房地产建设项目采购管理精讲

项目管理学习之心所有知识、技能并非与生俱来，乃是学习得来。

自己的思维智慧，源于汲取古今无数经验的融会贯通而获得。

所以能产生好主意，高智慧的人，

可断言他必是一位好学不倦的人。

“只要有学习的心，万物均为我师。”

默默不语的木石、飘浮天空的云彩、天真烂漫的小孩、

前辈无情的叱责、后辈纯真无私的忠言；

21三月2023学习之心在人类悠久历史里，每一事物都蕴含着宇宙的真理，

渗润着人类可贵的智慧和体验。

但愿跟任何人、任何事都能谦虚平实的学习。

智慧来自对一切深具

浓厚、好奇的“学习心”。

“学习的心”是迈向繁荣的第一步。21三月202321三月2023第8章项目采购管理案例导读：SDFT公司在项目采购管理上的困境8.1项目采购管理概述8.2项目采购计划编制8.3项目采购计划的实施8.4项目合同管理应对策略：如何有效地选择供应方复习思考题教学建议21三月2023教学内容学习要点课时安排案例使用建议MBA、研究生及工程硕士本科第8章

项目采购管理理解并掌握项目采购管理的概念了解项目采购管理的重要性掌握项目采购管理的过程掌握自制/外购分析方法了解项目合同的类型掌握项目合同的签约与履行42SDFT公司在项目采购管理上的困境项目故事那是一个晴朗的星期天，日本冈田屋百货公司又迎来了一批批顾客。老板冈田先生处理完手中的事务，便到各个柜台巡视一圈，顺便可以了解一下各部门的销售情况。这时，两位主妇很有礼貌地对他说：“我们觉得这种切菜板不太实用，如果能在旁边安一个抽屉，这样可放一些小工具，省得切菜时还得现找。另外，这个盒子底部要是有一个活塞开孔，清洗时就方便多了。”冈田先生认真地听完后，心想：这两位主妇对厨具有如此的设想，那么，其他主妇在购物时说不定也会对其他商品有许多新颖的想法，如果能把这些想法收集起来反馈给厂家，改进生产，那样百货公司一定会吸引更多的顾客。如此一想，冈田先生顿时兴奋异常。不久，冈田屋百货公司别出心裁地举办了一次“向太太们购买设想”的活动。凡参加活动的入选者，公司奖励ｌ万日元的购物券。此项活动深得家庭主妇们的欢迎和响应，冈田屋百货公司借此收集到许多“设想”，那些实用而有新意的设想为公司带来了数亿元的效益。21三月2023案例引导SDFT公司在项目质量上的困境SDFT公司自从成立以来，注重先进技术和先进工艺的应用，目前已经拥有国内比较先进的生产系统，已形成年产铜10万吨，黄金3吨，白银250吨，硫酸25万吨的生产能力，实现年销售收入30亿元人民币。虽然SDFT的各项能力已经基本形成，生产已经初具规模，公司的整体运行正朝着既定的方向发展，但是同时，公司的高层管理人员越来越感觉到公司现有的状况并不能适应未来的发展规划，现有的问题急需解决。高层管理人员通过会议讨论决定，通过招标聘请专门的咨询公司对公司进行改革。公司在发布招标信息后，相继收到正略钧策管理咨询公司、金蝶咨询公司、NEU工商管理学院以及其他咨询公司的投标书。通过了解，正略钧策是我国成立时间最长、规模最大的本土管理咨询公司之一，为许多企业做过管理咨询项目，经验比较丰富，但是相应的，报价比较高，达到90万元人民币；金21三月2023案例引导蝶咨询公司侧重于公司网络系统方面的咨询，只做过少数几例管理咨询项目，但是，对SDFT的报价最低，只有40万元人民币；NEU工商管理学院的管理咨询项目组由学院的教授组成，每一位教授在管理领域都颇具威望和实力，并拥有专业的管理技能，并且，该项目组给许多企业做过管理咨询，企业都比较满意，他们对SDFT的报价为45万元。在了解到投标方的具体情况后，公司的一部分高层管理人员倾向于金蝶咨询公司，认为公司现在正处于亏损阶段，应该节省资金；另一部分高层管理人员倾向于正略钧策，认为其管理咨询经验最丰富，能最大限度的保证项目实施的质量，虽然公司资金紧张，但是应该以项目的成功实施为前提；还有一部分管理人员认为NEU工商管理学院比较适合，因为其咨询项目组由各教授组成，有比较先进的管理知识，而且给很多企业做过管理咨询，项目结果也有很高的保证。面对这种21三月2023案例引导“三分天下”的意见形势，SDFT的董事长该如何选择？