房地产营销策划 - 社群营销案例研究

PartNo.3案例借鉴与发展方向案例专题研究项目后续发展方向休闲度假地产新模式案例【阿那亚】专题研究【聚龙小镇】专题研究【万科良渚文化村】专题研究以解决项目核心问题为导向，研究可借鉴案例，寻求发展方向、策略阿那亚（ARANYA）——“北京之海，度假天堂”阿那亚（ARANYA）曾经公认的“死盘”如何起死回生？“始于度假，终于社区”的运营模式销售惨淡2012年2013年2014年2015年2016年难以维持正式转型局面扭转全面开局销售3亿销售10亿投入高尔夫高债务业内公认的“死盘”重生业绩1、2014年正式转型，当年销售3亿；2、2015年全面升温，全年销售额达10亿；3、90%以上的老客户转介率；4、打破了北戴河传统地产只能暑期卖房的惯例，销售季拉长至4-11月份；5、公寓创造超出同地段同类产品2倍价格；6、客户满意度极高，在项目未来发展方面，业主已全面参与共建阿那亚（ARANYA）——项目概况位于河北秦皇岛昌黎县北戴河新区黄金海岸腹地。定位为“北京之海，度假天堂”。项目总占地220万㎡，建筑面积为63万㎡，容积率0.4。内部配套有三联海边公益图书馆、大师手笔PGA赛事级球场、中国首家社区马会、礼堂、美术馆、开心农场和海岸跑道。阿那亚（ARANYA）——区位交通项目占据“北戴河滨海新区”黄金海岸的重点发展区域，未来规划建设多个大型旅游地产项目。项目距离秦皇岛市中心54公里，距离唐山92公里，距离天津180公里，距离北京245公里；交通方面，京沈高速、沿海高速和唐港高速三大高速，3小时内通达京、津、唐。秦皇岛天津唐山北京245公里92公里54公里180公里京沈高速沿海高速唐港高速阿那亚（ARANYA）——整体规划项目整体规划独栋及合院别墅、多层及高层公寓住宅产品，并配建度假酒店、商业广场、运动休闲等高端度假配套，致力于打造一个复合型的多维度度假休闲胜地。分四期开发，2012年首次入市，推售A5地块一线海景别墅、公寓，以及D1地块部分会所公寓；同期，会所与高尔夫球场开放，为高端物业销售提供价值支撑和良好展示。居住海景别墅合院别墅度假公寓酒店公寓沙丘木屋商业商业广场酒店商务酒店精品酒店休闲设施高尔夫球场高尔夫会所阿那亚（ARANYA）——首期产品A5地块：以联排别墅为主，地上一层半，面积150㎡，大小适中；临海独栋仅有10套，面积在201-328㎡之间；多层洋房面积相对较小，集中在73-124㎡之间。总体而言，产品面积段控制较好。户型户型面积（㎡）套数套数合计比例总面积（㎡）联排别墅A户型149.8412412459%18580.16B1户型152.14183517%2738.52B2户型152.76172596.92独栋别墅C户型201.694105%806.76D户型328.2651641.3F户型810.631810.63多层洋房E1户型124.47104019%1244.7E2户型123.29101232.9E3户型116.245581.2E4户型116.885584.4E5户型73.715368.55E6户型83.55417.5配套商业914.811914.8合计————210住宅100%32518.34容积率0.35，绿化率46%，建筑密度18%阿那亚（ARANYA）——内部配套配套经营方面，融入创新元素，从住宿、高端度假娱乐项目到观鸟屋、海边教堂、海边公益图书馆、小剧场等等方面提供一系列生活度假解决方案，不再限于旅游地产项目，而是打造一个美好生活的社区。用长期运营的心态去建设这些配套，而非销售道具。目前，除高尔夫球场外，其他配套均实现盈利。有故事的配套温度、情怀、回归、本真。湿地观鸟屋贴近生活、实用主义的配套2013年底项目正式转型，在配套上也进行了调整：拿出6栋别墅调整为商业配套，增加了儿童托管、美食、医疗站、超市、咖啡馆、酒吧等社区商业业态；调整了高尔夫会所的使用功能，增加了业主食堂及住宿客房。