某街区项目可行性分析报告

某街区项目可行性分析报告方山路、利民街项目可行性分析报告二00六年八月十四日方山路、利民街项目可行性分析报目 录第一章 昌乐概况 31、基本情况 32、城市总体进展规划构 3-4第二章 昌乐商业情况 51、商业业态… 52、商业楼盘情况… 63、商业消费分析… 74、昌乐县零售商业进展分析… 8第三章 地块几种定位的可行性分析 91、地块概况… 92、地块SW分析… 93、项目可能成功的业态定位及理由… 9定1 10定位2：… 11-12定位3：… 13-14第四章 项目准确与提案背景 151项目总定位… 152生产资料与生产资料市场的定义… 153、对昌乐生产资料市场的描述… 16-17第五章 项目建设规划建议 181规划原则… 182建筑模式… 183房型设计… 184配套标准… 185道路规划… 18第六章 项目的运营模式 191、项目的推广模式… 19-202项目的推广理念… 21第七章 项目投资效益分析 22第八章 政府支持 23第一章 昌乐概况一、基本情况昌乐县东临潍城、坊子、西界临朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北与寿光接壤。县境东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里，总面积1100公里，现12个镇、4个街道，904个行政村，177747户，总人口596368人，其中城镇人口127186人，市区人口约80000人。2005年,实现生产总值72.56亿元,财政总收入6.09亿元，地方财政收入3.52亿元。二、城市总体进展规划（重点进展建设新城区及东北片工业区）1、城市性质：在积极进展商贸、金融保险、房地产、信息咨询、交通运输、邮电2、规划期限：近期2004年至2010年，规划人口20万；无期至2020年，规划人口28万；远景至2050年，规划人口40万。3、城市规模：2010年建设用地操纵在24平方公里，规划人口20万，人均建设用地120平方米，2020年城市建设用地操纵在33.9平方公里，规划人口28万，人均建设用地120平方米。4、城市用地进展方向：原规划以向北、向东进展为主；、城市总体布局结构：表达“一ftft新昌路规划如下：新昌路规划图第二章、昌乐商业情况目前昌乐的商业业态要紧百货店、超级市场、便利店、专卖店、商百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。各业态对消费者的吸引比重依次为：家乐佳、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。昌乐现各商业街业态布图如下：附件1：昌乐商业街业态全面统计二、商业楼盘情况（规划中（建设中温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中。商业总建筑面积约：1950000现租售情况及原因分析：1、良性分析：A24响，投资意识开始萌芽。B、前期开发的商业地产项目尤以温州商城租售相对较好，原由于政府重点招商引之影响。C、投资门槛较低，1800/2、抗性分析AB、开发面积过多，投资者受前期投资收益小的影响，不敢盲目投资。C、昌乐整体消费意识不强，投资者多为企事业单位领导，社会投资者较少。商业楼盘分布图如下：（附件2：各商业楼盘调研统计表）三、商业消费分析2005年全市城7538563919471312827634元。人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重36432275昌乐GDP增长态势图表：1009080GDP值单位：亿元GDP值单位：亿元60504030202000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年（样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在昌乐买心理。昌乐消费者异地消费的原因分析如下：A大宗消费通常到潍坊、淄博等地进行消费；B、长期无知名度较高的购物消费地形成了只认潍坊等大城市的购物习惯；C、大城市的消费选择机会较多也是一个原因。