SDFT聘请咨询公司对公司进行管理咨询，可以看成是对咨询服务的采购，咨询服务采购是项目采购管理中的内容。这一章将对项目采购管理进行系统性的学习。21三月2023内容要点8.1项目采购管理概述8.1.1项目采购8.1.1.1项目采购的内涵为实现项目目标从项目组织外部获取工程、货物、服务的过程。项目采购和传统的采购有很大的区别：21三月2023内容要点传统采购项目采购供应商、买方关系可变稳定合作管理可变长期合同期限短期长期质量问题检验、再检验无需入库检验与供应商的信息沟通采购订单采购订单、网络信息沟通频率离散的连续的对库存的认识资产资金的占用供应商数量多，越多越好少设计流程先确定产品、供应后询价供应商参与产品、工艺设计交货安排每月根据项目进度仓库大，自动化小，灵活15三月2023内容要点8.1.1.2项目采购的类型(1)按项目采购形态分分类①有形采购：工程程采购和货物采购购。②无形采购，即服服务采购。(2)按项目采购方式分分类①招标采购②非招标采购(3)按采购人分类①个人采购②家庭采购③企业采购④政府采购(4)按采购复杂性分类类15三三月2023内容要点点8.1.1.3项目采购购的范围围①确定所所要采购购的货物物、工程程或服务务的规模模、类别别、规格格、性能能、数量量和合同同或标段段划分；；②市场供求现现状的调查分分析；③确定招标采采购的方式，，包括国际竞竞争性招标、、国内竞争性性招标以及其其他采购方式式；④组织招标、、评标、合同同谈判和签订订合同；⑤合同的实施施与监督；⑥合同执行中中对存在问题题的处理；⑦合同支付；；⑧合同纠纷的的解决等。15三月月2023内容要点8.1.1.4项目采购的的原则(1)经济性和效效率性(2)均等竞争性性(3)(4)质量标准8.1.1.5项目采购的方式(1)公开招标采购，又称无限竞争式采购(2)有限竞争性招标，又称为邀请招标或选择招标(3)竞争性谈判采购(4)询价采购(5)单一来源采购15三月2023内容要点8.1.2项目采购管理的的内涵对项目采购进行行一系列的计划划、组织、指导导、控制和协调调工作。8.1.3项目采购管理的的作用(1)降低项目成本(2)避免合同纠纷(3)规范采购程序，，严谨内部制度度(4)如期交货，保证证交货质量8.1.4项目采购管理的的过程15三月2023内容要点15三月月2023内容要点8.1.5项目采购管管理的发展展现代项目采采购管理是是用先进的的信息管理理技术对现现代项目过过程采购信信息的收集集、整理、、存储传播播和利用的的过程，同同时对涉及及项目过程程中采购活活动的各种种要素，实实现资源的的合理配置置。目前，，项目采购购管理表现现出以下一一些特征：：(1)电子商务化化(2)战略性成本本管理(3)战略采购(4)全球采购15三三月2023内容要点点8.2项目采购购计划编编制8.2.1项目采购购计划编编制概述述8.2.1.1项目采购购计划编编制的过过程15三月2023内容要点15三月20238.2.1.2项目采购计划的内内容(1)采购什么(2)何时采购(3)如何采购(4)采购多少8.2.1.3项目采购编制前期期准备(1)项目设计准备①先进的技术设备备应与其它产品、、服务配套②项目的技术和劳劳动力密集程度③技术水平应恰到到好处，务求以最最低成本取得最佳佳效果(2)熟悉市场情况内容要点8.2.2采购计划编制的依依据8.2.3采购计划编制的工工具与技术8.2.3.1自制/外购分析15三三月2023自制的理由外购的理由自制成本更低增加、维持企业的规模无合适的供应方供应更有保障，使供需更协调质量要求极高或很独特，供应方无法达到要求利用或避免过剩资源的闲置避免对单一供应商的依赖保守技术秘密竞争、政治、社会或环境等因素迫使项目自制外购成本更低缺乏管理或技术经验与供应方已经建立了良好的合作关系，供应方有能力提供合格产品或服务生产能力不足选择供应源与替代品比较灵活产品受到专利或商业秘密的保护内容要点点8.2.3.2专家判断断法德尔菲法法15三月2023内容要点8.2.3.3合同类型选择择15三月2023内容要点8.2.4采购计划编制制的成果8.2.4.1采购管理计划划8.2.4.2工作说明书15三月2023内容要点8.3项目采购计划划的实施8.3.1询价计划编制