城市综合体规划设计要点解析课件

城市综合体规划设计要点解析2010.12.25天泽地产前言：城市综合体的最新发展（一）房地产巨头集体转型搏杀商业地产继华润置地上月底在香港2009年的业绩发布会上率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%以后，一直专注于住宅开发的雅居乐地产随后也在中山抛出20万平方米商业地产的项目。近日，宣布涉足商业地产后，万科三个大体量的商业地产项目在10余天内先后曝光；昨天，央企地产大佬保利地产再度向记者透露，该公司计划到2010年商业地产方面的投资总额将占到总投资的30%，商业物业面积将增加到300万平方米。“商业地产是房地产业发展的必然阶段。”

在中国房地产巨头集体转型的背后，逐渐成熟的中国房地产业正掀开商业地产时代。前言：城市综合体的最新发展（二）商业地产每年增量将达1300万平方米在5月8日举行的2010中国（深圳）商业房地产合作大会上，诸多业内人士认为商业地产可能将进入新一轮快速扩张。当前中国不少城市提出城市升级的概念，第一阶段是以改造城区和打造商务为主旋律；第二阶段是从现在开始以打造新城、新区为主旋律。以上海和杭州为例，目前上海提出要打造147个商业中心，杭州明确提出要打造100个商业综合体。目前中国赶上了城市化发展的“钻石时期”，每年将有1300万人进城。如果按照每人商业配套1平方米，将是1300万平方米的增量工作。目前中国社会商品零售总额是13万亿人民币，而美国社会商品零售总额高达10万亿美元，与国外相比我们还很落后。第一篇城市综合体概述

第一章城市综合体的定义、特征与价值前景

第二章城市综合体的主要产品构成及特点第一章城市综合体的定义、特征与价值前景

1、城市综合体的定义2、城市综合体的特征3、城市综合体的价值前景1.1城市综合体的定义《中国大百科全书》：建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑。《美国建筑百科全书》：建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体楼盘类型：写字楼、国际公寓、豪华酒店、国际商城建筑规模：总占地面积6万平方米，总筑面积100万平方米开发商：北京国华置业有限公司项目简介：华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。华贸中心的整体设计由世界著名的美国KPF建筑设计事务所担纲，建筑设计极富纪念性和时代感。1.2城市综合体的特征（一）12345678高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性社会效应及升值价值1.2城市综合体的特征（二）功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性可实现自身完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可1.3城市综合体的价值前景城市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值平台上，对自身的价值链进行全面超越。一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会为开发商、运营商带来巨大的品牌价值和高升值的前景。城市综合体是城市化进程和体现城市经济实力的重要载体，多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约，将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来房地产业发展的主流模式之一。第二章城市综合体的主要产品构成及特点城市综合体的四大产品构成：1、住宅、公寓2、办公3、酒店4、商业零售及服务2.1住宅、公寓（一）选址特点目标客户住宅类型产品特点普通住宅大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区户内各功能房间完善；户型以２居以上为主一般为毛坯房，近年来精装修开始流行配套以停车场及公共广场为主商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公；部分没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主住宅类型2.1住宅、公寓（三）公寓：最接近住宅的商业性质物业；城市综合体平衡现金流的挡箭牌；由于自住成本高，通常作为投资型物业，对投资市场成熟度要求较高；高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充分分区；其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体的总投资额；2.2办公（一）选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑标准有所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧普通装修小于1万平米小型私营企业写字楼类型市区市区大中型各类企业、机构设施设备建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有部分商务配套有地上／地下停车位几乎没有服务配套品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线2.2办公（二）性价比较高的抗通货膨胀资产；可实现局部回款，但在二、三线城市中属于高风险性物业；在非产业区域应严格控制放量比例；在非一线城市中。5A甲级写字楼性价比低于乙级写字楼；写字楼的四大直观产品指标——电梯、大堂、空调、玻璃幕墙；销售及租赁时，以链型营销思路为主——主力客户的特点；2.3酒店（二）成本投入最高，回收难度极大；优质酒店对于运营管理要求很高；1、已上市公司；2、待上市公司；3、政府强制要求；4、体量实在过剩除上述四种状况，不建议开发或持有。酒店标准制定与策略。2.4商业零售及服务（一）选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区域10万平米以上香港ifc北京东方广场购物中心类型主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%区域购物中心区域中心5-8万平米北京万达广场深圳花园城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积占比40-60%邻里购物中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%生活方式购物中心高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米上海新天地美国COCOWALK购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%0-2个主力店主力店面积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里核心商圈1公里次级商圈3公里核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里核心商圈1公里次级商圈3公里2.4商业零售及服务（二）商业零售及服务的形式：（1）商业街；（2）住宅或办公楼底商；（3）裙房；（4）建筑单体；

