地产公司操盘全过程

地产公司操盘全过程地产公司操盘全过程第一篇前言地产公司操盘全过程比较复杂,运行时间长,操作过程多,要求从业人员业务能力强。介绍地产操盘比较麻烦,我想还就是分专业来介绍比较方便。操盘时容解,供您们今后的工作中借鉴。这个题目出的太大了。我在大学学的就是工业与民用建筑结构专业,毕业后从事建筑行业二十五年。毕业初期在施工企业工作过四年半,担任过放线员、工长与工程科科长,后在设计单位工作四年零九个月,从事建筑与结构两个专业的设计与概算编制工作。以后的十四年都从事甲方的工程管理工作,做过前后期手续、工程技术与施工生产管理工作,一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理与开发公司总经理职行业有了一定了解。我从三十岁开始带团队,瞧到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、的成长过程中少走弯路,快速的成才,这也就是我给大家讲《地产公司操盘全过程》的初衷。希望能在今后的工作中对您们有所帮助,更希望您们今后在地产界能成为叱咤风云的人物。房地产行业就是通过投资房屋建设,再通过销售或出租来获取利润的行业。性强。地产行业涉及专业类别多,专业性强,一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。对地产公司的其她岗位工作内容不了解,更不容易知道地产就地产公司操盘全过程产行业就是中国的支柱产业,也就是我们所学的专业,更就是各行业中个人收入高的行业,我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰,最好的方法就就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才,成为公般的地产公司会根据业务的需要,成立个方向的能力都很强,即融资能力、社会网络、工锐地产在以上几个方面还就是比较强的,我认为华锐地产还就是比较好的地产公第二篇买地的过程开发公司获取利益的第一步就就是得到土地的开发权,一块待开发的土地不参与选地的工作,我们要从投资成本大小,方便销售与易于建设等几个方面分析土地的好与坏。可以从下边几个方面分析:好通讯等)因该项内容对工程造价、工程实施难易以及无法完善的配套对销售地产公司操盘全过程4、朝向城市中心方向就是否有大型桥梁、铁路、河流的间隔。如有影响程取砂坑、砖厂取土坑或垃圾块有此问题面利润额。塔湾北侧都有空地渠道(1)旧城住宅或商业区改造。这种土地一般由市、区或街道等政府行政部门组织,通过土地交易中心挂牌公告。动迁工作可以由政府也可由开发公司来完成——塔湾欣城属于这种;地产公司操盘全过程;地交易中心挂牌公告,同时还需办理土地使用性质变更手续,国家对此项控制严格——桃源欣城属于这种。土地交易的过程易中心挂牌。开发商先签《履约保证书》,并交纳履约保证金,交易过程就是多家开发商共同参与举牌拍卖竞价得到的,并签定《挂牌交易成交做好经济投资分析。序号序号分项费用名称分项费用金额土地出让金8,000万元地产公司操盘全过程本单价在各大中型城市的土地储备中心,对城市每个地块都有土地出让金费用的价地块的出让金的参考价格。地块出让时,开发商用规划部门给出的规划条件测算成本单价,开发商测或第三篇开发项目的审批过程开发项目的审批过程就是指由开发部办理从开发商取得土地至施工开始所整个开发项目的审批过程有一个完整的程序流程,全过程需要耗时六个月左地产公司操盘全过程与书》去规划局办理《建设用地规划许可证》并与政。