鄂尔多斯市某住宅项目市场报告

**集团项目市场报告北京**顾问有有限公司2007年7月月目录第一部分鄂尔多斯市市市场篇一、鄂尔多斯市市概况…………51.1鄂尔尔多斯地理概概况………………51.2鄂尔尔多斯行政区区划………………61.3鄂尔尔多斯资源……………………81.4鄂尔尔多斯产业发发展………………111.5鄂尔尔多斯发展、地地区文化………121.6鄂尔尔多斯交通状状况业…………1151.7鄂尔尔多斯大型产产业项目及基基础设施建设设…161.8鄂尔尔多斯旅游业业…………………191.9鄂尔尔多斯之最………211.10鄂尔尔多斯市招商商引资……………231.11鄂尔尔多斯宏观经经济运行情况况…………………24二、鄂尔多斯市市城市发展规规划…………2262.1鄂尔尔多斯市城市市发展定位………262.2鄂尔尔多斯市片区区定位……………272.3鄂尔尔多斯市城市市结构及发展展规划……………282.4东胜胜区城市规划划…………………322.5铁西西新区整体规规划………………35三、东胜区房地地产概况……………………393.1鄂尔尔多斯房地产产发展及消费费能力分析………393.2房地地产市场消费费基础的分析析…………………423.3目前前市场的开发发结构……………453.4房地地产市场的价价格走向…………47四、东胜区房地地产项目个案案研究………4994.1房地地产市场整体体分析……………504.2东胜胜区房地产市市场总结及预预测………………524.3项目目规模及密度度分析……………544.4东胜胜区建筑物形形式、风格分分析………………554.5北京京**置地投资顾顾问有限公司司对东胜区房房地产市场的观点………………60第二部分亿利城项目目调查问卷分分析一、调查问卷“有效性”的筛选原则…………………67二、根据调查问问卷问题进行行纵向比较…………………68三、根据调查问问卷结果进行行有关问题的的综合评判……88第一部分鄂尔多斯市市市场篇鄂尔多斯市概况况1．1鄂尔多斯斯地理概况鄂尔多斯市位于于内蒙古自治治区西南部，地地处鄂尔多斯斯高原腹地。东东部、北部和和西部分别与与呼和浩特市市、山西，包包头、巴彦淖淖尔盟，宁夏夏、阿拉善盟盟隔河相望；；南部与陕西西省榆林市接接壤。地理坐坐标为北纬37°35′24″-40°551′40〞，东经106°442′40〞-111°°27′20〞。东西长长约400千米，南北北宽约340千米。鄂尔多斯市西高高东低，地貌貌主要分为东东部的丘陵沟沟壑区、西部部的高平原区区、北部的库库布其沙漠区区、南部的毛毛乌素沙漠区区、中部的波波状高原区和和北部黄河南南岸的平原区区。海拔在850米至2149米之间。属属典型的温带带大陆性气候候。年日照时时间为2716﹒4小时—3193﹒9小时。年平平均气温在5.3℃-8.7℃，平均月最最低气温为–10℃-13℃，7月平均气温温为21℃-25℃，全年气温温日差为11℃-15℃，年差为45℃-50℃。东部地区区降水量为300毫米—400毫米，西部部地区降水量量为190毫米－350毫米，全年年降水集中在在7-9月。蒸发量量大，年蒸发发量为2000毫米—3000毫米。1．2鄂尔多斯斯行政区划鄂尔多斯市辖11个市辖区、7个旗。即达达拉特旗、准准格尔旗、伊伊金霍洛旗、鄂鄂托克旗、乌乌审旗、杭锦锦旗、鄂托克克前旗和东胜胜区七旗一区区。鄂尔多斯市面积86752平方千米，户户籍人口136万人；东胜区面积2137平方千米，户户籍人口23万；达拉特旗面积8192平方千米，户户籍人口33万；准格尔旗面积7535平方千米，户户籍人口27万；鄂托克前旗面积12318平方千米，户户籍人口7万；鄂托克旗面积20064平方千米，户户籍人口9万；杭锦旗面积18903平方千米，户户籍人口13万；乌审旗面积11645平方千米，户户籍人口10万；伊金霍洛旗面积5958平方千米，户户籍人口14万。鄂尔多斯市域近近中远期总人人口规划分别别为158万、168万、172万，数据来源：鄂尔尔多斯政府网网站市域城镇等级规规模规划为一一市三区（中中心城市鄂尔尔多斯市，由由东胜区、青青春山和阿勒勒腾席热镇三三区）和成吉吉思汗陵旅游游特区组成。**置地观点：：城市的发展、人人口的增加以以及人均居住住面积的提高高，必将推动动鄂尔多斯市市整体房地产产业的需求，这这对于本案而而言是一个重重要的利好因因素。1．3鄂尔多斯斯资源粮食及畜牧资源源以北部黄河冲积积平原为主的的产粮基地，以以东部丘陵沟沟壑为主的建建材、煤炭资资源、林牧业业，以西部坡坡状高原为主主的畜牧产品品基地。矿产煤炭资源鄂尔多斯境内地地下有储量丰丰厚的能源矿矿产资源，目目前已经发现现的具有工业业开采价值的的重要矿产资资源有12类35种。煤炭全全市已探明的的储量1496亿多吨，约约占全国总储储量的1/6，如果计算算到地下1500米处约近1万亿多吨。在在辖区内主要要分布在东部部的准格尔煤煤田、西部的的桌子山煤田田、南部的东东胜煤田、北北部的乌兰格格尔煤田四大大煤田。其中中，除乌兰格格尔煤田外，其其余均正在开开采之中。石油天然气资源源石油、天然气是是鄂尔多斯市市近年来发现现的新型资源源，位于鄂尔尔多斯中西部部，在乌兰——格尔一带即即杭锦旗北部部，已经发现现20多处油气田田，鄂托克旗旗境内已探明明油气储量11亿立方米，在在乌审旗南部部也发现了油油气田。油页岩资源油页岩主要分布布于鄂尔多斯斯中西部的东东胜区、准格格尔旗、伊金金霍洛旗境内内。目前已探探明储量为3.7亿多吨。化工资源鄂尔多斯有品种种齐全、蕴藏藏丰富的化工工资源。主要要有天然碱、芒芒硝、食盐、硫硫磺、泥碳等等，还有伴生生物钾盐、镁镁盐、磷矿等等。全市现有有天然碱湖19处，储量7000亿吨，伴生生天然碱储量量1300万吨；露天天湖芒硝总储储量70亿吨；存黄黄铁矿（也称称硫铁矿）全全市已探明储储量232.5万吨，地质质储量3256..5万吨；泥碳碳（主要含氮氮、磷、钾等等元素）产地地42处，探明储储量537.6万吨；建材资源建材资源是鄂尔尔多斯境内又又一大优势资资源，遍布全全市8个旗市，主主要有石膏、石石灰岩、石英英砂岩、石英英岩、白云岩岩、黄土、大大理石、花岗岗岩、石墨等等，石膏总储储量35亿吨。野生动物资源在全市20000余种野生动动物资源中，有相当一部部分属国家级级保护动物。如如属国家一级级保护动物的的遗鸥，为世世界上濒临灭灭绝动物之一一，也是人类认认识最晚的鸟鸟种之一。据据专家考证，鄂鄂尔多斯遗鸥鸥种群为世界界三大遗鸥繁繁殖种群之冠冠。目前已发现现的数量约5000多只。还有有国家二级保保护动物白天天鹅，数量也也较多。还有有经济价值较较高的石貂、黄黄喉貂等。野生植物资源全市有植物资源源800余种，约有400余种可入药药。主要的甘甘草、麻黄、枸杞杞、银柴胡、远远志、冬花等等。其中甘草草、麻黄产量量较大。另有有相当一部分分沙生植物，如沙棘、沙沙芥等，都具具有较高的食食品经济开发发价值。羊绒资源在鄂尔多斯高原原一带，有一一种驰名中外外的绒肉兼用用型山羊──阿尔巴斯白白山羊，被牧牧民们称为草草原上的珍珠珠。这种羊因因生长在鄂托托克旗阿尔巴巴斯苏木境内内，简称阿白白山羊。阿白白山羊被列为为全国２０个个优良品种之之一。因阿白白山羊体表生生长着２２－－２８厘米长长的粗毛，对对底绒产生很很好的保护作作用，因而净净绒率高、梳梳绒量大、光光泽良好、手手感柔软，被被誉为“纤维钻石”、“绒中之王”、“白色金子”、“软黄金”。阿白山羊羊绒光泽好，洁洁白柔软、纤纤维长、净绒绒率高，是山山羊绒中的佼佼佼者，在国国际上享有“开司米”绒的美称。由由于山羊对草草牧场破坏较较大，所以各各国对山羊头头数都有限制制，全世界羊羊绒资源是有有限的。我国国是世界上第第一产绒大国国，年产原绒绒约8000——10000吨，占世界界总产量的3/4，其中内蒙蒙古产绒5342吨，占全国国羊绒总产量量的1/2，质量居全全国之首。