因此，昌乐的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。四、昌乐县零售商业进展分析1、目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。2、随着昌乐新昌路、利民街、方ft路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。35方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。4、昌乐居民零售消费场所为：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。居民消费场所示图如下：第三章、项目几种定位的可行性分析一、地块概况地块位于昌乐县待规划的方ft64ft323000二、地块SW分析、S（优势：309ft优势明显；民街与方ft路交口，属于待进展的半成熟地块；业种，且在昌乐县城属于消费者认可的商业区域；111易形成零售购买群体；牌。、W（劣势：①昌乐县城市进展速度较慢，地块在市民心目中是脏乱差区域。自营户对拆迁补偿问题的合理性担心；③项目经营户担心拆迁后的回迁时间内无经营场所，影响生意。④项目地块呈d字型，沿街部分建设相对减少，建设规划受影响；⑤昌乐的投资消费意识较淡薄，租金较低，销售在一定程度上将受到较大影响。分投资者的投资利益未能实现，在一定程度上影响了本项目的投资消费。序号1序号1定位机会风险备注日常11、昌乐的商业开发面积已饱合；地段及人消费构层次有待于改善；2、本项目的地段不属于核心商圈，口属不可零售230024.5业态余经营户面临二次选商业零售面积；址。3、人均消费性支出5639元，消费率在40%力较弱。下列。2 住宅11、项目地段不是理想居住区域；风险率为＋商底明显；2住宅楼盘。1、地块价格相对较高，但住宅售价不高；2、方ft路最新规划，不同意沿街普40%下列，但利润较少。通商业。3生资产料1业态经营杂乱，影响1、现有商业地产操作不成功，使投资市场疲软；风险的可控因素大市场 市政进展；2、符合定位的现业态经营户的经营于不可控2成本较低，相对本项目置业门槛较带来置业户；3、地块优势高；机率在65%以上。三种定位全面分析如下：定位一：日常消费品零售业态，建筑模式为卖场＋步行街三种定位全面分析如下：60%的主流。GDP200514678177580000人，200475385639194713126400020.813120（详见商业业态分布图7.868说明昌乐的商业零售消费存在较大空间。目前昌乐的消费档次较低，商业机会来自于：1、目前存在的商业档次较低，无百货、主题商场等中高档业态；2、开发的13万平方米的商业，招商及经营均不成功，项目可在操作上操纵风险；3、商业主街新昌路及利民街改造，使300多个经营户面临二次选址经营。失败的理由：1、20047538支持力较弱；2、长期形成的本地消费排斥的心理，影响商业地产的开发；3、昌乐房产投资消费意识淡薄，且由于城市假日广场、商业步行街、温州商城等项目的运作不成功，使得消费意识受挫。4245、新昌路、利民街等街道改造的客户被分散至现房商业步行街、假日广场、温州商城、新昌商场等。综合分析：地段决定定位，此定位成功机率在40%下列，风险大于机会。定位二：住宅为主＋少量底商7538出5639827634随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入36432275昌乐房地产进展态势图： 各住宅楼盘的分布（现做）此定位成功的理由：1、昌乐县新一轮总体规划万户农民进城的政策，必定使住宅地产增加；2、县城建成了科技工业园，并有几十家企业入驻园区，当地居民都希望改善目前区的建设进展，区内人口将进一步增加，住宅需求较大。3、从住宅地产的进展太势图看出，本区域1公里范围内无住宅楼盘。此定位失败的理由：1、政府对方ft路规划沿路两侧不同意建设沿街商铺，项目利润将减少；且此区域关于昌乐来讲属于偏、脏、乱区域，对购房者的吸引力不强；2、项目地块两面沿街，且过往车辆较多；加之北临胶济铁路钱，嗓音较大，将直接导致售价不高，销售力不畅。