银行对XX公司项目贷款授信评估报告

#培训材料之一银行对XX公司项目贷款授信评估报告（一）借款人背景情况1、借款人情况xxxxxx有限公司（以下称：中化格力仓储）成立于2004年11月，公司的主营业务为xxxxx在珠海高栏港合资石化油品仓储项目的建设与运营。公司经营范围：建设石油化工库区；从事石油及其制品、化工品及原料、非直接食用植物油的管道运输、储存、中转、分拨、罐装、调制加工以及废油、下脚料的利用业务。公司注册为中外合资企业，xxx仓储有限公司持股45%,xxx实业公司出资持股30%,xxxx有限公司持股25%。xxx仓储有限公司为xxxxx集团公司的全资子公司，而xx国际实业公司和xxx石油（巴哈马）有限公司为中国xxx集团公司在石油业务领域的控股公司。xxx集团公司（45%） xx集团公司（55%）xxx仓储有限公司（45%） xxx实业公司（30%）xxxx石油（巴哈马）有限公司xxxx仓储有限公司公司注册资本17916万元，xxx集团现金出资9853万元,xx集团以估价5260万元土地及在建工程入股并投入现金2803万元。公司法人、董事长代表xxx先生，为xx国际实业公司仓储事业部总经理，副董事长xxx先生，为xx集团属下xxx仓储有限公司总经理。公司正在建设的为高栏港区石化仓储工程一期项目，库区分为铁炉湾及南迳湾两块，其中铁炉湾计划建成18万立方油品仓储区，库区占地210683.20m2；南迳湾计划建成8万立方化工品仓储区，库区占地67740m2。目前，主体工程已建设完毕，项目已进入收尾工程及局部验收阶段，预计一期项目将于2008年11月建成投产。2、投资方情况xxx集团公司是国有重要骨干企业，是中国四家大型国有石油公司之一，前身为中国xxx进出口总公司，具有50多年从事国际石油经营的历史，石油业务一直是xxx公司的传统和支柱业务。xxx公司是中国最早进入《财富》全球500强排行榜的企业集团之一，2006年第16次入围，名列第304位。近年来，xx公司加快实施战略转型，致力于在石油、化肥、化工三大核心领域打造集资源获取、研发、生产、进出口贸易和终端销售于一体，全球协同运作的较为完整的产业价值链，并围绕核心业务的发展，在金融、物流和高新技术领域取得了进步，经营连续几年实现了快速增长。xxx国际实业公司是中国xxx集团公司的全资子公司，1993年4月成立。公司集原油、成品油、化工品、液化气仓储、批发及零售业务为一体，负责石油项目开发与经营管理。公司运营的石油项目共14家：xxx石油转运（xx）有限公司、xxxx石油转运（xx）有限公司、xxx石油储运有限公司、舟山xx发展公司、xx西太平洋石油化工有限公司、xxx储罐有限公司、xxx中化长城有限公司、中化（xx）石油液化气有限公司、xxx石油化工产品开发供应公司、xxx石油产品服务有限公司、xxx石油有限公司、xxx石油化工经营部、xxxxx石化有限公司。公司同时承担着国家石油储备基地XX有限公司的建设和管理工作。公司石油储罐基地主要分布在上海、舟山、福建东山等沿海地区，现有原油码头泊位两个（25万吨、10万吨）、成品油泊位两座（3.5万吨、1万吨）、原油储罐138万立方米、成品油储罐42万立方米、化工品储罐3.7万立方米、液化气储罐4000立方米。公司成品油批零企业主要分布在北京、济南、烟台等地，拥有加油站14座。未来，XX国际实业公司将继续立足国内项目，积极开展海外炼厂的并购工作，实现XXX公司石油业务的转型，巩固和强化XXX公司作为中国四家国家石油公司之一的地位。XXX国际石油（XX）有限公司经营XXX集团境外石油合作项目，同时该公司也是XX集团成立境内合资项目的载体。XXX是珠海市最大的国有企业，2008年3月集团总资产超过400亿元，在xxxx的经济领域中占有举足轻重的地位，其工业总产值占全市的30％以上，税收占全市的四分之一强，尤其是以xxx为代表的工业板块，绝大多数都是创利能力强的优质企业。XXX是在国内乃至国际都享有较高声誉的知名品牌。XXX仓储有限公司成立于2002年，是XX公司建设运营XXX8万吨级公用石化码头的原项目公司，2004年9月，由于xxxxx贸易出现经营问题，xxx引进了xx集团这一战略伙伴，并将该项目的55%出让给xxx集团。（二）项目概况1、项目建设的依据（1）xx仓储有限公司筹建的xxx高栏港石化仓储项目在2002年已完成项目可行性研究报告并通过珠海市审查，在2004年完成工程施工图设计。但由于各种原因，项目未完成建设。根据2004年8月29日签署的《xxx国际实业公司与xxx仓储有限公司合作协议》和2004年10月19日签署的《xxx人民政府与中国xxx集团公司会谈纪要》等文件精神，由xxxx集团公司下属的xxxx仓储有限公司与中国xxx集团公司下属的xxx国际实业公司和xxx国际石油（巴哈马）有限公司合资组建xxxx有限公司。将原由xxx仓储有限公司筹建的xxxxxx仓储项目，转由xxxx仓储有限公司筹建。（2）在xxx仓储有限公司成立后，对原xxx仓储有限公司高栏港油库工程的用地资源、经营品种、建设投资、建设周期等方面进行了调整，并根据以上要素对项目的可行性研究进行重新调整。（3）进入21世纪以来，随着我国国民消费水平的不断提高，物质生活需求不断强化。国内汽车、加工、精细化工、交通旅游等产业发展迅猛，带动成品油和液体化工品需求旺盛。广东省是我国经济发展较快的省份之一，物资的需求量也在迅速增加，广东省向来是能源、化工原料缺乏的省份，主要靠进口和从省外购入。通过对本项目经营品种的调整可充分利用xxxx港得天独厚的港口资源及整合xxx集团、xxxx合资双方的经营范围和市场优势。