全程策划方案

PAGEPAGE24全程策划的建议建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：项目投资策划项目规划设计策划项目质量工期策划项目形象策划项目推广策划项目顾问、销售代理项目服务策划项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段第一章“某项目”投资策划项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。某项目投资策划的具体内容项目用地周边环境分析项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况地块交通条件调查·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响区域市场现状及其趋势宏观经济运行情况莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规莱西房地产市场总体供求现状莱西商品住宅市场板块的化分及其差异莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现莱西商品住宅客户构成及购买实态分析土地SWOT分析项目地块的优势项目地块的劣势项目地块的机会点项目地块的威胁及困难点项目市场地位1．类比竞争楼盘调研2．项目定位：·市场定位（区域定位、主力客户群定位）·功能定位·建筑风格定位项目价值分析1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价·类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的差异※项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力c价值实现的经济因素※经济因素※政策因素2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值计算项目定价模拟均价的确定项目中具体单位的定价模拟项目投入产出分析1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标·首期经济技术指标2．项目受期成本模拟·成本模拟表及其说明3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响投资风险分析及其规避方式提示1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设开发节奏建议1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素·地块状况因素·发展商操作水平因素·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素·市场供求因素·上市时间要求2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论第二章某某项目规划划设计策划划项目规划设计策策划的含义义（根据万科研发发中心经验验，开发商商引领设计计单位完成成设计）通通过完整科科学的投资资策划分析析，可以明明确市场定定位，从而而进入产品品设计阶段段。目前消消费者对房房地产产品品的建筑规规划和单体体设计要求求愈来愈理理性，项目目规划设计计策划是以以某项目的的市场定位位为基础，以以满足目标标市场的需需求为出发发点，对项项目地块进进行总体规规划布局，确确定建筑风风格和色彩彩计划，紧紧紧围绕目目标客户选选定主力户户型，引导导室内装修修风格，并并对项目的的环艺设计计进行充分分提示。