砖混结构房屋买卖协议

第页共页砖混构造房屋买卖协议砖混构造房屋买卖协议。当人们意识到法律与生活息息相关时，当今社会在交易时一般都少不了签订合同，签订合同可以更好的保障我们的合法权益。对于一些合同范本当中包括的详细内容你理解吗？或许你需要"砖混构造房屋买卖协议"这样的内容,希望能帮助到你的学习和工作！砖混构造房屋买卖协议卖方(以下简称甲方)：身份证号：买方(以下简称乙方)：身份证号：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的根底上达成如下协议，双方遵照执行：第一条房屋的根本情况。甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于号楼单元号；房屋构造为砖混构造，建筑面积平方米。房屋价格：该房屋房价为(人民币)元整；第三条付款方式乙方于本协议签定之日一次向甲方支付元购房款后，该房屋产权即归乙方所有。第四条在乙方交清该房屋房款后，甲方将该房屋钥匙交付给乙方，产权交割完毕。第五条关于产权登记的约定。在乙方付清甲方房款后，甲方提供该房屋相关手续给乙方，由乙方负责办理房屋产权登记过户手续，办理该房产过户登记的所有税费由乙方承当。第六条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，没有按揭贷款、抵押债务、租金等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承当全部责任。第七条因本房屋所有权转移所发生的大修基金和各项税费，均按政府的规定由乙方向各相关部门交纳，该房屋售房协议生效后，一切费用由乙方承当。第八条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。第九条本合同空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第十条本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方均可向人民法院起诉，本协议所有义务责任履行完〔即过户完毕〕后，本协议终止。第十一条本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力，自签定之日起生效，任何一方不得修改、涂改和转让本协议。甲方(签字)：乙方(签字)：身份证号：身份证号：联络：联络：本合同签定时间：年月日本合同签定地点：房屋买卖协议合同出售方〔以下简称甲方〕：买受方〔以下简称乙方〕：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方房产一事达成一致，订立本合同：第一条甲方声明，甲方所售房屋已经依法获得北京市区〔县〕的房屋所有权证书，证书证号为字第号，房屋构造为，建筑面积为平方米〔以产权证上登记的建筑面积为准〕。甲方保证房屋产权无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜。甲方保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。甲方对违背国家及北京市关于房屋上市交易政策引起的后果承当法律责任。第二条乙方声明，乙方购置本合同第一条所述甲方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承当违背本合同义务的法律责任。第三条甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币(大写)佰拾万仟佰拾__元整〔￥〕第四条付款1、乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币(大写)____________万元整(￥____________)；2、乙方采用以下第________种方式a.乙方为非贷款客户，应在签定本合同后三个工作日内支付全部房款；b.乙方为商业银行贷款客户，应在评估报告出具后三个工作日内，支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，乙方首付款应为除其贷款额度以外的其他购房款项总和。银行贷款局部的房款按银行规定支付；c.乙方为公积金贷款客户，首付款应在本合同签署之日起三个工作日内交付，且不得迟于对交易房屋进展评估，乙方首付款应为除其贷款额度以外的其他购房款项总和，甲方应向乙方及贷款审核机构出具首付款收到证明。贷款局部的房款按贷款机构规定支付；3、乙方经审批所获贷款数额缺乏申请额,乙方应于银行审批贷款额度通过之日起三个工作日内，补足购房首付款；乙方所申请的贷款未获批准,乙方应于银行不予批准贷款申请之日起十个工作日内补足剩余房款。4、甲乙双方交易资金划转结算方式以双方签署的《居间效劳合同》或补充协议约定为准。第五条产权过户a.乙方为非贷款客户的，甲乙双方应当在乙方支付了全部房款之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续；b.乙方为商业银行贷款客户或公积金贷款客户的，甲乙双方应在贷款机构签发的乙方贷款审批通过之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续第六条房屋交付1、房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起七个工作日内完成；甲、乙双方均应亲自到场，办理水、电、煤气、物业、供暖、户口迁移等相关事宜，确保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所产生的水、电、煤气、供暖、物业等各项费用由甲方承当；房屋交付后所产生费用由乙方自行承当。双方应签署《物业交验单》。2、甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并结清物业、供暖等手续。房屋设定抵押登记的，已通知抵押权人。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承当全部责任；3、甲方保证所售房屋建筑面积同产权证记载相符；并提供齐全办理权属变更的全部手续；4、甲方存有公共维修基金的，根据北京市规定，在房产过户之后公共维修基金归乙方继续使用第七条甲、乙双方应互相配合向房屋所在区〔县〕房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方依书面约定办理，没有书面约定的，按照国家规定缴纳。第八条乙方交付甲方定金后，双方根据合同法定金规定承当违约责任，甲方悔约应当双倍返还乙方定金，乙方悔约定金不予返还。同时，甲乙双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承当违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。第九条因履行本合同所产生的争议，双方应协商解决。协商不成的，双方均有权向人民法院提起诉讼。第十条本合同自双方签字之日起生效。