2、项目建设的必要性市场需求燃料油市场影响未来燃料油消费变化的因素将主要来自“西电东送”、“西气东输”、广东的液化天然气项目、奥里乳化油项目、“煤代油”工程、海洋重质原油产量的增加等。而燃料油消费量增长主要在交通运输方面。2005年广东省燃料油需求1334万吨，同比下降18%；2006年需求1619万吨，同比增长21%；2007年需求约为2100万吨，有比较大的增长。预计2008-2010保持稳定增长，速度有所减慢，年均增长5%；这样2010年需求约为2400万吨左右，由于未来广东能源结构变化主要发生在珠三角地区，珠三角地区燃料油需求变化是广东燃料油需求变化的主要因素。成品油市场广东省经济发展较为成熟，国内生产总值基数较高。“九五”期间广东省GDP增长达到9.9%，2001年—2005年为11%左右，2006年—2010年将达到8.0%左右，高于全国经济发展速度。未来西电东输项目的实施和LNG项目的上岸对柴油发电的影响在“十一五”期间将显现，发电用柴油将大幅减少，农业的发展也基本稳定，农业渔业对油品的需求将不会有太大的增长。未来广东省汽车保有量的上升将是推动油品需求的主要动力。预计2010年珠三角地区成品油需求将达到1609万吨，其中汽油575万吨，柴油1033万吨。xx汽柴油消费占全省的比例不会有太大的变化，预计总量也有缓慢的上升，到2010年将达到64万吨左右，并且仍将以柴油为主。2005年和2010年广东省成品油需求量分别为1836万吨和2304万吨。2005年广石化、茂名炼化以及湛江东兴炼油厂成品油产量预计为1460万吨左右。可以看出，广东省三大类成品油需求量及省内炼厂产量的差距是逐渐拉大，到2010年更为明显。目前广东省三大类油品资源的来源主要有三个：本省炼厂、东北地区和长江三角洲地区，可以认为今后这种资源格局仍将占主导地位。可见未来广东省成品油市场仍有较大的市场空间，需要大量从外省市调入以满足本地市场的需求，另外不排除大量进口成品油的可能性。化工品市场甲苯。2010年前，珠三角地区的消费量将在50万吨基础上维持，其间略有波动。由于本地产量变化不大，因而对进口甲苯的需求也将维持目前的水平。甲醇。目前国内现有生产企业148家，总生产能力400万吨。2003年我国产量290.97万吨，进口140.1万吨，表观消费量331万吨。虽然目前国内甲醇的生产能力从表面上看已能满足市场需求，但由于甲醇生产成本等原因，我国甲醇进口的局面还会维持一段时间。二甲苯。有各种同分异构体，最常用的是对二甲苯（PX）,2003年，国内新增加150万吨/年左右的PTA产能，对PX的需求量急剧上升，年表观消费量增加了84万吨。而2003年国内PX新增能力仅45万吨/年，且主要为仪征化纤新建PTA装置配套，远远无法满足下游需求，因此2003年国内PX进口量首度突破百万吨，使近五年PX进口量年均增长率达58.1%。直接原因是厦门翔鹭、珠海BP和仪征化纤新建PTA装置的相继投产和聚酯原料市场的全面走好，引致PTA对PX消费大幅增加，国内PX供给严重短缺。公司生存与发展的必然要求xxx集团、xxx集团均从事燃料油、成品油、化工产品进口贸易多年，并取得了较好的经济效益和市场信誉。由于在珠江口没有大型码头和油库，在近几年的经营过程中，随着经营规模的不断扩大，市场竞争的日趋激烈，全球经济一体化进程的不断加快，码头油库问题不仅严重影响中国中化集团公司在珠三角的企业、xxx集团公司下属公司的日常经营活动，而且已成为企业生存与发展的瓶颈。由于在珠江口没有大型码头和中转油库，目前广东地区重油进口不能用国际通用的主力船型从世界产油地直接进行远洋采购，而只能用3－5万吨级小型船舶从临近的国家进口，仅运输费就增加约40%。由于在珠江口没有油品的中转平台，目前进口重油只能在海上（一般在三门岛和二虎等锚地）通过一或二次分驳到小船（船型为500－5000吨级）才能到达珠江水系的各客户码头，每吨增加中转费用约为60－80元。在海上过驳时，由于受海上风浪的影响，常常发生过驳困难，外轮滞期，发生滞期费等纠纷。2000年曾发生一次滞期费就高达1000多万元，损失相当严重。根据国家有关政策，由于海上作业存在严重的安全和环保隐患，今后将逐步取消海上过驳作业。所以在珠江口建立油品中转平台是符合国家政策的举措，也是经济发展的必然产物。由于国际市场油品价格变化无常，油品质量千差万别。我们必须建立自己的油品仓储基地来进行缓冲和调和，以增强市场运作的灵活性，调和产品质量，才能缓解市场风险，为用户提供优质产品，增强自身的市场竞争力。由此可见，珠江三角洲是重油市场的核心地带，在珠江口的高栏岛建设进口油品中转平台已事在必行、迫在眉睫。这项工程一旦建成投产可以降低运输、中转和储存等各项成本，实现调和增殖效益，有效化解市场风险，为稳定广东地区的重油市场，促进珠江三角洲地区的经济发展发挥积极的作用。该项目建设是亚洲重油中转平台和调和基地转移的必然要求新加坡依靠其优越的自身条件，目前已成为亚洲重油调和基地和中转中心。新加坡从中东、南美、南亚、欧洲和非洲等世界主要产油国家，用大型船舶（30－40万吨级）低价进口重油和非标柴油等炼厂劣质油品，然后调和生产180号燃料油，销往亚洲各用油国家，取得了良好的调和和中转效益。进入21世纪后，在世界经济发展中，我国经济独树一帜，随着我国经济的快速发展和WTO的加入,我国已成为亚洲重油进口大国。若该项目建成后，必将促使新加坡重油调和基地和中转平台逐步向我国转移，取代新加坡一部分重油调和和中转能力。