高层住宅前期介入总结施工问题

高层住宅前期介入总结

——施工问题2011年前言

高层住宅类项目就市场需求及客户满意度取得了良好的成效，本章审视原有高层项目中的经验和教训，在后续项目中延续和发展已取得的成效，同时规避质量问题引起的后期交房和交房后整改风险,减少后期返修成本，提升客户满意度。目录一项目交房集中报事，返修统计二集中报事分析三主要问题分类描述四物业与施工方主要配合工作

一项目交房集中报事返修统计

从高层前期介入及交房期间客户的反馈来分析，土建及门窗类报事占70%以上，其余为给排水、电气等，主要为施工期间对施工质量和成品保护把控不严，使该类报事增加。二集中报事分析1.1土建类主要报事:房间几何尺寸误差较大。墙、顶等阴阳角不直。外墙、门窗、露台等处渗水。烟道开裂。地面墙面整改后色差较大。施工收边收口粗糙三主要问题分类描述1.2.1房间几何尺寸误差较大。-图片描述48层高误差：净高的单点实测值与设计值偏差超出规范允许值（－20㎜）以及墙、顶阴阳角不直房间内5个测试点的最大值与最小值极差超出规范允许值（20㎜）。开间尺寸误差：开间进深的净距极差值超出规范允许值（20㎜）梁呈“大小头”，阴阳角不顺直，垂直平整度较差；说明：

房间几何尺寸误差较大对后期装修贴砖、木地板安装、顶棚吊顶等均存在较大的影响。此类报事交房时不易发现，但后期装修时会成为业主的报事和索赔点。

所以应加强对分户验收控制，同时有问题时彻底整改。

1.3.1墙、顶、梁柱等阴阳角不直。-图片描述现象描述：梁呈“大小头”，阴阳角不顺直，垂直平整度较差；现象描述：1、门垛上下呈“大小头”；2、门洞两边门垛宽度不一致；3、阴阳角不顺直，垂直平整度较差；现象描述：1、室内窗台两端高度呈“大小头”；2、室内窗台两端宽度呈“大小头”说明：1、此类问题直接会造成观感影响，也是交房时业主重点关注的点。2、前期施工时应严格分户验收检查，同时应加强整改。现象描述：1、门边、窗边收口不规范；2、室内窗台两端宽度呈“大小头”1.4.1外墙、门窗、露台等处渗水。-图片描述48墙面渗水现象描述：此处业主装修后发现墙面起霉；

