广州盛大蓝庭商场操作探讨

盛大蓝庭商场操作探讨合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties

市场分析●总体分析●综合商场●专业市场●裙楼商铺2006年广州商铺市场特征总结成交分析：一手成交畅旺，二手成交平缓；价格分析：一、二手成交均价波动较小，整体走势平稳；综合商场：总体受市场追捧，多个项目的销售或招商成绩理想，包括奥园城市广场、珀东广场、动漫星城等，且成功开业率高；专业市场：新增供应面广，涉及药材、鞋、服装、玉器、饰品等多个行业，而清平中药材市场、富力国际鞋业中心等销售型项目都取得不错的业绩，招商型项目则好差共存，部分项目的出租率不理想；裙楼商铺：供应充足，是广州市2006年商铺市场的主要供应来源，且普遍受到市场追捧，但也存在个别滞销项目。一、总体分析——成交走势分析数据来源：广州市国土资源和房屋管理局全年预售面积:61.07万m2全年一手成交面积:82.72万m2全年二手成交面积:36.94万m22006年广州市商铺市场月度成交情况一、总体分析——成交走势分析一手市场成交畅旺，全年共成交82.72万m2，高于供应量的61.07万m2；其中有四个月的月度成交量更超过9万m2；二手市场走势平稳，月度成交量集中在区间2-3万m2，其中2月份存在7.23万m2的成交量是由于花都区当月有超6万m2的大面积商铺产权转移，从而拉高全市二手成交量。一、总体分析——成交价格分析年度一手成交均价:10296年度二手成交均价:5021单位：元/m2数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2006年广州商铺市场1-12月份成交均价走势一、总体分析——成交价格分析一手市场的成交价格走势平缓，主要在10000-12000元/m2之间波动，而2月份逾1.4万元/m2的成交均价是由于受春节影响，成交量只有4.27万m2，而成交区域又集中在价格水平较高的天河和海珠两区；二手市场的价格波动小，主要分布在4500-6000元/m2之间，而由于天河区5月份近1.7万元/m2的成交均价，将当月全市均价拉高至全年最高的7674元/m2；二、综合商场、专业市场、裙楼商铺对比分析项目类型分布特点推货量价格特征营销特色综合商场在人口密集的板块迅速发展个盘规模大，总体供应多地段的成熟程度导致价格差异大常用已进驻商家的品牌效应专业市场主要分布在老城区和天河区内总体推货量有限，不及综合商场、裙楼铺行业间的租金、售价水平差异大应不同的主力客户而采取相应的推广模式裙楼商铺主要分布在天河、海珠、白云的住宅小区个盘规模小，但项目众多，总体供应大以1.5-3万元/m2居多以高实用率、高消费人群为主要卖点附：2006年主要在推综合商场分布广百新一城只租不售北亭广场广州大学商业中心西城都荟动漫星城天河又一城柏西商都销售为主奥园城市广场家信商业中心珀东广场租赁为主丽影商业广场三期名盛广场广晟第一街分布2006年，主要在推的综合商场主要分布在人口密集的板块，如北京路商圈、天河商圈、工业大道商圈及大学城商圈。附：2006年主要在推专业市场分布只租不售销售为主租赁为主番禺迎宾豪泰星级酒店用品城艺和广场壹号国际文化广场昊源3G数码城天和家园家居建材广场美居中心花花世界天汇城百脑汇谊园办公用品商场盛贤大沙头旧货市场新动力数码广场清平中药材市场华林玉器广场富力国际鞋业中心地一大道北京大厦金富五金交电灯饰圣地服装分布2006年专业市场新增供应主要分布在四大区域：

