买卖合同解释第12条

第页共页买卖合同解释第12条买卖合同解释第12条。一、买卖合同中所有权转移的根本规定〔一〕不动产：登记〔二〕动产原那么：交付交付的三种方式：现实交付、观念交付〔简易交付、占有改定、指示交付〕、拟制交付〔交付权利凭证〕例外：所有权保存：支付全部价金时所有权发生转移二、买卖合同中的风险负担【相关法条】《合同法》第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承当，交付之后由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违背约定之日起承当标的物毁损、灭失的风险。第一百四十四条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承当。第一百四十五条当事人没有约定交付地点或者约定不明确，按照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承当。第一百四十六条出卖人按照约定或者按照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违背约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违背约定之日起由买受人承当。第一百四十七条出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。第一百四十八条因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以回绝承受标的物或者解除合同。买受人回绝承受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承当。第一百四十九条标的物毁损、灭失的风险由买受人承当的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承当违约责任的权利。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十一条合同法第一百四十一条第二款第〔一〕项规定的?标的物需要运输的?，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。第十三条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。第十四条当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。〔一〕合同履行中的风险风险是指非由于任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损灭失。要点：1、发生了标的物毁损灭失的事实；2、发生毁损灭失的原因假如是基于当事人，就不是风险，属于过失导致的损失。〔二〕风险负担的根本规那么原那么：交付，包括不动产和动产的所有权保存例外：1、一方当事人的特定违约A、买受人违约〔《合同法》第143、146条〕：买受人承当风险B、出卖人根本违约〔《合同法》第148条〕：买受人拒收，风险由出卖人承当；买受人收下，风险由买受人承当，但仍可追究出卖人的违约责任2、路货买卖：合同成立时风险转移，但出卖人恶意的由出卖人承当风险〔三〕需要运输的买卖合同风险负担送货上门：风险在买受人所在地随交付转移至买受人承当动产自提：风险在出卖人所在地随交付转移至买受人承当代办运输：货交第一承运人后，风险转由买受人承当《买卖合同解释》第11条界定了“标的物需要运输”的内涵，包括两个要素：标的物由出卖人负责办理托运；承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者。《买卖合同解释》第12条：“出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。”三、所有权保存的买卖合同所有权保存合同中，动产所有权自买受人付清全部价金时转移，但风险适用《合同法》第142条的“交付”，自交付之时起移转。四、分期付款买卖《合同法》第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额到达全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《买卖合同解释》第三十八条合同法第一百六十七条第一款规定的分期付款，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖合同的约定违背合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。第三十九条分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以拘留已受领价金，出卖人拘留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人恳求返还超过局部的，人民法院应予支持。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。〔一〕出卖人的权利买受人未支付到期价款的金额到达全部价款的五分之一以上的，出卖人有权择一行使以下权利：1、要求买受人支付剩余的全部价款〔丧失期限利益，按照约定尚未到期的债务视为已经到期〕；2、行使法定解除权合同，并要求买受人支付标的物用费。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定〔二〕买受人的保护因为分期付款买卖的总价款往往显著高于即时清结买卖的总价款，买受人的利益有特别保护的必要。对此，《买卖合同解释》第38条第二款设有规定。《合同法》第167条规定的“五分之一以上”这一比例，系强迫性标准。当事人的约定违背该比例，损害买受人利益的，约定无效，仍按照“五分之一以上”的比例调整。五、试用买卖《合同法》第一百七十条试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。第一百七十一条试用买卖的买受人在试用期内可以购置标的物，也可以回绝购置。试用期间届满，买受人对是否购置标的物未作表示的，视为购置。《买卖合同解释》第四十一条试用买卖的买受人在试用期内已经支付一局部价款的，人民法院应当认定买受人同意购置，但合同另有约定的除外。在试用期内，买受人对标的物施行了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购置。第四十二条买卖合同存在以下约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：〔一〕约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购置标的物；〔二〕约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购置标的物；〔三〕约定买受人在一定期间内可以调换标的物；〔四〕约定买受人在一定期间内可以退还标的物。