2017年上半年宁夏房地产估价师制度与政策：物业承接查验制度试题

2017年上半年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：物业承接查验制度试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间2、在强制拍卖中，拍卖的主体是_。A.人民法院和拍卖公司B.竞买人和买受人C.人民法院和拍卖标的所有权人D.拍卖公司和拍卖标的所有权人3、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示:则该统计总体的全距为元/。（2008年试题）A：1500B：1950C：2131D：3000E：执行层的组织协调4、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。A：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关B：房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素C：对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”D：房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的E：工业用地的监测点评估价格5、业主大会议事规则由制定并修改。A：业主大会B：业主委员会C：政府物业管理部门D：业主和物业管理企业共同E：执行层的组织协调6、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。人：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记B：E经登记的在建工程抵押可以申请转移登记C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》E：执行层的组织协调7、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。A：市场潜量B：市场预测量C：市场最低量D：市场最高量E：借款合同8、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是_。GDP=GNP+对外要素收入净额GDP=NDP+折旧GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口9、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除—的余值为房产税的计税依据。10%〜20%10%〜30%20%〜30%30%〜40%10、耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。A：改变开发时间B：改变用途C：改变产权人D：改变使用人E：执行层的组织协调11、耕地占用税的计税依据是纳税人—面积。A.经批准占用的耕地B.经批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建设用地12、某房地产投资项目的名义收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。（2005年试题）A：3.57%B：4.00%C：6.56%D：10.56%E：借款合同13、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是_。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算14、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是—的使用方式。A.经济化B.最高最佳C.实际性D.常规15、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金—以下的土地闲置费。10%15%20%25%16、在发生过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。A：商业信用B：银行信用C：消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调17、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A：1838.00B：1844.55C：1845.87D：1850.00E：工业用地的监测点评估价格18、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。（2005年试题）A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同19、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：w市房地产管理部门B：w市规划管理部门C：W市建设管理部门D：w市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章20、某临街深度30.48m（即100ft）,临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft）,临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工业用地的监测点评估价格21、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用—评估来确定。A.预算法B.成本法C.定额法D.拍卖法22、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计—时的折现率。A.等于零B.大于零C.小于零D.无关联23、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资24、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。45.05%49.31%58.86%63.6%25、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。A：1B：3C：6D：9E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是—的结合体。A.设备B.实物C.权益D.区地E.环境2、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。A：影剧院B：普通住宅C：仓库D：停车场E：汽车加油站3、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。A：规划设计方案B：投资估算C：资源条件D：投资权益E：借款合同4、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。9.00%8.05%30.00%7.52%5、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证6、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为一元/m2。21392146C.2651D.26597、城市房屋拆迁的裁决应当由—做出。A.仲裁机构B.人民法院C.公安机关D.房屋拆迁管理部门8、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2（公顷），国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm2,该耕地近3年平均年产值为10000元/hm2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费9、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由—共同负责。A.国土资源部和人事部B.建设部和人事部C.建设部和房地产管理部门D.人事部和房地产管理部门10、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。A：需求影响因素分析B：吸纳率分析C：需求预测分析D：市场购买者的产品功能需求E：借款合同11、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。A：分散风险职能B：组织经济补偿职能C：融通资金职能D：防灾防损职能E：分配职能12、租住房的租金实行政府定价，租金标准由—构成。A.维修费B.折旧费C.税金D.投资利息E.管理费13、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料OA.商品房预售许可申请表B.开发企业的《营业执照》和资质证书土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证D.工程施工合同及关于施工进度地说明E.商品房预售方案14、以下属于估价报告内在质量的有_。A.估价结果的准确性B.估价方法选用的正确性C.参数选择的合理性D.文字表述水平E.文字格式及印刷质量15、投资性物业中运营支出占—的比例是运营费用比率。A.税后利润B.经营利润C.净经营利润D.净租金收入16、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0,该建筑物的成新率为—％。7565554517、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩18、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些__。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值19、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在一下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的20、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。A：建筑剖面图B：建筑构造详图C：建筑平面图口：总平面图E：执行层的组织协调21、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。A.保本点分析B.敏感性分析C.现金流量分析D.统计试验分析22、边际