我们有了大型和调和基地，就可以用大型船舶（30－40万吨级）直接从中东、南美、南亚、欧洲和非洲等世界产油地进口调和原料进行重油调和，以降低采购价格，取得调和增值效益，不仅可以满足国内市场的需求，而且还可以辐射到日本和韩国等亚洲国家。该项目建设是国家海外重油开发计划的必然要求我国原油资源比较匮乏，属于缺油国家，自1993年开始就成为石油净进口国。随着我国经济，特别是广东经济的飞速发展，对油品的需求将会日益增大。我国已加入亚10,随着油品进口政策的不断放宽，油品进出口贸易必将更加活跃，贸易量也会进一步扩大，沿海地区港口运输业将成为受惠行业。在重油市场方面，由于广东经济的快速发展，用电量呈增长趋势，尽管西电东输量会逐步增加，但西电、油电和煤电会并存，加上其它行业重油耗量的增加，预计广东地区重油总消费量将呈现稳中有升的发展态势。xxxxx化工区建设的必然需要xxxx工业区发展起步阶段，是通过引入新项目，然后由他们按照自己的需要，筹措资金进行相关的码头建设。这样的好处就是在港口基础比较薄弱的情况下，通过引进项目解决了港口建设初期资金紧缺的困难，加快了港口建设的步伐。通过这种方式，xxxx很快就形成了大石化产业基地的雏形，并且已经开始产生明显的聚集效应和辐射效应。这样，建设战略型石化储备基地可从根本上提升xxxx石化产业的层次。3、项目建设的基本内容xxx油品库区、xxx化工品库区和xxxx公用码头三个项目所需辅助生产设施，将按照统一规划、合理布置、分期建设、综合使用、便于管理的原则进行规划建设。4、项目建设的进度计划本项目实施为23个月，分项实施计划如下：xxx总承包招标2个月施工图设计 3个月报批报建 1.5个月基建期 13个月（含土建施工、采购、机械施工）试车 1.5个月

项目实施计划表：项目实施进度计划表以可研批复之日起起算（建设期22个月）项目工作内容工期（月）开始时间结束时间环评报告邀请招标、签订合同1第1个月月初第1个月月底环境影响评价报告编制及通过评审2第2个月月初第4个月月底安评报告邀请招标、签订合同1第1个月月初第1个月月底安全预评价报告编制及通过评审2第2个月月初第3个月月底基础设计初步设计及其投资概算编制2第1个月月初第2个月月底基础设计及其造价估算编制3第1个月月初第3个月月底设计及其造价审查、修订1第4个月月初第4个月月底监理招标施工阶段监理单位招标、签订合同2第3个月月初第4个月月底地质勘察邀请招标、签订合同、详细地质勘察报告第2个月月底地基强夯公开招标、签订合同2第1个月月初第2个月月底强夯试验及施工图设计2第3个月月初第4个月月底第一、二遍高能级强夯3第5个月月初第7个月月底一期一阶段第三、四遍强夯、检测、评价3第6个月月初第8个月月底一期二阶段第三、四遍强夯、检测、评价4第7个月月初第10个月月底后期第三、四遍强夯、检测、评价4第8个月月初第11个月月底xxx总承包xxx总承包的公开招标、签订合同3第5个月月初第7个月月底详细设计及其审查、修订4第8个月月初第11个月月底设备材料采购10第8个月月初第18个月月底一期一阶段施工安装、机械竣工、联动试车8第9个月月初第16个月月底一期二阶段施工安装、机械竣工、中间交接10第12个月月初第21个月月底试车项目整体联动试车，工程具备试生产条件1第22个月月初第22个月月底5、项目的建设和生产条件建库条件建设地区概况本仓储工程选址于xxxxx港（即xxxx港），xx位于xxx的西南部，珠江口西岸出海口xxxxxx之间，毗邻港澳，背靠我国富饶的珠江三角洲，海上航线至澳门23海里，至香港55海里，距大西水道国际航线约1公里，内连西江干流，

沿江上溯可直达广西、贵州等省市，具有河海联运的独特优势，陆路到珠海市区46公里，目前通往市区的疏港公路已建成使用，港区的东面为xxxx国际机场已建成并投入使用，使xxx成为华南、西南、中南等地区进出口贸易的主要通道和货物集散地，xxx由xxxxxx等岛屿环抱而成，水域面积88平方公里，自然水深负5-10米，可建设10万-25万吨级的深水泊位，xxxx防风条件好，回淤少，常年维修费用低。1994年6月，xxxx港经国务院同意为一类开放口岸。外部条件（1）供水：xxxx有流量充沛的西江水系，是珠江三角洲淡水资源最丰富的地区，目前西区已具备大型供水设施，管径为1.6米的输水干线已直通xxx，并已开始供水；（2）供电：xxx已具有良好的供电网路，已有10搂的高压电网至库区附近;（3）交通：xxx配有良好的道路交通网络，并已通到库区围墙外；（4）通讯：xxxx已具备良好的通讯设施和通讯网络；（5）辅助条件：压缩空气和压缩氮气由xxx化工品库区提供。自然条件（1）气象xxx市位于广东省xxxx，地处亚热带属海洋性气候，天气温湿多雨。春季冷暖交替有雾多阴雨，空气潮湿阴冷；夏秋两季气温高、多大雨暴雨，时受热带气旋影响；冬季多北风，气温稍低，空气干燥。（2）水文潮汐。本海区潮汐性质属不规则半日混合潮。潮汐特征值如下（以当地理论最低潮面起算）：平均高潮位 2.08m平均低潮位0.81m平均低潮位0.81mTOC\o"1-5"\h\z平均潮平面 1.47m平均潮差 1.26m最大潮差 3.41m（3）地震。根据历史地震资料分析，本区未发生过大于6度的地震。1992年国家地震局划定本区属地震烈度为7度的地区。（4）风荷载。根据广东省标准《建筑结构荷载规范》GB50009-2001,珠海市基本风压取0.85kN／m2。（5）区域地质和工程地质场地为近期开山填海抛石区，土层结构及分布复杂。