珠海商业市场环境研究课件

珠海商业市场环境研究拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场丹田城市广场扬名广场茂业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货旺角百货华润万家明珠商业广场口岸市场商业空间格局——六大商圈呈现环状分布珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈2商业空间格局——六大商圈呈现环状分布珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分商圈名称商圈级别辐射范围档次拱北商圈市级商圈珠海、澳门、游客中档大众化、中档偏低吉大商圈市级商圈珠海中高档、高档老香洲商圈区域级商圈老香洲中档大众化新香洲商圈区域级商圈新香洲中档大众化、中低档前山商圈区域级商圈前山中档大众化南屏商圈新兴区域级商圈————3商业消费格局——珠海商业消费群体划分及特征珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异主要客群类型主要消费场所及特征珠海本地客群中高端消费客群主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力年轻时尚消费客群主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高区域型就近消费客群以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表澳门客群主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费游客相对集中在拱北口岸一带4商业发展阶段——珠海整体商业发展阶段研判阶段四阶段三阶段二阶段一零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心零散街铺如拱北莲花路步行街等如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等目前，珠海正处于此过渡阶段508—11年房地产开发投资情况资料来源：珠海市统计局商业发展环境——商业市场发展总体平稳向上608—11年房地产销售情况资料来源：珠海市统计局商业发展环境——商业市场发展总体平稳向上7商业发展环境——商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额保持10%以上年增长率商业营业用房待售面积减少，但销售均价却稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛资料来源：珠海市统计局2008~2011年珠海商业营业用房销售均价走势8商业发展环境——商业市场发展总体平稳向上珠海近五年商业市场发展总体平稳向上商业营业用房施工面积稳定增加，2011年已达110多万平方米，增长率超过40%商业营业用房新开工面积呈迅猛增长势头，2011年近36万平方米，增长率高达140%资料来源：珠海市统计局9核心商圈由迎宾南路、莲花路、粤华路、侨光路自然构成了较封闭的“回”字型布局，布局范围内形成了繁华、集中的商业；商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，澳门人、游客、本地人共同构成消费群，其中澳门人消费比例达50%，旅游消费约20-25%，消费群年龄约15－35岁；商圈内经营同质化严重，商圈租金较高，消费群体年轻阶层为主；夜场消费丰富是商圈的显著特色。受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。口岸广场国际大厦（华润万家）迎宾广场莲花路拱北商圈10口岸广场板块莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场口岸市场迎宾路板块莲花路板块拱北商圈内部可细分为三大商业板块，三大板块从商业业态构成和客群定位上形成错位竞争口岸广场板块莲花路板块迎宾路板块拱北商圈11拱北商圈——商业格局拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同区域档次经营内容客群来源口岸板块中档大众化以时尚潮流服饰、澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商品为主珠海本地年轻消费者、澳门客、游客莲花路板块中档偏低以服饰和品牌仿冒品为主，该区域内夜店、酒店、宾馆也相当密集主要为游客、澳门客以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费迎宾路板块中档偏高以百货、超市为龙头商家，业态业种比较齐全，基本能满足普通家庭一站式购物需