3、目前项目沿方ft路与利民街段有共43个经营户，且有2/3为自有房，拆迁、补偿难度较大。4、项目目前无地下管网，不知政府何时将地下管网完善，影响项目建设。基本指标1、土地面积：84亩，55300平方米；基本指标1、土地面积：84亩，55300平方米；2、容积率：1.2；3、总建筑面积：66360：300063360估计销售收入：商业部分：3000*3000/平方米＝900*1550/平方米＝9820合计：10720成本测算序号项目单位成本（元/平方米）总成本（万元）备注1楼面地价6003318按48万/亩2设计、管理费3016615，5，83配套费804404建安成本7003850利润预测：1千万利润预测：1千万备注：1、土地价格过高，而昌乐房地产价格涨幅不容乐观；2、分两期开发，周期长、利润过少。5室内外总体301666后期配套301667资金成本803602，6%38销售费用48322总销售额的3%9税费129858总销售额的8%10不可预见费1066.411合计9712.4定位三：专业市场（二层建筑、商业步行街模式，业态上以五金、机电、汽修汽配、摩修摩配、农资批发为主）定位的理由：1、昌乐县城无此类专业市场，按照国内城市进展的规律与城市消费需求来看，国70较大程度上推动当地经济的快速进展。此定位填补了昌乐专业市场开发的空白。2、随着经济的进展与居民的收入增加，居民对生活质量的需求进一步提高，因此不管是消费者还是与此类定位有关的经营者，迫切需求有专业的市场。3、项目周边现商业业态符合就地改造商业操作沿方ft路、利民街、站前街目前的经营业种为：五金机电、建材、汽摩修（配、装饰材料、农业生产资料（塑料薄膜）30030000米。此定位成功的理由：1、昌乐县规划改造道路包含：方ft路、站前街。ft126ft70%以上属于规划拆迁范围，基本解决了汽摩修配的招商问题。274范围，通过政府引导也能成为项目的经营客户。35—2020年以上，积存了大量资金；另，装饰材料、五金经营户年利润为3-103此定位风险在于：1/平方米/元/平方米/1/3大风险点。风险避免：A、通过与政府对城区的改造规划结合，获得政府支持，对占道经营，影响市容市貌及城市规划的符合本市场的业态的经营户引导至本市场进行经营。B、目前此类经营户的租金尽管不高，但所交纳的税费较租金较高，通过获得政府的支持，对进驻本市场的经营户在税费上减免，将能够吸引租赁经营户。2、昌乐投资市场低潮，目前昌乐投资经营户60%以上为行政、企事业单位人士，者的投资信心；风险避免：（可控因素（可控因素）C3120%价格回购等营销操作，消除消费者投资顾虑（可控因素（可控因素）、政府对利民街、站前街、方ft路的规划实施时间能否与项目操作吻合（因素）512乐中高及大批消费的习惯将成为影响投资及经营户的置业信心。风险避免：通过专业的营销操作队伍，树立良好的形象品牌，引导消费（长。综合分析70套。240040%2800元/120310010019605060375%3003510020%，9000（12831222、通过政府城市规划与项目拆迁的经营户的进驻市场经营，能够解决市场招商的问题，保证了的启动。3、通过派生经营与投资客户，能够保证项目的利润。第四章、项目的准确定位及背景一、项目总定位市场业态定位为：以汽修配、摩修配、五金机电、装饰材料、农业生产资料等为主的生产资料批发零售市场。二、生产资料与生产资料市场的定义1、生产资料：人们从事物质资料生产所必需的一切物质条件，即劳动资料与劳动对象的总与。包含土地、机器、设备、厂房、工具、燃料、原材料、辅助材料等。2、生产资料市场：生产资料市场是组织供、需单位集中进行生产资料商品交易活足生产需要的原材料、燃料、工具设备、仪器仪表、交通运输工具等生产资料。3、目前昌乐县生产资料业态种类、营业面积、单店经营面积范围如下表：序号序号业态现经营面积计103备注1汽修配、摩修配2装饰材料30-20030-708075—250平方米303五金、机电30-98384农资50-80面积2-3倍的仓库15车间。板材、成品装饰材料、地510小五金、取暖设备、机电设备、等农膜、钢（铁）丝、塑料制品、种子、农药批发等汽饰、家饰 80-200平方米，洗车车间 28灯具 45-87平方米 5家

