有关地价评估的一些认识

地价与房价的关系有关地价指数房地产价格指数评估方法—假设开发法（剩余法）建设用地、地价与城镇化建设用地、地价与GDP建设用地、地价与交通一、地价与房价的关系观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是主要因素房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加，住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求，六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润、消费心理预期。一、地价与房价的关系商品房定价（1）成本加成定价（成本＋利润），（2）盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇化速度，土地供应，金融等。二、有关地价指数二、有关地价指数地价指数测算模型的选取地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但为了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值线综合平均数。[1]

拉式公式：K=∑P1q0/∑P0q0，以固定基期流转量作为权数。[2]帕氏公式：K=∑P1q1/∑P0q1，以报告期流转量作为权数。二、有关地价指数价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。二、有关地价指数拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的：①在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指数不能客观反映地价的变动情况。②在地价类指数或总指数的测算公式中，若以各级各类土地的面积或各类土地的面积作为权重，由于各类或各级土地的面积在很长时间内是相对稳定的，而且土地面积的大小不能反映土地市场交易额的大小或交易频繁程度，因此，以土地面积为权重测算的地价指数不能客观反映价格变动中的市场交易量（或频率）的影响因素。比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋势。二、有关地价指数采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地价指数有以下优点：①在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。②价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测算中值得借鉴。③价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反映地价的变动程度。二、有关地价指数（2）各类指数测算模型①分级分类指数样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示水平大致相似，因而权重均为1。Iij=∑[(Pit/Pi0)/nij]×100Iij:i级j类指数;Pt:样本宗地现期价格P0:样本宗地基期价格nij:j级i类样本宗地的个数二、有关地价指数②分类指数以i类各级指数的乘积求j次方根，得出i类指数。

Ii--i类地价指数；Iij—j级i类地价指数。③总指数城市土地价格总指数等于城市各类土地价格指数的几何平均数

I---地价总指数；Ii--i类地价指数（如商业地价指数、住宅地价指数等）。三、中关村写字字楼价格指数研究意义描述写字楼价格格变动规律，反反映写字楼市场场供求变化揭示写字楼价格格的宏观水平，，预测写字楼价价格未来走势反映房地产经济济周期的发展，，便于投资者选选择合适的投资资时机完善写字楼价格格公布制度，加加强写字楼价格格管理为房地产税收提提供依据提高市场通明度度，符合WTO规则为房地产价格评评估与基准地价价调整提供重要要参数为房地产信息系系统与写字楼价价格动态网络监监测体系建立数数据基础三、中关村写字字楼价格指数成本投入法加权平均法重复交易法特征价格法中关村写字楼价价格指数中关村写字楼价价格指数中关村写字楼价价格指数中关村写字楼价价格指数中关村写字楼价价格指数中关村写字楼价价格指数样本的确定交易价格指数样样本数量：销售售楼盘采取全面面抽样，要求所所选样本应该是是拿到销售许可可证的并且已销销售2-3个月的项目（销销售量已超过85%的写字楼应该剔剔除）。租金指数样本数数量：全面覆盖盖写字楼面积在在1万平方米以上的的所有项目；写写字楼面积在1万平方米以下的的项目，按上述述抽样原则抽取取30个样本。样本采集时点：：每月最后一个个星期五。样本采集的数据据标准：指数测测算中所需的基基本数据为每个个写字楼的交易易价格（实际成成交价格）和租租赁价格（实际际租金，不含物物业管理费）（（以离采集时点点最近的一笔合合同为准）。具具体数据包括：：交易价格/实际租金、交易易（出租）面积积、交易（出租租）时间、以及及当期建筑面积积、楼层面积、、层高。中关村写字楼价价格指数标准楼层：通过过大量调查及分分析，为消除写写字楼不同楼层层对指数造成的的偏差，我们把把7层作为10层以上写字楼的的标准楼层，将将3层作为10层以下写字楼的的标准层。