求珠海本地全客群、部分澳门客12拱北商圈——主要商业物业简介主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次口岸购物广场地下商业120，000百货+零售商铺+餐饮除澳海城百货档次较高以外，其余以中档大众化为主莲花路步行街商业街14，000专卖店+零售商铺+餐饮+美发美甲中低档国际商业大厦独立建筑80，000-90，000百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城中档大众化迎宾百货广场裙楼商业27，000百货+餐饮+休闲娱乐+美容中心中档大众化米兰百货广场独立建筑18，000百货+餐饮中档大众化口岸市场独立建筑14，400菜市场+零售商铺中低档莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场口岸市场拱北商圈1314项目名称口岸购物广场项目地址珠海市拱北迎宾大道最南端，拱北口岸联检楼地下建筑面积/㎡12万单层面积/㎡B1约4.5万B2约4.3万单铺面积/㎡8－300㎡，主力铺位8－14㎡停车位/个800楼层数/F3层高/m2.5单层扶梯数负一层10部，负二层6部单层升降梯数无临街长度/m无过道主宽/m主通道6m次通道1.5m中庭面积/㎡约40中庭用途外摆摊位、采光区经营范围潮流前线/餐饮经营档次中档楼层业态B3F停车场B2F服饰、休闲娱乐、餐饮B1F服饰、餐饮、书城、美容美甲、超市已进驻品牌味千拉面、肯德基、麦当劳、真功夫、万岁寿司等租金B1层租金约1000元/㎡，水电管理费约60元/㎡B2层租金约300元/㎡左右，管理费约45元/㎡经营情况良好拱北商圈——口岸购物广场规模：总建筑面积120000㎡，地下三层，其中商业面积约78000㎡-1F商业面积约45000㎡-2F商业面积约43000㎡-3F为地下停车场，约800个车位主要业态业种：-1F：澳海城百货（约3000㎡）、凤凰书城、潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产、烟酒、杂货、餐饮等-2F：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产等主要客群：珠海本地年轻消费者、澳门客、游客拱北商圈——口岸购物广场15零售散铺档次：中档大众化为主餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（KFC、大家乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功夫）澳海城百货主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）女装：TOUCH、OU.、VeroModa、Only、Gitti、Annzo、JNBY、FGFEEL、古川琦等鞋：SteveMadden、ninewest、百丽、ST&SAT、达芙妮、KISSCAT等内衣：Maniform、fandecie等拱北商圈——口岸购物广场16出租率：-1F：出租率约99%-2F：出租率约98%租金水平：（商铺实用率较低，约50%）位置建筑面积（㎡）实用面积（㎡）月总租金（元）单位租金（元/㎡·月）转手费（元）-1F2010200001000--2F9430003332.4万拱北商圈——口岸购物广场1718项目名称银都酒店项目地址迎宾南路与粤海东路交汇处建筑面积/㎡约60000㎡绿化率---容积率2.5停车位/个无专门配备车位，与酒店共用楼层数/F9—11层为写字楼层高3.3m售价酒店持有，只租不售，租价100元㎡/月（含物业管理费）项目情况五星级酒店的优势配套、商务环境以及拱北区域核心地段写字楼：银都酒店拱北商圈——银都酒店19酒店名称来魅力假日酒店酒店地址拱北区围基路32号酒店特色珠海来魅力假日酒店是2009年新开张酒店，是一家按国际五星级标准兴建的酒店。酒店坐落于珠海拱北口岸，地处最繁华的商业地段，与澳门隔海相望，距拱北口岸一步之遥，并与口岸地下商场一脉相连。交通四通八达，令观光、购物或进行商贸活动时，倍觉从容。客房数量295间/套层数23客房价格豪华城景房门市价：1472元28平方米楼层：5-16层豪华海景房门市价：1932元40平方米楼层：5-16层行政海景房门市价：2852元36-40平方米楼层：17-22层高级海景房门市价：1702元36平方米楼层：5-16层酒店：来魅力假日酒店拱北商圈——来魅力假日酒店20酒店名称庆华国际大酒店酒店地址拱北区情侣路309号（情侣南路与水湾路交叉口东侧）酒店特色贴心打造纯女性化私密空间的“女士楼层”、“健康无烟楼层”以及“行政楼层”为高品位的商务人士提供更细致的个性化服务。落地窗式的海景房，是一间五星级标准海景酒店。多功能宴会厅及会议室集会议、展览于一体，并配有同声翻译系统。