项目配套要与生活相关，实用主义和利用率是项目的根本，健康是主轴。海边灯光足球场邻里中心阿那亚（ARANYA）——运营模式的转变早期，阿那亚在旅游地产开发过程中，同样遇到“后继乏力”的情况，但其及时转型，由传统的旅游地产开发商转变为运营商，通过拓展收益点为项目带来发展新契机。阿那亚早期运营模式营销驱动一锤子买卖旅游地产开发商休闲、娱乐的旅游地产项目短线投资快周转前期投入小、滚动开发后继乏力阿那亚社群营销模式业主驱动滚雪球效应旅游地产运营商情怀、温暖的美好生活社区长线投资相对慢周转前期投入大、持续一段时间永续收益赢利点增加盈利链条延展阿那亚（ARANYA）——运营模式的转变客户会，早期的社群存在形式，运营过程中容易偏离初衷，沦为单纯储客的工具。后续转变为基于行业、兴趣爱好划分，线上线下相结合的阿那亚社群。客户会重线下，轻线上根据成交流程划分积分制管理单纯储客，缺乏长效运营阿那亚社群线上线下相结合基于行业、兴趣爱好划分O2O平台与价值链管理企业领导亲自参与运营阿那亚（ARANYA）——运营模式的转变阿那亚社群理念：依托完善的度假配套资源，打造优质社群，提供交流共享平台，通过提高服务效率及品质，实现业主圈层内的资源流动与整合。1、免费专享度假区内的诸多度假配套；2、高端会所、度假配套进行统一化管理，保证服务品质，阿那亚业主享有相应的优惠；3、设置了众多邻里中心，包括便利生活超市、咖啡店、洗衣店、保健站、休闲配套用品商店……医食住用行等各方面配套，满足客户360度便利生活的基本需求1、不同类型的社群，植入社区服务，提供多维度、全方位的优质服务；2、与业主发生多主体的经营层面，将业主资源在社群内共享，为业主提供高质量的商业资源；3、推出阿那亚业主家史计划，举办一年一度的阿那亚家史文化节，将业主家史融入到阿那亚文化打造中完善度假配套打造优质社群阿那亚（ARANYA）——运营模式的转变社群运营：绝不仅仅是一个个活跃的微信群，而是一项战略，是一把手工程。战略导向投入资源、解决客户需求服务支撑以“业主满意”为原则社区营造浓厚邻里关系，友爱相助业主参与感同频共振，资源共享一个主群，业主群，所有的业主都会在里面，不允许外人进入。多个分群是根据客户的喜爱选择加入的，并有专业的人在里面组织；主群由总经理亲自为群主，解答或解决客户任何问题，包括投诉、建议。任何问题5分钟之内必须做出反应，24小时之内必须解决。阿那亚运营模式创新——业主公约01

阿那亚业主公约：所有业主共同参与制定的公约，强调热爱生活，关爱友邻，提倡低碳，传递正能量。阿那亚运营模式创新——社群文化02

深度的关系营销：以共同爱好、行业、价值观为着眼点，线上、线下相结合，通过平台和价值链，构筑新的熟人圈，提升项目转介率。1.产品采购，业主供应商可优先采购。潜在业主、业主转换成长期业务合伙人。2.创建各类兴趣爱好群，老板为群主。构筑新的熟人圈，提升社群活跃度、归属感以及社群群友对企业、项目品牌的忠诚度。有一种生活叫阿那亚阿那亚跑步健身阿那亚精灵王国阿那亚摄影旅游阿那亚时尚达人圈阿那亚生态农庄阿那亚爱马仕阿那亚慈善义工阿那亚水上运动舌尖上的阿那亚阿那亚话剧社阿那亚互助会阿那亚家居装饰阿那亚高球玩家……社群连接一切让所有人为所有人服务业主群精灵王国滑雪群医疗养生群跑跑吧水上运动群吃货群慈善群……话剧社农庄群家居装饰群高尔夫群互助会

爱马仕群阿那亚运营模式创新——D.O团队、活动03