标准准层是指数测算算的基本平台，，所有当期调查查的价格（租金金）都要转化成成标准层的价格格或租金，以利利于消除由于楼楼层变化而产生生对指数波动的的偏差。样本数据的计算算标准单位。（（1）交易价格的单单位为元/平方米，租金单单位为元/平方米·天；（2）币种：采用人人民币计算，外外币币种一律按按交易期间汇率率折算，并注明明折算比率；（（3）涉及面积指建建筑面积，单位位为平方米。中关村写字楼价价格指数建立一个标准化化模型，以消除除不同楼层对价价格指数测算造造成的偏差。为此，我们根据据数据抽样规则则，抽取37个样本，求取各各层均价，并将将层数与价格建建立回归模型，，经综合分析，，得出以下标准准化处理模型：：1、对于10层以上的在租写写字楼：楼层和价格之间间存在高度相关关（r=0.858）；楼层和价格之间间的线形关系：：Y=0.024*X+4.067（可决系数=0.839）；7层定为标准层，，由于7层成交价格与报报价的偏差最小小。中关村写字楼价价格指数对于10层以下的在租写写字楼：楼层和价格之间间存在一定相关关（r=0.7173）；楼层和价格之间间的线形关系：：Y=0.0859*X+3.202（可决系数=0.5145）；3层定为标准层，，由于3层成交价格与报报价的偏差最小小。对于在售写字楼楼：楼层和价格之间间存在高度相关关（r=0.9529）；楼层和价格之间间的线形关系：：Y=99.89*X+11475.44（可决系数=0.908）；10层以上以7层为标准层，10层以下以3层为标准层。中关村写字楼价价格指数根据抽样调查所所获得上述数据据，采用拉氏公公式，测算中关关村写字楼租金金指数和价格指指数：中关村写字楼价价格指数四、假设开发法法（剩余法）冯长春北京大学不动产产研究鉴定中心心北京大学环境学学院城市与区域域规划系二零零六年四月月一、定义假设开发法又称称剩余法、预期期开发法、倒算算法等。它不仅仅被大量用于房房地产价格评估估，而且也是房房地产开发项目目投资分析的常常用方法。其基基本思路是通过过对房地产开发发项目的成本与与效益分析，从从房地产开发项项目的预期总收收入或房价中扣扣除各项开发费费用、销售费用用、销售税金及及开发商利润后后，倒算出估价价对象房地产的的价格。二、剩余法的理理论依据及基本本思路简而言之，剩余余法测算地价的的理论依据是采采用倒算的公式式，计算出在房房地产经营中，，完全由土地产产生的超额利润润部分，即地价价。剩余法的理理论基础可以追追溯到18世纪著名古典经经济学家亚当·斯密（AdamSmith）关于地租原理理和19世纪区位论的创创造人杜能关于于农业区位论的的论述当中。杜杜能在《独立国同农业和和国民经济关系系》一书曾指出：““有一田庄，庄庄上全部房屋、、树木、垣篱都都遇焚毁，凡想想购置这一田庄庄的人，在估值值时总首先考虑虑，田庄建设完完备之后，这块块土地的纯收益益是多少，然后后扣除建造房屋屋等投资利息，，根据剩余之数数确定买价。””可以说，这是是最早关于剩余余法基本思想的的阐述。二、剩余法的理理论依据及基本本思路剩余法的的基本思思想也可可用这样样一个假假想的例例子来形形象地表表达“假假如有一一家土地地即将出出让，地地产商就就需首先先研究该该宗土地地的内外外条件，，如面积积大小、、周围环环境、允允许用途途、规划划设计要要求以及及规定的的容积率率、覆盖盖率等。。根据土土地的内内外条件件，按最最高效用用和最佳佳利用原原则进行行规划设设计和开开发建设设，然后后预测开开发完的的建筑物物连同土土地转让让出去的的价格，，以及建建造建筑筑物所花花费的建建筑费、、专业费费、测量量费、销销售费和和投资利利息、开开发利润润、税收收等等之之后，再再从预测测的土地地与其上上建筑物物的共同同转让价价格即楼楼价中，，减去建建筑费、、专业费费、利息息利润和和税收之之后，就就可得到到房地产产开发商商购买这这宗土地地所能承承受的最最高价格格。三、基本本公式地价＝楼楼价－建建筑费－－专业费费用－利利息－发发展商利润－税税金式中：（1）建筑费依依据社会会一般发发生费用用及行业业惯例预预算；（2）专业费费用包括括建筑师师、工程程师、测测量师的的收费，，一般以以占建筑费的的百分比比i计算，即即：专业业费＝建建筑费×I；（3）正常利利息率为为r，则利息息＝（建建筑费＋＋专业费费＋地价价）×r；（4）正常利利润率为为p，则利润润＝（建建筑费＋＋专业费费＋地价价）×p；（5）与地价价有关的的税收为为t，（6）按上述述每项费费用的具具体计算算方法汇汇总，即即可得到到：地价＝楼楼价－建建筑费－－建筑费费×i－（建筑筑费＋专专业费＋＋地价）×r－（建筑筑费＋专专业费＋＋地价））×p－t。三、基本本公式整理上式式，剩余余法评估估地价的的公式又又可表示示为：待开发土土地价格格指开发发前的““生地””或“素素地”的的价格，，用原价价倒算法法。具体计算公公式为：：四、难点点与问题题大家知道道，房地地产开发发项目从从投资建建设到竣竣工验收收交付使使用需要要一定的的周期，，在这一一周期过过程中，，房地产产开发的的各项资资金费用用的投入入和回收收都与它它们发生生的时点点紧密相相关，即即资金的的时间价价值运动动形态时时刻贯穿穿于房地地产开发发的全过过程中。。据此，，假设开开发法中中所涉及及的土地地取得与与开发费费用、建建筑费用用、专业业费用等等的投入入和销售售收入的的获取都都表现为为开发周周期内不不同时段段上的现现金流动动量，充充分反映映出资金金运用的的时间价价值规律律特征，，因此，，假设开开发法在在实际评评估中运运用的关关键是判断好各各项费用用发生的的时点，，运用资资金时间间价值运运动规律律进行估估算，才才能使估估算的结结果准确确可靠。。