江苏某财富广场项目营销策划方案

江苏X财富广场项目营销策划方案市场篇一、场调与市场机会分析1.市场分析（1）房析1-1、宿迁全市经济近来迅发展，为产业的发展带来了一成的机。年宿迁市完成房地产开投23.3l元，全市固定资投资的11.8%房产业增加14.28元GDP重的。地产业已为宿迁市地财政收入重要来源，在经济建设中占据着举足轻重的地位。1-2当前，宿迁市房地产正处于快速增长期房地产市场供销两旺。全市住宅均价年达到元/㎡，其市区住宅均价为元/㎡，涨幅达15%。同期，城市居民收入也相应增长较快1-3自2001年来宿迁市政府取消经济适用房建设积极推住房品化币化改革立多层次住宅保障体理发高档、中档普通住宅以满足不同层次的住宅需求促进住建设的健康发展在地产市场价格保总体稳定上升的时将投资商住建设作为该市当前房地产开发的重点目标时导投资于办楼和商业营业用房在整个房产业发展中保持合理比例市开资金的投资方和投资结构日趋合理。1-4为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，宿迁市政积极组织和引导房地产开发企业连片开发励设较大规模住宅小区增强小区配功能在开发建设住小区的同时为了使居民的居住条件居住水平实现质的飞跃列物业管理规章制度全面实施了规范化、法制化管理。1-5宿迁房地产业前景十分看好，发展空间巨大。商品房需求量将继续大幅度上升到2010年迁市区城市人要达到50万人以上随着宿迁城市进程的不断加快城市模进一步扩张城市人将速加商品房需求量将呈逐年上升趋势目前具战略眼光的投资者已把目光移到宿迁地区时着人均经的不断增需求住宅产将速增居的同有居民在住房的已居住条件，转向理投资房地产业的方向发展。1-6、理度，在到宿地市大展的前景，个市同时在着的，宿城区、区、宿区大的市和日趋，商品房空不增大，宿迁地房地产的发展增速高居民的增速，了经中加上房的上房产投资的度政加市政上开发商一。分析：迁市房地产市场的规日趋壮大，这与宿迁建八年来城市化水平的不断发展壮大是分不开的居民活水平的提高对商品房需求量的增长加上政府的大力招商引资对房地产开发的若干优政策客观上刺了房地产场的发展同时出现了由于房地开发过热、发展增速过快、投者比大于用者比例，也导致了部分商品房空置率过高等现象。（市与统计分析即宿迁老城，即新。城东片由于位上在宿豫市区居民对其认同感较低房屋售价在三个区中最低。但随着运河“五”的继建成车，宿豫区进市区的途径将更加便利同时宿豫新区的建设工作也在推进该区的房地产开量迅速攀升表性楼盘为江山国际花园与通名仕嘉园。江：万平方米，建筑以多层为主，配以底层业，与一部分别，中宅占13.5万平方，酒店与约平方。价格/平方米，跃层元/平米面积200多平方米）地理位置：豫新区开发商：宿新城房地产开发有限公司建筑计浙工大学建筑计究院计有限司宣传重点：档生活开盘时间：年月园：万平方米，建筑以多层为主，配以底层业、小高层公寓，建筑错有致；容积率楼距：：43.16%价/平方米，层元/平方米（面积多平方米）地位置：位于宿迁城东。京杭大以江和长江路之间。公司）建筑设计：上海同济大学规划建筑设计研究院宣传重点：观配套销售情况：剩跃层，其余销售结束。开盘时间：年初城中片：即老区，宿迁本地人该片区认感最高，由于边商业、银行、校、医院、服等设施配套全，成为购房首选区域价在三个片区中最高前总市楼盘商业项占很大重，城中片区代表性楼盘为时代广场与金港国际广场。场概况：总建面平方米，筑以商业主配住及办公。商业层元/层/平米三层4600元平方米宅—2000/平方米地理位置：福中路开发商：宿万兴房地产开发有限公司建筑设计：江苏建筑科学研究院宣传重点：宿迁黄金地开盘时间：年发展现状：已开业兴筑是高层以底层商业建筑：元右地理位置：市府路与黄河路交开发商：宿迁市兴鸿房地产有限公司宣传重点：观配套开盘时间：年5月金盛层建筑以高档会所建筑5.2万平方：1.20绿率：38%总户数：1057车建面：3200平方价格：2000元/平方米左地理位置：黄河北路左开发商：宿迁市金谷房产开发有限公司建筑设计：浙省城建计研究宣重：开盘时间：