第四十三条试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。假设因试用而交付标的物与买受人占有，那么：1、试用期内，所有权、风险均为出卖人；2、试用期间届满决定购置，所有权、风险全部移转至买受人〔此时发生了简易交付〕3、试用期间届满试用人不表态，那么视为购置，所有权、风险全部移转至买受人〔此时发生了简易交付〕4、试用期将届满回绝购置，所有权、风险均为出卖人。假设试用标的物并未交付与买受人，且在买受人成认购置时仍未交付标的物的，标的物风险自标的物实际交付是转移至买受人六、买受人及时检验并通知的义务【相关法条】《合同法》第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。相关阅读劳动合同法第42条《中华人民共和国劳动合同法》是为了完善劳动合同，明确劳动合同双方当事人的权利和义务，保护劳动者的合法权益，构建和开展和谐稳定的劳动关系，制定本法。劳动合同法第42条相关法规：释义标题：中华人民共和国劳动合同法中华人民共和国劳动合同法释义第四章劳动合同的解除和终止法条内容：第四十二条劳动者有以下情形之一的，用人单位不得按照本法第四十条、第四十一条的规定解除劳动合同：(一)从事接触职业病危害作业的劳动者未进展离岗前职业安康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的;(二)在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者局部丧失劳动才能的;(三)患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的;(四)女职工在孕期、产期、哺乳期的;(五)在本单位连续工作满十五年。且距法定退休年龄缺乏五年的;(六)法律、行政法规规定的其他情形。释义内容：【释义】本条是关于用人单位不得解除劳动合同的规定。根据本法第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，出现法定情形时，用人单位可以单方解除劳动合同。为保护一些特定群体劳动者的合法权益，本条又规定在六类法定情形下，制止用人单位根据本法第四十条、第四十一条的规定单方解除劳动合同。对用人单位不得解除劳动合同规定的理解需注意以下两个方面：一是本条制止的是用人单位单方解除劳动合同，并不制止劳动者与用人单位协商一致解除劳动合同;二是本条的前提是用人单位不得根据本法第四十条、第四十一条解除劳动合同，即使劳动者具备了本条规定的六种情形之一，用人单位仍可以根据本法第三十九条的规定解除。一、从事接触职业病危害作业的劳动者未进展离岗前职业病安康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的受到职业病威胁的劳动者以及职业病人是社会弱势群体，非常需要国家的关心和法律的保障，因此职业病防治法的一个重要特点是以保护劳动者的合法权益为根本出发点，给予劳动者法律保障。根据职业病防治法第三十二条的规定，对从事接触职业病危害的作业的劳动者，用人单位应当按照国务院卫生行政部门的规定组织上岗前、在岗期间和离岗时的职业安康检查，并将检查结果如实告知劳动者。对未进展离岗前职业安康检查的劳动者不得解除或者终止与其订立的劳动合同。根据第四十九条的规定，用人单位在疑似职业病病人诊断或者医学观察期间，不得解除或者终止与其订立的劳动合同。值得一提的是，对于这两类情况，根据职业病防治法的规定和劳动合同法的精神，用人单位一般不得单方解除劳动合同。二、在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者局部丧失劳动才能的职业病是劳动者在消费劳动及其职业活动中，接触职业性有害物质引起的疾病。因工负伤，顾名思义是因工作遭受事故伤害的情形。无论是职业病还是因工负伤，都与用人单位有关工作条件、平安制度或者劳动保护制度不尽完善有关，发生职业病或者因工负伤，用人单位作为用工组织者和直承受益者理应承当相应责任。同时，一旦发生职业病或者因工负伤，都可能造成劳动者丧失或者局部丧失劳动才能，假如此时允许用人单位解除劳动合同，将会给劳动者的医疗、生活等带来困难，因此劳动合同法规定在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者局部丧失劳动才能的，用人单位不得解除劳动合同。职业病的认定，需要根据职业病防治法的有关规定，由专门医疗机构认定。《工伤保险条例》对工伤的情形做了列举，包括：在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的;工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的;在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴力等意外伤害的;患职业病的;因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发惹事故下落不明的;在上下班途中，受到机动车事故伤害的;法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。《工伤保险条例》还对视同为工伤的情形做了规定。根据《职工工伤与职业病致残程度鉴定标准》的规定：评残标准分为10级，符合评残标准1～4级为完全丧失劳动才能;5～6级为大局部丧失劳动才能;7～10级为局部丧失劳动才能。本规定所讲的局部丧失劳动才能包括大局部丧失劳动才能和局部丧失劳动才能。完全丧失劳动才能，是指因损伤或疾病造成人体组织器官缺失、严重缺损、畸形或严重损害,致使伤病的组织器官或生理功能完全丧失或存在严重功能障碍。大局部丧失劳动能力，是指因损伤或疾病造成人体组织器官大局部缺失、明显畸形或损害，致使受损组织器官功能中等度以上障碍。三、患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的根据劳动部1994年公布的《企业职工患病或非因工负伤医疗期规定》(劳部发[1994]479号)的规定，所谓医疗期，是指企业职工因患病或非因工负伤停顿工作治病休息不得解除劳动合同的时限。医疗期一般为三个月到二十四个月，以劳动者本人实际参加工作年限和在本单位工作年限为标准计算详细的医疗期。有几类标准：实际工作年限十年以下的，在本单位工作年限五年以下的为三个月，五年以上的为六个月;实际工作年限十年以上的，在本单位工作年限五年以下的为六个月，五年以上十年以下的为九个月，十年以上十五年以下的为十二个月，十五年以上二十年以下的为十八个月，二十年以上的为二十四个月。企业职工在医疗期内，其病假工资、疾病救济费和医疗待遇按照有关规定执行。根据《企业职工患病或非因工负伤医疗期规定》第七条的规定，企业职工非因工致残和经医生或医疗机构认定患有难以治疗的疾病，医疗期满，应当由劳动鉴定委员会参照工伤与职业病致残程度鉴定标准进展劳动才能的鉴定。被鉴定为一至四级的，应当退出劳动岗位，解除劳动关系，并办理退休、退职手续，享受退休、退职待遇。