湖北宜昌某旅游地产项目招商策划案

第一部分市场环境分析一、宜昌市地区区概述新中国成立550多年来，宜宜昌交通事业业筑建发展，先先后共建了一一批对国民经经济和社会发发展具有重大大影响的重点点交通工程，一一即以公路、铁铁路、水运和和航空四大运运输方式为主主体，水陆空空协调发展，全全方位对外开开放的交通运运输格局初步步形成。交通基础设施。全全市综合交通通里程已达8810公里，其中中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。长江江黄金水道费费通宜昌，西西进万州、重重庆、东达武武汉、上海。火火车幅射北（北北京等）、东东（南京等）、南南（广州、深深圳、湛江等等）。夷陵长长江大桥、西西陵长江大桥桥、宜昌公路路长江大桥、枝枝城长江大桥桥和已经建成成的葛州坝水水利柜纽的大大坝，把宜昌昌的江南、江江北融为一体体，公路四通通八达，其中中318国通穿境而而过，东进上上海，西达西西藏。航空运运输已开通国国内北京、上上海、深圳等等23即大中城市市和国际临时时飞机。二、宜昌市旅游游文化概况分分析宜昌地处长江三三峡东口，古古称夷陵，“水至此而夷夷，山至此而而陵”，因山川形形势而得名。早早在21000年以前，这这里就设了县县治，以后又又成为州、县县两级政权所所在地。宜昌昌城的“尔雅街、中中书街、墨池池巷、艾家巷巷、六一书院院、慈云下院院、镇江阁、自自然塔等古建建筑，它们的的式样、比例例、尺度、材材料、色彩、平平面布置、空空间组织和构构件细部处理理，都是古人人的创造，历历史的积淀。宜昌文化既是三三峡文化的重重要组成部分分，也集中体体现了三峡文文化的精神，因因此可统称为为三峡文化。按按其原型和历历史延续，可可将宜昌市域域内的文化资资源划分为五五类：以壮美美的长江三峡峡为代表的自自然生态文化化；以巴楚文文化为代表的的历史文化；；以土家文化化为代表的浓浓郁的民族文文化和民间文文化；以屈原原、昭君为代代表的名人文文化和以三国国文化为代表表的军事文化化；以三峡大大坝为代表的的水电文化等等。三、商铺投资分分析近几年，宜昌地地价一直保持持在较高的水水平，中心城城区土地拍卖卖价一般不低低于150万元/亩，最高达达到400万元/亩；而在过过去的两年内内，钢材价格格翻了一番，水水泥价格涨幅幅超过60%。这些因素素都直接导致致商品房造价价每平方米提提高50元以上。宜昌商业地产又又是怎样一种种发展形呢？？首先，住宅宅底层商场的的价格在不断断攀升，宜昌昌近几来取得得了飞速的发发展，省域副副中心、世界界水电之都、旅旅游文化名城城的地位已经经形成，根据据大城市的发发展经验，在在住宅地产持持续火爆之后后,商业地产的的火爆会不可可避免地到来来,商业地产价价值与地段的的关系极大,,商铺价格上上涨的幅度和和空间远远大大于住宅。与证券投资的比比较对于绝大多数个个人投资者来来讲，目前中中国证券市场场还并不规范范，散户投资资者从股市赚赚钱等于说是是和投资机构构博弈，换言言之，是从投投资机构兜里里赚钱，这在在操作中是很很困难的；商商业房地产市市场和商业零零售市场为依依托进行的产产业投资。投投资风险小，既既有租金的高高回报，也有有房产升值的的空间。商铺投资的的回收周期，指指商铺投资者者以一次资本本投入，然后后在长期租赁赁经营中回收收投资的时间间跨度。很显显然，不同地地区、城市、方方位的商铺的的投资价值是是显著不同的的，按现在宜宜昌的市场行行情，和对多多个城市商铺铺投资市场的的分析，目前前业界认为，宜宜昌商铺投资资的回收周期期约为10年到15年左右。