2.4.2住宅或办公楼底商受到一定程度的业态限制；较好操作，易于套现；尽量通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；原则上设计层数不要高于两层；2.4.3裙房由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，最难套现；受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；即便租赁，通常也为大面积低租金业态（同样受底商业态限制）；由于投资总额过高，极难销售（除产权式切割商铺，但操作难度较大）；第一章城市综合体开发的前期策划

1、城市综合体的开发条件及定位2、城市综合体的区位选择3、城市综合体的开发时序1.1.1城市综合体开发的条件因素

1.1.2城市综合体开发的定位（一）定位需满足的目标：1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标1.1.2城市综合体开发的定位（二）定位依据：定位依据123456城市和区域市场城市化发展经济和人口状况城市和区域地理环境历史、文化、民俗、民情政府规划及功能定位1.1.3城市综合体开发的定位（三）三位一体定位方法1.1.3城市综合体开发的定位（三）城市综合体的开发模式：1、均衡发展的模式2、以办公业为核心的发展模式3、以酒店业为核心的发展模式4、以零售业为核心的发展模式1.2城市综合体的区位选择（一）

城市综合体的发展离不开城市化发展进程1.2城市综合体的区位选择（二）“一个城市只有一个中心”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？城市化发展1.2城市综合体的区位选择（三）上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海南京路城市化发展1.2城市综合体的区位选择（四）北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化发展城市化多核发展是必然趋势1.2城市综合体的区位选择（六）未来深圳可能面临的城市综合体形态城市核心区城市次中心城市综合体核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体1.2城市综合体的区位选择（七）城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同；而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点。1.2城市综合体的区位选择（八）居住区市中心AB1.3城市综合体开发的时序正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。

首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后；而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。

其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义：1、最大限度的实现各个物业自身的价值；2、最大可能实现各功能间关联带动价值；3、避免各物业之间的负面影响。第二章城市综合体的商业规划

1、商业地产概述2、城市综合体商业规划的重要性3、城市综合体商业规划要点4、如何在商业规划阶段规避项目风险5、塑造成功商业规划的主要因素2.1商业地产概述（一）商业地产核心规律——渠道2.1商业地产概述（二）1、商业地产：为社会交易创造交易地点和交易平台，在这个平台，能够使商人们更容易的接触到他们所需要推销商品的客户；因此其愿意为获得这一机会支付租金。2、商业地产价值：商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能有效交易（能够接触到他所需要的消费者）—渠道价值。商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多、实现的交易越大，愿意付出的代价越高。2.1商业地产概述（三）3、商业地产三大盈利点一大盈利，商业租售赢利。二大盈利，物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度；融资后进行滚动开发。三大盈利，提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。2.1商业地产概述（四）4、商业地产同住宅地产的本质区别：产业链构成：生产——流通（渠道）

——消费商业地产卖的不是物业，而是渠道价值。5、商业地产营销如同建水库：住宅操作思路：造水库——卖水库（不一定有水）。商业操作思路：造水库——引水——卖水笼头（喝水的机会）。住宅客户——无辜的购房者，商业客户——精明的商人。谁比谁傻？2.1商业地产概述（五）6、商业地产与住宅地产的发展过程对比第二个阶段：竞争的加剧与产业链的成熟，不具备多少能力的发展商几乎被淘汰了，能生存下来的发展商必须都是具有较强的实力与操作能力的发展商，成功变成了一种实力与能力的考验。

第一阶段：利用了城市化所带来的巨大市场需求，只要拿到一块地，通过一定的资本运营就可以将项目建成，实现成功销售，项目即告完成，这一成功带有很大的机会主义色彩。住宅地产的发展经过了两个阶段，但商业地产只有后一个阶段。

在过程上来说，如果说住宅地产的发展经过了两个阶段，那么现代商业地产的发展却只有一个阶段。

住宅地产发展的两个阶段是：2.1商业地产概述（六）

现代商业地产一边是天堂，一边是地狱。

商业地产的开发和运营没有和棋，运营得好，寸土寸金，运营得不好，则一文不值。

住宅地产开发与商业地产开发本质的不同之处就在于：住宅地产的开发重结果，而商业地产的开发却重过程。住宅地产在销售完成之后即可见到结果，而商业地产却需要经过一个漫长的过程之后才可见到结果。在中国房地产开发企业的制度、人才和文化建设普遍欠缺的情况下，绝大多数的房地产开发企业是不具备开发运营商业地产的能力的，这句话虽然很武断，却是一个不争的事实。2.2城市综合体商业规划的重要性（一）

在做商业地产项目的时候，很多人会发出这样的感慨：成也规划，败也规划。人们普遍认为现代商业规划指的就是建筑规划；事实上，规划又分为两个方面，分别是硬件设施的规划和软件设施的规划，概而言之，就是建筑格局规划与商业经营规划。

