小区业主委员会运行中的困境与建议

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我国物业管理是近年来浮现的新事物，业主委员会更是物业管理中的新事物。随着房改的不断深入和住所建设的投入，我国在将来几年中将有大量各种类型房产纳入物业管理的轨道，业委会的总量将会大量增强。无疑，大量业委会的浮现将是我国居民从传统的“房客”向自治的“业主”改变的必定趋势。虽然有关规矩对业委会的地位、作用、运行程序都作了一些规定。但是，因为种种缘由，业委会在实际操作中困难重重，面向一些无法回避的逆境。

逆境之一：一些业委会组建程序颠倒、构成人员草率，缺乏广泛性和代表性，使业主游离于自治管理之外，处于被动或被管的地位。

业委会是在物业管理区域内代表全体业主或承租人，即全体物业的全部权人或全体承租人对物业实施自治管理的群众性组织。肩负着维护广阔业主或承租人权益，催促业主或承租人履行义务与处理物业管理公司关系和协调各方关系的重任。因此，业委会的组建应在政府有关部门的指导下，利用广阔业主的选举产生业委会，构成人员应以产权人或承租人为主，居委会、派出所代表为辅。业委会只能代表本区域物业仆人的利益，选聘物业管理企业来管理本区域的物业。但一些业委会大都由房管所、企业房产处转制的物业公司牵头指定人员组成或由开发商自行组建的物业公司牵头组建，也就是说先成立物业管理公司，后组建业委会。这就势必造成一些业主或承租人不了解或不重视业委会；有些业委会主要人员不是本物业区域的业主；有些业委会主任、执行秘书由物业公司

派人担任或兼任，甚至浮现一些业委会的图章由物业公司管理使用的本末倒置的现象。客观上造成一些业委会实权仍在物业公司手中，使一些业委会成为物业公司的附属机构。有些则起不到任何作用。其结果只能使广阔业主游离于物业自治管理之外，使理应处于主导地位的广阔业主实际上处于被动或被管的附属地位，使业委会成为一种可有可无的“摆设”。

试想，这样的业委会怎么能代表广阔业主的利益来选聘物业公司从而来审议物业管理公司提出的标准、方案、财务预决算和监督物业公司的服务活动?又怎么能帮助物业公司开展管理服务工作?又怎能教导协调业主履行权利和义务，增进物业管理的正确进展?

逆境之二：居民长久福利性住房观念一时难以改变，从“房客”向“业主”角色转换慢；一些物业管理企业摆不正同业委会之间的位置，仍用传统的那一套管理物业，使广阔业主同物业公司关系不顺、冲突加深纠纷不断。

随着商品房市场确实立和公房上市交易流通的实施，业主与物业公司之间产生冲突的事例也屡有发生，业主缺乏对优质优价物业管理的熟悉，盲目追求低价位而又要求高服务，他们认为，自己花钱买了房，还要付物业管理费，觉得太不合算，心中老惦记着过去福利型的房管体制。享受了管理服务后，该付的费不付，该交的钱不交，反而指控物业公司服务不到位。有些买下住所后，自己是该住所的仆人，却弄不清业主同房客的区分，不明了业主有哪些权利和责任。有些业主或个别业委会成员在观念上仍没跳出“房客”的框框；有些强调个体利益，重权利轻义务；凡事都以站在物业公司的对立面为荣，把“炒鱿鱼”作为自己的唯一“法宝”。而物业公司仍习惯于传统管理，有些名义上是“转制”公司，实际上却是“翻牌”公司，既未真正感触到来自市场竞争的压力，又没有一个真正与物业公司平等的业委会来监督，服务上发生错位、工作上发生偏差，收费上又不按规定，摆不正管理与服务的关系，往往摆出“管业主”的架子。这就势必造成一方面业委会没有一个广泛的业主基础，无法真正成为维护全体业主利益的代表和小区业主的核心；另一方面，广阔业主同物业公司关系不顺，投诉、告状不断，冲突日趋加深，妨碍了物业管理的正常进展。

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逆境之四：业委会的合法身份含糊，业主自身权利、义务、职责不清，使业委会在物业管理中的核心地位、主体作用、工作权威难以正常发挥。