根据地质勘察报告显示，场地自上而下，表层为素填土，素填土由最近开山回填的碎石、块石及风化土组成，厚度随着地形、地貌而变化，表现为由北（陆）向南（海）厚度呈递增趋势，其下土层可分为海、陆两相，以陆相为主，主要为砂土层与粘土层交替出现，揭示较多夹层和透镜体，局部存在软弱土层（淤泥、淤泥质土），软弱土层主要分布在探区北部及南部养殖场。探区基岩为燕山期花岗岩，风化强烈，层顶标高5.08〜-36.59m，变化大。根据勘察报告，场地整体稳定性较好，未发现有近期活动断裂的特征。选址概况库区位于xx岛东侧xxx，其东北两面靠山，南面临海，西面隔市政道路与已建的华联油库相邻，属于海滨区。xxxx的环港道路在场地北、东、南通过，场地西侧有一市政道路。库区共分xxx库区、xxx库区两块，其中xxx库区一期占地218730.4m2，xxx库区一期占地67740m2。库区内基本为山坡地，局部为吹填用地，地面标高约为6m，地质条件良好。在2003〜2004年，库区原属的xxx仓储有限公司对场地进行了强夯处理，大部分区域满足施工基础处理要求，本次只需依据调整后的总平面布置对局部区域补夯。6、项目的环境保护根据经广东省批准的xxxx石化基地总体规划，本项目建设场地，符合xxx市城市规划、环境保护的要求，水陆交通运输方便。库区所在地XXX为石油、化工贮存的集散地，远离民居，具有良好的建库条件。主要污染源与污染物污染来源分析：(1)储罐和管线破裂，造成事故性溢油。(2)储罐和管线检修时，储罐和管线内残余油及冲洗水流出地面。(3)正常操作状态下，油罐切水时可能有少量油品排出。(4)生活污水和食堂污水、烟气排放。控制污染和防范措施(1)在污水处理站专设1座500m3化学品污水缓冲罐，将含化学品的洗罐污水等储存后外委处理。(2)储罐四周设有防火堤和隔堤，可以保证储罐油品外溢时，全部油品均限制在防火堤内，不至于外溢到罐区以外。(3)储罐和管线检修前，通过蒸汽和空气扫线清除储罐和管道内的油气，有控制排放至污水处理系统处理。(4)油罐切水和罐区排水均通过隔油器，分隔浮油将水排出。预计达到的效果(1)污水处理出水水质达到并执行《水污染物排放限值》广东省地方标准DB44/26-2001二级排放标准。（2）尽量减少库区油气排放，锅炉烟气排放满足国家《锅炉大气污染物排放标准》GB13271-2001排放标准。总之，在环境保护方面，设计上有环保措施，生产上有严格的规章制度，通过进一步提高清洁生产水平，特别是加强对各储罐操作及其工艺管线、机泵等的安全控制，从而确保本项目投产运营后的生产安全，减少事故危害污染环境。本项目需要配套的燃料油、蒸汽、压缩空气、固定式消防、内部交通、环保、安全以及办公、文化娱乐等公用工程和公共设施由建设单位自行解决。需要外部配套的有：生产生活所需供水、供电、通讯、移动消防和外部交通等。本项目工程建设所需要的设备和材料以及日常生产维修所需要的备品备件等均为普通石化设备，且已国产化，货源充足，供应及时，规格齐全。7、职业安全卫生防护7.1火灾、爆炸危险防护措施（1）库区内总平面功能分区、建构（筑）物之间的防火间距及道路设置均满足有关规范要求。消防道路满足大型消防车辆转弯及设备检修的需要。（2）库区内建筑物在满足工艺生产要求的前提下，做到结构设计安全可靠，符合防火、防爆的要求。（3）罐区周围设置防火堤，其容量和高度满足有关规范的要求，以防化工品泄漏。（4）储罐外表面及管线外表面采用防腐层防腐。（5）化工品装卸采用密闭相平衡流程，储罐设置液位超高报警装置。（6）库区防爆场所内的电器、仪表的选型、设计、安装及维护均严格按防爆分区的要求执行。各类生产设施按有关规范的要求采取防雷、防静电措施。（7）设计汽车装车系统采用鹤管发货，仪表检测控制系统完善。（8）库区设消防检测报警系统。7.2化工品及其挥发气危害防护措施（1）本库区采用的拱顶储罐的顶部加设氮封系统，以减少化工品的蒸发。（2）在各泵棚、装车台及灌桶间设置不锈钢洗眼器，以保证职工在不小心被化工品溅入眼睛时得到及时冲洗；并给职工配发防护服、眼罩等保护用具。（3）在化验室等烃类气体易聚集的场所采用防爆轴流风机通风。（4）加强工艺设备的保养和定期维修，减少和消除设备与化工品管线的跑、冒、滴、漏，使各种工艺设备保持良好的运行状态，以减少挥发的烃类气体对职工健康产生的影响。（5）设置可燃气体报警装置，随时监控散发气体的浓度。噪声危害防护措施设计中选用低噪声电机，并采取必要的隔声、消音措施，以减少噪音对职工的影响生产过程中的职业危害防护措施（1）生产过程中，操作人员严格按操作规程生产操作，严格执行操作纪律和劳动纪律；建立健全HSE体系以及管理规章制度和安全检查制度。（2）配备安全卫生监察、检测仪器和设备，随时进行安全检查。（3）制定事故应急救援预案。（4）做好库区的职业安全管理和职工安全教育教训工作，考试合格后方可上岗。职业卫生防护措施（1）设立专门的劳动安全卫生机构和专、兼职安全卫生管理人员，库区设一名副主任负责库区安全卫生管理，库区设警消岗位，设4人专职进行库区消防和安全保卫工作。（2）配备必要救护器械和药品；建立健康档案，按规定对直接接触有毒、有害物质的员工定期体检。（3）按国家有关规定，为现场作业人员配备必要的个体劳动防护用品，如空气呼吸器、防毒口罩、去污防护用品等。（4）库区内按设计要求设平台、围栏和护栏等；设置安全警示标志。8、其他情况生产班制罐区、调和、消防等采用三班制，其他辅助生产采用日班制，根据船进港情况和客户的要求，可临时调整生产班次。定员公司拟实行总经理负责制，设总经理1人，副总经理1人。总定员XXX人。