文化广场物业管理服务方案

文化广场物业管理服务方案第一章管理服务理念、目标1. 总体物业管理服务理念：以人为本针对XX城的显赫、尊荣的设计理念和建筑特点，时刻维护和保障业主的利益，制作可行性的经营策划，努力营造繁荣、先进的商业气氛，提升商务区的商务价值，坚持服务以人为本，追求“更加优秀”之立意及物业特点，结合物业管理各个要素，我们确定“以人为本”管理服务理念，以“星级物管、科技物管、人文物管、品质物管”的四项特色服务虽然进驻“文化广场”客户行业范围也比较广泛，从业人员对物业管理的需求也会多种多样，服务需求的多样性和复杂性要远胜于单一商务办公类型的物业管理。如何适合各类不同来宾的需求，提供尽可能多的服务，是本案物业管理工作的一个重要课题。1.1价值观点：以安全为重“安全乃企业立身之本”，综合商务楼的运行管理，理应保障完善的安全保障体系和安全管理网络，任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的损失，要求“文化广场”的物业管理具有高度的计划性以及严格的安全管理工作。1.2服务标准：以效率为先高效率的管理不但仅表达于节约时间方面，更是表达于有效的组织结构、明确的管理制度、良好的团队精神、先进的预测技术和敏锐的反馈系统等，它是一种深层次的管理手段。1.3发展观点：以科技为动力“文化广场”装备各种现代化的设施设备，先进的中央空调系统、保安监控系统、通信信息系统以及智能化控制系统等，物业管理本身不能投入，关键在于能否准确地掌握并使用管理搞好这些设施设备，这既是确保“文化广场”内用户正常工作的关键，也是物业管理工作的关键。1.4项目总体定位“文化广场”物业管理的总体定位：€客户的任何需求，将作为我们一切工作的出发点，并争取满足并超越的期望；€“文化广场”将作为xx未来物业管理的标志性项目，在各项资源的投入方面将不遗余力；€“文化广场”的物业管理将定位在星级宾馆的服务标准，日常的管理与服务将充分表达xx市一流服务水平，为企业形象的树立竭尽全力！2.物业管理目标€二年内通过xx市“物业管理优秀大厦”管理目标；€入住客户顾客满意度指标（CST）达到95%以上；€力争安全责任事故及火灾发生率为0；€“文化广场”物业成为高桥区域时尚地标。€“文化广场”物业保值增值。2.1管理目标确立的依据€行业性质：以全心全意为入驻“文化广场”各单位服务，服务的内容要符合业者的需求，服务的方式要适合他们的心理，真正做到“零干扰”、“无抱怨”o€星级管理：管理方式和服务水准“以星级宾馆”作为参照，把星级宾馆的服务标准、管理方式引进”文化广场”，管理上实行规范化、科学化，在服务上实行“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，达到科学管理和优质服务的高度统一，把服务持续推向“星级化”。€超前服务：通过日常与业主和客户的沟通，理解他们的潜在需要，想客户之所想，积极拓展服务领域，实现超前服务。以人性化、个性化、情感化、理性化服务，表达“亲人式”服务的效果。€领先水平：通过我们的努力，打造“文化广场”物业管理的品牌，达到“xx物业管理优秀大厦”的水平。第二章物业管理机构运作方式、管理处组织架构部门设置管理处共分六个职能部门，各部门围绕着客户服务展开物业服务工作，以客户满意为物业管理的宗旨。“文化广场”组织架构的领导形式。因为管理处的编制精干、职责明确，所以日常工作由经理直接对各部门人员领导即指挥，便于经理全面掌握日常工作及人员状况，减小失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由经理直接安排，各主管下属人员直接向其负责,各主管及各职位专业人员直接向管理处经理负责。管理处运作方式及各部门职责1. 运作机制与保障1.1.目标管理体系在“文化广场”的物业管理上，建立目标管理体系，即由管理处全体员工参与目标的制订，在工作中实行自我控制，并努力完成工作目标。制订出各部门直至每个员工的目标，形成以总目标指导分目标、分目标保证总目标的一个目标链。强调自我控制，通过对动机的控制达到对行为的控制。注重工作成效有完善的目标考核体系。管理目标目标责任人分解图管理处部门班组管理员信息反馈和处理机制图管理处运作工作流程图队伍组织培训队伍组织培训拟制管理方案订立规章制度保安消防清洁绿化没备管理行政服务€严格按照IS09001；2000质量保证体系运行。€每年一次第三方顾客满意度调査。€不定期顾客意见征询，并即时将反馈意见落实。€在内部管理上，每周召开管理处例会和部门例会。€每日即时完成当日工作，发现问题即时反馈。1.2监督检査体系2.1网络化的物业管理监控手段公司十分注重管理手段的现代化和科学化，引进“网络”技术，开发物业管理软件，建立远程实时质量监控网络，不但使物业管理质量达到了标准化、规范化，而旦达到了预算管理和计划管理。做到了管理、服务责任到人，同时实现了远程服务质量实时监督，通过“网络”随时能够检查公司任何管理点的服务质量、计划工作完成情况和设备运行状况，有效地保证了服务质量的稳定和提升。2.2检査、监督、评估体系我们认为“文化广场”的各项物业管理制度、规范及流程仅仅作好日常管理服务工作的基础，要使工作的展开达到标准及要求，必须建立有效的监控体系，所以我们将釆用“文化广场”管理处自査、公司监督及业主评估的完整体系来确保管理服务工作的品质和水准，主要手段包括：口管理处每日常规例行检查口管理处每月二次夜间巡查口管理处每月一次全面自査口每年一次第三方客户满意度评估口公司季度管理服务工作评定检查口接受业主的质量管理综合考评口接受第三方年度TS09001质量管理体系认证审核口参加行业评估及政府部门测评1.3质量管理体系公司按IS09001：2000质量管理体系的要求建立、实施、维持文件的质量管理体系，并持续改善其有效性。