但是，目目前的问问题就在在于有关关估价书书籍对假假设开发发法所涉涉及的各各项费用用和销售售收入等等指标的的时间价价值运动动规律阐阐述得不不清楚或或理解不不一致，，从而造造成实际际评估结结果的偏偏差。针针对这一一情况，，现就假假设开发发法的具具体计算算公式、、利息、、利润的的计算等等问题进进行讨论论。四、难点点与问题题（一）关关于计算算方式的的选择从资金的的时间价价值计算算角度考考虑，假假设开发发法的计计算方法法可分为为动态和和静态两两种方式式。所谓动态态方式，，就是考考虑货币币时间价价值对房房地产价价格的影影响，从从复利计计算公式式出发，，运用折折现现金金流的方方法逐一一考虑不不同时点点的资金金变化情情况来估估算待估估房地产产的价值值。静态方式式，则不不考虑货货币的时时间价值值，仅从从单利计计息的角角度着眼眼，考虑虑利息支支出作为为一项投投资机会会成本对对房地产产价格的的影响。。因此，，在实务务评估中中，动态态与静态态评估方方法的运运用，应应针对不不同的估估价对象象和估价价目的进进行选择择。（一）资资金的时时间价值值一个房地地产开发发项目的的建设过过程往往往要持续续较长时时间，而而投资的的资金支支出，大大多在建建设初期期发生；；投资的的收益大大多在建建设后期期发生；；这些资资金的流流出和流流入发生生在不同同的时期期。因此此，要评评价投资资方案是是否可行行，必须须将这些些现金流流量折成成到同一一时点才才具可比比性。这这样，折折现率（（）的选选择必须须能反映映“资金金的时间间价值””和“未未来不确确定因素素所带来来的风险险”，即即：折现率=无风险报报酬率+风险率（一）资资金的时时间价值值你有6个橘子、、3个苹果、、1块手表。。如果这这三件商商品是市市场上主主要的商商品，你你可以根根据价格格进行三三种商品品的交换换，卖出出你所有有的商品品，以换换取你想想要的商商品。为为了计算算你所拥拥有的商商品，以以它们的的价值来来计算是是一种有有用的方方式。这这样，我我们可以以对差异异巨大的的商品进进行比较较，这种种比较是是为了方方便各种种商品的的买卖，，而不是是为了消消费（即即使用））。我不不喜欢钻钻石，我我喜欢冰冰淇淋蛋蛋筒，但但是只要要我进入入了市场场，我宁宁愿拥有有1克拉的钻钻石，而而不要冰冰淇淋蛋蛋筒，不不管冰淇淇淋有多多好吃。。（一）资资金的时时间价值值同样的方方法可以以用来为为各种商商品定价价，而不不受时间间的限制制。假设设我得到到了两份份雇佣合合同：哈哈佛大学学以年薪薪8万美美元雇佣佣我10年;耶耶鲁大学学准备第第一年给给我6.2万美美元，但但是保证证在随后后的9年年里，他他将以每每年4000美美元的幅幅度给我我增加工工资。双双方都以以10年年为期限限，以10年的的工资换换取我10年工工作（10年的的工资换换取他们们所要的的物品））。应该该接受哪哪一份合合同呢？？要知道道钱的价价值每年年都在变变化。（一）资资金的时时间价值值为了便于于比较，，我用今今天的现现值衡量量两份报报价。假假如我今今年以10％的的利率借借入1000美美元，明明年我要要归还1100美元。。按现值值计算，，我借入入的1000美美元等于于1100美元元。如果果我把10年的的工资总总和按照照1.1的比率率折算，，我将得得出每一一方出价价的现值值，应该该接受哪哪一份合合同就一一目了然然了。（一）资资金的时时间价值值先计算哈哈佛的报报价，每每一年我我的收入入是8万万美元，，它的现现值就是是8万美美元。第第二年的的8万美美元可以以借用公公式$80000/1.1转转换成第第一年的的价值（（现值））；如果果我在第第一年借借入这笔笔钱，我我正好用用第二年年的收入入还清这这笔借款款。第三三年，8万美元元的现值值是$80000/(1.1*1.1)，，以此类类推。将将表1－－1的第第三栏中中的所有有数目相相加，我我们得出出哈佛10年报报价的现现值总和和为540723美元元。相当当于我在在第一年年借入这这个数目目，然后后用整整整10年年的收入入偿还。。（一）资资金的时时间价值值年数哈佛的年薪哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562总计$540723$519782表1－1两份工作作的比较较（一）资资金的时时间价值值用同样的的计算方方法，我我得出了了耶鲁10年报价的的现值，，他的报报价比哈哈佛低。。通过恰恰当的借借贷比较较，哈佛佛提供的的每一笔笔年收入入都可以以转换成成耶鲁提提供的年年收入，，并且还还有盈余余，由此此可以清清楚的看看出，哈哈佛的报报价比较较符合我我的利益益。这就就如同价价值100美元的商商品显然然高于价价值90美元的商商品，如如果我们们通过商商品出售售获得100美元，再再用这笔笔钱购买买价值90美元的商商品，显显然有10美元的剩剩余，这这就是我我们的收收益。利用这种种现值计计算方法法。我们们可以对对任何一一笔投资资项目、、雇用合合同或类类似的经经济行为为作出评评估。我我们只要要能够按按时间顺顺序将这这些经济济行为的的收益（（为正））或成本本（为负负）一一一列出，，就会一一清二楚楚。如果果你必须须从中作作出选择择，你显显然会选选择现值值高的一一列数值值。（一）关关于计算算方式的的选择我认为：：适合用用动态方方式计算算的情况况有：待开发的的土地价价格评估估；待拆迁改改造的再再开发房房地产价价格评估估；已完成拆拆迁的空空地的地地价评估估；正在建设设的房地地产价格格评估；；需要改造造的旧有有房地产产价格的的评估；；待开发房房地产项项目的预预期投资资利润估估算；开发项目目需控制制的最大大成本费费用，以及开发发商试图图获得拟拟开发场场地的最最高承受受价格。。