四、项目概况分分析************项目是宜昌昌市政府批准准的重点旅游游项目，该中中心座落在风风景秀丽的宜宜昌开发区发发展大道与北北海路交汇口口，离闹市相相距3.8公里，离离高速公路出出口仅1000米，东达武武汉，西到世世界胜名的葛葛洲坝水利枢枢纽工程，北北上神密神农农架旅游盛地地，是游客进进出宜昌的必必经之地。*************占地68355平方米，建建筑面积88800平方米米，第一期投投资16000万元，是三三峡地区最大大的旅游租物物中心。第二部分产产品定位通过以上阐述及及分析，更好好体现“宜昌市旅游游文化为主的的新形式的商商业购物中心心”，我公司建议议定位为以“旅游文化+租物+娱乐”“租为主，售售为辅”的新型旅游游文化中心形形式商铺。本本案案名定义义为“游客商业购购物中心产品品主题文化租租物中心”就项目本身来说说，本案地处处宜昌旅游文文化氛围内既既是三峡文化化。按其原型和和历史延续，可可将宜昌市域域内的文化资资源划分为五五类：以壮美美的长江三峡峡为代表的自自然生态文化化；以巴楚文文化为代表的的历史文化；；以土家文化化为代表的浓浓郁的民族文文化和民间文文化；以屈原原、昭君为代代表的名人文文化和以三国国文化为代表表的军事文化化；以三峡大大坝为代表的的水电文化等等。项目SWOT分分析及总体思思路拟定：1、项目SWOOT分析：对于任何一个房房产开发项目目而言，清晰晰掌握自身所所具备的优势势与劣势，威威胁点和机会会点，对于项项目的成功推推进是置关重重要的。因此此，结合前期期市场调查的的情况和对项项目自身状况况的分析，就就项目的状况况分析如下：：A、项目的优势势和机会点：：◆地段优越，规规模空前———本案地处风景秀秀丽的***开发区***大道与***路交汇口，离离闹市相距***公里，离高高速公路出口口仅100米，东东达***，***到世界胜名名的葛洲坝水水利枢纽工程程，***上神密神农农架旅游盛地地，是游客进进出宜昌的必必经之地。◆唯一定位经营营，业态领先先一步——宜昌市旅游文化化为主的新形形式的商业租租物中心”是一个空白白。业态主题题本身对于就就是引领潮流流的时尚概念念，宜昌政府府正在大力开开发旅游、休休闲、娱乐资资源，项目业业态定位符合合当地居民、政政府、旅游部部门、经营者者的发展需求求；特别是项项目实行统一一经营、管理理也是当地非非常接受的，旅游文化为主的新形式的商业的开发在一定程度上会增加投资信心；目前，宜昌还没有一条旅游文化为主的新形式的商业物业,这都将使该项目成为一个城市亮点。注：一层：旅游游文化类，旅旅游文化纪念念品、精品服服饰，保健功功能食品，小小型超市（〈〈贯通三层〉〉）。二层：结合旅旅游文化、餐餐饮文化于一一体的美食一一条龙式商业业物业。三层：服务休闲闲类，健身房房、电玩、网网吧、书吧、西西餐厅、氧吧吧。需求活跃，商业业前景看好———根据当地商业用用房的销售价价格和近期销销售量及当地地经济发展状状况分析宜昌昌市近几年，宜宜昌地价一直直保持在较高高的水平，中中心城区土地地拍卖价一般般不低于150万元/亩，最高达达到400万元/亩；而在过过去的两年内内，钢材价格格翻了一番，水水泥价格涨幅幅超过60%。这些因素素都直接导致致商品房造价价每平方米提提高50元以上。商业业房地产市场场和商业零售售市场为依托托进行的产业业投资。