公司建立的质量管理手册及文件化的程序是为了：口确定质量管理所需的过程及其顺序和相互关系，编制相对应的程序文件并是其应用于整个公司的相关领域；口对过程的操作和控制所需的准则和方法做出规定，以确定其有效；口确保能够获得支持这些过程的操作和监控、测量和分析；口确保达到所计划的持续改进这些过程所需的措施能够长期有效实施；口当某一能够影响产品符合要求过程委托外包时，对这过程实行控制。1.4管理报告制度每年度我们将向业主提交《年度管理报告》。主要内容包括：口公共区域管理状况分析；口保安、清洁管理状况分析；口突发事件专项分析；口保险及各项外包合同/协议执行状况分析；口工程专项/维修及保养状况分析；口用户满意度状况分析；口用户及宾客投诉记录汇总分析；口员工培训计划及实施情况分析；口上季度/年度计划完成情况及下季度/年度计划安排；5绩效考评体系我们已经建立了以管理品质提升为导向，以客户满意度提升为判断依据，以持续改进、创新服务为最终目的的绩效考评体系。1.5.1每季度将由我们绩效考评小组以部门《岗位目标责任书》、《职位说明书》、《年度财务预算执行文件》、《年度经济指标考核责任书》、《年度经济指标确认书》、部门《年度安全责任书》和《资产使用管理责任书》及我们组织的现场评定检查为主要依据，对管理处经理实施考评。各部门职责♦管理处经理：1、 全面负责管辖“文化广场”物业管理的各项工作，履行计划、组织、监督、协调职责；2、 制定及修订相关“文化广场”物业管理各项规章及制度，审批管理处人员编制；3、 审核财务预算，视经济水平改善“文化广场”的物业管理水平（如提升员工素质、完善物业设施、装饰装修等）；4、 执行公司的相关规定及管理目标，并按需要传达至各级并督促执行情况；5、 与“文化广场”的相关部门和当地派出所、物业管理主管部门保持良好关系；6、 定期向业主、公司汇报“文化广场”物业管理状况，并提出积极的建议；7、 每季度汇编并提交管理报告，总结并计划各项管理工作；8、 组织展开员工培训工作，严格监督并控制员工工作质量，决定人员任免；9、 年终年终对全体员工实行绩效考核，总结年度工作并安排来年工作计划10、 负责处理特别事宜，如重大突发事件、重大投诉等；11、 定时或不定时巡视管理区域，一监督各项管理工作的质量；12、 关心员工满意度，调动员工工作积极性；13、 完成上级交办的其他工作任务。♦行政客户服务部：1、负责贯彻物业处经理会议精神，并检查督促落实，做好统筹协调；2、 组织抓好物业处年度工作计划、工作总结及各个阶段的材料的撰写工作，管好文秘工作，审核所有以物业处名义印发的文件、报告等；3、 负责按照IS09001：2000标准的要求检査各部的质量体系的执行情况；4、 负责物业处各类会议的组织、落实；5、 热情做好客户来信、来电、来访接待工作，并根据行业规范标准限期保质、保量完成投诉事件及保修项目的核收与转发工作，对维修质量实行定期回访。6、 掌握“文化广场”管理的相关知识，树立为客户服务的指导思想；7、 负责复印机、打印机、电脑、机等办公设备的使用及管理；8、 负责各类钥匙的收发，做到收到钥匙有记录、发出钥匙有签收；9、 负责办理进场装修手续、对违章装修客户做好违章记录；10、 熟悉“文化广场”各项收费计算标准，负责“文化广场”管理费的催缴工作，建立管理费收缴台帐，完成公司下达的收缴指标。11、 热情接待与定期走访客户，把客户意见即时向管理处经理汇报，协调相邻的客户使用纠纷。12、 负责客户委托的其他事项，并做好相对应记录；13、 负责对客户的投诉做好记录，即时处理并做详细记录；14、 负责办理客户入住手续，建立一户一袋，即时做好客户档案变更工作，并做好借阅记录。15、 对分管部门负责人实行每月一次工作考核。16、 积极配合当地政府部门、搞好“文化广场”各项工作。17、 管理处住户资料不得向外随意泄漏，除国家政、法部门因工作需要，在出示单位介绍信及本人有效证件，经管理处领导同意后方可查阅。♦保安部职责：1、 在管理处经理的领导下，侧重负责“文化广场”安全防范工作，包括防火、防盗、防台、防汛及停车管理等。同时，还应做好部分服务工作。2、 设立保安监控岗，确保安全监控和消防报警系统全天候运行，对“文化广场”的安全状况实行24小时监控。3、 巡逻岗应定时对“文化广场”公共部位实行巡逻，检查各部位安全状况，杜绝事故隐患。4、 门卫应维持大门的正常秩序，阻止无关人员擅自进入“文化广场”或在大门口长时间滞留。应为进出“文化广场”的客户搬运行李及指点方向。5、 停车场（库）管理岗要指挥车辆有序进出或停放，保持道路畅通，保证停放车辆的安全，维护停车场（库）内各种设施（如消防器材、照明、标识等）的完整、完好。6、 消防员应按照消防安全管理制度检查“文化广场”防火安全情况及相关设施设备的完好率；严格执行动火安全监理制度；做好防火安全和消防的宣传教育工作，定期实行消防培训和火灾应急预案演习。配合客户做好装修管理工作。♦工程部职责2.3.1负责和制定“文化广场”各类装修和装修管理规定，指导业务装修活动。负责辖区内装修户申请的相关事项，负责审批相关准修申请表。3.2每日至少巡视四次辖区内的全部装修户。做好每户巡视的记录。按相关规定对违章装修户实行恰当的处理。3.3做好“文化广场”房屋、设施、设备的养护计划，对“文化广场”的房屋、水、电和公共设施设备实行维修和养护，并向客户提供维修服务。3.4熟悉“文化广场”各类房屋的分布状况、房屋内外结构、附属设备、各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。3.5经常巡视“文化广场”，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其他不正常的情况，应即时组织人员抢修，确保公共设施完好、设备运转正常。