客房数量182间/套层数10客房价格高级大床房：特价708元高级双床房：特价708元行政女士房：特价848元行政豪华房：特价848元豪华海景双床房：特价918元豪华海景大床房：特价918元酒店：庆华国际大酒店拱北商圈——庆华国际大酒店吉大商圈主要集中在景山路，商圈总体商业规模约在15万平方米；商圈内以珠海百货、免税商场、国贸等大型购物商场为主，经营情况较良好；吉大商圈是珠海商圈中整体档次形象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消费场所。免税商场珠海百货广场国贸购物广场吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化交流、旅游观光、休闲购物为一体的珠海城市中心区域，集中了珠海中高端消费场所。吉大商圈21吉大商圈——主要商业物业简介主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次免税商场独立建筑60，000品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发中高档（珠海本地最高档次）珠海百货35，000百货+超市+主题卖场+餐饮+休闲娱乐中档稍偏高国贸购物广场40，000品牌专卖店+主题卖场+餐饮+休闲娱乐中档大众化潮响国贸城8，000零售+主题卖场年轻消费群九百地下商场地下商业2，000零售中档稍偏低吉大商圈珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场22项目名称珠海免税商场项目地址珠海市吉大景山路建筑面积/㎡6万单层面积/㎡约1万单铺面积/㎡40－60㎡，大店一般为100－120㎡停车位/个300楼层数/F6层高/m2.2单层扶梯数3单层升降梯数1临街长度/m20过道主宽/m主：6m次：2m中庭面积/㎡190㎡，2－6F，正方形中庭用途活动展示，有休息座椅经营范围超市、餐饮、服饰皮具、珠宝、家电数码通讯、休闲娱乐经营档次中高楼层业态1F餐饮、运动、休闲服饰、家电数码通讯等（12000㎡）2F超市、餐厅、珠宝饰品、工艺品、化妆品等（11000㎡）3F男女服饰、童装、皮具鞋包、内衣、床上用品等（11000㎡）4F好百年家居（9000㎡）5F好百年家居（9000㎡）6F万象城休闲会所（4D影院、桌球城、健身、儿童摄影、发廊、香薰SPA）（11500㎡）已进驻品牌ONLY、VEROMODA、周大福、NIKE、ADIDAS、ESPRIT、恒波通讯、必胜客、KFC、好百年、红酒屋租金1F：400多元/㎡/月，包电费和管理费，无进场费部分业态扣点计算，视业态及位置而定经营情况良好吉大商圈——免税商场23规模：总建筑面积约60000㎡，楼高6层主要业态业种：1F：餐饮、运动、休闲服饰、家电数码通讯等2F：百佳超市、餐厅、珠宝饰品、工艺品、化妆品等3F：男女服饰、童装、皮具鞋包、内衣、床上用品等4F：好百年家居5F：好百年家居6F：万象城休闲会所（4D影院、桌球城、健身、儿童摄影、发廊、香薰SPA）主要客群：珠海本地中高端消费者吉大商圈——免税商场一层平面图二层平面图三层平面图四层平面图五层平面图六层平面图24商场定位：中高端消费群体餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（KFC、PIZZAHUT、柏莉咖啡、一月西餐厅）主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）珠宝：周大福、六福、钻石世家、大宝珠宝等女装：VeroModa、D’ZZIT、MissSixty、Only、Elle、OCHIRLY等男装：KALTENDIN、SAINTPAULON、A.JESDANISILVER等鞋：LESAUNDA、STACCATO、PIERRECARIN、SATCHI、金利来等休闲：Levi’s、PlayBoy、Columbia、HIMuomo等吉大商圈——免税商场25吉大商圈——珠海百货广场项目名称珠海百货广场项目地址珠海吉大景山路，珠海博物馆对面建筑面积/㎡3万多单层面积/㎡约8000单铺面积/㎡20-300㎡，主力铺位30-40㎡停车位/个－楼层数/F5层高/m3单层扶梯数双向电梯1部，单向扶梯2部单层升降梯数2临街长度/m90过道主宽/m3中庭面积/㎡200㎡中庭用途活动展销经营范围超市、餐饮、服饰皮具、珠宝、家电数码通讯、休闲娱乐经营档次中档楼层业态1F超市、化妆品、餐饮、服饰2F珠宝首饰、钟表眼镜、数码产品、烟酒茶叶、书籍文具3F服饰、内衣、鞋类、饰品4F运动休闲服饰、保健器材、电器5F床上用品、餐饮、美容美发、休闲娱乐已进驻品牌得一超市位于商场1楼，经营面积约为4000㎡麦当劳位于商场1楼，经营面积约为300㎡国美电器位于商场4楼，经营面积约为3000㎡禾绿回转寿司、意粉屋、哈根达斯、水果捞、屈臣氏、DHC、欧莱雅、周大福、位元堂、中国移动、优之良品、百丽、思加图、金利来、哥弟、VEROMODA、Levi's、NIKE、adidas、探奇乐园租金纯租金+扣点相结合经营情况良好26吉大商圈——珠海百货广场规模：总建筑面积约35000㎡，楼高5层主要业态业种：1F：餐饮、得一超市等2F：钟表珠宝、数码产品、鞋类皮具等3F：男女服饰、内衣等4F：国美电器、休闲运动等5F：童装、游戏乐园、Outlets等主要客群：珠海本地中档消费者一层平面图二层平面图三层平面图四层平面图五层平面图27吉大商圈——珠海百货广场商场定位：中档消费群体餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（麦当奴、猫屎咖啡）主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）珠宝：周大福、六福、钻石世家等女装：TOUCH、VeroModa、Only、OCHIRLY等男装：YOUNGOR、GXG、Boton、金利来等休闲运动：Levi’s、Baleno、Columbia、CAT等28吉大商圈——国贸购物广场项目名称珠海国贸购物广场项目地址珠海市吉大景山路建筑面积/㎡约4万单层面积/㎡11，250单铺面积/㎡实用面积约48㎡停车位/个420楼层数/F3层高/m2.5单层扶梯数4单层升降梯数无临街长度/m临景山路约150m，临北大门约75m过道主宽/m2.5/3.5中庭面积/㎡2个方形中庭，面积均为496㎡中庭用途－经营范围服饰皮具，运动用品、儿童用品、珠宝饰品、餐饮、家电数码、服务配套经营档次中高楼层业态1F品牌服饰、化妆品、、餐饮等2F家乐福、皮具鞋类、爱婴岛儿童百货、泰锋电器3F家乐福、泰锋电器已进驻品牌服饰鞋类：UNIQIO、G2000、Jack&Jones、百丽、千百度、天美意、TaTa、G-StarRaw、STACCATO、Joy&Peace、teenmix珠宝精品：周生生餐饮：星巴克、味千拉面其他：家乐福、爱婴岛、泰锋电器租金纯租金：临街450元/㎡/月，1F约350/㎡/月，2F约250元/㎡/月经营情况良好29吉大商圈——国贸购物广场规模：总建筑面积约40000㎡，楼高3层主要业态业种：1F：餐饮、品牌服饰等2F：家乐福、皮具鞋类等3F：家乐福、泰锋电器主要客群：珠海本地中档消费者一层平面图二层平面图30吉大商圈——国贸购物广场商场定位：中档消费群体餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（星巴克、味千拉面、永和大王等）主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）女装：TOUCH、VeroModa、Only、OCHIRLY等男装：G2000、鳄鱼恤、金利来等休闲：UNIQIO、NIKE、Baleno等3132项目名称财富商务大厦项目地址吉大海滨南路与吉大路交汇东南侧建筑面积/㎡32466.78㎡绿化率30%容积率5.17停车位/个约400~500楼层数/F25层高3.5m售价4F—17F售价17,000元/㎡起租金约100/㎡月，物业管理费3.5元/㎡售价均价约20,000元/㎡项目情况吉大核心区域甲级写字楼，现多以二手租售为主。18F以上只租不售写字楼：财富商务大厦吉大商圈——财富商务大厦33酒店名称粤财假日酒店酒店地址珠海香洲区吉大景山路188号酒店特色珠海标准国际五星级酒店，客房面积均不小于40㎡珠海粤财假日酒店彩华轩中餐厅，以粤式点心、鱼翅和鲍鱼驰名,可容纳220名宾客。珠海第一家正宗意大利餐厅和地中海佳肴；卢奇欧意大利餐厅、大堂吧、班尼斯顿爱尔兰酒吧、24小时咖啡厅等餐饮娱乐设施以及综合性健身中心、健美操室、露天游泳池和美食礼品亭。可同时容纳达200人的粤华宫宴会议厅和10间多功能会议室。客房数量320间/套层数30客房价格标准双人间门市价￥1480特价￥700.0豪华大床间门市价￥1580特价￥800.0行政双床房门市价￥2080特价￥1080.0行政大床门市价￥2280特价￥1180.0行政商务大床间门市价￥2880特价￥1430.0行政商务套间门市价￥3680特价￥1830.0豪华套房门市价￥4280特价￥1998.0酒店：粤财假日酒店吉大商圈——粤财假日酒店34公寓名称诚丰星座公寓地址香洲区香洲景园路19号占地面积/㎡5628.5建筑面积/㎡37646.5装修情况约3000元/平米精装修（复式为毛坯）停车位/个374楼层数/F28（1-4层为酒店，5层以上为住宅）户数332容积率5.84绿化率30.17%户型1室1厅1卫1厨44㎡—51㎡2室2厅1卫1厨82㎡—102㎡3室2厅1卫1厨124㎡—151㎡复式二层4室3厅2卫1厨274.82㎡价格出售均价20000元/㎡，全款88折，按揭92折。