D.O团队，九州会旗下度假中心的DO团队，基于“始于度假，终于社区”的理念，在工作之余轮流为业主策划组织美好“度假”生活，活动计划以周为单位。阿那亚运营模式创新——家史计划04业主家史计划，“留住乡音”行动。引领业主“存根”、“扎根”，激发业主内心最深处的乡情、乡思。阿那亚“留住乡音”活动步骤：每位受访者用地方方言朗读1000字左右的文章。文章可以是任意作品（附文字稿），如流传久远的梁朝周兴嗣编纂的《千字文》。正式录音（录像）前，用纯正方言介绍自己标准句式：我是╳╳省╳╳市╳╳县（区）╳╳镇（街道）╳╳村（居民委员会）╳╳组（街道地址）╳╳（受访人姓名），性别（男或女）生于19╳╳年╳╳月╳╳日。录音时间20╳╳年╳╳月╳╳日完成后，将视频、音频文件与老人所诵读的文字稿一起，发送到活动指定邮箱。后续会将您所记录的乡音交给国家图书馆妥善保存和收藏阿那亚运营模式创新——悦享家置业计划05悦享家置业计划（三F家庭式酒店公寓），实现三亚项目的联动，引入南北度假、四季度假、山居海居，满足全家庭成员不同时段的不同度假需求。同时推出金融创新产品，增加产品吸引力和增值潜力。投资收益5年包租期，每年10%投资回报三城联动北京、秦皇岛和三亚社群融合加入阿那亚社群10%投资回报，包含5%现金回馈和5%等值消费储值额，五年返还50%房款；购房者可免费乘用阿那亚至北京的大巴，且可与三亚项目（阿那亚三亚某社区）进行换住，从而实现度假生活的三城联动；签约即可加入阿那亚社群，提前享受九州会会员优质服务。案例总结、借鉴阿那亚的成功之处在于积极转变开发模式，专注区域内度假属性的提升和业主服务的升级。阿那亚在遭遇传统旅游地产开发瓶颈后，及时转变发展路径，由短线快周转模式转变为长线慢周转的重持有经营模式，拓展盈利链条，增加新的赢利点阿那亚通过近乎完美的度假配套设施的打造，旨在为度假人群提供复合型的休闲度假场所，而配套设施的健全直接带动区域度假属性的提升，为项目带来大量的潜在客户阿那亚社群的打造，为业主提供了优质的交流平台的同时，也为阿那亚服务创造了零距离接近业主的改善条件。此外，社群在传播项目形象、整合业主资源方面的作用也越来越突出模式转型配套完善社群打造聚龙小镇梦里桃源聚龙小镇整体规划约两万亩，目前已开发建设一万多亩，于2007年3月31日开工建设，以生态、养生为规划出发点。功能规划划分为四个部分：运动、休闲、居住养生、旅游。一期住宅荣获建筑鲁班奖，整个小区的园林绿化荣获全国绿化模范单位聚龙小镇聚龙小镇位于福建省泉州市惠安县聚龙山麓。面积约20000亩，容积率1.5，集居住、养生、运动、休闲、文教、商务、酒店、医疗于一体的超大型综合园区。以“挑战没有人情味的都市生活圈”为人文精神核心，致力于将小镇打造成为“没有陌生，心有所安，情有所归”的世外桃源。

家门口的动车站——高铁泉州北站距沈海高速公路惠安互通口3.8公里，距离福厦高速铁路惠安西站约1公里距泉州市中心15分钟车程，距晋江机场25分钟车程，距厦门机场40分钟车程，区位交通十分便捷开发历程与溢价实现07年启动开发，第一批产品为陶然新村，于2008年入市销售。目前项目整体已完成开发面积约100万㎡，其中住宅80万㎡，配套20万㎡。“东篱新村”、“甘泉居别墅”、“陶然居二期”在售中，其价格实现基本上与泉州市区可抗衡。高铁泉州北站体育中心聚龙大道聚龙湖商业中心健康管理中心聚龙外国语学校陶然新村陶然居一期东篱新村甘泉居别墅陶然居二期已售罄组团销售中组团陶然新村陶然居一期东篱新村甘泉居别墅陶然居二期在售组团销售价格（元/㎡）陶然居二期7000-7500东篱新村10000-14000甘泉居别墅约20000该价格基本上与泉州市区（9000-11000）可抗衡客群辐射范围不断扩大成交客户群体辐射范围非常广，5国21省5400多户业主；泉州本地客户为主力，占比为42%；其次是福建省内（19%）；省外客户比例也高达39%。成交渠道上，老带新超过90%。项目基本无推广费用，营销费用主要由两部分构成：第一部分，适当的老带新激励——1年的物业管理费；第二部分，业主活动的费用，这一块很少。老带新成交超过90%小镇配套体系大力打造配套，种类齐全、涵盖度假、居住各个方面的需求，覆盖全家庭成员。