♦保洁保绿部职责1、 保质保量完成每日安排的例行工作；2、 熟练掌握清洁设备及清洁剂的使用，提升清洁水准及效率；3、 在工作中发现公共设施有损坏情况，应即时报修；4、 协助处理突发事件，并即时向上级汇报；5、 遇有客户投诉，应即时向上级汇报；6、 不得向客户提供私人服务及索取报酬；7、 提升自身工作知识及技巧，以达更佳效果；8、 遵守上级指示，无异议地执行一切合理的工作。工程部主管：1、制定本部门各项制度，保证设备设施运转良好，为客户提供舒适的生活和工作环境；2、 制定工程年度预算计划与大修和设备安装的计划；3、 预计、估测、控制人力、材料和设备设施的成本。积极釆取各种有效措施，制定节能计划，并负责组织和督导各部门落实，努力降低维修及能耗费用；4、 制定工程部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；5、 组织展开部门员工培训，培训员工良好的职业道德、娴熟的工作技能和亲切的服务态度；6、 处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出现的各种问题，若遇重大疑难问题,应立即赶到现场处理，尽可能减少对客户的影响；7、 安排人力保证客户报修服务，协助处理客户投诉事宜；8、 主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证工程部各项工作运作正常；9、 负责每月检查工程材料库存及零配件的消耗情况，若发现短缺，应即时提出购买申请；10、 定期向经理汇报工程状况，并提出合理化建议；11、 做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；12、 年终对部门员工实行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；完成上级指派、下达的其他工作任务。保安部主管：1、 制定本部门治安消防管理方案及各项制度，编制相对应的实施计划并监督执行；，保证“文化广场”安全，为客户提供安全、舒适的生活和工作环境；2、 制定保安部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；3、 负责日常治安保卫工作的安排、执行、培训，完整各类记录；4、 安排人力保证保安服务，协助处理各类突发事件和客户投诉事宜；5、 主持召开部门的工作例会，检査、签收各岗位工作日记，保证保安部各项工作运作正常；6、 定期向经理汇报保安状况，并提出合理化建议；7、 做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；8、 年终对部门员工实行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；9、 完成上级指派、下达的其他工作任务。保洁保绿部主管：1、 制定本部门保洁、保绿管理方案及各项制度，编制相对应的实施计划并监督执行；保证“文化广场”清洁美观，为客户提供美观、舒适的生活和工作环境；2、 制定保洁部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作；3、 负责日常保洁保绿工作的安排、执行、培训，完整各类记录；4、 安排人力保证保洁服务，协助处理各类突发事件和客户投诉事宜；5、 主持召开部门的工作例会，检査、签收各岗位工作日记，保证保洁部各项工作运作正常；6、 定期向经理汇报保洁状况，并提出合理化建议；7、 做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；8、 年终对部门员工实行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；9、 完成上级指派、下达的其他工作任务。第三章管理服务人员配备U岗话亠学历年龄身体条件素质条件技能条件其他条件管理员（文员）大专以上45岁以下身体健康,无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有相关等级证书有二年物业管理岗位经验服务员中专以上30岁以下男1.75以上，女1.65以上，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有健康证半年以上会务礼仪服务工作经验电工W訓45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录中级技术等级以上，持有电工操作证三年以上物业管理设备维修经验空调给排水高中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录中级技术等级以上三年以上物业管理设备维修经验电梯维修工高中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有电梯上岗操作证三年以上电梯设备维修经验泥、木、漆、管钳工初中以上45岁以下视力良好，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录持有相关上岗证书三年以上物业管理维修经验保安员高中以上45岁以下视力良好，身高1.70以上，身体健康，无慢性疾病,有从军经历者优先作风正派无刑事及劣迹记录，无不良嗜好消、监控人员需懂电脑操作，持主管部门颁发的消防设施操作证保洁员勤杂工克潜45岁以下视力良好，动作敏捷，身体健康，无慢性疾病作风正派无刑事及劣迹记录一、管理处各岗位员工的任职要求二、管理处经理要求：思想品德：认真遵守国家的法律、法规；遵守职业道德，认真做好各项工作，有较强的事业心，克己奉公；待客热情礼貌，能与同事和客户友好相处，热心助人；保守公司秘密。