房地产常用专业词语培训基础类

房地产基础知识培训一、地产经营管理知识

具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”，英文为“REAL

ESTATE”。1、房地产一、地产经营管理知识

是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

1）土地开发；

2）房屋建设、维修、管理；

3）土地使用权的有偿划拨、转让；

4）房屋所有权的买卖、租凭；

5）房地产抵押贷款；

6）房地产市场。2、房地产业

从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。一、地产经营管理知识3、建筑业一、地产经营管理知识

含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双重含义。 所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。 所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。

4、土地所有权只有具有双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。一、地产经营管理知识

即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。5、房产房产按用途分类：1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产：2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。一、地产经营管理知识

狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的实施。 广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。6、房地产经营一、地产经营管理知识

是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。7、房地产经营管理8、土地产权

包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租凭权。一、地产经营管理知识是指利用他人土地供自已使用的权利。是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。9、地上权10、地役权一、地产经营管理知识

是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保的权利。是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。12、租赁权11、抵押权房地产的的不动性性或固定定性市场供求求的不可可调剂性性房地产投投资时间间的长期期性市场供求求变动的的不灵活活性房地产投投资经营营的固定定性投资经营营的不易易变现性性市场信息息的分散散性市场的不不充分性性和变现现的困难难性房地产开开发经营营的风险险——成因建设用地地规划许许可证建设工程程规划许许可证建设工程程开工证证国有土土地地使用用证商品房销销售许可可证产品质量量保证书书住宅使用用说明书书五证二书书二、房地地产开发发相关知知识1、房地产产开发是指在依依法取得得土地使使用权的的土地上上按照使使用性质质和要求求进行基基础设施施、房屋屋建筑的的活动。。它包括从从定点选选址到交交付使用用的全过过程，由由征地与与拆迁安安置、规规划设计计、供水水、排水水、供电电、通电电讯、通通道路、、绿化、、房屋建建设等多多项内容容组成。。二、房地地产开发发相关知知识2、土地开开发是将“生地”（不具备备使用条条件的土土地）开开发成可可供使用用的土地地。3、房屋开开发由买得土土地使用用权的发发展商，，对土地地进行平平整整，修修路铺设设上下水水管道及及热力网网，然后后建造各各类房屋屋以及公公共设施施。二、房地地产开发发相关知知识房地产开开发具有有投资风风险大、、收益高高、增值值快快的特点点。4、房地产产开发的的特点其风险主主要来自自四个方方面：第一，是是市场风风险，由由于房地地产市价价格波动动而给投投资者带带来损失失的可能能；第二，是是购买力力风险，，因物价价上涨过过快而造造成投资资收益水水平下降降的可能能，第三，是是拖欠风风险，由由于房地地产购买买者财务务状况的的恶化而而使房地地产投资资及全部部收回的的可能；；第四，是是由于自自然灾害害和意外外事故的的发生而而给投资资者造成成损失的的可能。。二、房地地产开发发相关知知识5、工业物物业开发发是指将资资金投入入到工业业标准厂厂房、仓仓库及其其他工业业项目的的开发经经营活动动。6、商业物物业开发发是指将资资金投入入到商店店、商业业大厦、、购物中中心、库库房、加加油站、、饮食业业、旅店店、宾馆馆、批发发和零售售市场等等物业的的开发经经营活动动。二、房地地产开发发相关知知识7、房地产产二次开开发指先将“生地”（不具备备使用条条件）开开发成熟熟地（具具备使用用条件）），然后后再进行行拍卖和和出租，，由买地地者去建建造房屋屋。8、房地产产一次开开发一次性连连土地、、房屋开开发完成成。