某房地产业集团发展战略规划报告

草案(2008—2015年)中南控股集团有限公司二〇〇八年五月二十二日第一部分环境分析(1)国际环境基本稳定，在可以预见的将来为我国经济的可持五”(2)中国的政治稳定，宏观经济继续保持良好上升的态势。今后十年我国经济将持续以8%以上的速度增长。我国经济社会发展构迅速提升，商品住房、小汽车、通讯、旅游已经成为“新四件”，居民消费支出总额倍增。第二是产业结构调整加快。国家在“十一需求的势头一项长远的举措。分析(1)行业发展的基本面没有发生根本性改变，房地产行业仍然。(2)行业运行态势发生明显变化。机会(O)部和二三线城市的房地产市场具威胁(T)中度越来越高行业整合时代来竞争、品牌竞争、资金链整合能力日益成为竞争的新的主要手场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持开发的小企业一样过多地追求某联合运作的优势，可以联合竞争公共事业工程与土地打包出让项3、专业房地产开发团队资源缺第二部分总体战略目标正逐步由卖方市场向买方市场过渡，房地产企业之间的竞争更加激。(1)坚持“四两拨千斤”的经营思路。(2)坚持“砸锅卖铁搞投资”。(3)以软投资为主，硬投资为辅。(4)吃弱联强。(5)重点发展沪宁线、山东半岛、津京沿线的二三线城市和全(6)坚持以城郊、城乡结合部的大盘项目为主。(8)建立走规模经济的发展道路。(10)建立可仿制、可复制、可克隆和开创性相结合的发展道路(11)坚持低开高走和低价格与高品质有机结合的发展路。(13)适度发展政府经济适用房、两限房和拆迁安置房项目。(14)把握更好的投资思路，在市场火爆期适度投资，在市场疲，，资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。第三部分业务战略(1)房地产市开发项目要定位于规模化的中高档“住宅地产”，(2)适当加大写字楼、商业设施方面的“商业地产”投资力度，(3)运用南通CBD与体育中心整体打包项目经验。采用将房地(4)可探索与地产商合作，在可控制风险的前提下变垫资为投(5)通过合资、合作等方式大力发展物业管理业务，提升服务，。目开发思路。第四部分职能战略行集团公司-项目公司二级管理模式。营决策中心和生产指标管理中心，以对企业资源进行集中控制和管战略(1)投资战略(2)筹资战略：(3)财务管理(1)明确品牌的类别南世纪城(CLD)”为建设主体。(2)夯实品牌建设的基础。(3)加大品牌的宣传力度(4)重视品牌的建设(1)建立市场适应型文化。场适应型文化的培育要求领导具备战略的眼光、倡导改革的热(2)逐步建立“同心圆”的企业文化体系济南市建委济南市房地产业“十一五”发展规划序言房地产业属第三产业,是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。党的十六大明确提出21世纪头20年是我国必须紧紧抓住、并且可以大有作为的重要战略机遇期。因此，“十一五”期间既是社会经济发展的关键时期，也是全面贯彻落实科学发展观，构建和谐社会和节约社会的关键时期。因此，也是房地产业发展的关键时期。“十五”期间，济南市房地产业发展迅速，已经成长为国民经济的支柱产业之一，有力地支持了全市社会经济的快速发展。五年累计完成投资460亿元，商品房竣工面积1310万平方米，其中住宅竣工面积1137万平方米。“十五”末城市居民人均住房使用与全国一样，济南房地产业经过十几年时间的迅速发展成绩斐然，同时也暴露出了一些矛盾和问题，目前主要表现为五大矛盾：城市开发用地与保护耕地的矛盾；开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾；政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾；未来预期引发炒房和投资置业者增多与中低收入居民改善住房难的矛盾；产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。因此，缓解这些矛盾应是政府制定规划和相关政策的出发点及落脚点，也是全面落实科学发展观，建设和谐社会和节约社会的当前，经济全球化和区域一体化趋势正在加速发展，我国市场经济体制进一步确立，城市化、工业化和信息化正同步快速发展。按照我市城市化进程的要求和居民居住质量提高的需要，房地产业增量市场发展还将持续相当长的时间，存量房地产市场也将日益兴旺，“十一五”期间将是济南房地产业快速发展的重要战略机遇期和战略调整期。因此，在这样一个关键的特殊时期制定房地产业专项规划，不仅有助于发挥政府职能解决上述矛盾，而且有利于房地产业的健康发展。以防止产业发展过程中的混乱无序和大起大落，保障我市国民经济的持续健康发展和人居环境的持续改善。目前，《济南市城市总体规划(2005年－2020年)》编制工作正在有序进行，济南城市空间发展战略和规划建设框架将作重大调整，济南市国民经济和社会发展“十一五”发展规划也正在编制中。济南市建委适时提出编制济南市房地产业“十一五”发展规划，既是政府引导、调控我市房地产业健康发展的实际需要，也是对编制《济南市国民经济和社会发展“十一五”发展规划》的支持，也为编制《济南市城市总体规划(2005年－2020年)》提供参考，更是今后实施城市规划的有力举措。我市房地产业“十一五”发展规划的区域范围，以中心城为主，涉及六个市辖区，中心城规划形成“一城两区”的空间布局结构。“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。主城区位于玉符河以东、绕城高速公路东环线以西，黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区。西部新城位于主城区西南，包括长清城关、平安和崮山三个片区。东部城区位于主城区东侧，包括郭店、孙村和彩石三个片区。到2010年，主城区建成区面积达到240平方公里，人口达到250万人；东40万人。本规划的产业发展分析数据扩延至市辖区或市域，规划期为2006－2010年。(一)目的1、为推动济南房地产业健康发展提供总纲领当前济南市房地产业处于关键的特殊发展阶段，随着社会经济全面融入环渤海经济圈步伐的加快、产业结构调整以及新的城市发展战略、城市规划的逐步落实，“十一五”期间济南市房地产业必将发生重大变化。房地产业存在的诸如供地问题、房价问题、结构问题、开发招商问题、市场秩序问题、住房保障问题、信息不对称问题、政府职能转变等问题，在制定系统的解决方案之前，需要基本的筹划决策。因此，房地产业发展规划是济南市“十一五”期间推动房地产业健康发展的总纲领。2、为建立房地产开发项目库奠定基础在市场经济条件下，包括公共开发和商业性开发在内的城市开发，是一项配套性、综合性和时序性很强的系统工程。由于开发项目招商能保证综合开发和配套建设，实现城市功能的有效提升和城市形象的有效改善等作用，以房地产开发项目的招商取代单纯拍、挂”，更有利于城市开发的有序进行。因此，建立房地产开发项目库至关重要，而发展规划的重要作用之一就是确定未来市区项目开发的时空计划，从而为科学地建立房地产开发项目库奠定基础。3、为制定土地出让计划和出让方式提供重要参考根据城市规划和市场需求，规划确定的房地产开发总量、产品结构、发展布局和建设时序，在相当程度上影响着土地供应总量、性质、位置和时间，因此，产业发展规划为确定土地出让计划、出让方式、出让强度以及出让条件提供重要参考。4、为编制城市总体规划提供依据和参考在“以人为本”理念和改善人居环境的背景下，大城市的居住功能区在城市规划中更加得到重视，新一轮济南城市总体规划确定编制住宅专项规划。