四、女职工在孕期、产期、哺乳期的我国宪法和法律一贯重视对女职工的权益保护。妇女权益保障法第二十七条规定，任何单位不得因结婚、怀孕、产假、哺乳等情形，降低女职工的工资，辞退女职工，单方解除劳动(聘用)合同或者效劳协议。但是，女职工要求终止劳动(聘用)合同或者效劳协议的除外。所谓孕期，是指妇女怀孕期间。产期，是指妇女生育期间，产假一般为九十天。哺乳期，是指从婴儿出生到一周岁之间的期间。根据本条规定，妇女只要在孕期、产期、哺乳期的，用人单位就不得根据本法第四十条、第四十一条的规定单方解除劳动合同。五、在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄缺乏五年的考虑到老职工对于企业的奉献较大，再就业才能较低，政府和社会都比拟关注这局部弱势群体，因此本法加强了对老职工的保护，包括劳动者已在用人单位连续工作满十年的，应订立无固定期限劳动合同;用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄缺乏十年的，应订立无固定期限劳动合同;在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄缺乏五年的，用人单位不得根据本法第四十条、第四十一条的规定单方解除劳动合同。六、法律、行政法规规定的其他情形考虑到有些法律、行政法规中也有不得解除劳动合同的规定，同时为了便于与以后公布的法律相衔接，本条规定了这个兜底条款，以加强对劳动者的保护。劳动合同法第40条《中华人民共和国劳动合同法》是为了完善劳动合同，明确劳动合同双方当事人的权利和义务，保护劳动者的合法权益，构建和开展和谐稳定的劳动关系，制定本法。劳动合同法第40条劳动合同法第四十条无过失性辞退第四十条有以下情形之一的，用人单位在提早三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：(一)劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作也不能从事由用人单位另行安排的工作的;(二)劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的;(三)劳动合同订立时所根据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。【解读】本条是关于无过失性辞退的规定。用人单位根据劳动合同履行中客观情况的变化而解除劳动合同。这里的客观情况既包括用人单位的，也有劳动者自身的原因。前者可能是由于经营上的原因发生困难，亏损或业务紧缩;也可能因为市场条件、国际竞争、技术革新等造成工作条件的改变而导致使用劳动者数量下降;后者那么是由于本来胜任的工作在用人单位采取自动化或新消费技术后不能胜任，或者是因为身体原因不能胜任。本条对因客观情况变化导致劳动合同解除规定了提早通知或额外支付劳动者一个月工资。目的在于对劳动者的保护，为劳动者寻找新的工作提供必要的时间保障。用人单位因客观情况变化而解除劳动合同，主要包括以下几种情况：一、劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作也不能从事由用人单位另行安排的工作的根据劳动部颁发的《企业职工患病或非因工负伤医疗期规定》第二条的规定：医疗期是指企业职工因患病或非因工负伤停顿工作治病休息不得解除劳动合同的时限。这里的医疗期，是指劳动者根据其工龄等条件，依法可以享受的停工医疗并发给病假工资的期间，而不是劳动者病伤治愈实际需要的医疗期。劳动者患病或者非因工负伤，有权在医疗期内进展治疗和休息，不从事劳动。但在医疗期满后，劳动者就有义务进展劳动。假如劳动者由于身体安康原因不能胜任工作，用人单位有义务为其调动岗位，选择他力所能及的岗位工作。假如劳动者对用人单位重新安排的工作也无法完成，说明劳动者履行合同不能，用人单位需提早三十日以书面形式通知其本人或额外支付劳动者一个月工资后，解除劳动合同。以便劳动者在心理上和时间上为重新就业做准备。案例1：王某于20xx年7月初从某高校毕业后，通过朋友介绍，应聘进入本市一家私营企业工作。公司与王某签订了20xx年7月1日至20xx年6月30日的劳动合同。20xx年12月初王某因患慢性疾病经医院治疗，后一直病假在家。20xx年6月底，企业劳动人事部门书面通知王某，因医疗期满王某不能从事原工作，也不能从事企业另行安排的工作，所以与王某解除劳动关系。王某收到通知后即与企业劳动人事部门联络，经屡次交涉均未果。于是，王某只能向劳动仲裁委员会申请劳动仲裁，要求企业恢复劳动关系，继续履行合同。劳动仲裁委员会经审查予以受理。双方观点：劳动仲裁委员会在开庭审理时，王某认为：自己虽身患慢性疾病病假休息在家，也很想尽快恢复安康，早日上班，但如今实在不能正常上班。由于本人尚在病假之中，企业是不可以解除劳动关系的，因此企业的这种做法违背劳动合同法，要求仲裁委员会支持自己的恳求，恢复劳动关系，继续履行合同，同时要求企业支付病假期间的工资。企业在庭审辩论时称：因为医疗期已满，王某不能从事原工作，也不能从事企业另行安排的工作，企业已经给他充分休息，但他仍不能正常工作，所以只能提早一个月通知与其解除劳动关系。企业按照《劳动合同法》的有关规定与王某解除劳动合同是有法律根据的，因此，对王某提出的要求不予同意。仲裁裁决：劳动仲裁委员会查明，20xx年7月王某大学毕业后进入该企业。企业与之订立了两年期劳动合同。同年12月初，王某因患慢性疾病一直病假在家。劳动仲裁委员会经审理后认为，根据《中华人民共和国劳动合同法》的有关规定，王某医疗期已满，不能从事原工作，也不能从事企业另行安排的工作，所以企业可以与其解除劳动合同。最后，仲裁委员会依法作出裁决，对王某所提出的撤消企业与其解除劳动合同的决定，恢复双方劳动关系，继续履行合同的恳求不予支持。实案实说：本案争议的焦点在于，劳动者与用人单位在劳动合同履行期间，劳动者的医疗期已满，不能从事原工作，也不能从事用人单位另行安排工作的，用人单位是否可以与其解除劳动合同。根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条规定，有以下情形之一的，用人单位提早三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：(一)劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的。由此可见，王某即使合同期未满，但医疗期已满，既不能从事原工作，也不能从事用人单位另行安排工作的，企业可以与其解除劳动合同。所以本案中，王某要求仲裁委员会撤消企业与其解除劳动合同，恢复劳动关系，继续履行合同的恳求缺乏根据。劳动仲裁委员会依法作出裁决，没有支持王某的仲裁恳求二、劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的这里所谓不能胜任工作，是指不能按要求完成劳动合同中约定的任务或者同工种，同岗位人员的工作量。但用人单位不得成心进步定额标准，使劳动者无法完成。劳动者没有具备从事某项工作的才能，不能完成某一岗位的工作任务，这时用人单位可以对其进展职业培训，进步其职业技能，也可以把其调换到可以胜任的工作岗位上，这是用人单位负有的协助劳动者适应岗位的义务。