投资资风险小，既既有租金的高高回报，也有有房产升值的的空间。◆规划亮点频增增，营销突显显优势——与宜昌前期同类类项目相比，项项目占地6835佘平方米，建建筑面积为8800平方米，全全框架结构，项项目规划为：：一层——三层为商铺铺，B、项目的劣势势和威胁点：：◆宜昌人口少低低，本地商业业氛围不浓—————当地居民数数量少、人口口密度低，宜宜昌的整体商商业氛围不够够浓郁，本地地商户的质量量和数量相对对来说显得稍稍有不足。◆交通不便，人人流相对较小小————项目该中心心座落在****开发区****大道与***路交汇口，离离闹市相距****公里，该项项目所在地公公交比较稀少少，人流量相相对较小。◆项目竟争目标标过多，价格格不一————在该项目不不远就是几个个差不多的项项目，这些竟竟争对手相对对来说位置离离市中心较近近，价格不一一，使有些客客户群体持币币观望，吸引引了不少客户户。（如：鑫鑫昌大市场等等）四、配套建议建筑外立面尽量量避免管道外外露，注意于于空调机位做做好半封闭式式预留及冷凝凝水管道预留留，避免因空空调机出水造造成外墙污染染。大堂入口宜精心心装修，显得得楚文化发源源地的气派，给给人一个旅游游文化氛围浓浓郁商铺的感感觉。作为旅游文化商商铺的物业管管理，其质量量是吸引客户户的至关重要要的一环。对对于本项目而而言，我公司司建议加强防防火、排烟等等安防系统。物业公司前期进进入，在门口口设置保安人人员，使客户户有安全感；；客户看铺前前布置好大堂堂及大堂内的的种种设施，给给客户以尊贵贵、大气之感感。同时招商外扩建建亦十分必要要，可将大堂堂作为招商中中心，并进行行格调设置，招招商中心门前前设保安及商商铺指示图。第三部分招招商推广一、招商群体目目标定位招商客户群体主主要是富有宜宜昌旅游文化化产品代理商商、经销商、（如如：青铜器、漆漆器、丝绸、玉玉器、金银器器、琉璃器、雕雕刻和绘画等等种类式样的的旅游纪念品品）、。服务休闲类类：酒肆茶楼、说说书弹唱、舞舞厅、音乐厅厅、健身房、电电玩、网吧、书书吧、西餐厅厅、氧吧。及及象麦当劳、肯肯德基之类似似的快餐店、酒酒巴、西餐厅厅、民族文化化特色的风味味餐饮业和休休闲娱乐场所所等等。二、招商初步方方向构思招商初步方向是是：本地招商宜昌市是一个积积商贸、金融融、旅游文化化、交通枢纽纽、等于一体体的大都市，还还有一批有实实力的经销商商、代理商沾沾手翘望，我我们要及时的的抓住这些客客户的心理动动态，在市区区进行具有轰轰动的招商，推推出具有视觉觉冲击的招商商广告推广方方案以达成租租售。外地招商宜昌市的招商毕毕竟是占整个个招商的一部部分，我们将将充分利用我我们在外地的的优势来下一一步的招商计计划，利用我我们手中的客客户资源——外地商会、外外地客户群体体，来吸引一一些外地客商商来以达成租租售。三、广告战略策策划概要战略分分析：宜昌的的房地产业，喜喜欢玩概念，开开发商们总能能为自己找到到概念将自己己武装起来，在在宜昌楼市这这个舞台上你你方唱罢，我我登场，以新新概念来开发发房屋并不为为过，那就是是个弊病。试试想如果没有有实实在在的的内容去支撑撑，能让消费费者买你的帐帐吗？所以，我我们把这一理理念的东西贯贯穿到我们的的广告内容中中。用事实说说话，以理服服人。对游客商业购物物中心产品主主题文化租物物中心的分析析，我们根据据市场需求及及消费者的租租铺或租铺心心理，为配合合招商，达到到较好的招商商业绩及如何何有效的使用用广告预算，用“四两拨千斤”之法，来达到最好的招商推广效果。