重庆某公司批量住宅精装修讲义

批量住宅精装修讲义

-----主讲:*1授课范围、、对象及方方式范围：批量住宅宅精装修产产品的研发发、设计、、采购、土土建移交、、质量管控控、进度管管控、成品品保护、安安全文明、、工地开放放、集中交交房等方面面内容。对象：主要针对对房地产公公司经理、、副经理、、工程总监监、项目总总监、设计计、工程、、物业管理理人员的实实战解决方方案，也可可作为产品品研发、招招采、营销销、监理、、施工管理理工作的参参考。方式：主要采用用XX上市企业N个大型批量量住宅精装装修项目管管理案例图图片、视频频、文件表表格、现场场统计数据据和正反两两方面事例例进行关键键点解读。。2目录第一讲：概概述第二讲：研研发设计第三讲：土土建移交第四讲：质质量管控第五讲：进进度管控第六讲：成成品保护第七讲：安安全文明第八讲：工工地开放第九讲：集集中交房本讲座的局局限性3第一讲：概概述4一、视频与与图片精装房案例例画外音：5二、与精装装房相关的的背景及渊渊源建国初期：：没有装修的的阶段-----“居者有其其屋”文革时期：：开始有粗装装修阶段----橱卫空间独独立使用80年代末末：全面粗装修修阶段----“居寝分离离”98年开始始：毛坯房时代代-----一人一间房房03年开始始：装修阶段-----居住的舒适适性、健康康性、文化化性；未来：精装时代-----未来城市住住宅的整体体精装修强强调宜居人人文关怀，，注重生活活方式的精精品工业化化全装修（（未来方向向）（市市场需求和和政府行为为）三个主要的的政策文件件：02年建设设部发190号《商商品住宅装装修一次到到位实施导导则》参考性规范范意见，不不具有强制制性，对开开发商无约约束力但是，具有有很好的指指导性：一是：精装装房的定义义：房屋交钥匙匙前，所有有功能空间间的固定面全部铺装或或粉刷完成成，厨房和和卫生间的的基本设备全部安装完完成，也可可以简称为为全装修房房。6与毛坯房、、厨房卫生生间装修、、毛坯房加加装修等对对比，万科科的理解是是：全面家居解解决方案（（如：U5)恒大的A9二是：装修修标准是根根据目标客客户的需求求来确定的的。不是老老板或设计计师、工程程师的单相相思。三是：装修修设计必须须前置。四是：“通通过设计引引导消费者者向装饰个个性化方向向发展”-----目前万万不可-----钱要花在功功能研究和和使用上，，并使之简简单化和大大众化阻碍客户购购买的不是是个性化，，也不是价价格，而是是工程质量注意要点：：一是：要求求提供装修修平面图二是：要求求交付质量量不低于样样板间的质质量水平，，样板间在在入住前不不宜拆除。。很多问题值值得注意：：样板间质质量水平很很高是否就就好？中途调整怎怎么办？样板房拆了了，客户照照了相怎么么办？材料迟迟定定不下来，，交房标准准不确定怎怎么办？708年建设部《关于进一步步加强住宅宅装饰装修修管理的通通知》针对512地震发的，，主要是装装修对结构构的影响，，引申出对对精装房的的扶持和鼓鼓励。买地时把精精装修写入入土地出让让合同。99年国务院72号文《关于推进住住宅产业化化现代化提提高住宅质质量的若干干意见》万科、龙湖湖、仁恒、、富力、恒恒大都在做做精装房，，主要是想想树立项目目差异化，，避免同质质化竞争；；万科号称：：只做精装装房；仁恒恒：精装修修是其产品品的主要特特质和标准准配置；龙龙湖：稳步步逐年加大大开发量；；富力、恒恒大把精装装修带往全全国。主要形式：：菜单式装装修和批量同质化化复制精装装修，个性性化菜单式式探索目前前情况下基基本上是失失败的。实行全装修修交楼的利利与弊。利：方便客客户；方便便物业管理理；大量节节约资源；；因批量采采购实现增增值与溢价价；装修进进入成本降降低税负；；促进管理理精细化和和业态差异异化、提高高产品品质质。弊：管理负负荷增大；；工期变长长；投诉的的面增加。。8三、精装房的评价价指标房产公司寻求求的是什么？？--小业主的忠诚诚度客户的忠诚度度来源于什么么？-小业主的满意意度客户的满意度度主要体现在在哪方面呢？？若干项目实践践证明主要体体现在工程质量，也就是产品的品质，而不是主要要体现在个性化、菜单式、营营销服务和其其它方面因此，判断管管理工作好坏坏和工程质量量的主要标准准就是：小业主是否满满意那么，如何考考核和量化客客户的满意度度呢？小业主的满意意度集中交房日的交房率率≥N%集中交房日的户均报事量≤N条集中交房日后4个月内的户均报事量≤N条9这三个指标能能够比较简洁洁、直观地反反应客户的满满意度入伙日交房率率：先验房后收房与先交交钱后收房的的区别：建议议先验房后收收房或要求先先走程序但不不强制拒绝业业主先验房的的要求成功收房总户户数/到访总户数，，如：楼盘总总户250户，到访200户，收房190户,集中交房率就就是95%与交付率的区区别:190户/250户=76.3%，龙湖是规定定一月内达到到85%入伙日户均报报事量：到访总户数的的报事总条数数/到访总户数，，如：600条/200户=3条入伙日后4个月内户均报报事量：报事总条数/入伙总户数群诉﹦0多角度、多维维度、客观看看这个指标：：公寓与套房房、投资与自自住有区别报事分类：沟沟通类（研发发、设计、材材料、营销、、物业）、土土建、精装、、分包等与毛坯房交房房指标无可比比性10四、精装商品品房合同问题题五、政府验收收问题六、工厂化与与仿工厂化“仿工厂化””生产模式定定义：通过最初框架架阶段基础零零控线控制砌砌筑、抹灰、、装修等各阶阶段的精细施施工，同时融融入部品生产产对误差消化化方案研究成成果，进而达达到装修中安安装类材料部部品规格的统统一化，最终终实现：11室门内、收纳纳柜体等规格统一的标准化加工工；规格统一化的的前提下，从从而实现将瓷瓷砖、细木工工板、石膏板板等进行材料料场外仿工厂厂化环境下的的集中加工，编号入场统统一施工。