1、知识水平：熟悉房地产、物业管理和国家相关法律法规，通过政府主管部门的岗位培训；理解公司的质量方针和目标，并擅长将其分解为本部门的质量目标；熟悉本管理处各岗位的服务规范、服务提供规范和质量控制规范，能在实践中认真贯彻执行；熟悉物业建设规划及管理知识。2、 政策法规知识：熟悉国家物业管理的相关法律法规要求；熟悉《劳动法》、《合同法》等相关法律法规；3、 相关知识：公关知识，具有很强的语言表达水平和文字组织水平；计算机知识，熟练使用办公软件；掌握基本的财务知识；有一定的行政人事工作经验，能实行档案管理；4、 工作水平：分析、判断水平：根据物业公司总的方针、目标制定本管理处目标，并对客户和住户的现实和潜在要求实行分析、判断，作出准确的决策并实施。开拓创新的水平：根据客户和住户需求的持续变化，即时开发新的物业服务项目，提出有利于公司发展的新建议，积极为公司增加效益作出贡献。组织协调水平：有效地组织协调和调动部门内部和外部员工的积极性，实现优质高效的物业管理；有效地处理客户和住户的意见，达到客户和住户满意。语言文字表达水平：能编制部门各类管理制度、规范、专题报告和工作总结，擅长与客户和住户实行交流、沟通，得到客户和住户的信任和理解；熟悉物业管理计算机网络的应用。5、 学历、经历、培训与健康：学历：具备大专以上学历，中级以上职称；经历：从事过较长时间的行政管理工作，并有成功管理的经验；•培训：经过政府主管部门培训合格，持证上岗；身体：健康，精力充沛。管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职责1、各部门各岗位人员配置计划1.1前期（中标•招商）部门/亠冈位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理（兼行政主管）1协助“文化广场”的全面物业管理工作，主管与业主及对外的联系、协调人事及其他行政事务客户服务部（1人）财务1负责管理处财务工作客户服务（兼）1负责文件起草、打印、客户档案管理、内勒工程部（9人）工程主管1协助管理处经理负责工程部工作（弱电工程师）BA/配电值班4BA室和配电室值班并接受夜间业主委托维修日常维修4“文化广场"设备的操作和日常维修（强电含电梯、弱电、空调锅炉、给排水、三项工（泥、木、油漆、钳工等）保安部（25人）保安主管（兼消防专管员）1协助管理处经理工作，负责保安全面工作，管理”文化广场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作（不脱产）中控室424小时值班，四班二运转门岗4负责门岗的保安巡逻4车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部（13人）保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工6大楼公共区域空置楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计501.2招商阶段部门/亠冈位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理（兼行政主管）1协助“文化广场”的全面物业管理工作，主管与业主及对外的联系、协调人事及其他行政事务行政服务部（2人）财务1负责管理处财务工作客户服务1负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部（10人）工程主管1协助管理处经理负责工程部工作（弱电工程师）BA/配电值班4BA室和配电室值班并接受夜间业主委托维修日常维修4“文化广场”设备的操作和日常维修（强电含电梯、弱电、空调锅炉、给排水、三项工（泥、木、油漆、钳工等）保安部（33人）保安主管（兼消防专管员）1协助管理处经理工作，负责保安全面工作，管理”文化广场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作（不脱产）

中控室424小时值班，四班二运转门岗8负责门岗的保安巡逻8车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部（15人）保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工8大楼公共区域空置楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计621.2正2式营运阶段部门土/亠冈位人数主要工作范围管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理（兼行政主管）1协助“文化广场”的全面物业管理工作，主管与业主及对外的联系、协调人事及其他行政事务行政服务部（3人）财务1负责管理处财务工作客户服务2负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部（17人）工程主管1协助管理处经理负责工程部工作（弱电工程师）BA/配电值班8BA室和配电室值班并接受夜间业主委托维修日常维修8“文化广场"设备的操作和日常维修（强电含电梯、弱电、空调锅炉、给排水、三项工（泥、木、油漆、钳工等）保安部（41人）保安主管（兼消防专管员）1协助管理处经理工作，负责保安全面工作，管理“文化广场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4每班各一人，负责本班组的业务工作（不脱产）中控室424小时值班，四班二运转门岗16负责门岗的保安巡逻8车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等，包括机动人员保洁部（23人）保洁主管1协助管理处经理工作，负责清洁部全面工作专项保洁4负责定期保洁及轮休顶班楼面保洁工12大楼公共区域楼面的保洁工作，包括A区和裙房外环境2外围环境的保洁合计86备注：因为“文化广场”的招商定位未确定、管理处各部门、各岗位的人员配备数作参考,具体能够按照实际情况调整。