珠海某商业文化中心销售策划方案

****商业文化中心销售策划方案---------------------目录---------------------※----------------------------------------------------------------------------------------------一、项项目概况※----------------------------------------------------------------------------------------------二、珠珠海商业概况况※----------------------------------------------------------------------------------------------三、项项目定位※----------------------------------------------------------------------------------------------四、项项目价格策略略---------------------------------------------------------------------------------------------五、项目目销售推广---------------------------------------------------------------------------------------------六、附件一、项目概况项目名称：*****商业文化中中心物业状况：·项目占地面积积294522.85㎡，建筑面面积293855.8㎡，是目前前新香洲唯一一一个纯商业业建筑物。·处于新香洲心心华路与敬业业路交汇处，，毗毗邻体育中心心与繁华的广广富市场，是是珠海政府规规划的新香洲洲商业中心区区之商业龙头头。·项目分为A、B、C三个区域，其其中A区四层，B、C区各三层，项项目商业功能能齐全、配套套设施完善。广广场规划有287个停车位。优劣势分析：·优势：——项目处在新新兴的新香洲洲，为政府规规划的商贸、文文体、汽车商商业区的核心心位置。——为新香洲目目前唯一一个个纯商业物业业，具一定的的规模和较高高经营档次。——是珠海***置业倾力打打造的商业项项目，发展商商品牌影响力力大，形象良良好。——是一个统一一规划、统一一管理、统一一推广的整体体项目，同独独立分散经营营商铺有质的的区别。——周边楼盘密密集度较高，聚聚集10多万消费人人群，消费潜潜力巨大。——为政府支持持项目，政府府资源和市场场资源丰富。·劣势：——目前该商圈圈不够成熟，尚尚未形成消费费热点。——交通便利程程度不够，只只有23、33路两条公交交线路过。——一路之隔的的广富市场为为一农贸市场场，其脏、乱乱、差的经营营环境对项目目环境产生不不良的影响。——在建的翠华华时代广场定定位同本项目目类同，对本本项目构成较较大市场威胁胁。珠海商业概况珠海商圈分布及及特征：经过多年的发展展，目前珠海海基本形成三三大商圈：即即拱北商圈，吉吉大商圈与香香洲商圈。·拱北商圈：——商圈面积近近18平方公里里，可开发用用地日益稀缺缺。——紧邻澳门，日日人流量超过过40万，是目前前珠海最具活活力的商圈。——以口岸广场场、莲花路步步行街、万佳佳百货、迎宾宾广场为核心心，以百货、综综合性超市及及百货为特色色。——消费群体集集中在澳门、本本地居民及外外来游客。商商圈辐射能力力极强。·吉大商圈——商圈面积约约13平方公里，正正在逐步形成成珠海流通业业和商务区的的中心商圈。——商圈日人流流量达25万，良好的的环境使其成成为珠海中高高档商品的集集聚地。——以免税商场场、海天购物物城、珠海百百货、铜锣湾湾百货为核心心，以百货、写写字楼及休闲闲文化为特质质。