房地产业发展规划对开发用地既区分了住宅地产和商用地产，又考虑了普通住宅用地和高档住宅用地，是编制城市住宅专项规划的重要参考。同时，“十一五”发展规划又与新一轮总体规划中近期建设规划的时间相一致，因此，该发展规划又是总体规划中近期建设规划的重要依据。(二)意义1、编制发展规划是促进房地产业健康发展的必然要求房地产业发展规划不仅是为济南城市房地产业的发展进行诊断、预测，更是根据城市整体发展的需要确定房地产业发展目标和任务，同时，要实现发展目标和任务，促进房地产业走上持续、快速、健康发展之路，还要实施一套相应的政策保障措施。因此，编制房地产业发展规划是政府引导和调控房地产业发展的重要依据，也是促进房地产业健康发展的必然要求。2、编制发展规划是城市建设和发展的必然要求房地产业已经成为城市经济的基础性、支柱产业部门，为商用地产和工业地产开发提供经济发展平台；住宅开发成为关系广大市民安居和社会公平安定的重要因素；实施城市规划和城市开发更是需要房地产业的发展来配合。因此，房地产业与城市社会经济发展息息相关，城市的持续发展离不开房地产业的科学规划。我市新一轮城市总体规划确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，确立了“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市发展思路，但对城市房地产项目的布局、性质和建设的时序没有明确的界定，这就需要有一个房地产业的发展规划来支持配合城市开发。房地产业发展规划是城市近期建设规划的细化，是科学地实施规划管理的重要环节和内容，是一项重要的基础性工作。3、编制发展规划是城市经营的必然要求城市经营是将城市可经营性资源(如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附其上的名称、形象、知名度和城市特色等无形资产)资本化运作，通过城市资产的自我滚动、积累和增值，实现城市发展。经营城市的着力点是城市土地的有效开发利用，尤其是新区成片开发的城市运营，需要把地块包装成地产项目，才有利于资本化运作，有利于综合配套和招商投资。为此，应该遵循“政府总揽，以项目带开发”的原则，地产项目开发是经营城市的主导方向。做好房地产业发展规划有利于科学制定城市经营战略。4、编制发展规划是城市综合开发的必然要求城市建设实施综合开发是对城市建设方式的一项重大改革，是全面实施城市规划的有效途径。城市现代化要求人居环境和投资环境应有较大改善，这就要求城市综合开发数量和质量同时提高。但目前分散开发、多头开发、无序开发以及低品位开发的现实，造成了房地产开发市场的混乱，给未来城市的改造带来很大困难，因此房地产综合开发需要房地产业发展规划的指导，同时也需要进一步完善房地产开发管理体制，优化房地产项目开发经营管理流程。二、编制规划的指导思想和基本原则(一)指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，以建设和谐社会、节约社会和改善人居环境为出发点，充分发挥济南作为省会和区域中心城市的作用；以建设现代化省会城市为目标，按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略和“四沿”带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造，有计划、有步骤、有重点地发展房地产业。积极推进房地产管理体制改革和土地使用制度改革，促进市场的规范化和透明度，放开搞活房地产市场。(二)基本原则1、总量平衡原则“十一五”时期我市房地产开发投资的总体规模要增长，但不能完全沿袭“十五”期间的发展模式。因此制定规划时要全面分析市场需求状况，制定出一个科学合理的供给总量标准，使得供求总量平衡，进一步制定出“十一五”期间房地产开发的年度计划，保证年度房地产供应与需求的相对平衡，并符合国家有关金融和土地方面的调控政策，使得房地产市场稳定持续发展。2、结构合理原则“十一五”规划要促使房地产市场物业类型结构合理(包括住宅地产、商用地产、工业地产)，尤其是增量住宅供应的合理结构，形成高档商品房、中低价普通商品房、经济适用房、廉租房等比例协调的住宅供应体系，满足各收入阶层消费者的住房需求，要把保障中低收入者的住房放在首要位置。3、持续发展原则虽然房地产业的发展有其周期性、有其客观规律，但在城市化快速发展阶段往往表现出一定的不稳定性。因此，规划应保障房地产业的发展不能出现大起大落现象，保证其可持续、健康发展。在制定发展目标、保障措施时，要立足于现实，在充分分析济南城市发展以及区域经济地位和任务的基础上，从长远着眼，以避免短视性的错误。4、与城市规划相协调的原则城市规划尤其城市总体规划是着重于对城市土地利用和空间功能区的划分，是合理布局房地产开发区片的基础，对房地产项目的选址定位起指导作用。进行房地产开发区片的合理布局规划是房地产业发展规划的重要内容，它应该符合城市总体规划的用地安排，它又是城市总体规划中近期建设规划和住宅专项规划的重要参考。5、改造与开发并举原则济南既是一座历史文化名城，又是正在迅速成长的环渤海经济区和山东半岛城市群的重要中心城市，城市未来扩展必然迅速，因此，对济南市房地产业“十一五”发展规划来说，旧城需要改造利用，新区需要开发建设，二者应该放在同等重要的地位。(三)编制依据1、《济南市国民经济和社会发展“十一五”规划》2、《济南市土地利用总体规划》3、《济南市城市总体规划》及《济南市近期建设规划》4、《房地产管理法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《山东省房地产开发经营管理条例》等有关法律法规。三、济南市房地产业发展状况“十五”时期是济南市房地产业较快发展的五年，在宏观经济和城市化的有力助推下，房地产投资一直保持较快增长，房地产投资占固定资产投资的比例不断加大，土地开发面积也不断增长，房屋的施工和竣工面积保持高位状态。随着购买力的逐渐增强，居民住房消费需求保持旺盛势头，住房条件不断改善，2004年人均住宅使用面积已达19.5平方米。房地产市场呈现出供需两旺的局面，商品房交易价格也不断攀升，二手房市场日趋活跃，整个房地产业呈现活跃繁荣的局面。同全国一样，现阶段济南房地产业的发展，以房地产投资开发业为主导。因此，以下关于济南市房地产业发展状况的分析是以“十五”时期房地产投资开发业为主。然而，在商品房开发之外，还有大量旧村改造项目和单位集资建房项目没有进入统计范围。截止2005年底，全市各类房地产开发企业已发展到440家，注册资金合计约60亿元人民币，从业人员12387人；全市物业管理企业307家，从业人员15450人；房地产估价机构41家，具有估价资格的从业人员178人；备案有效的经纪机构91家，具有经纪资格的从业人员近400人。(一)房地产经济指标的对比分析城市房地产业的发展与城市经济发展特别是人均国民生产总值(GDP)具有密切的关系，通过房地产投资额占GDP或房地产投资占社会固定资产投资的比重，可以分析济南市房地产业发展的协调状况；同时选取了城市居民人均可支配收入与济南市大致相近的长沙、福州、西安、厦门、大连、青岛等6个城市进行横向比较，进一步分析济南市房地产业的发展水平(表1)。1、房地产投资与GDP2004年济南市房地产投资110.2亿元，实现国民生产总值(GDP)1618.9亿元，房地产投资额占GDP的比重为6.81%。在七城市中，济南市的GDP位居第三，房地产投资额位居第六；房地产投资额占GDP的比重位居第六，房地产投资居于下游水平。