—老城区（玉器、药材、鞋类、服装）

—天河区（家居、数码、电脑）

—芳村区（花鸟鱼虫、文化产品）

—白云区（服装、装饰）不乏品牌发展商的影子，如富力地产（富力国际鞋业中心）、越秀城建（天汇城）、保利地产（北京大厦金粉饰佳）等；附：2006年主要在推裙楼商铺分布力迅上筑云山诗意荷塘月色富力天河华庭金碧世纪美林湖畔时尚明苑富力广场豪景商业广场珠江南景园马赛盈彩美居丽珀SOHO珠江俊园中海名都万科四季花城隽园时代玫瑰园星辰财富港森语星园爱都新天地南奥小资天堂广雅兴南商业街君林天下富力朗逸轩雍景新都会东方夏湾拿罗马家园自由心岸美林海岸南国花园半山雍景苑顺景商务中心金碧花园万科蓝山保利国际广场云山熹景依云小镇耀中广场光大花园分布在售裙楼商铺供应充足，主要分布在三大板块：天河区中部、海珠区中西部、白云区南部；裙楼商铺主要来自于即将或已经交付使用的住宅项目，如万科四季花城、光大花园等；随着近年住宅项目不断向外扩展，导致未来两年的裙楼商业也有向外发展的趋势；还有部分来自写字楼项目，包括耀中广场、财智广场、保利国际广场等，这得益于近三年写字楼大规模的开发。附：2006年主要在推综合商场推货量项目区域地段2006年推货量上市时间推售模式租售率家信商业中心一期海珠工业大道余货40套2006.3先售后租100％二期中区86套，共2460m22006.6销售丽影商业广场三期新港中路出售：负二层176套，约3000m2招商：三期全部，约2万m22005.12租赁为主—广百新一城江南西路项目规模73012m2，出租部分铺位2006.5只租不售95％万国广场前进路对负二层重新招租，约7500m2—只租不售90％珀东广场越秀龟岗大马路出售：G、L层204套，约2000m22005.12先售后租100％动漫星城中山五路792套，约2万多m22006.3只租不售75％名盛广场北京路全部商业招商，约7万m2—租赁—中华广场中山三路剩余单位招商—租赁95％奥园城市广场番禺迎宾路390套，约2万m22005.12销售100％北亭广场大学城总建12万m22005.12只租不售40%柏西商都天河体育西约4万m22006.10租赁—天河又一城151套，共8500m22006.11只租不售40％宏城广场天河路部分单位重新招商—只租不售90％中国特许经营城（原中泰广场）火车东站450套，约1.8万m2—只租不售—广晟大厦第壹街天河路约1.1万m22006.6租售结合—西城都荟荔湾黄沙约8.7万m2—只租不售—推货量部分数据来源：阳光家缘附：2006年主要在推专业市场推货量推货量项目区域地段2006年推货量上市时间推售模式租售率天汇城广场天河火车东站总建面积15万m22006.9只租不售50％谊园办公用品商场体育西路共1.3万m22006.980％百脑汇天河路共41621m22006.1100％昊源3G数码城天河路共7726m22006.1租赁为主—圣地服装中心广州大道北约1.1万m22006.12只租不售50％富力国际鞋业中心荔湾环市西路共2.7万m22006.5销售70％华林国际玉器广场长寿路余货约290套—销售75％清平中药材市场清平路共4882m22005.10先售后租90％艺和广场芳村大道200多套，约3万m22006.3只租不售60％地一大道火车站800多套，约2万m22006.5只租不售100％盛贤大沙头旧货市场越秀大沙头约1.5万m22006.9销售80％新动力数码城中山三路150套，约4000m22006.4销售100％仰忠精品市场万福路约2000m22006.10先租后售—金粉饰佳北京南路约1万m22006.4只租不售55％受充足市场容量、周边成熟行业氛围等影响，导致06年在推专业市场总体供应量不如综合商场和裙楼商铺；部分数据来源：阳光家缘附：2006年主要在推裙楼商铺推货量（天河区）推货量项目路段推货范围2006年推货量上市时间推售模式租售率美林湖畔中山大道社区铺余货约100套，5000m22005.3销售—菁品园社区铺余货约30套2006.12销售60％珠江俊园全部街铺21套2006.12销售50％时尚明苑全部街铺49套2006.2销售100％金碧世纪花园社区铺31套2006.10销售90％星辰财富港珠江新城二、三层余货约4000m22005.10销售65％力迅上筑全部首层街铺61套2006.5销售100％马赛国际公寓全部约60套内铺2006.5销售90％隽园天府路首、二层共35套—租、售—丽珀SOHO体育东路负一层纽约区56套2006.12销售70％豪景商业广场沙和路1-3层共约1万m22006.5销售—富力天河华庭林和东路街铺11套，约1000m22006.4销售100％中旅商务大厦首层街铺、内铺1-4层，共17套2006.3招租60％同堂天河北路2、3层全层约40套，共4千m22005.11只租不售60％项目区域路段推货范围2006年推货量上市时间推售模式租售率富基广场海珠市二宫全部街铺60套2006.9销售—富力朗逸轩全部9套，约700m22006.3销售80％爱都新天地南洲路全部141套，约1.6万m22005.10销售—中海名都纺织路全部18套，8501m22005.11销售70％森语星园广州大道南全部街铺40套，约2400m22006.4销售70％珠江南景园江燕路余货12套2006.5销售80％雅致花园全部2套，4473m22006.10销售—时代玫瑰园白云白云大道约100套，1.1万m22006.7销售60％云山诗意全部街铺24套，约3500m22006.3销售80％荷塘月色黄石路全部街铺28套，约1200m22006.7销售70％合和新城花都部分社区铺20套，2864m22006.7招商—富力广场荔湾中山八路全部余货10套，670m22006.4销售100％流花新街市越秀陈岗路余货19套2006.1销售90％南奥小资天堂番禺迎宾路全部约70套2006.11销售—推货量附：2006年主要在推裙楼商铺推货量附