（一）关关于计算算方式的的选择上述情况况，都需需要对市市场进行行分析后后，预估估开发周周期内各各项投资资费用发发生在不不同时点点的金额额，以及及预测开开发周期期末房屋屋的预期期售价和和销售总总收入、、销售总总费用、、税金、、利润等等，然后后利用不不同的贴贴现期和和贴现率率将它们们折现到到开发期期初或估估价时点点，从而而得到所所要求的的估价结结果。所所以，用用动态计计算方式式比较合合适。（一）关关于计算算方式的的选择静态方式式主要适适合现有有新旧房房地中的的地价评评估。因因为已建建成的房房屋价格格，可通通过市场场比较法法直接求求得，建建筑费用用和其他他各项费费用均可可根据当当前市场场上的正正常一般般情况预预算，或或直接用用成本法法测算建建筑物的的价格，，然后从从房价中中扣除，，即可得得到估价价时日的的土地价价格，所所以，适适宜用静静态方式式测算。。（一）关关于计算算方式的的选择另外，应应注意两两点：其其一，动动态与静静态方法法不能在在同一评评估项目目中混合合使用，，这样不不仅会产产生重复复计算，，而且使使估算结结果出现现偏差；；其二，，同一项项目不能能用两种种方法分分别计算算，这样样有可能能出现测测算结果果差别较较大，给给人产生生评估方方法不科科学合理理的印象象，使评评估价格格的可信信程度受受到影响响。下面面的例题题中就存存在这些些问题。。[例题1]某七通一一平的空空地，面面积1200平米，允允许用途途为商住住混合楼楼，容积积率7，覆盖率率≦50％，土地地使用年年限50年。1992年8月出售，，求购买买价。其其他估价价条件：：（1）设计建建筑面积积8400平方米，，14层，1～2层1200平方米用用于商业业，3～14层7200平方米用用于住宅宅；（2）开发费费用估计计：总建建筑费600万元，专专业费为为建筑费费的6％，利息息率10％，税费费按楼价价的4％计；（（3）建设共共需3年完成（（到1995年8月），第第一年投投入50％的总建建筑费，，第二年年投入30％，第三三年投入入20％；（4）假设建建成后即即可全部部售出，，预计当当时售价价商业楼楼3000元/平方米，，住宅楼楼1800元/平方米，，投资利利润率为为20％。该题的计计算过程程与结果果为：总楼价＝＝[(3000××1200)÷÷(1＋10％)3]＋[(1800××7200)÷÷(1＋10％)3]＝12441528（元）（2）总建筑筑费＝[(6000000××50％)÷(1＋10％)0.5]＋[(6000000××30％)÷(1＋10％)1.5]＋[(6000000××20％)÷(1＋10％)2.5]＝5366182（元）（3）总地价价＝[12441528－5366182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－12441528×4％]÷(1＋10％＋20％)＝3499437（元）（4）单地价价＝3499437÷1200＝2916（元/平方米））这一估价价过程存存在如下下问题：：（1）动态方方法和静静态方法法混用。。总楼价价、总建建筑费的的计算采采取折现现现金流流的动态态计算公公式；地地价计算算却直接接套用静静态计算算的理论论公式。。（2）利息计计算存有有偏差，，与假设设开发法法的总体体评估思思路矛盾盾。以土土地利息息支出和和建筑费费利息支支出为例例，两者者的计算算过程为为（10％为年利利率）：：土地利息息＝地价价×10％；建筑费利利息支出出＝各年年建筑费费的折现现值之和和×10％地价在项项目开发发之初支支付，按按本题折折现思路路考虑，，理应不不再存在在土地利利息支出出因素；；并且本本题利息息支出的的算法，，应理解解为仅是是一年内内发生的的费用，，是按单单利计算算的结果果。同样样道理，，分年支支出的建建筑费折折现之后后，利息息因素业业已考虑虑在内；；在折现现基础上上按单利利方式加加算一年年利息，，无疑折折现和计计算方法法思路自自相矛盾盾，结果果有一定定重复计计算。此此外，依依照总体体评估的的思路，，各项费费用的计计算应统统一到某某一时点点上，而而且再逐逐步分解解，本题题算法与与此有悖悖。鉴于上述分分析，本题题按不同的的思路有不不同的正确确解法，具具体如下：：静态计算思思路（将计计算时点定定在销售时时）按本题给定定条件，实实际发生的的各项收支支为：总楼楼价1656万元，总税税费66.24万元，总建筑费600万元，总专专业费36万元。总利息支出出＝总地价价×10％×3＋第一年建建筑费和专专业费×2.5××10％＋第二年年建筑费和和专业费×1.5××10％＋第三年年建筑费和和专业费×0.5××10％）＝0.3×总地价＋600×（1＋6％）×(50％×2.5××10％＋30％×1.5××10％＋20％×0.5××10％)＝0.3×总地价＋114.48(万元)总利润＝（（总建筑费费＋总专业业费＋总地地价）×20％＝0.2×总地价＋127.2（万元）单位地价＝＝总地价÷土地面积＝＝3956（元/平方米）(2)动态态计算思路路之一（假假设利息计计利润）总楼价和总总建筑费都都参照例题题1的原解解法，分别别为12441528元和5366182元。。总地价＝[(12441528－5366182)×(1+6％％＋20％％＋6％××20％)－12441528×4％％]÷(1＋20％％)＝4265070（元））单位地价为为3554元/平方方米。