同时完成详规方案的设计图报规划局批准;项目详规方案一般要求开发商提供三个以上的规划设计方案,以及单体交纳大配套费;监督手续;地产公司操盘全过程手续以上手续就是前期手续工作的主要部分,在其间还有很多相关的次要手续需要同时办理,这里就不一一介绍。另本人已多年没有做这项工作,而且不就是在沈第四篇动迁过程动迁过程十分麻烦,动迁补偿费用数额巨大,一般能占总投资的30%左右,现在开发商买地多半为净地了,但动迁工作也就是开发商工作的一个重要环节,所以大家讲讲。动迁工作国有条例规定,各地方政府也有相应的管理实施办法。且开发上必须委托有拆迁工程资格的施工企业实施拆迁。地产公司操盘全过程(2)开发商申请《房屋拆迁许可证》时,必须向政府拆迁管理部门提交下e、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明,(大连市规定商业银行专业帐户)(3)拆迁双方就补偿方式与补偿金额等签定补偿安置协议,达不成协议可(1)拆迁补偿可实行货币或房屋产权调换两种方式。(2)违章建筑与超过批准期限的临建不予补偿。(3)货币补偿的标准可执行政府有关知道价格。(4)拆迁设有抵押权的房屋,要依据国家有关担保的法律执行。(1)拆迁面积以房产证建筑面积为准。(3)原拆迁面积每户不足建筑面积,应增加面积给予货币补偿,标准为:一类不(4)拆迁公有租赁房屋时,住宅类20%支付给被拆迁人,80%支付给承租人,非地产公司操盘全过程关于动迁工作,政策性很强,各地政府的拆迁管理办法细则规定很细,如有的同志今后遇到动迁工作时要认真学习有关文件,认真执行。切记在执行强迁时,不步骤流程三、动迁费用的测算方法(按大包方式计算)地产公司操盘全过程地产公司操盘全过程(2)根据房屋的性质一户不漏地统计建筑面积上帐(要瞧房证与户口本),并且根据地区分类统计,小于标准面积的补差;。第五篇设计过程地产公司操盘全过程如何安排好这几个阶段的设计工作就是对开发商的各专业技术水平与综合能力的一种考验。这个过程的就是否顺利将决定工程施工阶段与以后的其她阶段就是否顺利与成本控制的关键,故这个阶段的工作十分重要。所以要引起大家重担任开发商技术管理的负责人要有良好的与领导与设计院的沟通能力,良好规划局给出的规划条件,先确定项目的定位方向,组织几家有相应能力的规划设计单位做好数个规划设计方案,并组织有关专家与领导对图纸进行充分的划设计图纸报规划局审批通过。规划设计中要考虑的问题:源。提供了便捷。路的各种因素。地产公司操盘全过程的根据批准的规划图纸与开发商的市场定位,并且地产策划确定的户型比率以面效果图,充分研究通过后,装进规划单体楼内。整个过程需要反复讨论,定位准确就是关键。方案设计阶段要考虑的问题:局面积测绘有关要求。7、方案设计的每一个决定都要考虑投资成本的问题,用成本投资来指导方案有用途。三、勘察设计阶段(详勘设计)根据确定施工总平面图(建筑位置与层数必须要确定不变)要求,安排有资格的地产公司操盘全过程形图(带有高程点)。钻孔布置原则,对于地下持力层分部比较均匀的土质为节省投资,多层区域可检查地基报告要注意持力层深度,低耐力大小,地下水位深度,另外就是否有定建筑物基础形式(工程地质报告如果采用水源热泵供暖方式的工程,还要要求地质报告给出地下水水温,水质等);地产公司操盘全过程;、配套专业总平面图设计阶段配套专业管网的走向、线位与线间距以及换热站、煤气调压站、给水泵房、消防总平面图各专业位置与内容要通过各专业人员同意方能出图,要求各专业施工各专业城市管网进出园区位置总图设计前工程师要调查清楚并落实。