2、各岗位的职责：0工程部主管：1•制定本部门各项制度，保证设备设施运转良好，为客户提供舒适的生活和工作A每月检查、清洁一次水泵。检查其运行情况、流量、扬程等主要参数，电机绝缘测试，电流检测。A每季度对水泵实行加油光滑、捉漏保养；滴水每分钟低于2滴。清洗过滤器一次。A每年对水泵全面维护保养一次，内容为：轴承清洁添加二硫化钳油脂、泵体光滑油更换，必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、校验压力表等。A生活水管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养校验一次，保养内容为清洗、捉漏、加油。A每年二次保养电子除垢仪，保养内容为清洁除尘，除接触件上的氧化物。A每周一次对管道中的隔污装置实行反冲洗排污。A外围、外露管道每年整理、油漆一次。A每年4月和10月对蓄水池实行清洗、消毒，并将水样送防疫站检样，若水样不合格将立即实行整改。清洗同时对液位控制装置实行保养。A供电和动力系统管理方案A每2小时巡视一次各变压器房和开关设备，巡视情况应作如实记录并签名，记录的真实、完整和可靠性由巡视者负责。A雷雨、台风季节或设备有异常情况时，应实行特巡及夜间熄灯巡视。A每天巡视各层强电机房和主机房的动力控制柜、配电箱、照明箱等，发现有异常现象立即处理。A每月检查、除尘清扫动力控制柜、配电箱、照明箱，并对箱体内的标识、指示灯实行检查，并对双电源切换箱功能实行检查和试验，各控制柜自动、手动功能检查和试验。A每月对继电控制柜内元器件清洁、检查一次，每半年校正一次热继电器的整定值。A每年一次对各导线的接头紧固、接地测试，要求接地电阻小于1欧姆。A定期对高压供电系统实行电气绝缘和继电保护试验，确保供电安全。A电梯运行管理A电梯管理员每日对所有电梯主要部位巡视一次，并将电梯运行情况（时间、状态）记录于《电梯运行日记》。A电梯管理员每周对电梯运行状况实行一次检査，发现问题即时处理或联络专业维保公司处理，督促专业维保公司实行维护保养。当电梯年检即将接近时，督促专业维保公司做电梯年检、年审。A如发生故障困人，用内线安慰被困人员并即时处理,联络电梯公司寻找原因。A工程师负责电梯日常综合管理，包括技术资料、档案的收集。同时每两周一次对电梯管理员、专业维保公司维修保养工作实行指导及检查监督。A每月一次组织相关人员对电梯及电梯机房实行设备检查。9.设备设施基础管理A机房管理A未经许可机房区域，无关人员一律不得进入。未经主管工程师同意，机房内所有物品不得挪用和带出，不准在机房内从事与工作无关的活动。机房内不准会客，不准带无关人员入内。参观者须事先征得工程部主管同意，并有专业设备人员陪同后方可让其入内并做好登记工作。机房内有人时，门不得敞开。离开时，门必须锁上。A保持机房内的门、窗、天花板、墙、柱、地面（板）等设施完好，保持机房的防尘、防水、防小动物等功能完好，保持室内照明、通风良好，电源设备、设施必须完好无缺陷。电梯机房、弱电机房室内温度不准超过40°Coa机房内保持整洁，设备、设施无积尘、蛛网、锈斑、油渍。室内严禁放置食物、废弃物、危险品和非机房内用物品，不准乱堆乱放物品。设备、设施的放置不准随意挪动和更改，应按计划定期对机房实行清洁和清扫。A严禁在室内吸烟，严禁擅自动用明火和加热设备，如施工动用电焊和加热设备，需经保安部门批准。机房内必须常备消防器材，并定期对消防器材实行检査。A机房内不同设备之间须有明显区分标记，各种机组、配电箱（柜）、BA控制箱（柜）开关、显示屏、信号灯等设备予以明确，醒目功能标识。A机房内各种设备必须处于安全可靠、稳定、有效的运行状态，所有设备的元件、管路严禁随意更改。A机房设备功能标识应简单明确。无特殊情况开关应开至“自动”位置。A图纸资料管理A设备档案资料是“文化广场”的重要财富，任何人不得将资料占为巳有。A为使设备档案成为活的资料，我们将持续丰富设备技术档案内容，使之成为“文化广场”的一份宝贵财富，设备技术图纸资料管理作业程序可依如下步骤实行。A所有设备设施的清点、汇总。A所有设备设施的登记。A所有设备设施的整理、分类。A所有价值在2000元以上的设备立案、建档。A所有立案建档的设备编目。A有建档设备资料的收藏、防护、应用和定期清理。A图纸资料的借阅必须由部门主管批准方可实行，不得将其携带出“文化广场”。A设备、设施建立台帐和编码管理A工程部负责对所有设备实行编码，为了使编码更具科学性、准确性，便于计算机管理，所以要求编码具有唯一性和可操作性。A为了提升和延长设备的使用寿命，增强设备的科学管理，工程部制定相对应的设备维修保养方法，并根据设备的特性制订相对应的维修计划，确保各类设备安全、可靠、高效、低耗和正常运行，为“文化广场”租户提供优良的工作和生活环境。A每台设备的明显处要设置设备标识，保持设备台账、设备台卡、设备标识内容的一致性。A设备类别和主要内容如下：表设备归类例如表电气设备动力控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）、照明配电箱等给排水设备水箱、生活泵、饮用水系统设备、排水泵等消防设备消防泵、喷淋泵、稳压泵、湿式报警器、消防箱、气体灭火系统、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）等暖通设备空调箱、新风机、变风量机、循环泵、空调机及其配套设备等电梯设备客梯、消防梯弱电设备楼宇自控系统、消防报警系统、安保系统、综合布线系统等10.