2、房地产投资与固定资产投资2004年济南市房地产投资110.2亿元，固定资产投资额为651.3亿元，房地产投资额占固定资产投资额的比重为16.92%。在七城市中，济南市的房地产投资额位居第六，固定资产投资位居第四；房地产投资额占固定资产投资额的比重位居第六，居于下游水表1济南市与部分城市房地产经济指标的比较(2004年)固固定资产投资比重(%)40.2353.2643.1558.4434.4936.5147.39收入1200511021114368544144431037811089投资651.3590.60668.09640.4304.65716.21025.4房地产投资占GDP比重(%)6.8115.8314.4614.9110.366.627.51房地产投资占固定资产投资的比重(%)16.9229.7233.5025.5230.0218.1515.87商品房均价与城市人均可支配收入0.2640.2560.2940.3520.3570.4090.418GDP1618.91108.851548.461095.87883.211961.82163.8房地产投资110.2175.54223.83163.491.46162.7商品房均价(元)3172282533683007515642414639济南长沙福州安厦门连城市3、房价与城市居民人均可支配收入2004年底济南市商品房平均房价为3172元/平方米，城市居民人均可支配收入为12005元，商品房平均房价与城市居民当年人均可支配收入的比为0.26。在七城市中，济南市商品房均价位居第五，城市居民人均可支配收入位居第二；商品房价(单价)与城市居民人均可支配收入的比位居第六，说明房价收入比是比较低的。由上述分析可知，在济南、长沙、福州、西安、厦门、大连、青岛七个城市中，济南市的房地产投资额占GDP和固定资产投资额的比重均位于第六，居于下游水平，房价收入比也比较低，这说明与其他城市相比，目前济南市的房地产投资不足，商品房价不偏高，今后还需要加大房地产投资和招商力度。(二)房地产开(二)房地产开发1、土地开发面积市域历年完成的土地开发面积波动较大，2002年较2001年上升了15.6%，2003年较2002年上升了41%，而2004年较2003年下降了27%(表2)。待开发土地的面积使得土地供应量不足，地价上升影响房价逐年上涨。表2济南市域历年房地产业土地开发情况单位：万平方米年代1998199920002001200220032004当年完成开发土地面积32.11174.3457.14109.1126.19178.43130.2待开发土地面积335.04601.72127.06313.1555.0756.39221.96本年购置土地面积54.32371.14131.16157.51326.53314.83310.92数据来源：《济南市统计年鉴2004》2、商品房开发面积济南市房地产开发规模不断扩大，2004年房地产开发施工面积为890.06万平方米，其中住宅施工面积715.34万平方米(图1)；商品房竣工面积为279.24万平方米，其中住宅竣工面积为249.76万平方米，办公楼为10.98万平方米，商业营业用房为14.48万平方米(表3、图2)。表3历年房地产开发施工、竣工面积情况单位：万平方米年代20002001200220032004房屋施工面积550.95734.94762.45864.5890.06房屋竣工面积239.73194.38255.76269.75279.243、开发项目空间分布截至2005年4月，济南的房地产开发项目(包括已拿地开工、预售、现房销售和销售完成)总共有232个，其中在售楼盘项目有103个。其空间分布表现出明显的不均衡性，主要分布在主城区胶济铁路以南地区和堤口路、无影山中路与北园大街西段一带，此外，东部新城和西部新城目前也有部分项目正处在建设之中。房地产开发项目的空间分布情况详见附图表所示。(三)房地产投资1、房地产投资规模及结构房地产开发投资稳定增长，1998—2004年房地产开发投资占全社会固定资产投资的亿元，比上年增长22.7%，低于全社会固定资产投资增幅。其中住宅投资增长17.5%。同年全国房地产开发完成投资达到13158亿元，比上年增长28.1%，其中商品住宅增长28.7%，分别比济南市高出了5.4个百分点和11.2个百分点(表4、图3)。济南市的房地产投资增长率低于全国平均水平，更远低于部分投资增长快的城市。业营业用房累计开发投资为30.80亿元，其他投资为52.63亿元。住宅、办公楼、商业营业用房、其他房地产的投资比例分别为74%、7%、7%、12%。投资结构比较合表表4济南市房地产开发投资情况单位：亿元年代1998199920002001200220032004累计值本年完成投资24.005135.330750.529962.189476.459989.7967110.2448.5117商品房建设投资15.174822.674642.199559.459655.121660.034565.5320.1646按住宅11.646517.623231.637447.503864.198874.087787.1333.7974用安居工程1.04092.10343.64195.34545.41751.324718.8738途办公楼3.06042.67593.87026.18546.125.3687431.2806分商业营业用房1.71921.66082.08312.03152.00036.410914.930.8058类其他7.57913.370812.93926.47774.14083.92944.252.63692、房地产资金来源分析2004年，银行贷款所占比例明显下降，全市用于房地产开发的到位资金(包括上年结转资金33.32亿元)为153.2亿元，与完成投资的比例为1.5:1，资金来源以自筹资金、定金及预售款为主，占全部资金的65.69%；而银行贷款为24.6亿元，所占比例明显下降，比上年下降8.0个百分点(图4)。房地产开发的金融风险明显降低。(四)商品房销售1、商品房销售价格济南市商品房价格一直保持上升的趋势。2000年商品房均价为1687.52元/平方米；为3172元/平方米，比上年上涨了21.05%(图5)。2004年商品房均价上升过快的主要原因：一是土地政策调整以来，获取土地的成本提高；二是省市重点工程建设、旧城拆迁原因：一是土地政策调整以来，获取土地的成本提高；二是省市重点工程建设、旧城拆迁改造导致被动需求量增大；三是商品房供应结构失衡，中低价房源减少；四是升值的心理预期吸引了更多的置业投资和炒房者。2005年2月，在我国最具影响力的37个大城市市区商品房价格排行榜中，济南居第15位，而人均收入居第10位，房价泡沫榜济南居倒数第9位，这也说明了济南房地产市场的价格泡沫并不明显。2、商品房销售面积及销售额济南市1998-2004年销售商品房面积和销售额均逐年增长，其中2003年销售面积增长最快，2003、2004年销售额持续增长最快。详见图6。3、商品房空置情况2003年全市商品房空置面积61.31万平方米，较上年上升了6%，其中商品住宅空置万平方米，较上年下降了15%，其中商品住宅空置43.59万平方米，较上年下降了9%。从空置结构上看，住宅占总空置量的80%。从空置区域看，新城区占空置量的60%。从时间来看，济南市空置的商品房大多为一年之内的待销商品房，所占比例超过80%(见表5)。年对76个开发项目的不完全统计，商品住宅空置面积28.4万平方米，空置488套。按销售单价分，主要是单价在3000元以上的住宅空置量较大，占到了总空置套数的76.5%；按建筑面积划分，主要空置的是120平方米以上大户型住宅，占由此可以看出，小户型和低价商品房房源紧缺，户型偏大、单价偏高从而造成房屋总价过高成为空置的主要原因。