“仿工厂化””生产的意义义仿工厂化实现现了规格统一一、材料集中中加工、生产产环境固定、、人员固定、、流程固定；；提高生产效率率提高材料加工工品质降低了材料无无效损耗减少了文明施施工的压力减少了因人为为因素而导致致的品质偏差差国内50个豪豪华、高档、、中档、经济济形精装修案案例简析12七、过程管控控的特性和主主要思路批量住宅精装装修过程管控控的最大难点点：不是技术问题题，而是管理理问题。管理小贴士讨讨论--05年我亲历的遗遗憾工程案例例131、批量住宅精装装修项目是介介于大型工装装与家居装修修之间具有相相当差异化并并与清水房管管控迥然不同同的装修业态态；因此，具具有大型工装装合理计划组组织调度生产产管理和小型型家装重视琐琐碎细节的特特点与星级酒店装装修差异化比比较与普通家居装装修差异化比比较与毛坯房的差差异化比较142、“三点一走走偏”是批量量住宅精装修修施工过程中中的常态153、批量精装修修的管理涉及及到产品的全全部环节，与与建设单位的的诸多职能部部门息息相关关，预防客户户群诉和索赔赔是精装修项项目过程管理理的首要任务务产品研发、设设计、土建、、采购等方面面的问题在管管理阶段没有有得到有效预预防和控制，，装修施工阶阶段没有得到到有效暴露和和相互避免，，最终导致工工程实体出现现难于整改的的系统性问题题，是客户群群诉和索赔的的重要方面。。装修产品本身身出现普遍性性的质量硬伤伤，没有得到到有效沟通和和及时整改，，是客户群诉诉和索赔的主主要原因。精装房开发是是房产商各个个部门协同作作战的结果，，但是，必须树立以精装修这一一工程末端为为管理导向、各部门提前前介入、深度度预防、把复复杂的问题简简单化各个击击破、持续改改进的管理原原则164、目前，各参参建单位特别别是精装总包包和甲定分包包单位的管理理水平与精装装修管理的实实际需求存在在一定差距，，致使执行不不到位是精装装修施工管理理的最大难点点；因此，执执行重在到位位是各个层面面管理者必抓抓的关键所在在。下面就这个问问题谈谈我的的几点体会，，与大家共勉勉。为什么要要谈这个问题题呢？因为目目前装修施工工主要是手工工操作、眼睛睛观察、标准准化程度较低低，劳务班组组临时组合，，存在很大的的随意性，思思想上和意识识上出问题作作业面必定出出问题。17八、精装修项项目管理流程程及办法编制精装修项项目管理流程程XX精装修项项目管理办法法编制精装修项项目管理办法法及实施细则则编制精装修合合约管理办法法1、材料的备备货量：182、土建总包包工程范围变变动：(视清水房交交房标准而定定）（1）、卧室为复合木木地板，应增增加地面找平平；但常规是是精装做（2）、应减少客厅、、厨房、阳台台、过道等地地面找平项目目（3）、应减少厨房、、卫生间等吊吊顶位置的天天面抹灰项目目（如玄关为为及客厅走道道设计为石膏膏板吊顶同样样应扣减）（4）、卫生生间地面通常常情况应在防防水层之上再再增加回填层层及找平或保保护层（5）、厨房房卫生间墙面面取消压光，，直接打底拉拉毛，但保证证平整度和方方正度（一般般厨柜后面和和地面不贴砖砖，由精装修修找平压光至至砖面层并防防水处理）（6）、通常常增加墙体楼楼板内强弱电电线管、底盒盒预埋到点位位、卫生间排排水安装(7)、阳台台外墙涂料、、飘窗栏杆、、防盗门门扇扇等延后施工工（8）、增加加对装饰工程程的协调配合合内容及相应应增加的总包包管理内容提供标高定位位基准点、垂垂直运输、水水电接驳、场场地堆码及道道路、公共厕厕所等。3、土建总包做精精装修没有成成本和技术、、管理优势，，应当分判给给专业的装饰饰公司装饰工程的分分判插入时间间应在结构封封顶前一个半半月开展较为为合适，具体体进场时间视视砌筑抹灰工工程的进度而而定（如果装装饰材料的乙乙供品种较多多，(讲师*联系QQ28595300013012377467)如石石材，装饰分分判应进一步步提前以保证证材料的备货货）。整个装装饰工程的分分判持续时间间大约为一个个半月（从收收到招标图纸纸开始计算到到定标，预计计两到三次的的议标次数。。）xxx材料料供应界面面和配置表表19编制项目管管理文件应应注意的要要点准确定位：：甲方主导：：资源培养：：总包管理：：20关注细节：：样板先行：：技术先行：：提前介入：：21标准动作：成品保护：系统解决：扼杀苗头：界面责任：22土建工程师师及土建监监理延伸管管理精装修修的问题至少目前，，实践证明明：不能完完全延用土土建监理管管控方法管管理精装修修工程，更更不易土建建监理延伸伸管理精装装修。为什什么呢？一是：关注注点显著不不同二是：专业业性不够会会导致预控控深度和能能力不够三是：土建建监理对精精装修监理理的难点重重点认识不不够四是：土建建界面的较较大问题事事前必须经经过交叉检检查曝露出出来并得以以有效监督督整改到位位。事实证证明：土建建监理公司司对自己监监理的土建建界面存在在的影响精精装修施工工和后期交交房的问题题不能很主主动的曝露露和监督整整改，精装装修交房时时客户投诉诉中的土建建问题大约约占投诉总总数的20-25%左右；五是：抽检检这种验收收方式，不不适合精装装修这一工工程末端；六是：一次次成活要求求的更高要要求，必定定不是简单单的验收可可以解决的的23END谢谢大家！！