项目规划设计策策划的具体体内容总体规划项目地块概述·项目所属区域现现状·项目临界界四周状况况·项目地貌貌状况项目地块情况分分析·初步规划及设想想·影响项目总体规规划的不可可变的经济济技术因素素·土地SWOT分析在在总体规划划上的利用用或规避·市场定位下的主主要经济指指标参数建筑空间布局·总体平面规划及及其说明·功能分区区示意及说说明道路系统布局·地块周边交通环环境示意a地块周边基本路路网b道路建设设及未来发发展状况·项目道路设置及及其说明a主要出入口设置置b主要干道道设置c车辆分流情况说说明dd停车场布布置绿化系统布局·地块周边景观环环境示意a地块周边历史、人人文景观综综合描述b市政规划布局及及未来发展展方向·项目环艺规划及及说明a绿化景观系统分分析b主要公共共场所的环环艺设计公建与配套系统统·周边市政配套设设施调查·配套功能配置及及安排·公共建筑外立面面设计提示示a会所外立面设计计提示b营销中心心外立面设设计提示c物业管理、办公公室等建筑筑外立面设设计提示d其它公建（如巴巴士站、围围墙）外立立面设计提提示·公共建筑平面设设计提示·公共建筑风格设设计的特别别提示·公共建筑外部环环境概念设设计分期开发·分期开发思路·首期开发发思路分组团开发强度度建筑风格定位、色色彩计划1．总体建筑风格格及色彩计计划·总体建筑风格的的构思·建筑色彩彩计划2．建筑单体外立立面设计提提示·商品住宅房外立立面设计提提示a多层、小高层、高高层外立面面设计提示示b不同户型的别墅墅外立面设设计提示c针对屋顶、屋檐檐、窗户等等外立面局局部设计提提示d其它特殊设计提提示·商业建筑风格设设计提示三、主力户型选选择莱西同类楼盘户户型比较业态分析及项目目户型配置置比例主力户型设计提提示商业物业户型设设计提示四、室内空间布布局装修概概念提示1．室内空间布局局提示2．公共空空间主题3．选择庭庭院景观提提示五、环境规划及及艺术风格格提示周边环境调查和和分析总体环境规划及及艺术风格格构想·地块已有的自然然环境利用用··项目人文文环境的营营造各组团环境概念念设计·组团内绿化及园园艺设计·组团内共共享空间设设计·组团内雕塑小品品设计提示示··组团内椅椅凳造型设设计提示·组团内宣传专栏栏、导视系系统位置设设定提示4．公共建筑外部部环境概念念设计·主入口环境概念念设计·营销中心外部环环境概念设设计·营销示范中心沿沿途可营造造环境概念念设计·针对本项目的其其它公共环环境概念设设计六、公共家具概概念设计提提示周边同类楼盘公公共家具摆摆设·营销中心大堂·管理办公公室公共家具概念设设计提示七、公共装饰材材料选择指指导周边同类楼盘公公共装饰材材料比较公共装饰材料选选择指导及及装修风格格构思营销示范单位装装修概念设设计住宅装修标准提提示八、灯光设计及及背景音乐乐指导1．灯光设计·公共建筑外立面面灯光设计计··公共绿化化绿地灯光光设计·道路系统灯光设设计·室内灯光光灯饰设计计2．背景音乐指导导·广场音乐布置·室内背景景音乐布置置九、小区未来生生活方式的的指导建筑规划组团评评价营造和引导未来来生活方式式·住户特征描述·社区文化化规划与设设计第三章项项目质量工工期策划第一节质量工期期策划的含含义近几年来，房地地产市场买买卖双方纠纠纷不断，已已成投诉热热点。房屋屋滴漏、墙墙皮裂缝现现象经常出出现；所购购期房交付付时与合同同承诺的条条件不符，拖拖延楼宇交交付使用日日期的现象象也时有发发生；甚至至由于质量量控制不严严引起损害害消费者利利益的现象象，因此，质质量工期策策划是我们们、承建商商必须树立立的策划观观念。第二节质量工期期策划的具具体内容建筑材料选用提提示莱西市场竞争性性楼盘建筑筑材料选用用类比新型建筑装饰材材料提示建筑材料选用提提示施工工艺流程指指引１．工程施工规规范手册2．施工工工艺特殊流流程提示质量控制１．项目工程招招标投标内内容提示２．．文明施工工质量管理理内容提示示工期控制１．开发进度提提示２．施施工组织与与管理造价控制１．建筑成本预预算提示２２．建筑流流动资金安安排提示安全管理１．项目现场管管理方案２２．安全施施工条例第四章项项目形象策策划第一节项目目形象策划划的含义项目形象策划包包括某项目目的总体战战略形象策策划、社区区文化形象象策划、企企业行为形形象策划、员员工形象策策划以及项项目视觉形形象策划等等主要内容容。项目视觉形象是是指房地产产有别于奇奇特项目的的具有良好好识别功能能的同意视视觉表现。其其内容主要要包括项目目视觉识别别系统工程程核心部分分及延展运运用部分。其其核心部分分包括项目目的名称、标标志、标准准色及标准准字体。第二节项目形象象策划的具具体内容一、项目视觉识识别部分系系统核心部部分1．名称·项目名··道路名·建筑名·组团名2．标志3．标准色4．标准字体二、延展及运动动部分1．工地环境包装装视觉·建筑物主体·工地围墙墙·主路网及参观路路线·环境绿化化2．