汽车灯、汽车内装饰品、家庭装饰布艺术、窗帘小商品三、对昌乐生产资料市场的描述昌乐生产资料市场是组织供、需单位集中进行汽修配、摩修配、五金机电、装饰材料、农资产品等生产资料商品交易活动并提供咨询服务与管理的场所或者交易中心。效率，社会再生产的运行就愈是顺畅。昌乐生产资料市场开成后，可在市场经营上的业种如下：第一类：是以满足现代代步工具的生产资料，有汽配摩配类，包含各类汽车配件，摩托车配件等；第二类：是以满足现代家庭装修装饰的生产资料，有板材类、建材类、五金类、机电类、陶瓷类、地板类、洁具类等；第三类：是以满足农业需求的生产资料：有塑料制品类、地膜类、农作物种子、化肥、农药类等。昌乐生产资料市场地处昌乐县规划建设的景观道--方ft路与商业街—利民街交口，南临利民街，西方ft路，北临309国道，东接为大沂路，交通便利。与昌盛物流中心仅2公里，将形成批发物流互通的态势是开发建设专业市场的理想地段。项目提出背景2005化。不能满足居是消费需要，更影响城市的面貌与规划。建设规模5.54.4布局合理、配套齐全、功能完善的现代化生产资料市场。经济与社会效益1、社会效益A、项目的开发建设符合国家产业政策与昌乐县城市进展规划B、关于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，提高与改善了居民的居住、投资环境条件C2、经济效益市场建成后，可实现利润总额1500万元；200031000余万元；市场的建设可为土地方提供可观的经济补偿，使土地方获益。市场预测：85000301000供求矛盾更加严峻。501235641002050之称。心建成后，具有拉动人流、物流、资金流的能力，其商业升值空间不可估量。第五章、项目建设规划建议一、规划原则1、根据现有经营业态体量与需求面积情况进行规划（附：现有业态情况统计表）备注备注120%但有着市场需求空间的业态（陶瓷、洁具、卫浴设备、地板等），此类业态超前建筑面积按同类经营面积的40-50%计，即有2150平方米。2、其它市场辅助业态估计面积为市场总建筑面积的8-10%，即3000平方米。序号业态现经营面积体量统计（市场超前建筑按现有面积的20%计）1汽修配、摩修配30-200平方米左右103营户10000+2000＝12000平方米2装饰材料75—250平方米30家3600+720＝4320平方米3五金、机电30-98平方米38家2660+532＝4192平方米4农资50-802-315家900+180＝1080平方米5汽饰、家饰80-200间28家3360+672＝1334平方米6灯具45-87平方米5家360平方米2、商业市场业态规划细分的原则是：A、业态相近原则：即，符合同一类消费的业种就近规划；B、业态互补原则：即，消费者购物的便利性，各业态要按消费者购物习惯进行业态规划组合。根据商业市场业态细分的两大原则与昌乐目前生产资料经营业态的实际情况，认为，本项目的建设规划为：二、建筑模式商业两层结构，步行街建筑模式。两层商铺之上为四层住宅。分为五金机电街，装饰材料街，汽配摩配街，农资街，汽修、摩修车间。三、房型设计框架结构，单套面积为30-80平方米，开间不小于3.5米。四、配套标准解决取暖问题，宽带、电话、有线电视插口。地面铺地面砖，玻璃门与防盗门，每户要有独立的卫生间。预留空调位。另：市场外观要新艳，醒目，市场要有地标性建筑。住宅部分地面处理，卫生间，厨房铺地面，墙面刮腻子，其他毛坯。五、道路规划6-86-810-1210-12另可规划2000-3000平方米的汽修、摩修车间。