羊绒制品羊绒衫、羊绒围围巾、羊绒披披肩、羊绒呢呢大衣、精纺纺羊绒衬衫等等，羊绒制品品畅销30多个国家和和地区，受到到各国消费者者的青睐。1．4鄂尔多斯斯产业发展2006年，鄂鄂尔多斯一、二二、三产业产产业比例演进进为5.7：54.3：40。农牧业综综合生产能力力不断提高，粮粮食增加0.9亿斤，达到24.4亿斤；牧业业年生产牲畜畜总数为1499万头只，纯纯增156万头只，总总量跃居全区区第二位。二二产新增规模模以上工业企企业126户，产品产产销率99.1%，提高1.1个百分点，实实现利税152亿元，增长32%，综合效益益指数365，提高58个百分点，均均居全区第一一位。社会消消费品零售总总额180.6亿元，增长15.5%，三产对财财政的贡献率率达到45.7%，提高7个百分点。2006年，全全年完成固定定资产投资610亿元，增长51.1%，投资主体体实现多元化化，非公有制制企业比重达达到60%以上。万元GDP能耗下降到2.08吨标准煤，下下降比例为5%。城、乡恩恩格尔系数下下降到0.26和0.31。1．5鄂尔多多斯发展、地地区文化鄂尔多斯浓郁的的蒙古族民族族文化、纯朴朴的民族风情情及豪放洒脱脱的鄂尔多斯斯人，吸引了了国内外众多多投资商及旅旅游者的眼球球。鄂尔多斯的起源源元朝天顺年间，鄂鄂尔多斯部落落将一代天骄骄成吉思汗的的灵寝迁至伊伊克昭盟（现现在的鄂尔多多斯市）之后后，岁岁按时时举行祭奠，久久而久之，这这个地区从习习惯上就被称称为“鄂尔多斯”，汉译系“很多宫殿”；“伊克”为蒙古语，汉汉译为“大”，“昭”系藏语的译译音，指供奉奉“释加牟尼”的佛殿。“伊克昭”即“大佛殿”的意思，它它是本盟著名名寺院“王爱召”（明朝廷赐赐名广慧寺）佛佛庙。清顺治治六年，为了了加强对蒙古古族各部的封封建统治，把把鄂尔多斯部部分成6个旗（后又又增为7个）组成伊伊克昭盟，各各旗的行政长长官（扎萨克克）会盟在达达拉特旗的大大庙“王爱昭”议事，据略略考，“伊克昭盟”亦由此而来来。三万五千千年以前，“河套人”就在伊克昭昭盟乌审旗境境内的萨拉乌乌素河（又名名无定河、红红柳河）流域域繁衍生息，创创造了著名的的古代“鄂尔多斯”文化，史称“河套人文化”。历代变迁，直至至2001年9月28日，经国务务院批准，伊伊克昭盟撤盟盟建市，设立立鄂尔多斯市市，市府办公公地设在东胜胜。2006年，鄂尔多多斯“一市三区”的大城市大大格局新城市市规划的阶段段性实施，康康巴什（青春春山开发区）新新区初具规模模，城市基础础设施建设突突飞猛进，鄂鄂尔多斯市府府正式迁居康康巴什新区。这这是本区域行行政区划又一一次具有划时时代意义的重重大变革，它它已对本区域域经济、社会会的发展和进进步产生了深深远的影响。未未来的鄂尔多多斯充满后劲劲，前景广阔阔，商机无限限。2005年5月月9日，中共鄂鄂尔多斯市委委、鄂尔多斯斯市人民政府府出台关于进进一步加快文文化发展的决决定，从鄂尔尔多斯区域特特点及产业发发展的实际出出发，大力弘弘扬民族文化化，充分发挥挥鄂尔多斯文文化底蕴深厚厚、文化资源源丰富的独特特优势，全面面加快文化事事业和文化产产业的发展，将将鄂尔多斯市市建设成为国国家西部文化化大市。十项文化事业工工程：“精神文明建建设工程”、“哲学社会科科学研究和文文学精品创作作工程”、“小康文化工工程”、“萨日纳艺术术工程”、“文物保护工工程”、“文化遗产保保护发展工程程”、“新闻出版发发展工程”、“广播电视发发展工程”、“文化基础设设施建设工程程”、“文化艺术人人才培育工程程”。七大公益性文化化设施：博物物馆、图书馆馆、民族剧院院、文化活动动中心、新闻闻中心、会展展中心、体育育中心。六大文化品牌建建设：以成吉吉思汗陵为代代表的祭祀文文化品牌；以以响沙湾、恩恩格贝、七星星湖为代表的的沙漠文化品品牌；以鄂尔尔多斯青铜文文化为代表的的文化品牌；；以《鄂尔多多斯婚礼》为为代表的民族族歌舞文化品品牌；以鄂尔尔多斯羊绒衫衫为代表的服服饰文化品牌牌；以鄂尔多多斯国际文化化节为代表的的节庆文化品品牌。两大主题：“天天骄圣地、大大漠风光”。六大特色：“天天骄圣地、大大漠风光、民民俗风情、工工业观光、生生态科考、休休闲度假”。五大旅游品牌：：以成吉思汗汗陵、成吉思思汗文博园为为主的成吉思思汗文化旅游游品牌；以响响沙湾、恩格格贝、七星湖湖为主的沙漠漠风光旅游品品牌；以“河套人”文化遗址、鄂鄂尔多斯青铜铜器、古长城城、秦直道遗遗址、昭君坟坟、大夏国都都城统万城、隋隋朝时期的十十二连城遗址址、一代天骄骄成吉思汗陵陵、草原敦煌煌阿尔寨石窟窟、藏传佛教教寺庙准格尔尔召等五处全全国重点文物物保护单位和和萨拉乌素文文化遗址、宥宥州古城、西西鄂尔多斯恐恐龙足迹化石石为主的历史史遗迹和文化化遗产旅游品品牌；以万家家寨水库为主主的黄河风光光旅游品牌；；以鄂尔多斯斯文化旅游村村、鄂尔多斯斯草原、鄂尔尔多斯歌舞、鄂鄂尔多斯婚礼礼、那达慕大大会为主的民民俗风情旅游游品牌。五大旅游区：11、库布其沙沙漠生态旅游游区（主要景景区有响沙湾湾、恩格贝示示范区、库布布其百里响沙沙带、七星湖湖、夜鸣沙等等），突出沙沙漠风光、沙沙漠探险娱乐乐、沙漠度假假主题产品。2、西鄂尔多多斯草原文化化旅游区（主主要景点有鄂鄂儿多斯草原原旅游区、伊伊和乌素温泉泉、包乐浩晓晓温泉、恐龙龙足迹化石、阿阿尔寨石窟等等），主要以以“古老物种，神神秘传奇”为主题，发发展科、仿古古、草原温泉泉度假产品。3、“河套人”文化旅游区区（主要景点点有大沟湾“河套人”文化遗址、巴巴图湾水库、统统万城、大汗汗行宫、鄂儿儿多斯文化旅旅游村等），主主题形象为“访河套人文文化遗址，看看塞上江南美美景”，发展草原原观光、科考考、水域度假假产品。4、东鄂尔多多斯旅游区（主主要景点有：：黄河大峡谷谷、万家寨水水电站、准格格尔露天煤矿矿、油松王、准准格尔召等），以“黄河壮丽峡谷，蒙汗民歌摇篮”为主题，发展黄河峡谷风情旅游产品。三个层次的旅游游线路：省际际旅游精品线线路一条（秦秦始皇——黄帝陵——成吉思汗陵——西夏王陵）；；鄂尔多斯精精品旅游线路路两条（北京京——呼市——鄂尔多斯——银川、西安——鄂尔多斯——包头）。

“八个个率先”：1979年，鄂尔多多斯率先在全全区实行包产产到户和畜牧牧草双承包生生产责任制；；1980年率先以补补偿贸易的形形式成功引进进日本的成套套纺织设备，建建立了第一个个外向型企业业；90年代初，在在全区率先组组建“四大”企业集团；；率先在全区区对国有中小小企业实行“资产一次脱脱钩，债务一一次划定，产产权一次买断断，改制一步步到位”的民营化改改革；率先在在全区借助国国家能源战略略西移政策，第第一个引进国国家大型企业业神华集团；；率先在全区区建设亚洲级级的煤转电大大项目——达拉特电厂厂；率先在全全区实现国有有股的退出，最最早形成了经经济自主增长长模式；率先先成为全区第第一个引进民民间资本修建建公路、铁路路甚至机场的的城市。1．6鄂尔多多斯交通状况况神木包头呼市铁铁路线、东胜胜乌海铁路（规规划建设中）、210国道、109国道、包头府谷路交汇与此，准东电气化铁路二期工程“虎石至准格尔召”正式开工，建设中的鄂尔多斯机场，连接各旗的地区性公路，已开通运营的环城公路，形成了快速便捷的立体交通体系，为鄂尔多斯与各地的经济往来和快速腾飞增添了活力。1．7鄂尔多多斯大型产业业项目及基础础设施建设内蒙古伊泰集团团煤制油工厂厂在准格尔大大路工业园区区投资建设；；鄂尔多斯荣程能能源化工公司司气焦、甲醇醇项目由天津津荣钢集团为为主投资建设设，年产500万吨兰碳、100万吨甲醇；；神华煤液化化项目；华泰汽车城一期期年产5万台整车、30万台清洁型型轿车柴油发发动机生产线线2006年投产，整整个项目计划划用7年的时间，分分三期在鄂尔尔多斯康巴什什新区建成，年年产50万辆整车，100万台清洁型型轿车柴油发发动机及相关关汽车零部件件，成为华泰泰汽车集团现现代化高技术术含量的汽车车生产基地。