现阶段房地产的参与主体行为模式及博弈分析

现阶段房地产的参与主体行为模式及博弈分析中国已经开始进入利益时代，集体的利益博弈已经成为我国经济社会生活的一个重要内容。近几年来中国房地产市场的风云变幻，为我们观察和分析利益时代的博弈,从而认识当今时代的特点，提供了一个很好的案例。房地产市场最近几年在我国发展迅速，但其发展明显有别于其它行业，备受各种争议。房地产市场中产生的各种经济行为和现象令人迷惑不解，运用传统的经济理论很难对它们进行描述。房价的节节攀升、政府的参与、开发商的强硬态度和普通老百姓的无奈表明了中国的房地产市场是一个非理性的市场，受到诸多非市场因素的影响。其市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征,使得我们可以运用博弈论的相关知识对房地产市场主体进行描述和分析，建立基于博弈理论的决策模型。本文首先对房地产博弈市场作总体分析，接下来重点分析了房地产市场各主体之间的博弈过程，并将其博弈分为两类:外部博弈和内部博弈，进行分析得出相应的博弈模型。房地产市场三方主体分析：目前我国的房地产市场，主要的参与者有房地产开发企业、消费者和政府。房地产市场总体上是一种垄断竞争与寡头垄断相并存的市场结构，其中在住宅市场，寡头垄断特点更为显著，在商业房地产市场，垄断竞争的局面还依然激烈。我国房地产市场格局的宏观演变趋势是:准完全竞争，垄断竞争到寡头垄断。政府。现阶段的房价早已经远远超出了其真正的成本价格，而政府部门对待房价的真实态度，可能左右或者决定房价的真实走向。一个不能忽略的现实因素是，在虚高的房价当中，有相当一部分利益流入了政府部门，而真正有力的平抑房价措施可能会触及到政府部门这部分的利益。不可忽视的现实是，在现行房价条件下，房地产市场的虚高价格实质上大量吸收了每年GDP的增长成分。在多个不同的利益体之间进行博弈时，具有宏观调控职能的政府部门应当而且必须保持足够的慎重和理性。开发商。每年都有不同的通货膨胀因素导致物价上涨，特别是在当前，钢材的涨价将直接带来建房成本的提升。而开发商公示拿地费用、提升建筑品质的明细表只在说明房产成本在不断增长。这也是房价之所以会在政府平抑房价的政策环境中，得以逆市上扬的真正动因。购房者。面对房价上扬的市场，大多数购房者不愿高价进入，只是持币观望。我国宏观调控的目的非常明确，即稳定市场价格。房地产市场也不例外，虽然近些年房地产行业相关政策频出，但房价依旧高挺，至少到目前房价还没有出现明显下降趋势。购房者与开发商竞争中，处于相当不利地位。总之，竞争不仅存在于开发商之间或购房者之间，更存在于开发商与购房者之间。正是这些不同群体、不同利益、不同想法的博弈，形成了目前国内房地产市场的“死结”。如何解开这个死结，既是房地产市场走出困境、持续稳定发展的关键，也是未来中国经济得以持续增长的关键。三方博弈模型分析：房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动。从竞标人的角度看，它的目标是要在投标竞争中中标并取得良好的经济效益，获得中标与收益的最佳结合。为了达到这个目的,竞标人在投标决策过程中就必须了解来自竞争对手的各种不确定因素，并且在确定自己的投标报价过程中充分考虑这些不可避免的不确定性因素。在房地产市场,各竞标人的根本利益是相互冲突的，竞标行为是相互影响的，每一个参与者在进行决策时,必须考虑对手的反应，从而根据竞争对手的反应做出自己的最优决策，而这些正是博弈论重点研究的问题。房地产价格形成机制是房地产市场参与者共同博弈的必然结果。