——消费群主要要为本地居民民及外来游客客以及追求品品位和时尚的的消费者。商商圈的辐射力力仅次于拱北北。·香洲商圈——香洲商圈由由于其地域特特征，基本形形成以扬名广广场、香洲百百货、香埠路路步行街、湾湾仔沙电脑城城为核心的凤凤凰南商圈与与以茂业百货货、鑫宝路商商业中心为核核心的南坑商商圈。——商圈面积约约15平方公里里，其消费群群主要以本商商圈居民为主主，辐射力相相对较弱。——商圈主要以以百货、超市市、专业市场场为主，随着着商圈业态不不断完善将与与上述两大商商圈形成鼎力力之势。——日人流量近近20万，经历80年代后期的的衰落，近年年发展速度较较快。新香洲商业现状状及前景：·现状：——尚未形成商商圈形态，商商业气氛较淡淡。以临街商商铺分散型、个个体式经营为为主，缺乏经经营特色，生生命力较弱。——目前没有具具规模档次的的商业中心，商商业业态表现现为有限的几几个社区店、便便利店。仅仅仅以满足周边边社区日常用用品和食品的的需求。——1里储富上圈总地力·前景：——在建及规划划的楼盘众多多，将成为未未来珠海的主主要居住区。——随着政府机机构迁入该区区域，将成为为珠海新的经经济兴奋点。——依托政府“文化兴市”的思路，该该区域将打造造成珠海商贸贸、文体、汽汽车为一体的的商业文化中中心。项目市场竞争：：·翠华时代广场场：由珠海电电力房产投资资在建，位于于创业路与人人民西路交汇汇处，占地面面积320622.2㎡，规划有13栋小高层住住宅及273811.13㎡的商场，商商场规划为一一至二层。距距****商业文化中中心约300米，是****商业文化中中心最具竞争争力的项目之之一。·新格里拉项目目：建筑面积积为12.8万㎡，距旺旺角商业文化化中心东北面面约100米，隔心华华路相望，临临街地铺一二二层为1.92万㎡，项目目三面临街。·五洲花城步行行街：项目位位于银桦路中中段，建筑面面积9.6万㎡，距****约1200米，项目三三面临街，临临街地铺一、二二层计1.6万㎡，年内内将推出认购购。·拱北中邦城商商业步行街：：项目位于迎迎宾南路原北北岭旧村，商商业建筑面积积4万多㎡，项项目部分拆迁迁完毕，准备备桩基工程施施工，据悉年年内将推出认认购。周边项目商铺售售价及租金调调查表：周边项目商铺售售价及租金调调查表项目面积（㎡）售价（元/㎡）租金（元/月㎡㎡）备注富华广场271100055双层75850040841100058901200065130500040层高3.3m133．54650040管理费：餐饮22元/㎡商业业1．5元/㎡鸿运花园50600030170680026广富市场45670075银厦广场80560030怡景苑31．54140006585900050安居园38380030健民路100450030葵竹苑46680040桂花苑701000055和福街80830060五洲花城3213000调查时间：8月月下旬项目定位纵观珠海市场发发展趋势，珠珠海的拱北、吉吉大及老香洲洲商业相对成成熟，其商业业格局在未来来五年内难以以发生较大改改变。新香洲洲商业功能总总体规划不足足，其良好的的环境和丰富富的土地资源源为嗅觉灵敏敏的房地产商商纷纷看好，近近两年，各住住宅楼盘在新新香洲这片热热土上遍地开开花。随着珠珠海“工业西进、城城市西拓”方针“五年再造一一个新珠海”发展目标的的确定，港珠珠澳大桥的立立项，广珠铁铁路、广深珠珠轻轨即将动动工，可以预预言：珠海将将与珠三角大大经济圈融为为一体，经济济的大发展时时期已经到来来。在大环境境的带动下，沉沉寂的新香洲洲开始躁动起起来，珠海市市政府的迁入入，新香洲将将打造成珠海海商贸、文体体、汽车为特特色的新兴的的商业文化亮亮点规划的确确定。一系列列利好的信息息接踵而来，使使昔日地广人人稀的新香洲洲倾刻变得方方向明朗、蓄蓄势待发、商商机无限。大大型商业中心心也会应运而而生。