房地产疏疏通全部部过程的的总和，，主要包包括买卖卖、租赁赁、抵押押、房地地产证券券交易等等，连接接房地产产的开发发、建设设与房地地产消费费的桥梁梁。含一一级市场场、二级级市场和和三级市市场。二、房地地产开发发相关知知识9、房地产产市场二、房地地产开发发相关知知识10、一级市市场11、二级市市场是指国家家土地管管理部门门按土地地供应计计划，采采用协议议、招标标、拍卖卖的方式式，以土土地使用用合同的的形式，，将土地地使用权权以一定定的年限限、规定定的用途途及一定定的价格格出让给给房地产产发展商商或其它它用土地地者的市市场。是指房地地产发展展商根据据土地使使用合同同的要求求将建好好的房屋屋连同相相应的土土地使用用权转让让给单位位或个人人的市场场。13、房地产产产权是指产权人对房房屋的所有权和和对该房屋所占占用土地的使用用权。具体内容容是产权人对房房地产的占有、、使用、收益和和依法处分的权权利；是指单位、个人人之间的房地产产产权转让、抵抵押、租赁的市市场，它是二级级市场基础上的的第二次或多次次转让房地产交交易活动的市场场。12、三级市场二、房地产开发发相关知识二、房地产开发发相关知识14、土地使用权是指土地使用权权拥有者对土地地使用的权限，，包括开发权、、收益权、处置置权。政府以拍拍卖、招标、协协议的方式，将将国有土地使用用权在一定年限限内出让给土地地使用者。土地地使用权期满后后，如该土地用用途符合当时城城市规划要求的的，土地使用者者可申请续用，，经批准并补清清地价后可以继继续使用又叫（宗地图）），是按一定比比例尺制作的用用以标示一宗地地的用地位置、、界线和面积的的地形平面图。。它由政府土地地管理部门颁发发给土地使用权权受让者，受让让者只能在红线线范围内施工建建房15、红线图16、房地产所筹资资金用于购置土地、、支付制造房屋屋及其设施的费费用。二、房地产开发发相关知识二、房地产开发发相关知识17、工程建设建立立指对工程建设中中的技术经济活活动进行监督和和管理，使这些些活动符合有关关的法律、政策策、技术标准、、规范及合同的的规定。18、能源系统包括供电、供热热、供气（煤气气、天然气、石石油液化气）等等设施。二、房地产开发发相关知识19、给水、排水系系统包括取水工程、、输水工程、净净水工程、配水水管网（上下水水道）、排水管管网（下水道））、污水处理、、排放工程。20、道路及交通系系统包括城市内部交交通道路、设施施及城市对外交交通道路、设施施两部分。二、房地产开发发相关知识21、邮电、电讯系系统包括城乡邮电、、通讯系统。22、房屋建筑、楼楼宇开发包括土地“三通一平”或“七通一平”。23、“三通一平”指供热、供电、、供水到位，场场地平整。24、“七通一平”指道路、供热、、供电、供水、、供煤气（天然然气）、给排水水、排污，场地地平整。二、房地产开发发相关知识建筑分类按用途划分：居居住、商业、旅旅游、工业、农农业按层数划分：低低层1-3层多层4-6层小高层7-11层中高层12-16层高层16层以上三、房地产面积积相关知识1、建筑面积是指房屋外墙（（柱）勒脚以上上各层的外围水水平投影面积，，包括阳台、挑挑廊、地下室、、室外楼梯等，，且具备有上盖盖，结构牢固，，层高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久久性建筑。（一）、房屋面面积的种类2、使用面积是指房屋户内全全部可供使用的的空间面积，按按房屋的内墙面面水平投影计算算。三、房地产面积积相关知识3、套内建筑面积积是指由套内房屋屋使用面积、套套内墙体面积、、套内阳台建筑筑面积三部分组组成的面积。4、共有建筑面积积是指各产权人共共同占有或共同同使用的建筑面面积，它应按一一定方式在各产产权人之间进行行分摊。（一）、房屋面面积的种类三、房地产面积积相关知识5、分摊的共有建建筑面积指某个产权人在在共有建筑面积积中所分摊的面面积。6、预测面积根据预测方式的的不同，分为两两种：1）按图纸预测的的面积指在商品房预售售时按商品房建建筑设计图上尺尺寸计算的房屋屋面积。2）按已完工部分分结合图纸预测测的面积指对商品房已完完工部分实际测测量后，结合商商品房建筑设计计图，测算出的的房屋面积。（一）、房屋面面积的种类三、房地产面积积相关知识7、实测面积又称竣工面积，，指房屋竣工后后由房产测绘单单位实际测量后后出具的房屋面面积实测数据。。（一）、房屋面面积的种类实测面积有时与与预测面积不一一致，原因可能能是允许的施工工误差、测量误误差造成的，也也可能是工程变变更（包括设计计变更）、施工工错误、施工放放样误差过大、、房屋竣工后原原属于应分摊的的共有建筑面积积的功能或服务务范围改变等造造成的。三、房地产面积积相关知识8、合同约定面积积简称合同面积，，指商品房出卖卖人和买受人在在商品房预售合合同中约定的所所买卖商品房的的面积。9、产权登记面积积指由房产测绘单单位测算，标注注在房屋权属证证书上、记入房房屋权属档案的的房屋的建筑面面积。（一）、房屋面面积的种类三、房地产面积积相关知识1、房屋面积测算算是水平投影面面积测算。2、房屋面积测量量的精度必须达达到《中华人民共和国国国家标准房产产测量规范》的规定的房产面面积的精度要求求。精度分三级级。3、房屋面积测算算必须独立进行行两次，其较差差应在规定的限限差以内，取简简单算术平均数数作为最后结果果。4、量距应使用经经检定合格的卷卷尺或其他能达达到相应精度的的仪器和工具。。