房地产研究的现狀与走势

房地产研究的现狀与走势意识是存在的反映。随着近年房地产业在我们国家的复兴，房地产研究作为社会领域的一种科学活动也迅速发展起来，呈现出一派百花齐放的景象。物质武器不能代替精神的武器。房地产科学研究是房地产业可连续发展的主要一环。对房地产科研活动的自己进行研究是繁荣房地产研究事业不可缺少的一部分。本文恰是从上述逻辑出发，尝试着对最近房地产研究的现在状况、走势作一初步判定.并据此提出几点参考建议。—、现在状况(一)态势1.从1996暑期领导同志提出住宅建设将成为新的消费热门和新的经济增加点(下面简称“两点〞)后，房地产研究尤其是住宅建设研究掀起高潮。全国各大报刊和房地产专业杂志连续发表文章，相关部门、机构和团体纷纷组织报告会、座谈会和研讨会，构成了舆论热门。2.研究内容紧紧围绕着把住宅建设培育成“两点〞的主线，分别在下面几个方面展开。(1)在房改方面。研究怎样进一步深化房改，营造住房商品化的制度环境，把住房需求挤向市场，构成发展的市场引力，以推动消费热门的构成。(2)在住房金融方面。研究从所面对的城市普通居民住房现实购买力偏低〔开发资金渠道不畅)与商品住宅价格偏高(开发成本过滥)的矛盾出发，讨论培养住房市场金融所支持的个人有效需求(开发资金渠道制度化〕，以构成住宅产业发展的需求(供应)动力。(3)在住房价格方面。研究从现实商品房建设与销售的广义价格构造下手，讨论理顺与规范住房价格的构成机制，降低商品住房的总体相对价格水平，使工薪阶层真正成为住宅市场的需求主体。(4)在房地产市场流通方面。研究集中在怎样去除住宅房屋作为商品在流通领域的障碍因素，拓宽政策性住房售后再流通的渠道，活泼踊跃一级市场，启动和发展二、三级市场，实现不动产价值的流动，最终建立起全方位、多条理的房地产大流通市场体系。(5)在住宅产业现代化方面。从产业政策条理分析住宅产业化的发展机遇与条件，研究怎样在住宅建设中增长科技含量，实现产业升级，实验与逐步推广住宅生产部件化、部件通用化、生产工厂化，把住宅生产从传统的作坊生产方式过渡到现代的规模生产方式。(二)特点房地产研究从总体上观察，具有内容上集中、参与上广泛和趋向上超前等明显特征。详细说，有下面几个特点：1.证明性观点多，证伪性看法少。在房地产论文尤其是其中某些问题的讨论中，观点倾向几乎异口同声，很少见到不同观点之间的交锋和商榷，既使有也凤毛麟角。笔者曾见到一次发生于1997年5月21日和6月4日〔房地产开发报〕(北京)上的针锋相对的争辩，二者是梁运斌的〔发展住宅建设能够对房地产业说“不〞吗？〕和江南的〔坚持发展住宅建设方针，否认与之相悖的看法，是促进房地产市场健康发展的关健〕。除了上述特例，诸多房地产研究者的思维轨迹似乎“井水不犯河水〞，互不穿插参与。应该说这种现象与科学研究的性质与规律不相协调。科学研究从实质上讲是一个“否认之否认〞的辩证逻辑经过，缺乏证伪性的分析，既使符合科学的结论也显得基础软弱，从久远看，科学也会失去发展的动力。2.宏观问题议论多，中微观问题讨论少。对“两点〞的讨论，从国民经济发展和“九五〞战略设想的角度和条理进行了大量的研究和讨论，但从省市和开发商的角度和条理，从怎样适应国家这一经济发展战略的选择和产业政策的调整，来研究地区和企业的中远期发展设想和最近对策，以便塑造住宅产业成长的中、微观基础方面的研究比较少。与上述相联络，对“两点〞构成的研究一般性、理论性讨论比较多，对策性、可操作性讨论比较少。3.