各专业设备控制机房位置确定要合理,要考虑节省投资,方便施工,方便使用,满足规范与地方规定要求,换热站与给水泵房要选择在尽量在城市主管网附近的小区中心区,尽量考虑在地产公司操盘全过程六、配套各专业施工图设计,设计时需提供总平面图与单体平面图等a、调查小区周边市政管网的管径,小区排水量能否满足;标高能否满足,位置就b、化粪池位置与出户井位置就是否对土建工程影响过大。c、小区新建工程的室内正负零标高与小区建成后的整体室外标高设计就是否d、下水管网与其它各专业管网之间的关系。施工图度地产公司操盘全过程(6)给水管网与供暖管网尽量近距离并行设计,以减少施工工程量,节省投资,加工图应委托有供热设计资格的设计院。度。(1)煤气工程施工图设计内容包括室外线位、管径与调压站设计以及室内煤气(2)注意调压站位置,选择离城市中压管位置近且小区中心区适当位置。尽量减业线位以及井池的距离。(1)根据规划总图,布置变压器的位置与数量,或变电所或箱变,同时确定局维变地产公司操盘全过程(3)自维变电所带的负荷有物业用电(地下室照明、电梯与消防水泵)、大于器,做高压计量。(4)根据以上原则制定用电方案,将每台变压器所带的楼号或负荷划分出来,书过。电话设计与电视设计,需耗时1个以及门禁监控系统与其同沟同井。。。擅长的设计院设计,需耗时2个月地产公司操盘全过程第六篇策划、资本运作与销售工作开发商的策划功能主要内容有等己楼盘的发展方向,采取策略,整理出面临的问题。拥有的条件,发展的方向及定5、企业经营新思想的发起工作。开发商的资本运作能力的强弱就是关系到自身迈多大步,能走多远的大问题,资本运作的好坏关系到项目的顺利与成败。一般的开发商资金渠道来源有银行贷款,企业借贷,金融融资,投资基金,自己企业内部发展基金,销售回款,各种方式的抵押贷款,与其它企业的联合开发,上市2、及时办理好土地证用于抵押贷款来解决动迁与开工资金。3、及时开盘售房以解决工程的建设资金。回款工作,办好销售许可证保证尽早返还销售按揭贷款直至达到销售与工程投资地产公司操盘全过程(1)参与做好户型与户型比率确定工作,做好同周边楼盘的价格与户型比率的销售单价的确定原则:首先根据项目的成本测算与利润以及周边楼盘的均价,确定本项目的均价。将单价装在项目中等条件的位置。按照比这位置好的价高,a)位置好坏价格不同,差1~3％。b)楼层好坏价格不同,差2~5％。c)多层,高层价格不同,(原因:分摊系数与物业费不同)差5~8％。g家花园价格不同,(根据实际情况)地产公司操盘全过程第七篇合同谈判与招投标过程FIDIF条款就是国际工程咨询工程师联合会制定与发布的,推荐用于国际工程新版合同,即FIDIC界各国在土木工程建设管理百年的经验总结,它详细地规定了业主,监理工程师与承包人的责任,义务与权利,就是国际上通用的合同条款,大家有机会瞧瞧FIDIC条款会对合同条款的理解有帮助。我公司签定的合同支付工程款通常为:不支付工程预付款,一般按工程的形象进度分段支付工程款,支付比例按照已完工程量造价的65%左右支付工程款。工程部付清。另外大多数合同有抵房20%的比例。开发商管理人员在履行合同中一定要注意避免合同贫农感的索赔的有关事地产公司操盘全过程1、索赔的出现原因:开发商未能按合同约定履行自己的各项义务或发生执行合同错误等,造成工期延误与承包人不能及时得到合同价款以及对承包人造成其它设律,避免在工作中失误给公司造成不必要的经济损失。。基本建设实行招投标制度,能保证通过竞争手段择优选定施工单位以确保项目单。地产公司操盘全过程土建单体工程与监理公司的两项招标工作必须通过市建委招标办组织。首先由开发商委托有招标资质的代理公司,做招标准备,并由其在招标办备案与组织招工程实例:这就是一个真实发生的事北站项目:电梯项目招投标由工程部技术标编写不系统,第一次发招标文件时各厂家提出无法回标？