制15三月2023内容要点8.3.2询价(1)询价的依据①采购文档②合格的卖主清清单(2)询价的工具和技技术①投标者会议②广告(3)询价的结果①建议书15三三月2023内容要点点8.3.3供方选择择(1)供方选择择的依据据①建议书书(或投标书书)②评价标标准③组织政政策(2)供方选择择的工具具和技术术①合同谈判判②加权系系统③筛选系系统④独立估估算(3)供方选择择的结果果——合同15三月2023内容要点15三月20238.4项目合同管理8.4.1项目合同概概述8.4.1.1合同合同是当事事人之间设设立、变更更、终止民民事关系的的协议。合同具有以以下法律特特点：①合同是当当事人的法法律行为②当事人在在合同中具具有平等地地位③合同应是是一种合法法的法律行行为④合同关关系是一一种法律律关系内容要点点15三三月20238.4.1.2项目合同同项目合同同是指项项目发包包方与项项目承包包方为完完成指定定的项目目，明确确相互之之间权利利和义务务而达成成的协议议。项目合同同的特点点：①涉及面面广②条款多多③合同标标的(物)的多样性性④签订形形式正规规8.4.1.3项目合同同的类型型(1)按合同的的标的物物划分：勘察设设计合同同、工程程监理合合同、土土建安装装工程承承包合同同、工程程材料和和机械设设备供应应合同、、加工订订货合同同、工程程咨询合合同等。。内容要点点(2)按合同所所包括的的工程范范围和承承包关系系划分：：总包合合同、分分包合同同。(3)按承包合合同的计计价方法法划分：：总价合合同、单单价合同同、成本本加酬金金合同。。8.4.1.4项目合同同的作用用(1)项目合同同有利于于国际的的相互交交流与协协作。(2)项目合同同是项目目顺利实实施和实实现项(3)项目合同明确了合同当事人的权利、义务和责任，有利于改善项目工作的管理。8.4.2合同管理方法8.4.2.1明确责任划分15三月2023内容要点(1)业主的责任与与义务(2)承包人的责任任与义务(3)监理工程师的的职责8.4.2.2坚持工地会议议制度(1)第一次现场会会议(2)例行现场会议议(3)每日现场协调调8.4.2.3严密的管理手手段(1)审批程序(2)通信和函电往往来系统(3)文档与记录管管理制度15三月2023内容要点8.4.3项目合同的签约与与履行8.4.3.1项目合同的谈判与与签订(1)项目合同的谈判合同的谈判准备：：①谈判的目的的；②谈判的原原则和态度；③③谈判对手的谈判判意图。合同的谈判过程：：①初步洽谈阶阶段；②实质性性谈判阶段。签约阶段(2)项目合同的签订要约邀请：项目当当事人的一方向另另一方就项目合同同的某些条款，即即项目合同的有关关交易条件的询问问。15三月2023内容要点要约：①要约约必须是特定的的当事人(承约商或客户的的一方)所作的意思表示示，并且指向特特定的当事人；；②要约必须是是订立项目合同同的建议，即项项目的当事人与与另一方当事人人有订立合同的的诚意；③要约约的主要内容必必须“十分确定定”。还约：还约是指指受要约人不同同意或不完全同同意要约人提出出的条件，为了了进一步协商，，对要约的条件件提出修改意见见。承诺：①承诺必须由由受要约人做出出；②必须在有有效期内接受；；③承诺或接受受必须是无条件件同意要约的全全部内容。8.4.3.2项目合同的履行行(1)履行形式①实际履行②适当履行15三三月2023内容要点点(2)履行期限和地地点(3)项目当事人的的义务①通知义务②协助义务③保密义务8.4.3.3项目合同的变变更、解除和和终止(1)合同的变更和和解除①项目合同变变更的特征：项目合同的的双方当事人人必须协商一一致；改变合同的内内容和标的；；合同变更的的法律后果是是将产生新的的债权和债务务关系。15三月月2023内容要点②项目合同解解除的特征征：项目合同同的双方当当事人必须须协商一致致；合同当当事人应恢恢复原来的的义务；项项目合同解解除的法律律后果是消消灭原合同同的效力。。③合同变更更或解除的的条件：双双方当事人人经过自愿愿协商同意意，并且不不因此损害害国家利益益和社会公公共利益；；由于不可可抵抗力致致使项目合合同的全部部义务不能能履行；由由于另一方方在合同约约定的期限限内没有履履行合同，，且在被允允许的推迟迟履行的合合理期限内内仍未履行行；由于项项目合同当当事人的一一方违反合合同，以致致严重影响响订立项目目合同时所所期望实现现的目的或或致使项目目合同的履履行成为不不必要；项项目合同约约定的解除除合同的条条件已经出出现。