物业费3.80元/平方米·月项目特色位于珠海CBD中心吉大豪宅区，豪华居住区,投资地产服务性公寓：诚丰星座吉大商圈——诚丰星座老香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区；老香洲商业以大型商场为主，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈内茂业百货及家乐福超市等主力店的带动，总体档次不高；商业以满足本商圈居民消费为主，整体商业气氛一般，且多数商场均已销售，未来发展空间有限。商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及未来发展空间有限。家乐福茂业百货珠都国际购物中心香洲百货金宝路商业广场尚都百货扬名广场老香洲商圈35老香洲商圈——主要商业物业简介主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次扬名广场独立建筑34，000百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套中档大众化茂业百货独立建筑33，000百货+餐饮中档大众化百分百购物中心独立建筑6，000百货+超市中档大众化乐淘城地下商业1，000零售中档大众化尚都时尚百货裙楼商业12，000百货+餐饮中档大众化丹田城市广场独立建筑16，000超市+主题卖场+休闲娱乐中低档金宝路商业广场独立建筑30，000零售商铺+书城+休闲娱乐+餐饮中低档通大百货独立建筑14，000零售商铺+超市+小餐饮中低档朝阳市场独立建筑15，000菜市场+零售低档金宝路商业广场老香洲商圈丹田城市广场扬名广场贸业百货通大百货朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货36项目名称扬名广场（永旺【前吉之岛】）项目地址凤凰南路1088号建筑面积/㎡34000单层面积/㎡4875单铺面积/㎡标准：10-20经营店铺：70-90停车位/个楼层数/F7层高/m3单层扶梯数4单层升降梯数2临街长度/m75过道主宽/m3.5/2.4/2.0经营范围百货+家居+服饰+配套经营档次中档楼层业态1F数码通信、珠宝精品、品牌服饰、扬名百货、餐饮2F吉之岛未来街市3F吉之岛百货4F吉之岛百货5F扬名家居城6F扬名家居城7F岛之旅酒店已进驻品牌恒波通信、永旺（吉之岛）、达芙妮、361、麦当劳租金首层200-300元/㎡，平均120元/㎡，售价约31,000元/㎡经营情况较好老香洲商圈——扬名广场37老香洲商圈——扬名广场规模：总建筑面积约34000㎡，楼高7层，不设地下停车场主要业态业种：1F：珠宝首饰、服饰、皮具等（扬名百货持有，采用租赁形式，主要经营国内不知名品牌为主）2F：永旺（吉之岛）未来街市3F：永旺（吉之岛）4F：永旺（吉之岛）5F：扬名家居城6F：扬名家居城7F：岛之旅酒店主要客群：珠海本地中低档大众化消费者38老香洲商圈——扬名广场扬名广场——永旺（吉之岛）三层平面图二层平面图2F、3F、4F：永旺（吉之岛）2F：永旺（吉之岛）未来街市3F、4F：永旺（吉之岛）主要经营服装、家庭用品等39老香洲商圈——扬名广场扬名广场——扬名家具城40新香洲商圈——主要商业物业简介主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次旺角百货独立建筑30，000超市+零售商铺+餐饮+休闲娱乐配套+酒店中档偏低华润万家裙楼商业20，000超市+百货+零售商铺+书城中档大众化新香洲商圈旺角百货华润万家41前山商圈——主要商业物业介绍主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次明珠商业广场独立建筑50，000百货+超市+主题卖场中档大众化前山商圈明珠商业广场42南屏商圈——主要商业物业介绍南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体——华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个100000㎡的购物中心及商业街主要商业物业建筑形态规模（㎡）业态组合档次目前状况华发商都独立建筑100，000超市+品牌专卖店+餐饮+休闲娱乐配套中高端在建中南屏商圈华发商都43商业现状特征一：空间布局相对分散由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈莲花路步行街口岸购物广场国际大厦商业广场（华润万家）迎宾百货广场米兰百货广场珠海百货国贸购物广场潮响国贸城免税商场九百地下商场丹田城市广场扬名广场茂业百货通大百货金宝路商业广场朝阳市场百分百购物中心乐淘城尚都时尚百货旺角百货华润万家明珠商业广场口岸市场板障山44商业现状特征二：形成拱北与吉大两大市级商业重心拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一商圈主要商业物业总规模（㎡）主要业态拱北311，400百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐吉大120，000百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐老香洲151，000（物业多而散，单体规模小）百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮新香洲50，000百货、超市、零售商铺前山50，000百货、超市、主题卖场您常去的消费场所是哪个？