红旗谷个案研究课件

红旗谷国际高尔夫别墅个案研究偉業顧問

©2011B.A.Consulting.注：项目对外释放信息有限，无网络信息推广。因此调研数据不足，且多以现场调研为依据。第1页项目个案研究物业地址开发商建筑设计球场设计管理物业管理建筑风格大连旅顺中路红旗谷大连红旗谷置业有限公司（海昌置业）BassenianLagoni建筑设计公司（BLA）世邦魏理仕北美原乡Craftsman（考夫曼）美国IMG公司物业类别均价总户数装修情况一期：独栋别墅、联排别墅、公寓；二期：独栋别墅、4-5联排别墅

未定二期别墅248套毛坯红旗谷国际高尔夫别墅在售期二期36洞国际高尔夫球场，山谷里的高档别墅群落一期回顾项目个案研究项目1期虽有销售，但属于内部认购，并未正式开盘，也未对外公布。根据监控调研显示：1期推出40套别墅产品，有近6成的独栋，剩下为双拼房源。皆为内部认购，售罄。当时推盘均价在2.5—3万左右，现阶段二手房已涨到3万以上，达3.4万左右。1期同期推出3—5层多层公寓产品，面积仅为96平和109平，推售均价在2万元左右。项目个案研究二期产品规划户型面积套数比例联排——162--18811446%独栋——257--33713354%合计162--337247100%备注：

楼层为三层，层高依次为3.6m、3.2m、3.3m

二期供暖方式，不同于一期的自供，而是采用集中供暖的方式。第5页古堡销售中心别墅样板间789101112131415161718192021222324252627282956TS4户型TN4户型TS6户型TN6户型联排别墅区：30313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869707172737475767778798081828384858687888990919293949596979899100101102103104105106107108109110111112113114115116117118119120121122123124125126127128129130131132133134135136137138139140141142143144145146147148149150151152153154155156157158159160161古堡会所4联排别墅区：S1A户型5S2A户型6S1B户型23S2B-1户型5S2B-2户型17S3A户型5S4A户型2S4B-1户型4未监测到及未定户型65栋3二期产品规划—规划图第6页产品价值梳理项目个案研究二期产品的户型规划图并未释放，产权面积、赠送面积都处于未知状态。经过调研，从中提炼出户型方面的几大卖点：超大开间，市场罕见。在充分保障采光的同时，更真正地体现了别墅应具备的大气之感。赠送空间，独栋别墅260平室内赠送达到160平左右，330平赠送达到220平。特殊产品430平赠送高大360平。花园赠送200—1000平。同时在交屋的花园里，为客户提供了完好的草坪和一株海棠树。北美原乡Craftsman（考夫曼）的建筑风格，同时将中式、日式等多种建筑风格融合其中，让产品在细节处更特色，吸引眼球。……面积偏小的联排、独栋别墅，易于被市场快速消化，但相应舒适度、奢华感偏低。风格纯正、做工淳朴、赠送空间大，性价比、实用度高。第8页项目个案研究户型补充—S2A户型缺失第9页项目个案研究户型补充—S1B户型缺失第10页项目个案研究户型补充—S2B-1首层建面：128.96㎡下沉庭院与双向采光多功能地下室设计，布局合理，空间大气。一层建面：136.76㎡入户玄关，奢华大尺度连厅设计，挑空客厅，雍容大气。二层建面：129.49㎡卧室全套房设计，南向景观露台，主卧步入式衣帽间，阔绰卫浴空间，生活无比精彩。建筑面积：266.25平方米第12页项目个案研究户型补充—S3A首层建面：140.83㎡入户庭院与阳光地下空间，三向采光多功能半地下室设计布局合理，空间奢华大气。一层建面：189.55㎡南北双厅，独立挑空主客厅环绕采光，中西式厨房设计，尽显主人享受优雅生活的理想。二层建面：133.32㎡卧室均为套房设计，豪华主卧南北景观露台，并配有主人私人会客厅，彰显奢华品质。建筑面积：322.87平方米第13页项目个案研究户型补充—S4A首层建面：162.87-163.92㎡入户庭院与阳光地下空间，三向采光多功能半地下室设计布局合理、空间奢华大气。一层建面：187.62㎡南北双厅，挑空主客厅，尺度非凡，独有风光餐厅设计，就餐时就可与自然亲密接触，自在无比。二层建面：129.73-129.94㎡卧室均为套房设计，主卧景观露台，阔绰卫浴空间，并配有主人私人会客厅，彰显奢华品质。建筑面积：317.35-317.56平方米第14页项目个案研究户型补充—S4B-1首层建面：143.01㎡下沉庭院与双向采光多功能地下室设计，布局合理，空间大气。一层建面：159.53㎡入户玄关，南北双厅，雍容大气，独有风光餐厅设计，就餐时就可与自然亲密接触，自在无比。二层建面：140.63㎡主卧室全套房设计，豪华主卧超大开间舒展惬意，超大景观露台，自然美景尽收眼底。建筑面积：300.16平方米第16页项目个案研究户型补充—TS4首层建面：102.33㎡阳光半地下室，超大开间，空间大气，下沉式庭院景观尽情呈现。一层建面：91.77㎡景观长廊入户亦可步入私家庭院，动静分区，布局合理，小别墅也有尊荣享受。二层建面：89.43-90.01㎡卧室均为豪华全套房设计，南北景观阳台，自然美景前后呼应，主卧阔绰卫浴尽享奢华本质。建筑面积：181.2-181.78平方米第17页项目个案研究户型补充—TN6首层建面：99.89-99.90㎡阳光半地下室，超大开间，空间大气，下沉式庭院景观尽情呈现。一层建面：89.88㎡景观长廊入户亦可步入私家庭院，动静分区，布局合理，小别墅也有尊荣享受。二层建面：87.41-87.98㎡卧室均为豪华全套房设计，南北景观阳台，自然美景前后呼应，主卧阔绰卫浴尽享奢华本质。建筑面积：177.29-177.86平方米第18页项目个案研究户型补充—TS6首层建面：107.78-108.71㎡阳光半地下室，超大开间，空间大气，下沉式庭院景观尽情呈现。一层建面：103.55㎡超大开间，小面积别墅也有大尺度享受空间，阳光庭院入户，非凡礼遇，步步精彩。二层建面：83.73-85.19㎡卧室均为豪华全套房设计，南北景观露台，自然美景前后呼应生活意境，令人遐思悠远。建筑面积：187.28-188.74平方米第20页配套价值梳理项目个案研究16000平红旗谷国际高尔夫会所。内含酒吧、餐厅、桑拿、豪华VIP商务会所等功能空间36洞国际锦标赛级别山地高尔夫球场

