工程管理的资料

工程管理的资料第1页/共90页客服工程管理治安管理消防管理第2页/共90页2、工程管理在物业管理中的作用

只有物业设施设备正常工作，物业的功能和作用才能得以充分发挥。工程管理的作用主要表现为：⑴是人们生活、生产、学习正常进行的有力保障；⑵是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证；⑶是城市文明建设和发展的需要；⑷能强化物业管理企业的管理手段。第3页/共90页第二章工程管理范围1、负责房屋设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、智能化系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。第4页/共90页5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。6、配合客户服务部做好客户入住时房屋设备设施的交验记录工作。7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。8、负责客户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。10、为客户提供热诚、快捷、高效的优质服务。11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。

第5页/共90页第三章工程管理随着经济的不断发展，为满足人们的各种需求，新建物业都配备有完善、先进的楼宇设施、设备，这就给工程管理提出了更高的要求。建筑配套设施、设备的先进性和复杂性，要求工程管理要靠专业知识和规范的程序、严格的标准及高超的技能。第6页/共90页工程管理给排水管理消防管理供配电管理智能化管理电梯管理暖通空调管理二次装修与房屋管理第7页/共90页给排水系统主要包括室内给水系统、室内热水供应系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统、室外排水系统、污水处理厂、雨水泵站等。消防系统主要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统等。暖通空调系统主要包括室内供暖及热源、建筑通风、空气调节系统及冷源等。发配电系统主要包括高压配电系统、变压器、低压配电系统、柴油发电机等。智能化系统主要包括可视对讲系统、闭路监控系统、停车管理系统、电子巡更系统、公共广播系统、周界防越系统、楼宇电视系统、综合布线等。电梯主要包括乘客电梯、消防电梯、观光电梯、自动扶梯等。第8页/共90页第一节给排水系统的管理一、概述1、给排水管理的意义水是人类生存的最基本的要素，是物业使用功能的保障条件之一。因此作为建筑项目中的给排水系统工程的工作正常与否，直接影响到业主(或使用人)的工作、生活和物业功能的发挥。第9页/共90页2、给排水设备管理的内容包括对辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，水箱的定期清洗等给排水设备设施管理主要包括以下几个方面：A、给排水设备设施的基础资料管理B、给排水设备设施的日常操作管理C、给排水设备运行管理D、给排水设备设施的维修养护管理第10页/共90页二、给排水系统简介给排水系统是指小区内的各种冷水、热水供应和污水、雨水排放的工程设施的总称。它主要包括生活给水系统、室内热水供应系统、室内排水系统、室外排水系统。第11页/共90页变频供水系统1、生活给水系统供饮用、烹调、盥洗、洗涤、淋浴等生活上使用。生活给水的水质必须符合国家规定的水质标准。第12页/共90页水箱生活水泵气压罐高水箱低水箱水龙头第13页/共90页2、室内热水供应系统热水供应系统的设备包括热水泵、淋浴器、供热水管道、热循环管、热水表、加热器、温度调节器、减压阀等。水加热器热水泵第14页/共90页3、室内排水系统对小区排水系统按照所接收的污废水的性质不同，分为生活污水、雨水两类。排水体制有分流制和合流制。两类水共用一套管网排放叫合流制，两类水分别排放叫分流制。具体采用什么样的排水体制，要根据污废水的性质、浓度及城市管网的排水体制而定。地漏洗手盆排水管排水管件第15页/共90页三、给排水系统的维护保养室外给排水管道每半年全部检查一次，保证水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设。明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。

排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。

室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。

雨水管、污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。第16页/共90页第二节暖通空调系统的管理一、概述暖通空调系统包括供暖系统和空调系统，供暖系统主要应用于北方建筑，中央空调系统主要用于酒店、大型商场、综合办公楼等。供暖系统是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分，供暖管理成为物业管理中重要组成部分。供暖系统的管理目的是使建筑物内在供暖期正常供暖，保证业主有一个正常舒适的工作、生活环境。中央空调由3部分组成:冷冻机房，空调水管网系统，空调末端装置(空调机组、风机盘管、新风机组）等组成，空调系统的作用是保证室内空气达到相应的设定温度，营造一个适宜的环境。第17页/共90页二、中央空调系统简介在空调系统一百多年的发展历史中，人们不断探索、不断创新，利用自然界给予人类丰富多彩的能源形式，在冷热源设备（主机）、空调末端设备、附件及管道系统这三大组成部分的基础上，发展了多种多样的空调系统形式。目前较常见的中央空调形式有：