营销中心包装装设计·营销中心室内外外展示设计计·营销中心心功能分区区提示·营销中心大门横横眉设计·营销中心心形象墙设设计·台面标牌·展板设计计·营销中心导视牌牌·销售人员员服装设计计提示·销售用品系列设设计·示范单位位导视牌·示范单位样板房房说明牌3．公司及物业管管理系统包包装设计第五章项目目营销推广广策划第一节项目营销销推广策划划的含义对未来将要进行行的营销推推广活动进进行整体、系系统筹划的的超前决策策是很有必必要的。项项目营销推推广策划提提供关于某某项目营销销推广的未未来方案，以以未来的市市场趋势为为背景，以以企业发展展目标为基基础设计的的营销推广广措施，其其内容是在在项目投资资分析的基基础上进一一步对项目目强、弱进进行分析，并并得出正确确的处理方方法。同时时，通过对对项目市场场定位、价价格定位分分析，确定定项目的正正式入市时时间，以及及采用相应应宣传推广广策略策划划并提出对对整个营销销推广的效效果进行有有效监控和和评估的方方法，以达达到预期的的营销效果果。项目营销推广策策划是房地地产全程策策划的重头头戏，是营营销策划水水平与销售售技巧的高高度结合，需需要高度的的专业化运运作。第二节项目营销销推广策划划的具体内内容一、区域市场实实态分析1．莱西房地产市市场总体供供求现状2．项目周边竞争争性楼盘调调查·项目概况·市场定位位·售楼价格格·销售政策措施·广告推广广手法·主要媒体体应用及投投入频率·公关促销活动·其他特殊殊卖点和销销售手段3．结论二．项目主卖点点荟萃及物物业强势、弱弱势分析与与对策1．项目主要卖点点荟萃2．项目强强势、弱势势分析与对对策三．目标客户群群定位分析析1．莱西人口总量量及地块分分布情况2．莱西经济发展展状况和人人口就业情情况3．莱西家庭情况况分析·家庭成员结构·家庭收入入情况·住房要求求、生活习习惯4．项目客户群定定位·目标市场a目标市场区域范范围界定b市场调查资料汇汇总、研究究c目标市场特征描描述·目标客户a目标客户细分b目标客户户特征描述述c目标客户户资料四、价格定位及及策略1．项目单方成本本2．项目利润目标标3．可类比项目市市场价格4．价格策略5．价格分期策略略五、入市时机规规划宏观经济运行状状况分析莱西房地产相关关法规和市市场情况简简明分析入市时机的确定定及安排六、广告策略广告总体策略及及广告的阶阶段性划分分·广告总体策略·广告的阶阶段性划分分广告主题广告创意表现广告效果监控、评评估及修正正入市前印刷品的的设计、制制作·宣传海报、折页页·认购书·正式合同·交房标准准·物业管理内容·物业管理理公约七、媒介策略１．媒体总策略略及媒体选选择２．媒体体总策略３．媒体选择４．媒体体创新使用用５．软性新闻主主题６．媒介介组合７．投放频率及及规模８．费用用估算八、推广费用计计划1．现场包装2．印刷品品3．媒介投放4．公关活活动九、公关活动策策划及现场场包装十、营销推广效效果的监控控、评估及及修正1．效果测评形式式·进行性测评·结论性测测评2．实施效果测评评的主要指指标·销售收入·企业利润润·市场占有率·品牌形象象和企业形形象实施阶段第六章项项目销售顾顾问、销售售代理第一节总总论在经过前面一系系列的工作作流程后，进进入到项目目的销售阶阶段，这个个阶段的成成果也是检检验前面几几个方面的的策划工作作是否到位位。第二节项目销售售顾问、销销售代理的的具体内容容一、销售周期划划分即控制制1．销售策略·营销思想：全面面策划·销售网络络·销售区域：紧扣扣目标市场场和目标客客户·销售时段·政策促销销·销售活动·销售承诺诺2．销售过程模拟拟·销售实施·销售合同同执行监控控二、各销售阶段段营销推广广执行方案案实施三、各销售阶段段广告创意意设计及发发布实施四、售前资料准准备1、批文及销售资资料·批文·楼楼宇说明书书·价格体系系·合同文本本2、人员组建·销售辅导·销售代理理3、制定销售工作作进度总表表4、销售控制与销销售进度模模拟·销售控制表·销售收入入预算表5、销售费用预算算表·总费用预算·分项开支··边际费用用6、财务策略·信贷·付款方式·按揭··合伙股东东7、商业合作关系系·双方关系·三方关系·多方关系系8、工作协调配合合·甲方主要负责人人·直接合作作人·财务部·工程部·物业管理理公司五、销售培训1．