****项目作作为一个纯商商业物业，发发展商为实现现投资资金回回笼，将部分分物业（也即即最具市场价价值的物业）对对外销售，其其他部分实行行对外租赁，保保证长期的投投资回报。这这种商业地产产操作模式在在目前极为盛盛行。远的大大连万达广场场，近的珠海海扬名广场。该该模式将地产产与商业有效效糅合，通过过主力店的拉拉动，使整个个商业物业全全面升值，并并且使商业功功能发挥得淋淋漓尽致，其其操作无疑取取得了成功。根据****商商业文化中心心的硬件设施施及须出售10000㎡实现资金金回笼的要求求，以及珠海海对新香洲蓝蓝图的描绘，目目前新香洲区区尚无中心地地位的在大型型商业核心的的空白，我们们特将本项目目进行以下定定位：业态定位社区型SHOPPPINGMALL（购物中心心），集购物物、休闲、餐餐饮、娱乐、文文化为一体。·新香洲300000㎡景观式商商业、文化、休休闲广场，独独一无二，无无以复制。·集广场经济、商商场经济、文文化经济、休休闲经济、娱娱乐经济优势势于一身，辐辐射力强，商商机无限。·集新香洲商贸贸、文化、汽汽车三大亮点点中的两大亮亮点，新香洲洲商业文化核核心地位不可可撼动。·同体育中心、特特区报社、珠珠海电视台、珠珠海电台、青青少年文化宫宫构成新香洲洲文化主要载载体，为珠海海文化的传播播基地。·新香洲商业文文化流金地段段，引领都市市时尚品位新新生活·政府规划、重重点支持项目目，商业前景景广阔。功能规划·一楼：主题商商业街（魅力力女人街、品品牌专营街、动动感地带等）、美美食街·二楼：主力店店（超级市场场）、儿童天天地、特色美美食（肯德基基、麦当劳）等等；·三楼：专业商商场（家电、家家居）、休闲闲长廊等；·四楼：电影院院、康乐中心心等。购铺客户定位根据我们调查结结果显示，目目前珠海购买买商铺的客户户群中85%以上用于投投资，只有不不足15%的购铺者用用于自营，并并该部分投资资者中有近50%还处于自营营或出租的考考虑中。我们们将本项目购购铺客户定位位如下：·区域定位：区域珠海港澳地区珠三角其他地区区其他比例（%）751555·投资商客定位位：——有丰富投资资经验，已有有多处投资物物业，专门进进行商铺投资资的珠海三角角大客户。——对珠三角经经济及市场环环境较为熟悉悉，看好珠海发发展前景的港港澳人士。——珠海商务人人员、政府公公务员等中产产阶层人士，该该部分投资商商客熟悉珠海海经济环境及及发展方向。——手中有一定定积累，进行行二次置业，对对本商业物业业前景看好的的珠海本地人人。——从事商业经经营，积蓄一一定资金，投投资自营的经经营商客。项目销售策略商铺规划建议本项目是一个个纯商业物业业，不同于住住宅开发，发发展商将物业业建好卖给业业主交付使用用，套现后就就终结同项目目的关系。本本商业物业（部部分）在实现现旺销使资金金尽快回笼的的基础上，还还要保证本项项目的整体性性和售后经营营的持续发展展。因此本商商业物业不能能“为卖而卖、一一卖了事”。针对市场场、业主及经经营商户的需需求，根据我我们对珠海销销售商业物业业进行市调所所反馈信息显显示，单铺建建筑面积在100㎡以上的大大面积铺位市市场份额占有有较小，市场场对该部分商商业物业消化化能力较弱。而而建筑面积在在40-80㎡左右的商商铺销售情况况最好，参照照迎宾广场、扬扬名广场、岭岭南世家等销销售情况，小小面积商铺市市场需求量远远大于大面积积商铺，市场场对该部分商商业物业的消消化能力较强强。从商户经经营的角度来来说，面积小小的商铺更符符合经营客商商需要，因而而更有利于商商铺投资商客客获取稳定出出租收益。因因此我们建议议将面积大的的铺位分割成成面积在40-80㎡左右商铺铺，并且在分分割带设置公公共通道，使使投资商与经经营商实现最最大利润回报报（具体分割割规划平面图图已交**置业。针对****项目，我们们对商铺进行行重新分割规规划。