的占比85%左右4.2直接影响

设计标准管理直接影响投资

设计质量管理直接投资控制和投资效果4.3间接影响设计进度对总进度的影响

设计方案的选择对施工周期的影响一设计管理中投资控制的意义5设计管理中投资控制的目的

保证影响投资的主要要素—建安工程费在设计阶段控制在合理范围内二设计管理中投资控制的内容设计质量各设计阶段限额指标的执行设计标准设计合同体系二设计管理中投资控制的内容建立设计合同体系1.1设计内容

规划设计、总平面/总图设计景观环境设计建筑工程设计：建筑学、建筑结构、给排水、暖

通空调、建筑电气室内装饰、装修设计

市政工程设计：大市政、小市政

其他专项设计：基坑支护、人工湿地、特殊水景、人

防工程、幕墙、钢结构、标识系统、智能化、室

内灯光设计、室外泛光照明、变配电及专线、超限、加固、特殊声学设计

二设计管管理中投资控控制的内容1.2合同体系推行设计总承承包制，采取取总价合同体体系建筑工程设计计承包单位为为设计总承包包单位选择具有设计计总承包能力力、专项资质质全的设计单单位，具备更更强的造价控控制意识；对限额设计指指标总体负责责；减少设计界面面，保证设计计质量；合同费用不可可调，设计成成本可控等平行发包的合合同体系和可可调价合同体体系设计责任不清清，投资控制制责任不清；；平行发包设计计界面多，协协调难度大；；平行发包总设计成成本高；可调价合同不利设设计成本控制等二设计管理中中投资控制的内容容2设计标准2.1根据投资控制指标标/限额设计指标制定定设计标准2.2对设计标准执行情情况的监督检查3各阶段限额设计指指标执行情况3.1概念方案、方案设设计阶段的造价敏敏感平面不规整外立面造型复杂屋面体系复杂大跨度、大悬挑功能非常规布局二设计管理中中投资控制的内容容中关村自主创新示示范区会议中心二设计管理中中投资控制的内容容汽车博物馆二设计管理中中投资控制的内容容3.2方案优化结构专业配合的平平面布局优化各专业配合的功能能布局的优化结构专业配合的建建筑效果优化3.3初步设计初步设计图纸—初步设计概算准确确性系统方案论证—技术、经济、效果果、感观和舒适度度整体结构体系、局局部结构方案冷热源方案及系统统弱电系统方案等二设计管理中中投资控制的内容容3.4施工图设计规范的执行、专业业交圈、错漏碰缺缺的审查，尽可能能减少施工过程中由由于图纸缺陷造成成的设计变更和施施工拆改，减小投资资控制风险。设计质量管管理设计质量管管理是设计计管理投资资控制的基基础。通过设计质质量管理，严严格的图纸纸审查，降降低工程造造价和投资资控制风险。