⑴风冷热泵机组+空调末端形式

⑵水冷制冷机组+冷却塔+热水锅炉（或其他热源）+空调末端形式

⑶溴化锂机组+冷却塔+热源+空调末端形式

⑷水源热泵机组+空调末端形式

⑸风冷管道式空调系统形式

⑹多联机空调系统形式第18页/共90页第19页/共90页第20页/共90页第21页/共90页第22页/共90页第23页/共90页三、维护运行1、冷却塔维修保养：每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。2、风机盘管维修保养：每半年对风机盘管进行一次清洁、保养。3、冷凝器、蒸发器维修保养：每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。4、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。5、每半年对冷冻水管路、送风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。6、阀类维修保养：每半年对阀类进行一次保养。7、压缩机维修保养：每年对压缩机进行一次检测、保养。第24页/共90页第三节消防系统的管理一、概述1、消防管理的意义消防管理的基本目的是预防火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主的生产和生活提供安全环境。这就要求在日常工作中要做到及时发现火灾隐患，及时采取措施进行整改，将火灾隐患消灭在无形之中。这就需要物业管理人员熟悉消防规范，掌握消防系统的管理。第25页/共90页2、消防设备管理的内容消防设备的维护保养工作需要国家相关职能部门核发资质的专业消防公司来承担，作为物业管理公司，需要做好以下几方面的工作：⑴掌握消防法规，了解各种消防设备设施的使用方法，制定小区的消防管理制度；⑵严禁擅自占用消防通道，将防火门锁死；⑶禁止擅自更改消防设备设施；⑷定期检查消防设备设施的完好情况，对使用不当等应及时纠正，已损坏或过期设施应及时维修或更换；⑸检查用户在使用电器、电线等方面是否存在消防隐患；⑹积极开展防火安全教育，提高全民防火意识。⑺对专业消防公司提出的问题应予以重视，视情况轻重进行相关的处理。第26页/共90页二、消防系统简介及其维护消防系统主要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统、灭火器、安全疏散指示标志等。第27页/共90页1、消火栓系统消防水泵房室内消火栓消火栓系统由消防水枪、消防水带、消火栓口、管道、消防水泵、增压设备、消防水池等组成，是扑灭建筑火灾的主要力量，主要供消防队员及专职消防员进入火灾现场时使用。维护运行：应经常性检查室内消火栓、水枪、水带、消防水喉是否齐全完好，有无生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。压力开关第28页/共90页其他相关设施介绍水泵结合器：火灾时，用于消防车对大楼补充消防水。室外消火栓：火灾时，用于消防车抽取水源。闸阀：平时处于开启状态，管网检修时用于切断水源。第29页/共90页2、自动喷水灭火系统湿式报警阀组消防水泵房水流指示器直立型喷头隐蔽型喷头压力开关第30页/共90页自动喷水灭火系统是利用火灾时产生的高温烟气将喷头的玻璃泡胀裂，水在压力的作用下自动喷出，能有效扑灭及控制初期火灾，并通过火灾自动报警系统发出报警信号。该系统具有良好的灭火效果，实践表明其灭火控制率达到97%以上。其维护运行包括：⑴检查联动控制设备上喷淋泵工作状态显示情况；⑵检查喷淋水泵控制柜工作状态及供电情况；⑶检查信号闸阀的标示有无缺损、是否处于常开状态；⑶检查喷头、水流指示器是否完好无损；⑷检查喷淋管道是否完好，是否漏水；⑸检查系统的止回阀、减压阀、泄压阀、Y型过滤器、水泵结合器、湿式报警阀等设备是否完好；⑹检查消防水池、消防水箱的水位情况及喷淋管网的工作压力情况。第31页/共90页3、火灾自动报警系统火灾自动报警系统是消防系统的中枢神经，报警系统的正常与否直接关系到整个消防系统的运行是否正常。因此报警系统是维护管理工作的重中之重，应给予高度的重视。维护运行：⑴专人负责报警系统的操作与维护，相关人员应持证上岗，无关人员不得随意触动。消防值班人员应熟练掌握本系统的工作原理及操作规程，应清楚了解建筑物的报警区域和探测区域的划分以及报警系统的报警部位号。⑵报警系统应保持连续正常运行，不得随意中断运行。⑶每月应进行一次消防联动试验，对试验中出现的问题应进行记录，并及时进行整改。第32页/共90页消防监控室烟感温感手报消防警铃消防广播发生火灾时，烟感通过监控室报警主机报警，联动警铃、广播发出报警信号，联动相应区域防火卷帘、排烟风机、送风机等启动。第33页/共90页日检内容周检内容月检内容年检内容检查集中报警控制器和区域报警控制器的功能是否正常，有关指示灯有否损坏。进行主、备电源自动转换试验1、试验烟、温感；2、试验火灾警报装置的声光报警；3、试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；4、自动、手动检查消防控制设备的控制显示功能；5、检查消防电梯迫降功能；6、对消防电话和电话插孔在消防控制室进行对讲通话试验。1、探测器、手报至少试验一次；2、自动和手动试验排烟阀；3、联动试验电动防火门、防火卷帘至少1次；4、强制切断非消防电源功能试验；火灾自动报警系统检查安排第34页/共90页轴流排烟风机离心排烟机房4、防排烟系统排烟防火阀正压送风口机械排烟口第35页/共90页防排烟系统按排烟方式可分为自然排烟、机械排烟及机械加压送风防烟三类。机械排烟系统主要是将火灾产生的高温烟气通过排烟管道、排烟风机排到室外，防止火灾烟气对室内人员造成伤害，阻碍疏散。机械加压送风防烟系统是通过加压风机、送风管道将室外新风送到楼梯间、电梯前室、地下室等部位，起到阻止火灾烟气进入疏散通道的作用，也使得疏散人员有足够新鲜空气呼吸，保证人员安全疏散。维护运行：⑴对机械防烟、排烟系统的风机、风机控制柜、送风口、排烟口等部位应经常维护，如扫除尘土、加润滑油等，并经常检查排烟阀等手动装置和防止误动的保护装置是否完好。⑵每隔2个星期，由消防中心或风机房启动风机空载运行5min。⑶每年对小区所有送风口、排烟阀进行一次机械动作试验。此试验可分别由现场手动开启、消防控制室远程开启或结合火灾报警系统的试验联动开启。第36页/共90页5、气体灭火系统气体灭火系统主要用于不能用水灭火的的场所，如计算机房、图书档案室、文物资料库、高低压配电房、发电机房等。目前应用比较多的气体灭火系统有：七氟丙烷灭火系统、烟烙尽灭火系统、二氧化碳灭火系统等。烟烙尽灭火系统又称为IG541混合气体灭火系统，它由52%氮、40%氩、8%二氧化碳三种气体组成，属于惰性气体灭火剂，其灭火机理是通过降低防护区的氧气浓度，使其不能维持燃烧而达到灭火的目的。维护运行：主要检查储气瓶组、启动瓶组、选择阀、集流管、高压释放软管、气体灭火控制盘、气体释放指示灯、声光报警器、气体喷头等主要设备、设施的设置是否与图纸相符，是否方便使用与检修，有无明显标志，外观有无损坏等情况。检查中还应注意线路连接是否正常，气体保护区域是否有工作人员，无工作人员时，气体灭火控制盘应设置为自动状态，有工作人员时，气体灭火控制盘应设置为手动状态。每年应对每个防护区进行一次模拟启动试验；每年应在每个组合分配系统中抽取其中的一个防护区进行一次模拟喷气试验。