5、边长以米（m）为单位，取至至0.01m；面积以平方米米为单位，取至至0.01m2（二）、房屋面面积测算的一般般规定三、房地产面积积相关知识1、计算建筑面积积的一般规定1）计算建筑面积积的房屋，应是是永久性结构的的房屋2）层高（高度））应在2.20米以上。层高指指上下两层楼面面或楼面与地面面之间的垂直距距离。3）同一房屋如果果结构、层数不不相同时，应分分别计算建筑面面积。（三）、房屋建建筑面积的测算算三、房地产面积积相关知识2、计算全部建筑筑面积的范围1）单层房屋，按按一层计算建筑筑面积，二层以以上（含二层，，下同）的房屋屋，按各层建筑筑面积的总和计计算建筑面积。。2）房屋内的夹层层、插层、技术术层及其楼梯间间、电梯间等其其高度在2.20m以上部位计算建建筑面积。3）穿过房屋的通通道，房屋内的的门厅、大厅，，均按一层计算算面积。门厅、、大厅内的回廊廊部分，层高在在2.20m以上的，按其水水平投影面积计计算。（三）、房屋建建筑面积的测算算4）楼梯间、电梯梯（观光梯）井井、提物井、垃垃圾道、管道井井等均按房屋自自然层计算面积积。5）房屋天面上，，属永久性建筑筑，层高在2.20m以上的楼梯间、、水箱间、电梯梯机房及斜面结结构屋顶高度在在2.20m以上的部位，按按其外围水平投投影面积计算。。6）挑楼、全封闭闭的阳台，按其其外围水平投影影面积计算。属属永久性结构有有上盖的室外楼楼梯，按各层水水平投影面积计计算。与房屋相相连的有柱走廊廊，两房屋间有有上盖和柱的走走廊，均按其柱柱的外围水平投投影面积计算。。房屋永久性的的封闭的架空通通廊，按外围水水平投影面积计计算。三、房地产面积积相关知识（三）、房屋建建筑面积的测算算7)地下室、半地下下室及其相应出出入口，层高在在2.20m以上的，按其外外墙（不包括采采光井、防潮层层及保护墙）外外围水平投影面面积计算。8）有柱（不含独独立柱、单排柱柱）或有围护结结构的门廊、门门斗，按其柱或或围护结构的外外围水平投影面面积计算。9）玻璃幕墙等作作为房屋外墙的的，按其外围水水平投影面积计计算。10）属永久性建筑筑有柱的车棚、、货棚等，按柱柱的外围水平投投影面积计算。。三、房地产面积积相关知识（三）、房屋建建筑面积的测算算11）依坡地建筑的的房屋，利用吊吊脚做架空层，，有围护结构的的，按其高度在在2.20m以上部位的外围围水平投影面积积计算。12）有伸缩缝的房房屋，如果其与与室内相通的，，伸缩缝计算建建筑面积。三、房地产面积积相关知识（三）、房屋建建筑面积的测算算3、计算一半建筑筑面积的范围1）与房屋相连有有上盖无柱的走走廊、檐廊，按按其围护结构外外围水平投影面面积的一半计算算。2）独立柱、单排排柱的门廊、车车棚、货棚等属属永久性建筑的的，按其上盖水水平投影面积的的一半计算。3）未封闭的阳台台、挑廊，按其其围护结构外围围水平投影面积积的一半计算。。4）无顶盖的室外外楼梯按各层水水平投影面积的的一半计算。三、房地产面积积相关知识（三）、房屋建建筑面积的测算算5）有顶盖不封闭闭的永久性的架架空通廊，按外外围水平投影面面积的一半计算算。4、不计算建筑面面积的范围1）层高在2.20m以下（不含）的的夹层、插层、、技术层和层高高在2.20m以下的地下室和和半地下室。2）突出房屋墙面面的构件、配件件、装饰柱、装装饰性的玻璃幕幕墙、垛、勒脚脚、台阶、无柱柱雨篷等。3）房屋之间无上上盖的架空通廊廊。三、房地产面积积相关知识（三）、房屋建建筑面积的测算算4）房屋的天面、、挑台、天面上上的花园、泳池池。5）建筑物内的操操作平台、上料料平台及利用建建筑物的空间安安置箱、罐的平平台。6）骑楼、骑街楼楼的底层用作道道路街巷通行的的部分。7）利用引桥、高高架路、高架桥桥、路面作为顶顶美国建造的房房屋。8）活动房屋、临临时房屋、简易易房屋。9）独立烟囱、亭亭、塔、罐、池池、地下人防干干、支线。三、房地产面积积相关知识（三）、房屋建建筑面积的测算算10）与房屋室内不不相通的房屋间间的伸缩缝。5、几种特殊情况况下计算建筑面面积的规定1）同一楼层外墙墙，既有主墙，，又有玻璃幕墙墙的，以主墙为为准计算建筑面面积，墙厚按主主墙体厚度计算算。各楼层墙体体厚度不相同时时，分层分别计计算。金属幕墙墙及其他材料幕幕墙，参照玻璃璃幕墙的有关规规定处理。2）房屋屋顶为斜斜面结构（坡屋屋顶）的，层高高（高度）2.20m以上的部位计算算建筑面积。三、房地产面积积相关知识（三）、房屋建建筑面积的测算算3）全封闭阳台、、有柱挑廊、有有顶盖封闭的架架空通廊的外围围水平投影超过过其底板外沿的的，以底板水平平投影计算建筑筑面积。未封闭的阳台、、无柱挑廊、有有顶盖未封闭的的架空通廊的外外围水平投影其其底板外沿的，，以底板水平投投影的一半计算算建筑面积。4）与室内任意一边边相通，具备房屋屋的一般条件，并并能正常利用的伸伸缩缝、沉降缝应应计算建筑面积。。三、房地产面积相相关知识（三）、房屋建筑筑面积的测算5）对倾斜、弧状等等非垂直墙体的房房屋，层高（高度度）2.20m以上的部位计算建建筑面积。房屋墙体向外倾斜斜，超出底板外沿沿的，以底板水平平投影计算建筑面面积。6）楼梯已计算建筑筑面积的，其下文文空间不论是否利利用均不再计算建建筑面积。7）临街楼房、挑廊廊下的底层作为公公共道路街巷通行行的，不论其是否否有柱，是否有维维护结构，均不计计算建筑面积。三、房地产面积相相关知识（三）、房屋建筑筑面积的测算8）与室内不相通的的类似于阳台、挑挑廊、檐廊的建筑筑，不教育处建筑筑面积。9）室外楼梯的建筑筑面积，按其在各各楼层水平投影面面积之和计算。