：2006年主要在推各类型商铺成交情况成交情况商场类型成交情况综合商场总体发展趋势向好：售馨的有家信商业中心（一二期）和珀东广场、热租的有动漫星城、成功开业的有丽影商业广场和广百天河店等专业市场整体市场环境向好，买家手上的投资资金较充裕，加上专业市场普遍的租金水平都不低，触动买家（本地、港澳地区）的投资神经，所以，清平中药材市场（接近售馨）、富力国际鞋业中心（销售率超过七成）等销售项目都取得不错的业绩；招商项目的客户是批发经营商，由于准入门槛较高，市场容量有限，导致部分项目在2006年的招商并不理想，例如北京大厦金粉饰佳、天汇城、美居中心花花世界店；裙楼商场2006年的裙楼商铺市场普遍成交畅旺，尤其是大型住宅项目，如光大花园、金碧世纪花园等；但也存在部分项目销售困难，主要原因有：价格定位高、产品设计问题（多柱多梁，层高矮等）、位置差（不位于主干道，人流量小等）、门前有障碍物阻挡视线等；成交客户主要来自项目住宅部分的业主，其次是投资者（投资方式如：整体购买，压低价格，再出售或出租）。附：2006年主要在推综合商场价格情况项目销售均价（元/m2）租赁均价（元/m2/月）管理费（元/m2/月）家信商业中心一期折实价：4.5万首层内铺180-20035二期街铺6万，内铺2-4万未招商珀东广场L层4.8万，G层5.8万——35奥园城市广场临街8万，首层内铺3万，二层1.5万———动漫星城不售负一至负三层300-60060西城都荟内部招商中（宣称“只租不售”）———广百新一城不售临街500，首层内铺300，二层130—北亭广场不售二、三层100-200—名盛广场负一层：6.3万（2005年）首层750-100045丽影商业广场(三期)负二层：4万首层200，负二层11035广晟大厦第壹街负一层：7.5万首层880，二层50050天河又一城不售负一层500-80038柏西商都暂出租（于06年底取得预售证）首层700—价格由于经营业态的不同和周边经营氛围是否成熟，租金水平的差异很大，如芳村艺和广场不足首层70元/m2，百脑汇首层800元/m2；租金的差异导致售价也存在较大差异，如华林国际玉器广场首层均价是7.5万元/m2，盛贤大沙头旧货市场负一层只是2.7-3万元/m2；专业市场的培育时间较长，短期的价格波动较小，预计2007年的价格变化不会太大；价格附：2006年主要在推专业市场价格情况项目销售均价（元/m2）租赁价格（元/m2/月）管理费(元/m2/月）天汇城广场只租不售负二、三层20045谊园办公用品商场只租不售二至四层160-280含在租金中百脑汇只租不售负一至六层100-800含在租金中昊源3G数码城负一层7万—60圣地服装中心只租不售免三年租金—富力国际鞋业中心二、三层3.3万—16华林国际玉器广场首层7.5万—10清平中药材市场首层10万—25艺和广场只租不售首层45-6520地一大道——20盛贤大沙头旧货市场负一层、二层3万—40新动力数码城四层2.8万—38仰忠精品市场二层2.5万——金粉饰佳只租不售一至三层70-30025价格附：2006年主要在推裙楼商铺价格情况项目首层销售均价（元/m2）租赁价格（元/m2/月）管理费（元/m2/月）菁品园1.8-2.2万首层70-1305珠江俊园2.9-3.3万—5时尚明苑3.8万——金碧世纪花园1.2万首层50-802.3力迅上筑5万—3.5丽珀SOHO5万—35（包中央空调）豪景商业广场2.7-4万—5富力天河华庭4.8万—5同堂—二、三层100-25839中海名都2.3万—6森语星园1.5万—2.5珠江南景园3万—3荷塘月色2万—2.3云山诗意1.7-2.5万—2.5富力广场4.5-5万—3.5南奥小资天堂1.5万—5裙楼商业的消费者主要是小区内的住户，商家所经营的业态以配套型商业为主，租金成本预算不高，导致裙楼商业的租金较低，以80-150元/m2为主，从而，目前广州市在售裙楼商业的价格以1.5-3万元/m2为主；同时存在个别特殊情况，如保利国际广场的裙楼是定位展厅，首层售价为4.1万元/m2，力迅上筑地处珠江新城居住区，周边居住人群消费力强劲，街铺售价高达5万元/m2或以上；预计2007年社区型裙楼商业售价变化小，维持目前1.5-3万元/m2的水平；价格附：2006年主要在推裙楼商铺价格情况附：2006年主要在推综合商场营销特色营销项目营销特色主力商家家信商业中心前期主打富力、家乐福的品牌和高端消费人群，后期利用折扣和返租优惠家乐福、国美电器动漫星城利用特有的交通、产品和动漫行业特色进行铺天盖地的广告营销星巴克等珀东广场主要利用主力商家的品牌效应，后期推出返租广州酒家、百佳、麦当劳西城都荟利用发展商的品牌实力和主力商家的品牌效应美国UA院线、乐宾百货、盛世长运名店、力美健广百新一城利用广百自身的品牌和商家资源广百百货名盛广场始终主打北京路和国际美食节欧陆名鞋城、迪士尼儿童乐园、八千代日本料理丽影商业广场利用进驻商家的品牌实力好又多、永乐电器奥园城市广场主打周边大量高消费人群和进驻品牌屈臣氏、KFC、必胜客等利用已进驻商家的品牌效应是常用手段，而价格营销则较少采用；后期存在滞销时多利用返租或优惠折扣推售；营销推售模式项目主力客户营销模式销售为主富力国际鞋业中心投资者主要卖点：成熟经营氛围、美好行业前景、高额租金回报、带租约发售推广方式：报纸广告为主，配合有电台广告、车身广告等华林国际玉器广场清平中药材市场盛贤大沙头旧货市场只租不售天汇城广场商家主要卖点：龙头商家进驻、发展商雄厚实力和丰富的管理经验推广方式：户外广告牌为主，配合有派单、少量报纸广告等谊园办公用品商场百脑汇艺和广场租赁为主昊源3G数码城针对不同的客户，专业市场项目有不同的营销推广模式：附：2006年主要在推专业市场营销特色裙楼商铺：营销手段大同小异主力卖点：层高6米或以上，实用率高；主打客户：首选业主，其次街客；广告推广：小投入的报眼位置；营销附：2006年主要在推裙楼商铺营销特色