第37页/共90页气瓶间柜式气体灭火装置气体喷头气体灭火控制盘第38页/共90页灭火器①对灭火器每半年进行一次使用有效期检查，对已使用过的或者有效期过期的灭火器进行及时充装或者更换。②定期组织员工进行灭火器使用培训。6、其他第39页/共90页对应急照明灯、疏散指示标志，试验其是否完好，工作是否正常，及时更换损坏的灯泡、电池，每月分别抽30%做放电试验，放电时间不少于30分钟。对试验不合格的应急照明灯、疏散指示灯应进行及时维修或者更换。应急照明及安全疏散指示第40页/共90页防火门系列木质防火门钢质防火门闭门器对防火门应经常检查其启闭状态，试验闭门器能否自动关闭防火门。第41页/共90页防火卷帘系列无机特级防火卷帘钢质防火卷帘对防火卷帘每月至少进行一次整体联动试验，手动或自动控制防火卷帘执行上升、停止、下降等动作，过程中应无异常，并在报警主机上查看其动作状态。第42页/共90页第四节发配电系统的管理一、概述发配电系统包括发电机及变压器，高、低压配电柜。高压柜是一种高压成套设备，它按一定的线路方案将有关一次设备和二次设备组装在柜内，从而节约空间，安装方便、供电可靠，也美化了环境。低压配电柜按一定的线路方案将有关低压设备组装在一起的成套配电装置。分为抽屉式（GCL1、GCK1系列）及固定式（PGL1、PGL2、GGD系列）。变压器把电压转变为各级使用电压，以满足用电的需要。第43页/共90页柴油发电机变压器高压配电柜低压配电柜发配电系统主要设备第44页/共90页二、设备的维护设备的维护可分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。所有配电房每两小时巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况，并做好巡视记录。每周清扫配电房及配电柜表面灰尘。每班2小时对用电量及电压变化进行一次记录。每年对配电设备进行一次停电清扫和栓头紧固等保养工作。每年对变配电设备进行耐压、绝缘及续电气实验。每周对每层电箱进行外观巡查及清洁。