（三）投资估算与资金来源1、项目投资估算公司提供的由xxxx设计研究总院于2006年10月编制的《xxxx仓储有限公司石化仓储工程可行性研究报告》中有《xxx仓储有限公司石化仓储工程投资估算汇总表》，该表对项目的投资进行了概算，其中地基处理以及土地使用权均包含了二期工程的部分，实际建设期利息与工可反映建设期利息也有较大出入，我们对上述项目根据实际情况进行了调整。土地使用权的调整由于公司一期工程的占地面积均以确定，根据实际情况分析，估算公司一期工程的占地的土地使用权为xxx万元。计算公式如下：210683.2平方米*80元/平方米+67740平方米*140元/平方米=xx万元其中210683.2平方米为xxxx一期项目占地，80元/平方米为计入投资总额的xxx一期用地单价，67740平方米为xxxx一期占地面积，140元/平方米为计入投资总额的南迳湾一期用地单价。地基处理工程费用的调整土地处理费用方面，公司工可反映，铁炉湾一、二期【强夯地基处理、检测、监督】项目为3487万元，xx一、二期【地基处理工程】项目为2907万元。考虑到xxx一期项目用地计入无形资产时，已进行了部分地基处理，一期用地高出二期40元/平方米，现对一期的地基处理工程费用计算如下：xxx项目一期土地处理工程费用=2907*67740/183702=xxx万元210683.2*(X-40)+(453521-210683.2)*X=xxx万元fX=95xxxx项目一期土地处理工程费用=210683.2*55=xxx万元1.3建设期利息的调整根据公司审计报告显示，截止到2007年末，公司利息资本化金额为xxx万元，计入2007年当期损益的财务费用为xx万元，我们将2007年以前的资本化利息合并计入2007年，计算得出2007年度公司的利息支出=xxx万元。根据公司贷款卡查询结果，通过计算贷款积数，2008年上半年利息支出=12600*7.㈱*0.9/2+920200*7.83%/xx=xxx+200=xxxx万预计2008年11月一期项目全面建成投产，公司计划2008下半年增加贷款投放xxx万元。2008年下半年利息支出测算=12600*7.83%*0.9/12*5+8100*7.83%/12*5+4000/2*7.83%/12*5=370+264+65=699万元；2008年利息费用=644+699=xxx万元；一期项目建设期利息=xxx+747=xxx万元。项目所需流动资金为xxxx万元。以上三项的调整均与公司管理层了解，与实际情况相符。

xxxx仓储有限公司XX仓储工程一期投资估算汇总表序号工程或费用名称估算价值 （万元人民币）备注设备购置费安装工程费建筑工程费其它费合计 -固定资产费用991096826734263261XXX仓储区工程费用XXXXX1.1强夯地基处理、检测、监督116911691.2储罐基础施工3943941.3储罐预制安装207283830451.4工艺管线及配套设备安装487255030371.5电气及设备安装3914878791.6仪表及设备安装5133568691.7锅炉及配套设备安装201502521.8消防管线及配套设备安装47658510611.9全厂给排水安装4164161.10污水处理设备安装101251261.11房屋建筑及构筑物土建9279271.12总图（道路、围墙、地坪等）107910791.13零星工程1001001.14购置固定资产1491492XX仓储区工程费用XXX0X2.1工艺管线及设备（含储罐制作）5955216381182.2储罐基础工程4594592.3电气及设备安装490455352.4消防及给排水131211522.5化工品污水处理系统185412262.6自控及仪表（含1台汽车衡）402594612.7采暖及通风184402242.8通讯376432.9总图（道路、围墙、地坪等）7047042.10土建工程8308302.11地基处理工程10721072二固定资产其他费用XX2.1开办费6486482.2堪察、可研、环评、安评、咨询费7907902.3工程设计费118711872.4建设单位管理费8848842.5EPC总承包管理费3753752.6保险费1031032.7监理费4084082.8临时工程238238三无形资产费用XX1土地使用权263426342土地契税及权属调查186186四递延资产费用2852851生产准备费1351352工器具及办公家具150150五预备费216521651基本预备费21652165XXx2XXxx建设期利息x流动资金X项目总投资X根据上表计算，公司一期项目总投资为38819万元。2、资金来源评估一期项目总投资xx万元，公司注册资本为XX万元，注册资本占总投资比例为46%,自有资金充足。公司目前在工行有项目贷款额度XX亿元，已提款XX亿元，公司计划下半年提款xx万元，此次公司向我行申请额度主要用于替换工行的贷款，公司贷款资金已落实。3、小结公司注册资金占投资总额的比例为46%，高于国家规定的外商投资项目投资总额为xx万美元以上的，注册资金占投资总额的比例最低不低于3/1的政策底限。一期项目总投资xx万元，其中自有资金、贷款资金均以落实，公司项目资金供应充足、稳定。（四）市场分析1、行业分析公司所处行业为xx仓储行业，主要为xxx物流提供储存、中转服务，收入来源于国内外油品进口商、贸易商支付的仓储费。公司从事为石油及其化工产品的储存和中转运输业务等提供服务。首期工程主要为燃料油、成品油、化学品等石化产品的中转、储运等业务。石油是当今世界各国经济发展不可缺少的重要资源，我国自1993年以来成为石油净进口国，进口石油持续快速增长，2000年进口石油8800万吨，到2003年石油进口9112万吨，珠江三角洲所在的广东省是我国的能源消费大省，能源消费占全国的6.1％，能源消费的90％依靠省外和进口来满足。