2022-2025年物业管理市场分析及未来发展趋势报告

2022-2025年物业管理市场分析及未来发展趋势报告日期：2022-10-22目录1234行业概述行业现状分析行业痛点及发展建议行业格局及前景趋势CONTENTS1行业概述行业定义行业发展历程行业政策、经济、社会环境物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同的约定，对房屋、配套设施及相关场地进行的维护、养护和管理工作。一般情况下，国内物业管理企业的选用是由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且总人数50%以上的业主同意，业主委员会应代表业主大会与物业服务企业签订协议。国内物业管理行业基本的商业模式为基础服务与增值服务并行的模式，基础服务主要是以物业管理服务、工程服务形式提供。从收费模式来分，物业管理行业的收费模式主要是酬金制和包干制两种。其中酬金制是指预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。目前“包干制”是市场上较为普遍的一种物业管理模式，例如碧桂园服务、新城悦、永升生活服务等。物业管理行业定义行业定义01020304起步探索阶段（1981-2003年)仅有基础物业服务:行业极度分散规范管理阶段（2003-2014年)物业服务提升发力;增值服务逐步出现市场化运作阶段(2003年至今)增值业务创造新的利润增长点;上市、并购频现、集中度加速提升发展历程行业PEST-政策分析《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》取消物业服务企业一级资质核定，取消审批后，住房城乡建设部通过以下措施加强事中事后监管:1．加快完善物业服务标准和规范。2．充分发挥物业服务行业组织自律作用。3．指导地方加强对物业服务企业的监管,畅通投诉举报渠道，推行“双随机、一公开”抽查，及时查处违法违规行为。4．建立物业服务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。5．推动与相关政府部门的信息共享，加强企业信息备案管理加强对有关服务市场价格行为的监管，坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为，维护正常市场价格秩序，保持价格水平基本稳定，保障市场主体合法权益主要做了六方面的规定:融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理《关于推进养老服务发展的意见》养老服务市场活力尚未充分激发，发展不平衡不充分、有效供给不足、服务质量不高等问题依然存在，人民群众养老服务需求尚未有效满足。需要持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系《发改委关于放开部分服务价格意见的通知》国务院关于取消一批行政许可事项的决定（国发〔2017〕46号）行业PEST-》行业政策住建部住建部、发改委《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务:未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息;擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益等行为《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质的若干意见》提出城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专亚化物业服务公司接管。推动建立党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务公司等广泛参写、共商事务、协调互动的社区管理新机制进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务。推动大城市加快发展老年助餐、居家照护服务。