房屋买卖协议〔二〕甲方：__________________________乙方：__________________________丙方：________房地产效劳甲、乙、丙三方经协商一致，就乙方向甲方购置房屋一事，达成如下协议：一、房屋概况出卖房屋坐落于________市______路______号，建筑面积约______平方米，该房屋未办理房产证、契证、土地证。甲方以该房屋为抵押，在______银行______市支行办理了按揭贷款。二、甲方现同意将该房屋卖给乙方，转让价格暂定为______万元，在甲方做出房产证和契证后，在乙方总出价______万元〔包括转让价和所有其他费用〕的范围内对转让价作适当调整。三、甲、乙双方委托丙方代为办理房屋买卖。双方各向丙方支付买卖定金______万元。四、在甲方办好产权证和契证后，三方与______银行______支行签定监视支付协议书，乙方按该协议书的约定，将相应款项支付给银行。五、甲方保证在______年______月______日之前办好土地证。六、在甲方办好土地证后，丙方代为办理房屋过户手续，乙方到______银行______之行办理房屋转按揭贷款手续。七、在甲方办好契证和产权证后，〔1〕甲、乙双方办理房屋交接手续，自乙方与承租人签定新的租赁合同之日起，租金由乙方收取，甲方向乙方移交原租赁合同押金______元，并向乙方支付已收取的租金〔2〕甲方将押金______元及已收取的租金______万元于新租赁合同签定之日交付给丙方，在双方结算后由丙方支付给乙方。八、甲方保证新的房屋租赁合同的租金为______万元，否那么，甲方将返还乙方转让款______万元。九、税费1．该房屋交易的税费由甲、乙双方各自承当。本协议签订后，甲方预付代理方税费______元，乙方预付代理方税费______元，交易完成后按实际结算。2．交易完成后，甲方交付代理方______元效劳费。乙方交付代理方______元效劳费。十、甲乙双方及代理方责任：1．甲方确保房可靠、手续合法；并提供交易所需的相关证明资料和原房屋承租人放弃该房屋的优先购置权的书面声明。2．乙方应按协议履行责任，并提供交易所需的相关证明资料。3．代理方确保在______年______月______日前交付乙方《房屋所有权证》。土地证在领取房屋所有权证、契证______个工作日后交付乙方。十一、违约责任：1．乙方违约，已交付的定金不予退还。该定金在扣除代理费______元后归甲方所有。如甲方违约，甲方应赔偿乙方______元，赔偿代理方代理费______元。乙方已交付的定金______元由代理方负责退还乙方。2．在签订房屋转让合同后出现的违约责任由违约方承当。十二、本协议一式三份，甲、乙双方和代理方各执一份。房屋买卖协议效力房屋属于不动产，其于不动产的特殊性，买卖房屋所有权应从产权过户手续办理完毕之时起转移给买受人。根据物权变动原理，不动产所有权转移的时间界限只适用法律规定，而不允许当事人另行约定。然而，我们应当知道，不动产权利转移的时间界限，又因权利获得原因不同而有差异。各国民事法律将不动产权利获得原因区分为两种：以法律行为方式获得和以法律行为之外其他方式获得。以法律行为获得不动产权利的，须将移转权利的意思登记公示，否那么不能产生获得不动产权利变动的效力。之所以规定以法律行为方式变动不动产物权需要经过登记公示才产生物权变动的效力，是为了保护交易第三人利益，维护交易平安并鼓励交易之施行。近年来，随着我国房地产业的不断开展，现行居民住房由福利分房政策变为货币化、商品化的住房政策，公民间买卖私房的现象也将日益增多。因此，以法律手段标准、管理房屋买卖当事人的行为，确保房屋买卖的公平、公正、合法的进展，已成为民事法律研究的重要课题之一。在此，依现行有关法律和法规就房屋买卖协议效力谈谈认识。一、房屋买卖合同效力认定的法律根据房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的平安和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关公布的《民法通那么》。其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第〔二〕项规定，购置房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非理论性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二、房屋买卖合同有效成立的本质法律根据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通那么》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为才能；第二、意思表示真实；第三、不违背法律和社会公共利益。由此可见，一项详细的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和本质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，假设不履行便会产生法律的后果〔或按违约制裁或按继续强迫履行处理〕。二、浅谈房屋买卖存在的几种类型1、关于农村房屋买卖协议效力近年，农村的房地产市场逐渐活泼，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与别人。购置者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的那么是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即是：合同是否有效。一种意见认为，假如购房者能获得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，那么应认定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。更为严格。假如将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。对待这一问题，究其本质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在获得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但假如使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完好权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然互相牵制。而房屋与土地严密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。假如只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。假如宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界创始一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。