三、房地产面积相相关知识（三）、房屋建筑筑面积的测算跃层楼梯面积＝楼楼梯投影面积×房屋的层数1、成套房屋建筑面面积的内涵通常指分户建筑面面积。分户建筑面面积指以一个套间间为单位的建筑面面积。2、成套房屋建筑面面积的组成建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面面积套内建筑面积=套内房屋使用面积积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积积三、房地产面积相相关知识（四）、成套房屋屋建筑面积的测算算3、套内房屋使用面面积的计算1）套内使用面积为为套内卧室、起居居室、过厅、过道道、厨房、卫生间间、厕所、贮藏室室、壁柜等空间面面积的总和。2）套内楼梯按自然然层数的面积总和和计入使用面积。。3）不包括在结构面面积内的套内烟囱囱、通风道、管道道井均计入使用面面积。4）内墙面装饰厚度度计入使用面积。。三、房地产面积相相关知识（四）、成套房屋屋建筑面积的测算算4、套内墙体面积的的计算套内墙体面积：指套内使用空间周周围的围护或承重重墙体或其他承重重支撑体所占地面面积，其中各套之之间的分隔墙和套套与公共建筑空间间的分隔墙以及外外墙（不包括山墙墙）等共有墙，均均按水平投影面积积的一半计入套内内墙体面积。套内自有墙体按水水平投影面积全部部计入套内墙体面面积。三、房地产面积相相关知识（四）、成套房屋屋建筑面积的测算算5、套内阳台建筑面面积的计算均按阳台外围与房房屋外墙之间的水水平投影投影面积积计算。其中，封闭的阳台台按水平投影全部部计算建筑面积，，未封闭的阳台按按水平投影的一半半计算建筑面积。。三、房地产面积相相关知识（四）、成套房屋屋建筑面积的测算算6、分摊的共有建筑筑面积的计算1）共有建筑面积的的类型A幢共有建筑面积指为整幢服务的共共有建筑面积，如如为整幢服务的配配电房、水泵房等等。B功能共有建筑面积积指专为某一使用功功能服务的共有建建筑面积，如专为为某一使用功能（（如商业）服务的的电梯、楼梯间、、大堂等。C本层共有建筑面积积指专为本层服务的的共有建筑面积，，如本层的共有走走廊等。三、房地产面积相相关知识（四）、成套房屋屋建筑面积的测算算2）共有建筑面积的的内容包括：公共使用的的电梯井、管道井井、楼梯间、垃圾圾道、变电室、设设备间、公共门厅厅、过道、地下室室、值班警卫室等等，以及为整幢服服务的公共用房和和管理用房的建筑筑面积，以水平投投影面积计算；套套与公共建筑之间间的分隔墙，以及及外墙（包括山墙墙）水平投影面积积一半的建筑面积积。三、房地地产面积积相关知知识（四）、、成套房房屋建筑筑面积的的测算不计入共共有建筑筑面积的的内容有有：独立使用用的地下下室、车车棚、车车库；作作为人防防工程的的地下室室、避难难室（层层）；用用作公共共休憩、、绿化等等场所的的架空层层；为建建筑造型型而建、、但无实实用功能能的建筑筑面积。。建在幢内内或幢外外与本幢幢相连，，为多幢幢服务的的设备、、管理用用房，以以及建在在幢外与与本幢不不相连，，为本幢幢或多幢幢服务的的设备、、管理用用房均作作为不应应分摊的的共有建建筑面积积。三、房地地产面积积相关知知识（四）、、成套房房屋建筑筑面积的的测算3、共有建建筑面积积分摊的的原则产权各方方有合法法产权分分割文件件或协议议的，按按其文件件或协议议规定进进行分摊摊。无产权分分割文件件或协议议的，根根据房屋屋共的建建筑面积积的不同同使用功功能，按按相关房房屋的建建筑面积积比例进进行分摊摊。4、共有建建筑面积积分摊的的计算公公式各套应分分摊的共共有建筑筑面积=分摊系数数*各套套内建筑筑面积分摊系数数=应分摊的的共有建建筑面积积/各套内建建筑面积积之和三、房地地产面积积相关知知识（四）、、成套房房屋建筑筑面积的的测算5、共有建建筑面积积分摊的的方法1）住宅楼楼以幢为单单位，按按各套内内建筑面面积比例例分摊共共有建筑筑面积。。2）商住楼楼以幢为单单位，据据住宅和和商业的的不同使使用分为为：A住宅专用用（功能能）的共共有建筑筑面积B商业专用用（功能能）的共共有建筑筑面积C住宅与商商业共同同使用的的（幢））共有建建筑面积积三、房地地产面积积相关知知识（四）、、成套房房屋建筑筑面积的的测算分摊方法法：住宅专用用的面积积加上按按比例分分摊的面面积，按按住宅各各套内建建筑面积积比例进进行分摊摊；商业专用用的面积积加上按按比例分分摊的面面积，按按商业各各层套内内建筑面面积比例例分摊至至商业各各层，作作为商业业各层共共有建筑筑面积的的一部分分，加上上商业相相应各层层本身的的共有建建筑面积积，得出出商业各各层总的的共有建建筑面积积，再按按相应层层内各套套内建筑筑面积比比例进行行分摊。三、房地地产面积积相关知知识（四）、、成套房房屋建筑筑面积的的测算3）综合楼楼多功能综综合楼共共有建筑筑面积按按各自的的功能，，参照上上述商住住楼分摊摊的方法法进行分分摊。三、房地地产面积积相关知知识（四）、、成套房房屋建筑筑面积的的测算1、规划建建设用地地面积指城市规规划主管管部门确确定的建建设用地地位置和和界线所所围合的的用地之之水平投投影面积积，不包包括代征征的面积积。2、居住小小区总用用地是包括住住宅总用用地，公公共建筑筑设施总总用地，，道路、、广场用用地、庭庭院、绿绿化用地地的总和和。3、住宅总总用地指低层、、多层、、高层住住宅用地地面积的的总和。。三、房地地产面积积相关知知识（五）、、其他相相关概念念4、公建总总用地指小区内内部公共共建筑占占地面积积的总和和。