专家求解物业管理招投标的N个死结

Word版本，下载可自由编辑专家求解物业管理招投标的N个死结小区物业管理采取招投标制是市场的需要,建设部有关官员指出,我国的物业管理企业必需尽快走上规范化进展之路。招投标制可充分实现物管企业的优化组合,但在详细实施过程中仍有许多难题需要解决。业内人士对此深有感受。

北京新星物业管理有限责任公司总经理李安名:地方庇护主义使区域性物业管理招投标受制约

在市场经济条件下,物业管理企业被推向市场前台。现在物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其缘由,因为社会物管资源有限,物业管理企业过多、过滥,致使物业管理水平低下,政府的行政管理手段难以扶优扶强,缺乏规模经济效益。竞争是市场经济的内在要求,物管企业也只能在竞争中生存、进展,招投标制应运而生。但惟独招投标真正体现出公平、客观的市场竞争,才干真正实现优胜劣汰。

李经理认为,就目前来说,虽然有些物业管理公司凭借自身的实力和通过品牌影响力、经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权,但因为当地政府有关部门或进展商,从本地区或部门的利益动身,实行不合作态度,或提出苛刻条件,使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展,被迫撤出。也有些物业招标单位,先通过外地名牌物业管理公司的名声和影响力,协助自己把物业推出或举行前期管理运作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重组公司另行管理。这样,就使物业管理招投标实际上成了地方庇护主义的手段。要想让招投标顺当举行,就必需打破这种怪圈。

加入WTO后,国内物业管理企业将与外商合资、合作企业在相同的市场条件下绽开竞争,5年后外商独资物业管理企业也将加入市场竞争。而国内物业管理企业素养却不容积极,到目前为止,物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在,其企业行为和活动除受有关部门的干预外,还受到开发商的约束。开发商从自身的利益动身,往往将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理,而不肯意将物业推向市场藏匿招投标。同时,处于自我庇护需要,个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业,这样开发建设与管理不分,必定造成许多难以调和的冲突。

从隶属开发商的物业公司角度看,若不对外接管物业,不采取自主经营、自立核算,就很难降低成本,提升效益,也难以经得起市场的考验。而自立经营的物管公司因为受开发商自我经济利益的庇护,可供藏匿招投标的市场资源有限而影响企业进展。市场竞争的大环境处于一种半封闭状态,很难形成良性的市场竞争。当前解决问题的最好方法,是做好建管分别,采取市场连接。

北京美雅物业管理公司副董事长赵明泉:规矩不完美,缺乏招投标基础

没有统一的专业评判机构,使招投标工作缺乏公平性。现在举行的物业管理招投标普通是由物业进展商或业主委员会自己组织招标,或托付政府管理部门一起组织招标。因为没有统一的招投标权威管理评价部门,对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式,且缺乏有效监督,在实际操作中受人为因素影响十分大,缺乏规范性和公平性。

目前实施招投标仅依据《中华人民共和国招投标法》来举行详细操作,虽然北京市已制定出《物业管理招投标暂行方法》,但有限的规矩仍给一些物业管理招投标中的不正值竞争留下了可钻的空子,甚至利用不正值的手段取得竞争项目。某些物业招标单位实际上早已内定好了对象,但也打着藏匿招标的幌子,以其他管理公司作为陪衬。还有的物业进展商为了使自己看好或有特别关系的物业管理公司能中标,事前透露招投标消息,并对竞标的其它物业管理公司了解物业状况或看现场举行限制。或通过招投标形式,骗取物业管理公司的投标资料和管理计划。有些物业管理公司违背政府有关规定,不遵守行业“嬉戏规章”,以低于成本价参加竞争。个别物业管理公司更是藏匿表示,参加竞争是为了扩大公司的对外影响,并不在乎企业效益问题,所以亏损也要争取把项目抢到手。也有管理公司不顾自己的综合实力,盲目扩张,参加竞争,结合背上了沉重的包袱,按管物业后,管理跟不上,服务不到位,引起招标单位及业主的剧烈不满和投诉不断。

他说,不久前,广州某物业管理公司保安与业主发生争吵,保安竟用手铐铐起业主,遭到业主起诉,物业公司被判赔偿业主损失费3000元。纠纷不断已成楼市热点问题之一,按照一项调查,入住纠纷中包括“物业管理公司服务不好”的缘由占近一半。据我所知,北京市一些小区利用招投标找到了好管家,对解决纠纷起到了很好的作用。尽管物业管理采取招投标尚有诸多难处,但已是大势所趋。

北京万家物业公司经理宋征:设定招投标市场准入门槛

宋经理认为,物业管理市场的哺育和进展,重要前提是要具有公正竞争的市场环境和机制,物业主管部门应注重用市场观念、市场机制来哺育和进展物业管理市场。

上海市房屋土地资源管理局早已规定,逾期不举行资质等级申报、申领资质等级证书的物业管理企业,不再核发资质等级证书;对企业内部管理制度不健全,小区管理差,业主、住户投诉较多,且不听从监督的物业管理企业,赋予警告,直至取消其资质。这给北京的物管公司也提了个醒,优胜劣汰是迟早的事。尽管目前招投标实施中有无数难处,但我认为要尽快设定招投标市场准入门槛。为了削减对投标企业的初审工作量,对于有较高管理要求的物业项目应限定惟独达到一定资质等级的企业才干参加招投标。在一些全国范围内的招投标,甚至可以限定惟独一级资质企业才具备投标资历,引领市场资源向优势企业集中。

他说,目前市场上主要是由开发商、业委会或政府举行招标。在招标方行为任意性很大的状况下,物业管理行政主管部门应当明确在哪种状况下应当由谁来举行招标,否则就简单造成压价招标、遗留问题多,与原开发建设单位及相关部门协调难度大等问题。

在当前全国及各地缺乏招投标规章、市场化程度不高、经济效益稍弱等状况下,应设立权威的、非官方的物业管理招投标机构,特地负责指导和监督物业管理招投标的工作,以避开政府行为与市场行为的混乱。同时,对于招投标程序