很多商业地产商在做项目的时候，很容易进入一个误区：认为只要做好了硬件设施规划，就可以在日后随意对商业布局进行调整，具体表现在一种“走一步看一步，摸着石头过河”的思想上，这种思想并且在相当长的一段时间里占主导地位。但近年以来，中国商业地产界一种新的风潮正在涌起：那就是商业经营规划应先于建筑格局规划。1、规划决定成败2.2城市综合体商业规划的重要性（二）这种思想反映了一种科学的商业地产开发思路，是对商业地产运营观念的一次重要变革。在以前的观念中，大家普遍认为商业地产项目是由玻璃、水泥、钢筋和装饰材料组成的一个购物中心，这是一种短浅、片面的目光，而不是一种长远、全局的目光。在行为上，可以称之为割裂的、短期的行为。现代商业地产思想将商业经营规划视作与建筑格局规划同等重要的一环，成为现代商业规划当中不可分割的两个部分，甚至在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更加重要。科学的商业地产开发强调的是整体战略，在现代商业地产观念中，硬件规划与软件规划是一个不可分割的整体。而这，正是现代商业地产规划科学的基本原则。发展商对商业地产缺乏了解，忽视商业规划则会走上弯路，造成投入成本的浪费，使项目本身不能发挥最大的成本效应。2、商业规划比建筑规划更重要

2.3城市综合体商业规划要点（一）1、规划的布局顺序

一个大型的购物中心会包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等多功能的业态，但是，围绕着这些功能配置该如何来进行布局，使各个功能主题明确，互相促进，互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化的目的。

商业经营规划先于建筑格局规划,有利于形成最合理的商业布局，这也是成熟的商业地产运营商的基本原则之一；在中国，如万达集团开发的商业项目，就都是遵循这一原则，先进行商业经营规划，再进行建筑方面的规划。万达在全国各地开设了众多的购物中心，成为中国在购物中心圈地运动中的领头羊；如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场二、三层开设18000平方米的大型超市；从项目开始策划之初，沃尔玛超市就深度介入其中，就其专业的细节与发展商达成一致意见，这样一来，就确保了商业项目建成之后就成为一个一步到位的产品；同时双方建立了战略合作伙伴的关系。2.3城市综合体商业规划要点（二）商业经营规划先于建筑格局规划有利于实现低成本的运营，同时还具有以下显著的优点：

1)缩短了整个项目的开发周期。

2)构成整体效益对散件效益的优势。因此，无论是从成本运作的角度来看，还是从商业整体效益的角度来看，商业规划先于建筑格局规划都将提高商业中心的整体竞争力。

2.3城市综合体商业规划要点（三）2、商业地产规划的尺度就是人的尺度

任何商业都希望拥有一流的规划，但规划也意味着代价，先进的规划更意味着巨大的代价。无视长远利益和现代商业科学，而以短期利益和回报最大化的思想来衡量购物中心的规划方案，无视商业的客观规律，往往是导致购物中心运营失败的原因。商业地产的规划尺度必须充分尊重人的感受，满足人的需要，要根据人的习惯来进行设计；如人们在商业街内行走时，对一层以上的范围几乎是“视而不见”的，而横向关注范围就在10米至20米之间，至于超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺。因此，在规划中，我们不应当只考虑某一个方面，而要从各方面进行综合的考虑。2.3城市综合体商业规划要点（三）3、商业面积的规划在一个商业地产项目的规划方案当中，商业面积的规划，是最根本的、也是最重要的规划。科学地说，购物中心商业面积的规划并不只是一个技术层面的工作，而是一个战略层面的工作。在一块土地上根据地形地势进行建筑设计，是任何一位建筑设计师可以做的工作，但是，如何确保购物中心的商业规模能引爆市场，并使购物中心在未来获得可持续的发展，就需要对社会环境、经济发展、人均购买力和城市发展进行全方位的分析和判断。