总体而言，从济南市房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况以及住宅使用面积等方面判断，济南房地产市场相对于全国以及其他同等规模的城市基本不存在泡沫现象，房地产市场发育是稳健的，因而也是基本健康的。但是济南市房地产市场也存在土地供求不平衡、商品房供求结构失衡、经济适用房和廉租房体制启动较慢、房地产市场秩序混乱、住宅产业化程度不高等一些急需解决的问题。表5商品住宅空置情况按按当时销售单价划分2000~25002500~30003000~35001.27%2%16.11%按建筑面积划分80~100平方100~120平方120~140平方米米米2.2%21.97%21.11%上80.46%米54.18%下0.17%米0.5%(五)房地产业存在的主要问题1、开发用地供应偏紧，土地供需矛盾加剧“十五”期间每年出让土地面积呈递减趋势，土地供应明显不足，“招、拍、挂”地块的数量和规模都很有限，许多房地产公司在“等米下锅”。结合济南城市规划进展情况看，“十一五”初期增量土地出让放量仍不会很多，以存量土地挖潜和集约利用为主。因此，“十一五”期间土地供需矛盾将继续存在，并有扩大的趋势。2、房价持续上升，房地产供需结构不均衡“十五”期间尤其是2003年下半年以来济南市房价持续上升，2004年商品房价格平均涨幅达到31.7%。其主要原因是商品房市场供求失衡、开发量不足所致。多数消费者需要的小户型、中低价位商品房明显偏少，中高价位商品房供应相对偏多，占市场总量的一半以上。3、市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高“十五”期间房地产市场处于不断发育的快速成长期，管理制度也处于变革和建立中，市场秩序不规范的现象屡见不鲜。部分开发企业在开发经营中存在违法违规行为，未经审批许可即动工开发或提前预售；旧村改造项目大量进入市场，集资建房章法不明；开发商与中介企业之间、销售方与买房者之间，存在着资质条件、信誉承诺、收费标准、法律责任不到位的问题。精品意识不足，商品房质量不高，住宅性能达标率较低，质量纠纷较多，因质量问题的投诉增多。4、住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足我市住房供应体系尚未形成，目前市场供给以均价在3500元/平米以上的中高档商品房为主体，经济适用房计划实施困难，廉租房房源不足，房改房上市尚未完全放开，租赁市场不够规范，这种住房供应状况导致社会偏低收入家庭的住房问题不易解决，住房保障难以满足。5、政府职能转变滞后和市场信息缺乏，难以满足企业和市场快速发展的要求政府对开发经营管理流程的改革相对滞后，项目审批花费时间较长，影响项目开发周期；相关信息咨询服务和优惠政策不到位，致使投资商的发展遭遇诸多困难。这无疑会影响济南的房地产业的发展。同时，房地产市场供求双方信息不对称，包括一级市场政府与开发商之间、二级市场开发商与购房者之间、三级市场二手房中介商与购房者之间，购买方信息不足，容易为交易行为留下隐患，引发纠纷。四、房地产业发展的机遇与挑战党的十六大明确提出21世纪头20年是我国必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。房地产业作为关系国计民生的产业部门，“十一五”期间不仅其发展速度仍高于国民经济的平均发展速度，而且其产业组织结构、产品结构、市场结构等都会发生一系列的重大变化。济南作为沿海经济大省——山东省的省会城市，“十一五”期间房地产业的发展将会面临一系列的机遇与挑战。主要表现在以下几个方面：(一)发展机遇以京津塘为中心的环渤海经济区是我国发展迅速的三大经济区之一。近年来随着经济的发展及产业升级，空间拓展亦十分迅速。济南地处该经济区南翼，黄河下游南岸，成为承东启西、连接南北的最重要的节点城市之一。因此，如何加强与经济区内部其他城市间的分工联系，尤其是加强与北京、天津等大经济中心的产业分工联系，迅速发展经济，成为决定济南发挥其影响力的关键因素，同时也决定着济南房地产业的发展方向。而目前包括济南在内的山东半岛城市群建设，特别是济南都市圈规划的逐步实施，将极大地促进并加强济南与经济区内部其他城市的联系。因此，“十一五”期间，一定要适应环渤海经济区的发展，尤其是区域性产业结构调整和大型基础设施的建设要求，抓住这难得的发展机遇，促进济南房地产业的发展。2、城市化与城乡统筹随着济南融入环渤海经济区步伐的加快，以及济南节点城市地位的加强，其经济发展速度必然加快。按照城市化发展规律，“十一五”期间，济南城市化发展速度不应低于“十五”期间的发展速度。按照最新制定的《济南城市规划纲要》，2010年济南城市化水平将达到65%左右。因此，“十一五”期间，城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。另一方面，济南城乡二元结构矛盾突出，城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来，因此，随着科学发展观的全面落实和构建和谐社会的逐步开展，统筹协调城乡关系，将是济南“十一五”期间社会经济发展过程中将要着力解决的重大问题之一。适应这一要求，突出泉文化和景观地产，发展更具人文特色和生态特色的房地产业，成为“十一五”期间房地产业发展的必然要求。3、城市产业结构调整按照城市发展阶段理论，根据济南产业结构现状、经济发展速度以及人均收入等指标综合判断，济南现阶段正处于工业化中期阶段。产业结构将不可避免地发生急剧地变化，而按照济南在环渤海经济区所处的分工地位和应具有的城市功能，济南在“十一五”期间的产业结构调整方向应当是在强化济南第二产业(包括重工业部门)的基础上，大力发展第三产业。由于房地产业不仅可以带来较高的回报率，更能带动数十种相关行业，尤其是金融、建筑、建材、装饰等行业的发展。因此，房地产业必然成为“十一五”期间济南重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。所以，顺应产业结构演化的客观规律，大力促进济南房地产业的健康发展，将成为济南“十一五”期间产业结构调整的必然选择。4、城市总体规划调整扩大城市规划对于房地产业发展的重要性不言而喻。为了适应济南城市发展的需要，最新的《济南城市总体规划纲要(2005年—2020年)》提出“2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里左右”。如此规模的新增可开发面积和如此规模的人口为济南房地产业发展提供了巨大的空间舞台。因此，适应城市规划的要求，“十一五”期间促进房地产业快速健康发展，也成为济南必然的选择。一五”期间城区面积将有50—60平方公里的增长空间，这对房地产业来说是一个难得的发展机遇。按照合理开发建设新区、有机疏解老城的原则，“十一五”中心城的建设重点将放在燕山新区和腊山新区。奥体中心和政务中心的建设将带动燕山新区的商务办公、体育休闲以及居住地产的大规模开发，腊山新区将依托京沪高速铁路枢纽进行商业物流地产以及居住地产的开发。东部城区的郭店、孙村和彩石三个片区将以工业地产为主导，而西部城区将以发展教育地产、旅游地产为先导，逐步带动片区的发展。“十一五”期间以城市快速公交系统工程为龙头、带动道路系统建设和市政设施建设，为房地产业的发展提供了良好的硬件基础。以城市景观风貌带的规划、泉水资源的保护和利用、城市大气环境改造、城市公共卫生综合整治等为重点的生态文明和社会文明建设将为广大市民营造一个更加方便、舒适、宜居、安全的人居环境。