假如单位尽了这些义务，劳动者仍然不能胜任工作，说明劳动者不具备在该单位的职业才能，单位可以在提早三十日书面通知的前提下，解除与该劳动者的劳动合同。需要注意的是用人单位不能随意调动劳动者工作岗位或进步工作强度，借口劳动者不能胜任工作而解除劳动合同。案例2：董某是一家保险公司的业务员，跟公司签有为期1年的劳动合同，合同中约定董某每个季度必须完成一定数额的销售任务，个人收入那么主要是销售提成。尽管董某对保险推销工作满怀热情，不辞辛苦，但头一个季度下来，所签保险单寥寥无几，远远没有完成公司的销售定额。公司销售主管提醒董某说，假设第二季度仍完不成任务，他就将面临被解聘的可能。为了保住工作，董某更加努力，甚至发动了所有的亲戚朋友，第二季度的销售业绩比头一季度有所进步，但比公司的定额还是差了不少，于是他担忧的事情出现了：公司销售主管口头通知他说，鉴于他连续半年都不能完成公司的任务，公司认为他不能胜任保险销售工作，因此决定解除与他的劳动合同，请他在3天内办好离任手续。董某万般恳求，希望公司能再给他一次时机，被回绝后，董某又提出自己的劳动合同期限是1年，公司提早解除劳动合同，应该支付经济补偿金。但公司销售主管以解除合同是因为董某自己不能胜任工作，且事先又提醒过他为由，回绝了董某支付经济补偿金的要求，双方遂发生争议。【释义】本条说明了此司法解释的法律根据，我们可以看到根据的都是全国人大制定的法律性标准文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对局部行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比拟高的法律。另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的标准性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建立部的《商品房销售管理方法》就是部门规章。当然____公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“____对于在审讯过程中如何详细应用法律、法令的问题，进展解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进展了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。此条解释让人看起来还有点考虑：什么“尚未建成”?什么叫“已开工”?为了防止歧义，我认为还是“未开工”和“已开工”作为分界点比拟好?第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建立部《城市商品房预售管理方法》两个标准性文件进展调整，但是两个文件总共只有17条，假如除去重复和无用的内容，那么仅13条1100字，可谓大道至简。高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售答应制度的有效性，后两句那么认定了开发企业的变通性。对于消费者来说，假如想利用开发商没有获得预售答应证这一点来进展诉讼，应快点行动，否那么磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了答应证后再诉讼，一切都晚了;因为《预售答应证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其获得的本钱比拟低。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，假如作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否那么将承当违约责任。但是建立部《商品房销售管理方法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介效劳机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“假如广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一局部，开发商就不需要就广告内容承当责任”。幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建立部的官员这么写，否那么全世界都会嘲笑中国法律人的____;更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定”这一局部，但已经是宏大的进步了，我们要向法官们致敬。希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的时机。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金那么将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。这一条本来是想说，即使签订了定金合同，假如没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能订立商商品房买卖合同”呢?。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。【释义】这一条是比拟危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件;法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条那么是相反的，它增加了纠纷。我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的时机，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方承受的除外。【释义】此条解释可以说对症下药，根本上否认了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步;当然，假如登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用处特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先获得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人恳求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。【释义】本来这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的fubai性了，当然fubai之就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条假如可以写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否那么今后拆迁企业都不进展产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。