限额设计管理三第二部分设设计管理理中投资控控制实务

设计变更中的造价控制四三限额额设计管理理1设计限额的的概念是为了保证证项目的经经济性而制制定的经济济指标。是是设计阶段相关技术术经济指标标进行控制制的目标值值，设计限额包括成成本限额设计计和主要指指标的限量量设计。三限额额设计管理理2限额设计管管理中的主主要角色主导：成本管理部部参与：策划/发展/前期部门销售部门设计管理部部成本委员会会投委会董事会设计管理部部/设计部成本管理部部制定审批执行三限额额设计管理理3主要限额的的内容三限额额设计管理理3.1设计费限额额1.3.1设计费包含含的内容其其中包括规划设计、、总平环境境设计建筑设计室内装饰装装修设计（（根据要求求）专项设计审图及专业业设计顾问问等费用临时搭建的的售楼处设设计费不在在本设计费费限额范围围内三限额额设计管理理3.1.2设计费限额额指标设计费限额额指标：为为项目达到到交付要求求及销售而而发生的设计计及与设计计相关的费费用的限额。指标设定：：根据建设设标准如：：住宅高高档别墅墅普通通别墅中中档住宅宅普通通住宅写字楼地地标甲级甲甲级乙乙级或或高档研发发研发发参考指标：：参照《勘察设计收收费标准》企业标准、、类似项目目当地物价水水平三限额额设计管理理3.2钢筋、混凝凝土含量3.2.1地下室扩大地下室室人防地下室室如如：钢筋160-165kg/㎡塔楼地下室室控制指标确确定参考：：相关规范范基础结构形形式顶板覆土地下水位三限额额设计管理理3.2.2地上指标标准层指标标：控制指指标主要适适用于标准准层及不含含转换层的地上结构构如：8度抗震设防防，60-100米建筑，核核心筒结构，钢筋筋含量55-60kg/㎡㎡,综合指标：：含转换成成的上部结结构指标控制指标应应参考相相关规范结构形式建筑高度：：多层、高高层、超高高层抗震等级等等三限额额设计管理理3.3外立面工程程3.3.1外墙工程控制指标影响外墙工工程造价的的要素包括括：外立面面材料选择择、施工工工艺、外墙墙地面面积积比等。外外墙的造价价控制需从从外墙的材材料选择和和外墙地面面面积比两两个方面控控制，以其其占地上建建筑面积单单方成本作作为限额控控制上限，，各类外墙墙材料所占占比例也作作为参考指指标。墙地比可可做参考考指标。。一般公用用建筑不不用墙地地比做控控制指标标。三限限额设计计管理外墙材料料分类一类材料料：干挂工工艺的各各类饰面面、进口口石材、、单价超超250元/m²²石材或其其他面材材、幕墙墙及其他他高端的的新工艺艺类材料料。二类材料料：湿贴国国产石材材、劈开开砖、火火山灰砖砖、高档档合资品品牌面砖砖。三类材料料：高级级面砖、、氟碳涂涂料、仿仿石涂料料、质感感涂料等等。四类材料料：普通通面砖、、普通涂涂料。装饰构架架：屋面面装饰功功能构架架。三限限额设计计管理3.3.2门窗工程程标准包含含：铝型型材档次次、表面面处理方方式玻璃材料料、形式式：（Low-E）、双层层镀膜五金件：：进口、、合资、、普通国国产住宅类项项目门窗窗控制指指标还包包括窗地地比指标标指标制定定应参考考：相关关规范所在地区区气候条条件三限限额设计计管理3.4室外景观观工程3.4.1室外景观观工程包包含的内内容包含消防道路、园园路、广场、绿化化、水景、景墙、、外围墙、雕塑小小品、室外照明泛泛光、室外照明、、标识、人工湿地地、500mm以内厚种植土回填填、屋面景观、屋屋顶花园等。一般软硬景及按照照景观面积单价均均为刚性指标。三限额设计管管理3.4.2室外景观设计投资资控制要点合理空间布局，突突出重点展示区域域；控制水景面积；充分利用本土饰材材及植物；充分利用现有地势势，避免过多造坡坡造山；植物种类及配备合合理；控制硬景的面积比比例；控制重点景观面积积占总景观面积比比例；考虑植物成活率和和后期维护成本等等。三限额设计管管理3.5室内装饰装修限额额3.5.1指标分类公共部位：一般包包括大堂、地下室室电梯厅、标准层层电梯厅、走廊、公共共卫生间、会所其他要求部位：标标准办公区、标准准客房、会议室、、独立办公室、其他区区域样板间装修标准装饰装修标准含软软装、硬装及灯饰饰、各种控制面板板等全部费用。