全国最大的露天天煤矿——哈尔乌素露露天煤矿暨国国华准格尔发发电有限责任任公司三期扩扩建项目启动动；内蒙古大路煤化化工基地基础础设施工程在在准格尔旗大大路新区启动动建设，由印印度尼西亚三三林集团、杭杭州包杭实业业投资有限公公司和准格尔尔国有资产投投资经营有限限责任公司三三家合资成立立的内蒙古大大路煤化工基基地发展有限限公司投资实实施；内蒙古三维煤煤化工科技有有限公司甲醇醇项目和内蒙蒙古奈伦集团团有限公司尿尿素、合成氨氨项目正在建建设中；香港威华达控股股有限公司甲甲醇、聚丙烯烯项目和内蒙蒙古天隆煤化化工有限责任任公司甲醇项项目、神华集集团多孔硝酸酸氨项目、内内蒙古德源大大路发电有限限公司热电联联产项目、内内蒙古蒙能有有限责任公司司准格尔友谊谊电厂项目入入园；还有开展初期入入园工作的台台湾腾龙集团团、广东东凌凌集团有限公公司、中国西西部投资集团团和北京诺英英汗科技发展展有限公司3个煤化工配配套项目；内蒙古鄂尔多斯斯联合化工有有限公司年产产60万吨合成氨氨、104万吨尿素大大化肥项目在在鄂托克旗棋棋盘井工业园园区投资建设设；香江华研资源有有限公司100万吨甲醇项项目在康巴什什新区投资建建设；蒙西高新材料股股份有限公司司日产5000吨水泥熟料料生产线点火火投产，该生生产线作为蒙蒙两集团年产产40万吨粉煤灰灰、提取氧化化铝项目的配配套工程，工工程建设历时时288天，投产3.8亿元，随着这条生生产线的点火火投产，蒙两两集团的水泥泥总产量达到到700万吨，其中中新型干法生生产能力达到到总产能的70％。预计2010年，蒙西集集团的水泥总总产量达到1500万吨；蒙大新能源基地地全面开工建建设，蒙大新新能源化工基基地是全市四四个特大型化化工基地之一一，由伊化集集团公司、上上海证大投资资发展有限公公司及乌审旗旗国资投资管管理有限公司司共同投资建建设的以煤化化工为主体产产业的新能源源化工基地。基基地自2005年８月开始始筹备组建，最最终将建成以以300万吨／年二二甲醚、160万吨／年煤煤制烯烃为标标志，集清洁洁能源、基本本有机原料、合合成材料等产产品为一体的的，具有国内内一流水平的的新能源化工工产业基地。苏里格燃气发发电机组投入入运营，内蒙蒙古苏里格燃燃气发电有限限责任公司2×150ＭＷ级燃气——蒸汽联合循循环发电工程程1＃机组顺利利通过72＋24小时整体考考核运行，已已于近日正式式投入运行。该该项目总投资资1365110万元。项目目达产后，年年售电量达13．3亿千瓦时，年年可实现销售售收入5．6亿元，实现现利税2200万元。奶牛性控技术在在鄂前旗推广广应用，通过过该项高新技技术的应用，母母犊比例可占占到95％以上。水利部沙棘综合合加工项目在在东胜铜川镇镇沙棘加工基基地开工建设设，该项目由由高原圣果沙沙棘制品有限限公司投资，以以砒砂岩沙棘棘生态工程为为依托，以打打造国际级沙沙棘产业制造造基地为目标标，最终建设设世界上沙棘棘加工能力最最大、产品门门类最多、加加工技术最先先进的沙棘产产业园区。该该项目一期设设计年加工沙沙棘果实５万万吨，沙棘鲜鲜汁６万吨。世界沙棘产业加加工基地在塔塔拉壕镇启动动。城川镇80000亩碧玉鲜椒椒催生新行业业。国家“8633”节水项目在在鄂尔多斯乌乌审旗点沙成成金。准东电气化化铁路二期工工程“虎石至准格格尔召”正式开工，项项目建成后，该该铁路向东连连接大准与呼呼准铁路，向向西连接包神神与东乌铁路路，将形成横横贯我市煤炭炭主产区的便便捷东西大通通道。该项目目计划于2008年7月建成通车车。由万正投资集集团投资建设设的国道109线东察高速速公路项目举举行开工奠基基。由万正投资集集团以BOT方式独资承承建的东胜区区环城公路建建成通车。由万正投资集集团与东胜区区人民政府合合作开发的东东胜新区，于于2003年开始启动动。公司以“拉大城市空空间，调优产产业结构、改改善人居环境境”为目标，本本着“高起点规划划、高标准建建设、高水平平运作”的原则，艰艰辛付出，历历时三年，基基本构筑起一一个现代化新新城区的框架架。由万正投资资集团地产公公司建设的鄂鄂尔多斯地区区两个最高档档别墅项目西西雅苑与康和和丽舍，已经经全部售罄入入主。位于鄂旗棋盘盘井镇工业园园区，北临109国道，北距距乌海44公里，总占占地面积为15平方公里的的鄂尔多斯硅硅电联产项目目，年产50万吨的硅合合金生产线和和4×33万KM发电机组。1．8鄂尔多斯斯旅游业鄂旗第一个红色色旅游景点建建成，木肯淖淖革命博物馆馆、农耕文化化展馆建成开开馆。地处鄂鄂旗——成陵旅游区区的必经之地地，是衔接鄂鄂尔多斯东西西部旅游线路路的关键节点点。鄂尔多斯遗鸥国国家级自然保保护区湿地保保护项目即将将开工建设，该项目建建设期为三年年，总投资达达1836万元，第一一期工程总投投资为748万元，其中中：中央预算算内专项资金金588万元，地方方配套160万元。鄂前旗启动实施施旅游精品工工程，实施了了“六区二园一一长廊旅游精精品工程”。“六区”即：鄂尔多斯文化旅旅游村景区、大大汗行宫立体体生态旅游景景区包括水洞洞沟、明长城城、大沙头景景区、大沟湾湾景区、阿拉拉格苏勒德祭祭祀景区、榆榆树壕旅游景景区。“二园”即：敖镇旅游接待园园区、上海庙庙镇旅游接待待园区。以将将两园区打造造成蒙陕宁周周边地区旅游游集散中心为为目标，建成成既有民族建建筑风格、又又有特色度假假、民族民俗俗文化的新型型接待园区，全全面发展购物物、娱乐、餐餐饮业。“一长廊”即：：建成银川—敖镇镇—大沟湾绿色色生态旅游长长廊。大力发发展牧户游、农农家游、家庭庭记账理财奔奔小康游、自自驾车游、民民族文化游、那那达慕游、沙沙漠探险游、酒酒店及集市购购物文体娱乐乐游，沿线建建成８个旅游游新村水泉子子、特布德、大大沙头、哈拉拉色日、巴音音希泊日、糜糜地梁、大沟沟湾、苏力迪迪，发展具有有一定民族特特色、地域特特色的旅游100户，并将长长廊建成全国国精品旅游线线银川—鄂前旗—靖边—延安—西安。新创建3个４４Ａ级的景区区：恩格贝生生态旅游区、鄂鄂尔多斯文化化旅游村、大大汗行宫立体体生态旅游区区，共达10多个A级旅游景区区，占全区六六分之一。星级饭店11家家（三星级３３家、二星级级６家、一星星级２家），国国内旅行社19家，持证导导游员48人，旅游从从业人员近7000人。由草原城餐饮饮公司投资1．2亿元兴建的的鄂尔多斯市市最大的“生态一日游游公园”落户东胜区区罕台镇。该该公园建设期期为5年，分三期期完成。现前前期工作已开开始，已征用用土地２１００亩。公园建建成后将集休休闲、娱乐、旅旅游和民风民民情为一体，建建有体现蒙古古风情的那达达慕会场、影影视制作中心心、大型儿童童游乐园和农农家饭庄等场场所。届时它它将成为人们们休闲娱乐的的又一好去处处。1．9鄂尔多多斯之最1）内蒙古***集团拥有全全国最大的天天然碱研究机机构、天然碱碱试验基地和和全国最多的的天然碱科技技人才，其天天然碱方面的的科研成果居居全国之首。生生产食用小苏苏打16万吨，占全全国年产销量量及出口量的的60％以上；硫硫化碱年生产产能力13万吨，为全全国之最；创创纯碱生产成成本全国最低低记录。2）内蒙古鄂尔尔多斯集团是是全国最大的的羊绒衫生产产厂家，连续续多年保持羊羊绒纺织业市市场占有率、市市场竞争力、市市场影响力第第一名。1995年世界第50届统计大会会公布为“中国羊绒制制品大王”，1997年获美国最最大百货连锁锁集团美斯公公司“五星奖”。“鄂尔多斯”在中国羊绒绒制品业中品品牌价值最高高，达24.56亿元，是唯唯一的驰名商商标。内蒙古古鹿王羊绒集集团生产的“鹿王”牌羊绒系列列产品，是国国内同类企业业中第一家获获得“国际名牌产产品博览会金金奖”的产品。1995年～1996年全国纺织织面料新产品品展示会该集集团获金、银银奖最多。3）内蒙古额济济纳旗的东风风航天城，1960年9月用国产燃燃料首次发射射近程导弹成成功。其后成成功发射卫星星33颗(其中返回式式卫星17颗)和各类火箭箭数百枚，记记载了中国航航天事业从起起步到跨入世世界先进行列列的发展轨迹迹。