商铺分分割规划效益益评估如下：：（具体分割割规划详见附附件1《商铺规划划分割图》）****新规划划商铺价格预预测表项目传统的销售((旧规划)售后返租销售((新规划)销售净增额（元）同原规划各项指指标比销售面积（㎡）预售价（元/㎡）预售总额（元）销售面积（㎡）预售单价（元//㎡）预售总额（元）单价总额增长率(%)一层7629.766110008392736607629.7661350010300177602277561:1.22771:1.227722二层1370.8554000548340001370.855670091846955370129551:1.681:1.6868整体9000.6118941076609000.61111218644552277569951:1.2525备注：新规划中中销售单价的的预测基于以以下两个理由由：——商铺分割为为小面积更适适合市场需求求，有利于拉拉动售价。——采用售后三三年返租的模模式保证投资资商客的投资资回报，可以以拉动售价上上扬。商铺销售分析价格策略一直是是项目推广过过程中最为敏敏感的也是最最难以控制的的部分，为避避免推广过程程中将铺位一一次性整体推推出的诸多不不利因素，****商业文化中中心的推广采采取分阶段推推售的策略．．并辅以灵活活的价格作为为调控．以多多样的付款方方式和促销策策略，全面迎迎合各层面买买家的不同需需求。·销售目标：人人民币1亿元·定价策略：分分层定价、分分区定价、特特位特价·项目总建筑面面积为：283988.02㎡。·可售面积：约约100000㎡，（详见见附件2《商铺销售售分区图》）其其中：——一楼：76653.9㎡（A区：19600.57㎡，B区：3323..89㎡，C区：2369..44㎡）不含理货货区220㎡。——二楼A区：：1816..36㎡——三楼A区：：约600㎡·租赁面积：226070..27㎡，其其中：——二楼：64498.744㎡——三楼：71168.922㎡——四楼：45561.233㎡·根据我们规划划分割及市场场需求，现对对所售商铺进进行销售分析析（详见附件2《商铺销售售分区图》）返租租总体回报预预测（不考虑资资金时间价值值、商铺空置置率等因素）项目销售均价(元//㎡)返租面积（㎡）年返租成本A类类（6%）年返租成本B类类（8%）出租单价（元/㎡·年）出租面积（㎡）出租回报额（元元）返租单价（元/㎡·年）返租成本（元）返租单价（元/㎡·年）返租成本（元）一楼135007629.7667805951213310407934950012007629.76691557122二楼67001370.8554205757575607676766001370.855822510售后返租策略目前商铺投资商商客基本上都都不是经营者者，主要用于于出租，获取取稳定的投资资回报。投资资商客理想的的投资回报一一般在8%以上。针对对本项目纯商商业物业的实实际情况，我我们建议采取取售后三年返返租及带租约发售售的模式，将将使项目实现现发展商、投投资商客及经经营商三赢局局面。这种建建议基于以下下理由：·保证整个项目目的整体性，更更好地贯彻“统一规划、统统一管理、统统一推广”的经营思路路，有利于项项目整体竞争争力的打造。·保证商铺投资资商客的稳定定收益，实现现投资商客即即投资即受益益，增强投资资商客投资信信心。·整体经营使经经营商对后续续经营管理充充满信心，有有利于品牌入入驻，尽快实实现旺场。·使商铺一推出出就为市场看看好，可以拉拉动商铺售价价上扬，产生生旺销效果。将给商返展体招※具体操作要要点如下：·所销售的商铺铺全部予以返返租。大投资资客（银行、药药店等）品牌牌商家用于自自营，因其形形象良好、利利于业态完整整可以自营不不返租，个别别小投资商客客用于自营的的由**置业定夺。·商铺销售合同同签订的同时时，就同投资资商客签订商商铺返租合同同。·返租自项目开开业（2005年5月1日）之日起起计租，建议议争取返租免免租期三个月月（需同业主主协商）。