(二)面临挑战1、城市区位竞争对济南房地产业发展造成影响的竞争城市主要来自两个方向，一是来自南北交通干线的石家庄、徐州甚至临沂等城市的竞争。由于这些城市恰处于济南联系南北大经济中心的中间位置，因此，虽然其社会经济竞争力水平低于济南，但“中间机会”区位，必然对济南来自南北方的社会经济机会造成影响，进而对济南商用地产造成竞争。二是来自省内胶济沿线，尤其是青岛、烟台等沿海城市的发展。济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自然形成的人居环境差异、不具直接出海口岸的弱点以及与京津大经济中心相对弱化的分工联系，使得济南房地产业的发展更直接地面临与这些沿海城市的竞争。沿海城市优越的自然区位有利于发展景观地产、旅游地产和生态住区，利于招商投资。事实上，自房地产业发展以来，这种不利的竞争格局就一直在加剧中。这种局面在“十一五”期间将会更加显现。2、城市综合实力的竞争根据2004年中国城市竞争力报告，济南城市综合竞争力排名位次，在全国处于第18位，在环渤海经济区西南部，济南位次高于石家庄、邯郸等铁路沿线城市，而低于青争力第6位，济南已经远不及青岛，有的方面甚至低于烟台、威海等城市。这种排序显然有其现实的合理性，但这与济南应当具有的影响并带动鲁西、冀南、苏北、豫西北，连接环渤海与长三角经济区，沟通黄河中下游的地位还不相符，目前还没有能力真正承担起环渤海南翼重要的次级经济中心的作用。由此影响到济南房地产业的发展。相比之下，济南社会经济的活跃性较差，外向型程度较低，参与区域内部城市间分工程度不足等，受到来自省内青岛、烟台、威海等城市竞争的影响明显，使得来自港、澳，日、韩等外资项目，甚至来自江浙等省的内资项目落户济南的机会减少。如此一来，济南作为区内节点城市对房地产业的吸引力相对降低。因此，增强济南城市综合实力是发展房地产业的基础。3、政府服务效率的竞争政府管理部门审批速度、服务效率和态度等是重要的投资软环境，当前国内许多城市已经在政府服务提速以及服务态度上发生了很大的转变，服务型政府已经成为改善投资环境的重要因素。目前珠三角、长三角的城市以及省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走在全国的前面，这也是这些城市投资活跃、经济发达的重要原因之一，济南市与上述城市相比尚存在较大差距。由于房地产市场发育存在区域差异，房地产业步入了跨区域投资开发的时代，国内外许多大集团正在将投资向北方转移。这些投资商看重的不仅是市场和城市的硬环境，更看重城市政府的服务效率。因此济南市亟需改变目前审批流程繁杂、审批时间长、服务效率低的问题，这不仅是城市形象和政府形象问题，更关系到济南城市招商引资和经济运行的效率，是城市竞争力的重要体现。(三)宏观调控与法制建设宏观调控从手段看是紧缩和扩张的动态统一，从目的看是防止大起大落的动态统一。在经济上升时期，宏观调控的着力点是控制上升加速度和通货膨胀，防止局部过热演变为全面过热，避免过度繁荣和泡沫化；在经济下降时期，宏观调控的着力点是控制下降加速度和通货紧缩，防止局部过冷演变为全面过冷，避免经济滑坡和慢性衰退。因此，宏观调控覆盖整个经济周期，既覆盖上升期，又覆盖下降期。只有将周期上升和下降两个阶段的宏观调控统一起来，政府熨平经济周期的作用才能发挥出来，才能真正实现延长经济周期、促使国民经济持续快速增长的目标。在2004年，国家为了控制投资过热、防范金融风险而采取宏观调控政策，控制出让6日取消了实行多年的房贷优惠利率后，房产新政持续出台了国八点、国八条、七部委意见等，调控楼市的多项政策深刻地影响了整个房地产市场，稳住了城市快速上涨的房价，随后也使楼市出现了交易量明显下降的观望期。同时，房地产税制改革、物权法(草案)的讨论广泛展开，完善法制、规范市场进入快车道。所有这些都将影响着我市“十一五”房地产业的发展状态。这其中，机遇与挑战并存。“十一五”期间，我国国民经济将继续保持快速增长势头，呈现“高增长、低通涨”的良好局面，我国经济将进入温和调整阶段，使得主要依靠投资和净出口需求拉动的经济增长转变为依靠投资、消费和净出口三大需求共同拉动的经济增长，使得经济发展主要依靠规模增长转变为依靠规模增长和质量、结构及效益的改善，我国经济加快走上集约化发展的道路。“十一五”期间，我市将首次遇到工业化与城市化发展的土地屏障，土地对我市经济增长的制约，则会推动我市工业化与城市化朝向更加集约土地使用的方向发展，特别是推动济南大都市圈的发展，因为只有采用“都市圈”模式才能最集约地使用土地。此外还会推动对城市建成区的再开发，就是将大量低层建筑推倒重建成高层建筑，大幅度提高城市的开发强度，并结合产业升级，淘汰掉那些土地产出率低的工业与服务业项目。总之，“十一五”期间我市经济增长所遇到的新矛盾、新问题，会推动我市经济加快走上集约化发展的道路，从而使“十一五”成为我市经济在走向现代化过程中的重要转型2、土地管理2003－2004年，加强土地管理的调控政策先后有：国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量；国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知；国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)等。国有土地出让“招、拍、挂”制度的确立，体现了公开、公正、公平的原则，使开发商减少了取得土地的许多中间环节，实现了土地与资本的最直接结合，明显提高了土地资源配置的效率，加强了土地市场秩序。采用“招、拍、挂”后的地价会上涨，资金不足、开发能力低的房地产开发企业将会逐步被淘汰。“十一五”期间国家将继续土地的严格管理以及对于农用地和基本农田的严格保护的政策，这对于快速发展的房地产业是一个非常严峻的挑战，如何利用现行的土地政策、盘活存量土地、发展省地型房地产成为行业急需解决的问题。3、房地产金融房地产金融是对房地产开发业的强力支持，同时也要防范金融风险。合理运用房地产金融政策进行投资调控，是促进房地产业健康发展的有效手段之一。把房地产住房抵押贷款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地产商的短期投机行为，让消费者增强资金价格风险的意识。加息改变了市场预期，有利于引导投资的合理流向，有利于遏制房地产业过热苗头，消除潜在金融风险，以实现房地产业持续健康发展。“十一五”期间国家将发展多层次的资本市场和完善房地产信托，增加房地产金融产品。只有完善房地产企业的长期融资渠道，才能形成租售并举的住房市场，才能最终促使房地产健康发展。4、房地产开发经营2004年末颁布了新修订的《山东省城市房地产开发经营管理条例》。该管理条例提高了房地产开发企业的设立门槛；明确了房地产开发必须坚持政府总揽、市场导向、以项目带开发的方针；对房地产开发项目的确立与取得、房地产项目的建设、房地产经营等作了相应的规定；首次把住宅性能认定要求列入项目建设条件意见，依法实行《住宅产业化技术要求意见书》制度，该意见书与控制规划条件同时作为开发项目招标和土地出让的必备条件。该条例的颁布实施对于今后规范管理省内房地产开发经营行为和市场秩序、提高商品房产品质量将起到重要作用。4月颁布了《山东省商品房销售条例》，严格执行该条例，对于规范房地产销售经营行为、理顺市场秩序、保障购房者的权益，应具有重要意义。规定自6月1日起禁止未竣工的已购预售商品房再行转让；对个人购买住房不足2年转手交易的,取消了营业税的优惠。这一措施对于稳定房价、抑制投机性需求、规范房地产市场起到了重要的作用。