4）以内蒙古为为主矿区的神神府东胜煤田田,其现代化矿矿井补连塔矿矿引进的采煤煤机,装机容量1480千瓦，生产产能力每小时时2500吨，是世界界最大的采煤煤机。该矿辅辅助运输实现现胶轮化，国国内绝无仅有有。5）内蒙古伊克克昭盟的“梁外甘草”和阿拉善盟盟的红甘草,粉性足，药药用价值高，质质量居全国首首位。内蒙古古黄芪在全国国最有名，被被称为“正北芪”，其主要产产地为伊克昭昭盟和赤峰市市。6）横穿内蒙古古鄂尔多斯高高原的“秦直道”，是2000年前我国最最早的高等级级公路。史料料记载：“道广五十步步，隐以金锥锥，树以青松松”，“千八百里，堑堑山堙谷，直直通之”。7）内蒙古鄂尔尔多斯高原的的四合木，是是我国特有的的残遗单种属属植物。8）内蒙古东胜胜煤田与陕西西神府煤田合合称东胜—神府煤田，是是世界七大煤煤田中最大的的一个。9）内蒙古伊克克昭盟达拉特特旗埋藏着世世界罕见的超超大型芒硝矿矿。1．10鄂尔尔多斯市招商商引资鄂尔多斯市人民民政府，为进进一步加快城城市外向型经经济发展，吸吸引外商投资资，推动经济济的跨越式发发展，先后出出台了《鄂尔尔多斯市关于于鼓励外商独独资的优惠政政策》、《鄂鄂尔多斯市关关于进一步发发展横向经济济联合的优惠惠政策》、《鄂鄂尔多斯市招招商引资奖励励办法》、《关关于加快发展展第三产业若若干政策的规规定》等一系系列优惠政策策，同时各旗旗县也制定出出台了相应的的具体措施。1．11鄂尔尔多斯宏观经经济运行情况况“十五”期间，鄂鄂尔多斯地区区生产总值增增长28.1％，达到800亿元，居全全区第三，当当年增量再创创历史新高，人人均GDP66600美元，累计计实现GDP15586亿元，是“九五”累计完成数数的3倍，十五末末，鄂尔多斯斯日均创造的的价值（增加加值）为5年前的3倍，相当于1995年一年创造造的价值。2005年，鄂鄂尔多斯财政政收入达93.4亿元，为“九五”末的近6倍，年均增增长41.9％，2006年更是以56.1％的增速和145.886亿元的财政政收入总额跃跃居全自治区区第一位。2006年，鄂鄂尔多斯社会会消费品零售售总额就达180.6亿元，增长15.5％；城镇居居民人均可支支配收入1.3万元，同比比增长17.9％，三产对对财政的贡献献率达到45.7％，提高7个百分点；；外贸进出口口总额4.8亿美元，增增长71％，引进国国内资金292亿元，实际际利用外资5亿美元，分分别增长104％和100％，鄂尔多多斯市被评为为“中国投资环环境百佳城市市”。鄂尔多斯市商业业的消费群体体主力集中在在20—50岁之间，其其中中高层消消费能力的阶阶层远大于低低层消费水平平的阶层，消消费者每月逛逛街购物次数数较频繁，“随机型购物”与“目的型购物”各占近半的的比例，大部部分消费者的的每次消费的的金额在100—300元之间，而而在200—300元间是高、中中、低端三个个消费水平层层次之间的分分界点，在200元以下，以以中低端消费费者居多，而而在200元以上，则则以中高档消消费者为主，反反映出当地居居民已具有较较强的消费能能力，第三产产业呈现出勃勃勃生机。2007年预期期性、控制性性和约束性目目标：地区生生产总值增长长31％，达到1100亿元，财政政收入增长37.2％，达到200亿元，城镇镇居民人均可可支配收入和和农牧民人均均纯收入分别别增长30.8％和22.4％，达到1.7万元和6500元，固定资资产投资增长31.1％，达到800亿元，全年年开工建设亿亿元以上重点点项目118项，完成投投资605亿元，紧盯盯国际国内500强，引进大大企业、大项项目，全年实实现外贸进出出口总额5亿美元，引引进国内资金金350亿元，实际际利用外资6亿美元，分分别增长20％，全年社社会消费品零零售总额达到到210亿元，增长16.7％，年内城城镇化率达到到61％，提高3.6个百分点，年年内城镇累计计实现新就业业15000人，解决1万人脱贫问问题。改革开放仅300年，鄂尔多多斯至少在全全内蒙古自治治区内先后有有过“八个率先”的说法，社社科理论界更更有“鄂尔多斯现现象”、“鄂尔多斯模模式”之说。**置地观点：：鄂尔多斯市经济济呈现稳步发发展势头，社社会固定资产产投资进一步步加快，城市市经济的外向向度进一步提提高，但房地地产投资与一一些发达城市市相比所占社社会固定资产产投资的比例例不高，这预预示着其房地地产业的未来来发展空间较较大。城镇居民的整体体收入呈现稳稳步增长态势势，消费者在在商品房方面面的价格承受受能力随着收收入的增长，接接受能力越来来越强，对于于鄂尔多斯市市东胜区房地地产市场而言言较为有利。二、鄂尔多斯城城市发展规划划2．1鄂尔多多斯市城市发发展定位按照《鄂尔多斯斯城市总体规规划》提出的的城市定位，围围绕《鄂尔多多斯经济与社社会发展十一一五规划》，借借鉴国内外传传统能源产业业城市发展的的经验，结合合国家西部大大开发战略对对鄂尔多斯国国家级能源基基地定位的确确立，战略规规划将鄂尔多多斯都市区的的整体发展定定位为：内蒙蒙古自治区蒙蒙中经济区的的副中心城市市鄂尔多斯市市域政治、经经济、文化中中心；我国北北方重要的能能源基地、研研发及管理中中心；鄂尔多多斯市制造、产产业技术研发发、服务中心心；富有地方方文化和民族族特色的旅游游城市。概括括为以下五句句话：国家能源基地西部文化明城区域产业引擎生态改善示范创业宜居新城2．2鄂尔多多斯市片区定定位鄂尔多斯都市区区在行政区划划调整的基础础上将形成“一城两片三三区”的空间布局局和职能分工工。其中：“一城”——鄂鄂尔多斯都市市区“两片”——东东胜片区、康康巴什伊旗片片区“三区”——东东胜区、康巴巴什新区、阿阿腾席热区东胜片区的发展展定位东胜现状作为市市域的政治中中心、经济中中心、文化教教育中心、信信息中心。随随着城市行政政管理、经济济管理职能向向康巴什新区区转移；东胜胜远期将成为为区域传统商商业贸易服务务中心，重点点为居住及都都市型工业，产产业以羊绒纺纺织、生物制制药等新技术术产业为主。康巴什伊旗片区区的发展定位位鄂尔多斯市的政政治、经济、文文化中心；装装备制造业及及配套的研发发制造基地、煤煤化工产业服服务基地；鄂鄂尔多斯市的的交通枢纽、仓仓储及物流配配送中心；鄂鄂尔多斯历史史文化重地及及旅游中心。2．3鄂尔多斯斯市城市结构构及发展规划划图片来源：鄂尔尔多斯市规划划局近几年，随着鄂鄂尔多斯市工工业经济的快快速发展，城城镇化严重滞滞后，制约了了城市经济的的发展。鄂尔尔多斯市针对对这一日益凸凸显的问题，制制定了“依托城镇，打打造经济快速速发展平台”的战略决策策，提出“拉大、补缺缺、崛起”的城市化思思路，形成“一市两区、三三个组团、环环状辐射”的城市发展展布局，突出出建设东胜、康康巴什、阿镇镇中心城区，着着力打造具有有产业支撑的的沿河沿边重重镇，扶持有有发展潜力的的旗府中心镇镇，本着“补欠与拉大大齐抓，新建建与改造同步步，扩容与提提质并存”的思路，进进行城市化建建设。在加速推进城市市化进程的过过程中，为尽尽量避免现在在城市文化建建设中出现的的“千城一面”的现象，体体现自己独特特的草原文化化内涵与开拓拓进取的鄂尔尔多斯精神，鄂鄂尔多斯市从从城市长远发发展的战略高高度，认真思思考，多方论论证，在塑造城市市文化气质，提提升城市文化化品位的过程程中形成了自自己独特的视视角，通过城城市文化建设设的“三步曲”，为自己的的城市形象重重新定位。城市建设的理念念是城市建设设的灵魂，也也是城市发展展的灵魂。一一个城市的发发展理念往往往取决于她的的特点，而一一个城市的特特色又是在历历史的长河和和独特自然环环境中和谐成成长起来的。鄂尔多斯三面黄黄河环抱，一一面长城围合合，从闻名中中外的“萨拉乌苏文文化”到“鄂尔多斯青青铜文化”，从一代天天骄成吉思汗汗陵到阿尔寨寨石窟，从秦秦直道到明长长城，从《蒙蒙古源流》、《蒙蒙古黄金史》到到《鄂尔多斯斯风暴》，深深厚的文化资资源，独特的的地域形成了了鄂尔多斯相相对独立的文文化内涵。