吉大商圈拱北商圈资料来源：珠海市统计局45商业现状特征二：形成拱北与吉大两大市级商业重心两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系拱北商圈：拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，日均客流量巨大吉大商圈：区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。其所面对客群主要是本地中高端消费群体商圈档次定位客群定位拱北商圈中档大众化珠海本地居民、澳门客、游客吉大商圈中高档珠海本地中高端客群46商业现状特征三：高档商业发展受限目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌化妆品：BURBERRY、ANNASUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、B&F钟表：浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen金饰珠宝：六福珠宝、周大福、钻石世家、名钻金店女鞋：NINE

WEST、STELLA

LUNA、le

saunda、joy&peace、staccato淑女装：D&G、EP、JOYA、bernini、SAMMY、Marisfrolg、zucaro少女装：Five

Plus、欧时力、Miss

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moda运动休闲服饰：Levi’s、NIKE、adidas、converse、puma、kappa、Fila、umbo、李宁、安踏、曼奴内衣：黛安芬、爱慕、VALISERE男装：Lacoste、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等47商业现状特征三：高档商业发展受限高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）48商业现状特征四：商业发展外向度不高纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高商家外资品牌国内品牌本土品牌百货无茂业百货（深圳）米兰百货、珠海百货、迎宾百货、新美百货超市家乐福、吉之岛、百佳华润万家（深圳）、新一佳（深圳）得一超市、壹加壹超市49商业现状特征五：现有商业经营模式有待提升商业单体规模不大珠海现有商业单体规模大部分在50000㎡以下，单体规模均不大现有大型商业多以百货扣点模式经营为主珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广。从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求说明：联营扣点模式沿袭日本百货模式，百货公司与品牌商结成联营关系，百货公司出场地，品牌商出货物、柜位装修、人员成本等，经营过程中，品牌商将销售额的部分返点给百货公司。50商业现状特征五：现有商业经营模式有待提升以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求商业物业业态组合各业态比例国际商业大厦百货+超市+主题卖场+休闲餐饮+休闲娱乐+书城零售：90%，餐饮：2%，休闲娱乐：8%免税商场品牌专卖店+超市+餐饮+休闲娱乐+健身中心+美容美体美发零售：81%，餐饮：4%，休闲娱乐：15%扬名广场百货+超市+家具卖场+餐饮+休闲娱乐配套零售：90%，餐饮：4%，休闲娱乐：6%明珠商业广场百货+超市+主题卖场零售：98%，餐饮和休闲娱乐：2%5152商业发展趋势一：拱北与吉大商业核心地位短期内难以改变吉大、拱北两大市级商圈目前商业成熟度较高，商业价值远高于其他区域级商圈从两大市级商圈的商业总规模，业态丰富度均优于其他商圈，并各具有较大一群稳定的消费群体，消费者的消费习惯短期内难以改变两大市级商圈的商铺租金售价水平与其他商圈有较大差距，这与商圈成熟度息息相关商圈主要商业物业总规模（㎡）主要业态商铺租金售价水平拱北311，400百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐拱北口岸广场-1层租金约1000元/㎡·月莲花路步行街租金约450元/㎡·