5、房地产税制改革4年税制改革后逐步形成的，直接以房地产为课税对象的税种有5种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产联系密切的税种有营业税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税。我国房地产税制存在诸多不完善之处，如流通环节税费过多、重复征税、征税范围过窄、计税依据不合理等，全面的房地产税改已是迫在眉睫。税制改革的目标是构建一个科学的税收结构，在“明租、正税、清费”的前提下，适当调整征税范围，扩大税基，通过开征统一规范的不动产税、清理房地产行业收费、开征土地闲置税、适时开征遗产税和赠与税等措施来完善我国房地产税收体制，进一步体现税收对于房地产业的宏观调控职能和对社会财富再分配的调节职能，并有助于提高土地和房产的使用效率，建设节约型社会。6、行政许可法《行政许可法》的颁布为约束行政行为、为房地产业的健康和规范化发展提供了法律保障。第一，行政机关办事效率的提高、行政许可时间的缩短，优化了房地产投资环境，使得建立一个高效率的房地产市场成为可能。为了提高效率，从土地到规划，再到建设管理和市场管理，各个环节的审批手续都进行了较大规模的调整，这有利于减小房地产企业管理成本，缩短房地产开发周期。第二，《行政许可法》中明确了有关听证的规定。对于房地产业来说，凡涉及公众利益的事件，必须在20日内组织听证，行政机关不能再擅自替业主做主，而是必须通过听证会听取业主的意见，更大限度地保护了民众利益，这要求政府的管理行为和房地产企业的经营行为要符合规范，体现“以人为本”。第三，监查部门也将受监督。《行政许可法》规定，实施行政监察管理的部门，将把监督检查结果经监查人员签字交由专门部门记录归档，以示对监查结果的真实性和公正性负责，有利于减少监查人员滥用职权。这将促使房地产行业更为透明、公正。7、物权法《中华人民共和国物权法(草案)》，是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律草案。在这部共5编20章268条的草案中，涉及房地产行业的有包括建设用地使用权、业主身份及权利、拆迁补偿、不动产登记等八项内容。该法一旦颁发实施，将对房地产业产生深远影响。预计2006年出台的《物权法》在规划建设用地、不动产登记制度等方面做出规定，将达到进一步规范房地产市场、降低金融风险的目的。而对于征地与拆迁的合理补偿、小区绿地与道路的权属、土地使用权续期、建设用地收回等问题的规定会在一定程度上约束房地产开发商的行为，充分保护物权所有人利益。这要求开发商必须增强法制观念。五、“十一五”房地产业发展预测(一)住宅需求预测住宅需求预测是房地产业发展预测的重要基础。根据市房管部门的统计数据，2004年底，济南市实有住宅面积6195万平方米，按照中心城城区人口241.44万计算，人均住宅建筑面积为25.66平方米。根据“十一五”房产管理发展预测，平均每年人均住宅建筑面积增加0.8平方米，2010年人均建筑面积达到29.6平米，中心城城区人口将达按照以上数据，计算得出：2005年中心城城区人口＝241.44＋(291－241.44)／6＝249.7(万人)2005年中心城城区住宅建筑面积=249.7*(25.66+0.8)=6607万平方米2010年中心城城区住宅建筑面积=291*29.6=8613.6万平方米进而计算得到“十一五”期间中心城城区住宅需求总量=8613.6-6607=2006.6万平方米考虑到中心城范围内非商品住宅和违规违章住宅建设(含集资建房、旧村改造住宅及其非法销售量、违规违章不具备销售条件的商品住宅)并未列入房产管理部门备案登记，这部分需求量也占到一定比例，因此取这部分不参与房产登记住宅的影响系数为1.2，得到“十一五”中心城住宅需求总量为2407.92万平方米，年均需求量为481.58万平方米。(二)商业用房需求预测商业用房包括商铺、写字楼(及办公楼)等，商业用房需求预测依据的基础历史统计数据是全市分年度增量商业用房销售面积交易量，这个交易量是全市数据，但用于市区中心城商业用房需求预测，需要作区域修正。表61998~2004年市区中心城商业用房新增有效需求量单位：万平方米市域交4.970.88059.310.84985.990.875914.340.81948.220.824914.950.865822.90.870正正系数市区需4.3767.9125.24711.7506.78112.94419.923(说明：受统计资料限制，市区中心城商业用房销售面积通过区域修正系数修正得到，区域修正系数=市辖区新开工面积/市域新开工面积)根据预测数据，采用最小二乘法得出商业用房需求量自回归预测模型为:Y=0.4573t2-1.5782t+7.015(相关系数R=0.8803)根据该模型预测得到“十一五”期间市区中心城商业用房有效需求量。考虑到城市化加快、市场经济进一步发育和产业结构调整使第三产业加快发展的影响，因此，我市“十一五”期间商业用房有效需求总量还应有所增加。这里取修正系数为1.2，计算得到“十一五”期间我市商业用房有效需求总量为275万平米，平均每年需求量为55万平表7“十一五”商业用房新增有效需求预测结果单位：万平方米年年份2006年2007年2008年2009年2010年合计预测值29.8536.9644.9953.9363.78229.51修正值3644546576275(三)土地需求预测土地需求是指为满足住宅、商业以及其它用途等的需求而需要的开发用地的需求量，因此，土地需求预测可以按照住宅需求和商业用房需求预测结果和一定的开发强度指数进行推算。“十一五”期间我市每年土地需求预测可依据下式为基础进行推算：L=Y1/R1+Y2/R2R开发强度指数(相当于地块容积率)，按照0.9计算，R2为商用地产开发区片开发强度指数，按照1.8计算。即L=Y1/0.9+Y2/1.8将前述预测的“十一五”期间住宅需求量和商业用房需求量代入上式，计算得到“十一五”期间我市住宅和商业用房所需开发用地总量为2828.25万平方米，再加上工业用3000万平方米左右，平均每年的需求量为600万平方米左右。(四)房地产投资规模预测根据前述发展现状分析，济南市的房地产开发投资占固定资产投资的比例明显偏低，增长速度也一直低于全国平均水平。在“十一五”期间难得的发展机遇面前，应该加快房地产投资开发的步伐。按照与国内其他城市的对比，“十一五”期间济南市市辖区房地产投资开发保持不低于平均20%的增长率是一个合理的发展速度，故采用增长率预测方法进行预测，预测公式如下：Y=121*(1+20%)nY年的房地产开发投资统计量，20%为“十一五”期间房地产投资开发平均增长速度，n为时间序列，通过上述公式，计算得到“十一五”时期市区房地产开发投资总量为1080.53亿元，表8“十一五”房地产开发投资量预测结果单位：亿元年年份投资开发量合计1080.53145.2301.09250.91174.24209.09六、“十一五”房地产业的发展目标和主要任务(一)发展目标“十一五”正处于我国房地产业发展周期的上升期，我市生产总值将按12％的增长速度持续快速增长，又恰逢济南城市总体规划修编完成，开发投资能量增加释放，房地产业将进入持续快速发展期。“十一五”期间房地产开发投资达到1100亿元，建设各类房屋2800万平方米，住宅2400万平方米，其中经济适用住房420万平方米；城市居民平方米；物业管理总面积达到5500万平方米，其中住宅面积达4500万平方米，物业管理的覆盖率达70%，小区成立业主大会的比率达65%；大力发展节能省地型住宅，新建商品住宅性能认定率达到60%，新建住宅严格实施节能65%的设计标准。