24孟老师介绍绍，男，，现年年48岁，，高高级工程师师，高高级室内装装饰监理师师，国家家注册监理理工程师，，从事装装饰工程项项目管理和和装饰监理理工作近20年，，2004年开始专专注于具体体组织实施施房地产批批量住宅精精装修工程程过程管控控和研究工工作，曾曾先后担担任若干房房地产公司司的高层批批量住宅精精装修工程程（约60万㎡、8000余余户小业主主）的项目目总监。现现任重庆精精正装饰工工程监理有有限公司总总经理兼技技术质量总总监，所所辖企业为为上市企业业龙湖集团团装饰装修修监理唯一一的战略合合作伙伴，，在批量住住宅精装修修工程管理理方面有特特殊的专长长和独到的的实践经验验。经过多年的的批量住宅宅精装修工工程管理实实践和潜心心研究，并并对仁恒、、万科、中中海、恒大大、富力的的部分批量量住宅精装装修项目进进行观摩和和学习，总总结出一套套房地产公公司高层批批量住宅和和公寓楼精精装修工程程过程管控控案例实战战解决方案案，曾参与与我国第一一个《成品品住宅精装装修工程技技术规程》》的编制工工作,并多多次受邀对对其它中小小型房地产产公司内训训、社会办办学管理顾顾问单位的的公开课和和大学工程程管理专业业的主讲培培训工作，，主要从建建设单位角角度用实际际案例阐述述甲方应该该如何实施施精装房项项目管理和和借鉴别人人的成功经经验，不再再走别人走走过的弯路路和不再付付出别人已已经付出过过的的代价价，对甲方方在开发精精装房项目目的实际工工作具有一一定的指导导意义和参参考价值。。从业装饰项项目管理和和监理工作作近20年年间，曾担担任其它近近若干个大大型公建装装饰项目，，大型工装装、会所、、星级酒店店、商业综综合体、办办公大楼、、金融机构构营业场所所等装修项项目的现场场工程总监监，具有把把控星级酒酒店装修工工程与批量量住宅精装装修工程的的差异化和和结合点的的实战经验验。期间曾曾多次担任任部队干休休所住宅个个性化菜单单式精装修修工程项目目总监,对对房地产公公司下一步步个性化菜菜单式住宅宅精装修研研发与管理理提供了实实战依据和和经验积累累。25第二讲：产产品研发与与设计一、研发的内容容及意义261、研发是是研究如何何满足客户户需求的过过程；2、就是成成本控制的的过程；案例：3、研发的的成果可以以批量复制制、为多项项目打下基基础；4、是工程程质量保证证的前提。。根本思想:客户导向贯贯穿产品研研发的始终终----设计成功与与否，不在在于给客户户提供了多多少种菜单单式的选择择，不在于于高档材料料的堆砌，，不在于多多么有风格格个性的设设计，而在在于对客户户需求的准准确把握。27二、注意事事项1、设计主主导各部门门紧密配合合；2、样板测测试体验最最直观；3、没有完完美无缺的的装修房；；4、成果及及时归纳和和总结；5、建立经验教教训手册---《傻傻瓜式的设设计缺陷预预防表》讨论：？286、学习成长和和资源整合合建立装修标标杆向优秀秀企业进行行学习；向日本、韩韩国等先进进地区学习习；优秀产品和和资源直接接应用；借助外部资资源进行产产品研究。。如：橱柜柜厂家29三、研发流流程1、传统的的流程：户型设计完完成+装修修设计=精精装房设计计2、常见的问题题：户型改造，，增加工期期和无效成成本；户型存在硬硬伤和精装装修设计互互相妥协，，无法达到到最好效果果；存在大量质质量隐患，，给保修增增加难度，，同时影响响客户满意意度。303、新流程程示意图客户基础研研究产品定位研研究部品研究装修效果研究分级体系研究户型研究产品模型模型测试成果产品应用持续改进31序号成果名称参考成果1分类客户装修需求调研报告2材料部品研究及分级3标准户型库4装修分级体系5设计缺陷手册6精装修设计管理制度7…………..4、研发的的成果32三、客户基基础研究的的方法定性定量表格准备定定量研研究得出的的结果指导导设计精心准备定量研研究表格案例:客户需求定量研研究表格四、需求分类是研究究的前提比如，鞋柜：显显著需求：足够够大，大到什么么程度？一般需需求：透气、临临时置物功能；；个性需求：坐坐着穿鞋子。厨房：显著需求求：收纳功能大大、空间利用好好、灶台周边宽宽敞区域、易清清洁、插座多；；一般需求：插插座带开关、防防蟑螂功能、收收藏抹布、防锈锈功能；个性需需求：坐着操作作、装空调等3334玄关客厅餐厅地地砖关注，厨卫卫次之、阳台不不关注是否必要项目不全，如如：地漏排水、浴霸位置置、水向干区渗漏、、放置衣服地方、地面面防滑、安全玻璃等35价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器浴缸淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器浴霸暖风机地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱地板微波炉价格压力下各类类产品的价值排排序装修预算RMB800———在８００元／平平米装修预算的的压力下，消费费者只保留了对对脱排灶浴霸暖暖风机、微波炉炉的需求，其他他产品普遍降低低了档次