第45页/共90页第五节智能化系统的管理住宅智能化是指将通信、计算机和自动控制等技术运用于住宅小区，通过有效的信息传输网络及各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能。住宅智能化系统由可视对讲门禁系统、闭路监控系统、停车场管理系统、公共广播系统、电子巡更系统、周界防范系统、楼宇电视系统等七个子系统组成。第46页/共90页1、可视对讲门禁系统可视对讲门禁系统是在各单元首层安装防盗门，由管理中心机、彩色单元门口主机、电控锁、闭门器及户内可视对讲分机通过专用网络连接组成。第47页/共90页2、闭路监控系统高速球摄像机红外摄像机半球彩色摄像机中央控制室光端机视频分配器数字硬盘录像机第48页/共90页闭路监控系统是安全技术防范体系中的一个重要组成部分，是一种先进的、防范能力极强的综合系统。它可以通过遥控摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接观看被监视场所的一切情况；可以把被监视场所的图像内容、声音内容同时传送到监控中心，使被监视场所的情况一目了然。同时，监控系统还可以与防盗报警等其他安全技术防范体系联动运行，使防范能力更加强大；另一特点是将监视场所的图像及声音全部或部分地记录下来，为日后对某些事件的处理提供了方便条件和重要依据。第49页/共90页第50页/共90页维护保养要求：⑴闭路监控系统：对各处监视探头检测镜头是否清洁，螺丝是否有松脱，云台是否转动灵活，线路是否连接完好，监控室的屏幕图象是否清晰，信号是否受到干扰，24小时录象机是否工作正常，录制图像是否清晰。检测需每月进行一次。⑵中央控制室：检测控制室的空气温湿度是否符合标准，防静电环境是否合格，各路子系统弱电信号是否连接正常，各主机及监视器和电视墙显示是否正常，各个设备接地是否良好，UPS不间断电源是否工作良好。检测需每季度进行一次。⑶水电煤气表自动抄表系统：检查系统主机功能，检查各户数据是否出现不合理之严重盈缩，抽查电表、水表表身计度数与自动采集抄录数是否有差，抽查是否人为干扰损坏计量表具现象。检测每月进行一次。第51页/共90页3、停车场管理系统第52页/共90页停车场管理系统是以车辆为管理对象，以非接触式IC卡、ID卡、EM卡（可选）作为车辆出入停车场的凭证，以车辆图像对比为辅助手段的综合车辆收费管理系统。由系统管理中心（含软件）、入口控制设备、出口控制设备配套组成。它有机地将IC（包含EM、ID）卡识别技术和视频图像存储比较技术相结合，通过计算机系统自动化地数据处理，实现对停车场入口及出口通道管理设备的自动控制，并按预先设定的收费规定，对在停车场中接受停车服务的车辆实行自动管理。维护管理要求：检测道闸升降是否自如，读卡器是否工作正常，各处指示灯是否正常动作，报警器是否工作，计算机停车场数据库管理系统是否运行良好。检测需每季度进行一次。第53页/共90页4、电子巡更系统该系统由信息钮、巡查棒、通信座、系统管理软件四部份组成。