随着经济的快速反展，珠三角区域用油量将逐步增加，预计2010年该区域原油加工量将达到2100万吨，原油基本为进口，约占全国原油进口的14％以上。目前原油进口唯一的运输方式为远洋油轮，石油化工仓储基地是能源物流不可或缺的基础环节，特别是在广东地区不断增加的前提下，该行业发展前景广阔。2、产品分析xx仓储有限公司一期从事为石油及其化工产品的储存和中转运输业务等提供服务。根据市场预测，在原xxx集团近期经营燃料油和奥里油的基础上xxx仓储有限公司一期经营品种调整为燃料油、成品油、部分化工品。其中燃料油包括：180号燃料油、250号燃料油和各种非标燃料油；成品油包括：90号汽油、93号汽油、97号汽油、0号柴油、10号柴油、煤油等；化工品包括：主要有甲醇、甲苯、二甲苯、混苯等。xxxx仓储有限公司的产品和容量表品种第一期建设方案总罐容量（104m3）推荐罐型燃料油xVN10000m3（固定顶）VN20000m3（固定顶）成品油xVN10000m3（内浮顶）VN2000m3（内浮顶）化工品xVN6000m3（内浮顶）VN3000m3（内浮顶）VN1000m3（内浮顶）合计26（五）设备技术工艺和设计分析1、生产工艺和设备分析仓储工艺流程本项目为商业油品和化工品库储运工程。大型船舶运来的油品和化工品通过船上自备泵卸至各储罐储存，然后再装船或装车运至各用户。本库的油品和化工品储运工艺根据品种分为三个系统。燃料油储运工艺成品燃料油由油轮运至码头，利用船上的卸油泵通过两根DN500管线卸入库区内的燃料油罐中，每根管线卸油流量约1000m3/h，用流量计和检尺计量。在岸边设有紧急关闭阀。库区内储存燃料油的储罐共有13台。各油罐还可作为燃料油调和罐，按顾客的要求调和出不同品种的燃料油。为了使燃料油有合适的操作温度，所有燃料油储罐都设有蒸汽加热盘管，并有温度自动控制设施。同时，燃料油管道均设有蒸汽伴热。成品油储运工艺成品油由油轮运至码头，利用船上的卸油泵通过管线卸入库区内的油罐中，用流量计和检尺计量。在岸边设有紧急关闭阀。库区内储罐共有8台。从石化公用码头分配站到xx库区的成品油管线平时采用管道满油的方式，用库区装船油泵进行管道内油品的置换；同时考虑该部分管线具备清管器清管的工艺条件，平时更换客户时清管采用“油顶油”方式，如有必要采用氮气清管时，将油品清进固定顶吹扫罐，然后用泵抽至各目的罐。液体化工品储运工艺液体化工产品品种繁多，要根据液体化工品的性质确定储运工艺及设备选型。根据液体化工品的物性和储存条件，对不同的品种采用不同的存储措施。进库：液体化工品由化工品专用船运至码头，利用船上的输送泵直接送入码头上配置的三条DN200专用管道，通过管道进入相应的储罐。出库：液体化工品装船设置2台装船泵，将液体化工品通过卸船管线送至码头装船，用流量计和检尺计量。液体化工品共设有11套装车系统。储罐在更换液体化工品品种时，为防止液体化工品交叉污染，另设吹扫罐的抽底泵1台。2、自控技术方案自控系统（1）罐区监控系统：系统以雷达液位计、多点或单点温度计、音叉液位开关为基础，实现对各储罐的温度、液位、参数进行集中监控、越限报警；通过对各储罐温度、液位参数的计算，结合实验室手工输入的各罐密度，自动解算出体积量及质量等参数，并能在上位监控画面上实时显示各参数，从而实现油罐的动态管理。（2）装车控制及油品进出库管理系统：系统以定量装车控制仪、装车（船）流量计、防溢防静电保护装置、装车阀门为基础，实现安全可靠的定量、批量装车（船），并完成流量、温度（成品油）、密度（成品油）等数据采集、处理，并可向罐区监控系统传递数据。（3）安全监控系统：①可燃气体监测：在成品油化工品罐区泵站及装车台等处设置可燃气体检测装置，对泄漏进行报警；②火灾报警联动系统：在罐区设手动报警按钮，在各建筑的消火栓处设破玻按钮，可手动/自动启动消防泵，在中控楼办公楼等处设感烟探头,可进行火灾预报警；③视频监控系统：在罐区、装车台、门卫等处设置摄像枪，可对各处的人流、车流及异常情况进行监控并记录；④门禁、巡更智能管理系统：在各出入口处设置门禁读卡器，便于人员及出入车辆的管理，巡更智能管理系统便于库区的保安。（4）网络系统：建立一个合资金流、物流、信息流为统一体的企业运营和管理信息网络系统。仪表选型原则（1）根据库区的生产规模、流程特点、操作要求和自动控制水平要求，选择技术先进、性能可靠、价格合理、售后服务和技术支持良好的自控设备和系统。（2）选用的仪表必须是国家或国际技术监督部门认可、取得制造许可证的合格产品。优先选用通过GB/T19000或ISO9000标准质量体系认证的公司或生产厂商提供的产品。国内产品不能满足质量或功能要求的情况下，应选用国外优质产品。（3）本项目大部分工艺介质属易燃、易爆，危险区域所使用的仪表应满足防爆要求，各罐区根据电气专业的危险区域划分确定相应的防爆等级；本工程防爆区选用隔爆型仪表，非防爆区选用防护型IP65仪表。储罐的结构型式本工程储存的介质有燃料油、成品油以及化工品，根据储存介质的特性，储罐大致分为三种结构，即自支承式固定拱顶结构，网壳结构式拱顶及内浮顶结构储罐。输送泵选型根据流体的粘度特点，对油品、液体化工品输送泵选型如下：（1）燃料油：装船泵采用双螺杆油泵，装车泵采用齿轮油泵；（2）成品油：采用自吸式离心油泵；（3）液体化工品：采用自吸式离心油泵。3、设计方案分析指导思想公司项目建设的总原则：“整合码头，乂乂项目统一一次规划，分期建设，一期相对集中，远期方便安全施工”。（1）总体规划首先符合我国能源发展的总体战略及能源整体规划和布局，符合国家产业政策、投资政策，符合行业和地区规划。