律师参与业主大会成立的法律问题初探

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文/渠波李雨檬

随着我国居民居住条件的逐步改善，新落成的居住小区的逐年增多，住所面积快速增长，物业管理民主化、法治化的问题也越来越受到社会的普遍关注。2023年6月8日出台的《物业管理条例》（以下简称《条例》），无疑是我国物业管理法制建设上的一个里程碑，它的实施使物业管理工作在法律上越发明确了业主、开发商与物业管理企业的权利义务，为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境提供了法律依据。由此，物业管理工作将进入规范的产业化时代。

自2023年9月1日《条例》实施以来，从各地对《条例》的学习及实际运用状况看，许多物业小区都将成立业主大会的工作提到议事日程。但因为政府就业主大会成立的详细实施细则没有相应规定或指导看法，各小区普遍反映筹备成立业主大会及业主委员会的工作中，缺乏现成可行的操作模式，致使业主们感到困窘。笔者利用参加北京市有关物业管理相关方面配套法律文件的起草工作，以及利用一段时期参加跟踪几个物业小区业主大会的筹备成立工作实践，认为律师参加协助小区的业主大会及业主委员会的成立工作，并对业主大会及业主委员会的囫囵成立过程举行见证，具有一定的社会意义和现实意义。由此，我们对小区业主委员会成立过程中存在的一系列法律问题及相关的法律规范行为举行了初探。

律师参加业主大会成立的须要性业主大会是小区全体业主充分行使自己权利、维护自身合法权益的代表机构。业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。按照《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。按照《业主大会规程》规定，业主筹备成立业主大会的，应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。

在实际操作中，某些小区特别的环境给成立业主大会及业主委员会时造成了一定的障碍。如我们介入参加的某小区，因为定位过程中存在的差异，小区有三种物业费价格的管理规定，物业性质有回迁楼、塔楼、板楼，相应的有不同的收费标准，那么在成立业主委员会时势必会存在三种不同的观点，如何协调这三种关系？

在小区成立业主筹委会之初，个别业主十分焦急，但由谁来召集全体业主便是一个问题。业主们利用几次努力，始终没有实质性的发展。首先，筹委会初始规章成立的方式问题。如《条例》规定，投票权确实定方式由业主在业主大会的议事规章中去规定。但利用业主大会的议事规章时本身就需要明确投票权标准。第二，业主筹委会由物业管理公司来协调组成是否可行？有无法律依据？假如业主筹委会组成后有业主不承认怎么办？第三，业主主体资历确实认和审查，如何审查？由谁来审查？如购房人是未成年人时，其权利的行使问题。第四，业主大会及业主委员会成立的一系列法律文件起草工作。如业主公约、业主大会章程、业主大会议事规章等，这些文件的起草假如没有法律专业人员的参加，很难做到合法、规范。第五，筹委会如何请物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)举行指导成立业主大会和指导选举产生业主委员会？其在囫囵过程中的法律地位是什么？什么时光介入参加指导？如政府不介入该怎么办等等。

律师参加业主大会成立工作的特点

上述这些问题与工作环节，有些很难从《条例》或现行相关的法律规矩中找到答案；有些在《条例》或现行相关的法律规矩中规定的不够明确。业主困窘，政府相关部门不知如何履行职务，物业管理公司焦急。我们利用实践发觉，律师的参加可以很好地运用其所把握的法律学问结合小区的详细状况，合法有效地推进业主大会的成立进程，对协调业主、政府、物业管理公司各方的关系具有乐观作用。

比如在工作中律师需要对业主成员的主体资历举行确认，对参与选举的成员是否是小区房屋的全部权人即业主，是否具有彻低民事行为能力等举行审查，使每个参与选举的业主在业主大会中都具有合法身份；建议以业主托付现在管理该小区的物业管理公司举行小区业主的召集工作，解决了物业管理企业参加业主大会成立没有法律地位的难堪局面。

律师参考相关法律指定一套切合实际的程序规范，利用物业管理公司对大部分业主的问卷调查，根据每栋楼两名或三名的数量推荐小区内热心公益事业、责任心强、公平廉洁，具有社会公信力的业主组成业主大会筹委会，通过自己的专长，提前起草有关法律文件，交由业主参考研究；从工作程序上举行全过程的法律监督，以保证业主大会成立的公正、公平、合法、有效；利用筹委

会的预备工作，代表业主向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)行文并提出申请。因为《条例》的初始实施，政府相关部门在实施过程中尚处在试探阶段，一些小区找到相关政府部门，要求介入指导，政府部门一时不知从何处下手。律师的参加起到了为政府相关部门提供法律看法的乐观作用，为政府部门正确理解《条例》，正确运用《条例》，为老百姓办事等工作起到推进作用；帮助业主筹委会组织召开第一次业主大会会议，利用律师对一定的法律程序的监督，表决利用业主公约、业主大会议事规章，选举产生业主委员会。

我们在实际参加中还碰到另外一种状况：在小区中惟独一个业主的状况下，或者业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责时，律师在参加工作中，从法律文件上为业主制定相关的业主自律公约和业主全体味议议事规章等文件就显得尤为重要。

律师参加，为的是在业主大会的成立工作中寻求一条更为适当的解决途径，依据现行有效的法律规定对业主大会及业主委员会的成立举行法律上的试试和实践，堆积初步阅历。

诚然，律师的参加并不是说在小区业主大会及业