鄂鄂尔多斯市为为了在经济发发展一日千里里的今天确立立自己独特的的城市形象、延延伸草原文化化内涵、体现现先进文化于于城市的方方方面面，市领领导班子经过过长期反复的的论证，多年年审慎的思考考与研究，群群策群力，确确立了鄂尔多多斯市以“草原上的城城市，城市中中的草原”为发展理念念，走上不断断探索充满地地域风情、充充满人文关怀怀的城市发展展之路。康巴什新区作为为鄂尔多斯市市未来的政治治、文化、金金融、科研教教育中心区，尤尤其秉承此道道。新区设计计理念为“草原上升起起不落的太阳阳”，圆形的中中心广场象征征着太阳，四四周的放射通通廊象征光芒芒四射，体现现了地域文化化、民族特色色、人与自然然和谐的理念念，突出城市市风貌的唯一一性。鄂尔多斯市在城城市文化建设设中，为提升升城市品位，结结合自身特点点，从大处着着眼、小处着着手，系统、缜缜密地规划出出城市文化建建设蓝图。为顺应经济发展展和人民群众众文化消费增增长的需求，保保证群众能够够有充足的文文化活动空间间，增强文化化事业和文化化产业的辐射射力、带动力力、创造力和和影响力，鄂鄂尔多斯市不不断加强文化化基础建设，兴兴建了图书馆馆、博物馆、文文化馆、影剧剧院、体育会会馆等一批文文化设施，最具有代表表性的是鄂尔尔多斯市康巴巴什新区七大大标志性文化化工程。该工工程正在积极极建设当中，它它是目前内蒙蒙古自治区最最大的群体性性文化工程，总总投资近30亿元。七大大标志性文化化工程分别是是鄂尔多斯博博物馆、民族族剧院、图书书馆（档案馆馆）、文化艺艺术中心、新新闻中心、会会展中心和体体育中心，总总占地面积达达31．6公顷，建筑筑面积达36万平方米，拟拟于2008年投入使用用。这些建筑筑充分体现和和展示了鄂尔尔多斯市地域域、民族、文文化特点。正在建设的鄂尔尔多斯千草园园即植物园，会会聚了近千种种当地的生态态植物，特别别是一些濒临临灭绝的十几几种珍稀植物物，如半日花花、四合木、柳柳叶鼠李、沙沙冬青等。在在城市绿化中中将这些珍稀稀植物移植过过来，在市民民与游人观赏赏的过程中，自自然地唤起保保护意识，展展示地域文化化的生态美。鄂尔多斯市立足足于东胜、康康巴什、阿镇镇3个区，从门门户节点、区区片节点、城城区干道、绿绿地公园广场场文化景观四四个方面，围围绕以“河套文明的的摇篮、草原原文化的故乡乡、成吉思汗汗的圣地、中中国能源重化化工新都”的鄂尔多斯斯市城市文化化形象定位，提提出了几十个个城市文化景景观建议方案案与备用方案案，一一筛选选，多方论证证，逐步确定了了城市文化景景观建设方案案。如今在康康巴什新区成成吉思汗广场场上矗立的五五座大型青铜铜雕像，最高高达16米，共用铜铜约480吨，由雕塑塑大师何鄂亲亲自设计，由由《天驹行空空》、《闻名名世界》、《一一代天骄》、《海海纳百川》和和《草原母亲亲》5组群雕构成成，反映了一一代天骄成吉吉思汗传奇、伟伟大的一生。这这五座青铜雕雕像不仅展现现了蒙古族悠悠久的历史文文化精髓，也也向外界传递递出鄂尔多斯斯人自强不息息的精神力量量。而像这样反反映草原文化化的景观符号号在鄂尔多斯斯市城市还有有很多。城市本身就是人人类文化的产产物，城市文文化包含物质质文化和精神神文化内容。如如果说一个城城市的GDP、文化设施施等是城市的的物质内容，即“硬实力”，那么秩序、历史、精神等就是她的精神内容，即“软实力”。软实力对城市形象的影响具有举足轻重的作用。鄂尔多斯市在城城市文化建设设中着重加强强自身“软实力”，不但确立立了文化立市市的发展思路路，将实施10项文化事业业工程，即精精神文明建设设工程、哲学学社会科学研研究和文学精精品创作工程程、小康文化化工程、萨日日纳艺术工程程、文物保护护工程、文化化遗产保护发发展工程、新闻出版发发展工程、广广播电视发展展工程、文化化基础设施建建设工程、文文化艺术人才才培育工程，加加快了建设文文化大市的脚脚步。这些工工程的实施将将全面提高鄂鄂尔多斯市的的文化实力，延延伸拓展鄂尔尔多斯市的文文化内涵，确确保鄂尔多斯斯城市新形象象的确立，使使更多的人感感受到鄂尔多多斯市的独特特的人文魅力力。2．4东胜区区城市规划图片来源：鄂尔尔多斯市规划划局图片来源：鄂尔尔多斯市规划划局以往曾是市府所所在地的东胜胜区，将“宜居、活力力、文化”三大理念引引入城市建设设中，通过拆拆旧造绿、疏疏解空间及各各种文化景观观元素的合理理配置与整合合，将城区改改造成地方特特色突出、时时代气息浓厚厚、环境质量量优良的宜居居城市。东胜区分析东胜区位于鄂尔尔多斯市市中中心，是目前前鄂尔多斯市市政治、经济济、文化、教教育、金融和和商贸中心。◆优势项目位位于鄂尔多斯斯市核心区，交交通便捷，文文化、教育基基础力量雄厚厚，周边生活活配套成熟繁繁荣，市民生生活十分便利利。◆不足人口拥挤，城市市交通压力大大。空气质量量不及其它地地区，土地价价格高昂导致致房价持续维维持在较高水水平，同时在在，作为各旗旗盟大部分人人走出家门的的第一落脚点点，东胜区的的生活成本高高于辖区内其其他地区。此此外，随着新新区的发展，今今后许多党政政机关、单位位都要陆续迁迁往新区，来来回的人潮容容易形成城市市瓶颈。结论目前区域发展相相对成熟。由由于土地日渐渐稀缺，政府府将逐步加强强对老城区的的改造，届时时的城市面貌貌会再有新的的突破。随房房地产开发受受到政府严格格控制，东胜胜区未来将成成为以商贸、金金融、教育、居居住为主的综综合性区域。随随着基础设施施投资的不断断落实，城市市价值的不断断提升，虽有有可能失去政政治中心的头头衔，但城市市的集客能力力将越来越强强。2．5铁西新新区整体规划划图片来源：鄂尔尔多斯市规划划局图片来源：鄂尔尔多斯市规划划局照片拍自：铁西西公园铁西新区作为东东胜建成区的的拓展区域，坚坚持“高起点规划划、高标准建建设、高水平平”原则，按照照现代化城市市标准空间定定位、功能定定位、文化定定位和形象定定位，注重科科学合理的城城市布局和配配套完善的城城市功能，采采取市场化运运作的全新模模式进行开发发建设，成立立铁西新区党党工委、管委委会，对新区区各项事务实实行统一领导导、统一规划划和统一管理理。铁西新区启动建建设以来，基基础设施建设设累计投入7.5亿元，实现现全部基础设设施管网一次次下地。使东东胜城区面积积从2000年的15.6平方公里扩扩展到35.1平方公里，绿绿化覆盖率达达到35%以上，人均均公共绿地面面积达到7平方米，已已建和在建各各类住宅小区区25个共130万平方米，西西雅苑、岚馨馨苑、绿洲家家园、康和丽丽舍等为代表表的5万平方米以以上的高档住住宅小区7个。目前铁西新区项项目除少量尾尾房外，已无无住宅销售。三、鄂尔多斯整整体房地产市市场概况3．1鄂尔多多斯房地产发发展及消费能能力分析鄂尔多斯地区22006年房价为平平均每2500元/平方米左右右，2007年第一季度度高达2800元/平方米，房房价持续走高高，一路飚升升。2006年鄂尔尔多斯市城镇镇居民年人均均可支配收入入为1.3万元，按家家庭人口3计算，鄂尔尔多斯年家庭庭可支配收入入近4万元。这一一消费水平不不仅在内蒙古古地区，即使使与全国大部部分地区相比比较，也处于于较高水平。以以下为部分地地区人均收入入对比图表：：呼市包头鄂尔多斯北京天津重庆大连人均可支配收入入（元）12150132181300017653126391024411994商品房销售均价价（元/㎡）39443365280011352544326975433数据来源：各政政府地方统计计局呼市包头鄂尔多斯北京天津重庆大连人均可支配收入入（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配配收入（元）36450396543900052959379173073235982商品房销售均价价（元/㎡）39443365280011352544326975433商品房单套均价价（按120㎡//套计算）47328040380033600013622400653160323640651960房价与年家庭可可支配收入比比值12.9810.188.6225.7217.2310.5318.12按现各地区房价价与家庭年均均可支配收入入计算，鄂尔尔多斯的人均均购房压力最最小，通过这这一比较，我我们可以得到到两方面的信信息：1）鄂尔多斯的的人均消费能能力高于其他他一般城市；；2）鄂尔多斯的的房价水平与与周边甚至于于省外大部分分地区相比，有有比较大的上上升空间。