15三月2023内容要点④项目合同变更更或解除的程序序：当事人一方方要求变更或解解除项目合同时时，应当事先用用书面的形式向向另一方提出；；另一方当事人人在接到有关变变更或解除项目目合同的建议后后，应及时做出出书面答复，如如同意，则项目目合同的变更或或解除发生法律律效力；变更和和解除项目合同同的建议与答复复，必须在双方方协议的期限之之内或者在法律律或法令法规规规定的期限之内内做出；项目合合同的变更或解解除如涉及国家家指令性产品或或工程项目时，，必须在变更或或解除项目合同同之前报请下达达该计划的有关关主管部门批准准；因变更或解解除项目合同发发生的纠纷依双双方约定的解决决方式或法定的的解决方式处理理。15三月2023内容要点(2)项目合同的终止①合同因履行而终终止。②合同因行政关系系而终止。③合同因不可抗力力的原因而终止。。④当事人双方混同同一人而终止。⑤合同双方当事人人协商同意而终止止。⑥仲裁机构或者法法院判决终止合同同。8.4.3.4项目合同的索赔(1)索赔的概念15三三月2023内容要点点在项目采采购合同同的履行行过程中中，合同同一方因因另一方方不履行行或没有有恰当履履行合同同所设定定的义务务而遭受受损失时时，向对对方所提提出的赔赔偿要求求或补偿偿要求。。(2)索赔的特特征①索赔是是双向的的。②只有实实际发生生了经济济损失或或权利损损害，一一方才能能向对方方索赔。。③索赔是是一种未未经对方方确认的的单方行行为。(3)索赔的种种类按照索赔赔引发的的当事人人：业主引引起的索索赔；承承包商引引起的索索赔。按照索赔赔发生的的原因：：主观因因素引起起的索赔赔；客观观因素引引起的索索赔。15三三月2023内容要点点按照索赔赔的目的的：费用索索赔；工工期索赔赔。按索赔的的合同依依据：合合同中明明示的索索赔；合合同中默默示的索索赔。按合同的的完善程程度：违违反合同同引起的的索赔；；合同不不完善引引起的索索赔。按索赔事事件的性性质：工工程延误误索赔；；工程变变更索赔赔；合同同被迫终终止的索索赔；工工程加速速索赔；；意外风风险和不不可预见见因素索索赔；其其他索赔赔。按索赔的的处理方方式：单单项索赔赔；总索索赔。(4)索赔的起起因工程项目目的特殊殊性、内内外部环环境的复复杂性和和多变性性、参与与工程建建设主体体的多元元性、工工程合同同的复杂杂性及易易出错性性。15三月月2023内容要点(5)索赔的处理理原则①以合同为依依据原则②合理性原原则③及时性原原则④引证原则则⑤主动控制制原则(6)索赔的程序序提出索赔意意向通知报送索赔资资料索赔处理15三月2023内容要点8.4.4项目合同收尾8.4.4.1合同收尾的概念念合同收尾涉及产产品核实和管理理收尾两部分内内容。8.4.4.2项目合同收尾的的实施15三月2023案例点评如何有效地选择供供应方根据正文内容，可可以知道所给案例例中，SDFT董事长面对的是项项目采购计划实施施中的供方选择的的问题。供方选择的依据包包括建议书(投标书)、评价标准及其组组织政策。在正略略钧策、金蝶、NEU工商管理学院三个个投标方中，金蝶蝶的报价最低，但但是其管理咨询技技术相对来说比较较弱；正略钧策的的管理咨询技术相相对来说最强，但但是其报价最高；；NEU工商管理学院的价价格处于中间，并并且，其丰富的管管理知识及实践经经验，可以保证SDFT管理咨询项目的成成功实施。而SDFT由于受到金融危机机的冲击，资金短短缺已经成为制约约公司发展的最严严重的瓶颈，所以以公司在管理咨询询项目实施中，资资金是考虑的重要要因素之一，不能能因为项目的实施施而加重公司的资资金短缺15三月2023案例点评情况，抑制公司司的发展；另一一方面，要保证证项目实施的成成功性，这是选选择供应方时要要保证的最基本本的因素，所以以并不能完全依依照价格来选择择供应商。从供供方选择的依据据来看，选择NEU工商管理学院作作为供应方比较较合适。