三、房地地产面积积相关知知识（五）、、其他相相关概念念5、道路、、广场用用地指小区内内主次干干道、支支道、人人行道、、绿化带带中间宽宽度大于于1.5米的步行行道及停停车、回回车广场场和有铺铺砌地面面的场地地面积之之和。6、庭院、、绿化面面积指小区内内集中绿绿化带、、小公园园、住宅宅间集中中种植花花木、草草地、假假山、花花架、水水榭、水水池，以以及公共共活动场场所等为为小区所所有居住住人员共共同使用用的权的的绿化面面积之总总和。7、人均总总占地面面积（平平方米/人）人均总占占地面积积＝建筑筑红线内内总用地地/本小区规规划居住住总人数数。8、人均住住宅用地地面积（（平方米米/人）人均住宅宅用地面面积＝小小区内总总住宅用用地/本小区规规划居住住总人数数。三、房地地产面积积相关知知识（五）、、其他相相关概念念9、总建筑筑面积（（平方米米）指小区内内住宅、、公共建建筑、人人防下地地室面积积总和。。10、人口毛毛密度人口毛密密度＝小小区内总总居住人人数/小区内占占地面积积（公顷顷）。11、建筑容容积率建筑容积积率＝小小区内总总建筑之之和（平平方米））/小区总占占地面积积（平方方米）*100%。三、房地地产面积积相关知知识（五）、、其他相相关概念念12、居住建建筑密度度居住建筑筑密度＝＝小区总总居住建建筑基地地面积/小区区总用地地面积*100%13、居住建建筑面积积毛密度度居住建筑筑面积毛毛密度＝＝小区总总居住建建筑面积积/小区总用用地面积积*100%14、居住建建筑面积积净密度度居住建筑筑面积净净密度＝＝小区居居住总面面积/小区居居住住总用地地。三、房地地产面积积相关知知识（五）、、其他相相关概念念15、住宅间间距系数数二栋住宅宅间距（（外墙皮皮与外墙墙皮）与与前面（（一般指指南面））住宅高高度的比比值。16、层高指主要卧卧室的下下一层结结构顶面面至上一一层结构构顶面标标高之间间的距离离。17、平均每每平方米米造价（（元）平均每平平方米造造价＝建建筑物总总造价/建筑面积积三、房地地产面积积相关知知识（五）、、其他相相关概念念18、使用面面积系数数K1（%）使用面积积系数＝＝总使用用面积（（平方米米）/总建筑面面积（平平方米））*100%。19、居住面面积系数数K2（%）居住面积积系数＝＝总居住住面积（（平方米米）/总建筑面面积（平平方米））*100%。20、结构面积系系数K3(%)结构面积系数数＝总结结构构面积（平方方米）/总建筑面积（（平方米）*100%。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念21、使用面积是指建筑物各各层平面中直直接为行产或或生活使用的的净面积的总总和。22、辅助面积是指建筑物中中各层平面中中的楼梯、走走道所占净面面积的总和。。23、结构面积是指建筑物各各层中外墙、、内墙、间壁壁墙、垃圾墙墙、通风道、、烟囱（均包包括管道面积积）等所占面面积的总和。。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念24、套内使用面面积指套内住户独独自使用的面面积，一般包包括卧室、厨厨房、卫生间间、过厅、起起居室、内走走道、阳台、、壁柜等净面面积的总和。。25、套外使用面面积指套外全部住住宅的公共使使用面积，如如楼梯间、电电梯间、公共共走道、公共共用房等三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念26、绿地率绿地率＝居住住区绿地面积积/居住区用地总总面积27、容积率：是指总建筑面面积与建设用用地面积之比比值。28、绿化率绿化率＝植被被垂直投影面面积/居住区总面积积29、拆建比拆建比＝新建建房屋面积/被拆除房屋面面积。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念30、物业的竣工工验收是指从物业形形态上说，建建筑商完成了了一项最终产产品，开发商商也完成了物物业开发任务务，这时他们们之间所发生生的一个法定定手续。31、入伙业主领取钥匙匙，接房入住住。32、业主公约一份由业主承承诺并对全部部业主有约束束力的有关物物业使用、维维修、保养方方面的权利及及义务的行为为准则。（五）、其他他相关概念三、房地产面面积相关知识识33、物业管理泛指一切有关关房地产开发发、经营、商商品房销售、、租赁及售后后服务。34、道路红线是指城市道路路含居住区级级道路用地的的规划控制线线。35、玄关就是登堂入室室第一步所在在的位置，它它是一个缓冲冲过渡的地段段。三、房地产面面积相关知识识（五）、其他他相关概念36、期房是指开发商从从取得商品房房预售许可证证开始至取得得房地产权证证大产证止，，在这一期间间的商品房称称为期房。37、现房是指开发商已已办妥房地产产权证（大产产证）的商品品房，消费者者在这一阶段段购买商品房房时应签出售售合同。38、毛坯房是指没有装修修的房屋。（五）、其他他相关概念三、房地产面面积相关知识识四、房地产登登记相关问题题1、预售商品房房的条件房地产开发预预售房地产应应当符合下列列条件：土地使用权已已经登记，取取得房地产权权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款款外，投入开开发建筑的资资金已达工程程预算投资总总额的25%，并经注册会会计师验资；；房地产开发商商和金融机构构以已签订预预售监管协议议；土地使用权未未抵押或者已已解除抵押关关系。符合上列条件件的，经主管管机关核准后后，发给《房地产预算许许可证》。