红旗谷古堡皇家会所世界级高尔夫球场，五星级会所配套第21页现场包装梳理项目个案研究结合山林、溪谷、绿地等自然资源，融合中国、日本、北美考夫曼等建筑元素，营造出悠然恬适的生活氛围，第一时间赢得客户好感。项目正门同调性的装饰灯幽居山谷的恬适环境别墅区园林的美化第22页营销推广梳理项目个案研究8月20日，由海昌地产举办的红旗谷山谷音乐会，特邀著名的爱乐乐团及著名指挥家王伟先生担纲演出，并特别为到场贵宾准备了红酒、雪茄品鉴会，一场盛宴在充满热情与活力的拉丁舞及小提琴特技表演中拉开了帷幕。同时，二期别墅示范区瞩目盛开。

活动端：

产品一期为内部认购，通过高尔夫等活动，吸引内部客户到场，促成销售。根据一期案例，二期推广上同样结合高品位活动，集中蓄水。第24页音乐会中，红旗谷国际高尔夫别墅项目的瓦尔登湖无疑成为了当晚的亮点，美丽而平静的瓦尔登湖，在夜晚充满诗情画意，七彩霓虹般的灯光将湖面装饰得异常缤纷，就在嘉宾们惊叹于湖水之美时，一叶小船在聚光灯下出现，来自美国著名音乐家演绎的图兰朵中的咏叹调《今夜无人入眠》响彻了整个夜空，接着，烟花璀璨绽放，为这个夜晚画上了欢乐而灿烂的符号。瓦尔登湖版图兰朵瓦尔登湖版图兰朵营销推广梳理项目个案研究第25

页营销推广梳理项目个案研究报广端：

项目从7月28日开始，连续5周在各大纸媒释放信息，并且多醒目跨版硬广。7.288.048.118.188.25网络端：

网络推广方面，除音乐会活动软文外，无其他项目相关信息。营销推广策略解析：

项目一期十分低调，无过多推广，主要依靠高尔夫资源客户，二期加大了推广力度，加大在市场的声音释放。并注重圈层活动的高端性。第28页项目个案研究海昌在连近年海昌置业土地市场情况宗地编号区域规划用途占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）公告时间成交时间成交总价（万元）成交单价（元/㎡）楼面地价（元/㎡）竞得人大保（2011）—06保税区商业13.24113.2412011.01.052011.02.1014062.00.001062.00香港西瑞克投资有限公司和大连海昌置地有限公司大保（2011）—07保税区居住16.378719.654442011.01.052011.02.1022937.00.001167.01香港西瑞克投资有限公司和大连海昌置地有限公司大保（2011）—05保税区商业20.898710.449352011.01.052011.02.1020189.00.001932.08大连海昌置地有限公司大金（2010）—41经济技术开发区商业1.88751.69882010.11.012010.12.034900.002596.032884.39大连海昌置业有限公司、法国拉蒙酒业（亚洲）有限公司大金（2010）—40经济技术开发区商业16.449311.54952010.11.012010.12.0334700.002103.123004.46大连海昌置业有限公司、法国拉蒙酒业（亚洲）有限公司大金（2010）—42经济技术开发区商业33.510418.09562010.11.012010.12.0350100.001495.062768.63大连海昌置业有限公司、法国拉蒙酒业（亚洲）有限公司（2010）—37中山区公建44.7135.562010.08.242010.09.28175240.003919.484928.01大连海昌房地产、香港东方投资、大连瑞富实业、大连信德利投资、沈阳施普瑞网络科技（2003）—56中山区商业9.257.4092003.11.272003.12.2912427.001343.001677.28创富能源（香港）有限公司并大连海昌房屋开发有限公司（列表为网络监控数据，海昌其他地块在与政府协商后，为开发区域，在未拿地的情况下先行入驻开发）第29页项目个案研究海昌在连金州开发区板块波尔多庄园高档别墅群市内西山板块红