·返租商铺租金金由****商业管理公公司（需组建建）支付给投投资商客。·为进一步坚定定商铺投资客客的信心，商商铺采取先租租后售，实现现投资零风险险。·返租回报款支支付方式有一一次性支付和和分期支付（按按三年每年支支付一次）两两种，由业主主自主选择。·三年返租期满满，整个项目目旺场，商铺铺升值，可由由投资商客自自行经营或出出租，或由发发展商与业主主另行协定。根据我们对商铺铺的分割规划划、功能规划划及招商条件件，现对销售售商铺进行售售后三年返租租效益评估如如下：评估前提：目前前，在珠海及及周遍城市，商商业地产运做做中，商铺销销售时大多采采用“带租约捆绑绑式销售”或“返租式销售售”。但运用比比较多的销售售方式是“返租式销售售”（发展商在在销售时，在在规定年限内内按一定的销销售比率回收收业主商铺的的使用权）按按返租三年计计算，设定第第一年的出租租率为70%（包含3个月免租期期及空置率），第二年出租率95%，第三年为100%。返租按A、B两种方式。则：返租单价(元/㎡)=销售价格(元/㎡)×（A、B）返租回报率；出租单价设定第一年为：一层为100元/㎡·月，二层为50元/㎡·月，后两年年递增率为5%。售后返租效益评评估（返租年年回报率按6%计算，一次次性支付）项目年返租成本（元元）三年返租总额（元元）第一年收益比（元元）第二年收益比（元元）第三年收益比（元元）总计（元）出租收益实际收益出租收益实际收益出租收益实际收益一楼5951213317853633953703-5414122191842822323306991015104484199835520187844二楼5757571727271163559-51219881086864451110712012711625514624423合计65269700195809110600652-59263118102711446374417661135231194825349926432077售后返租效益评评估（返租年年回报率按8%计算，三年年每年支付一一次）项目年返租成本（元元）三年返租总额（元元）第一年收益比（元元）第二年收益比（元元）第三年收益比（元元）总计（元）出租收益实际收益出租收益实际收益出租收益实际收益一楼79349500238048550537093-739785589184282212933210151044822160988-39324228二楼7676762303028863559-7041177108686443191881201271143359548666合计87026266261078778600652-810197741027114461568520011352311926496933-38837661返租分析：——若按返租年年回报率按6%计算：三年年的返租总额额为195800910元，而三年年出租租金为为222244117元，实际收收益为20118784元元；——若按返租年年回报率按8%计算：三年年的返租总额额为261077878元，而三年年出租租金为为222244117元，实际收收益为-38837761元；——以投资资金金的运作角度度，按6%返租，开发发商需支付返返租成本65269970元，三年合合计195800910元；按8%返租，开发发商需支付返6合7——考虑到资金金流的因素，按6%返租销售时一次性将三年的租金支付给业主，一次性的付出，给业主很大的投资信心保证。按8%返租销售时分期支付可以使资金链畅通，盘活资金，亦是企业发展的可取之道。在销售的实际操操作中，按8%的返租成本本返租，三年年发展商表面面上亏损388837611元，但由于于返租式销售售比原规划的的传统式销售售增加收益2227756695元，故采取返返租式租售发发展商实际收收益为1888919344元。