业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，离开了业主委员会，物业管理是难以实现的。但目前因为一些“物业管理条例”尚未出台，业委会的权利和职责尚不明确，在法律上又没有给业主委员会应有些地位。致使业委会在运行过程中浮现了三种偏差：一是业委会的合法身份尚未得到确认，工作没有权威。业委会一旦成立，便标志了业主在物业中的核心和主体地位作用。但目前一些业委会虽然大部分都已成立，但有些仅仅是一种组织形式，既不能自立行使民事权利和担当民事责任，又不具备法人地位；既没有固定的办公场所，又无一定的活动经费。而且没有自己的主管部门，挂靠在物业管理协会或政府物业部门名下，名不正、言不顺，关系也不清，给日常工作带来极大困难。二是业委会不能充分行使权力，发挥应有些作用。有的业委会，没有办公场所，缺少人员缺少经费，无法正常开展工作，处于“出名无实”和“凡事由物业公司代办”的状态；在明确契约的前提下，与物业公司合作较好，真正履行自己职责，能够发挥作用维护业主合法权益的为数很少。造成这种局面的有主客观两个方面的缘由：客观上主要是物业企业运作不规范；主观上主要是业主熟悉不到位，大多数业主仍停歇在依靠房管所管房的旧观念上，不懂得自己管好自己的产业，自治能力不强。三是业委会不能正确行使权力，行为不规范。业委会同物业公司应当遵从“业主自治与专业管理相结合的原则”平等依法共同帮助管好小区，而不是一味指责物业公司，不能把业主在管理中的主导地位片面理解为对物业公司“指挥一切”，也不能从一个极端走向另一个极端，进而激活小区物业管理的冲突，更不能不经任何法定程序就炒物业管理公司的鱿鱼，或在合同没有解除的状况下，另行主见招聘物业公司，浮现“一女二嫁”现象。有些业委会同物业公司对如何管理自己物业浮现看法对立时，不是利用商议或者利用合法程序予以解决而是实行藏匿对抗，工作不协作，甚至少数以集体拒交物业管理费来表示对物业公司不满，造成了物业管理工作难以正常开展。业主有权监督物业公司，但都不应干涉物业公司的正常经营权利，更不应是非不分，一味把责任都推到物业公司头上，比如，房屋质量保修期内浮现房屋质量问题应由开发商负责，物业公司在其中起协调作用。有些业委会同街道、居委会等相关部门当职能发生“碰撞”或工作上故意见分歧时不是利用共同商议搞好物业管理，而是相互对立、闹冲突，影响小区物业管理工作开展。

市民从传统的“房客”向自治的“业主”角色的转化，无论从观念还是从实际运行中都要有一个适应过程，为使业委会纳入规范化运行的轨道，特提出以下建议：

建议之一：教导、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提升业主、业委会的自治和自律能力。

要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增加自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和协作，作为“仆人”，应以身作则，严于律己，对伤害小区物业和安居乐业氛围的行为举行抵制。

二是规范业委会的组建程序，克服业委会人员由物业公司指定或兼任的作法，业委会主要人员的推举选举要民主、公正、合法；要调节和充实现行的业委会人选，使其具有规范性和代表性。三是规范业主自身行为，充分发挥业主自治管理的基本准则――《业主公约》的引领和规范作用，对每一个业主在物业使用、维护和支出费用方面的行为予以规范和制约，使业主尽快脱离福利性住房管理轨道。三是强化业主的自治意识，净化业主心灵，抓好《业主公约》、《住户公约》等基础工作。

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建议之二：发掘、寻觅和培养业委会合适的干部，明确业委会主任、秘书等人选的基本条件。

任何组织要真正发挥作用，在一切条件中人是最基本的条件。业内专家认为，一个物业管理区域内的工作能否搞好，关键在于要有一个合适的业主委员会，而业委会的人选尤其重要。业委会优秀的人选必需注意以下条件：本管理区域的固然业主、为人正直、处事公道、道德修养良好、热心于公益事业、有一定的文化水平和办事能力、作风正派、不“假公济私”、身体健康、有时光和精力参加业委会的工作等。同时，必需坚持民主公正制度，广泛征求各方面的看法，把那些符合业委会人员基本条件的人选推举出来，并对业委会人员举行适当和须要的培训，以明确自己的职责、权利和义务，提升业委会人员的政策水平和组织活动能力，利用有关物业管理公司、业委会的基本运作程序以及业委会同有关组织的关系。业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的是社会效益。因此，业委会的成员必需是热心公益事业的人，而决不能让那些寻求个人利益试图从中捞取益处的人猎取这个职务。

建议之三：理顺业委会同物业管理企业的关系，使之在平等互利的基础上保持交流，共同合作管好物业。

业委会同物业管理企业是冲突统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒适”。各自都希翼投入量少，而从对方猎取最大利益，往往围围着投入与回报这个焦点举行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，决不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必需要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长久亏本的企业是要倒闭的。作为业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多冲突的产生是由于过份强调了业主个人利益，忽略了业主的整体利益与应尽的义务。所以，业委会和物业公司双方在冲突的作用下，不断规范自己的行为，特殊在物业管理哺育的阶段上，业委会更应当同物业公司在平等的基础上保持良好的交流，越发有力地教导业主理解并支持物业公司开展工作。真正发挥广阔业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰盛的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户惬意。

建议之四：提升立法层次，赶紧出台《物业管理条例》等基本规矩，明确业主在物业管理中的主体作用，使“房客”到“仆人”的自身权益得到根本保障。

物业管理是市场经济体制下的一种经营行为，在我国的进展和成熟需要一个过程。近年来，物业管理在我国起步的同时，一些与其有关的地方性规矩也相应而生，应该说，这些规矩对我市的物业管理起到了乐观的指导作用。但也应看到，一些规定难以浮现。以大连市为例在已颁布的有关物业管理现有些几个规矩中，还没有一个经过市最高立法机关人大常委会颁布的规矩，即物业管理的基本法――《物业管理条例》，市出租汽车管理条例几年前就已公布，而关系到千家万户，与每个人息息相关的物业管理条例，迟迟难以出台，因而从某一个侧面也影响了该市物业管理进展。一是加强规矩建设，利用建立相应的法律制度和规矩体系，特殊是尽快出台立