第八条具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：【释义】《消法》第四十九条是说：“经营者提供商品或者效劳有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购置商品的价款或者承受效劳的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释那么说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”;前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事!(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;【释义】此款就是常说的“机密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购置完房屋后，为开发商进展了担保，假如开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”;这是我们的制度设计问题。(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白;其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容;只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其别人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提;而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承当责任;此条甚好!但是假如将两倍赔偿由“可以”改成“应当”那么更好!(一)成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者提供虚假商品房预售答应证明;(二)成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很详细，就是如何确认“成心隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，所以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，恳求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，再加上房屋不动产又不象动产一样可以挪动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当;【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。【释义】此条的后半句那么有问题了，什么叫“无正当理由”?为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效?为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”?为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务?第十二条因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【释义】这里面什么叫“主体构造质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体构造”?与技术意义上的“主体构造”是否一样?法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样?此条是强调质量问题的，假如出现了这种问题什么办：主体构造质量合格但房屋不能使用怎么办?我花一百万购置的房屋假如仅仅是主体构造质量“合格”行不行?也就是说以高价购置了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除?第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【释义】此款外表看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，那么楼下厕所开场下雨;另一处客厅中间有一大煤气立柱;还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”?法律不清那么责任不明，责任不明那么易枉法裁判。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任;出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承当。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原那么处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%局部的房价款由出卖人承当，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)局部的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。【释义】这个司法解释早就开场准备了，我本来以为会在面积问题上有所打破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承当、面积测量报告是否应当附图等详细问题上进展规定，但是很显然，司法解释仍然没有说清楚这一点，例如：假如套内实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同?看来这又给我们留下了很多工作;中国消费者____的道路已经很漫长了，中国商品房消费者____的道路会更加漫长。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约定20xx年1月1日交房，但是开发商到了20xx年1月10日还没有交房，于是业主就开场行使催告权：“开发商，你20xx年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是20xx年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持;不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。