房地产项目可行性研究分析报告

--#-D.将来2-3年地区内可供应土地状况、产品供应量和产品种类。E.剖析：本项目在地区市场内的时机点。F.结论：地区市场在整体市场的地位及发展态势；本项目所在地点的价位区间和本项目开发产品的价位区间及产品形式；本项目在地区内开发市场潜力；本项目在开发中的营销焦点问题。（3）地区目标客户群研究各品位产品目标客户特色及辐射商圈范围（成立在本地区参照项目的经验研究及全市的趋向特色上）。结论：本项目目标客户群的地区根源、行业特色、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。（4）目标定位A.市场定位：目标人群特色、根源地区、行业特色；B.产品定位。项目规划设计建议（1）初步规划设计思路A.观点设计：产品表现的主题思想，主要设计风格、设计特色。B.主要产品种类：多层、高层，仍是连拍别墅或屋顶花园、顶层复式等其余种类，及不同种类产品的比列。C.节能和环保型建筑资料采纳的考虑。D.在所在城市中，生产新式、标新立异产品的可能性。E.假如是大型、超大型项目，地创造大社会观点的考虑。（2）规划设计的可行性剖析A.剖析在既定容积率、净用地面积、住所面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品时声明种类和特色，能否切合前方说起的规划设计观点和本公司所找寻的各样品位高质量住所的要求。这主要从规划设计角度判断将上述硬指标转变成现实产品的可能性。B.容积率变化对产品设计观点、产品种类和特色的影响。C.土地自己特色对产品设计的影响各考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完好性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。口.项目周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。E.周边市政工程配套设备对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与能否开通业主班车有关） 、商业设备（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行、医院等生活设备对自己配套建设规模和面积做出判断。G.市场剖析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价钱限制和总价控制原则与产品种类和产品特色设计能否存在矛盾，对产品质量能否有影响，并说明怎样解决。项目开发进度安排1）土地增值潜力初步评估从地理地点、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市将来发展战略等角度对土地增值潜力做出初步评估。2）宗地立刻开发与作为土地贮备的优弊端剖析3）工程计划工期计划、各期动工面积、完工计划、开完工时占当地城市市场和片区市场的据有率。4）销售计划各期销售时间、价钱、面积，估计销售各期的市场据有率，销售计划实现可行性。项目花费估量（1）成本花费估量说明测算假定和主要运用指标，如产品种类假定，总建筑面积，住所和非住所面积，容积率，项目总投资（即开发成本加开发花费，不包含营业税和所得税）等。并参照下边表13-11所列:表13-11成本估量表项目投资总数/万兀单位成本(元/m2)土地花费先期［工程费基础设备费建筑安装工程费配套花费开发间接费开发成本小计营销花费管理［花费 4总计(2)税务剖析A.营业税及附带;所得税；C.土地增值税。上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目自己使用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策能否有矛盾，以及怎样解决，详细的操作的而过程是什么。.项目资本计划A.资本投入计划：各期地价、先期花费、基础工程费、建安费、配套费、开发间接费等的投入安排。.资本回款计划：各期销售回款计划。C.资本需求计划：联合整个公司资本状况，列示各期资本的需求缺口及融资门路。D.启动资本及启动时只用资本内容、资本占用峰值、实现先进正流入时间、资本占用月均匀额。项目财务评论A.财务评论的假定条件，如能否享受政府各样税费的减免等。B.项目利润、投资利润率及主要经济指标。参照表13-12。表13-12 项目利润、投资利润率及主要经济指标表经济指标单位指数（兀/3）项目总金额/万元销售收入开发成本总投资销售毛利率税前利润税后利润销售净利率投资利润率C.项目开发各期的利润表现表13-13项目开发各期利润表经济指标2008年•••20xx年上半年下半年上半年下半年上半年下半年共计结算面积/3单位利润/（元/3）利润/万元10.项目敏感性剖析参照以上内容及表格，可依据实质状况增减。A.成本改动时各项经济指标的变化，假定成本每上涨（降落）必定金额或上涨（降落）必定百分比比较，如：