假如允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在进犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第２７２条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第２７３条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比拟一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所有权的住房，法律并未设置特别的规定。城市的房改房与农村的房屋有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建立部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一局部土地收益。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，假如对村民售房采限制性政策，对村民来说是不公平的。为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房获得别人宅基地使用权的人假如不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用获得宅基地使用权。假如是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且到达国家规定的标准，可以购置别人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。假如是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾，国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。关于宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的合同，假如没有其他违法行为，以认定有效为宜。2、关于城镇私有房屋买卖合同效力这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动的重要原因，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、____、企业、事业单位不得购置或变相购置城市私有房屋，如因特殊需要必须购置，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、____、企业、事业单位购置城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院发布的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢？有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违背了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，按照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以____在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移的效力，在理论中，假如将登记要件绝对化，不区分详细情况，那么不利于保护好心一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。3、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要详细情况详细分析^p：1、假如先购房一方已进展了产权登记，后购房方未予登记，那么可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承当违约责任。2、如前、后两方都进展产权登记，那么应根据双方产权登记的合法性进展审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、假如前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进展登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进展居住使用和控制，也并未有违背制止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给别人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承当违约责任。4、假如前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有损害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或成心采用违法的、违犯仁慈风俗的方法损害前者的利益，即所谓的好心获得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承当违约责任。如不具备这些因素，那么后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记获得的权利，否那么的话，产权登记的公信力难以维护。在司法理论中，还有一个问题就是在保护后者对房屋的所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进展装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不恢复原状，那么前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上获得对房屋的所有权，在此情况下，他冒然对房屋进展装修，那么应承当这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律根据，笔者认为，除各方当事人依法恳求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题在现实生活中，如a将其所有的房屋通过签订房屋买卖合同卖与b，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，b在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给c，并交付给c。上述交易活动中，对a与b之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义，但bc之间的房屋买卖合同效力存在如下两种观点：第一种观点认为bc之间的房屋买卖合同应是无效合同，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》〔以下简称《房地产法》〕第37条第〔六〕项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”虽然b与a签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，a仍然是该房屋的真正所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分别人的财产”以及第五十二条第〔五〕项“违背法律、行政法规的强迫性规定”的合同无效，b与c签订的房屋买卖合同违背了上述规定，故b与c之间签订的房屋买卖合同应是无效合同。