3．2房地产产市场消费基基础的分析1）人口增加导导致的刚性需需求鄂尔多斯东胜市市现有常住人人口30万人，预计计在今后4年即2007—2010年城市人口口达到60万人，其中中，东胜城区区将达到50万人规模，康康巴什新区达达到10万人口规模模。如果这一一规划能够实实现，按照目目前人均35平方米住宅宅面积的比例例计算，由于于人口增加导导致的住宅直直接消费面积积即为1050万平方米。东胜市现有住房房895.9万平方米，2006年开工尚未未完工的建筑筑面积为144万平方米，4年内年均新新增200万平方米左左右的可销售售面积才能满满足市场中的的基本需求。因此，我们认为为：随着东胜地区、城城市化进程的的加快，城市市扩容的步伐伐稳步前进，地地产市场短期期内供求关系系失衡的局面面不会有太大大调整，仍然然处于相对繁繁荣的阶段。但但鄂尔多斯整整体城市的规规模毕竟有限限，城市的集集客手段仍然然比较单一，因因此，从长期期市场环境看看，城市的可可持续发展潜潜力有限。2）城市化对地地产市场的影影响不可否认，东胜胜区城区人口口的急剧增加加，住房消费费结构的变动动和升级，为为房地产业的的快速发展提提供了巨大的的潜在市场需需求。但另外外需要引起我我们足够重视视的是，城市市化进程也是是左右地产市市场发展的一一个重要的因因素。目前，鄂鄂尔多斯市的的城市化进程程正以肉眼看看得到的速度度飞快的进行行着。以政府府为首的东胜胜城区的旧城城改造城市拆拆迁工程是导导致2006年东胜市房房地产市场供供求关系失衡衡、住宅刚性性需求上升、房房屋销售价格格急剧攀升的的重要因素之之一。2006年东胜胜城区拆迁量量为1710户，拆迁建建筑面积21.65万平方米，占占当年商品住住宅销售面积积的27.3%，即使这样样，也仅是按按一比一的换换算比例换算算的需求量，如如果按5人/户（考虑到到老城区拆迁迁的分户需求求）、人均35平方米的需需求量计算，实实际由于拆迁迁导致的住宅宅需求将达到到30万平方米左左右，会占到到当年商品房房实际成交量量的三分之一一强。通过这一组数字字，可以看出出由于拆迁规规模的扩大，导导致住房被动动的刚性需求求急剧上升。3）流动人口对对地产市场的的影响发达地区和经济济增长较快地地区势必会提提高城市对人人口和资源的的聚集能力。在在内蒙境域内内，鄂尔多斯斯市绝对属于于经济增长最最快地区。2000年东胜城区区仅有10万余人，到到时隔6年后的2006年，仅东胜胜市户籍人口口即达到23.2万人，年均均增长人口2.2万，年均增增长比例为将将近20%。目前，东胜市常常住人口30.6万人，加上上流动人口近近40万人。人口口的集中度高高，流动人口口多，外来人人口大量购房房，为东胜地地区房价的持持续走高提供供了有力的支支持。4）以改善现有有居住条件为为目的的消费费需求经济的发展使城城市居民手中中的可支配收收入越来越多多，对现有居居住条件的不不满造成了大大量的社会闲闲散资金流向向房地产市场场。并且随着着住房制度的的改革，相当当一部分群体体采取售旧换换新、售小换换大的方式来来改善自己的的住房条件，相相当程度上扩扩大了住房需需求。同时，与国外情情况有所不同同的是，传统统“安居乐业”的心理导致致居民尽其所所有收入购房房意愿强烈。往往往是集中父父母和孩子甚甚至是三代人人的收入购房房。5）非理性消费费需求对于房房地产市场的的影响土地资源的稀缺缺和地价的自自然趋升，使使得社会对地地价和房价上上涨的预期成成为一种认同同，同时，由由于上述几方方面原因造成成的地产市场场供不应求及及房价的快速速上升，进一一步强化了这这种认识。再再加上目前市市场的管理工工作严重滞后后，买卖双方方获取信息的的渠道不对等等因素，配合合了开发商对对于市场走势势的引导。在在这种市场氛氛围下，非理理性的消费心心理促使住房房需求不断释释放。总体来说，我们们认为，目前前鄂尔多斯的的房地产市场场是稳定的、繁繁荣的，目前前的市场需求求是在多方面面的因素促使使下形成的，有有切实的有效效需求，自用用型消费还是是市场中的主主要力量。而而且，根据现现在鄂尔多斯斯市的即定发发展战略，目目前的市场格格局还将在未未来几年中继继续持续一段段时间。3．3目前市市场的开发结结构2006年，鄂鄂尔多斯市房房地产业开发发量达到450万平方米，与与包头市基本本持平，是呼呼和浩特市的的70%。其中普通通商品房开发发占总开发量量的70%左右，经济济适用房占20%左右，廉租租房仅占总开开发量0.5%。80平方米以下下住宅仅占住住宅总供应量量的1.6%，80——120平方米的住住宅占住宅供供应量的63.5%，120平方米以上上的住宅占住住宅供应量的的34.9%。在预售方方面，80平方米以下下的住宅预售售率为100%，80——120平方米的住住宅预售率达达到80.5%，120平方米以上上住宅预售率率达到55.5%。廉租房经济适用房普通住宅高档住宅开发量比例（%%）0.520709.580㎡以下80—120㎡㎡120㎡以上产品比例（%）1.60%63.50%34.90%住宅预售比例（%）100%80.50%55.50%数据来源：鄂尔尔多斯建设通过上表及上图图的对比分析析，我们可以以肯定的得出出一个结论，即即：“目前的房地地产市场发展展不均衡”。具体表现现在：1）产品类型发发展不均衡。即即：非住宅类类产品与住宅宅类产品开发发比例失调，住住宅类产品中中商品住房与与福利性住房房的开发比例例严重失调；；2）户型配比不不合理。从现现有可售商品品住宅看，80平方米以上上户型占绝对对主力。从预预售效果看，虽虽然市场对这这类产品认可可程度比较高高，消化能力力也比较强，但但在市场上大大部分的开发发产品集中在在同一个区间间后，除同类类产品的竞争争压力会相应应增大、销售售周期会相应应拉长、销售售利润会相应应压缩外，也也会留下市场场的空白，产产生产品的真真空地带。通通过上述图表表我们虽然不不能得出80平方米以下下的小户型市市场需求巨大大的分析结论论，但至少我我们能从这类类产品的预售售效果看出，这这类产品目前前的供应不能能满足市场的的需求。3．4房地产产市场的价格格走向2006年至22007年是鄂尔多多斯房地产市市场价格变化化最大的一个个时间段。市市区内的房价价也在这一时时期完成了从从平均1000——2000元/平方米到平平均2000——4000元/平方米的过过度。至今，还还有很多鄂尔尔多斯人没有有从这个现实实中清醒过来来。就象股市市一样，股价价的急剧变化化或者有业绩绩支撑、或者者有看涨预期期、或者有人人为炒做，楼楼市也是一样样。在前面的的篇幅中，我我们已经从技技术角度列举举了拉动房价价的几个主要要因素，即：：城市扩容、城城市化进程、改改善现有居住住环境、非理理性消费及外外来人口等几几个因素综合合作用，致使使现有需求极极大的超出供供给，进而造造成房价的上上涨。但这仅仅是技术方面面的因素，放放诸四海皆可可行，我们认认为，人为的的因素在房地地产价格的上上涨过程中起起到了至关重重要的作用。在本次市场调研研的过程中，有有这样几个现现象引起了我我们的注意！！1）管理部门的的统计数据缺缺失严重。没没有及时的信信息披露，没没有管理部门门的权威机构构言论，消费费者无法获得得正确的消费费引导；2）代理商。鄂鄂尔多斯的规规模项目不多多，大部分知知名项目或高高端项目全部部集中在几家家代理公司手手中，如大国国机构。这些些代理公司大大部分为外埠埠公司，这些些公司在操作作项目时尤其其是在市场信信息闭塞的地地区操作项目目时，习惯性性的套用原驻驻地的市场价价格走势对本本地项目的价价格进行调整整，而这些项项目在本地又又能起到排头头兵的作用。