根据对周边商铺铺分析，附近近商铺的广告告宣传力度颇颇大，媒体曝曝光率较高，所所以广告费用用比较而言就就较大，但这这种方式对于于本方案而言言不大实际，因因为本项目不不大，招商期期不长，广告告费用有限，所所以根据以上上情况，我们们将推出一套套较有特色、视视觉冲击力强强的“直白式广告告攻略”来达到快速速进入消费者者心理的需求求，希望在短短期能达到效效果。而此项项目采用的是是期房招商，是是消费者摸不不着、看不到到的商品，所所以广告创意意一定要实在在，不可浮夸夸，这种招商商方式也说明明了开发商实实力雄厚，用用实力来说服服一切，让消消费者租得放放心、租得称称心的商铺。现如今的各种报报刊媒体上通通常可以看到到一个广告，密密密麻麻全都都是文字，毫毫无创意可言言。广告主都都天真的认为为文字越多，传传递的信息量量越大，广告告的作用发挥挥的越充分。这这种自以为是是的落后心态态只会让大量量的广告淹没没在信息海洋洋中，不能带带来视觉冲击击的广告，消消费者可能就就会毫无兴趣趣去关心它，所所谓是孤芳自自赏了。这样样的广告费投投入进去只会会石沉大海。根根据以上对广广告市场的分分析及受到此此次广告费用用的约束，所所谓“一个巴掌拍拍下去的力量量是分散的，而而拳头打下去去的力量会更更集中，力度度才会更强劲劲”，因此特推出出此次广告创创意方案。此次广广告创意内容容使用了直接接了当毫不含含糊的语言来来概括此楼的的特色，为了了发挥特点、扬扬长避短、所所以，创意提提出租或租游游客商业购物物中心产品主主题文化租物物中心的六大大理由，作为为创意的核心心内容。理由一：首先提提出，抓住世世界旅游文化化商业脉搏，抢抢占国际旅游游商界滩头”理念，满足足新世纪旅游游文化黄金商商铺要求。构构筑旅游文化化商业空间。理由二：俯首商商业宝地，抓抓住商业脉搏搏，让消费者者充分享受都都它的回报。理由三：中国只只有一个宜昌昌，宜昌只有有一个旅游文文化中心，而而游客商业购购物中心产品品主题文化租租物中心就座座落在此，金金色地位，豪豪迈尽显。理由四：体现人人旺、地旺、财财气旺理由五：回报大大、地位显赫赫、现代繁华华将进收眼底底理由六：经营管管理，是市场场自身的法宝宝四、广告宣传策策划构思整个招商广告宣宣传策划分为为三大块：品牌推广期品牌推广前期主主要是围绕招招商来做一些些品牌知名度度的广告，主主要是提高本本项目在宜昌昌及外地消费费群体心中的的地位，让每每一位消费者者都认识并认认可该项目是是具有发展前前景旅游文化化地段,值得他们投投资。市场推动期市场到了一定时时间时，具有有一定的商户户群体及人流流量达到一定定层度时，我我们就要维护护、经营这个个市场为后一一期的招商做做基础。市场成熟期到了这个时段市市场进入一定定的稳定时期期，我们就要要让这些商户户群体看到我我们这个市场场的前景是不不可厚非的，是是具有发展前前景的，让这这些商户群体体觉得这个商商业中心是他他们的一个值值得投入的黄黄金商业中心心，来巩固这这个市场在他他们心中坚定定的地位。游客商业购物中中心产品主题题文化概念设设计一、项目产品主主题文化概念念设定（一）项目产品品主题文化概概念设定原则则1、高度总结、概概括项目产品品的核心卖点点。2、与当代高价价房购买者心心理、消费追追求保持同向向性、一致性性。3、能充分反映映项目产品厚厚实的文化底底蕴。4、具有明显的的市场区隔作作用。5、能快速、高高效地夺取市市场注意力。