消费费者放弃了对消消毒柜、烤箱、、垃圾食物粉碎碎机、储物空间间装地热的选择择，甚至有一半半的消费者放弃弃了浴缸但消费者始终保保有对微波炉、、冰箱的需求36装修预算RMB1500———价格压力力下各类产品的的价值排序价格压力下，降降低档次的产品品价格压力下，依依然维持要求的的产品价格压力下，选选择舍弃的产品品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴霸暖风机微波炉浴缸浴室墙地砖在１５００元／／平米装修预算算的压力下，消消费者可以维持持大部分产品的的理想需求消消费者仅仅放弃弃了对烤箱、垃垃圾食物粉碎机机、地热的需求求37分级体系xx橱柜分级xx橱柜采购清清单08年国内经济济性精装修产品品配置统计38四、部品研究抓住客户的眼球球，给予他们关关注的，而不是是我们自己关注注的产品1、橱柜橱柜研究应与厨厨房户型研究同同时进行；应由专业的橱柜柜厂家在户型设设计时介入；充分考虑客户研研究中的客户需需求；浴室柜和橱柜不不宜为同一供应应商（成本问题题）；制定公司的橱柜柜设计标准和试试图要点。39厨房精装修功能能设计共性标准准（一）40厨房精装修功能能设计共性标准准（二）41小户型厨房精装装修功能设计标标准（三）42橱柜设计常见问问题案例43卫生间精装修功功能设计共性标标准（一。二、三略）44精装房卫生间局局部等电位具体体做法精装房卫生间局局部等电位做法法45卫生间常见的设设计缺陷46玄关精装修功能能设计共性标准准（一。二、三三略）4748五、设计设计涉及的内容容很多，应当编编制《全装修设设计管理手册》》案例1、设计管理设计供方选用：：根据项目定位选选择合适的设计计单位；必须拥有精装修修设计经验；有酒店设计经验验的优先考虑；；尽早确定设计单单位。目前也有请韩国国的设计师标准化的图纸目目录和审核管理理：有无变异户户型、审图要点点案例经验传承：《设设计缺陷手册》》，《傻瓜式的的设计缺陷预防防表》他山之石：松下下圣一装修公司司、SI体系(工业化内装饰饰面支撑结构)492、精装修设计计介入时间精装修设计最好好能够在规划设计阶段段户型设计中前前期开始介入，，以便从精装修的的角度对户型设计进行优优化；但同时应注意意的是精装修设设计单位配合时时间段较长，且且受后续规划报报建、消防和施施工图报建等因因素影响会产生生一定的户型修修改，由此引起起的精装修设计计变更的工作量量会大大增加。。3、精装修设计计单位与土建施施工图设计单位位的配合土建施工图设计计阶段，施工图图设计单位应根根据规划设计单单位提供的经精精装修设计单位位优化并确定的的含有室内水电接驳点点位的条件图和和与土建交接部部位的收口做法法及相关尺寸关关系图，开展施工图设计计工作。期间施施工图设计单位位和精装修设计计单位需紧密配配合，进行几轮轮互为条件的图图纸审核和修改改设计工作，最最终在施工图中中应明确精装修修部分水电系统统图，并按照精精装修实施标准准确定开关插座座位置、给水和和排水点位等水水、机、电内容容。504、出图要求和和出图标准(1)、总包施施工图和精装修修施工图一般是是由不同设计单单位实施的，建建议在总包施工工图的建筑做法中将相相关地面、墙面面和顶棚的建筑筑做法标至精装装修完成面，以便总包单位、、各分包单位、、监理单位了解解今后精装修做做法，并有利于于共同参与前期期图纸审核工作作，只要在合约约招标阶段明确确总包单位的实实施范围和界面面即可。需要强强调的是，总包包施工图中机电电点位一定要与与精装修图严格格对应，以便总总包单位一次实实施到位。厨房房、卫生间开关关插座位置需与与墙面排砖图和和橱柜统筹考虑虑51（2）、对于精精装修施工图需需要按照楼栋为单位出齐该楼楼栋每个户型的的精装修图，而而不能仅按照项目目户型出图，否则将对合约约招标和施工管管理带极大的不不便。另外，精精装修设计在规规划户型设计、、施工图设计定定稿、样板房实实施及后期优化化阶段均会有所所调整，可能带带来的设计工作作量和出图量都都比较大，因此此设计部对各阶阶段的精装修设设计深度、设计计工作节奏以及及出图量进行通通盘考虑，并在在精装修设计合合同中进行明确确，以便确定合合理的设计费用用保证设计工作作质量。5、精装修设计计的主要指导原原则精装修设计导则则（1）、提前介介入的原则（2）、深度、、多层次预防设设计缺陷的原则则52（3）、首先考考虑客户显著需需求的原则。强强调人性化、大大众化设计，避避免个性化设计计；强调通用性性功能，避免特特殊性功能；强强调固品材料，，避免特性材料料；强调恰当的简单化，便于大大面积统一复制制施工简单与精细化装饰形式、空间间组织、装修选选材、色彩搭配配宜简单。精装修住宅硬硬装部分切忌琐琐碎、繁复，应应为客户留有余余地。厨房、卫卫生间是精装修修的重点，橱柜柜一次装修到位位，厅房除入墙墙式衣柜、鞋柜柜及固定的墙面面、地面、天花花外，其他家私私均考虑活动式式，由客户自购购；施工节点、成品品化部件、功能能细节应科学、、人性化，关注注细致。厨房橱柜内外外配件及挂件、、卫生间基本五五金配件及厅房房内固定家具的的五金配件等应应安装一次到位位，以体现专业业精细度一致性与弹性同档次套型，装装修标准应一致致，主要体现在在选材选型选配配件方面要一致致。53当同档次套型中中空间存在差异，较难协调一致致时，基本配置置需保证，个别别户型无法实现现的可对基本配配置以外作调整整修改以作平衡衡，基本配置标准不不应修改。