另一种观点认为，b与c之间签订的合同应是有效合同，根据____关于贯彻执行民事政策法律假设干问题的意见第56条的规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”由此从a公司与b签订协议并交付房屋时起，b事实上已对该房屋享有物权的职能即占有、使用、收益和处分的权利，双方只是欠缺房屋产权转移过户的形式要件。b与c之间签订的合同是双方在平等、自愿的根底上签订的，是双方当事人的真实意思表示，双方的买卖行为应受法律的保护，双方所签订的房屋买卖合同应当认定为合法、有效。笔者赞同第二种观点，理由如下：在房屋买卖案件中，常常认为未到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记的房屋买卖合同无效，这种看法是错误的。如前所述，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，c为了标的物的产权有效转移，使标的物的产权无瑕疵，尚需办理产权过户，但是，c不能通过与b签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，a要通过与b之间签订的房屋买卖合同将标的物过户给b，b再通过与c的房屋买卖合同将房屋转移给c，通过这种程序，也防止了国家税收的流失。五、拆迁户对拆迁安置房屋进展买卖时其合同效力及相关问题法律分析^p拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书，此类房屋就普通商品房而言有着特殊性质，为此从物权理论出发，结合民法老实信誉原那么和不动产好心获得制度对拆迁安置房屋买卖合同效力及履行中相关问题进展分析^p。与普通的房屋买卖纠纷不同的是，拆迁安置房在进展交易时尚未领取权属证书，土地使用权性质也有特殊性，因此在处理之际观点纷呈，做法不一。实例一，XX年9月8日,原告华某与被告应某签订《卖房协议》一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告，房屋面积77.63平方米,总价款22.5万元。协议签订后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初，被告领取房产证和土地证后却回绝履行协议，至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。庭审时，被告以双方签订协议时，转让的房屋尚未交付，也没有领取任何权属证书，原、被告之间这一买卖行为违背了《城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”这一强迫性法律规定，要求确认双方买卖协议无效。实例二，原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。与案例一情况一样，被告在双方签订协议并收取原告预付款，原告也入住的情况下，却回绝履行协议，办理房屋过户手续，被告以该房屋为夫妻共同财产，被告未经共有权人同意擅自处分共有财产的行为无效，要求驳回原告的诉讼恳求。未领取权属证书房屋〔预购房屋〕转让的效力问题要确认两个案例中房屋买卖协议的效力，必须正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是，“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给别人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为，所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，但不得据此认为法律制止订立预购房〔期房〕转让合同或所签订的合同一律无效。此外，《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售的，商品房预购人将购置的未开工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出，预售商品房在获得权属证书之前再行转让是可行的，否那么应当明令制止。其实，《城市房地产管理法》〔草案〕中曾明文规定制止预售房再转让，但该法正式公布时，却又改为上述45条的规定，由此也可以看出我国法律对预售房再转让予以认可的根本精神。从上述两案来看，双方在签订协议时，被告的拆迁安置房尚未建成，但这并不影响该转让协议的效力，而且，以尚不存在或尚未实际获得的物作为标的物订立合同，在现实生活中普遍存在，合同法也持肯定态度，典型的例子是融资租赁合同、期货交易等。当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一，已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。____《关于适用中华人民共和国担保法假设干问题的解释》也明确规定：“当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区分预售房再转让合同的效力也有与之一样的社会效果。就上述两案而言，双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，双方对买卖房屋约定明确，产权亦无其他争议，购置的房屋已交付原告入住，并且诉讼发生前被告已领取权属证书的情况下假如仍然僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定，势必会助长一种随意悔约，违犯诚信的不良社会风气，也是对老实信誉原那么的一种践踏。诚然，当前造成一些地方房价飞涨有“恶炒楼花”的原因，目前各地也都有相应的制止期房买卖的规定，这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的根据。另一方面，现实生活中预购房买卖的原因众多，一味制止预购房转让的立法意图也难以得到贯彻实现。在房地产市场开展初期，制止转让可能会在一定范围内到达抑制房价的作用，但一个成熟的市场经济秩序可能更需要的是市场因素的自然调节。总之，上述案例一的房屋买卖合同中，合同双方当事人具有民事行为才能、意思表示真实、标的物确定也未违背法律规定，并且被告在起诉前已经领取了房屋权属证书，应当确认买卖合同的效力。夫妻一方擅自处分共有房产的效力处理第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋时是否属于擅自处分，现实生活中相当多的情况都是夫妻双方共同决定处分共有财产，详细由一人出面与买方商谈，当另一方对约定的价格不满意，这种情形那么不构成无权处分，不影响已签订合同的效力。____关于贯彻执行《中华人民共和国民法通那么》假设干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承当共同的义务。