（2）整个工程规模根据市场需求预测规划近期生产需要和远期的发展需要。（3）最大限度降低投资成本，节省占地和投资费用。（4）化工品库的规划从安全卫生和环境保护的角度出发，实现“以人为本”的理念和原则。建设规模和经营产品规划化工品库的规划取决于市场的需求、交通运输条件和已确定的征地范围。采取分期建设的步骤，本库一期规模为x万方，总库容为xx万方。一期经营产品主要为苯类、醇类、冰醋酸、乙二醇等精细化工品和部分大宗化工品，考虑经营策略和投资回报率因素，沥青、酮类、酯类等化工品宜在二期建设较为合适。4、小结根据我们上面的分析，公司的设计方案是符合和适应市场的。（六）财务数据预测2008年11月，公司的一期项目将全面建成投产，我们将根据项目当前的实际情况来进行财务分析。例如，公司目前所在的XXX供电所的电价为1.004元/度等来进行财务数据预测和财务分析。1、项目计算期与生产负荷项目计算期为20年。考虑到公司项目建设期主要集中在2007、2008年，故建设期为2年，其中2008年公司已成功实现了试运营，根据公司报表显示，截至2008年6月，公司实现销售收入x万元，预计2008年全年公司实现销售收入超过xx万元，在附表分析中，我们将公司2008年的生产负荷设定为28%。项目投产期为2009年、2010年，2009年的生产负荷为80%，2010年的生产负荷为90%。项目投产第三年，即2011年达产，生产负荷为100%。2、总成本费用估算总成本费用=产品制造成本+管理费用+财务费用+销售费用=固定成本+变动成本；经营成本=直接材料+修理费+工人工资及附加+其他管理费用+销售费用。成本费用的估算详见附表2-6“成本费用估算表”，其中“燃料”一项，核算的为动力消耗，主要由蒸汽、压缩空气、氮气、水、电成本构成；“工人工资及附加”一项，按5万元/人/年计算，定编人数为152人；“折旧费用”一项，固定资产原值为37277，残值率5%，折旧年限15年，采取直线法折旧，年折旧金额=37277*0.95/15=2361万元；“修理费”一项，投产期前5年按固定资产原值的1%计算，以后按固定资产原值的1.5%计算；“其他制造费用”一项按0.8万元/人/年计算，定编人数为152人；“无形资产摊销”一项，土地使用权按20年等额摊销，每年摊销额=2634/20=131.7万元；“递延资产摊销”一项，递延资产在投产期第一年全部摊销；“其他管理费用”一项按按2.5万元/人/年计算，定编人数为152人；“固定资产借款利息”一项，由每年年初固定资产借款本金*7.83%*0.9得来；“流动资金借款利息”一项，由每年的流动资金借款350万元*7.47%*0.9得来；“销售费用”一项，按当年销售收入的1%计算得来。3、销售收入与销售税金及附加销售收入与销售税金附加主要由附表2-7：损益表测算，其中营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育附加按营业税的3%计算。2008-2010年公司累计亏损，无法计提所得税。根据国发〔2007〕39号《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》的规定，2011年所得税率为24%，公司为中外合资企业，享受所得税“两免三减半”的优惠，2011年实际所得税率为12%，2012年起公司按25%税率全额交纳所得税。4、利润总额及其分配估算利润总额及其分配主要由附表2-7：损益表测算，利润总额在弥补以前年度亏损以及交纳所得税后得出税后利润。法定公积金按税后利润的10%提取，法定公益金按税后利润的5%提取，在提取上述项目后，得出公司每年可供分配利润。根据项目贷款约束，公司在未清偿项目贷款前，不得进行股东利润分配，故可用于还款的利润等于可供分配利润。（七）财务分析1、净现值净现值的计算期为20年，项目在第11年累计的现金流量出现正值。以行业平均水平Ic=8%作为折算率，全投资所得税后净现值为x万元，大于0,说明与同类项目相比，该项目在财务上具有可行性，详见附表2-8“全部投资现金流量表”。2、财务内部收益率该项目全投资所得税后财务内部收益率为8.38%，高于行业规定的目标收益率，说明与同类项目相比，该项目具有平均水平以上的盈利能力。详见附表2-8“全部投资现金流量表”。3、静态投资回收期该项目静态投资回收期为x年（全投资所得税后，含建设期2年），与行业的平均水平持平，说明与同类项目相比，该项目的投资回收期适中，风险适中，详见附表2-8“全部投资现金流量表”。4、贷款偿还期根据附表2-10“借款还本付息表”分析，该项目可在11年内还清贷款，且每年均有现金剩余，说明项目运行情况良好，现金回笼能力能够确保按照设定的还款进度偿付贷款本息，还款能力较强。5、其他财务指标投资利润率=年利润总额/总投资*100%=xx投资利税率=年利税总额/总投资*100%=x资本金净利润率=年税后利润/资本金*100%=x6、小结在根据实际情况剔除应归属二期的无形资产及土地夯实费用后，项目建设投资为xx万元，项目总投资为xx万元，经测算项目税后财务内部收益率为8.38%,财务净现值为xx万元，项目投资回收期xx年，3项指标的表现略低于公司可行性研究报告数据，主要原因是贷款利率上调以及所得率优惠政策调整，一定程度上影响了项目的盈利能力。投资利润率为5.48%，投资利税率为6.44%，2项指标略高于公司可行性研究报告数据，主要原因是公司原核算的项目总投资包含了部分二期项目的无形资产及土地处理费用，剔除归属二期的资产及费用，公司一期项目的盈利水平适中，现金流的回笼能力能够保证在11年以内归还借款本息。