如放微波炉、强强弱电箱位置等等实用性高、适应性性强功能性和实用性是是硬装的基本核心心思想，每一处设计应是是基于实际生活需需要的，充分考虑虑生活习惯和行为为心理、符合人体体工学原理；硬装的选材、选型型应遵循中性化的的导向，以适应客户任何何风格定位的软饰饰及配饰；提高成品化比例和和访工厂化加工比比例，便于批量操操作尽量选用成品化的的部件，如：成品门及门门套、橱柜、淋浴浴隔断等，以便于于批量采购及统一一施工管理；节点构造简单化、、尺寸标准化，便于现场集中开开料、集中加工和和工人手工操作，，保证品质。54室内污染预控制标准规定：甲醛≤0.08㎎/立方米苯≤0.08㎎/立方米氨≤0.2㎎/立方米总挥发有有机化合物≤0.5㎎/立方米抽检数量不少于5%,并不少于3间预控制:设计材料选型材料进场完工检测问题：规范对住宅宅室内在关窗状态态下允许噪声级是是多少？答案：白天：50dB晚上40dB55（一）、户型方案案阶段要考虑的内内容：1、厨房的布置（（流程布置、配置置布置、水电预埋埋定位等）；2、卫生间的布置置（洁具布置、小小电器布置、更衣衣壁橱的布置、水水电预埋定位等））；3、入口玄关空间间的预留，收纳系系统的布置；4、厅、房家具布布置方案、空调机机位布置方案（确确定电气、弱电定定位等）；5、洗衣机、拖布布池等布置（上水水、下水的布置））；6、室外空调架的的定位（与预留洞洞及建筑立面紧密密相关）；核心提示：户型方案中一定要要严格做好家具布布置图！设计实施阶段的经经验提示56（二）、设计阶段段需要注意的问题题1、入户门风格与与形式的选择须与与室内设计统一；；2、建筑设计院的的施工图与精装修修设计是否矛盾（（尺寸差异、水电电定位差异、机电电设备预留洞口等等）；3、室内公共部分分装修设计与入户户装修设计的衔接接（地面标高、入入户门内外门套的的装修）；4、室外设计与室室内设计的衔接（（阳台、露台门、、窗等）；5、关于竣工验收收前装修、验收后后装修的问题及相相关设计图纸的对对应。57（三）、木制品家家具选择工厂制作作1、保证质量由由于木制品实在家家具厂批量生产制制作，也就是按照照家具的质量要求求进行制作的，肯肯定比原来在现场场制作的质量要好好，而且可以避免免产品的色差问题题。2、缩短工期由由于木制品是在在工厂生产制作，，所以在现场施工工的同时，可以预预先把要加工的木木制品下单到家工工厂进行生产制作作，待现场的隔墙墙和吊顶施工完毕毕立即进行木制品品安装，这样可以以大大缩短原来的的施工工期。3、有利于控制成成本木制品在在厂里加工可以进进行合理配料，控控制原材料的成本本，相对于现场制制作时工作面面大，现场管理不不能面面俱到，容容易造成材料浪费费等具有很大的优优越性。另外在工工厂里劳动力也比比较集中，人工的的运用也可以达到到最合理化，减少少现场施工人员的的数量、住宿、等等带来的压力以及及现场安全、质量量隐患。586、交楼标准案例59娱乐问答题：最可可怕的是漏水，最最最可怕的是什么么？60涉水缺陷、含水率率问题一览表序号问题部位问题描述后果现场图片节点设计1窗框周边外墙雨水、露水和清洗外墙的水进入室内墙体结露、底层和顶层渗水返潮墙纸、乳胶漆、木地板、石材受潮施工质量、下雨未关窗、温差变化2阳台、露台、入户花园、厨卫管根、底板渗漏，飘雨积水从推拉门下方门口石底部和平开门下方窜入室内并沿周边墙根机保温层上窜室内墙体受潮设计、施工、成品保护3外墙栏杆与外墙打孔连接部位进水周边相邻墙体受潮设计、施工4空调机位飘雨积水周边相邻墙体受潮设计、施工5更多空调洞………飘雨进水、最后洗外墙罐入……..周边相邻墙体受潮施工问题61厨卫门槛石防水节节点设计更多的细节设计厨卫门槛石防水节节点设计案例阳台门槛石防水节节点设计案例卧室门槛石节点设设计案例管井内壁防水设计计案例土建飘窗栏杆与装装饰面连接大样设设计更多细节点设计………………62小结：用客户满意度评价价指标能够比较有有效地调动各个环环节的积极性，具具有强力、简单、、有效的特点。精装修项目管理是是一个系统性很强强的工作，需要各各个部门更加关注注过程管理的细节节并紧密配合，相相互支持与强力补补位，才能为客户户提供满意的产品品。客户基础研究是产产品定位和设计的的前提。精装修设计与土建建设计应当相互衔衔接、一体化设计计目前，精装修设计计不要标新立异，，要大众化、通用用化、便于批量施施工；材料部品要要选择当地成熟的的常用的知名品牌牌、主要满足使用用功能需求，在人人性化和装饰化方方面有一两处花钱钱不多的亮点就可可以了在既定成本目标下下，研发设计采购购等应符合客户需需求和技术规范的的要求并做到小业业主认同度的最大大化。勤于总结，坚持持持续改进是品质管管理的基本方法。。夯实基础，遇到复复杂问题时，努力力将其简化为若干干简单问题，各个个击破。63END谢谢大家！64孟老师介绍，男男，现年48岁，高级级工程师，高高级室内装饰监理理师，国家注册册监理工程师，从从事装饰工程项项目管理和装饰监监理工作近20年年，2004年年开始专注于具体体组织实施房地产产批量住宅精装修修工程过程管控和和研究工作，曾曾先后担任若干干房地产公司的高高层批量住宅精装装修工程（约60万㎡、8000余户小业主）的的项目总监。现任任重庆精正装饰工工程监理有限公司司总经理兼技术质质量总监，所辖辖企业为上市企业业龙湖集团装饰装装修监理唯一的战战略合作伙伴，在在批量住宅精装修修工程管理方面有有特殊的专长和独独到的实践经验。。