核定为外销的的商品住宅，，还应发给《商品住宅外销销许可证》。（一）、综合合类2、住房公积金金制度是结合我国城城镇住房制度度改革的实际际情况而实行行的一种房改改政策，是指指有关住房公公积金的归集集、管理、使使用、偿还等等环节有机构构成的整个行行运行机制和和管理制度。。3、房地产登记的的程序房地产登记按下下列程序办理：：1、提出申请2、受理申请3、审查申请文件件4、权属调查5、依法公告6、确认房地产权权利7、将核准登记事事项记载在房地地产登记册上8、计收规费并颁颁发房地产权利利证书9、立卷归档四、房地产登记记相关问题（一）、综合类类4、房地产登记的的种类房地产登记的种种类分为初始登登记、转移登记记、变更登记、、其他登记。5、怎样申请房地地产权登记申请房地产权登登记，应当按照照《各省市房地产登登记条例》规定的时间向登登记机关提交申申请书及有关文文件，经审查，，申请人的申请请符合规定的，，登记机关应于于规定时间内核核准登记，并发发给房地产权利利证书。四、房地产登记记相关问题（一）、综合类类6、地产登记的权权利人名称是如如何确定的？企业法人，为该该企业法人的法法定名称；国家机关、事业业单位，为该机机关、单位的法法定名称或政府府确认的名称；；非法人组织，为为该组织依法登登记的名称或政政府批准的名称称；个人，为合法身身份证明上的姓姓名；共有人，为各权权利人的名称或或姓名。四、房地产登记记相关问题（一）、综合类类7、房地产登记是是以什么为单位位进行登记的？？房地产登记是以以一宗土地为单单位进行登记的的。所谓一宗土土地，是指以权权属界线组成的的封闭地块。一一宗土地存在两两个或两个以上上权利人的，各各权利人分别对对该宗土地上的的建筑物、附着着物的所有权和和拥有的土地使使用权份额申请请登记。四、房地产登记记相关问题（一）、综合类类8、哪些房地产登登记需由有关当当事人共同申请请？房地产买卖、抵抵押、分割、赠赠与等房地产登登记由有关当事事人共同申请。。1)土地使用权或建建筑物、附着物物所有权的初始始登记；2)因继承或遗赠取取得房地产的转转移登记；3)因人民法院已经经发生法律效力力的判决、裁定定和调解而取得得房地产权利的的有关登记。4)变更登记；5)因土地使用年限限届满的注销登登记；6)因房地产权利证证书丢失、破损损而重新申领、、换领房地产权权利证书等其他他登记。四、房地产登记记相关问题9、哪些房地产登登记可由当事人人单独申请？10、法律规定共同同申请的，一方方当事人不配合合，应承担担什么法律责任任？四、房地产登记记相关问题（一）、综合类类根据《房地产登记条例例》的规定，应由当当事人共同申请请登记的，一方方申请，另一方方不申请或虽申申请但不提供登登记文件的一方方限期办理登记记手续。限期内内仍不办理的，，可处以一千元元以上五千元以以下罚款。登记记机关经审查认认为符合登记条条件的，可为其其登记。按照有关规定，，房地产合同当当事人一方为境境外人士或机构构的，须办理合合同公证手续。。四、房地产登记记相关问题（一）、综合类类11、申请房地产登登记，申请人可可否委托他人代代理？由代理人办理申申请登记的，应应向登记机关提提交申请人的委委托书。境外申申请人的委托书书应按规定经过过公证或认证。。12、哪些房地产合合同须办理公证证手续？按《各省房地产条例例》规定，一般情况况下，申请房地地产登记，权利利人应按下列规规定交纳登记费费：1)初始登记的，按按登记价值千分分之一交纳。但但登记价值超过过三千万元的超超过部分按万分分之五交纳；2)转移登记的，按按登记价值的千千分之一交纳。。但登记价值超超过一千万元的的，超过部分按按万分之五交纳纳。3)抵押登记的，按抵抵押价值万分之一一交纳。但每项最最低不低于一百元元。4)变更登记及其他登登记的，每项交纳纳二十元。四、房地产登记相相关问题（一）、综合类13、房地产登记费是是如何收取的？因为实行房地产一一体化管理，所以以我们通常所指的的地籍、产籍、房房地产籍是同一概概念。它是指土地地的自然状况、社社会经济状况和法法律调查与登记，，包括土地产权的的登记和土地分类类面积等内容。具具体来讲，是对在在房地产调查登记记过程中产生的各各种图案、证件等等登记资料，经过过整理、加工、分分类而形成的图、、档、卡、册等资资料的总称。（一）、综合类四、房地产登记相相关问题14、什么是地籍？什什么是产籍？1)个人购买并居住超超过一年的普通住住宅，销售时免征征营业税，不是一一年的，销售时按按售价减去原购价价的差额计征；2)个人拥有的普通住住宅，转让时暂免免征土地增值费；；普通住宅是指按按一般民用住宅标标准造的居住用住住宅，高级公寓、、别墅、度假村等等不属于普通住宅宅的范畴；3)积压空置的商品房房在销售时应缴契契税在2000年底前予以免税优优惠。其条件为：：商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工工日期以建设局所所发的＜＜竣工验验收证＞＞为准；；商品住宅于1999年8月1日之后售出。四、房地产登记相相关问题（一）、综合类15、关于调整房地产产市场若干税收政政策的通知有有哪些优惠政策？？1、房地产权初始登登记指对未经登记机关关确认其房地产权权利，领取房地产产权利证书的土地地使用权及建筑物物、附着物的所有有权进行的登记。。四、房地产登记相相关问题（二）、初始登记记类2、具备什么条件可可以申请初始登记记(深圳之规定)1)凡与各省市规划国国土局或属下分局局签订了土地使用用权出让合同书，，并付清了地价款款后三十日内；2）自取得建筑物、、附着物竣工证明明之日起六十日内内；3、申请土地使用权权初始登记应提交交什么文件？