1、增加投资规模，调整产品结构市房地产投资规模将由2005年的121亿元增至2010年的300亿元左右，年增长率为20%左右；房地产产品结构应有明显改善，形成以住宅为主体、商铺与写字楼并举、工业物业市场逐渐扩大的局面；在商品住宅(增量)开发中，总价款为中低价位的商品房产品应成为市场供应的主体，改变目前商品住宅总价整体偏高的局面，形成中低价位商品房、经济适用住房、高档商品房比例协调的住房供应体系，加快领秀城、田园新城等大型居住区的建设；发展节能省地型住宅，住宅供应向“高(层)、小(面积)、好(品质优)”的方向发展。2、满足商品房需求，提高居住水平我市中心城“十一五”期间新增住宅需求总量约在2400万平方米左右，新增商业用房需求总量约在275万平方米左右，新增工业物业需求量约为50~70万平方米。因此，为满足各类房地产需求，“十一五”期间中心城房地产开发总量(建筑面积)至少应达到2725万平方米，考虑到城市化进程的要求，较乐观的目标应在2800万平方米。“十一五”期间我市居民居住条件继续改善，按每年人均住宅使用面积增加0.8平市居民人均住房使用面积提高到24平方米。3、增加土地开发供应，力争供求平衡为了适应我市国民经济和社会发展对各类房地产日益增长的需要，“十一五”期间我市房地产开发用地需求总量约为3000万平方米(合45050亩)，平均每年房地产开发用地需求为600万平方米(约9010亩)。但是，现行国家控制的土地年度供应指标，无法满足上述需要。为此，要通过多种途径千方百计增加房地产开发用地的供应量，力争供求平衡。如挖掘现有存量国有土地，加强清理闲置土地；发展高层建筑，大幅度提高开发地块的容积率；作为重要战略，每年向外地市购买用地指标；城乡统筹，并村建楼，缩减农村居民点扩张对农用地的压力(二)主要任务1、优化人居环境，推进安康居住工程，满足中低收入家庭住房需求人居环境是建设和谐社会的物质载体，优化人居环境是落实科学发展观、推进城市现代化的出发点和落脚点。为此，要进一步加强城市道路和市政基础设施建设，克服市政基础设施不足的开发瓶颈，增加集中供热和供气的面积；利用泉水主题和历史文化名城优势，规划建设泉生态主题公园和历史文化名人主题公园，建设市区生态廊道；鼓励房地产开发商建设生态居住小区，提高小区住宅性能和景观规划设计水平；继续推进物业管理的市场化、专业化，为民众营造一个优良的人居环境。建设和谐社会，安居乐业，安居在先。推进安康居住工程(包括中低价商品房、拆迁安置房、经济适用房、廉租房)，惠及千家万户，是“十一五”时期我市住宅产业发展的主攻方向。大力增加中低价商品房市场供应。中低收入家庭是社会的主体，拥有一处住宅或改善居住条件是他们的迫切要求，但是目前市场结构不合理，缺少相应中低价位的房源，这使中低收入家庭解决住房问题的需求得不到满足。为此，“十一五”时期必须将缓解中低收入家庭的住房问题作为房地产业一项突出任务和系统工程来抓，要加大对中低价商品房项目的招商建设管理力度，实行项目产品限价招商和一定的优惠条件。重视拆迁安置房建设。拆迁安置房是配合城市改建项目、保障拆迁安置居民住房的定向开发的商品房，尤其在市场上中低价商品房产品供应不足的形势下，拆迁安置房的开发建设十分必要，应优先安排计划。在当前城市化进程加快、旧城改造任务重、房屋拆迁量较大的情况下，要着重加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置用房。安置住房的建设要通过招标确定开发建设单位，确保以微利价格向被拆迁户销售。推进经济适用房建设管理。按照政府统一协调、市场运作的原则，多渠道、多形式建设经济适用住房，加快推进张马片区等经济适用住房的建设。严格经济适用住房的申请、审批、公示制度，落实各项优惠政策，优先落实经济适用住房用地，把集资建房纳入经济适用住房统一管理，保证“十一五”期间的经济适用住房建设任务圆满完成。建立和完善廉租住房制度。根据我市经济发展情况及最低收入家庭的住房情况，合理确定保障水平，适时扩大廉租住房的保障范围，提高廉租住房保障标准。保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅，不断完善保障方式。要通过实物配租的方式，向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭提供住房，满足其基本的住房需求。进一步激活并规范房地产二手房市场。二手房买卖和租赁市场是整个房地产市场不可或缺的重要部分，应不断规范二手房市场的供求机制，支持住房消费换代升级，加快省直房改房发证和上市进度，不断扩大二手房源，增加中低收入家庭选择住房的机会。同时，消费升级也促进商品房市场需求的扩大。2、建立房地产开发项目库，提高产业招商投资效率根据“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的开发原则，《山东省城市房地产开发经营管理条例》明确了房地产开发必须坚持政府总揽、以市场为导向、以项目带开发的方针，根据城市规划和发展的需要确定开发项目，根据开发项目选址开发地块，再将地块、物业开发类型、配套条件、规划设计要求、甚至商品房销售限价等要求统一包装成具体的开发项目，建立房地产开发项目储备库，用于招标招商。与单纯的土地出让相比，根据房地产开发项目储备库进行招标招商开发，有利于综合开发和及时配套，有利于招商引资，有利于项目的开发管理，有利于加快对安居工程项目的合理选址，有利于房地产开发年度计划的实施，有利于城市经营和城市规划的实施，有利于综合改善社区人居环境。在城市空间资源紧缺的形势下，更能显示出项目库的优越性。“十一五”期间要加强对房地产开发项目的管理，应该尽快建立房地产开发项目库制度，为房地产投资开发企业选择房地产开发项目提供服务。房地产开发主管部门应当根据房地产业发展规划,以土地利用总体规划和城市总体规划为依据，会同规划、土地等行政主管部门制定房地产开发计划，存量土地和增量土地的开发都必须先列入房地产开发项目库，在实施房地产开发计划时提取并推出招商项目。未纳入项目库的项目和开发用地不得随意开发建设。项目库建成后，房地产开发主管部门根据年度开发计划和市场需求情况，每季度或者每半年从中选择一批房地产项目进行招商建设，这样可以很好地加强房地产开发的计划性和有序性，有效防止新开工项目的失控。房地产开发项目库建成之后，要充分利用项目库的计划与调节功能，使房地产开发商及时了解我市未来房地产开发总量与节奏，减少政府部门与房地产开发商之间的信息不对称，激活房地产开发市场的良性竞争，提高产业的招商投资效率。3、依托“四沿”开发，促进中心城区形成房地产业新的隆起带按照“大规划、大整合、大建设、大发展”要求，实施沿经十路、沿铁路线、沿小清河、沿黄河“四沿”带动战略，拓展城市发展空间，优化产业发展载体，以线带点推动重点片区开发建设，形成连接东西、辐射南北、体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带和生态景观带，以此促进中心城区形成房地产开发新的隆起带。(1)沿经十路强化经十路发展主轴作用，按照整体布局、组团发展、生态隔离、东西串联的原则，在90公里道路两侧及纵深范围内，调整优化现状布局，规划建设产业新区，形成现代制造业两翼展开、服务业中部集聚、文体设施合理分布，融会经济、社会、交通、景观、居住等功能为一体的主体发展带。围绕提升城市形象和服务功能，高标准开发燕山、腊山新区，高水平改造老城区，规划建设高档居住组团和服务设施，促进房地产、金融、信息、商贸业有序发展，进一步突出区域性中心城市综合服务特色和现代化都市景观特(2)沿铁路线以综合整治促进开发为重点，加快京沪、胶济铁路城区路段沿线开发，促进形成新的城市景观带和产业发展聚集区。