支持利用社会力量发展托育服务设施。商务部、发改委行业社会环境在过去很长一段时间，物业管理行业作为传统服务业，属于劳动密集型，存在行业规范缺乏，模式单一，企业盈利良莠不齐等问题，因此受到的关注度并不高，与资本市场的关联度也很小。但近年来随着城镇化的持续推进，房地产市场逐步进入存量时代，这为物业行业提供了广阔的发展空间。对于物业管理的定位不能停留在以往，物业管理的内容已经不再局限于简单的对住宅及配套的维护管理，其内涵不断在扩大。在现代服务业的引领下，物业管理行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外，开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展。物业企业可以纵向介入房地产产业链，也可以横向整合社区生活资源，从单一物业服务向多元化业务发展，为企业带来新的增长点。行业社会环境2021年全国在房地产的开发投资额有147602亿元，较上一年增加了6159亿元，增量较上一年有所下降，增速也比上年下降了6pct。近十一年中，2011-2014年的增速虽然有所下降但也都在10%以上，而近几年的增速下降了10%以下，且近两年在持续下降；行业经济环境2物业管理行业现状分析物业管理产业链物业管理行业驱动因素物业管理行业现状分析物业管理行业市场规模产业链上游物业管理产业链上游概述物业管理行业上游龙头企业已开始对产业链进行延伸，逐渐进军原材料生产领域，以规避高额进口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴随着上游原料生产企业的重组进程加快以及中国市场参与者技术水平的提高，物业管理行业上游原材料供应有望朝着专业化和规模化的方向继续发展，逐渐抢夺外资企业在行业内的话语权。产业链中游物业管理产业链中游概述物业管理行业中游企业原材料大部分依靠进口，主要原因是下游消费终端为保障科研成果，对行业产品的质量稳定性要求较高，因此，中游科研用制备厂商更倾向于选择仪器先进、供应链稳定的进口原材料供应商。企业产品价格主要受市场供求关系的影响。由于物业管理企业的产品毛利较高，原材料价格波动不会对企业的盈利能力产生重大影响。产业链下游物业管理产业链下游概述物业管理行业下游企业市场空间广阔、销售范围广、用户分散、单批数量少、销售单价高等特点。随着全球范围内生物医药行业研究的深入及产业化程度的提升，中国行业产品种类进一步丰富，应用领域持续增加，个性化、高端化的产品将逐渐获得更广阔的应用空间。行业现状物业管理服务可分为向住宅物业及非住宅物业提供的服务。自2016年至2021年，物业管理服务公司的总收益由2414亿元增加至4340亿元，复合年增长率为14%。自2016年至2021年，非住宅物业产生的总收益由848亿元增加至1612亿元，复合年增长率为17%。物业管理服务市场需要庞大的劳动力来提供安保、清洁、园艺、维修及其他服务，而劳工成本为最大的经营成本之一。劳工成本增加对公司的经营成本构成了越来越大的压力，并可能降低其盈利能力。劳工成本的金额主要受扩张导致的员工人数的增加以及中国工资增长的总体趋势影响。2016-2021年，物业管理服务市场从业人员的月均工资由2016年的4218元增加至2021年的5966元，复合年增长率为7.2%。物业管理行业驱动因素行业驱动因素1物业行业准入门槛较低，参与者众多。从近两年国家及地方层面政策看，物业行业尚处在规范化与市场化阶段，也伴随着社会发展水平的进步诞生新的需求，如养老、家政、线下零售、托育、快递等。虽然这些需求在各自领域有专业性公司，但物业公司凭借与业主的低成本零距离高频接触的天然优势，有望分得社区服务市场的一块蛋糕。