（3）动态计算算思路之二二（假设利利息不计利利润）总利润＝（（总地价＋＋总建筑费费实际投入入额＋总专专业费实际际投入额））×20％÷（1＋10％）3＝0.1503×总地价＋955672.43总地价＝[12441528－5366182×（1＋6％）－9555672.43－12441528××4％]÷（1＋0.1503） ＝4607530（元）单位地价为为3840元/平方米。从以上计算算结果看，，静态方法法计算的单单位地价为为3956元/平方米，而而动态方法法计算结果果为3554元/平方米，两两者相差402元/平方米。所所以说，不不能用两种种方法同时时评估同一一项目。另另外，动态态方法中，，利息计利利润和不计计利润也相相差了近300元/平方米。（二）关于于利息额的的计算投资利息额额的计算是是假设开发发法中较复复杂的一步步，应注意意：（1）地价款一一般是在投投资项目开开发期初一一次性投入入，若采用用动态计算算方法时，，按资金时间价值运运动规律，，不存在地地价利息支支出问题，，故不需要要进行折现现。（2）采用动态态计算方法法时，建筑筑费用、专专业费用和和其他费用用的折现过过程中已含含有利息的的支出，无无需单独再再进行利息息一项计算算，否则，，就产生重重复计算，，例题1中就存在此此问题。（3）计息期应应根据投入入资金的时时点及其持持续过程确确定，若是是年初投入入，计息期期为一年，，年中投入入或日均匀匀投入，计计息期为1/2年。动态方方式计息期期是开发期期末向开发发期初折算算，而静态态方式则是是开发期初初向开发期期末推算。。（三）关于于开发商利利润的计算算1.目前，我们们看到的房房地产估价价书籍，计计算开发商商利润的方方法有三种种：（1）以房地产产开发总收益或或开发总价价值为基准准，计算开开发商利润润；（2）以房地产产开发投资资总成本为为基准，计计算开发商商利润；（（3）以总地价价、总建筑筑费用、总总专业费用用之和为基基准，计算算开发商利利润。这三三种方法究究竟哪种更更为合理，，需要进一一步研究，，但从开发发利润率来来看，三者者的关系应应为：（1）＜(2)＜(3)。2.如果总利润润的计算基基数是总地地价、总建建筑费用和和总专业费费用三者之之和，在采采用动态方方式计算时时，不应以以折现后的的总建筑费费用和总专专业费用加加总地价之之和为基数数计算利润润额。因为为，按“折折现过程即即计算过程程”这一观观点，折现现后的总建建筑费和总总专业费中中已包含利利息在内，，以致无形形中，利息息也计了利利润。另外外，应注意意利润的取取得应在商商品房售出出之时，无无销售收入入则无利润润可言。因因此，总利利润值也应应进行折现现，以与其其他指标相相统一。据据此分析，，例题1中，总利润润的正确计计算式应为为：总利润＝（（总地价＋＋总建筑费费实际投入入额＋总专专业费实际际投入额））×20％÷（1＋10％）3＝（总地价价＋6000000＋360000）×20％÷（1＋10％）3＝0.1503×总地价＋955672.43五、建设用用地、地价价与城镇化化、GDP等的关系分分析北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU冯长春北京大学不不动产研究究鉴定中心心北京大学城城市与区域域规划系2006年4月昆明一、建设用用地、地价价与城镇化化的关系分分析北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU我国城镇化化经历的阶阶段一、建设用用地与城镇镇化的关系系分析根据中国统统计年鉴的的数据，1984-2003年，我国城城市化水平平从23.01%上升到40.53%，年均增长长0.88%；在城市建建设用地方方面，根据据《城市建设统统计年报》提供的资料料，同期我我国城市建建设用地由由8480.4km2，增至28971.9km2，建设用地地面积增加加了240%，年均增长长率为12%。可以说，，城市化的的发展在一一定程度上上推动了建建设用地的的扩展。1984-2001年，建设用用地增加了了64%，年均增长长率为6.39%；而同期城城市非农业业人口增加加41%，年均增长长率为4.39%。可见城市市用地增长长率已超过过城市人口口增长率。。一、建设用用地与城镇镇化的关系系分析北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU北京市近年年城市化水水平与建设设用地规模模关系分析北京市市1994－2003年的数据情情况，发现现在城市化化发展的不不同阶段（（不同的城城市化水平平），对建建设用地的的增量需求求也不尽相相同，呈现现出一定的的阶段性变变化规律，，这与我国国特色的城城市化发展展、土地利利用情况都都有一定的的关系。工业化各个个阶段对土土地结构的的影响北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU一、建设用用地与城镇镇化的关系系分析如上图所示示，在工业业化初期，，大机器工工业体系正正在建立之之中，工业业迅猛发展展，城市用用地规模增增大，城市市内部或郊郊区兴建大大量工业区区，城市呈呈同心圆式式向外扩展展，工业用用地面积随随工业的高高速发展不不断扩大。。工业化中期期，工业成成为国民经经济的主体体，工业结结构转换加加快，工业业部门门类类齐全，工工业内部的的产业联系系更加密切切，工业区区域开始由由分散走向向集中。这这一时期由由于城市人人口的增加加，基础设设施的完善善，居住用用地比重不不断上升。。