经过多年的批量住住宅精装修工程管管理实践和潜心研研究，并对仁恒、、万科、中海、恒恒大、富力的部分分批量住宅精装修修项目进行观摩和和学习，总结出一一套房地产公司高高层批量住宅和公公寓楼精装修工程程过程管控案例实实战解决方案，曾曾参与我国第一个个《成品住宅精装装修工程技术规程程》的编制工作,并多次受邀对其其它中小型房地产产公司内训、社会会办学管理顾问单单位的公开课和大大学工程管理专业业的主讲培训工作作，主要从建设单单位角度用实际案案例阐述甲方应该该如何实施精装房房项目管理和借鉴鉴别人的成功经验验，不再走别人走走过的弯路和不再再付出别人已经付付出过的的代价，，对甲方在开发精精装房项目的实际际工作具有一定的的指导意义和参考考价值。从业装饰项目管理理和监理工作近20年间，曾担任任其它近若干个大大型公建装饰项目目，大型工装、会会所、星级酒店、、商业综合体、办办公大楼、金融机机构营业场所等装装修项目的现场工工程总监，具有把把控星级酒店装修修工程与批量住宅宅精装修工程的差差异化和结合点的的实战经验。期间间曾多次担任部队队干休所住宅个性性化菜单式精装修修工程项目总监,对房地产公司下下一步个性化菜单单式住宅精装修研研发与管理提供了了实战依据和经验验积累。65第三讲：土建界面面移交一、土建质量对精精装修施工的影响响案例66xxxx土建移交交质量问题综合统统计分析表67二、通常情况下，，移交场地这件工工作有点难，需要要甲方项目部、土土建监理、精装修修监理的力量。很关键一点是我们们的精装修工程师师、精装修监理和和精装修总包单位位必须清楚：第一、要按国家土土建标准和公司精精装修部门给出的的土建移交标准检检查；第二、质量上抓三三个主要问题：（1）、精装修无无法掩盖的尺寸和和渗漏问题：墙体体方正、天花平整整、洞口尺寸、标标高、预埋位置等等；（2）、精装修施施工过程中容易破破坏的土建施工成成品，如：防水关关水试验、外窗淋淋水试验、冷热给给水管的打压试验验，地漏及排水管管的排水试验，强强电线管及线的验验收等等。68（3）、土建直直接面对小业主的的成品，如：阳台台外墙涂料，栏杆杆，铝合金门窗、、防盗门等。第三、不可能强求求土建总包解决所所有的大小问题，，那样只能是浪费费时间，要学会妥妥协和协调的艺术术，精装修工程师师及监理要掌握好好移交标准的尺度度。精装修能处理理的必须处理，比比如，墙体不方正正，装修能救必须须救，不能救才由由土建处理三、此时甲方指定定分包单位也应参参与移交场地，橱橱柜单位应开始测测量尺寸进行加工工，木地板单位应应就场地平整提出出要求，木门单位位应检查洞口尺寸寸，提出整改要求求。由于移交的工工作量很大，精装装总包需要调动班班组的力量组织移移交，施工管理人人员必须参加移交交。69三、冷热水对接长长时间试验五、土建移交精装修采采取的步骤：土建完工自检：土土建单位按国家规规范，合同的质量量要求及图纸进行行自我检查，检查查并整改完毕，时时间要求为一个月月；精装修验收检查：：精装修检查出来来的问题土建单位位必须按时整改完完，否则委托精装装修单位整改，按按精装修单价加15%管理费对土土建单位进行扣款款，精装修未检查出来来的问题由精装修修自行承担（？保保留项问题），时间要求为一个个月。验收用表、、精装修单位对土土建工程质量移交交的要求见以下附附件：案例70六、xxx前后项项目界面划分变化化一览表案例71八、组织与管理：：1、与土建工程师师共同排定土建移移交计划分整体移交、分段段移交、分部移交交、含保留项移交交理想状态：整体合合格一次移交封闭闭现实情况：往往是是一拖再拖装饰进场时按标段段先分别移交1层层或至少不同户型型各移交一套后面的最小单位按按5层移交一次移交过程一定是：：检查—整改—复查查---再整改——再复查---正正式移交不要期望一切条件件具备才接手最底线是能满足装装修穿插施工和成成品保护的基本要要求72检查的主体：精装装总包单位精装修监理负责监监督、抽查、协调调并与土建监理保保持联系移交检查交底计划、标注、表格格、工具、协调会会照片与数据说话精装修施工图现场场比对问题：精装修进场场开始检查时，第第一件事应该做什么？73九、精装修监理单单位提前介入为什么要提前呢？？需要提前介入土建建抽查需要提供设计与招招标方面技术性咨咨询需要审核对碰图纸纸和施工合同精装总包的确定往往往时间较长与施工单位确定相相比，确定监理单单位相对要简单得得多，并易实现关键点：监理的专专业素养、预控的的深度、关注细节节的程度74十、提前介入土建建样板检查由装修监理公司实实施介入时间节点：预设预埋施工样板板层完成抹灰工程施工样板板层完成样板层全数检查，，其它抽查30%邀请土建工程师、、总包与监理参加加主动协调整改问题题75四个项目共四套土土建施工样板问题题综合分类比较76此阶段重点关注：：预设预埋位置尺寸寸预留洞口尺寸偏差差房间几何尺寸标高高土建与装饰界面交接处的土建做法法，如：后塞口门窗、外墙保温、、涂料、阳台烟道、栏杆、排水水立管、空调机位等天棚不得水泥砂浆浆抹灰厨房卫生间墙面的的抹灰强度返潮渗漏其它可能影影响装饰施施工和今后交房房的问题具体土建移移交检查项项目及标准准见后面章节节最关键的是是：●尺寸位置置●渗漏返返潮●抹灰强度度●抹灰进进度精装部应当当给土建部部门提供一个界面技技术标准77十一、尽早早确定木门门和橱柜分分包商至迟应与精精装总包中中标时间同同步为什么呢？？