政策支持从应用领域来看，物业管理行业产品广泛的运用于医学、药学、检验学、卫生免疫学、食品安全、农业科学等民营领域供需平衡促进市场发展物业管理行业驱动因素行业驱动因素2物业管理产业处于快速增长时期，由于物业管理行业的产品及服务模式特性，使其供给市场与需求市场存在较强的相互依赖、相互促进关系，物业管理市场在良好的供需作用机制下保持稳定发展供需平衡促进市场发展在市场发展中，行业企业为争取竞争优势，尤其是大中型企业，越来越重视自主研发实力，在企业科研方面投入逐年增长，企业科研服务市场逐步打开，未来科研用检测试剂的服务主体趋于多元化商业应用领域不断拓展3行业痛点及发展建议行业痛点行业发展建议行业痛点物业管理行业缺乏完备的质量控制和质量保证体系，生产商缺乏统一的生产标准，行业内产品质量良莠不齐，导致产品的可靠性难以保证，丧失产品市场竞争力质量参差不齐政府秉承创新开放的态度，支持和鼓励科学研究创新，对科学研究试验不设置严格限制，因此，物业管理行业不存在统一的监督管理规范，产品质量主要依靠生产企业自主检测，物业管理行业产品质量的监管难度加大行业监管难度大政府秉承创新开放的态度，支持和鼓励科学研究创新，对科学研究试验不设置严格限制，因此，物业管理行业不存在统一的监督管理规范，产品质量主要依靠生产企业自主检测，物业管理行业产品质量的监管难度加大高端产品发展落后复合型人才稀缺物业管理行业深陷人才困境。行业发展缺乏人才支撑，团队模式的培育机制弊端明显导致物业管理行业企业专业人才留存难度加大，制约物业管理行业企业扩张。物业管理行业对从业人员的业务素质要求高，主要表现在以下三方面从业人员需要具备行业基础知识和法律知识，为企业客户提供全面、可靠、专业、多样的解决方案。从业人员需要懂行业的专业知识，包括：物业管理行业产品得用途与优缺点，行业特征、市场环境和产业战略规划等。从业人员需要具有优秀的营销谈判能力、风控反控能力及报告沟通能力。目前该行业在人才招聘时能够匹配上述要求的人才寥寥无几，限制行业发展。由于复合型人才稀缺，物业管理行业企业通常采用团队培育的方式进行专业能力建设，而该模式亦存在一定的弊端，企业的中高端人才若大量流失，初级员工的业务技能培训将面临能力传承的断层，导致企业人才培养难度加大，制约物业管理行业企业发展。质量提升在资本的加持下，物业管理的跑马圈地仍在持续，预计2021年将会更加残酷和激烈。同时，在线教育也面临着更严格的监管，合规成本提升。物业管理行业产品品种多、批量小、附加值高，产品质量要求也较为严格。物业管理行业市场产品质量参差不齐，假冒伪劣等乱象仍普遍存在，严重阻碍物业管理行业发展进步。未来，提升物业管理行业产品质量是发展物业管理行业的核心任务，具体措施可分为以下两大部分：（1）政府方面：政府应当制定行业生产标准，规范物业管理行业生产流程，并成立相关部门，对科研用物业管理行业的研发、生产、销售等各个环节进行监督，形成统一的监督管理体系，完善试剂流通环节的基础设施建设，重点加强冷链运输环节的基础设施升级，保证物业管理行业产品的质量，促进行业长期稳定的发展；（2）生产企业方面：物业管理行业生产企业应严格遵守行业生产规范，保证产品质量的稳定性。目前市场上已有多个本土物业管理行业企业加强生产质量的把控，对标优质、高端的进口产品，并凭借价格优势逐步替代进口。此外，物业管理行业企业紧跟行业研发潮流，加大创新研发力度，不断推出新产品，进一步扩大市场占有率，也是未来行业发展的重要趋势提升产品质量生产企业方面政府方面新鲜有趣的玩法与促销节日的紧密融合将有效增加用户黏性，随着网民的社交、娱乐需求在电商场景不断得到释放，电商平台应推出更多贴合用户口味的创意玩法，从而推动促销节日的高效传播与转化。促销节日的实惠程度关系用户消费意愿，未来促销节日应回归促销的本质，避免过多噱头和复杂规则影响消费体验，努力实现让用户获益、厂家增收的共赢效果。2019年中国电商促销节日用户消费意愿影响因素占比全面增值服务1199增值服务提高产品定制服务需求日益多样化行业同质化竞争严重物业管理行业企业服务模式单一。面对各级消费群体日益多样的服务需求，物业管理行业企业提供全面增值服务，构建综合服务体系，形成核心竞争力，是当前物业管理行业发展的必然趋势。物业管理行业企业的转型压力主要源于以下三大方面：单一的资金提供方角色仅能为物业管理行业企业提供“净利差”的盈利模式，物业管理行业同质化竞争日趋严重，利润空间不断被压缩，企业业务收入因此受影响，商业模式亟待转型除传统的物业管理行业需求外，设备管理、服务解决方案、贷款解决方案、结构化融资方案、专业咨询服务等方面多方位综合性的增值服务需求也逐步增强中国本土物业管理行业龙头企业开始在定制型服务领域发力，巩固行业地位多元化融资渠道丰富企业的债券种类关键词一深化与核心银行的合作关系关键词二拓展银行关系渠道关键词三物业管理行业企业在保证间接融资渠道通畅的同时，能够综合运用发债和资产证券化等方式促进自身融资渠道的多元化，降低对单一产品和市场的依赖程度，实现融资地域的分散化，从而降低资金成本，提升企业负债端的市场竞争力。