如何制作物业管理招标书

Word版本，下载可自由编辑如何制作物业管理招标书招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字精确     、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：

（一）目标物业规划建设基本状况

1．工程概况。包括总体建造面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。

2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、凹凸压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。

3．提供的目标物业设计图和竣工图纸名目（图纸附件）。

（二）物业管理内容

1．房屋建造本体、公共部分的维护、管理；

2．公共配套设施、设备维护、运行管理；

3．公共场地、道路、房屋建造公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

4．公共绿化、山水园林小品的养护和管理；

5．平安护卫及公共秩序管理；

6．公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理；

7．楼宇自动化设备系统的运行、修理、养护管理；

8．交通、车辆行驶和停靠管理；

9．物业及物业档案资料收集、管理；

10．社区文化的开展；

11．法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

（三）有关事项的说明

1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：

1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的全部物业。中标企业按照政府制定的当地物业管理有关规矩、条例及物业服务合同对上述区域及物业采取统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特别状况应予以说明。

2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（普通三年或五年）及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开头介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期对付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时光内商议完毕，正式签定。

3）物业管理用房。应按照当地物业管理规矩、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等状况。

4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。终于签订的物业服务合同中，管理费标准普通以中标企业在标书中的报价为准。

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5）公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及物业管理处工作、生活用水用电如何支配等，均应明确说明。

6）清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特别区域的清洁卫生、绿化支配及费用也应列明。

7）物业管理酬金。普通按每年物业管理服务费总收入的10%计提。

8）机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场支配及停车收费方面基本要求。

9）修理资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大修理改造的资金支配，设备设施修理支配、修理资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。

10）商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。

11）开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的支配看法。

12）员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂支配状况。

13）关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。

14）管理目标及奖惩方法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户惬意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行嘉奖。风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。

15）其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣扬栏等普通应由建设单位配齐。中标企业在标书中允诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。

2、有关投标事项的说明

1）索取资料、报名及入围。应说明报名时光与携带资料名目、入围通知的时光等。

2）投标书的制作、密封及呈交。说明投标书呈交时光、份数、打印纸规格，还应提供投标企业对目标物业项目授权托付书。对未中标企业标书如何退还亦应列明。

3）现场察看、答疑会。普通应支配一至两次针对目标物业的现场察看及答疑会，说明详细时光。

4）开标、评标、定标。说明开标时光、评分方法，宣布定标的时光、《中标通知书》送达时光以及物业服务合同签定时光等。

5）其它事项。应明确要求投标企业遵纪守法，公正、公平地参加竞争。对违纪违法行为将予以处罚。应公布投诉电话，接受社会各界监督。

（四）标书、企业信誉、现场答辩项目

1、标书的项目及要求

1）投标人状况。

2）目标物业的管理服务总体策划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、价格定位、实施措施等。

3）组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。

4）管理模式、工作方案和物资装备状况以入管理用房支配。

5）管理规则制度（只列名目）和物业档案资料的管理。

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6）各项管理指标的允诺及相关措施。

"房屋及配套设施完好率

"房屋零修、急修准时率

"修理工程质量合格率及回访率

"绿化完好率

"清洁、保洁率

"停车场完好率

"公共设施设备完好率

"主要机电设备完好率

"治安案件发生率

"火灾发生率

"有效投诉率与处理率

"管理人员专业培训合格率

"修理服务回访率

"业主惬意率

"其它有关指标

7）经费收支预算、管理费和管理酬金标准。

8）日常物业管理。应包括入住期管理、装修管理、平安防范、物业修理养护方案、专项修理资金使用以及公共设施管理等。

9）机电设备、设施的管理。包括日常修理方案、应急抢修计划、节能降耗措施等。

10）便民服务和社区文化活动。

以上十个项目要求逐一列举，体现全面、规范的物业管理服务水平。

2、企业信誉考评项目

主要由投标人状况和已管物业服务质量调查两个方面。投标人状况包括管理规模、资质、经营情况、管理机制、企业进展目标、财务情况及抗风险能力等；服务质量调查应争取灵便多样方式，实事求事地把握投标人物业管理真切水平。

3、现场答辩考评项目

普通要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参与答辩，分标书陈述与答辩两部分