报修急修制度与服务规范A报修急修制度A工程部对设备、设施除按规定实行定期检修、保养和循环维修、保养外，还必须实行报修、紧急修理制度。A凡是楼内用户发现设备、设施损坏、异常或有疑问，可立即报修。A凡设备设施使用部门发现设备设施有损坏，异常时应立即暂停使用，由使用部门填写报修单，送工程部办公室。紧急情况或突发设备事故可用直接通知工程部报修。A接到报修后应做好登记，按报修内容指派维修工在10分钟时间内到达现场实行修理。A进入公共区域和客户区域修理时，应着装整洁，对客人要有礼貌，修理动作要轻，进入客户区域实行修理时应征得客人同意后方可进入修理，在修理工作实行时不准翻看办公室内的任何资料。A修理工对设备设施修理后，应清除掉设备、设施上的油污、灰尘等，对散落在地上的垃圾要清除干净，修理工具和备品备件要收好，不得有遗漏，在客户区域内设备、设施作过移动应恢复原状，客户认为不满意可在维修单上写明或拒绝签名。A所有修理人员应按所修理设备的操作规程实行，不得违反各种设备的安全操作规程，确保安全生产。A服务规范A进入办公室内实行维修服务必须征的客户的同意，如是公共设备的检査和维修工作必须事先与业主约定。除非遇到紧急情况，不能在未得到办公室客户同意的情况下进房。A员工到达房间门口应轻轻敲门，并说：“您好，我是工程部XXX,需要对XX设备实行保养（检查、维修）能够进来吗？”得到同意后应说“谢谢！”。A进入十分整洁的房间，员工应穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。A走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。A工作前对办公桌上采取保护措施，以避免损坏或污染办公设备或文件。A工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时应事先向客户打招呼，并说“非常抱歉，将会有异声”。A工作结束，收拾好工具，应向客户介绍维修/保养情况，并告诉客户准确地使用设备的考前须知，请客户验收，在客户感到满意后方可离开。例行检查也应告诉客户情况良好或有什么问题等。A离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。走出房间步子要轻，工具袋背在肩上，至门口，应回身面对客户说：“谢谢，再见”。A整个工作期间不得收受任何馈赠的物品，也不能借用客户的工具、抹布11房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新※根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况※需要维修，属于小修范围的，即时组织修复※属于开发商保修范围的，按保修工作流程即时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修※编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全※合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途※各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清楚※即时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好※因房制宜，有计划地安排保养维修任务※完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度※完善的管理、检查、考核制度※给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态※建立和贯彻各项规章制度及各项标准※搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度。12.房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】建物维修工按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求实行修繕养护；每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对商业广场房屋建筑，公用部位、设施实行巡查；房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；房屋、设施发生异常，即时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。将周期巡査、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；a・负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的釆购计划的编制，设备主管委托维修的联系工作；每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检査监督；对每次周期巡查养护记录、维修记录实行检查验证；每季度组织建物维修工检査房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检査表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好水准评定办法》，填写《房屋完好水准鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；【供配电设备】电工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；配电房每周清扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜（箱）“运行”与“备用”每月切换检査一次，并记录《设备定期启动表》；按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求实行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和故障即时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并实行指导，检査；每周巡视配电房设备，检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检査表》。