便于土建界界面移交时时与精装总包一道参参与门洞尺尺寸检查因为：门洞尺寸需需尽早统一一门洞尺寸问问题很多防盗门处洞洞口问题较较多精装总包不不愿意自己己检查更不愿承担担门洞检查查失误的责责任经常影响土土建移交与与装饰进度度木门属管控控难度较大大的分包项项目78小结：对土建移交交工作要高高度重视，，以保证最最终产品品品质和确保保精装修的的合理工期期，按时交交付给小业业主；提前曝露问问题总比交交付小业主主时曝露好好；所以，，不要怕在在内部曝露露问题；土建移交时时，项目部部各专业要要紧密配合合、相互支支持，项目目经理或项项目部工程程总监要支支持精装修修的正当需需求；精装装工程师要要把握好尺尺度，加强强协调；精装修总包包对移交工工作往往不不专业，应应当引导和和监督。79第四讲：质质量管控■建立相对完完善的工程程质量保证证体系国内大多数数房地产企企业的工程程质量管理理，主要依依靠在施工工阶段的工工程质量检检验。没有有强调工程程质量的系系统化预防防，没有形形成项目开开发全过程程的工程质质量控制保保障体系相对完善的的工程质量量保证体系系更多强调调工程质量量的系统性性预防，包包括：设计计预防、招招标采购预预防、合约约预防、材材料预防、、施工工艺艺、施工工工序控制预预防、施工工单位、监监理单位质质保体系管管理预防等等，形成贯贯穿项目开开发全过程程的相对完完善的工程程质保体系系管理80一、交房时时小业主关关注的质量量敏感点分分类案例第一大关注注点：水普遍关注：个别关注：：不关注：第二大关注注点：位置置尺寸普遍关注：：个别关注：：不关注：81第三大关注注点：石材材普遍关注：：个别关注：：不关注:第四大关注注点：木地地板普遍关注：：个别关注：：不关注：82第五大关注注点：瓷砖砖普遍关注：：个别关注：：不关注：第六大关注注点：防盗盗门普遍关注：：个别关注：不关注：83第七大关注注点：玻璃门窗普遍关注：：个别关注：：不关注：第八大关注注点：木门门普遍关注：：个别关注：不关注：84第九大关注注点：墙纸普遍关注：：个别关注：：不关注：第十大关注注点：乳胶胶漆普遍关注个别关注：：不关注85第十一大关关注点：电电普遍关注：：个别关注：：不关注：第十二大关关注点：马马桶普遍关注：：个别关注：：不关注：86第十三大关关注点：橱橱柜普遍关注：：个别关注：：不关注第十四大关关注点：清清洁普遍关注：：个别关注：：不关注：87关注点尺寸位置涉水返潮成品保护功能试验爆管渗漏88三、流水段段划分、施施工流程、、施工令案例89四、确立《《精装总包包管理办法法》及《三三方管理协协议》《精装总包包管理办法法》、《三三方协议》》及施工启启动会指导导书样本启动会90可视化的范范例91可视化的另另一范例92红色的地面面固化剂，，有防尘、、耐磨等功功效并对文明施施工有暗示示作用93把三维立体体图纸直接接复制到施施工现场上上9495969798防水做好后后用明显障障碍物阻挡挡进入99100五、装修工工程质量管管理“九步步走”1质量标准准2施工方案案3材料报验验4监理交底底5班组交底底6样板点评评7深化方案案8停止点报报验9界面书面面移交关键是怎么么走？如何何走？101第一步：质量量标准的确立立甲方：应当向向工程供方输输出企业管理理标准和技术术标准并对其其管理案例：某精装房项目目正在进行实实木复合木地地板安装。甲甲方精装工程程师在工程质质量巡检过程程中，发现由由于地坪平整整度偏差过大大，导致几套套房的木地板板安装后不平平、有下沉感感精装工程师A：精装工程师B：精装工程师C:102问答题：装饰饰装修很多验验收规范标准准中规定，感感官质量验收收中缺陷不明明显，就是合合格的，施工工单位、物业业给客户说这这个问题不明明显是合格的的，客户说，，你看不到吗吗，眼睛瞎了了吗？同志们们，中国字考考人呀，这个个“明显”二二字怎么界定定呀？明显----新华字典基本本解释：清楚楚地显露出来来，容易让人人看出或感觉觉到。反义词词：隐藏对一些细节问问题的界定，，很难判断的的问题，就一一刀切，不能能去扯和无休休止的扯下去去。对这类问问题与客户进进行争论没有有任何意义，，直接以可能能客户会有问问题为由，要要求施工单位位整改。103第二步：审批批施工方案方案的针对性性、适用性、、可操作性和和监理的补充充纠正，不是是照搬照抄。关于“读图””的更多话题题104第三步：材料料报验精装修材料复复试表讨论：与当西西晒的外墙相相邻的卫生间间厨房内墙无无缝砖发生起起拱现象，为为什么？靠外墙当西晒晒部位的无缝缝墙砖出现相相互挤压翘起起，原因是热热应力作用，，砖的膨胀系系数大造成；；除养护和施施工因素外，，进场墙砖应应按GB/T4100-2006和和GB/T3810规范范：若安装在在有高热变性性的情况下应应对瓷砖的线线性热膨胀系系数进行试验验;在贴外墙墙、阳台、靠靠西晒的卫生生间无缝砖，，在材料进场场时需按GB/T3810做线性热热膨胀系数复复验。按规范：大多多数砖都有微微小的自然湿湿膨胀，当不不规范安装和和一定湿度条条件下，当湿湿膨胀大于0.06%时时（每米0.66毫米））就有可能出出问题。