销售部人员培培训·详细介绍公司情情况·物业详情a项目规模、定位位、设施、买买卖条件b物业周边环境、公公共设施、交交通条件c该区域的城市发发展计划，宏宏观及微观观经济因素素对物业的的影响情况况d项目特点※项目规划设计内内容及特点点，包括景景观、立面面、建筑组组团、容积积率等※平面设计内容及及特点，包包括总户数数、总建筑筑面积、总总单元数、单单套面积、户户内面积组组合、户型型优缺点、进进深、面宽宽、层高等等※项目的优劣分析析※项目营销策略，包包括价格、付付款方式、策策略定位、销销售目标、e竞争对手优劣分分析及对策策·业务基础培训课课程a国家及地区相关关房地产业业的政策法法规、税费费规定b房地产基础术语语、建筑常常识：房地地产、建筑筑业基础术术语的理解解※房地产、建筑业业基础术语语的理解※建筑识图※计算户型面积c心理学基础d银行的按揭知识识，涉及房房地产交易易的费用e国家、地区的宏宏观经济政政策、当地地的房地产产走势f公司制度、架构构和财务制制度·销售技巧·签订买卖合同的的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展展销现场2．销售手册·批文·楼宇说明明书·价格体系·合同文本·客户资料料表3．客户管理系统统4．销售作业指导导书·职业素养准则··销售基本本知识与技技巧·项目概况·销售部管管理架构六、销售组织与与日常管理理1．组织与激励·销售部组织架构构·销售人员基本要要求·职责说明·考核、激励措施施2．工作流程·销售工作的内容容··销售工作作阶段·销售部工作职责责（工作流流程）··销售业务务流程（个个案）3．规章制度概念念指示第七章项目服务务策划项目服服务策划的的含义目前的房地产市市场，特别别是发达地地区的房地地产市场，物物业管理已已愈来愈受受买家的重重视和关心心，来自市市场的信号号向发展商商提出了物物业管理高高起点、高高标准、高高水平的要要求，万科科开发的物物业多年来来一直深受受市场的追追捧，在很很大程度上上与其手上上的王牌——万科开发发的物业管管理密不可可分，它成成为万科开开辟第二营营销渠道和和制造回头头客的有力力保证。项目服服务营销的的具体内容容项目销售过程所所需物业管管理资料1．楼宇质量保证证书22．楼宇实实用说明书书3．业主公约44．用户手手册5．楼宇交收流程程6．入伙通通知书7．入伙手续书8．收楼书书9．承诺书10．业主\用户联系系表11．遗漏工程实用用钥匙授权权书12．遗漏工程和水水电表底数数记录表13．装修手册和装装修申请表表物业管理内容策策划1．工程、设计、管管理的提前前介入2．保洁服服务3．绿化养护4．安全及及交通管理理5．三车及场地管管理6．设备养养护7．房屋及公用设设备设施养养护8．房屋事事务管理9．档案及数据的的管理10．智能化化的服务11．家政服务12．多种经经营和服务务的开展13．与业主的日常常沟通114．社区文文化服务物业管理组织及及人员架构构物业公司人力资资源的管理理包括招聘聘、培训、考考核、调配配、述职、工工资、福利利、晋级等等环节物业管理公司应应遵循以下下原则建立立各级组织织机构，明明确各部门门的职能、责责任、权限限、隶属关关系及信息息沟通渠道道物业管理培训1．物业交付使用用前的培训训2．物业交付使用用后的培训训物业管理规章制制度1．员工手册2．岗位职职责及工作作流程3．财务制度4．采购及及招标程序序5．员工考核标准准66．业主委委员会章程程7．各配套功能管管理规定8．文件管管理制度9．办公设备使用用制度110．值班管管理制度11．消防责任制112．消防管管理规定13．对外服务工作作管理规定定144．装修工工程队安全全责任书15．停车场管理规规定16．非机动动车辆管理理规定17．出租车及暂住住人员管理理规定188．进住（租租）协议书书19．商业网点管理理规定物业管理操作规规程1．楼宇本体维护护保养规程程22．绿化园园林养护规规程3．消防设施养护护及使用规规程4．供配电电设备维护护保养规程程5．机电设备维护护保养规程程66．动力设设备维护保保养规程7．停车场、车库库操作规程程88．停车场场、车库维维护保养规规程9．游泳池及其设设备维护保保养和操作作规程10．给排水设备维维护保养规规程111．公共部部位保养保保洁操作规规程12．保安设备操作作及维护规规程133．照明系系统操作及及维护规程程14．通风系统操作作及维护规规程155．管理处处内部运作作管理规程程16．租赁管理工作作规程物业管理的成本本费用1．管理员工支出出2．维护及及保养3．公共费费用4．行政费用5．保险费费用66．其它7．管理者酬金88．营业税9．预留项项目维护基基金（物业的运营为为自负盈亏亏）物业管理ISOO90022提示1．质量手册