在共同共有关系存续期间，局部共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人好心、有偿获得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意，属擅自处分不动产行为，原告也构成好心第三人，其根据合同可获得的利益也应予以保护，而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。理由在于：1、好心获得制度作为各国普遍实行的一项维护交易平安的民事制度，其适用对象不仅限于动产，也应包括不动产。因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，而第三人也同样存在是否知情即是否为好心的问题。假如不动产交易中第三人获得不动产时出于好心，那么从保护好心第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。不动产好心获得制度在瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。详细到本案中，因双方签订房屋买卖合同时，被告房屋尚未领取权属证书，原告也无从审查不动产共有人情况。原告获得房屋支付了当时合理的市场价格，并且已经入住该房屋，虽然这时原告尚未获得房屋的登记证明，但这也是由于被告违约，回绝履行合同义务所造成的场面，并不影响原告作为好心第三人的地位，应当说原告在一系列过程中是好心且无过失的。2、从利益衡量角度观之，假如以被告主张的未经共有人同意的理由确认合同无效，那么会使买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下，尚能获得房屋所有权。假设合同无效，那么使这种可能性完全丧失。而我们知道，此时适用缔约过失追究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。假如不适用好心获得制度来保护好心第三人的利益，那么交易中大量的合同会被认定为无效，将极大地降低合同制度的可信赖程度，损害市场信誉。不利于市场信誉机制的建立，也不符合市场经济对交易便捷的根本要求。拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效拆迁安置房屋的土地使用性质一般情况下是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式获得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”基于这一规定，有观点认为，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后，如未到有关部门办理报批手续，那么买卖合同未生效。对此，____关于适用《中华人民共和国合同法》假设干问题的解释〔一〕第九条第一款规定：“按照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效〔这与担保法规定“抵押合同自登记之日起生效”有着显著区别〕，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。拆迁安置房屋买卖交易实例中，双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进展，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进展，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。三、正式签订房屋买卖合同时，应具备哪些条件？根据我国房地产管理的有关法律规定，正式签订房屋买卖合同应具备以下条件：①购房者必须具有完全的民事行为才能。在《中华人民共和国民法通那么》中规定。18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为才能，可以独立进展民事活动；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来的，视为完全民事行为才能人。10周岁以上的未成年人是限制民事行为才能人，可以进展与其年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动(包括房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额宏大，也很复杂，很明显地与限制民事行为才能人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为才能人，由他的法定监护人代理民事活动。不能识别自己行为的精神病人是无民事行为才能人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全识别自己行为的精神病人是限制民事行为才能人，可以进展与其精神安康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。所以当购房者是无民事行为才能人或限制民事行为才能人，即未成年人和精神病人时，必须由他的法定代理人(即监护人)来代理，或者征得法定代理人的同意，否那么买卖行为是无效的。②售房者必须有销售房屋的权利，假如售房者为企业的话，那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项，因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行答应证制度，如北京市对外销的商品房实行外销答应证，内销的商品房实行内销答应证，预售的商品房还要办理预售答应证。售房单位必须办理销售的答应证后，才允许将商品房上市销售。所以，假如售房者销售的商品房未办理有关的销售答应证，那么售房者无权销售商品房。(3)售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的根底上，共同协商的结果。购房者在选好房后，准备购置时，售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此，购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。根据合同法的有关规定，合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违犯真实意愿的情况下签订合同。目前，售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本，其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充。(3)合同的内容不得违背法律和行政法规法律和行政法规是国家制定的，具有强迫效力，任何单位和个人都必须遵守法律和法规。因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比方购房者和售房者在合同中约定，购房者