项目经济评价指标汇总表序号项目名称单位计算结果备注1财务内部收益率%x所得税后2财务净现值（Ic=8%）万元所得税后3静态投资回收期年全投资所得税后，含建设期2年4投资利润率%所得税前，以20年平均利润计算5投资利税率%x利润总额加销售税金及附加之和6资本金净利润率%x7总投资万元xx7.1建设投资万元x7.2其中建设期贷款利息万元x7.3流动资金万元（八）不确定性分析1、盈亏平衡点分析盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-可变成本-销售税金及附加）=xx=63%,即实际生产经营量达到设计能力的63%，则该项目可保本。2、敏感性分析敏感性分析详见附表2-9。按投资方案进行敏感性分析，销售收入、建设投资、经营成本是影响项目经济效益的不确定因素，需要对销售收入、建设投资、经营成本进行敏感性分析，即分析当销售收入、建设投资、经营成本降低或者上升5%和10%时，其整个效益的变化情况。敏感性分析表序号项目变化率内部收益率净现值投资回收期

（%）（%）（万元）（年）基本情况08.3894010.331销售收入增加59.5639799.661010.7070179.102销售收入减少-57.13-209711.13-105.81-513612.133建设投资增加57.69-79210.78107.06-252411.234建设投资减少-59.1226739.89-109.9244069.445经营成本增加58.024110.54107.65-85810.776经营成本减少-58.73184010.13-109.0827399.93敏感性分析图11.00%10.00%7.00%6.00%—销售收入例.用手11.00%10.00%7.00%6.00%—销售收入例.用手建设投资皿心小X经营成本3、小结从盈亏平衡点分析的结果标明，本项目的盈亏平衡点较低，项目的抗风险能力较强。从敏感性分析表中和敏感性分析图可以看出，该项目的盈利水平对销售收入最为敏感，其次是建设投资成本，敏感度最低的是经营成本的变动。如果销售收入降低超过5%、建设投资增加5%，经营成本增加10%、财务内部收益率均小于基准值8％，这说明，该项目在销售收入、建设投资方面适应市场变化的能力一般，在经营成本方面具有一定的抵御市场风险的能力。（九）担保情况分析1、担保方式目前项目实际进展为收尾工程以及局部验收阶段，由于未进入综合验收环节，项目资产暂时无法设定整体抵押。公司承诺，在我行贷款发放用于替换工行贷款的过渡期内，公司将项目用地抵押给我行，待项目通过综合验收后，在将项目资产整体抵押给我行。2、担保能力的分析公司项目用地共XX大块，分别为南迳湾项目用地以及xx项目用地。XX项目用地总面积为183702平方米，公司于2006年初以xx元/平米的价格向xxx工业区购入，支付地价款合计约xx万元。该地块权属清晰，当前状况下可办理抵押登记手续。2008年6月20日，经xxx房地产评估咨询有限公司评估，评估单价为436元/平方米，总价为8009万元，扣除应补交地价款1102万元，可抵押价值为6907万元。当前，xx项目用地总面积为653805.70平方米，根据公司与xx工业区的协议，其中的约20万平米应退回xx，作为公司购入xx项目用地的对等条件，xx工业区已于2007年将20万平方米土地的退款xx万元退回公司帐户，目前土地分割退回的手续正在办理过程中。xx项目用地为公司股东单位xx仓储公司于2003年2月以10元/平方米价格购入，价格十分优惠，主要是因为和通仓储公司为xxx集团下属企业，属于xx政府重点支持的市属国有企业。2004年8月29日，xx国际实业公司与xxx仓储有限公司签署合作协议，乂乂项目用地以3458万元的价值列入新公司的注册资本。参考南xx土地的评估价格，乂乂项目用地的市场价格约为XX万元(以45万平方米计算)，扣除优惠地价后价格为XX万元(补交地价款为XX元/平方米)。除土地的价值外，截至到本报告日公司已在土地上投入的现金约XX亿元，并在2008年下半年继续投入现金约XX万元，合计现金投入预计为XX亿元(项目注册资本中的现金xx万元+项目贷款xx万元)。考虑到土地资产的合理涨价因素，公司项目资产全部建成后，合计价值约为xx亿元。以公司项目整体资产为xx亿元贷款提供抵押担保，初步测算抵押率约为51%。3、担保意愿的分析公司以书面承诺，在项目通过综合验收后提供整个项目的资产作为我行贷款的抵押物，在过渡期内，公司提供项目用地作为抵押物。4、小结考虑到我行贷款主要用途为替换工行项目贷款，操作步骤为：(1)在我行额度获批后，公司将先行提供xx万平方米用地抵押，我行发放贷款，公司用于替换工行现有贷款余额，并准备公司下一步继续向我行提用贷款；(2)公司办妥xx项目用地分割退回手续后，将属于公司名下的约45万平方米用地抵押给我行；(3)公司项目通过综合验收后，公司将项目整体资产抵押给我行。以上(1)、(2)点为过渡期内操作办法，考虑到过渡期时间较短，办理土地抵押具有较强的可操作性。公司股东实力雄厚，项目建成以后有较强的现金回笼能力，项目资产价值充足，为XX亿元贷款额度提供担保，授信风险相对可控。xxxxx行贷款余额表 截至:2008-7-08 单位：万元序号金额放款日备注11000以抵押方式发放220070611先以信用方式发放320070713以抵押方式发放450020070921先行以信用方式发放5100020071008以抵押方式发放620071121先以信用方式