加快城区铁路沿线综合整治，拆除破旧建筑，加强美化绿化，搞好形象建设。在沿现有铁路干线(京沪线和胶济线)的改造整治策略中，应在紧邻现有铁路干线的东南侧增设双轨轻轨客运公交线，其轻轨站点将借助绿化景观带形成新的城市发展节点。在铁路沿线两侧，规划建设交通道路、绿化隔离带和景观设施，带动重点片区建设开发。以拆迁安置房、中低档商品房和经济适用房为主要建设方向，加快党家庄、白马山、段店立交周边地带、济南火车站周边地带、北园路以北沿线路段等片区建设，促进房地产业发展。“十一五”时期，率先启动火车站周边的官扎营、北坦、宝华街等街区的改造开发工程，规划建设站北广场，带动铁路以北服务业的发展和人居环境的改善。发挥邻近铁路、公铁联运的综合优势，在担山屯、郭店附近建设物流园区，分别形成东部和西部物流集散地。(3)沿小清河推进“南水北调”济南段建设和小清河流域综合治理等重要水利工程，加快市区水系整理，搞好小清河及沿岸开发建设，把小清河流域建设成为集防洪灌溉、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务为一体的绿色景观长廊和服务业发展带。高起点、高标准治理开发小清河，拓展河道宽度，加大治污截污力度，绿化美化沿河景观，搞好东部华山水景园、西部药山风景园的规划开发，以此带动小清河绿色景观带建设，突出娱乐休闲和生态旅游功能，形成新的生态旅游产业带，成为泉城特色风貌带的有机组成部分。依托小清河两岸存量土地多、开发成本低、增值空间大的优势，以匡山、无影山、黄台等片区为重点，积极发展具有不同档次功能的房地产业，合理布局小清河沿河商贸设施即商用物业的发展，突出生活服务功能，带动人口和产业集聚。(4)沿黄河完善跨河交通设施和防洪兴利水利设施，变悬河之害为发展之利，推进鹊山龙湖建设开发，构筑城市北跨的桥头堡，东联济阳黄河河段，建成集生态农业、娱乐休闲、旅游观光、防洪灌溉于一体的生态风貌带、自然景观带和旅游产业带，以生态环境的根本改善，吸引城市产业和人口北上转移，实现中心城区北跨发展。以黄河北展宽区为主体，融合鹊山水库及黄河沉沙池，按照“河湖辉映、山岛龙行、旷野阡陌、城水交融”的鹊山龙湖规划布局，积极发展生态旅游和生态农业，构建人居示范生态社区，带动文化娱乐、休闲购物、餐饮住宿等产业的发展。加快整合鹊山龙湖和沿黄旅游资源，沿市域66公里标准化堤防带状展开，搞好体现黄河文化、齐鲁文化景观设施建设，形成与险工石坝、黄河河道、绿色堤防浑然一体的黄河观光旅游带。在高速绕城北环线以内，以济南化工园为载体，承接市区传统产业转移，规划建设桑梓店、崔寨物流中心，促进黄河北新城区加快形成。4、推进住宅性能认定，发展节能省地型房地产推进住宅性能认定，提升新建住宅区的综合品质，发展节能省地型房地产，是建设全面小康社会和节约型社会的必然选择；推进住宅性能认定，也是住宅产业化的重要组成部分。“十一五”期间，要以住宅性能认定为突破口，全面推进住宅产业化。按照建设部要求，近期要以《济南市住宅性能认定工作实施方案》为依据，不断加大住宅性能认定工作力度。加强对A级住宅性能认定的宣传工作，依靠首批A级住宅试点项目的示范带动作用，扩大A级住宅覆盖面。通过住宅性能认定，进一步提高住宅的规划设计水平和施工、监理水平，加强对新材料、新技术、新工艺、新设备的推广，逐步形成系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供应体系，实现住宅建设的标准化、工业化、部品化和集约化，从而优化住宅产业的各个环节，促进住宅技术进步，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，加快住宅产业现代化的进程。发展节能省地型建筑、建设节约型社会是克服资源瓶颈、符合国情市情的产业发展战略。房地产业的资源消耗多，走节能省地型的节约化道路势在必行。就节地来说，应该加强城乡规划的引导和调控，促进城镇发展用地合理布局，实现房地产开发用地的城乡统筹；应在我市大力提倡建设高层、小户型、较大规模的商品住宅项目，在开发项目的规划设计条件中，对容积率既要确定上限，也要确定下限，在规划许可范围内一定要提高建筑容积率，充分合理利用地上和地下空间。要不断提高住宅建设的科技含量，研究开发节能、节水、节材的技术，使新技术、新工艺、新设备、新材料尽快得以应用，要采用保温隔热性能良好的墙体材料，应用新型供热空调技术，开展供热体制和热量计量改革。要积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料，提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗。要节约用水，在公共建筑、居住社区和住宅设施建设中大力推广节水器具和污水处理中水回用技术，增强居民节水意识。5、规范城郊房地产业，实现土地开发的城乡统筹我市市区国有土地资源吃紧、地价高涨，而郊区空间相对开阔，土地开发成本较低。在城区巨大需求的驱使下，近两年近郊区集体土地的非法占用和以旧村改造名义进行的房地产开发呈蔓延之势。这种非法占用和开发严重冲击了耕地保护，严重扰乱了房地产市场秩序，严重影响了城市规划的实施，严重偷逃税费并滋生腐败，对城市未来发展留下了隐患，这种现象必须得到制止和规范。城乡统筹是城市带动郊区、实现城乡一体化和促进城市化发展的根本策略，土地利用和土地开发的城乡统筹是城乡统筹的重要内容，是制止非法占用和开发近郊区集体土地的有效手段，是当前我市发展所面临的重要课题。土地开发的城乡统筹应该解决以下问题：一是郊区农村民居的改造升级和节地，二是制止近郊区非法占用和开发房地产，三是有机整合农村居民点、促进郊区的城市化，四是保障郊区农民利益并提高生活水平，五是促进现代城市文明向郊区的扩散，让失地农民真正融入到城市化进程中去。为此，我市“十一五”期间需要城乡管理制度创新，需要城市运营的突破。城乡统筹土地开发的发展方向是，以认真调研为基础，以城市经营为主导，使城市规划与城市运营相结合，停止旧村改造模式，以政府为主导，大规模合并村庄并按城市综合住区要求规划建设特色新市镇。由政府选定机构进行前期运作，对被征地村民研究制定商品住宅安置与分年度补偿和社会保障相结合的妥善方案，对被征土地进行统一规划、综合配套、招标开发。新市镇组团的发展，要符合济南大都市区的空间发展要求，并有产业布局的合理匹配，能承接主城区部分职能的外迁。从城乡互补出发，可降低开发成本，克服市场壁垒，取得协作效益，形成良性循环，最终实现区域发展的整体效益。为此，需要实施进一步的发展策略，一是促进土地资源向土地资本的转变，这是降低城市化成本的基本出路；二是促进农民身份向股民身份的转变，使失地农民长期获利以消除其后顾之忧；三是促进人力资源向人力资本的转变，通过职业培训提升农民素质和从事第二、三产业的能力；四是促进民间储蓄向民间银行的转变，用于投资扩大生产、房地产开发和创造就业机会。加强房地产城乡统筹，构建济南南部山区生态发展区，适度满足进城农民和出城市民对商品住宅的需求。6、实现房地产开发区片的合理布局实现房地产开发区片的合理布局，能够使城市功能分区日趋合理有序，有利生产，方便生活，节约社会成本，有助于构建和谐社会和节约社会，也有助于建立房地产开发项目库。要实现房地产开发区片的合理布局，房地产开发主管部门必须与城市规划主管部门密切协作，与城市规划协调一致。房地产开发区片的合理布局应遵循以下原则：①坚持与城市总体规划相协调原则。置此我市修编城市总体规划的时机，将房地产开发布局与居住、工业、公共设施等各专项规划相结合，合理布局各个开发区片。②坚持土地集约