工业化后期期，第三产产业产值接接近或超过过工业产值值，居住区区快速发展展，工业区区只单纯的的承担“生生产功能””，居住用用地的比重重不断上升升，同时带带动商业、、广场、道道路、绿地地等各类用用地比重大大幅上升。。此时期工工业以高技技术为特点点，土地的的产出效率率大幅提高高，工业用用地的比重重减小。北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU城市化、工工业化影响响建设用地地需求的动动力机制北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU随着城市城城市化、工工业化的发发展，产生生了各种驱驱动力，包包括经济发发展、产业业变迁、科科技进步、、人口增长长等，各种种驱动力综综合影响建建设用地的的需求，使使建设用地地的规模不不断扩展，，土地利用用结构不断断演变。同同时，随着着人流、物物流、信息息流、能量量流的流动动传播，对对自然环境境和资源也也带来了一一定的影响响，当自然然环境和资资源条件不不堪重负的的时候，也也会约束城城市工业化化、城市化化的发展。。工业化城市化经济发展驱动力产业变迁驱动力科技进步驱动力人口增长驱动力规模扩展结构演变自然环境与资源人流物流信息流能量流反馈与约束合力建设用地城市化、工工业化发展展的速度对对土地利用用的影响1）巴西的过过度城市化化20世纪70年代以前，，巴西大力力推行工业业优先发展展政策，以以图民族独独立和国家家强大。在在传统工业业部门没有有得到改造造的情况下下，在少数数大中城市市集中大量量资金、人人力、物力力进行大规规模工业化化建设，城城市化速度度迅速提高高。早在20世纪90年代初，城城市化水平平已达到75％，出现了了“过渡城城市化”的的现象。然然而，其农农业用地的的利用率低低下，生态态破坏严重重，形成了了恶性循环环。2）印度的滞滞后城市化化从20世纪60年代起，印印度农业国国内生产总总值中的比比重明显下下降，但是是其农业人人口比重缺缺高居不下下，城市化化水平较低低。工业在在农村分散散布局，占占用大量耕耕地，土地地利用效益益较差，也也造成了严严重的环境境污染，影影响农地质质量。据统统计，印度度全国70％以上的地地表水遭到到了污染。。其次，城城市化水平平滞后、失失业与人口口增长等存存在恶性循循环，也增增加了对土土地需求的的压力，影影响生态环环境和土地地质量的提提高。3）台湾地区区的均衡发发展型城市市化台湾地区的的经济发展展在相当长长的时间内内始终把劳劳动密集型型的轻工业业放在工业业化的首位位，吸纳了了大量的农农业剩余劳劳动力，同同时对农业业实行有效效的保护，，在实现城城市化的同同时，农地地资源也得得到了合理理的利用和和保护。其其城市化率率从1952年的47.6%一直上升，，到90年代初已达达到80％多，而耕耕地面积在在90年代后期还还维持在1952年的水平。。北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU台湾之所以以能够实现现耕地面积积、城市化化水平、经经济发展和和人口的同同步增长主主要缘由有有以下几个个方面：土地开发。。为了确保保粮食生产产与经济发发展对土地地的需求，，台湾不断断开发山坡坡地、海埔埔地与河川川地等边际际土地，以以增加耕地地及其他用用地。土地重划。。土地重划划是提高土土地利用效效率、缓解解土地资源源稀缺的一一种重要手手段，台湾湾土地重划划包括农地地重划与市市地重划.集中的城市市化道路。。台湾走的的是一条典典型的集中中型城市化化道路，其其城市化过过程是人口口从农村及及小城镇地地区向西海海岸城市移移动的过程程，结果形形成台北、、台中和高高雄三大都都市区。集集中型城市市化模式是是对资源环环境的恰当当回应，这这与美国的的模式正好好相反，体体现了不同同人地关系系下的不同同取向。一、建设用用地与城镇镇化的关系系分析正确的城市市化道路（（政策）和和适当的城城市化速度度，对于实实现土地资资源保护、、土地合理理利用和农农业可持续续发展具有有十分重要要的作用。。巴西、印印度、台湾湾地区在土土地利用、、保护上出出现的不同同结果，原原因虽然是是多方面的的，但城市市化道路和和形态的不不同也是一一个重要的的原因。我我国现有城城市化水平平明显滞后后于工业化化的发展，，在这样的的背景下，，我国的建建设用地需需求会有怎怎样的影响响？我国应应该选择怎怎样的城市市化道路？？需要多大大的建设用用地规模来来支持和保保障？对于于不同发展展阶段的区区域，怎样样因地制宜宜的制定土土地政策？？这些都是是我们亟待待解决的问问题。城市化的过过程是土地地集约利用用的过程诚然，无论论从土地投投入强度，，土地产出出效益等各各个方面来来看，城镇镇建设用地地的集约利利用程度要要远大于农农村建设用用地，在城城市化的过过程中必然然促进了土土地的节约约、集约利利用。我国国城市化、、工业化过过程中建设设用地使用用效率有怎怎样的发展展趋势？同同世界其他他国家相比比，我国土土地集约利利用的问题题在哪里？？怎样才能能在城市化化进程中使使土地利用用效率维持持在较高的的水平之上上？如何满足城城市化的土土地需求从上文的分分析来看，，在一定时时期内，城城市化、工工业化对建建设用地存存在需求，，需要有一一定量的建建设用地来来保障社会会的发展。。但是，是是不是城市市化水平提提高就一定定意味着建建设用地总总量的增加加以及耕地地的减少呢呢？城镇建设用用地需求的的来源主要要为两个方方面：外延延式扩张和和内涵式挖挖潜。外延延式扩张包包括农用地地转用和未未利用地开开发；内涵涵式挖潜主主要针对存存量建设用用地，即存存量城镇建建设用地和和农村集体体建设用地地。