按日常巡视记录及定期检査记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录实行检査验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；按《应急预案》规定负责处理应急事件。【消防设备】日常巡视设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障即时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；定期检查由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次实行消火栓、喷淋实行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。维修保养a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；设备机房每周清扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求实行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内：消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。设备主管负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料釆购计划的编制，委托修理的联系工作；每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检査、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并实行指导，检査；每周巡视消防设备，检査巡视记录；每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检査记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】管道工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；水泵房每周清扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求实行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；设备主管负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并实行指导，检查；每周巡视水泵房设备，检査巡视记录、交接班记录；每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录实行检查验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门：每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；按《应急预案》规定负责处理应急事件。【弱电设备】分承包方维保人员按《房屋、设备、设施（年度）周期检査、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求实行周期检査、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；弱电设备发生异常和故障即时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，即时排除异常和故障。电工每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；信号接收机房每周清扫一次，信号接收设备每月清洁一次；发现弱电设备异常和故障即时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；发现异常情况，即时报告保安主管、设备主管。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检査、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方实行监管。对弱电设备维修保养工作实行检查、验证；每周巡视弱电房设备，检查巡视记录；每月定期组织分承包方维保人员和电工检査弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检査保养记录、维修记录、故障记录实行检查验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；按《应急预案》规定负责处理应急事件；【电梯设备】分承包方电梯维保人员每周按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求实行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；设备发生异常和故障即时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上，并即时处理。