预测分析—商铺●供应预测●成交预测●价格预测●热点区域●发展商一、供应量预测：新增供应持续走高根据趋势线数学公式计算，预测2007年商铺供应量为67.07万m2；近年商铺供应量走势持续走高，虽然06年有所下滑，但随着广州新城、白云新城的落实开发，以及多个大型社区楼盘进入开发的中尾阶段（推出配套商铺），预测2007年商铺市场实际新增供应量与上述计算结果相差不大。附:即将有16万m2进入市场项目名称区域商业套数商业面积(单位：m2)富力中心天河37412.43荣盛商汇白云6415270.32逸景翠园海珠1281.75亚洲金融中心越秀46209.58广州白天鹅花园白云284945.49金碧东山华庭东山53551.47利雅湾南区天河1034552.47锦城大厦东山62990.98瑞安广州中心越秀28938210.71金碧世纪花园黄埔315968.15金碧新城花园白云281412.24金碧花园海珠616037.13帝景山庄商业街天河295428.95五月花商业广场越秀1130356.3合计—570162628.52表：07年1月中“阳光家缘”即将预售项目（含商业）统计右表显示，未来1-2个月内即将有超过16万平方米的商业取得预售资格，进入销售市场；二、产品预测：主力产品仍是裙楼商业根据广州房管局网站公布的建设用地批准证明显示，天河区天河路的京光广场和太古汇、越秀区文德路的东方文德广场、西湖路的大马站46-70号地块和北京南路的金东源项目、广州海运集团的琶洲PZB1302地块等规划是大型商业中心的建设工期完成时间都在07年底或之后，预计能在2007年推出市场的全新大型商场或专业市场较少；根据对2006年阳光家缘显示的销控进行分析，发现仍有大量的商业余货在2007年可售，且以社区商业和写字楼裙楼商业为主，加上即将取得预售证的项目，预计2007年推出市场的主力商铺类型仍然是裙楼商业；项目名称区域可售面积(单位：m2)尚东宏御天河11567盛大蓝庭荔湾6821怡新花园天河3569汇景新城天河6323芳草轩海珠4140城市假日园天河1870嘉铭华庭荔湾2785金碧花园海珠6037和平商务中心海珠14165金碧世纪花园黄埔5968锦城大厦东山2991附：预计07年推出裙楼商业的项目注：1、可售面积统计来源：阳光家缘；