以远东宏信为例，公司依据自身战略发展需求，坚持“资源全球化”战略，结合实时国内外金融环境，有效调整公司直接融资和间接融资的分布结构，在融资成本方面与同业相比优势突出企业获取各业态银行如国有银行、政策性银行、外资银行以及其他中资行的授信额度，确保了银行贷款资金来源的稳定性可持续公司债等创新产品，扩大非公开定向债务融资工具（PPN）、公司债等额度获取，形成了公司债、PPN、中期票据、短融、超短融资等多产品、多市场交替发行的新局面；物业管理行业需要通过杠杆推动业务运转，从负债端看，物业管理行业企业的融资能力对资金成本和资金流动性具有决定性作用，因此，物业管理行业企业打通多元化融资渠道，提高资金周转率，将是促进物业管理行业业务发展的重要举措。融资渠道拓展的主要方式主要包括以下三点：

拓展技术服务领域物业管理行业属于领域中发展最快的细分领域之一，随着物业管理的市场环境日趋成熟，行业竞争日趋激烈，多家物业管理企业开始扩张产品相关服务领域，提升企业的行业竞争力，主要举措包括：提高产品定制服务能力提升技术服务能力供科研咨询服务物业管理行业企业开始在定制型服务领域发力，巩固行业地位物业管理行业企业面向多元化的科研实验需求，建立多种技术服务平台，向客户提供除了所需的原材料以外的提取、分析等技术服务，形成企业特有竞争力通过进行细化分工，为客户制定科研问题解决方案，使客户能更加专注于其擅长的领域，提高科研效率，且帮助行业大幅节省医学科研投入聚焦投资业务行业资源优势金融资源优势服务优势物业管理行业厂商长期参与采购与评估，积累了较为丰富的上游厂商资源储备，且与多家厂商建立长期合作关系物业管理行业商依托本身提供的资金服务，具备融资渠道畅通的资金优势，可为行业建设提供初期资金支持，且可通过杠杆提升资金效率物业管理行业企业凭借多年的客户服务经验，服务体系日趋完备，信息化服务于一身的综合服务体系，能够进行有效迁移，为投资业务的长期健康发展提供有力支持物业管理行业头部企业已形成完善的的服务体系，在中国政府逐步放宽企业的准入条件，鼓励并支持的政策背景下，物业管理行业企业开拓投资业务，通过产融结合向实业运营纵深发展，物业管理行业未来的重要发展趋势。&&&

页岩气革命后，乙烷价格持续走低。美国是世界上最大的乙烷生产国，也是唯一的乙烷出口国。美国乙烷主要来自湿天然气经过天然气厂分离后得到的天然气液（NGL,Naturalgasliquids）和原油开采副产的凝析油经过炼厂处理后得到的液化炼厂气（LRG,Liquefiedrefinerygases），其中前者贡献了绝大部分。自2010年以来，美国NGL产量几乎翻了一番，超过了天然气产量增长率，并创下了2017年370万桶/天的年度记录。由于页岩气产量不断增加，同时受管道运输中乙烷比例不能超过12%的限制，美国乙烷产量也持续提升。并且乙烷相对较低的热值及沸点使其作为液化燃料无法与丙烷和丁烷竞争，分离费用也降低了其作为管道气的吸引力，乙烷自身产量又高于其它NGL组分，其供给过剩的情况日益凸显。这导致美国乙烷价格在2011年底开始下降，并且在2013年至2015年由于乙烷产量超过消费量，乙烷价格一度低于天然气价格，直到随后乙烷需求增加价格才逐渐回升至2016年平均150美元/吨和2017年平均184美元/吨。2018年6月份开始乙烷价格受供需影响迎来一波大涨，目前处于高位回落阶段。

竞争趋势随着科技不断发展，物业管理企业对物业管理行业产品的研发投入不断加大，企业形成自己的技术堡垒是在未来市场中取得市场份额的重要收到，因此技术竞争也是未来行业竞争的重要方向之一。物业管理行业的竞争促进了产品质量与服务的持续优化与创新，在满足客户需求的同时也给行业服务带来不断的新体验。优质的服务是物业管理行业竞争的重要焦点与未来趋势。客户是上帝，满足客户的需求是物业管理行业企业的价值实现，物业管理行业竞争趋势首先在需求的分析与客户痛点的把握。小众运动场景日益崛起，带动了新的物业管理行业产品需求。随着行业的竞争不断加剧，企业竞争的本质是人才的竞争，物业管理行业企业都在不断提升专业员工的技术水平。通过专项培训、高薪招聘吸引高端优质人才加入。人才竞争是未来物业管理行业竞争的核心点之一。