第六章 项目的运营模式一、项目的推广模式商业地产首先是商业的，其次才为地产；因此，商业的运营与管理是商业地产的核心部分。因此，本项目的推广理念是：在详尽、科学的市场调研的基础上进行准确分析与业态细分，将后期的商业运营融入到市场的细致做好每一个运营细节。项目推广流程如下：项目规划开发的运作模式项目规划开发的运作模式/程序“昌乐生产资料市场”项目的规划开发运作模式/程序简述如下：1、市场调研编写市场调研计划及全面的调研表格，针对定位的各业态进行普调。【已完成项目的前期定位调研，近期将组织进行业种细分调研。】2、调研结果分析组织专家对调研结果进行科学系统的分析【邀请有关投资决策、专业市场经营、商业地产专家进行分析论证。】3、确定定位与市场细分通过对调研结果的论证，确定项目的总定位与市场细分定位举行各项营销推广活动，预热市场，引起消费者关注。【与政府有关部门、潍坊各媒体进行联合进行宣传推广。】5、政策优势，营销推广，聚集客户通过优惠的招商与销售政策，与科学细致的营销推广工作，聚集客户。【在舆论“引爆”的基础上，不失时机聚集与市场定位相同的各商业业态。 】6、组织构架组建多元投资结构的股份制公司【组建“项目筹建指挥部、技术决策部、公关联络部、工程开发部、营销推广部、综合行政部等机构。】7、全息营运在成功招商的基础上，全面启动与实施项目的综合开发与后期市场营运项目规划开发的运作程序（流程）市场调研调研结果分析项目规划开发的运作程序（流程）市场调研调研结果分析市场定位与细分引爆舆论营销推广（调研计划（可行性论（业态经营（市场预热）（政策营销）组织架构组织架构全息运营二、项目的推广理念1、客户分析根据市场调查，把营销对象定位为隐性目标客户与显性目标客户。A、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的特殊性吸引而来的商户，要紧表现为转换行业的商户。B、显性客户群：可分为投资者与经营者a、投资者：1、昌乐、潍坊等周边区域的商铺投资者；2、看好本区域生产资料市场业进展前景的其他地区的投资者；b、经营者：1、经营五金机电、汽配摩配、装饰材料、农资等的加盟者或者自营者；2、看好本区域汽修汽配、摩修摩配、装饰材料、五金建材、机电业进展前景的派生经营者。2、营销推广理念品牌，引导消费。昌乐地消费者对住房的理性消费没有形成，感性消费很强，攀比成风严重，因此通过制造市场引导消费，是本项目的推广理念。另外，昌乐与大多四线城市一样，存在人口外流，资金回流的现象。特别是春节期唯一与最理想的选择，能够实现更多的利润。因此：首先，市场的宏观进展规划的描述及市场经营问题将成为经营户最为关注的问题；其次，经营户关心的是前期市场启动的问题，即能不能将昌乐大部分同类业态经营户集中于市场进行经营；第三，经营户关心的是是否具有能力进场经营的问题；格战成为竞争的要紧方式。在营销中解决了以上四个问题，项目的推广也就成功了。3《项目的营销推广思路》第六章、项目投资效益分析基本指标基本指标1、土地面积：83亩，55300平方米；2、容积率：0.8；容积率最大可能地增加至最大限度。3、建筑面积：4.4万平方米估计销售收入商业：4.4商业：4.4*2800/平方米＝1.23仓库：待定、不计。总收入：1.23成本测算利润预测：1、总收入：1.232、总成本：22173、估计利润：2548万元。备注：1、建筑面积尽量增加；2、可减免事项争取减少最低值（150）3、成本尽量操纵在2100元下列。