配套类别配套内容公园聚龙山森林公园、聚龙湖公园、甘泉湖公园、石雕野趣园、棋牌山乐园、逸翠湖公园、高尔夫公园、生态桃花源、运动公园、在水一方现代农业体验园酒店山湖会所、甘泉居、五星级酒店（待建）餐饮聚龙美食城、九七美食、山湖会所、山之味餐馆、尚文轩、邻里情厨房运动27洞高尔夫球场、高尔夫会所、体育中心、网球会馆、游泳馆、健身中心、瑜伽会馆拓展运动公园、在水一方休闲红色记忆酒吧、聚龙湖水上项目、湖心岛咖啡、山湖会所棋牌室、廊桥听泉音乐茶舍、聚龙轩、揽胜台、吻峰台商业商业中心、陶然居商业街医疗聚龙健康管理中心、月子中心教育聚龙外国语学校、大地幼儿园文化艺术聚龙文化艺术中心、文化广场、小镇书屋、聚龙美术馆、聚龙书院特色配套客服中心：一和堂，由小镇客服中心维护的一个业主专用的自助茶馆；这里的自助全程自理，包括买单也是自理，有服务员，但不收银，自己结帐。特色配套信用良品店：店不大，但影响很大。店里售卖的主要以蔬菜及常见生活品为主。一天的营业额大概在3000到10000元之间。信用良品店，就像一颗信任的种子，散播在业主的心里。在小镇里，业主可以享受这种被信任的幸福感，以及敢于信任他人的安全感。特色配套邻里情厨房：用做业主日常亲自动手解决餐饮吃饭问题，需提前向物业预订，厨房提供所有的餐具，全程自助服务，业主仅需支付少量费用。特色配套月子中心：艾佳贝月子会所，目前在泉州市是比较高端的坐月子的地方，收费标准大概在三万元左右。小镇文化——关键词：“高度文明”、“邻里情”以“挑战没有人情味的都市生活圈”，作为人文精神的核心，营造“远亲不如近邻，小镇没有陌生，我们都是一家人”和谐邻里关系作为最终居住状态。致力于将小镇打造成为“没有陌生，心有所安，情有所归”的世外桃源。小镇文化——业主公约买房时必须签署转手依旧有效的《聚龙小镇业主文明公约》。和国内很多楼盘的文明公约必学良渚不同，这张文明公约是小镇根据自己的特点制定，时间上早于良渚，更重要的是在执行上，小镇做得更彻底。小镇服务物业服务理念：“亲情式的管家服务，微笑永不落幕”，每一栋楼都会配备一个管家，无缝对接业主需求；小区配备电瓶车，公交化定时定点运营，业主凭业主证即可免费乘坐小镇活动——协会活动基于兴趣、爱好由业主、员工自愿组成的、种类繁多的协会组织，定期不定期开展活动。小镇活动——大节点活动在小镇镇庆日和重要传统节日，引导、组织大型业主活动，例如家宴、邻里宴等（实质上为业主预订、买单），并每年固定下来，形成传统，进一步强化和谐邻里关系，增强业主归属感和认同感，不断扩大口碑传播。镇庆活动（3月31日），家宴端午节：邻里宴活动中秋节：薄饼重阳节：吃斋面登山活动腊八节：喝腊八粥春节：发年货（农产品、水果）旅游区效应小镇已经成为一定知名度的旅游目的地，纯游客进入小区游览需要购买门票，30元一张，也成为项目盈利链条上的一个补充环节。案例总结、借鉴聚龙小镇的成功主要在于以下三点：大规模复合化发展、配套极其完善、极致的邻里文化。以生态、养生为规划出发点，功能规划划分为四个部分：运动、休闲、居住养生、旅游；集居住、养生、运动、休闲、文教、商务、酒店、医疗于一体的超大型综合园区。大力打造配套，种类齐全、涵盖度假、居住各个方面的需求，覆盖全家庭成员；一系列特色化配套，形成市场亮点。以“挑战没有人情味的都市生活圈”，作为人文精神的核心，营造“远亲不如近邻，小镇没有陌生，我们都是一家人”和谐邻里关系作为最终居住状态。致力于将小镇打造成为“没有陌生，心有所安，情有所归”的世外桃源。复合化发展配套完善、特色配套邻里文化万科良渚文化村——发源地文化旅游驱动、新型城镇化样板区域分析良渚文化村位于距离杭州主城区约20公里的良渚组团，开发时属于杭州陌生区域，周边城市人群对于区域的认知度相当低，杭州城区东北角的余杭区是杭州城区外扩的主要区域。良渚文化村杭州主城区20公里良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约20公里，50分钟车程，整体占地10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积340万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，可容纳3万到5万常住人口，属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。