原因就是:由于北站项目就是一个大型综合项目,各种类型的梯种太多,数量具根据电梯的用途与特点分类,每台梯一个编号;再根据同种类不同规格(层站与角度。地产公司操盘全过程3)豪华客梯与普通货梯有无消防功能,几层几站,行程多少米,配套功能有第八篇工程建设过程工程建设过程就是大家最熟悉的过程。因华锐公司已在三年内做了四个大型盘子,公司也要求以项目为中心各部门全力支持工程建设的管理模式,所以华锐公司的住宅建设项目速度快,建设顺利,有一套行之有效的管理办法。现我系统地介绍一下从塔湾到桃源的三个项目建设操作模式的全过程。准备由工程部组织的规划设计与方案设计完成后,并且在动迁场平基本到位时,工程部有关人员可以进入工程开工前的准备过程,具体工作过程如下:堂。2)根据周边道路标高与市政下水标高确定竖向设计与各单体楼正负零统计表并提供给设计单位设计。平衡,根据旧有场地标高规划标高、基坑挖土、网切土。做好土方平衡计算工作。以利节省投资。原则就是充分考响。(附图三:桃源欣城施工用场地布置图)记录为所有专业(临时水、电、施工道路、围挡与新建筑物)放线定位。防止雨季道路不畅影响施工。地产公司操盘全过程①设计好临时水与电施工图,并按时施工,临时水系统设计与施工要满足各项目部用水要求与绿化水要求,可根据实际情况优先考虑采用地下水。(施工用水费②临时水管线、井池、箱变与泵房等不能占用土建与所有配套工程线位的位③临时水与电的工程要求在土建工程前完成水通与电通保证不影响土建施3、开工前的内业准备工作①由技术主管负责编制工程进度计划书的,内容要全面,包括个重要节点与人与配合部门等。规划图与小区有道路,建筑物高程的总图上墙。④做好全体工程部工程管理人员分工负责到人的管理安排。货时间安排。开工前根据工程性质做好成本测算工作,有利于成本控制与工程资金计划准计造价,多层面积:小高层面积=2:1)(1)土建工程多层砖混570元/m2地产公司操盘全过程地产公司操盘全过程目内外装饰工程造价再加300—500元元/m2一个能战斗的集体就是根本作不到的。地产公司操盘全过程注:具体土、水、电工程师可根据项目规模确定人数。并同时考虑各人员原来的工程部各专业人员分工说明:生产副总指挥:负责对工程的质量、进度、安全生产以及监理公司的责任管配套工程部长:主管配套工程的进度、质量等,以及对配套工程师工作的日常专职技术主管:主要负责全区工程的技术支持与甲供材料的调度安排,土建工程师:负责对土建工程的日常管理,负责分工到楼号,一般负责8栋左地产公司操盘全过程人员到位后,先组成核心班子,统一思想,再指导全员互相熟悉,树立为工程负责、为公司负责、为自己负责、为老板负责的“四负责”精神,为完成公司交给b、要有强有力的领导班子,带头人要吃苦在先,决策准确,要有奉献精神,做e、领导对于阶段重点工作事前要有详细交待,过程要有指导检查,事后要有验收总结,起好教练员作用。做到件件时心中有数。g、要重视计划制订的可行性与全面性,更要科学地分析与安排,工程内容相有留足充分地准备时间。为工程的建设工期赢得宝贵的时间。地产公司操盘全过程j、各专业与同专业分管人员工作分工明确,管理界面清晰,但要求有管理交K.下级处理不了的问题,要及时汇报,上级为下级做主的工作模式,每个人都阶段工程建设过程熟悉施工用地总平面图,审查清楚图纸中的建筑物位置关系,高程与2、审查单体楼施工图就是否与房产局测绘面积与销售图三图为统一图纸,并及时安排图纸会审工作,这一点不能出现任何差错,否则会引起业户投诉的麻4、对施工单位质量、进度、安全方面任何不正常的动态要有职业敏感度,尽量把问题解决在萌芽中。