由上面的分析表表可以看出：：开发商在销销售时采取售售后返租三年年的模式销售售，既能保证证销售时期的的销售力和销销售额，在销销售后也能维维持商场经营营范围的完整整性，统一进进行后续商场场经营管理，保保证开发商在在返租三年内内的租金收益益最大化，实实现铺位升值值的期望。商铺销售策略：：·商铺卖点营造造:·以项目的整体体经营规划为为特色，以珠珠海、澳门、中中山为重点市市场，辐射至至整个珠三角角。以珠海新新香洲商业领领导者地位及及角度发展，站站在竞争市场场的制高点上上，全面提升升项目综合素素质，增强市市场凝聚力及及竞争力，实实现持续发展展战略。·项目发展前景景广阔，投资资价值更为显显著。以“文化香洲、财财富旺角”为主打吸纳纳品牌主力店店及主题专业业店进驻经营营，提供广阔阔的商业舞台台及创建理想想的经营环境境。·营造浓厚的商商业氛围，增增强市场经济济价值及市场场凝聚力，形形成强烈的投投资氛围，全全面促进销售售进程。——强化SHOOPPINGGMALLL（购物中心心）的投资前前景，以及与与项目统一整整体的经营规规划，增强投投资信心。——强化项目地地块发展前景景及新香洲的的发展前景。——借助品牌主主力店的优势势，在人流、投投资回报、品品牌效应、市市场收益等因因素的全面素素质提升，强强化项目优势势及特性。——强化商铺升升值空间，并并以珠海同类类项目进行价价格类比，突突出项目发展展优势。·吸纳大型超市市进驻，增加加人流及品牌牌效应。带动动中、小型商商铺销售和租租赁进程，而而且珠海新香香洲仍未出现现大型超级市市场，我们将将发挥其品牌牌效应及优势势。我们建议议以优惠的招招商措施吸纳纳大型零售业业进驻，借助助其品牌效应应及知名度，带带动整体商铺铺的销售。·销售控制、分分批推广：进进行商铺销售售控制，有利利于商铺销售售阶段有序推推进，主要表表现在：——为防止好商商铺一哄而上上全部挑完，相相对差一点的的商铺全部空空置的现象。众众所周知，尾尾铺是最难处处理的，却是是发展商最终终利润的体现现，处理尾铺铺最好的方式式就是不留尾尾铺。在****项目的操作作过程中，最最后的销售阶阶段也是最辉辉煌的阶段。——相对珠海市市场来说本项项目商铺整体体供应量不大大，分批推广广可进一步强强化销售气氛氛，有利于将将投资商客过过滤为素质高高的群体。——有利于发展展商控制销售售节奏，我们们认为，本项项目销售节奏奏不应过快，也也不能太慢。对对销售节奏要要进行有机的的调节，快则则不利于实现现利润最大化化，慢则加大大发展商投资资风险，准确确把握销售节节奏至关重要要，在前期成成功的营造出出良好的销售售氛围之后，便便于后推商铺铺价格的提升升。具体操作:·试销阶段：22004年9月8日——2004年9月28日——拉开推广序序幕，开通售售铺电话，售售楼人员到位位，进行咨询询；——内部认购，销销售意向摸底底，接受登记记；——策略：商铺铺价格低开，预预先推出位置置相对不理想想的铺位15至20间，可享受9.5折优惠。通通过优惠吸引引投资商客，预预先消化销售售难度较大的的商铺，以利利后期销售商商铺的价格上上扬，为扩销销阶段垫定基基础。亦可对对市场反应进进行全面摸底底。——预期效果：：销售10%%，·扩销阶段：22004年10月1日——2004年11月20日——通过项目开开盘及十·一黄金周楼楼展集中宣传传推广，使项项目销售全面面展开；——售楼处装修修、户外布置置、宣传资料料到位，售楼楼处售楼人员员充足、形成成热销气氛。——黄金周展位位现场布置及及人员到位，预预先登记的客客商集中到楼楼展现场，形形成商铺热捧捧场面。——开通看楼直直通车，意向向客商到现场场看铺。（因因项目距楼展展现场较远）。——策略：借助助十·一楼展开盘盘，可举行铺铺王拍卖活动动造势，少部部分位置不尽尽理想的商铺铺给予优惠，形形成销售热点点。并趁热打打铁，使本阶阶段销售达到到40%。为下阶段段销售垫定坚坚实基础。——目标效果：：销售近40%。