城市东扩，旅游西进项目概况良渚文化村外部资源景观较好，物业形态丰富，有公寓、排屋、别墅、洋房等多种类型产品，建设不同面积段、不同建筑类型、不同产品特质的丰富产品体系概况拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北(售罄)、竹径茶语(售罄)等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型，白鹭郡东(售罄)、白鹭郡南(在售)、阳光天际(在售)、白鹭郡西(待售中)、绿野花语、金色水岸、随园嘉树(规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目位置面貌位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里资源状况万科·良渚文化村基地拥有25座山、3片湖泊、1条河流，五大主题公园……构成了一个在国家AAAA级景区的居住、度假胜地。项目近5000亩非可建用地（含山体）主要用于各种生态公园及配套性项目开发建设，同时增设各种旅游休闲设施物业形态多层洋房、公寓、联排，此外还有回迁区。良渚文化村的主流产品，低层低密度的公寓和别墅（排屋）等开发历程前期投入20亿元塑造环境同时以文化度假设施启动，提升区域价值；中期以居住为核心，商业设施为配套，提升物业价值，后期则以居住功能开发为主。2006年2007年2008年2009年2003年2005年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；08年3月试营业2005年3月，良渚文化博物馆开工建设；2007年初，玉鸟流苏开工，2008年10月一期交付2009年教育配套与医疗配套相继开业教堂开业、会所开放、各类相关服务开业社区大型卖场等商业配套将投入使用2005年，白鹭郡北开盘销售2006年3月，竹径茶语开盘销售2006年9月，阳光天际开盘销售2007年8月，白鹭郡东开盘销售2008年8月，白鹭郡南开盘销售文化、商业、公建配套住宅2010年2011年玉鸟菜场开业2010年10月，春漫里开盘销售2011年1月，白鹭郡南2期开盘销售文化度假设施作为前期拉动，生态环境是基础，后期完善生活型商业配套及教育医疗设施，未来规划补充城市型商业零售、休闲娱乐配套前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变，未来规划以居住功能为主2008年9月，良渚博物院正式对外开放出租车系统、亲子农庄开业2011年8月，堂前开盘销售2011年11月，探梅里开盘销售2010年12月，柳映坊开盘销售2012年整体规划理念以人的需求为根本出发点，以居住、配套、产业为三大核心功能，通过不同种类的物业类型形成项目独有的价值体系，使项目成为一个可持续发展的有机体。配套居住产业人核心概念支持层面执行层面旅游度假创意产业商业教育别墅公寓七贤广场劝学里良渚遗址度假酒店创意产业区竹径茶语阳光天际白鹭郡整体规划特点以最简化的主要干道保证各个串联村落的交通组织，并且更加注重步行绿道的设计以及山体、河流、建筑之间的融合，中间以完善的自然园林相互链接形成最大化保证原生态居住环境的生态田园社区。核心旅游区森林生态休闲区小镇风情度假区动区静区配套分布配套以星座状布局展开，5-10分钟尺度空间，最大程度的为小镇居民提供方便。