在每个巡查点设一信息钮，信息钮中贮存了巡查点的地理信息；巡查员手持不锈钢巡查棒，到达巡查点时只须用巡查棒轻轻一碰嵌在墙上或其它支撑物上的信息钮，即把到达该巡查点的时间等数据自动记录在巡查棒上。巡查完成后，把巡查棒插入通信座，将所有巡查记录传送到计算机，系统管理软件立即显示出该巡查员巡查的路线、到达每个巡查点的时间和名称及漏查的巡查点，并生成巡检报告。第54页/共90页5、周界防范系统周界防范主要是在小区周边围墙上安装主动式红外对射探测器，类似于围墙上方布了一道看不见的电子墙，当有人非法穿越进入小区时，产生报警信号传送到报警主机，主机发出声光报警提醒保安人员，并通过报警联动的继电器输出模块，将每一路报警信号输出给小区保安监控系统进行报警联动。维护要求：每周检查主动式红外对射探测器的电源是否正常，每月检测报警信号能否送达中心，联动是否正常。第55页/共90页周界防范系统第56页/共90页6、公共广播系统平时向小区公共活动区域提供背景音乐广播，播出通告通知等信息，在紧急状态如发生火灾时进行紧急广播。维护要求：检查各音响的音质、背景噪音水平是否正常。第57页/共90页第六节电梯的管理电梯的维护管理不仅与日常安全运行密切相关，而且还直接关系到电梯的寿命。每周清扫一次电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。每周配合、监督和记录电梯保养承包商的检修保养工作。每周一次检查电梯井道、底坑、轿箱门槛有无异状物。每年安排报请技术监督局进行一次年检工作。每年进行一次限速器测试。每三年进行一次负荷调整试验（委托承包商进行）。第58页/共90页1-减速箱；2-曳引轮；3-曳引机底座；4-导向轮；5-限速器；6-机座；7-导轨支架；8-曳引钢丝绳；9-开关碰铁；10-紧急终端开关；11-导靴；12-轿架；13-轿门；14-安全钳；15-导轨；16-绳头组合；17-对重；18-补偿链；19-补偿链导轮；20-张紧装置；21-缓冲器；22-底坑；23-层门；24-呼梯盒；25-层楼指示灯；26-随行电缆；27-轿壁；28-轿内操纵箱；29-开门机；30-井道传感器；31-电源开关；32-控制柜；33-曳引电机；34-制动器第59页/共90页电梯机房的管理每周对机房进行一次全面清扫，保证机房和设备表面无明显尘土。保证机房通风良好，通风口有防雨措施，机房温度不超过40℃。保证机房照明良好，配备应急灯、灭火器等消防设施。《电梯困人救援规程》及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。机房门窗应完好并上锁，禁止外人进入。第60页/共90页电梯机房第61页/共90页第七节二次装修管理为了保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序，必须加强房屋二次装修的管理。严格按规范审核装修方案、装修项目禁止有破坏或影响承重结构的装修行为对厨房、洗手间等部位装修时应做好防水装修材料的选用必须符合消防规范认真做好隐蔽的验收及各种专业测试认真检查装修期间的各项保护措施，防止装修造成公共或公用设施的损坏（如下水道堵塞等）第62页/共90页二次装修管理工作流程图第63页/共90页第四章案例分析案例一：XX管理处工程管理部架构与分工工程经理1名副工程经理1名给排水主管1名技工4名消防主管1名技工4名供配电主管1名技工9名智能化主管1名技工5名电梯主管1名技工3名暖通空调主管1名技工6名二次装修房屋管理主管1名技工2名文员1名第64页/共90页自行保养、修理外委保养维修定额以上定额以下定额以下定额以上填写设备、设施及本体对外委托保养、维修申请，报领导审核选择合格供方填写相关资料及相关合同，报上级批准填写验收报告作为合同付款依据反馈信息给消息来源处选择保养、维修单位，组织维修对设备、设施及本体进行保养、维修组织保养、维修并采取安全警示措施（如有必要提前发出停水电、电梯等通知，并采取相应安全警示措施）设备设施经检测调试后，恢复正常保养、维修资料归入工程档案如有必要提前发出停水电等通知，并采取相应安全警示措施经外方保养、维修、调试、我方验收后恢复运行将材料、规格、型号及相关资料报上级批准信息来源：客服中心报修以及日常巡查、月度巡查等保养、维修好后进行相应的检测调试，做好相应的质量记录案例二：工程维修、保养第65页/共90页案例三：工程巡查维修好后进行相应的检测与调试，做好相关质量记录设备设施经检测调试后，恢复正常指导书内容进行日常巡查、月度巡查按在巡查中发现的问题，做好相关记录对问题（故障）进行现场及时维修处理报主管，安排相应的人对设备、设施及本体进行维修处理不能及时处理能现场及时处理根据气候变化及异常事件等进行非常规性巡查第66页/共90页厨房及厕所装修施工破坏了原有的防水处理或者排水没有做好，导致楼下住户遭受“水灾”，苦不堪言。