考虑操作的可行性与持久性。实之。8、主体阶段工程建设所需要甲方指定的分项施工单位(电气三箱厂家,塑钢窗、防盗门、涂料等)的工程部应提前提供技术标准与供货数量于采购部确定,9、要及时做主体验收工作,保证从主体到装饰工程顺利转型。面保温与防水的工程安排,保证施工质量。地产公司操盘全过程2、做到干现在的工作,准备好下一步的工作,思考好下二步的工作,真正做外大配套管网施工过程锐公司建设的几个大盘成功的关键就就是配套组织的成功,很多楼盘进度慢的根景观等工程,要求在主体结构工程封顶前完成准备工作,即施工图纸与施工单位2、要求每个分项工程都要根据土建进度情况编制施工图计划图表并上墙,3、编制各专业施工顺序:①、下水与化粪池;②、上水与采暖;③、煤气;④、强电与变电所;⑤、弱电;⑥、景观与道路。施工时顺序尽量不要颠倒,否则6、为保证工程质量控制好园区沥青路面的施工时间,最迟不能迟于10月9、要及时施工与市政的下水、上水、采暖、煤气、电力、通讯的接口。地产公司操盘全过程各专业机房包括变电所、换热站、煤气调压站、给水与消防泵房、消防控等。所以工程建设期间抓好各机房建设很重要,要安排有责任心、业务好的工程师进各种机房的施工重点:①、土建工程配合施工:做好电缆的进出预留口,如下进下出时电缆做好电③、开闭站与变电所的设备包括变压器、高压受电柜、低压配电柜等。设备要求在送电前两个月到位,并及时安装与做电缆压头。全部内容安装需要45①、换热站主要由换热系统、泵循环系统、排污系统、补水系统与电控系地产公司操盘全过程烟感报警与防火卷帘等控制系统,另外保安监控系统与电梯救助系统等物业用控消控中心室内。6、其它的风机房、高位水箱间与发电机房施工时要注意设备的运输通道,第九篇成本控制过程成本控制就是地产公司管理的中心工作之一,也就是项目操作中一个很重要有良好的管理制度,更重要的要求各部门从业人员的专业水平与实战经验。下面我系统地介绍地产各环节的成本应控制什么？怎样去控制？由谁来控地产公司操盘全过程置费用自建部分按照工程体系办,交政府部分按规定办工程部、开发部规划条件合理提高容积率,减低土地成本开发部二二、规划设计环节的成本控制规划环节的成本控制所占权重最大,具有一锤定音的作用。在规划环节成本基础设计方案评审设计成果地质勘察组成评审委员会对方案评审确定,如未通过进入设计变更后再重评审规划设计根据实际情况调整并做好投资估算搜集地质资料与其它周边楼盘的基础型式售售设计、工程部设计、工程部地产公司操盘全过程首先考虑两种以上基础型式,做经济分析后确定最后采用型式设计、工程部计施工图设计做好施工图设计;对建筑与结构部分占造价比例大的部分应严格审核设计、工程部功能设计小区建筑物市场调研与有针对性扩充建筑功能销售、设计部市政配套方案市政状况调研,争取政府有利条件工程部销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致设计、工程部设计变更设计变更严格按照设计变更流程进行设计、工程部材料设备在扩初图确定前确定材料设备,使设计、工程部采购招投标采购部三、招投标环节的成本控制三、招投标环节的成本控制个环节成本控制的难点在于标书的制订,重点在于评标。谁来控制采购、工程部公司认可的承建商、供货商、监理单位选择投标单位;控制什么怎么控制建立投标单位资料库,从控制要点地产公司操盘全过程主办部门推荐五家主办部门推荐五家投标单位主办部门起草、招投标工工程、设计、采件结算方式、验收标准、投标注意事项、废标条件、接开标时购、预算部技术性评标与定标工程、设计部负标经济性评标与定标评标、合作经历责技术标;预算部负责经济标四、施工环节的成本控制施工环节的成本控制应注意两大方面:一就是因各种变更带来的费用;另一就是材料、工程权的支付。