服务技术需求人才投资机会专家服务模式更侧重借助专家的实际从业经验与洞察，针对企业遇到的实际问题给出一针见血的建议。全方位赋能，尤其是在服务能力的提升上，以更加完善的服务体系建设，为消费者带来更好的产品体验。010203投资机会投资机会投资机会物业管理行业资源整合物业管理行业咨询管理物业管理行业产品服务根据企业的发展战略和市场需求对有关的资源进行重新配置，以突显企业的核心竞争力，并寻求资源配置与客户需求的最佳结合点。目的是要通过组织制度安排和管理运作协调来增强企业的竞争优势，提高客户服务水平。行业发展建议ABC发展建议1发展建议2发展建议3物管均价提高从存量物业与增量物业来看，近年来中国城镇化水平和人均可支配收入显著提高，消费者对于更优质物管服务的追求，使得物管服务水平不断提高，均价有所上升（主要指新物业均价提升，老物业提价较难）。从物业类型来看，随着物管行业模式及技术不断成熟，服务范围不断从住宅向商业、办公等业态扩张，开拓细分市场，具有更高毛利率的商业物业占比持续提高。智慧物业提升效率重视物业服务“标准化”，实现品质稳定的同时，构筑成本护城河。随着物业服务领域向产业链上下游拓展，收并购带来的不同业务侧重，都在无形之中增加内部协同成本，而智慧物业的应用，本质在于实现基础物管服务的标准化、减少人工主观因素导致的品质问题，降低大量的人工成本，以及针对业主需求实现更精准的服务。拓宽盈利空间长远来看增值服务的部分，将围绕房地产全产业链服务与对外管理输出业务两个方面展开，其中对房地产全产业链的业务从开发商的开发建设、销售、竣工交付，到业主的日常使用、维护、销售以及园区空间的使用、维护、均有覆盖。目前大多物业公司虽然只涉足其中部分业务，但也在逐渐由点到线，搭建全产业链的服务生态。因此，物管行业的盈利空间还有很大空间可以提升。4行业格局及前景趋势行业格局行业发展趋势行业代表企业行业趋势物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强随着改革的深化和市场竞争机制的效率和效益的提高，政府在房产管理中的作用将逐步发挥放松并转化为适当的监管。确保法律法规的严肃性和权威性。行业自律的形成完全取决于市场的发展程度。高度发达的房地产管理市场必须得到妥善监管，中华人民共和国建设部牵头将制宪会议的行政职能移交给中国房地产管理协会，尽管她仍然有官方文件，但她在生产实践中迈出了令人鼓舞的一步。传统的物业管理服务主要包括公共安全、环境卫生、维修、设备的维护和保养，其目的是延长设备的使用寿命。现代物业管理系统已经面向物业业主和用户，为个人和个人管理创造条件。不过，物业管理服务的内容亦会扩展至楼宇设计阶段，以及设备的安装和调试阶段。这在实践中似乎是一种非专业行为，是物业管理企业的内在要求。一方面，开发商希望事先听取物业管理公司的意见，充分利用信息资源，由物业管理公司接收，与业主及居民建立联系，确保跟进服务的质素，以达至目标树立品牌；另一方面，物业管理企业要了解和掌握设备状况，承担前期干预，以确保输入期间的平稳过渡。物业管理服务的内容将向两头延伸目前，我国住宅建筑总面积约为90亿平方米。据估计，到目前为止，物业管理的平均面积还不到10万平方米。物业行业管理具有低收入、低利润的特点，需要大规模管理，市场竞争的基本规律必然导致许多物业管理公司的合并、清算和破产。以深圳市为例，全市共有1200多个经济管理机构，其中正式注册的房地产管理机构470多个，共有30个房地产管理机构，面积超过100万平方米。然而，它管理着该市60%的居住面积，40%不到10万平方米。为避免无效竞争和资源浪费，深圳市政府对物业管理公司的注册进行了限制，限制了房地产管理公司绝对数量的增长.同时，已邀请发展商投标兴建新的住宅选择管理公司。这一趋势表明，随着市场竞争的加剧，大多数房地产经理人将被淘汰。物业管理将进入战国时代，最终形成一批领先的物业管理企业，成为行业发展的标志。在经济转型的过