·强销阶段：22004年11月21日——2005年2月7日——主力店入驻驻，进行装修修，项目核心心效应形成。——户外包装更更新，宣传资资料更新，媒媒体宣传卖点点更新，（突突出主力店核核心作用）——策略：携主主力店优势逐逐步取销优惠惠政策，对部部分临街商铺铺提高15%以上的售价价。使投资商商客产生商铺铺升值的预感感，促进商铺铺热销，一举举垫定胜局。——目标效果：：销售40%强。·尾销阶段：22005年2月8日——2005年4月30日——各主题店进进驻，主力店店装修进行，项项目现场一片片热火朝天的的景象。——商铺招商全全面铺开，项项目现场人流流逐步增加。——项目筹备开开业，媒体开开业推广预热热，商铺后续续销售广告发发布。——策略：以主主力店装修、主主题店进驻及及招商全面展展开为烘托，通通过现场主题题活动的开展展，突出项目目即将开业的的热闹气氛，吸吸引一直驻守守观望的投资资客，达到售售磬清盘的目目的。——目标效果：：销售10%%，售磬清盘盘。销售付款方式：：根据惯用销售付付款方式及本本项目的特点点，建议付款款方式设定为为：一次性付付款、分期付付款和10年按揭三种种方式。按揭揭具体以银行行为准。详见见下表：销售付款方式****商业文文化中心销售售付款方式一一览表方式折扣率（％）定金（元）七日内一个月内三个月内备注一次性932000050%（含定金金）50%在合同中注明：：在规定时间间内未按规定定付款，甲方方有权终止合合同。分期付款962000050%（含定金金）30%20%尾款在２００４４年１２月２２５日前付清清。按揭982000050%（含定金金）备注：1）购方方在接到售方方办理按揭通通知１０日内内，须前往销销售部办理相相关手续；2）购方在交纳纳定金壹个月月内必须提供供按揭的相关关资料给销售售方；3）若因购方个个人原因致银银行按揭手续续不获批准，购购方需于１００日内选择其其它付款方式式或退款。项目推出时机::推出时机（切入入市场时机）选选择取决于以以下几个因素素：——施工进度，工工程进度达到到主体完工，最最好有部分外外墙完成。——政策因素，在在有关楼盘重重大利好消息息或政策出台台前后。——市场因素，市市场相对供应应量较少，或或有利于开盘盘期间内楼盘盘营销手段最最充分的发挥挥和利用的机机会点较多，如“十·一”房交会期间。——售楼处装修修完工，销售售许可证已经经取得。——销售工作准准备充分，已已经有一定的的客户储备（建建议设定内部部认购期），有有把握在开盘盘期间对市场场产生较大的的冲击力。综上所述，根根据****项目的进度度和各方面工工作准备情况况，我们建议议开盘期定在在2004年9月28日，项目咨咨询、客户登登记工作从2004年9月8日展开。项目销售推广项目推广策略·‘短平快’之之推广战略。——“短”：：市场情况瞬瞬息万变，应应抓住时机及及时出击。诠释：分四个阶阶段进行推广广，重点抓信信扩销期和强强销期，扩销销期的十·一黄金楼展展及强销期的的主力店效应应是最佳时机机。——“平”：即即价格要平，抢抢占先机，形形成热点，快快速套现。诠释：按照销售售面积10000㎡，销售总总额1亿元的既定定目标，采取取低价入市的的策略，以适适应市场的价价格推出，尽尽快形成市场场热点。——“快”：即即建设进度，销销售进度都要要快，尽量避避开对手的锋锋芒，打一个个时间差。诠释：在其他同同类项目尚未未推出前加快快工程进度，以以先入为主的的策略切入市市场，争取在在竞争项目尚尚未形成热点点之时内垫定定胜局，达到到清盘目的。·品牌先导，销销售跟进：****做为新新香洲的标志志性商业建筑筑，要确定其其在行业中的的主导地位，势势必在品牌上上先获得公众众的认同，为为销售、招商商、经营管理理的推广搭建建平台，因此此我们建议：：——将**品牌牌效应进行挖挖掘、延伸。水水到渠成地引引入到旺角这这个项目，便便于大众接受受旺角这个品品牌并对此充充满信心。