4、可降低的项目为颜色标注部分：序项目单位成本（元/平方总成本（万元）备注号1楼面地价米）8473727按48万/亩2前期开发费用勘察、设计、监30132理8配套费80352尽量减免至80下列4建安成本80035205室内外总体30132道路、围墙6后期配套30132水、电、暖、智能化7资金成本8036026%期限为38销售费用84369总销售额的3%9税费224984总销售额的8%10不可预见费104411合计9752（单位成本：2217元/平方米）4：项目敏感性分析第七章、政府支持1、为繁荣市场，项目建成前，政府成立由国土、规划、工商、城管、公安等部门联合工作组，协调拆迁事宜，地块实现“三通一平ft利民街占道经营、影响市容市貌的摊点请政府给予取缔，引导至本市场进行经营；25退还；3、对进驻昌乐生产资料市场的经营户免5年以上工商管理费；、项目建设的各类配套费、手续费全免；536/亩执行；6、教育部门对进驻昌乐生产资料市场的经营者的子女入托、入学就近安排或者优先安排进入知名学校，有关规费与城镇居民同等待遇；7、市场重点管理，同意边开展边营业，边办理有关手续，办理证照只收取工本费并实行“一站式收费”；8、办理有关手续时，在办理各类证照除收取工本费与代国家、省、市收取的行政事业性收费以外，免收其他行政事业性收费；9、所需的水、电、气、热、运输、通讯条件等，有关部门优先安排，收费标准按本地企业标准执行；10、政府不再审批与本项目业态定位相同的市场；11、优惠政策的兑现，由县政府指定部门负责协调财政、税务、物价、国土、公安等部门负责办理兑现。附件1各街商业统计序号路（街）段店铺总计各业种统计（户）各业种面积（㎡）租金范围1新昌路（站前ft共服装：25鞋类：6服装：10-140鞋：15-2300.7—1.23元/㎡/天段）121个摩托，90化妆品：15-21010-2000。2方ft路（新城共181装饰：28汽摩配：75装饰：80—200汽摩配：60—1500.16—0.6元/㎡/天3、项目周边及方ft路汽修汽配：工商：200—300元/月，国税：350元左右，地税：3、项目周边及方ft路汽修汽配：工商：200—300元/月，国税：350元左右，地税：250元左右，另有技术监督费等税费1000元/年。段）个五金、机电：6五金机电：30--50其它72站前街（故城共74装饰：21，装饰五金：70－100 0.4—0.8元/3ft个五金：10农资：50－80但需要㎡/天段）农资：15，有大面积仓库灯具：5其他23文化路（恒安共60副食批发：40副食：40－80，其他0.41—0.58元4个办公用品：230－50 /㎡/天段）其他18利民街（故城400服装：17服装：30－200，0.2-0.45元/5ft个五金建材36五金建材30－200，㎡/天段）摩配汽配28，摩配汽配30－200婚纱5广告装饰60－300广告装饰18，其他2966恒安街（新昌121科技产品：50.3-0.6元/㎡ft个休闲娱乐3/天段）汽车美容3五金装饰2其他108孤ft街（新昌60个通讯器材27通讯器材：10―100，0.5-1元//7路至永康路）手机专卖12手机专卖：50－100天其他21备注：1160-200100-150元/月，国税：200-250元/月。元/月，地税：2、站前街经营户：工商180—200，国税、地税：400—540元/月附件2商业步行街市市昌乐商业步行街地/站前街至孤场名称产 昌乐县城市建设投资开发有限权 司单位管 统一物业管理，但目前管理不理 全模式占