（二）项目产品品主题文化概概念设定1、以宜昌独有有的旅游文化化为主题贯穿穿产品始终的的旅游、购物物、餐饮、娱娱乐为一体的的商务投资三三位一体的文文化型购物中中心。游客商业购物中心古宜昌风情游客商业购物中心古宜昌风情项目产品2、核心概念———宜昌文化概概念宜昌是一座历史史悠久的滨江江城市。这里里，三峡风光光，驰名中外外；三峡工程程，世界一流流；楚学文化化，博大精深深；古今中外外，群贤毕至至。宜昌的文文化资源划分分为五类：以以壮美的长江江三峡为代表表的自然生态态文化；以巴巴楚文化为代代表的历史文文化；以土家家文化为代表表的浓郁的民民族文化和民民间文化；以以屈原、昭君君为代表的名名人文化和以以三国文化为为代表的军事事文化；以三三峡大坝为代代表的水电文文化等、东方方与西方的大大循环中寻找找契合点，独独创项目产品品宜昌文化意意象。（三）项目产品品主题概念文文化内涵1、酷——游客客商业购物中中心/现代时尚风风格（1）表现载体体——建筑单体的的造型、风格格、色彩及户户型等。（2）表现风格格——现代、时尚尚、简约、明明快。（3）表现内涵涵——观念的超前前性、风格的的时尚性、生生活的舒适性性、建筑的艺艺术性、拥有有的尊贵性。2、禅——神似似形不似/可感受难触触摸（1）表现载体体——环境、景观观衍生的文化化氛围、视觉觉情境。（2）表现风格格——旷古、恒远/雄浑、壮阔/秀美、宁静静。（3）表现内涵涵——师法宜昌自自然风情，在在浩淼旷远、秀秀美宁静相互互交融的情境境中体现宜昌昌文化的壮美美、雄浑、恒恒久永存的意意境。是人生生境界，更是是心灵妙语，展展现产品悠久久的历史传承承性和文化韵韵味。二、广告宣传推推进方案：广告宣传思路：：前期以活动动事件活动为为先导，利用用媒体形成舆舆论影响。通通过招商不同同阶段的不同同需要，制定定不同的招商商工作和招商商宣传资料，不不断强化沟通通的效果。后后期配合强势势的硬广告攻攻势，完成蓄蓄水开盘的功功效。广告推广主题语语：大主题：一站式式休闲购物天天堂.游客商业购购物中心目的：阐明定位位主题用途：外地招商商宣传单页、项项目月报主要主容：旅游有名气，不不代表一定有有商业人气！！时代在变，生活活的本质也在在变！用旅游游培养生活，是是生活也是旅旅游独享特色：可以以买到别处没没有的特色，（体体现项目的旅旅游产品的特特色，以及一一站式购物）感悟景色：可以以看到别处没没有的景色，（体体现项目的旅旅游文化的特特色，街区文文化旅游）享受品味：可以以享到别处没没有的品味，（体体现项目的品品牌整体价值值和感受）大主题：专业决决定收益，新新商业投资计计划目的：引导商业业观念，强化化商户信心用途：外地招商商宣传单页、项项目月报、工工地围板、户户外广告、灯灯杆旗主要内容：人气、人气、还还是人气！一一站式休闲购购物天堂、做做生意，需要要的就是人气气！游客商业购物中中心·数字档案专业眼光：地段段、地段、注注定天生火旺旺人气专业特色：旅游游、度假、生生意月月是旺旺季专业服务：一站站式、人性化化服务、是购购物也是享受受专业经营：专业业团队、市场场管家，一个个永不落幕的的交易博览会会大标题：买商铺铺，看配套目的：表达项目目优势，阻击击竞争对手用途：项目月报报主要内容：在960万平方方公里的土地地上，这样的的“休闲、旅游游、购物、生生活文化示范范区”全国少见！！租商铺，看；天天生好地段，绝绝对的风水宝宝地——地段、环境境、规划、户户型、旅游文文化定位租商铺，座拥风风水宝地，抢抢占财富先机机——客户的反馈馈、后期经营营的想法租商铺，独霸财财富中心.