房屋问题讨论多，土地问题讨论少。房地产是房与地组合而成的产业，土地在房地产业中具有基础性导入性作用，正因如此，往往把房地产泛称为地产。土地研究在房地产业研究中应占领一定的比重，否则，房地产研究就不能算是完好意义上的产业研究。据笔者粗略统计，在〔中国房地产〕1997年1〜5期包含文摘在内的175篇文章中，冠以土地题目的只要2篇，占所刊全部文章的11.43%。另，在〔中国房地信息〕1995年1〜12期504篇正式文章中，以土地内容立题的11篇，占全年发表文章的2.18%。假使剔除掉这11篇中的要闻通讯、政策法规和信息类文章，正式土地研究性文章只要1篇。也就是说，土地研究方面的文章只占该刊物全年发表文章总篇数的0.198%。除了专门性土地刊物外，全国性重要房地产刊物，都不同水平地存在着土地方面研究内容与土地在房地产业中的地位作用不相称的问题。4.业内人士参与度高，业外相关部门参与少。国家将住宅建设确定为新一轮经济发展战略的新消费热门和新经济增加点，意味着住宅产业以致整个房地产业在国民经济中产业地位的提升，这对于住宅业和房地产业无疑是一件大好事。业内人士兴高彩烈欢欣鼓舞，又是写文章，又是开研讨会，搞得轰轰烈烈热火朝天，几乎人人都直、间接参与了讨(议)论。与此同时，由于发展住宅产业牵涉到金融、财务、税收、工资、管理和煤水气电等诸方面的利益调整和规范改革，牵扯面大，运作复杂，影响了相关部门对研究讨论的参与。在国外，对房地产参与度相当高，人们像关心股市一样关心房地产。很多家庭老太太也时时关注着房地产行情。能够说，假使房地产尤其是住宅业只是停留在“圈里喊〞、“窝里闹〞，社会上少有问津，那么，它很难成为新的“两占〞。二、走势随着房地产业理论上趋于理性，其研究亦愈来愈走向科学。这重要表如今研究内容、研究方法、研究的参与成分和结果效应等方面。(一)在研究内容上，由详细、现象问题的研究转向产业发展深条理问题的研究。把住宅产业及房地产业在国民经济中的产业定位、产业政策、产业(现代化)升级、产业管理体制等深条理问题提出来并加以研究。例如，1996年末由中国房地产与住宅研究会召开的“1996房地产形势研讨会〞发言材料汇编而成的〔住宅建设一新的经济增加点〕论文集中，直接或间接从房地产产业角度立题的文章篇数分别占全书文章总篇数的52%；34.8%，二者合计占90.4%，从其他角度讨论问题的只占9.6%。(二)在研究方法上，由基本上只运用传统的分析技术和手段转向现代与传统分析方法并重。从方法哲学角度看，分析问题所运用的概念、原理推陈出新，大量运用市场经济理论、产业经济学理论、现代产权理论、消费经济学理论和社会学原理，使观察视角新颖，散发出现代学术气息。这从房地产论文的一些题目能够反映出来，譬如，〔土地的资本化运营浅析〕(〔中国房地信息〕1996年8期，19页〕、〔物业管理：法与经济学的理解〕(〔中国房地产〕1996年11期，33页〕、〔对我们国家推行房地产证券化的考虑〕(〔天津房地产〕1997年2期，20页〕、〔从消费经济学看商品住宅的市场营销〕(〔中国房地产金融〕1997年1期，13页〕。与上述相联络，在分析技术上大量引进定量分析方法，使定性分析与定量分析相结合，加强了论文内容的精到准确性与可操作性。(三)在参与成分上，由科(教)研人员为主转向领导、专家学者和实际工作者相结合。以“官、产、学〞相结合的原则组织房地产研究活动，正在被越来越多的方面所认可。1996年暑期以来，从国家建设部、各省市建设厅(委).