供方选择的工具具包括合同谈判判、加权系统、、筛选系统、独独立估算，以加加权系统为例来来进行供方选择择。SDFT经过讨论，确定定了六个评价标标准，它们分别别为价格、质量量、交货期、技技术水平、可靠靠性和售后服务务，并依据公司司的实际情况对对正略钧策、金金蝶、NEU三个供应方进行行评分(用1～10之间的一个数表表示)，如表所示。根根据综合得分来来看，SDFT应该选择NEU工商管理学院作作为供应方。15三月2023案例点评经过综合考虑虑，SDFT应该选择NEU工商管理学院院作为供应方方，并通过与与之订立管理理咨询服务合合同。15三月2023评价标准权重(%)正略钧策金蝶NEU评分加权得分评分加权得分评分加权得分价格3072.192.782.4质量3092.772.192.7交货期1080.880.890.9技术水平1090.970.780.8可靠性1090.980.890.9售后服务1080.880.890.9综合得分1008.27.98.6习题作业一、单项选择择题1.自制/外购分析是_____的工具与技术术（（））A.询价B.采购计划编制制C.竞争性投标D.合同管理2.在成本加酬金金合同中，费费用（（）A.不会变化B.如果发布变更更命令，就要要变化C.少D.总是减少3.你目前正从事事一项复杂的的采购工作。。你必须在签签订合同前和和对方在许多多方面上达成成共识，主要要包括权力与与义务、适用用性条款和条条件、合同融融资、技术和和商业管理方方法以及合同同价格。你为为谈判会议制制定了日程。。对方将有8名代表到会，，而你将派出出10名代表出席。。由于这项采采购过于复杂杂，合同谈判判应该（（））A.借助于第三方方的力量来解解决B.提出多种选择择条件以供抉抉择C.将此次合同管管理作为一项项有着特定的的投入和产出出的独立过程程来处理D.通过与供应商商建立一种伙伙伴协定来解解决15三月月2023习题作业4.合同一旦签签订就具有有法律约束束力，除非非（（））A.一方不履行行B.一方资金不不能支持他他应该履行行的部分C.合同违反了了适用法律律D.一方宣布合合同无效5.是按照合同同的规定和和要求，对对合同的提提交结果进进行核实和和验收，并并进行移交交、付款记记忆解决未未尽事项、、结束合同同的过程是是（（））A.项目采购管管理B.项目收尾C.合同收尾D.管理收尾6.项目合同中中指消灭既既存的合同同效力的法法律行为是是（（））A.变更B.解除C.终止D.违规7.是采购过程程中用来识识别成功和和失败的系系统审查的的是采购（（））A.审计B.项目后评审审C.管理评审D.流程图8.在某些情况况下，合同同终止指（（））A.双方同意终终止合同B.交付产品品或者提提供服务务结束合合同C.正确履行行合同从从而结束束合同D.确认最终终付款15三月2023习题作业二、多项选择题1.按承包合同的计价价方法划分，项目目合同可分为（（））A.总价合同B.单价合同C.分包合同D.成本加酬金金合同2.询价计划编编制的工具具和技术包包括（（））A.自制或外购购分析B.标准表格C.专家判断D.合同类型选选择3.合同具有法法律约束力力，它必须须包含（（））A.双方同意B.批准了的谈谈判C.报酬D.合法性4.以下属于合合同管理的的有（（））A.评估风险B.确认已经送送出建议书书C.确认已经进进行合同变变更D.回答预期卖卖方的问题题15三月月2023习题作业三、简答题1.项目采购的的原则是什什么？2.什么是项目目采购管理理？项目采采购管理的的过程是什什么？3.编制采购计计划的依据据有哪些？？4.项目合同管管理的方法法有哪些？？5.哪些条件下下，合同可可以变更或或解除？15三月2023案例分析作业业美国福特汽车车公司原有的的采购流程，，可以说是相相当传统的。。采购部将订订单一式三份份送给会计部部、厂商和验验收单位；厂厂商将货品送送到验收单位位，同时将发发票送给会计计部；验收单单位将验收结结果填写验收收单、送到会会计部。会计计部将所持的的验收单、订订单和发票等等三种文件相相互查验，如如都相符，就就如数付款给给厂商。应应用计计算机网络，，福特公司有有了全新的采采购作业流程程。采购部将将订单输入计计算机资料库库，如是固定定往来厂商，，则以EOS（电子订货系系统）自动向向厂商下达订订单；如非