电工每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常即时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c・实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作实行检查、验证；每周巡视电梯机房设备，检查巡视记录；每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；【水泵设备】管道工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；水泵房每周清扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求实行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检査、保养记录表》内；给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；给排水设备发生异常和故障即时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料釆购计划的编制，委托修理的联系工作；每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并实行指导，检查；每周巡视水泵房设备，检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检査记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录实行检查验证；每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；j. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。13.房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼底层大厅】对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）实行巡检养护：每周一次落地门开启灵活，自动定位准确，关闭速度在3s~15s范围内，无阻滞现象；落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。对大楼门厅内照明、应急照明灯具实行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。维护检查保养：每周一次【楼道】对楼道照明、应急照明灯具实行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。维护检查保养：每周一次对楼道内防火门实行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。维护检查保养：每月一次对楼道、扶梯实行巡査：每月一次扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，即时修补破损地砖（大理石）；楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。对楼面实行巡査：每季一次a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金a.配件完好；b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管，污水总管实行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。维护检查保养：每季一次对污水总管出墙管实行疏通，保持出墙横管无堵塞。检查每季一次对屋面实行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次【“文化广场”内道路、侧石、围墙】对区内路面，侧石实行巡检：每月一次区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟持续裂；路边侧石平直，保持高低一致无缺损。对围墙栅栏检査保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次；油漆铁栅栏。每年一次【雨污水客井、下水道】对区内雨、污水管实行检查、清捞。每季二次雨污水客井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）O每年一次疏通文化商业广场内污水下水道，保持下水道畅通，同时检査下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次汛期前应对下水道实行疏通，清捞客井内淤积物。 汛期前一个【屋顶避雷带】对屋顶避雷装置及接地装置实行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位实行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试