江苏省徐州城乡设计研究心概：建积多方商业MALL概况：万平方米，建筑以多层为主，配以底层业、小高层公寓，建筑错有致；主力套型：20-70平方可售套数：价格：8500/平方米，元方米3000元平方米，地理位置：福中路257号开发商：宿浩源房地产开发有限公司宣传重点：黄金地理位销售情况：3月达到55%开盘时间：年8月金概况：小高层建筑，地层两层商铺价格：2000多点平方米地理位置：中山路与黄河路交开发商：南通鼎典置业有限公司宿迁分公司宣传重点：位置，高档开盘日期：上半年凤概况：多层建筑，地层两层商地理位置：东大街与黄河路交宣传重点：位置，高档开盘日期：上半年现状宅基本正常入住商业经招商城西片：即新区，是目前宿迁房地产发的重点，市民新城基本同，住宅目主，场价较低代表楼盘富丽莱嘉苑与天花园。天概况多层，幢住宅楼，幼儿园和分沿街商店价格：1600-1800元方米，跃1200-1300元平方米地理位置：人民大道和威海路交界开发商：宿迁天星房地产开有限公司宣传重点：周边配套及周遍自然环境开盘时间：以前庄概况：建筑以多层为主，配以商业价格：1600-1800元方米地理位置：青岛路右侧开发商：宿迁市通成房地产开发有限公司宣传重点：洲风格目前情况：销售积压下的少量套数开时：早苑：万平方米，建以多层为主，配以底层商业、小层公寓，建筑错有致；绿化率35%价格：1650-2000元左/平方米地理位置：新区平安大道左侧开发商：宿路建房地产开发有限公司宣传重点：建筑设计造价开时：月份（项项案：XXX财富总建面积：方米项目于幸中路黄河、东街的汇，宿市中，当项目对是宿对关广场正式的销近。（4）目OT分析优①本案地处宿迁市中心地域迁市最繁华的商业街——幸福中路以及商业街东大街凤凰城之逢源地人公认的商业好地段，具备了先天的地利优势；②原轻工市场是宿迁公认的良好商业地段当地人认同感原轻工市场的众多经营户就是较稳定的目标客户层大迁市民又是较稳定的消费客户层利于项目的商业熟并将其影响大到住宅上面；项目一定的招商成果业的成熟带动住宅的配套成熟项目的规模适中，开发、规划、设计容易操作项目建成以后必定会成为宿市中心的标志性建筑，受关性强。劣①宿迁当地居民对多层比较偏好而对小高层及高层认同感不高11市解缺乏科学依据前提下有估会①市房市场形好总走升道中特别当居民房住宅房市中市有房住宅房场及高销售率对本项目也会产生一定的影响。④宿迁当地政府对小高、高层采取支持态度；争宿迁当地的市场容量极为有限随着几年开量的增加市场供求关趋饱；宿迁商业物的保有量业房年销售额是人均消费能力均处于较低水平，市场供求关系很容易趋于饱和；项目周边已经有若干个项目已经销售完毕或基本完毕项目的有效客户层已被逐渐消化新增客户群的培育需要有一定的时间对本项目有定的冲击性。市场机分)市区目前宿迁市区处于发阶段在售预楼盘的总数量大致有四五十家中于城东板块的有六家中板块的约十三四家剩下的约二十多家均位于新区板块于宿迁城人口基数及人均消费能力均处于较的水平场的供求关系已经趣于饱和。宿迁市房地产市场整体较总体处于中别是宿迁当地居民对改善居住环境要求高及对商品房资的认识和积极性也提高宿迁市区作为区域中心城市的位正在确立市近郊乡多数居都有向住入区，城市生的向程度较宿迁新区近几年的发展使得很多人对这一区域充满了期待加上新城区各种配套设施的不断完善括部分原老城区住户在内的许多消费者都产生新区购房的意向在这样的环境之下市场予项目本很机(3)市点市场做“宿迁首席尊贵住宅二、目市场位项目市全面确立本案在市中的“定位通俗的就是分明在市我们的产和其他品的“差异明区别竞争手让消费者够清楚的识别和接我们的产品位就是要给那些购我们产品而不选择其他产品的人们一个完美而充分的理由(1提升项目开发公司在宿迁的知名度和美誉度；在满足预期经济目标的前提下将打造成一个档的精品住宅小区并将商业项目产生联动效应；在划计段要把项目的划设计和周边的城市建其配套统筹考虑，以提升整个区域的价值；通产创，赢得区域发领地，提高项的利润，塑造企业的形象。宏观市场房地产经济环和市场大环境运行良区域房地产市场处于上升阶段置业者对多产品比较认可消费群体越来越注重小区的品质和各项配套项目周边地区住宅项目竞争激烈程度较低。的优势机遇，避开不之处。将重落在小区的地、配套设施并在此基础上提高品质细化品质在户型景观、外立面材质等方面独一面，做成“宿迁市中心华路段，套齐，环优美，户型实用，适度超”的迁一流精社区。本项目商业部分为负一至六层的商场其中一至五层作模大仓式超市。场负层适合做大餐饮美项目，商场的六层适做休娱乐美容发、洗浴等可作幸中路的一亮。时是财富广的住宅小区的商业生活娱乐的配套所用。(2)要目群面岁于社会中层以上收入在万以上行包括：教师、企业的管层，金融、贸、科技、咨服业的白领府务体私企主等。正在或刚构建家庭，事业处于上升阶段。）心理层面