剔开后确认是原外墙拉杆孔未封堵好引起渗水说明：

渗水问题在后期疑难报事中占95%以上，一直是客户投诉和索赔的点。同时也是施工方整改的难点。

施工过程中应严格按照工艺进行。商铺地面返潮现象描述：业主装修后雨季地面积水，挡墙墙面发霉；

剔开后确认是防潮层施工不规范，地下水压力过大破坏防潮层，导致水溢出地面。门窗渗水现象描述：窗框边墙面发霉；

打开发现框边密封不严实，打胶粗糙，窗边角未打胶等。屋面露台等渗水现象描述：屋面渗水至户内；

打开后为原女儿墙处拉杆孔未封堵便作防水施工引起。墙上洞未补窗边胶开裂1.5.1烟道开裂-图片描述48说明：

烟道问题业主交房和装修时关注度稍次于其他，但在使用过程中容易问题。同时出现问题后不易解决。

施工过程中应严格按照工艺进行。现象描述：1、烟道及周边墙面钢丝网外露；2、后塞口周边墙面钢丝网外露；3、止回阀预留洞口低于门洞上口；4、未做伸缩缝；5、经起居室、卫生间的烟道未做保护砖包装处理；1.6.1地面墙面整改后后色差较大。-图片描述48说明：此类问题直接会会影响客户感官官，同样会降低低楼盘品质。在抹灰后刮腻子子和刷漆前应先先加强对空鼓裂裂纹检查，整改改好后再刮腻子子刷漆。现象描述：外墙、内墙、地地面等空鼓整改改后色差较大，，观感度很差，，影响品质。墙面色差顶棚色差地面色差外墙色差1.7.1施工收边收口粗粗糙-图片描述48说明：此类问题直接会会影响客户感官官，同样会降低低楼盘品质。施工时应加强对对盲区部位的收收边收口处理。。现象描述：各处收边收口较较差，观感度很很差，影响品质质。2.门窗类主要报事事:2.1开关不灵活、把把手松动、胶条条脱落。2.2成品保护差，导导致门、窗、玻玻璃划伤较多，，油漆脱落。2.1开关不灵活、把把手松动、胶条条脱落、打胶不不规范。说明：此类问题直接会会影响客户感官官。施工时应加强对对施工工艺的管管控。现象描述：各处收边收口较较差，观感度很很差，影响品质质。打胶工艺差胶条脱落固定铁片外露打胶工艺差2.2.1成品保护差，导导致门、窗、玻玻璃划伤较多，，油漆脱落。说明：施工期间各单位位交叉作业，成成品保护不到位位造成的整改占占此类报事的70%以上，尤其入户户门一旦出现报报事，则将是直直接更换，成本本很高。而玻璃损坏和划划伤也是一大报报事点。所以前期施工时时加强成品保护护至关重要。窗框变形扶手损坏喷漆污染喷漆污染3.给排水类主要报报事:3.1水表、管路接头头、水阀漏水。。3.2管路安装不顺直直、管卡脱落、、松动，部分管管道未安装导管管。3.3防臭地漏堵塞、、地漏安装高于于地面。3.4主管网堵塞造成成户内返水。3.2管道安装不顺直直、管卡脱落松松动。说明：此类报事主要会会是业主的报事事点。施工时应严格施施工工艺。管道未安装导管管水管走线不直挡住预留孔3.4主管网堵塞造成成户内返水。污排管沉降位置：生活阳台台前沉降范围：1、2、3、6户型周边散水收收集沟、污排管管）此处损失达8万之多，最终总总包恢复装修等等7万元，安装单位位安装管道、补补助业主共计1万元4.电气安装类主要要报事:4.1线路安装不规范范。4.2配电箱等安装后后无检修位置。。4.3标示不清晰。4.1线路安装不规范范。说明：此类问题主要体体现在公区报事事中。施工时应严格施施工工艺。走线凌乱无线鼻子走线凌乱走线凌乱5.公区施工主要存存在的报事5.1铁艺油漆脱落，，有毛剌；5.2木制品工艺较差差。5.3其他因成品保护护造成的交叉污污染问题。说明：1、外墙涂料和喷喷漆对天棚和铝铝合金的污染；；2、铝合金喷漆和和耐候胶对天棚棚墙面的污染。。3、施工时造成的的管道、墙面等等的损坏。4、此类污染会妨妨碍清洁，同时时清洁时还有可可能造成物品损损坏。5、施工时应有保保护的方案和措措施。445.3因成品保护造成成的其他问题。。屋面及电梯机房房上部垃圾未清清理。6.其他类主要报事事-屋面楼顶女儿墙开裂裂外墙涂料花6.其他类主要报事事-外墙6.其他类主要报事事-公用过道楼栋过道柱子与与踢脚线交界处处未贴砖不美观观。过道踢脚线上端端面现缝隙，需需全面检查处理理公区过道地面积积水，墙面返潮潮地漏处贴砖做法法不一致所有防火门把手手有一面无固定定块，把手松动动、歪斜无装饰盖6.其他类主要报事事-公区防火门防火门开起后闭闭门器损伤墙面面6.其他类主要报事事-公区铁艺栏杆1、表面粗糙2、未清洁干净就就刷漆—掉漆3、刷漆不到位面板清理后，周周边涂料损坏。。

需刷涂料后后再安面板。6.其他类主要报事事-墙面施工与安装装的关系应当先处理墙面面漆，再安装面面板楼栋-1F/-2F电梯前室吸顶灯灯灯安装过高，，达到6米，不方便检修修。应下降调整整为壁灯人体感应开关在在门后，人员进出无法感感应6.其他类主要报事事-电气安装公区过道管根部部的套管低于地地面，后期容易易渗水至楼下6.其他类主要报事事-水管安装涂料污染管道，，清洁后掉漆四物业与施施工方主要配合合工作施工样板点评零星问题过程收收集配合分户验收检检查交房前集中检查查交房集中返修跟跟进质保期间返修跟跟进1、主要包含：砌砌体、安装、交交房、精装修、、弱电安防、景景观工程等。1、物业每两周施施工共性问题收收集。2、施工方过程中中对问题整改。。1、物业每两周施施工共性问题收收集。2、施工方过程中中