通通过软性新闻闻、**领导访谈，让让大众了解**置业的历史史、现状及发发展前景。——导入VI视视觉系统，以以完整的VI系统及项目目外观特色使使大众对项目目有全面、形形象认识，加加深对本项目目的印象。——建议物业标标志沿用**集团标志，该该标志已深入入人心。标志志是该物业的的眼晴与灵魂，是是一切诉求和和延展的原点点，全部推广广活动的支点点和所有卖点点的逻辑起点点。——以品牌效应应带动项目销销售，突出项项目本身的特特色和商业前前景。项目推广广告语语※主广告语：：·文化香洲、财财富旺角——购物、休闲闲、娱乐、文文化、美食于于一体的SHOPPPINGMALL。※副广告语语：·新香洲的SHHOPPINNGMALLL，新香洲的的聚宝盆·天时、地利、人人和，占尽商商机商业、文化、社社区，无限活活力·坐享银行利息息4倍的获利租租金！·抢占商业地王王物业，稳获无尽投资回报报！·月供×××元元，轻松做铺主主！·投资黄金位，旺旺铺养“三代”·十万消费人流流，十足投资资保障·投资小铺位，成就就大富翁·租铺不如买铺铺，买铺就买买****·即买铺即收租租，三年24％返租超超值投资回报报·珠海商业旗舰舰，香洲铺王王之王·四面临街、八八方聚宝·买一个好商铺铺，俾你一生生的好、好、好好、好……（广东话）——好彩头：鸿鸿运从此开始始——好商机：依依托主力超市市、无尽商机机——好支点：文文化支点、财财富支点、空空间无限——好保障：十十万消费人流流、十足投资资保障·大型超市强势势进驻，商铺铺升值潜力巨巨大。·旺角给你十足足的信心、市市场给你无尽尽的回报！·经营管理专业业化，商铺价价值连续升！！·海上生明月，旺旺角聚财源（开开盘用）·金秋浓情、相相约旺角月圆人缘、滚滚滚财源（开盘用）媒体广告实施（在**原来的推广广计划中进行行有效补充）·推广载体：——电视：《珠珠海电视台》、《凤凤凰卫视》、《翡翡翠台》等，以以《珠海电视视台》为主——电台：《珠珠海电台》，以以交通频道为为主——报纸：《珠珠海特区报》、《珠珠江晚报》、《南南方都市报》，其其中以《珠海海特区报》为为主。——主题活动：：开盘仪式、十·一黄金周楼展、主力店签约仪式等。——因特网：***置业网站，重重点推介旺角角项目。——户外包装：：楼体、围墙墙广告，售楼楼处布置、售售楼书、宣传传单等。·广告分期策略略根据市场行情和和物业特点，拟拟将广告分为为四期进行推推广（与销售售同步）；第一期：试销阶阶段·行为方式：新新闻运作、广广告·时间：20004年9月8日----20004年9月20日——新闻运作是是利用新闻媒媒介替我们作作宣传。这种种方式近年来来被明智的地地产商所采用用。新闻的力量量远远在于广广告的影响，而而且少花钱，多多办事，容易易形成口碑，引引起广泛注意意。——大造声势，对珠海本地目标标市场采用密密集轰炸式的的广告宣传，选择优势媒体，采用多种促销手段，造成立体广告攻势。以图一举炸开市场。让受众和消费群了解物业的基本情况，同时塑造****的良好公众形象。——在首期宣传传中，让４００％的目标客客户知道****商业文化中中心，并在心心目中留下深深刻印象。以内部认购为先先声，以优惠惠的价格和条条件进行首轮轮销售，销售售量达到10%。——吸引目标客客商注意，诱诱导２０％的的目标顾客跃跃跃欲试，产产生购买冲动。·第二期：扩销销阶段：·行为方式：新新闻、广告、主题活动·时间：20004年9月21日：2004年11月20日——乘第一期广广告之余威，趁热打铁，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。——第一阶段的的宣传见成效效，倍加珍惜惜已有的市场场口碑，通过过十·一黄金周楼楼展的契机，加加大宣传力度度进行扇风点点火，鼓动和引导更多多的人关注****这个项目。——此时前来看看铺和参观售楼楼处的人相应应增多，此时时广告投其所所好，不失时时机地扩大市市场占有率。销售