2、项目众多，现只列举部分；三、成交预测：一手降，二手平稳根据公式计算，预测2007年商铺一手成交量为75万m2，二手成交量为44万m2；在经济大好、政策打击住宅投资、商铺在售供应充足等前提下，导致06年一手商铺成交达82.54万m2，从而令07年在售供应（余货、新增）有所下滑，导致07年一手商铺成交有下降至65-70万m2的趋势；近年二手市场的成交波动较小，预测2007年这种平稳趋势得以延续，成交量在40-45万m2之间；四、价格预测：价格总体波动不大根据公式，预测07年一手成交均价为10634元/m2，二手成交均价为5502元/m2；近几年来，广州商铺市场供求基本平衡，一、二手成交价格走势整体平稳，预计2007年广州一、二手商铺的成交价格走势依然保持平稳；五、热点区域预测2007年主要在售商铺分布情况商业类型项目名称区域综合商场家信商业中心海珠区专业市场广州国际玩具城黄埔区华林玉器广场荔湾区琶洲国际采购中心海珠区保利国际广场裙楼裙楼商业盛大蓝庭荔湾区嘉铭华庭翠苑大厦珠江别墅天河区尚东美御尚东宏御嘉宝华庭美林湖畔花园富力银禧花园海珠区合生颐景华苑光大花园金科大厦越秀区保利麓苑富业苑白云纵横缤城富力城据资料显示，2007年在推商铺主要是分布全市十区的裙楼商业，而综合商场和专业市场则以旧货供应为主；预计近年住宅开发集中的天河区、海珠区、白云区、番禺区会成为2007年商铺供应的热点区域；注：1、部分资料来源：阳光家缘；

2、项目众多，现只列举部分；六、发展商预测开发商自持商业项目越秀城建天汇城美林基业家居世博园金东源公司动漫星城中怡集团中怡时尚坊和记黄埔西城都荟表：06年开发商自持项目情况开发商自持商业项目开发进度越秀城建西塔裙楼建造中景兴公司大马站项目已封顶金东源公司北京南项目预计07年底完工招商地产汉溪项目建造中百嘉信珠江新城项目建造中表：预计2007年发展商自持的商业项目情况品牌发展商持有大