因因此，现在市市场上会出现现开发商严重重惜售的市场场状况。大家家都在等！呼呼市的公司在在看呼市的价价格走势，北北京的公司在在看北京的价价格走势，深深圳的公司在在看深圳的价价格走势，大大家都在看全全国的价格走走势，本地的的公司看代理理公司的价格格走势。这样样，势必就造造成目前市场场上价格随时时涨，销售不不放量的市场场环境。在这种市场环境境下，开发商商的操作空间间比较灵活，“快速掠取”、“利益最大化”的操作原则则皆有实际操操作的空间。唯唯一要注意的的就是，鄂尔尔多斯的房地地产市场自主主性不强。结结合全国的地地产走势看，短短期内市场的的价格仍有很很大的上涨空空间。区域市场总结1）区域市场内内，有较强的的消费能力；；2）由于整体规规划原因，市市场有效需求求量巨大，短短期内市场会会持续繁荣；；3）目前市场有有效供应量仍仍然不足，供供求关系的矛矛盾不会在短短期内解决；；4）多方面因素素支撑，短期期内市场价格格快速上涨的的趋势不会改改变。四、东胜区房地地产项目个案案研究东胜区住宅市场场有哪些代表表项目？它们们各有什么特特点？在能够够产生直接威威胁的区域内内，还有哪些些楼盘在销售售？它们的销销售状况又是是怎样？——区域内什么么样的楼盘最最好卖？它的的主要卖点何何在？可借鉴鉴的优点是什什么？不足之之处又在哪里里？——区域内现有有楼盘供应是是否存在相对对的空白点或或需求未被满满足点？针对对竞争对手产产品定位、广广告宣传方面面的特点，我我们该采取什什么样的应对对措施？对比比它们我们有有何优劣势？？该如何发扬扬和规避？带带着这些问题题，我们对鄂鄂尔多斯的房房地产市场进进行了为期20天的调查。4．1东胜区区房地产市场场整体分析开发商都是在本本土具有实力力与品牌的大大型房地产开开发公司，有有的是鄂尔多多斯市十强地地产公司和全全国性的地产产品牌，房地地产市场品牌牌战格局已经经形成。国内知名开发商商开始进驻鄂鄂尔多斯市市市场，竞争态态势将更加激激烈，同时也也带动了鄂尔尔多斯市房地地产项目品质质的提升。因因此对鄂尔多多斯市本土开开发商在房地地产开发提出出了更高的要要求。竞争个案位置大大部分都位于于东胜区黄金金地段，靠近近行政中心，发发展前景良好好，已经成为为鄂尔多斯市市最适宜居住住的区域。目前鄂尔多斯东东胜市的房地地产开发区域域比较集中，主主要有三大区区域。即：铁铁西新区；天天骄路东西两两侧、鄂托克克街以北的大大片区域及鄂鄂尔多斯大街街沿线。其中中：铁西新区的开发发项目以高档档住宅为主；；天骄路东西两侧侧、鄂托克街街以北的大片片区域的开发发项目以普通通住宅为主；；鄂尔多斯大街沿沿线的开发项项目由于项目目位置比较优优越、周边配配套齐全，因因此这一地区区的总体物业业开发量不大大，但全部为为高档公寓，同同时也集中了了鄂尔多斯排排名在前几位位实力开发商商。本项目的位置即即处于鄂尔多多斯大街，和和竞争项目相相比地块综合合竞争力较弱弱，地段价值值有待于区域域进一步发展展。目前项目销售价价格主要集中中在3000--3800元/平方米之间间，高档项目目部分套型的的销售价格突突破了4000元/平方米大关。从对市场现有项项目调研分析析来看，在项项目的销售过过程中，自进进入2007年，销售价价格涨幅均非非常明显。这这与全国的房房地产价格持持续走高有密密不可分的关关系。大多数项目的主主力户型集中中在80-1440平米范围内内。从成交状状况看，最受受市场亲睐的的户型面积主主要在110-1130平米之间。主要户型以舒适适型的明厨、明明卫两居和三三居为主。大部分项目无论论是多层还是是小高层，基基本都是一梯梯两户，个别别项目有一梯梯三户。4、2东胜区区房地产市场场总结及预测测1）鄂尔多斯市市房地产项目目还处在产品品时代目前产品水平参参次不齐，但但总体设计水水平不高。居居民购买的房房产以满足使使用功能的较较多，尚处在在追求“面积大，房房间无浪费面面积”的消费阶段段，还没有上上升到享受型型置业、自我我实现型置业业的高度，还还没有体会到到“很多时候，浪浪费也是一种种美德”这句话的实实际意义。在在今后的一段段时间内，这这种特征还将将持续下去。2）随着东胜区区城市化进程程的推进，周周边各旗在东东胜区置业呈呈现迅速增长长。3）从供应方面面看，今后较较长的一段时时间里住宅市市场还将维持持供大于求但但有效供给小小于有效需求求的局面，供供需结构性矛矛盾仍将十分分突出。4）从需求方面面看，有效需需求将随着城城市整体的发发展战略平稳稳上升。随着土地宏观调调控，产品将将走向高级市市场化运作，随随着土地成本本及开发成本本将不断增加加，购买力稳稳步的增长，户户型普遍设计计偏大的现象象将有可能被被打破，在提提高空间合理理化运用水平平、保证居住住舒适度的条条件下，主力力户型面积会会呈现下降趋趋势，80-1220平方米会成成为主要的购购房面积区间间。市场上的的产品最终走走向适用型、实实用主义的户户型配比路线线。5）市场上的产产品格局在保保证单套住房房销售价格的的情况下，大大户型一统天天下的战略格格局将被打破破，舒适型住住房在今后的的的产品开发发中将占有越越来越多的比比例。6）在城市整体体战略发展方方向不变的情情况下，东胜胜区住宅市场场整体房价还还会稳中有升升。7）由于开发成成本的原因，新新开发的楼盘盘在总体规划划上将以板式式小高层为主主。近年以来，土地地成本日益增增加，多层住住宅由于建筑筑技术的限制制，已越来越越不能充分发发挥土地的最最大利用价值值，小高层由由于能突破高高度上的限制制，在提高土土地有效利用用率方面综合合的经济效益益比多层高，同同时板式小高高层最大限度度的保留了多多层楼的结构构优势，不会会与消费者原原有的生活习习惯或就、习习惯认知产生生冲突。所以以楼盘开发逐逐步向小高层层转移，今年年开盘的项目目中，小高层层的比例已比比以前的项目目有所增加，多多层开发将逐逐步退出市场场。8）在今后很长长一段时间里里,东胜区房地地产产业持续续发展的走势势不会发生根根本的转变。住宅建设总量的的持续增长、交交投持续活跃跃，仍然是今今后一段时期期内的重要特特征，房地产产市场短期向向好的趋势不不会逆转，不不会出现建设设速度大幅下下降和销售面面积大幅下降降的情况，但但是有可能经经历短暂的阶阶段性的调整整和盘整，但但不是趋势逆逆转。4．3项目目规模及密度度分析1）大部分项目目建筑面积集集中在5-10万平方米内内，容积率在在1-2之间，密度度适中。本项目在项目体体量及密度方方面都占有一一定优势，在在规划设计时时应该充分利利用。4．4东胜区建建筑物形式、风风格分析世纪城太阳城东联小区康和丽舍产品特点：东胜区住宅市场场目前产品形形态主要以多多层为主、小小高层为辅。建筑结构大多是是砖混或框架架结构，为项项目开发减少少了建安成本本。建筑风格同质化化现象较为严严重，差异化化不明显，梯梯级消费没有有形成。因此此建议本项目目在建筑风格格、内部空间间规划及外立立面色彩方面面能够别出心心裁，独具一一格。外立面色彩单调调，主要以中中性灰色为主主，冷暖结合合，大部分偏偏暖色调。开发周期普遍较较短，多数项项目为一次性性开发；随着市场的不断断成长和变化化，项目自身身的产品也在在不断调整；；另一方面说说明市场的吸吸纳量充足，当当地最有市场场影响力的名名盘一年消化化10万平米。毛坯房是统一的的交房标准。项目开发规模一一般在3——10万平方米，普普遍采用一期期开发，分期期销售的策略略。4．5北京京**置地投资顾顾问有限公司司对东胜区房房地产市场的的观点：住宅市场特点从目前东胜区的的整体住宅发发展情况来看看，商品房消消费呈现了两两种势头：一一方面是价格格在2000元／㎡左右右的普通商品品房受到了大大多数工薪阶阶层的欢迎；；而另一方面面是价格在4000元／㎡左右右、性价比优优的中高档住住宅。东胜区区住宅产品同同质化较为严严重，因此未未来产品创新新性、舒适性性、实用性将将成为鄂尔多多斯房地产发发展新的趋势势。