1)《房地产初始登记申申请书》；2)身份证明，包括：：个人身份证，或企企业法人营业执照照和法定代表人证证明，或国家机关关负责人证明，或或市政府批准设立立组织的文件和该该组织负责人证明明。境外企业、组织提提供的身份证明应应按规定经过公证证或认证。四、房地产登记相相关问题（二）、初始登记记类3)土地权属证明，包包括：以出让方式取得土土地使用权的应提提交：土地使用合同书，，根据土地使用合合同书规定由权利利人自行证地的，，应同时提交征地地补偿协议书；付付清地价款证明。。以行政划拔方式取取得土地使用权的的应提交：市政府批准用地文文件；用地红线图图；征地补偿协议议书；以其他合法法形式取得土地使使用权的，应提交交有关证明文件。。登记机关认可的测测量机构出具的实实地测绘结果报告告书。（二）、初始登记记类四、房地产登记相相关问题4、申请房地产权初初始登记应提交什什么文件？1)地使用权属证明；；2)建筑许可证；3)施工许可证；4)建筑物竣工验收证证；5)经市政府指定的机机构审定的竣工结结算书；6)建筑设计总平面图图、建筑物竣工图图（包括单体建筑筑平面、立面、剖剖面图等）；7)登记机关认可的测测量机构出具的实实地测绘结果报告告书。四、房地产登记相相关问题（二）、初始登记记类5、哪些房地产登记记需要公告？公告告期是多长？申请房地产初始登登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，公公告期分别为30日及6个月。6、土地的使用年限限是如何确定的？？凡与省市规划国土土局签订《土地使用权出让合合同书》的用地，其土地使使用年限按国家规规定执行。即：居居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、、文化、卫生、体体育用地50年；商业、旅游、、娱乐用地40年；综合用地或者者其他用地50年。四、房地产登记相相关问题（二）、初始登记记类7、什么是宗地？宗地是地籍的最小小单元，是指以权权属界线组成的封封闭地块。宗地号代表什么意意思？如深圳市的土地，，以宗地为基本单单位统一编号，又又称地号，其胛层层含义，称为：区区、带、片、宗，，从大范围逐级体体现其所在的地理理位置。如：B107＊24这个地号号表示福福田区第第1带07片第24宗地。四、房地地产登记记相关问问题（二）、、初始登登记类8、什么叫叫宗地图图？什么么叫证书书附图？？宗地图是是土地使使用合同同书附图图及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。包括括：宗地地权属界界线、界界址点位位置、宗宗地内建建筑物位位置与性性质、与与相邻宗宗地的关关系等。。证书附图图即房地地产后地地图，是是房地产产证的重重要组成成部分，，主要反反映权利利人拥有有的房地地产情况况及房地地产所在在宗地情情况。四、房地地产登记记相关问问题（二）、、初始登登记类9、向开发发商购买买一手商商品房申申请登记记时，购购房者需需交的税税费有哪哪些？印花税：：数额为为交易价价的万分分之五，，每证另另贴花五五元。登记费：：数额为为交易价价的千分分之一。。四、房地地产登记记相关问问题（二）、、初始登登记类10、房地产产权初始始登记流流程图四、房地地产登记记相关问问题（二）、、初始登登记类受理申请（1日）权属调查（48日）公告（30日）登记（5日）缮证（6日）发证立卷归档（15日）1、管理所或测绘中队实地测绘并制图计算用地面积，做分栋汇总表和分户汇总表30日2、初审6日3、复审6日4、核准6日1、房地产产转让房地产转转让,是指合法法拥有土土地使用用权及土土地上建建筑物、、附着物物所有权权的自然然人、法法人和其其他组织织，通过过买卖、、交换、、赠与将将房地产产转移给给他人的的法律行行为。2、需要办办理房地地产转移移登记的的情况经初始登登记的房房地产，，有下列列情形之之一的，，当事人人应自合合同或其其他法律律文件生生效之日日起30天内申请请办理转转移登记记：买卖；继继承；赠赠与；共共有房地地产的分分割；交交换；人人民法院院判决、、裁定的的强制性性转移；；依照法法律、法法规规定定作出的的其他强强制性转转移。（三）、、转移登登记类四、房地地产登记记相关问问题3、房地产产买卖合合同应当当具备的的条款当事人的的姓名或或者名称称、地址址；房地产权权利证书书编号；；房地产坐坐落的位位置、面面积、四四周界线线；土地宗地号、、土地使用权权的性质和年年限；房地产的用途途;买卖价款支付付方式和日期期;房地产交付合合用的日期;公用部分的权权益分享及共共有人的权利利义务;违约责任;合同纠纷的解解决办法;合同生效的条条件及时间;双方认为必要要的其他事项项.四、房地产登登记相关问题题（三）、转移移登记类4、楼花是否可可以转让?原规定预购的的楼花当预购购方付足购房房价款总额25%以上时,可凭登记机关关备案的买卖卖合同再转让让,并在合同背上上载明再转让让的价格等情情况。目前禁止投机机炒房，已不不允许销售楼楼花，便无谈谈转让。四、房地产登登记相关问题题（三）、转移移登记类5、什么样的房房地产不予转转让?根据城市规划划,市政府决定收收回土地使用用权的;司法机关,行政机关依法法裁定,决定查封的或或者以下其他他形式限制房房地产权利的的；共有房地产,未经其他共有有人书面同意意的设定抵押押权的房地产产,未经抵押权人人同意的;权属有争议的的;法律,法规或市政府府规定禁止转转让的其他情情况。