【释义】这一条也举个例子：本来合同约定20xx年1月1日交房，但是开发商到了20xx年1月10日还没有交房，于是业主于20xx年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了，我准备解除合同”，那么到20xx年5月1日前消费者都可以解除合同;而且假如到了20xx年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。但是，假如你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到20xx年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了!第十六条当事人以约定的违约金过高为由恳求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。【释义】此条的根据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，一个是100%，一个是30%，这倒底是怎么一回事呢?答案可能有以下几个：1、法官们写错了，他们因为非典太忙了，可能少写了几个字;2、第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种情况，而此条那么适于普通情况下仅要求支付违约金的情况;不过当合同解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销时，你就直接要求两倍赔偿;当你的合同要求解除时，你也要两倍赔偿，但是最好别提违约金;不过，你假如不提违约金，又会出现另外一种风险，就是法官并不支持两倍赔偿，怎么办呢?只能看你的运气了。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。【释义】此条简单是从《商品房买卖合同补充协议范本204条》中抄下来的，只是我当时说是租金是实际发生的租金，而此处写得是拟制的租金，我假如在合同里这么写可能被认为无效条款，所以说司法解释的要求比我得要求还要高，没有方法，谁让人家是最高法院呢。第十八条由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已开工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从1949年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话，说过办理产权证不准时要承当违约责任，这次说得是非常详细了，是“三个代表”最直接的表达。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任;只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢?这又是给双方律师提供了辩论的时机。另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购置人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购置人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购置人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”各位看官注意，此条强调是由购置人办理承当全部办证义务，也别以为是开发商的义务。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建立的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购置，但当事人另有约定的除外。【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代理，所以假如消费者在购置房屋时是与代理商签订合同，可能会有一定的风险。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人恳求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。【释义】对消费者没有什么太多的影响，但是假如开发商将本来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点费事了。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。【释义】前面所说都是实体问题，此条说的是审讯程序问题，此处将代理商做为第三人对待，三角合同最难处理，请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同，假如有代理商的话最好签一个居间合同罢了。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。【释义】此条是指假如消费者无法获得银行贷款的情况，如今这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了;只是少了一个条款：假如因为消费者的原因不能获得贷款，消费者是否有权解除买卖合同?就是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗?此等情况会在非典后日益增加，不知道法院会怎么处理。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人恳求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。【释义】此条是共同保护开发商、消费者的，因为只有在处理银行合同中，两者才有可能站在同一条壕沟里，这种时机并不是很多，希望各位要珍惜。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼恳求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。【释义】此款也是审讯程序方面的规定，就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款合同》纠纷一并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。【释义】写到这里我到想起一种情况，假如消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易参加进来，但是假如是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银行很难参加进来，这时的情况就比拟难办了。另外，在《商品房担保贷款合同》里，各方的身份如下是不一样的;在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是借款人;在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人;在抵押保同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定归还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，恳求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。