、地方房屋行政主管部门到社会科学团体，以至房地产开发商都分别组织了“两点〞构成的研讨活动。业内各级领导、专业研究人员和房地产第一线的开发商分别或一同加入了各类房地产研讨会或论题制造。例如，由中国房地产业协会组织的“1996中国房地产论坛〞211名作者中官员32人，开发商24人、学〔协〕会、学校和研究所61人、金融实际工作者94人、各种身份作者的比重分另!1占15.2%、11.4%，29%、44.4%。(四〕在结果效应上，由对某一详细环节(方面)产生影响转向对行业发展的全经过发挥作用。1997年初，批准国家计委、财务部发出的关于取消48项建设项目收费的通知并加以施行，是1996暑期领导提出住宅建设将成为“两点〞以来，房地产研究结果对本行业产生全面性影响的一个明显例证。从一定意义上讲，把住宅建设培育成“两点〞的提出就是十几年来房地产研究十分是住宅业研究结果的影响效应不断扩大的结果，把住宅建设培育成“两点〞确实定和住宅产业现代化试点在12省市的施行，标记着房地产理论界关于房地产业是支柱产业尤其是关于住宅产业化的长期讨论所构成的结果已被层所承受并进而逐步转化为房地产行业发展的现实政策。与上述相照应，京沪鲁辽粤皖闽苏等省市也根据精神指点下的调研结果，陆续颁布了一系列地方性、政策性办法，推动了当地区房地产业的发展。近年，由于房地产研究整体水平的不断提升，其对业内理论的参与度相对增长。“先研究后决策，不研究不决策〞的风气正在房地产各级实际部门普及，房地产研究结果的影响效应越来越大。三、建议因房地产作为一个产业在国民经济产业序列中一度消失而中止的房地产科学研究活动正春风化雨，方兴未艾，在房地产业发展的新时期，其肩负的历史责任荣耀而艰巨。在这里，笔者谨以房地产第一线一个普通劳动者的身份提出发展房地产科研事业的几点参考性建议：(一)逐步构建起一个高效、完好的房地产科学研究体系。在研究机构组合上，尽快构成房地产行业、社会科学团体和教学科研部门协同作战“官产学研〞有机结合的科研体系。在研究内容分工上，国家、地区和企业等各条理所展开的研究活动应有所着重，区分方向，突出重点，分工协作，使研究真正能为产业发展解决一两个理论或理论上的问题。房地产研究是一项介于官方和民间之间的科学活动，其最终归宿是效劳于产业的发展。客观地讲，当前我们国家房地产研究仍处于分散作战的状况。为了保证房地产研究活动的健康发展，发挥其在产业成长中的主要作用，和地方两级建设和房屋、土地主管部门有需要加强对房地产研究的引导，施行科研中的“三大导向〞，即行政导向：以文件、会议方式明确；契约导向：与研究机构、学术刊物达成重点研究方向的口头或书面协议；资金导向：直接赞助某些重点课题。经过长期努力，逐步构成符合国情、适应产业发展需要的高效率、成系统的房地产科研体系。(二)逐步探索建立起一套近间隔、短周期的房地产研究结果快速应用机制。为了尽快缩短房地产研究结果转化为现实生产力的周期，近阶段可否先在下面几方面做工作：一是在科研项目上，要有一定比重的房地产业发展急需的课题；二是在项目参与者群体构成上，要具体表现出领导、专家学者和实际工作者相结合的原则，实行优化组合，研究中应用，应用中研究•，三是在研究结果应用传递上，充足利用各种“信息管道〞，其中包含会议、网络、简报、媒体、专利等。在将来条件答应时，可考虑建立覆盖地区以至全国范围的房地产研究结果快速应用传递和反应。(三)逐步培养起一支高水准、能吃苦的房地产科研队伍。应从房地产业发展的战略高度把培养和