如果选选用适合的的建设用地地开发模式式，配以内内涵式挖潜潜方式对城城镇、农村村建设用地地进行合理理的整理、、改造、开开发，就在在一定程度度上解决了了二者之间间的矛盾。。如何在不不同的环境境、条件下下，确定适适宜的开发发模式？如如何以建设设用地的供供应保障社社会城市化化、工业化化发展的要要求？这些些都是解决决矛盾的关关键问题，，有必要进进行系统的的研究二、建设用用地与GDP关系分析建设用地地规模和和结构影影响GDP总量GDP是全社会会劳动力力、资产产、土地地、技术术等诸多多因素的的函数。。GDP=f(L,K,T,E…N)。建设用用地作为为土地利利用中创创造价值值和财富富的一部部分，是是影响国国内生产产总值GDP的重要因因素。同同时生产产函数也也表明在在一定技技术条件件下，特特定投入入品组合合有效使使用能够够带来最最大产出出的可能能性，也也即在给给定技术术下，劳劳动、资资本、土土地等投投入数量量与产出出GDP之间具有有对应关关系，当当除土地地以外的的经济变变量不可可变时，，土地的的规模数数量也是是不可变变的。二、建设设用地与与GDP关系分析析与1990年相比，，到2001年全国建建设用地地一共增增加5632万亩，平平均每年年增加512万亩。其其中1990－1996年建设用用地增加加3722万亩，同同期GDP增加49337亿元，平平均每年年增加8223亿元。1996－2001年建设用用地增加加1910万亩，平平均每年年增加382万亩，对对应的GDP增加值为为28049亿元，平平均每年年增加5610亿元。十十一年平平均每增增加1亿元的GDP，建设用用地增加加728亩，其中中，1990－1996年每增加加1亿元GDP，建设用用地增加加754亩，1996－2001年每增加加1亿元GDP，建设用用地增加加681亩。总体体上，随随着经济济的发展展和人均均GDP的增长，，单位面面积建设设用地的的产出也也相应增增加，每每增加1亿元GDP的建设用用地增加加量呈现现递减趋趋势。二、建设设用地与与GDP关系分析析1.建设用地地增加值值（△C）我国目前前正处于于由农业业社会向向工业社社会的过过渡时期期，工业业化、城城市化进进程加快快，经济济发展的的途径主主要是依依靠外延延扩张。。比如，，基础设设施建设设、城市市规模扩扩张，采采掘业、、加工业业和第三三产业也也主要是是依靠增增量，等等等，都都要占用用大量的的土地资资源，而而上述产产业的发发展都会会体现在在GDP的增长上上。因此此，在我我国完全全实现工工业化之之前，GDP增长也主主要依靠靠建设规规模、投投资规模模的增长长，依靠靠资源的的投入，，土地资资源的投投入也是是必然的的。另外外，资源源的投入入产出比比也是随随着经济济发展水水平的提提高而提提高，单单位土地地资源的的投入所所得到的的GDP也将提高高。2.人均GDP人均GDP是反映经经济发展展水平的的重要指指标。随随着人均均GDP的增长，，单位GDP所消耗的的资源呈呈现下降降趋势，，土地资资源的投投入也会会减少。。3.GDP增加值（（△G）GDP的增加与与建设用用地的增增加密切切相关。。通过对对大量统统计数据据的分析析，找出出建设用用地增加加与GDP增长的相相关关系系，建立立数学模模型，并并依据未未来GDP增长指标标，预测测对建设设用地的的需求。。4.单位GDP增加所需需建设用用地的增增加（△C/△△G）按照经济济发展规规律，单单位GDP所需建设设用地应应当随着着人均GDP的增长而而下降，，这是经经济增长长所带来来的劳动动生产率率提高的的结果。。人均GDP变化与建建设用地地面积变变化具有有如下特特征：（1）“人均均GDP””很大或者者很小时时，每增增加一亿亿元GDP需要新增增建设用用地较少少，低于于565亩；（2）当LnX取其均值值时，即即8.4805，函数取取得最大大值，此此时X=4819左右，说说明“人人均GDP””在4819元/人左右时时，每增增加一亿亿元GDP需要占用用的建设设用地相相对最大大，为598亩；（3）“人均均GDP””小于4819元/人，随着着人均GDP的减少，，每增加加一亿元元GDP需要占用用的建设设用地也也相应的的减少。。如在2000元的基础础上，减减少1000元，相应应的单位位GDP建设占地地大约平平均减少少6.26亩左右（（可以通通过近似似公式估估计）。。（4）“人均均GDP””大于4819元/人，随着着人均GDP的增加，，每增加加一亿元元GDP需要占用用的建设设用地反反而减少少；如在在10000元的基础础上，增增加15000元，相应应的单位位GDP建设占地地大约减减少8.89亩左右。。（可以以通过近近似公式式估计））（5）人均GDP大于4819元/人，每增增加一亿亿元GDP需要占用用的建设设用地减减少，但但减少的的速度逐逐渐趋缓缓，所表表现的曲曲线逐渐渐趋平。。（6）总体的的变化规规律为：：随着人人均GDP的增加，，单位GDP占地的数数目也相相应增加加，当人人均GDP指数超过过一定数数值后，，如5000元/人左右，，随着人人均GDP的增加，，每增加加一亿元元GDP需要占用用的建设设用地反反而会减减少，但但减少的的速度逐逐渐趋缓缓。实证分析析（1）九十年年代以来来一直到到二十一一世纪的的今天，，我国各各级各类类开发区区方兴未未艾，城城市化进进程不断断加快。。然而这这些都是是与经济济发展和和资本积积累分不不开的。。据调查查，在开开发区建建设中，，每平方方公里的的基础设设施建设设(七通一平平)投资平均均为2-3亿元人民民币。人人均GDP低，反映映了经济济发展水水平不高高，大规规模建设设的能力力有限。。