【释义】此条可以解释为：假如消费者不能按时向银行还贷，在消费者还还没有办理抵押登记手续(这时银行拿不到房屋)的情况下，假如银行起诉消费者，那么应当通知开发商参加，潜台词是：假如银行赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行;这一条的本质是通过诉讼办理抵押登记，主要目的是为了保护大中华的银行。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定归还贷款，但是已经获得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人恳求买受人归还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。【释义】此条也是为了保护银行的，只是让银行对开发商网开一面，平时都是朋友，如今已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商提供了保证的除外。第二十八条本解释自20xx年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审讯监视程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《____〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答〉》。【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，过去的司法解释都是约束生效之后建立的法律行为，而此条那么是明确只要没有结案的案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到20xx年儿童节以后再开庭。商品房买卖合同司法解释合同约定面积本条款提示点：1、面积确认标准本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的根据标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为根据标准。2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但假如产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人照旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。3、自行约定的方式基于设计原因，施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意承受按《商品房销售管理方法》的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括：(1)买受人不要求退房，按照产权登记面积和原约定每平方米价格施行多退少补;(该条款的约定从法律上分析^p仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达120平方米，即使开发商主张该特别约定，由于约定面积差异已经对原合同造成了本质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)(2)正负3%内施行多退少补，多于3%局部按原单价打折计算房价;少于3%局部按原单价上浮一定比例退还房款;(3)将《方法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析^p，此条款最符合其利益)(4)总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款。(对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款。就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。)相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。北京市国土资和房屋管理局拟定的北京版式范文本中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房____益的保障。第六条付款方式及期限。买受人按以下第__________种方式按期付款：1、一次性付款_______________________________________.2、分期付款__________________________________________.3、其他方式_________________________________________.【释义】本条是对付款方式及付款时间的约定本条款提示点：1、一次性付款(1)一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在理论当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。(2)开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的根底上给予一次性付款购房人一定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣恳求。2、按揭付款(1)按揭付款不属于分期付款，如今开发商与银行已经在付款方式上获得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的《借款合同》逐月向银行还款而已。(2)按揭付款方式所产生的法律关系：A.主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系，B.从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保);三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。(3)按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》，如属不可归责于当事人双方的事由银行回绝为购房人提供按揭贷款的，那么该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以恳求解除《商品房买卖合同》，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，那么需要由责任人承当其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