址 ft街业主自主经营经营模式6984055、6253531联系电话集购物、休闲、娱乐等多19134地面积

经营面 39243 平市积 方米 类

功能于一体的城市商业步行街功 原规划为集购物、休闲、娱乐等多种功能于一体，成为了昌乐县建设能 网吧为主，利民街北以服装、饰品为主。规划服装类 餐饮类 (26)户数总200余户经营类别户数户保健、美容美发类饰品类(19)户(9)户其他类(50)户摊 200-600 平方米/ 出租或者出售，租价：位 套，两至三层结面积

租售方式及 0.16-0.3 元/㎡/天，销售价格：价格 2350—2750元/平方米租 出租率：55%/售 出售率：40% 经营环率经 今年开始有所好

独立店铺，无冷暖设施营 转，经营户年利润状 2-3万/年况

冷暖情况1步行街，政府形象工程2、新昌商场两次装修，一些经营户无处经良 营，使得步行街出租率提性 高。分 分3、租售价位相对较析 析

1行骚扰；2低，尽管三层整体出租价位高，但部分购买的投资户分一层与二三层单独出租。备 经营户数共110户，现有店铺200注温州商城

业态上来看杂乱无章；3、没有商业经营意识，商业气氛不浓。市市温州商城地新昌路与恒安街交口东场名称产 温州荣立建设开发有限公司昌乐分公司权单位管 统一管理理模式

址 南经 业主自行经营营模式联 6251111系电话占 85亩地面积

经营面 50000 平积 方米 类别

＋底商＋住宅功 沿新昌路与恒安街店铺未做规划市场内一层步行街以经营服装、能 箱包等为主；市场内二层以经营鞋与服装为主规划500套商铺，其服装类中一与沿街300套，500套商铺，其服装类中一与沿街300套，(260)户户数二层200套经营类别户数帽类及饰品类、化妆品类(31)户鞋类户其他类(27)户55.6—78 平方米（位 层）

租赁与销售同时，租赁价格租售方式及 0.2—0.5元/㎡/天面 平方米（一价格积 层）出 出租率：81%

销售价格：3400—3840元/平方米位置稍偏南，市场内步行街棚租/ 出售率售率

顶经营环境经 市场经营属起步

无冷暖设施营 阶段状况

冷暖情况11、无统一经营管理良性1、城市改造，聚集抗性分2、招商不到位3、沿主街新昌路北侧了一些商户分2、免三年税费析应为大入口，此入人流最密集析4、商场开业后无经营管理备4089215万/85亩，但注75101/2元/天/户，税：180元/月。福州商城市市福州商城孤ft街与文场地址化路交口西名称产 福州凯翔房地产开发有限公司权 经单 模式位管 由物业公司管理，但基本不做管理理 联模 电话式占 25亩 经营面积 20000平方米地 市面 类别积

自主经营6278719住宅＋底商功无统一规划，靠恒安街与文化路临街店铺以副食、超市、酒店为主，能 临孤ft街以电子通讯为主。规划200户总户数摊 30-200平方米位面积出 出租率：83%

经营类别户数租售方式及价格

饭店、副食、酒店类(37)户化妆品、保健品类(11)户电子能讯类(18)户宾馆 (5)户其它类(69)户租赁价格：0.18-0.6元/㎡/天销售价格：4000元/㎡租/ 出售率：76%售率

经营环境经临街店铺经营较营状况

冷暖情况

有暖气良良性分3、商住一体，居抗民消费占主导性南处临街，吸引周边分理析居民消费析备注建筑模式：一条中心南北路，东西各一条沿街路，东西一条主心街，8*2个单元，各楼底部均为底商210米，六幢楼统一一个出入口。市场名称市场名称产权单假日广场地址新昌路站前街北潍坊金宏泰置业有限公司经营模式承诺统一经营管位管理模式

卖场＋步行街模式，下沉式商场

联系电话

理6258111占地面积

100亩经营面积

3万平方米

市场类别

下沉式商场商业＋步行街模式功能规划

1、火车站广场将规划为昌乐永久性中央商务区2、昌乐唯一的市政形象广场与市民休闲广场3、两大卖场＋四条步行街模式休闲，购物、娱乐、餐饮于一体的综合性下沉式商业广场总户数摊位面积

700户 经营类户30-200平方米租售方式及价格

暂无业态细分4500—4600元/平方米地上：3000元/平方米均价出租/售 不详率经营状况

经营环境冷暖情况1、昌乐唯一大规模的1、昌乐唯一大规模的良性分析综合性商业广场抗2、空间价值使用率最性分无统一招商，实行先售的传统操作6米层高模式3析引了部分原经营户的进驻开发商：哈韦斯特房地产开发有限公电话：1379110 ，韩小姐占地：100余亩定位：住宅＋专业市场市场定位：汽车摩托车交易市场建筑模式：卖场模式，并设有展厅与文娱舞台，市场独立，位于宝昌路西侧，住宅位于市场西侧。5代理公司：青岛金卓著地产机构附件3：项目营销推广一、项目的营销推广思路2－330%首付置业计划，市场逐步成熟，最大限度地吸引投资、经营户。二、在营销上应采取如下方式：12、充分利用