按照线线性分析析的结论论，也就就是人均均GDP达到5000元人民币币（相当当于600美元左右右）作为为分水岭岭。（2）人均GDP不足5000元人民币币，当地地的投资资不足，，主要是是依靠农农业生产产增加收收入，GDP的增长也也主要依依靠大农农业。建建设用地地增加很很少，因因此每增增加一亿亿元GDP所需新增增建设用用地自然然也少。。（3）人均GDP在5000元人民币币左右，，投资能能力增强强，人均均GDP增长仍然然依靠农农业的潜潜力已经经不大。。要想加加快GDP的增长，，必然要要转向工工业和城城市服务务业等，，但由于于是刚刚刚起步，，工业、、服务业业的劳动动生产率率较低，，单位投投资的产产出也较较低。因因此，人人均GDP每增加一一亿元需需新增建建设用地地也最高高。（4）人均GDP接近5000元人民币币，即600美元左右右，人们们初步解解决了衣衣食，便便开始转转向解决决住的问问题，建建房用地地大幅度度增加。。我国苏苏南地区区及浙江江福建广广东一带带的第一一轮建房房热出现现在八十十年代中中期，当当时除苏苏州、无无锡、温温州和珠珠江三角角洲的一一些市县县人均GDP已经达到到或接近近800美元外，，而它们们周围的的多数市市县处于于500-600美元的水水平，从从而引发发了当地地的建房房热。（5）人均GDP大于5000元，经济济发展已已经有了了一定的的基础，，劳动生生产率也也相对较较高，开开始追求求单位资资本、土土地的投投入产出出率，每每增加一一亿元的的新增建建设用地地开始下下降。（6）土地的的投入产产出率也也是有极极限的，，按照边边际效益益递减规规律，到到了一定定水平之之后单位位土地上上的投入入产出率率将呈现现下降趋趋势，必必须增加加土地的的投入。。土地收益益边际递递减性级差地租租原理说说明，在在同一块块土地上上连续追追加投资资，这块块土地所所产生的的级差地地租II是随投资资量边际际递减的的，因此此土地的的集约利利用有一一定的限限度。当当建设用用地开发发的边际际成本超超过边际际收益时时，建设设用地产产生的收收益开始始递减，，拿到全全社会的的范围来来看，即即国内生生产总值值GDP增加的比比例低于于投入劳劳动力与与资本的的增加比比例。由由此可见见，在一一定的技技术、经经济条件件下，建建设用地地开发必必须注意意投资的的强度，，确定适适当的投投资结构构，不断断改进技技术，以以便提高高建设用用地利用用的经济济效果，，防止出出现建设设用地报报酬递减减的现象象。建设用地地利用结结构建设用地地划分为为居住用用地、公公共设施施用地、、工业用用地、仓仓储用地地、对外外交通用用地、道道路广场场用地、、市政设设施用地地、绿地地、特殊殊用地等等。城市市建设用用地利用用结构的的调整必必然引起起产业结结构的调调整。由由于第三三产业用用地比第第二产业业集约,而且效益益也高,比重的提提高,则会引起起GDP的变化。。这说明明产业结结构的微微小调整整带来的的城市用用地效益益变化非非常显著著。建设用地地空间结结构由于土地地资源具具有集聚聚效应和和规模效效应的特特性，建建设用地地的空间间结构则则是影响响产出效效应的重重要因素素。一方方面，闲闲置土地地在空间间上阻隔隔了同种种性质用用途建设设用地的的利用效效率，造造成建设设用地分分散化，，不利于于经济的的发展。。另一方方面，同同种用途途建设用用地利用用空间分分布分散散化，例例如工矿矿用地的的零散化化，则较较之土地地的集约约利用的的产出水水平相对对较低。。GDP的总量和和结构反反映了建建设用地地的总量量及结构构GDP的总量可可反映建建设用地地的规模模GDP结构可反反映建设设用地的的结构人均GDP的增加对对建设用用地的影影响人均GDP与建设用用地之间间存在很很强的相相关性，，随着人人均GDP的增加，，单位GDP占地的数数目也相相应增加加，当人人均GDP指数超过过一定数数值后，，随着人人均GDP的增加，，每增加加一亿元元GDP需要占用用的建设设用地反反而会减减少，但但减少的的速度逐逐渐趋缓缓。《我国建设设用地变变化与区区域经济济可持续续发展研研究》硕士论文文利用1996年以后历历年的GDP与建设用用地数据据，表明明了人均均GDP增量与单单位GDP占用建设设用地的的关系。。在理论论上说明明土地的的投入产产的，按按照边际际效益递递减规律律，到了了一定水水平之后后单位土土地上的的投入产产出率将将呈现下下降趋势势，必须须增加土土地的投投入。法规政策策决定建建设用地地与国内内生产总总值关系系的中间间环节在此互动动过程中中，建设设用地是是一切产产业和经经济活动动的载体体，建设设用地变变化是落落实国家家或地区区计划、、方针政政策的结结果。方方针政策策通过左左右土地地利用方方向来调调整区域域产业结结构，而而分析并并掌握一一定社会会经济条条件下的的建设用用地供求求规律，，反过来来又可以以为科学学地制定定区域方方针政策策服务。。目前我我国实行行建设用用地年度度计划管管理制度度、土地地用途管管理制度度、土地地规划管管理制度度、城市市建设用用地计划划指标管管理制度度等都表表现出政政策对建建设用地地使用的的导向作作用。城城市规划划和土地地利用规规划对于于建设用用地的需需求都起起着重要要的作用用。从区域的的角度考考虑，区区域经济济发展战战略、区区域产业业政策、、区域经经济结构构调整与与布局等等方面的的政策，，不仅对对区域发发展具有有重要的的推动作作用，对对于区域域土地利利用尤其其是建设设用地数数量及质质量变化化也会产产生重要要影响。。其中，，尤为重重要的是是城市经经济发展展政策，，城市规规模的定定位，城城市结构构和功能能的适度度调整以以及由此