表13-14经济指标随成本改动表经济指标展望成本乂90%展望成本展望成本乂110%展望成本乂120%总投资销售毛利率税前利润税后利润销售净利率投资利润率B.售价改动时各项经济指标的变化，假定售价每上涨（降落）必定金额或上涨（降落）必定百分比来比较，如:表13-15经济指标随售价改动表经济指标展望成本义90%展望成本展望成本义110%展望成本义120%营业额销售毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资利润率C.容积率改动时各项指标的变化表13-16 各项指标随容积率改动表主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4多高层比营业额总投资销售毛利率税后利润销售净利率总投资利润率11.项目管理资源配置（1）机构设置能否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。（2）人力资源需求启动项目对各专业（部门）人员的要求，详细人数（重点是专业经理）。（3）人力资源缺口及解决现有人员可否知足需要，缺口人员的解决门路（调换、找平、培训等）。.项目综合剖析与建议（1）优势从品牌、设计、启动速度、产品质量和特征、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、能否切合本公司一向发展思路等方面阐述。（2）劣势从品牌、设计、启动速度、产品质量和特征、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、能否切合本公司一向发展思路等方面阐述。（3）时机从市场时机、提高市场据有率、建立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属地区土地价钱趋向等方面阐述。（4）结论和建议.项目竞拍和招标方式获得土地需要注意的问题（1）主要指标测算A.展望直接建筑成本（不包含地价）、售价。B.投资利润剖析（参照一下格式）：表13-17投资利润剖析表经济指标AA+MA+2M•••A+nM楼面地价总投资销售毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资利润率注：A代表起拍价或招标底价，若没有地价则A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增添的最小单位价钱，活着是设定的敏感性（或重要性）变化值，比如 100万元，变化值不宜过大。C.依据需要可增添以下测算:表13-18增添测算指标销售净利率总投资最高楼地面地价最高总地价R1R2R3•••注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还能够换成其余主要剖析指标，如投资利润率等。(2)竞争敌手剖析A.主要背景，控股股东状况。B.总财产、净财产、净利润(每股利润)。C.资本状况，可能资本根源，融资能力，资本成本。D.操作水平，主要开发的项目。E.参加竞争的主要目的，从而剖析敌手拿地的其实，能否志在必得。(3)拟订策略A.剖析盈亏均衡点，即保本销售时的地价。B.剖析销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的吓坏搜净利率时的地价，也能够经过其余指标剖析可接受的地价，最后确立最高竞价和招标价。C.掌握以轻微优势获得土地使用权或开发权的原则。(4)资本筹备短期集中支付大额资本的保证，自筹资本仍是向金融机构融资，能否与有关金融机构达成届时必定供应融资服务的协议。在心城市开发需要增补的内容（1）在市场剖析部分中增添当地商品房住所市场整体状况A.剖析该城市近来三到五年商品住所市场发展状况：动工面积、完工面积、销售面积、销售额。B.量值描绘市场状况，这些指标有：土地批租量、动工量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比率、均匀售价、个人信贷额度占销售额比率。C．各种类产品的市场特色：价位区分、各品位市场比例、发展趋向、产品特色、散布地区等。D.各行政区市场比较：量值描绘：土地批租量、动工量、完工量、销售量、各品位楼盘的销售比重、均匀价钱等。各区商品住所散布特色：供应量、销售变化和发展趋向等。E．当地城市近、中期规划发展方向描绘：城市发展规划、功能布局、基础设备建设等与项目开发个居民住所亲密有关方面。F．主要开发商状况：开发商实力、公司性质、开发水平；前20名开发商近来3年的动工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场据有率。G.热门地区的表述和特色，热门产品的表述和特色。H.客户的购置偏好、购置关注的因素。I．重点楼盘描绘。（2）需要达成一份新城市发展及房地产市场调研报告报告格式及内容请参照我们编写的《房地产市场调研与优异事例》一书。附件1）有关宗地状况的增补证明资料和法律文件，如各样政府批文、权证等。2）依照本公司成本核算指导设置科目明细，详尽列示成本测算过程。成本测算可采纳两种方法：A.从估量角度，依照当地有关政府政策、法例，依照成本项目逐项剖析计算。但要注意本公司在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增添的因素。B.依据已做的近似项目的有关数据，并充足考虑该项目的特征，在此基础上估量。以上两种方法在测算过程中莫不是一向而终的，不同的成本项目运用最合适、最科学的方法，两种方法能够交错使用。对可上可下的成本项目在不可以确立的状况下，尽可能稳健一些，详细测算可参照表 13-19。表13-19成本估量表

成本项目总成本/万兀单位成本/（元/疔）参照项目单位成本说明、土地获取价款1.政府地价及市政配套2.合作款项3.红线外市政配套4.拆迁赔偿费二、开发先期准备费1.勘探设计费2.报批报建费3.三通一半费4.暂时设备费三、主体建筑工程费1.基础工程2.构造及粗装饰3.门、窗工程4.公共部位精装饰5.室内精装饰6.室内水电气暖7.室内设备及安装8.室内智能化系统四、红线内市政工程费1.室外给排水系统2.室外采暖系统3.室外燃气系统4.室外高低压系统5.室外消防系统6.室外智能化系统五、园林环境费1.环境设计费2.绿化建筑费3.建筑小品费4.道路广场建筑5.围墙建