四、房地产登登记相关问题题（三）、转移移登记类6、办理房地产产二级市场转转移需提交的的文件1)《房地产转移登登记申请书》;2)《房地产证》或其它权利证证书;3)买卖合同书;4)行政划拨或减减免地价款的的土地,需提交市局或或分局同意转转让的批准文文件及补足地地价款的证5）市、区房改改办的批复及及分户汇总表表；6）身份证明；；7）非法人单位位的，需提供供其产权部门门同意转让的的证明。四、房地产登登记相关问题题（三）、转移移登记类7、房地产转让让时，其他公公用设施是否否一起转让？？房地产转让时时，转让人对对同宗土地上上的道路绿地地、休憩地、、空地、电梯梯、楼梯、连连廊、走廊、、天台或者其其他公用设施施所拥有的权权益同时转移移。房地产首次转转让合同对停停车场、广告告权益没有特特别约定的，，停车场、广广告权益随房房地产同时转转移；有特别别约定的，经经房地产登记记机关初始登登记，由登记记的权利拥有有。四、房地产登登记相关问题题（三）、转移移登记类1、房地产抵押押指债务人或第第三人（抵押押人）以其合合法拥有的房房地产作为担担保物向债权权人（抵押权权人）提供债债务履行担保保的行为。房房地产按揭属属于房地产抵抵押的一种形形式。2、申请抵押登登记应提交的的文件1）《房地产抵押登登记申请书》；2）房地产权利利证书；3）身份证明明；4）主合同和和抵押合同同；（四）、抵抵押登记类类四、房地产产登记相关关问题非法人企业业、组织的的房地产抵抵押，应提提交其产权权部门同意意抵押的批批准文件；；预购的房地地产抵押时时，应提交交本条第1）、2）、3）项规定的的文件和房房地产买卖卖合同书。。四、房地产产登记相关关问题（四）、抵抵押登记类类3、预购房地地产如何进进行抵押登登记？预购房地产产抵押时，，应提交《房地产抵押押登记申请请书》、身份证明明、主合同同和抵押合合同和房地地产买卖冾冾同书等文文件。登记人员在在房地产买买卖合同书书上加盖抵抵押专用章章。4、跨区的房房地产抵押押如何办理理？跨区抵押的的，按各区区的顺序依依次确定办办理抵押登登记的部门门。即：分分属多个分分局辖区的的房地产区区同为同一一主债权债债务关系抵抵押担保的的，若其中中有前一顺顺序区域的的房地产，，则最前一一顺序的分分局为登记记部门。该该部门到相相关性分局局备档，并并于抵押登登记核准当当天书面通通知相关分分局的产权权科。四、房地产产登记相关关问题（四）、抵抵押登记类类5、同一抵押押物设立若若干抵押时时如何办理理登记？根据《抵押贷款管管理规定》的规定，以以同一房地地产设定若若干抵押时时，抵押人人在设定抵抵押权前，，须将设定定抵押权状状况告知各各抵押权人人，抵押权权的顺序以以核准登记记的先后为为序。四、房地产产登记相关关问题（四）、抵抵押登记类类6、土地来源源属于行政政划拨或减减免地价款款的房地产产抵押登记记如何办理理？凡企业土地地来源属行行政划拨或或减免地价价款的房地地产抵押，，根据有关关规定，其其地面建筑筑物已经合合法登记的的，可同意意单独房屋屋作抵押，，在处分抵抵押物时，，必须委托托省市不动动产拍卖行行进行拍卖卖或变卖，，不动产拍拍卖行负责责扣发应补补交的地价价款，凡行行政、事业业单位的房房地产，不不得擅自为为企业提供供抵押担保保。四、房地产产登记相关关问题（四）、抵抵押登记类类7、已抵押的的房地产能能否转让？？根据《中华人民共共和国担保保法》的规定，已已抵押的房房地产可以以转让，但但应由抵押押人、转让让人和受让让人三方签签订有关的的公证书，，即签订将将原抵押转转移给新的的受让方的的协议；抵押人未通通知抵押权权人或者未未告知受让让人的，转转让行为无无效。四、房地产产登记相关关问题（四）、抵抵押登记类类8、以房地产产抵押向银银行贷款，，是否一定定要办理登登记？以房地产作作为抵押物物向银行贷贷款，一定定要到房地地产登记部部门办理抵抵押登记手手续。根据《中华人民共共和国担保保法》规定，抵押合合同自登记之之日起生效，，所以，只有有办理了抵押押登记，抵押押合同才有法法律效力。四、房地产登登记相关问题题（四）、抵押押登记类9、房地产抵押押登记流程图图四、房地产登登记相关问题题（四）、抵押押登记类1、调查3日2、审查5日3、核准2日受理申请（1日）权属调查（10日）登记（4日）立卷归档（15日）收费发证10、按揭贷款流流程图四、房地产登登记相关问题题（四）、抵押押登记类借款人贷款银行1、借款人必须须是具有完全全民事行为能能力的中国公公民及在中国国有合法居留留权的境外人人士；2、借款人有稳稳定的职业和和收入，有偿偿还贷款的能能力；3、有贷款银行行认可的资产产进行抵押和和符合贷款银银行规定条件件的保证人为为其担保；4、已缴纳不低低于所购房屋屋总价30%的房款或在贷贷款银行有不不低于所购住住房总价30%的存款；5、贷款银行规规定的其他条条件。1、借款人填写写《个人住房贷款款申请表》；2、借款人提交交下列资料：：身份证明（（身份证、户户口本或其他他有效居留证证件）、经济济收入证明、、购房合同、、保证人同意意担保的书面面意见、已缴缴房款收据或或贷款银行存存款单（复印印件）；3、贷款银行对对借款人的申申请进行评估估、审查。贷款银行签订借款合同同借款合同由借借款人和贷款款银行双方签签订。抵押登记1、借款人以所购房屋作为抵押物，借款人与贷款银行双方签订抵押合同；3、抵押权设定后，所有有关抵押物权属的证明文件均由贷款银行保管并承担保管责任。2、借款人须到房地产登记机关办理抵押登记手续，设定抵押权