北奥产品策略报告

北奥产品策略报告北奥产品策略报告北京市房地产产品描述(本段图片较多，所占内存大，故删去)分阶段发展策略*分阶段发展原则项目限制共约公顷，开发量按控规可达至95万平开发条件均有较高要求。2.投资额上，本案的启动资金应控制在一定范围以内。市场依据**分阶段原则1.综合考虑地块内部区位的成熟度，挑选成熟度高的位置作为第2.各阶段发展用地面积初步考虑目标市场的容量，特别是第一阶段3.各阶段发展用地的划分基本上不改变规划的路网；4.各阶段在开发中能连续推进，不出现隔断；5.分阶段开发希望达至如下目标：A.首阶段开发能顺利进入市场缝隙，会聚人气；B.逐步抬高各阶段的住宅类型档次，改善居住环境，期望通过来获得超额利润；C.各阶段公建的安排主要依据控规条件和各阶段居住人口的规模而定，并参考了部分开发案例的经验以提高其实际操作的D.根据本案档次的定位，并且参考了区域房地产市场的特点及*2-3层联体别墅(TOWNHOUSE)，2-4联，设置车库，保*4层双复式公寓(豪华多层)，首二层带私家花园，三四*9层小高层电梯(1部)板式住宅，一梯两户，首层架*分阶段发展计划阶段划分1.第一阶段(2、4号地块)由于地块手续较快而场地已完成土地平整，视觉识别较好；且其紧邻东坝乡的中心区，位于城市规划干道(东坝中路)旁，是本案商业价广场、奥林匹克运动城(SPORTSMALL)、幼儿园及其它公建。2.第二阶段(1、3号地块)的地块最好紧靠首期已目整体形象的连续性；另一方面是内建有中型会所和一所九年制学3.第三阶段(6、8号地块)类型有五层住宅和小高层；区内建有4.第四阶段(9号地块)5.第五阶段(5、6、7号地块)和小高层为主；区内建有中型会所各阶段指标积147,300容积率段段段段段积型层层合计792,800870,700鱼塘一部分改造而成，既避免塘2.各阶段指标积面积比例59,000%面积比例15,000%面积比例22,000%面积比例0022,00098,500%面积比例00%%%00%0%%%%%%%00%%%%合计801,50000203,0000098,500211,000制规划布局编排而来的，充分考虑了公建占地、绿化水景占地、建筑密各阶段形象定位1.第一阶段：运动之美——丰富，精彩，追求美好生活；2.第二阶段：运动之趣——活跃，有趣，体验趣味人生；3.第三阶段：运动之慧——理性，灵活，保持旺盛精力；4.第四阶段：运动之养——悠闲，安适，享受健康生活；5.第五阶段：运动之友——平等，友爱，共建和谐社区。分阶段价格策略*总体价格策略价格是根据目标市场的需求、成本及竞争者价格而确定的。在告》中已知，本案目前优势还不十分明显，而未来面临的竞争相当激烈，所以必须采用高价值(高性价比)定价策略，即与市场需求本案的市场定位是“中高档的国际运动社区”，根据市场现状和4000—8000元/㎡之间。本成本第第品的投资成本，通过初步估*竞争者价格鉴于本案周边缺乏同类型和规模的楼盘，同板块其它楼盘对本案的定价参考作用不大；而通过竞争板块的同类型楼盘分析，已知目前市场普通住宅价格在4200—6500元/㎡之间(不含装修)。*各阶段价格策略对本案各阶段售价的测定是依据现在的现金水平，不考虑通货膨胀对售价的影响。虽然目前房地产市场稳步发展，但对一个中长期项本价格：提升档次，拉开距离提升小区档次6,200-6,8005,200-5,800别墅四层公寓6,5005,500一阶段度200-别墅6,500-7,5007,000%俱乐部、水景优势四层公寓5,500-5,800%第二6,000阶段五层住宅4,500-5,0004,800%水景优势小高层4,800-5,8005,300五层住宅4,600-4,900%巩固客户群第三5,200阶段小高层5,000-6,0005,500%别墅7,200-7,500%环境优势，配套成第四7,800熟阶段四层公寓5,800-6,5006,300%货%%%五层住宅小高层5,300-5,8005,600-6,5005,5006,100第五阶段%第一阶段低价入市，以比竞争对手低的价格但更高的产品质量来争取客源；第二阶段在项目配套逐步完善的情况下，利用区内的环境优势，更进一步提高居住素质，此时价格提升将是理所当然的；第三阶段时，自然条件一般，考虑规划布局，以提供多层和小高层为主，所以价格只是微升，以利于巩固客户群；第四阶段地理位置和景观条件优越，小区此时也应相当成熟，所以调升幅度稍大；第五阶段顺延前阶段的市场惯性，虽然容积率较高，但社区已相当成熟，价格略有涨幅。*地理位置及周边环境概述1.本案位于北京东部绿化隔离带地区，近邻北京的中心商务区(CBD)，离三元桥15分钟车程(公交车30分钟)。地理位置优越，交通有障碍。2.地块东面是东坝乡的行政商业中心，南面为规划公园，。基本的生活配套设施基本成熟，但档次较低，与本案的(局部可突破)，建筑密度：25%；绿化率40%。场地南北向呈长方形，大部分较为平整，西北部有缓坡的小处鱼塘。*主题概念与总体规划的对接*集中运动场所——奥林匹克运动城(SPORTSMALL)：奥林匹克社区文化有与之相匹配的集中运动场所作为基础。为居住者营造开放的轻松自然交流和相互接触的生活方*放松性(Relax)如太极、游泳等；*再充电性(Recharge)如篮球、野战等；*恢复性(Recover)如按摩步道、桑拿等。规划建议*组团划分*小区内车行道系统整个社区内维持较佳业中心的呼应关*路网系统基本实现组团各居住院落内部的人车分流，并在设计中关怀。路系统，小区的南、团设米宽车行道，车行道与规划路网贯通。道路取向注路面材质的设计，让车辆减速通行。道行步道系统。小区人行主干道呈树形分枝结构。每个组团的人行次干道呈挂在主干道上的“果实”，“果实”把院落步道串在一起；步行路网通过宅前步用组团的主题色彩，材料选取应符合步行、缓跑、骑自行车、及滚轴溜冰的要求。步道一侧铺砌失明人士专用地面道系统*停车系统地下或半地下停车，联体别墅停车到位；临时访客车辆在室外停放(设停车棚)。室内停车室内机动车停车场建议设在组团入口附近，以半地下室车库(与人防设计一并考虑)。车库净高米，朝车行路方向设车辆出入口。车库内按消防要求配备喷淋、烟感系统。半地下室日常靠自然通风采光，车库上部楼宇的排水管道经半室内停车场与室外停车场的具体比例由设计单位根据设室外停车用绿篱遮挡停车棚的视线。车场*广场、园林景观总则以社区中心广场为核心，各组团的主题广场为副心，宅间院落为节点，营造具有本社区特色的运动景观系统。设计紧扣“人在运动中享受健康生活”的理念。以具特色的运动小品和丰富的造园手法，作不同趣味的主题园景。每个场景着重展示运动为人类精神生活和物质生活带来的益处(如运动的美、趣、慧、养、友等)。作为奥林匹克花园相对于竞