游客商业购购物中心——收益风险的的预估和测算算大主题：选择游游客商业购物物中心的八大大理由！目的：明确项目目优势，强化化商户信心用途：宣传单页页，项目月报报，硬广告、砍砍文主要内容：包括：品牌、文文化、收益、风风险、经营、业业态、特色、地地段八大点租游客商业购物物中心商业中中心的人只有有两种：做生生意的男人和和想赚钱的女女人对待游客商业购购物中心商业业中心的心态态只有两种：：租或者等出出租3、媒体选择策策略：作为旅游商业步步行街，同时时考虑到宜昌昌人的习惯，选选择媒体要从从外围向内围围，轻大众性性媒体重针对对性媒体，媒媒体选择与广广告表现都应应切合项目旅旅游定位的身身份与品牌。对对于宜昌本地地商户主要以以自制媒体和和活动为主，户户外广告等其其它媒体相配配合；对于外外地客户及本本地投资户则则主要以宜昌昌电视报纸媒媒体为主，夹夹报等辅助宣宣传相配合；；主要媒体：报纸类：电视台：户外：灯杆旗、广广告牌、公交交路牌、市政政告示牌自制媒体：楼书书、单页、海海报、夹报等等4、广告宣传操操作推进表：：前期以事件影响响、活动推广广为主推线路路、以项目进进入为契机，提提升打造宜昌昌一站式休闲闲购物旅游品品牌的影响，并并针对本地经经营户、大客客户以及投资资户的不同特特点，选择不不同的广告宣宣传方式。后后期则以本地地经营户、大大客户的招商商、政府支持持的不断利好好、大面积广广告宣传的展展开，来最终终锁定投资户户。第一阶段：前期期筹备阶段时间：待订本阶段主要工作作：确定项目定位及及营销策划思思路方案，VI系统；完善招商大厅选选点，及户外外包装方案；；就招商大厅户外外包装方案进进行第一次沟沟通；制定广告推广口口径，及炒作作文案基本要要点；就广告推广口径径，活动执行行方案及炒作作文案要点与与开发商进行行第二次沟通通；收集媒体资料，并并制定媒体投投放初步费用用预算；联络相关部门，确确认整体方案案SP活动开展条条件；筹备销售工具，如如招商大厅演演示沙盘、吊吊旗、名片；；联系制作项目的的广告形象宣宣传片；制作外地招商宣宣传单页；联系制作户外路路灯道旗；筹备设计第一期期“游客商业购购物中心形象象刊”（创刊号）筹备第一次SPP活动“项目推介新新闻发布会”；筹备第二次SPP活动“有奖征集游游客商业购物物中心形象特特色”活动第二阶段：形象象强化导入时间：待订本阶段主要工作作：跟进“征集旅游游特色”活动，参与与评选过程，并并就活动进行行沟通；制作第二期“游游客商业购物物中心形象刊刊”，发布项目目动态，及项项目信息；制作项目形象定定位宣传单页页，强化卖点点及前景；制作项目推介专专题片；筹备设计项目形形象宣传画册册联系制作户外广广告牌，及宜宜昌市内车体体广告；主要SP活动：：活动之一：：项目开盘仪仪式活动时间：活动目的：树立立商户信心，提提升项目形象象活动条件说明：：活动准准备：待订省、市各级与会会领导的邀请请与会流程、新闻闻稿、发言稿稿等资料准备备会场舞台、场地地布置、活动动安排新闻媒体的邀请请主力客户的落实实及合同文本本准备媒体配合：省、市新闻媒体体刊发项目开开盘新闻稿；；在宜昌各大媒体体刊发“游客商业购购物中心形象象”的项目开盘盘软文分析文文章进行炒作作。刊后对报报刊媒体进行行加印，分发发给潜在商户户作为招商工工具结合项目形象广广告片（三维维）的制作以以及本次项目目奠基仪式，制制作一部“望宜昌美景景，创富近在在眼前”项目推介专专题片，在招招商大厅及《