实在、现代追求生活品质生活丰富多彩，喜欢交活动，关注时尚工作压力大，常通过结交朋友缓解紧张情绪买动机求个生活小康，较富有追求品位、一定文化层次追求高品质住环境自我主见性强、自信、有进取心和自我奋斗的价值求自利益我个活品实现，认文化附加值望忙工作受生有感费费行的叉升巨支逸的感觉，缓解压力，体现自己的品位、文化层次，社会层面。：特征；主要来自宿迁市区，部分为宿城、宿区乡镇他们注重小地段注小区的生活配套设对生活品质有一定要求得舒适投资期大环境以及住宅本身求高事业与家庭于他们都很重要住宅主客户年龄于岁收入中等受总20以内的居所：特征；主要来自宿迁市区，部分为宿城、宿区乡镇大部分购置商铺的客户用于投投资量多在市多数地方购置商铺出租收入较高手上闲钱多对地段注(3)价理：物所值，超所值，让实价格于认知值，创老百姓买价原：制是一个敏感因素其合理程度直接影响到营度和售周，并时一影响个项的投回收利润指标等。销售期与利润标之具有某种盾。期利润过造成售周过长甚至成物滞销损失金的间值和会成，增项目险；价入尽管造成销面，以损较多预期润为价，否合应视案际情而决。具参考本、场竞、市整体展等系列因素而定象上更接近，可以参照的楼盘金鼎名（上海城“时广场城”等。竞争个案均价图竞争个

上海

时代广场

香港住宅价（元/方米

2000根据周边同类住、商铺市场价格情，建议本项目住宅（高层）价格制在2800元/平米左铺（负一层）价在300元/平方米左右以低价入市开拓市场由于本项目的具体区位上边其他项目更具一定优势，如果能本案的产品成本提高小区居住品质，本案价格将有升的间。预计开盘及销售程中价有％的浮动。(4)位根据宿迁房产市场的需求状况费群体对中档住宅小区最为青睐所以建议本项目做成中高档化宅小，中的价格，高档的享受。(5)位：迁用活■力的地，■房子，■建筑单，■活配，■市节奏的理想居所，：，。■业服务配套区生活不可缺的一部分；■成对照和呼应，■地标之品牌形象为其投资者和未来进驻的商家创造良好的商机，增强他们的投资信心。目建策(1)议抓住现代人崇洋心态比较喜好欧式风格小区建筑设计可以考虑欧式风格进行规划设计。(2)议——注重隔音隔热效果窗—注重音效果屋—统一安装太阳能楼—大理石地面提高质感，另注意防滑智能—可视对讲、智能报警防逾越系统等(3)议完美户型设原则洁污分区干湿别动静离全明设计。尽可能地使客厅和餐厅北贯通，形成穿堂风。，北面一侧置卫生间、厨等。做到明厨、明卫。有二的户型至少有一卫是明的，客厅、餐、卧室等尽量开大窗、凸窗增加采光面积，便于通风，形成卫生、舒的生活环境。同时餐厅厨房卫生（至一卫明采光好。10080(4)涂料色彩鲜艳并色处理提观赏性升三、目卖点造．（）现推析景观——岸、名都水景豪宅、腾辉翠屏南园等分：此类项目一般离市中心（商业中心）较远，但项目本身近特定的景观，比如古河、大运河，然景，或者项目本身占地面积较大，小区内易于人工造景。——金鼎名座（上海城代广场、金港国际广场、港城、浩购中等分

此中业项目主导由于地段不可复制性消群体对此类项目的认同较强。配

——项王小、天星花园等分

的高度，但就新区内部而言配套成熟是一大有力卖点。品档—富丽嘉苑通城山庄云峰景金谷盛世康城、上海城、江山国际花园、欧洲花园等分

，可利用的自然景观少广的卖点主要以自品质着手弥补先的足。（）目概成分析本项要做“宿迁高等收入人群为主环境优美位适中，户型实，配套齐备，适度超前”的迁一流精品社区，实际上也是根据其先天条件优厚而推出的项目本无天景观地条对好，配套成熟，所以只要做强做好品质则就是一个更的途径。升华一下由品质本身出发向档次化发展在景观及内部配套方面进一步下功夫，处着手，人性设计，让购业主体验到被怀，进一步提升小区的档次。突出与边其目形成异化序卖

点

利益支号

地价值配生活全

地制，聚着沧经济占据地期待目，得天独厚