房地产市场与其他市场相比有其特殊性，这种特殊性是由房地产价值构成、政策角色与作用、供求双方预期心理影响等因素共同造成的。另一个重要特征在于房地产市场存在明显的信息不对称问题，这种信息不对称主要体现在两个方面：由于房地产市场的专业性导致房地产开发商相对于住房消费者的信息优势，开发商可以在一定程度上影响消费者的未来预期，而反方向作用几乎不存在；由于房地产市场的政策性所导致的政府相对于房地产开发商和消费者的信息优势，政府通过调整博弈规则来约束市场参与者并规范其行为，以实现社会福利最大化的目标。（一）房地产市场政府与消费者博弈模型政府与消费者的博弈顺序为：在一定的房地产市场状态下，政府观察市场走势，并根据需要对市场过热还是萧条做出判断，进而决定是否出台以及出台何种政策。消费者则根据政策调整消费策略，对房地产市场产生影响。政府又以此为依据判断消费者对政策的反应程度，决定下一步的政策调整策略博弈如此循环往复。如图1所示。这个过程可以分为两个步骤。第一个步骤是房地产市场，假设以a概率为“过热”，以（1-a）概率为“萧条”。在这个动态博弈中，房地产市场的状况完全由消费者根据政府出台的政策来调整自己消费行为决定的。第二个过程即是消费者根据政府出台的政策，判断当前市场水平，以此来调整自己消费行为的过程。假设政府以bl概率出台鼓励消费政策，以b2概率出台抑制消费政策，又设消费者对当前市场状况作出的判断，以al概率为市场价格水平偏低，以a2概率为市场价格水平偏高。则在市场状况为ai（i=1，2）时政府出台相应政策bj（j=1，2）的条件概率为p（bj|ai）；消费者在观察到政府出台的政策类型后，对市场做出的反应概率为p（ai|bj）。在房地产市场过热的情况下，如果政府出台政策鼓励消费，消费者选择购房的期望是：E=aXb1Xa1由此，可得出在各种情况下消费者选择消费行为的期望。在这个过程中，消费者处于弱势，由于无法掌握与政府一样完全对等的信息，所以在做决策时，会受到很多因素影响，无法根据客观事实做出正确反应，不仅不能对中长期房地产总体价格的走势做出良好的预测，也无法对局部范围房价反常走势做出理性判断。而政府方面，始终没有注意到中长期居民购买力，不能解决房地产市场的结构性矛盾。所以在这个博弈中很难达到均衡。（二）房地产市场政府与开发商博弈模型政府一开发商的博弈和步骤与政府一消费者的博弈模型类似。如图2所示。对于开发商来说，他们已经对未来房地产市场建立了良好预期，不会因为政府出台的一些政策而减少开发量。而政府层面，房地产方面的税收占了部分比例，政府直接干预的行政手段容易打乱房地产市场的供给局面，但是，国家为了保证消费者的权益，不至于国家混乱，也必须对房地产市场进行宏观调控，在房价过高情况下打压房价。所以在这个博弈中也很难达到均衡。在这个博弈中，多方力量站在自己的立场上影响着整个房地产房价走势。虽然不可能关注于所有参与者博弈各方的利益，但应清楚这场博弈最终结果的重要性，至少也可以寻找一个理性的视角，来关注这场博弈朝着一个良性的方向发展。总而言之，房价调控要关注其可持续性，目前的政策在抑制短期炒作、遏制过快上涨方面是必要的、有效的，但从长期来说，还是要着眼于增加有效供给、满足居住需求。一是增加土地供给，二是平衡目前畸形的房价收入比，增加居民有效收入。供给层面，调整土地供应结构，加大经济适用房所需用地的投入，减少其他高档层次住宅上地的投入量，这样的一增一减必须长期而坚定地执行，以明确政府在供给层面博弈中的承诺，使房地产商能够真正受到引导并调整投资方向。消费层面，大力推行“租售并举”，让更多的居民分流转向租住政府的廉租房、经济适用