浙江2015年下半年房地产估价师理论与方法：不应承接估价业务的情形考试试卷

浙江省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：不应承接估价业

务的情形考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。A：经济学原理B：均衡原理C：替代原理D：对立原理E：工业用地的监测点评估价格2、下列不属于城市规划体系的是_。A.规划法律体系B.规划运作体系C.规划执行体系D.规划行政体系3、民事法律关系的是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。A：主体8：客体C：内容D：形式E：执行层的组织协调4、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m,则标准临街深度应设定为m。A：15B：22C：18D：25E：工业用地的监测点评估价格5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。A：宅基地所有权8：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格6、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是_。A.建设部B.建设部住宅与房地产业司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会7、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A：1/2B：1/3C：1/4D：1/5E：执行层的组织协调8、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为一万台。102120108889、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2,开发商的目标利润率为15%,当前的销售税率为6%,按成本加成定价法可定价为一元/m2。24202438C.2447D.250310、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是—的使用方式。A.经济化B.最高最佳C.实际性D.常规11、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到—土管部门备案。A.规划B.土地C.房地产开发D.建设12、某宗房地产的土地总面积为1000近，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/近；地上建筑物总建筑面积2000近，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/近建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/面建筑面积，估计该建筑物有八成新.该宗房地产的现时单价为。A：1200元/m?B：1250元/m?C：1270元/m?D：1800元/m?E：工业用地的监测点评估价格13、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润二义直接成本利润率.【2007年考题】A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+管理费用+销售费用C：待开发房地产价值+后续开发成本D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格14、某写字楼的建筑面积为8万m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是万m2.（2005年试题）A：5.2B：6.4C：6.8D：7.6E：借款合同15、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于一开始，按新的利率规定计算利息。A.下年初B.下午第二季度C.下年第三季度D.下年第四季度16、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%,假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2,楼面地价为1200元/m2,则该宗土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格17、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。A：收益递增原理B：收益递减原理C：最佳效益原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格18、某在建工程规划建筑面积为12400m2,土地使用期限为40年，从开工之日起计算.项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m，可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%.目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%.假设报酬率为8%.折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为.[2007年号题]一A：2281.83万元B：2474.60万元C：3798.30万元D：4119.18万元E：工业用地的监测点评估价格19、下列关于信用，说法正确的是_。A.信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡B.在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据C.商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用D.商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持20、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为一年。432121、人防工程的地下室面积—建筑。A.属不应分摊的共有B.属应分摊的共有C.不属共有D.属物业公司所有的22、—的理论依据是生产费用价值论。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发未23、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是OA.商业期票B.商业汇票C.商业信托D.支票24、运用平均增减量法进行估价的条件是_。A.房地产价格时间序列逐期升高或下降B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近25、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为_。A.拐点B.盈亏转化点C.盈亏平衡点D.盈亏转折点二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有.【2007年考题】A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益口：税前现金流量E：税后现金流量2、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。3275元/m23287元/m23402元/m24375元/m23、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。A：置业投资B：设备租赁C：售后回租D：权益融资E：借款合同4、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是_。A.专业性B.各异性C.不可移动性D.适应性5、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有（）。A.市场供给的特点B.市场需求的特点C.市场交易的特点D.市场价格的特点E.市场竞争的特点6、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的细分市场，即，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即。A：差异性营销，集中性营销，无差异性营销B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销C：集中性营销，无差异性营销，差异性营销D：集中性营销，差异性营销，无差异性营销E：借款合同7、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈的趋势。A：向上波动B：向下波动C：上下波动D：随机波动E：借款合同8、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约C：改建、重建建筑物及其附属设施D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金E：制定和修改业主大会议事规则9、以下关于零售商业物业租金的描述错误的是_。A.零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用B.零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入C.零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金D.百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付10、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有_。A.其他商品的价格B.厂商对未来的预期C.生产技术的变动和生卢要素的价格D.政府的政策E.消费者的收入水平11、下列行为中，需要缴纳契税的有。A：事业单位购买办公用房B：因地震导致房屋灭失而重新购房C：个人购买经济适用住房D：奥运冠军接受政府奖励的房屋E：城镇职工按规定第一次购买公有住房12、以下不属于房地产市场专业顾问的是_。A.建筑师B.精算师C.工程师D/聿师13、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的—范围之内。0.5〜2.01.5〜2.00.5〜1.51.0〜1.514、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括_。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E.违约责任15、当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为。A：毛租B：净租C：潜租D：直租E：借款合同16、禁止发布房地产广告的是。A：在划拨土地上开发建设的房地产B：E设定抵押的房地产C：未取得商品房预售许可证的房地产D：没有选聘物业管理企业的房地产E：执行层的组织协调17、为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保_。A.财产损失保险B.职业责任保险C.信用保险D.第三者责任保险18、下列情形中，可以不办理出让手续的有。A：民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心B：林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C：私有住宅转让后改为副食品加工车间D：职工已购公有住房首次上市转让E：国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房19、预期原理是一等估价方法的理论依据。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.路线价法20、以下属于估价报告内在质量的有。A：估价结果的准确性B：估价方法选用的正确性C：参数选择的合理性D：文字表述水平E：文字格式及印刷质量21、根据—，可将合同分为双务合同与单务合同。A.合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价B.法律是否设有规范并赋予一个特定名称C.合同当事人是否互相享有权利，承担义务D.法律是否要求合同必须符合一定