更多案例105第四步：监理理交底用最通俗易懂懂易记简单的的文字交底用正反案例图图片交底作业面板书和和挂贴监理提提示监理参加施工工技术交底并并拍照对主要技术工工人的考核与与质询106监理交底贯穿穿于整个施工工过程中新进场班组差的班组带去去观摩好的监理交底最关关键的一点是是：对有可能能出现的问题题要有很强的预见能能力，交底必须要有深度，起到强力的补位和和指导作用107第五步、班组组交底不准仅凭施工工交底记录批批准施工施工单位必须须提供交底录录像监理单位必须须参加补充并并拍照108第六步：样板板点评施工样板层---每个个标段一层施工样板间---每户型型一间分项工程施工工样板---饰面工程和和清洁工程隐蔽工程完点点评一次、湿湿作业完点评评一次，开荒荒清洁完点评评一次公司营销、工工程、研发、、设计、造价价、采购、客客户、物业、、项目部等均均应参加注意一点：技术变更后一一定要用红笔笔改所有图纸纸或重新出图图收回原图109第七步：深化化方案对按图施工的的理解对设计的过分分依赖无技术变更单单不施工110施工阶段如何何规避设计缺缺陷图纸会审列表检查现场比对样板曝露物管意见客户投诉各方体验专业点评施工优化移交曝露深化方案材料试验111第八步、停止止点报验停止点设置与与阶段点评监理旁站监督督点的设置问：装修过程程哪些工序需需要旁站监督督？案例图表的运用案案例施工自检结果果的标注与拍拍照监理验收结果果的标注与拍拍照整改过程的跟跟踪复查与销销项专业通查与地地毯拉网式普普查112分项工程动态态拆分A、工序停止B、增加工序报报验增加功能性试试验项目113第九步：界面面移交快完工时打爆爆水管和才发现水管渗渗漏几乎是灾灾难性的一是贴卫生间间墙面靠下的的第二块墙砖时，挂线线钉钉子时；；二是洗脸台的的角钢架安装装时三是吊柜安装装时四是安装木踢踢脚线时五是固定吊顶顶边龙骨时因此，管线规规划布置时一一定要与浴橱橱柜安装点位对接，楼楼面暗藏管道道一定要横平平竖直并作出明显标标记。另：冷水管与与热水管对接接，保水试验验；专人检查堵头头角阀渗漏114六、更多的细细节问题1、含水率问问题乳胶漆＜10%，墙墙纸＜8%2、清洁问题题3、勾缝打胶胶问题4、先墩阴阳阳角5、缓批腻子子问题6、墙地砖留留缝与养护问问题7、止回阀卡卡死115第五讲:进度度管控施工总体控制制计划及施工工流程施工形象进度度考核表施工周报、劳劳动力、材料料考核和《分分包施工动态态表》116注意的管理问问题分包开始进场场时最核心的的问题是总包包提供界面的的完整性和时时间问题。（一般是500-1000元层一天处罚罚总包；一次次3-5层移交，不要要一层一层天天天移交，会会议每周召开开两次，并增增加每天下午午的碰头会。。在分包进场场前很关键的的是总包必须须完成所有垃垃圾清场，提提供清爽的场场地。监理要要提前三天检检查总包提供供的界面。钥匙专人管理理，与表格一一起移交。原原则上不能交交叉。分包第第一个工作是是检查，有问题不能安安）分包持总包给给的《施工动态表》和施工令进场场检查----问题写上表格格---完成请总包监监理检查---移交总包---另外分包持表表格和施工令令进场分包进场时现现场负责人是是谁？保证80%时间在场并是是能够说话算算数的人阳台土建外墙墙施工，精装装总包必须有有专人与之对接接和跟踪，土建做到前前面，不然是是乱的分包进场前总总包做一个公公示栏给施工单位整整改时间切忌忌过长，最多多一个月。117木门、石材生生产过程进度度监控收尾整改委外外预案垂直运输、场场地堆放协调调给土建收尾工工程提供完整整界面工人工资公示示施工办公室和和库房的施工工专人关闭水总总阀和监控水水管泄露118119第六讲：成品品保护管控一、成品保护在精精装修工程管管理中的重大大意义1、是精装修修工程管理中中最重要的组组成部分2、是一项系系统性和综合合性很强的基基础管理工作作3、是如期交交房、保证质质量、降低损损耗的关键环环节4、是精装修修项目管理水水平和整体形形象最直观的的体现120二、对成品保保护管理的认认知“在空间上分分离、在时间间上错开”；；界面交接和施施工令制度是是现场管理常常用的控制手手段。更多的话题121三、管理难点重点点、措施及手手段122四、如何具体体进行成品保保护123124第七讲：安全全文明管控场地清爽干净净有序，对工工人的作业时时的心态、现现场管理和提提高生产效率率与工程质量量均有潜移默默化的暗示作作用集中开料出入管理清洁问题厕所问题照明问题导示问题用电用水抽烟问题防护问题安全问题125第八讲：工地地开放一、工地开放放的重大意义义让业主提前回回家看看，加加强与准业主主之间的沟通通和感情培养养，建立良好好客户关系，，提升服务附附加值和客户户满意度让业主提前体体检、引导业业主对质量进进行验收，提提前发现和曝曝露问题，提提高交房率、、降低报事和和投诉率；同同时锁定重点点难点客户，，便于提前前应对和重点点关注利用业主开放放日的客户意意见再次提升升产品品质并并促进施工单单位后期的整整改讨论：施工单单位和监理单单位的人员是是否参加带客客户看房呢？？126二、工地开放放的组织与管管理案例127三、工地开放放后的集中整整改1、报事分类类后质量问题题由监理、物物管、总包到到现场确认张张贴标签，编编号拍照；非非质量问题由由客户中心向向客户回复；；2、按标签编编号把问题填填写在含户型型平面图的整整改表上并张张贴一张在推推拉门上；3、限定整改改时间和处罚罚措施，两次次验收不合格格委外整改；；4、监理物管管验收销项，，5、关键点：：传递业主信信息和整改一一定要彻底（（整改点位遗遗漏和产生二二次损害）6、钥匙控制制128四、如何处理理客户个性化化需求和自行行改造施工阶段接受受业主个性化化变更需求，，是人性化的的体现，但给给工程管理带带来极大困难难并会产生一一系列连锁问问题；目前实实践证明，是是失败的；