对配套设施的观观点从代表性项目看看，几个项目目的小区配套套与周边生活活配套设施严严重不足；老城区的项目因因配套齐全、交交通路网便捷捷受到市场消消费者的认可可；对生活配套不齐齐全的项目消消费者有一定定的抗性，市市场销售速度度相对缓慢。对物业费的观点点东胜区的物业管管理费随着物物业服务品质质的不同而出出现物业管理理费的价差，东东胜消费者对对物业管理费费的承受范围围在0.5元/平方米/月左右。品品质好的社区区，物业服务务的附加值越越高，其收费费的标准相对对也会上涨。对推广手段的观观点：东胜区在售项目目形象传播途途径主要集中中在报纸、户户外路牌、宣宣传单页、车车体广告。电视、广广播、网络、SP活动、高峰峰论坛等促销销手法则少用用。形象主题概念普普通，缺乏深深度，往往是是天马行空之之作，创新性性不够。项目形象宣传力力度不够，缺缺乏有震撼力力的卖场环境境。上面一组图片为为现有部分项项目售楼处的的展示。对户型面积的观观点从户型面积分析析，今年市场场中90平方米以下下户型供应小小于需求，但但90-1330平方米户型型占住房需求求主流。2006年80-1330平方米户型型占成交量的的85%；80平米以下和180平米以上的的户型较少。供供应户型多以以三居为主,两居和四居居其次，一居居和五居以上上相对稀少，市市场上只有个个别项目有这这类户型。对建筑朝向的观观点绝大多数为南北北朝向,东西面有景景观的单边户户型多设置为为观景房,根据目前市市场的反馈信信息，鄂尔多多斯市市民关关注朝向的要要求较高，均均为正南北向向，这主要取取决于西北风风沙比较大和和天气较为寒寒冷的缘故。对建筑产品形态态的观点建筑形式以5--6层的多层为为主，在绝大大多数项目中中多层都占到到70%以上。11层的小高层层近两年来也也得到市场的的接受。少量量独栋，联排排别墅出现，使使市场产品供供应走向多元元化，能更好好的满足不同同阶层客群的的需求。对建筑结构的观观点大部分住宅项目目多层以砖混混结构为主，一一些带电梯的的为框剪结构构。也有小部部分为砖混结结构，主要是是面向工薪阶阶层的中低端端项目，从建建筑成本与地地利的角度可可以看出，框框架结构的建建筑设计主要要是处于抗震震的考虑。对配套的观点除了部分高档项项目有会所，但但其规模、功功能及品质一一般化，其他他普通住宅项项目小区一般般都没有会所所，没有真正正起到小区内内居民交流聚聚集场所的作作用。规模大大一点的小区区配有幼儿园园,但品质一般般，大多数有有运动健身区区，但真正高高档的健身俱俱乐部很少；；临街的项目目都会选择做做部分底商。对推盘手法的观观点概念普通，基本本集中于主打打生态、智能能、教育等主主题；形式主义严重，多多数楼盘仅局局限在售楼处处、户型页、客客户通讯等基基础手段；产品展示力度不不足，大部分分楼盘仍处于于卖地段、卖卖户型的初级级营销阶段；；项目整体营销的的不系统，广广告缺乏延续续性、缺乏与与活动展示的的关联性；不注重项目品牌牌与企业品牌牌的塑造，项项目价值未能能得到深入的的挖掘。第二部分亿利城项目调查查问卷分析调查时间：6月月30日---7月1日调查地点：东胜胜区主要繁华华路段、商业业聚集区调查工作人员：：**置地4人当地调查人人员12人调查培训时间：：6月28日——7月1日调查方式：问卷卷调查调查问卷总样本本数：1000份调查问卷“有效效性”的筛选原则则：问卷有效性是相相对有效，无无效也是相对对的！无论是有效问卷卷还是无效问问卷，需要对对客户信息资资料进行整理理收集，为将将来项目信息息传播或客户户积累奠定基基础；根据客户填写问问卷的完整性性、重点问题题的有效性、……进行挑选；；根据问卷前后问问题回答是否否一致性，例例如：客户年年龄太小，与与职业、收入入、所需面积积、能接受的的价位等问题题不符；如客户信息填写写较完整，部部分重点问题题回答的问卷卷，需要进行行挑选。经过挑选，共计问卷样本：1000份有效问卷样本数数为：7229份无效问卷样本数数为：2771份二、根据调查问问卷问题进行行纵向比较1、调查问卷样样本调查者男男女比例项目名称所占比例%男39.96%女60.04%2、调查问卷样样本调查者年年龄比例项目名称所占比例%20～25岁18.55%26～30岁29.64%31～35岁18.00%36～40岁18.55%41～45岁8.00%45～50岁5.09%51～55岁1.45%56～60岁0.55%60岁以上0.18%近期您是否有购购房需求？项目名称所占比例%一年以内38.25%1-3年内40.35%3-5年内20.00%不购房1.40%备注不购房者：填表表内容为家中中其他人想法法结论：调查数据据表明：1）东胜区购房房需求旺盛，90%以上的被调调查人群短期期内有购房需需求；2）有效供给与与有效需求不不对称。您此次置业的目目的是项目名称所占比例结婚22.07%改善居住环境品品质66.55%投资7.01%其他4.38%结论：东胜市的潜在购购房者的购房房目的与其他他城市潜在购购房者相比，购购房动机更加加理性。解决决居住问题或或更好的改善善居住条件放放在首要位置置，而以投机机、炒卖为最最终目的目的的的占极少数数。3、您家的人口口总数？项目名称所占比例2人17.69%3人54.29%4人19.96%5人6.30%5人以上1.75%结论：购房者家庭结构构中，3口之家占所所有样本的54.299%。您认为适宜居住住的区域？项目名称所占比例铁西新区21.27%东胜区60.98%康巴什新区10.90%其他6.85%结论：调查数据表明：：有将近61%的购房者选选择常居于东东胜地区，而而只有10%的购房者选选择常居于康康巴什新区。因因此，我们可可以认为目前前生活配套设设施与距离还还在很大程度度上左右着买买房人的消费费行为。不过过，随着东胜胜区城市发展展及扩张，城城市中心区与与城郊居住区区域的功能在在不断完善下下，同时不愿愿负担城市生生活过高生活活成本的许多多购房者也在在逐渐接受选选择更加适合合人居的远离离市中心次中中心区域。5、您愿意购买买何种类型的的住宅产品？？项目名称所占比例多层板楼（无电电梯）46.33%多层板楼（有电电梯）31.12%高层板楼（有电电梯）9.62%高层塔楼2.27%别墅10.66%结论：东胜区房地产市市场物业形式式的发展对购购房来说过快快，大量的物物业形式对购购房人来说有有些超前，在在缺乏相应的的居住经验时时，对高层板板楼、高层塔塔楼居住效果果还抱有怀疑疑态度，短期期接受起来还还存在一定的的心理障碍。6、您是否在意意购买楼座的的朝向？项目名称所占比例在意79.37%不在意12.24%无所谓8.39%结论：购房者对建筑朝朝向比较注重重，绝大多数数购房者不能能接受建筑朝朝向不正，这这与北方气候候环境有直接接联系，北方方更注重日照照、通风要求求。7、您愿意购买买何种居室的的住宅产品？？项目名称所占比例一居室1.05%二居室23.08%三居室59.79%四居室9.79%复式住宅6.29%结论：客户对户型的需需求还是以3房为主，其其次是2房的需求、而而后是4房的需求。而而对于独居基基本没有要求求。8、您愿意购买买的商品房面面积是：项目名称所占比例100㎡以下20.14%100～1200㎡48.51%120～1400㎡20.14%140～1600㎡3.50%160～1800㎡2.98%180㎡以上4.73%户型评价与建议议分析：调查数据据表明，消费费市场逐渐处处于一个理性性的回归状态态，传统三房房、二房仍然然受到消费者者的亲徕。购购房者能够接接受的主流户户型主要集中中在90-1440平方米左右右的两室两厅厅、三室两厅厅的户型。不不同收入人群群对住房面积积的需求差别别有显著意义义，随着收入入的增高，人人们对面积的的需求有不断断增高的趋势势。不同年龄龄段人群对住住房面积的需需求差别也较较大。因此在在房屋开发和和销售过程中中，必须针对对当地的居民民收入水平和和不同年龄段段人