三限额设计管管理某公司写字楼公共共部位装修限额设设计指标三限额设计管管理4限额设计的下达4.1设计限额的适用阶阶段如果具备标准设计计限额，在项目可可行性研究阶段的的投资估算中就应应按照改限额标准准执行。4.2限额设计指标的下下达以经过成本委员会会/投委会批准的限额额为上限，根据项项目实际情况，调调整下达本项目的的限额设计指标。。三限额设计管管理5限额设计的执行和和检查5.1前期研究阶段前期可行性研究与与概念设计中必须须执行内部设计标标准，与成本预设设、估算，项目定定位、售价、项目目区域分类相结合合，制定出限额设设计指标。5.2概念设计和方案设设计阶段在设计任务书中应应提出明确的限额额设计指标，设计计单位在进行方案案设计时必须执行行；方案设计成果审查查应对有可能超出出限额的设计提出出修改意见，并监监督设计单位优化化建筑方案；方案设计提交审议议时，必须明确限限额设计计划情况况；本阶段限额设计成成果应与下达的限限额设计指标一致致。三限额设计计管理5.3初步设计和施工工图阶段在设计任务书中中应提出明确的的限额设计指标标，设计单位在在进行初步设计计与施工图设计计时必须执行；；设计管理审查初初步设计、施工工图设计成果时时，须审核限额额设计执行情况况；设计管理人员应应要求设计单位位在提交初设成成果的同时提交交符合设计限额额的初步设计概概算成果；设计管理人员应应对不符合限额额的设计提出修修改要求，并监监督修改；本阶段限额设计计成果应与下达达的限额指标一一致。四设计变更更中的造价控制制1设计变更的范围围和分类1.1设计变更的范围围更改工程有关部部分的标高、基基线、位置和尺尺寸；增减合同中约定定的工程量；改变有关工程的的施工时间和顺顺序；其它有关工程变变更需要的附加加工作；合同履行中发包包人要求变更工工程质量标准及及发生其他实质性变更四设计变更更中的造价控制制1.2设计变更分类设计类设计错漏修改；；设计优化；政策变化；技术规范修改；；现场条件变化等等现场施工类施工工艺困难；；施工进度要求；；材料采购供给困困难或找不到所所需要的合适材材料；装修材料的定样样定板发生修改改等。四设计变更更中的造价控制制营销类市场竞争；客户需求；定位及决策原因因；主要指由于市场场的变化，对户户型、建筑单体体、公建配套等等进行的修改；；这一类变更在分分期开发项目的的后期经常会出出现；由于决策的变更，带来来对产品品质档档次要求的变化化等物业类物业管理需求，，如使用功能上上不合理等。四设计变更更中的造价控制制2设计变更的程序序2.1设计变更相关方发起方：甲方、、设计方、施工工方设计方：：变更设设计审批方：：监理、、项目管管理、投投资人执行方：：施工方方2.2设计变更更程序四设设计变更更中的造造价控制制2.3涉及投资资变化的的设计变变更的内内部管理理流程设计变更更提出，，经设计计管理审审查审查后的的设计变变更，经经成本部部对变更更费用进进行估算算项目管理理负责人人在权限限内批复复批复权限限2万以下2—5万5—10万10万以上审批权限限外的设设计变更更会签设计部经经理工工程部部经理成成本本部经理理报主管负负责人批批准签字字工程部签签发设计计变更单单---监理施工完成成后施单单位报变变更工程程结算—监理—工程部—成本部审审定批复复存档四设设计变更更中的造造价控制制3设计变更更中造价价控制要要点图纸合合同同3.1图纸审查查加强初步步设计图图纸、施施工图审审查内（自））审为主主、外（（强）审审为辅对容易出出现变更更的内容容加强会会审室外工程程室外管线线综合总总图图、室外外竖向图图、景观观图装修图中中的天花花综合设备用房房的预留留预埋幕墙详细细设计与与主体设设计等四设设计变更更中的造造价控制制3.2考虑周全全签署合合同合同界面面清楚，，不漏项项、不重重复；对设计施施工一体体化合同同，对设设计变更更做出约约定；如：幕墙墙、智能能化等；；对总承包包合同设设置变更更条件；；对有可能能出现重重大变更更的设计计合同，，应设置置相关约约定，减减少因重重大变更更带来的的损失。。四设设计变更更中的造造价控制制3.3重视精装装修工程程确定样样板尽早确定定材料样样板、工工程样板板，减少少材料变变化引起起价格重新确