案例四：二次装修管理第67页/共90页小区设备与机房编码办法１、编码的意义大型住宅小区内有数目繁多的机电设备、设备机房、竖井。在小区建成投入使用后的物业管理过程中，长期的运行和维护检修不可避免地经常接触这些设备、机房、竖井。科学合理的确定设备和机房的编码将有利于实现设备系统的功能，提高设备系统运行的效率。设备和机房编码的目的在于建立标识，以满足管理和识别的需要。为了规范管理，提高工作效率，必须对这些机电设备、设备机房、竖井进行编码，以满足小区客户服务中心日常管理使用的要求。此外，对设备编码管理，是建立设备台账的基础步骤，也是设备资产管理计算机化的首要工作，在设备资产管理中起到至关重要的作用。第68页/共90页２、编码的原则按某一规则确定的设备或机房的编码能够唯一地标识任何设备或机房，则这个规则就是这个设备或机房编码原则，据此确定的编码就是设备或机房的编码。从编码的应用而言，至少应满足以下几个要求：⑴唯一性⑵可读性⑶简短性⑷可扩展性第69页/共90页３、设备编码办法举例：金碧天下小高层3号楼地下一层消火栓水泵的编码为XF-XFB/003-B1-01，金碧华府94号楼一层摄像机的编码为ZN-SXJ/094-01-01。第70页/共90页４、机房及竖井编码办法举例：恒大名都高层43号楼18层弱电井的编码为：RD/043-18-01，恒大绿洲运动中心地下一层中央控制室的编码为：ZK/YD-B1-01。第71页/共90页设备机房内部颜色管理方案

一、设备机房颜色管理的意义合理的配置设备机房内部颜色，实行设备机房内部颜色管理，对规范设备机房的管理工作，提升住宅小区的整体形象，体现物业管理服务的管理水平，都具有现实的意义。二、住宅小区内主要设备机房小区的设备机房是由发配电、给排水、暖通空调、消防、电梯、智能化等专业机房组成，详细情况见下表：第72页/共90页三、设备机房颜色配置的原则为体现物业工程管理高标准、严要求的特点，设备机房在颜色的配置方面应强调实用性和美观性，要遵循简洁、明快、大方的宗旨。整个机房空间以中性色为基调，结合专业惯例，对设备、管道等分别选用适当的颜色，不仅有利于视觉上的分辨，而且有利于增加机房的整洁感和舒适感，缓解工作人员的紧张和疲劳，提高工作效率。四、设备机房颜色管理实施方案第73页/共90页1、高压配电房、低压配电房的颜色配置序号颜色名称备注1浅灰色地面地坪漆2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色配电柜、控制柜、电缆槽架5黄色警示线地坪漆6灰色吊架防锈漆第74页/共90页2、变压器房的颜色配置序号颜色名称备注1浅灰色地面、设备基础平台地坪漆2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色变压器5银灰色设备底座防锈漆6灰色吊架防锈漆7黄色警示线地坪漆第75页/共90页3、发电机房的颜色配置序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色发电机、控制箱、开关箱5灰色烟囱、吊架防锈漆第76页/共90页4、生活水泵房的颜色配置序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内墙面乳胶漆3白色天花乳胶漆4本色水泵电机、生活水泵，控制箱、开关箱、联轴器、阀门、潜水泵电机、排污阀5蓝色/本色生活给水管蓝色油漆6银灰色设备底座、支架防锈漆7灰色吊架防锈漆第77页/共90页5、水箱区的颜色配置序号颜色名称备注1浅啡色地面、设备基础平台、踢脚线防滑耐磨砖2米黄色柱体、内