由于市场变化等,施工阶段不可避免地对施工计划与项目前期规划、定位要全面准确,尽量避免施工中调整,加强施工前的审核,对可能发生变更的要有预见性,做到事先约定预算部计算变更变更审核签认变更签证要有签认流程,变更必须地产公司操盘全过程现场签证确需发生应坚持当时发生、当时签证的原则工程部签证的工程量认真核对签证的工程量,签证的内容、原因、工程量应清楚、准确、改签证的审批必须坚持谈好后干的原则,确认后方可签证主管总经理审图审、各专业互签制度,争取在施工前修改图纸技术负责人通过投标配定配合费,避免在施工合同签定人、项分包责任界定中修改分包方式而增加工程成本材料供应选型、供应方式、供应计划与预留施工所需的材料在招标前确定,选定供货方式在招标中确定费用,编制供货计划并留足相应的时间采购、工程等部付款与工程工程、预算、主付进度同步、付款的审批据情况由不同级别人员审批导达到成本控制的目的。地产公司操盘全过程销售环节的成本一般按比例控制,一旦制订了费用目标总额,具体的单项支出必须严格控制、由于销售环节的一些操作会对入住与物业管理产生重要影响,确定计划控制人数,销售进度控制,内部评审合理确定交房日期,与明确延长保修期品费信息销售折扣点,些信息可以来自工程部,合作方与自己调研、不论那种方式都应注意严格按程序地产公司操盘全过程注意报价拆分,施注意报价拆分,施工方法、报价及招标方式不同会影响成本委托有经验,认真负责的咨询公司进行用钢量计算预算部人员对其要进行抽查,并下现严格执行合同中价差,及时跟踪价差变化,当价格出现异常应明确现场发生签证费用的原因与责任施工图中的钢筋用量材料,人工与费用的价差停工、窝工钢筋用量的核实差的调查违约的索赔预算部预算部预算部八、八、其她费用的成本控制其它费用就是指财务人员工资与行政三种费用财、务部有义务监督其它部门的有关费用支出、谁来控制财务部与贷款计划、策划部工程部销售部财务部怎么控制制定年度资金计划资金占用估算制定项目总体开发计划制定工程年度付款计划制定年度销售计划、制定人员工资级别标注与地价款支付工程款支付销售回款管理控制什么控制要点财务费用人员工资地产公司操盘全过程其它费用事前审批与家车限额补助行政管理费用交际费用九、物业管理的成本控制地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要就是委托管委理托、经营与亏损补贴三个方面、客户服务中心担负着这疑环节的主要控制工、制原则就是界定地产公司与物业公司的权责关系、防止因权责不清带来的额外成本、第十章、商业地产操作的简要介绍地产公司操盘全过程1.前期准备3)、资金储备,不同与住宅地产、资金投入量巨大,而且成本回5)、选址:商业项目选址非常重要,商业运行必须要有足够的人打个比方:住宅地产如果就是直销的话,商业地产就就是促销、商业地产象一个金融产品、一般商业地产项目由金融机构与投资人拉投1)商业项目定位后,公司要整合资源,进行策划并以此指导设计,大致的运作步骤:策划－方案设计－预招商－调整方案2)大型商业项目需招商品牌商业主力店,主力店对商业项目地产公司操盘全过程的位置与停车数量,不然会影响人流与人气、规划规定404)国内地产公司中大连万达集团做商业地产比较多、－介绍第十章、商业地产操作的简要介绍地产有不同之处,操作过程也相应复杂、下面就商业地产的特点与操2.整体与部分出租给有品牌的大商家如家乐福地产公司操盘全过程1.前期准备4)利润的实现就是通过部