生态是项目配套的核心，辅以文化、教育、交通、医疗、商业等配套建立起全覆盖的配套体系良渚博物馆基督教堂大雄寺青少年活动中心海丽达幼儿园余杭外国语学校业主班车浙一保健体检中心玉鸟流苏创意街区商业中心圣地公园白鹭湾度假酒店白鹭湾公园阳光天际登山步道拓展公园竹径茶语登山步道白鹭郡北悠园体育公园体育中心毛家漾港绿地公园软性配套——人文（村民公约）良渚在配套成熟的同时，万科创造出了独有的居住文化，推出村民公约，构建和谐小镇，创建大家所认可的社区文化，实现价值的不断提升。业主共同的行为准则村民公约一个没有“禁止”、“不得”、“必须”等条款，也没有任何奖罚措施，只是由小区业主自创的26条规约，大家都会遵守。软性配套——人文（村民卡）良渚在社区配套生活逐步成熟的同时，推出村民卡，便利的同时让村民找到归属感。村民卡良渚文化村的社区配套生活设施趋于成熟，开发商又花了两个月时间，耗资170多万独创性地推出一卡通服务系统，可以说，这张卡片是对小区成长历程的一次梳理，也让业主找到了更强的归属感。2010年12月启用良渚文化村的业主也将拿到属于自己的村民卡，凭借这张村民卡，业主除了享用免费乘坐业主班车、小镇自行车、小区门禁等小镇优质配套设施，还能享受商家消费折扣，实现小镇生活的“一卡通”。一年服务费20元使用“村民卡”在万科•良渚文化村内可享受28个消费网点不同程度的折扣优惠，基本上涵盖了万科•良渚文化村的所有商业设施。案例总结、借鉴度假转入居住，配套、住宅双线开发，区域运营，植入软性文化。旅游/特色配套+地产的开发模式复合地产的开发模式；旅游资源形成核心竞争力提供地产开发现金流明确的市场定位，差异化的主题定位精准的市场定位，旅游和地产的细分市场相互定位用鲜明的精神内涵来统领，以独特的生活方式形成区隔有核心的旅游项目、特色配套作为项目价值支撑良渚遗址是项目核心度假及旅游产品，充分吸引、留住游客、聚集人气，消除区域陌生感功能组合复合化集居住、旅游、商务于一体，各功能组团实现价值互动住宅产品适应项目客户演变，实现产品多样化、复合化有前瞻性的区域开发运营郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产的开发模式配套线和产品线相分离，实现整体资金安全和效益最大PartNo.3案例借鉴与发展方向案例专题研究项目后续发展方向项目后续地块发展方向——项目开发目标扭转局面，持续热销，延展盈利链条；掌控自主定价权，提高项目溢价；掌控自主定价权，提高项目溢价；开拓五矿地产“旅游+文化+地产”全新版图。掌控自主定价权，提高项目溢价依托独特价值标签、符号，以鲜明的、极具差异化的整体定位及形象，跳脱竞争红海，切入全新蓝海，牢牢掌握定价权，销售价格远超周边市场。扭转局面，持续热销，延展盈利链条保证后续开发持续热销、快速走量，同时不断延展盈利链条，销售型物业、经营性物业共同发力，多元化布局赢利点，实现项目价值最大化。开拓五矿地产“旅游+文化+地产”全新版图为集团地产业务开创“旅游+文化+地产”全新品类、模式，不断探索、积累标准化复制的操作经验。项目后续地块发展方向——旅游度假市场VS居住市场从后续开发目标的实现度来考虑，坚持以旅游度假方向为切入点，相对较优，更加有利于后续开发目标的实现。全新蓝海市场，助力后续开发目标的实现【旅游度假方向】1、客户覆盖范围更广、客户基数扩大，加快项目大体量别墅去化，快速走量2、外围深圳等地客群经济层级较高，价格敏感度较弱，承受高溢价的能力更强3、切入全新蓝海，掌控定价权，溢价空间可以期待大红海市场，竞争激烈，走量、溢价困难【居住方向】1、惠州资源性别墅项目众多，别墅产品整体去化缓慢，若选择居住方向，本案面对的是一个竞争激烈的大红海市场2、居住方向，更多面向本地自住客户，在项目高溢价实现度上，不如深圳等外围客户3、若中期调整为纯居住方向，盈利链条狭窄，4A景区的综合价值没能完全释放，不利于项目价值最大化项目后续发展方向——整体定位整体定位，在目前已固化项目整体形象——“南中国最美小镇、奥地利纯境湖山小镇”的基础上，进一步延伸、丰富项目整体定位为：“奥地