目前在中国开发的购物中心，相当多数的购物中心一味追求规模效应，将购物中心的规模做得足够大，这种出发点，本身就是不成熟的。商业面积并不是越大越好

2.3城市综合体商业规划要点（四）4、商业规划中的业态组合商业专家们在经过对国外、国内一些成功的“shoppingMall”进行研究之后，得出一个被众多商业专家所广泛认同的一个标准——52：30：18，即商业：娱乐：餐饮=52：30：18，我们称之为商业黄金分割定律。这个数据是经过对大量的“ShoppingMall”综合分析统计后而得出来的结论，并得到了众多商业专家的肯定；然而在运用起来的时候，商业地产开发商们就会发现这个标准执行起来非常困难。“体验经济“理论却认为：当未来的社会商品消费结构更加丰富时，商场凭什么让消费者产生更多的消费欲望，营造剧场式的体验经济效果就成为一种必要。2.4如何在商业规划阶段规避项目风险绝大多数情况下，一个商业地产项目的风险就在于招商阶段，招商不成功或者时间的滞后，都会对项目带来失败的阴影。招商就好像是商业发展的瓶颈，严重制约着商业地产的成熟与发展。招商的问题并不在于能不能实现招商，而是招一些什么质素的商家，如何使较大规模的现代商业中心具有合理的商业组合，并使这些商家能持续经营下去。商业规划先于建筑格局规划是解决“招商瓶颈”的最佳方案，对规避项目开发经营的风险能起到较大的保障作用。2.5塑造成功商业规划的主要因素（一）1、定位主题成功的商业需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间会加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值。国内成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊桥等。2.5塑造成功商业规划的主要因素（二）2、主力店设置（AnchorStore）主力店是商业招商成功与否的关键因素。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商业形象的提升，并增加商场的辨识度。主力店对于卖场面积、交通组织、货架陈列、停车需求均有一系列的要求，为了吸引主力店额进驻，开发者必须在商场的规划之初充分了解预期引入的主力店的各项需求。2.5塑造成功商业规划的主要因素（三）3、动线区分人流、车流与货流，妥善配置商场动线，避免动线冲突。规划流畅的人流动线，强调水平与垂直动线的连续性，应规划简易辨识的动线系统，尽量让水平动线形成回路，并加强垂直动线的可见度，避免产生死角空间。4、布局商场的平面配置应合乎商场的定位与设计主题，同时应以便于消费者参观选购商品、便于展示与出售商品为前提，且让店铺有更好的展示空间。2.5塑造成功商业规划的主要因素（四）5、视觉设计商场空间的整体视觉设计对商场形象的塑造有关键性的影响。具有强烈辨识性的商场视觉设计有助于消费者建立对商场的认同与了解。建筑立面、空间塑造、卖场的指针系统、橱窗设计、室内装修色彩计划、灯光及景观等都是商场视觉形象塑造的重要元素，应能呼应商场的主题定位和整体规划设计，提升卖场整体形象。2.5塑造成功商业规划的主要因素（五）6、塑造气氛商场的人气需要一些活力的引擎空间来带动，可短期聚集人潮的活动与娱乐休闲设施绝对是商场活力与能量的来源。购物消费是欢乐愉悦的生活体验，除了购物，还包括放松和休闲，所以购物气氛的营造是必要的。商场在空间设计上应尽量去提供一个活泼放松的环境，比如电影院、娱乐场、餐饮空间以及不定期举办的活动均是提供商场活力的来源。2.5塑造成功商业规划的主要因素（六）7、地域商场地点需选择正确，利用地利提升商场的成功率。注意要具备：周边要有规律的客流，交通便利，商业环境的群聚效应，合宜的地块发展条件等因素。同时要采用始于当地发展的规划思维，不能照搬之前不同地区的成功经验，地域性的考虑必须反映在规划设计中。第三章城市综合体的规划建筑设计1、项目土地解读2、城市综合体各种功能的规模3、城市综合体各种功能的分区4、城市综合体的交通系统5、城市综合体的空间布局6、城市综合体的环境景观设计3.1项目土地解读项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：

1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我

们能带给城市什么？

2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市地铁、轻轨经过等；

3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

4、项目可利用资源，如：河流，公园等；

5、项目规划条件：退让、容积率、限高等；

6、项目区域规划与城市总体规划等。3.2城市综合体各种功能的规模（一）1、居住功能的规模居住功能是城市综合体中平衡酒店、商业、办公等功能的重要功能。在城市综合体的设计中，人流的密度必须达到足够程度；因此必须考虑周边环境的住宅密度问题，过低的密度会不利于对多样性的支持，而导致整体失败。在这种情况下，应该通过增加项目内住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，来弥补项目人流密度的不足。居住物业的体量分析：

D=h（R，Y）*N

其中，h（R）为平均每人的居住需求量函数，Y为收入因素，N为人口数目。3.2城市综合体各种功能的规模（二）2、商业功能的规模按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱和理论公式：

IRS=C*RE/RF

C：潜在客户数量

RE：人均消费支出

RF：营业面积3.2城市综合体各种功能的规模（三）商业空间往往会在整个项目的规划中所占比例过大。由于商业可在未来的发展中增加，所以总的说来，规划比例过小的问题会比规划比例过大的问题易解决。而减少商业空间的比例，是很难进行的，并会给人以项目整体失败的意象。3.2城市综合体各种功能的规模（四）3、商务、办公功能的规模城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导