物业服务基础知识解读

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什么是物业

所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。

该词译自英语Property或estate，由香港传入沿海、内地，其在国外，特殊是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。

物业按照其用途可分为：住所、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等

谁来行使物业服务权

住所区的物业服务权由业主利用业主大会及物业服务委员会行使而得以实现。

所谓业主，普通指住所区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的全部权人。业主大会由本住所区或物业的业主组成。住所区交付使用且入住率达到50％以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位准时召集第一次业主大会。业主可托付代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

业主大会有如下职权：①选举、罢免物业服务委员会的组成人员；②监督管委会的工作；③听取和审查管委会的工作报告；④打算住所区(或其他物业)内关于业主利益的重事件项；⑤修改业主公约；⑥转变和撤销管委会不适当的打算；⑦批准管委会章程。

物业服务如何服务

物业服务的根本宗旨，是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。

在实际操作中，物业服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前和交付使用后两方面服务。

物业交付使用前，服务公司的服务对象主要是大业主，即进展商或投资商。此阶段的服务内容包括：

1、从物业服务的角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议；

2、制定物业服务方案包括计算机服务份额；

3、制定的物业服务组织架构；

4、制定物业服务工作程度并提供员工培训方案；

5、制定第一年度物业服务财物预算；

6、参加工程监理；

7、参加设备购置；

8、参加工程验收；

9、拟定物业服务文本；

交付使用后的物业服务对象就是全体业主和用户，基本内容通常包括以下几个方面：

1、房屋及设备修理保养；

2、房屋保险事宜；

3、秩序维护服务；

4、清洁服务；

5、绿化环境保养；

6、紧张事故处理；

7、处理业主投诉；

8、财务管理。

按照业户要求还可提供一些有偿服务，如：代理租售业务、户内修理、清洁服务、送餐邮递及其他商务服务等等。

业主的权利与义务

按照《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有下列权利：

(一)根据物业服务合同的商定，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规章的建议；

(四)参与业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用状况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项修理资金(以下简称专项修理资金)的管理和使用；

(十)法律、规矩规定的其他权利。

同时，业主在物业服务活动中，应履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规章；

(二)遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规则制度；

(三)执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算；

(四)根据国家有关规定交纳专项修理资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、规矩规定的其他义务。

物业管理的常见纠纷

目前，物业服务中存在的问题主要有以下表现：

1、没有成立正规的物业服务公司，造成物业服务水平低，服务质量差；

2、公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的修理、兴建、保养等问题难以解决；

3、制度不健全，服务秩序混乱；

4、服务者与业主之间权责利不明确，影响小区物业服务的正常举行；

5、乱收费现象严峻。

财产受损应由物业公司赔偿吗

目前，有的业主的家中财产被盗之后，要求物业服务公司举行赔偿。他们认为，既然自己向物业服务公司交纳了物业费，那么，财产一旦损失，物业服务公司就应负赔偿责任。这种理解是不正确的。

首先，物业服务公司收取的物业费是为业主提供服务的成本酬劳，既不是业主财产的保管费，也不是财产的保险费。

第二，物业物业中的保安工作也只是协作居委会、公安机关搞好秩序维护防范，其主要职责是维护区域的公共秩序，而不是为某单个业主看家守财。物业物业公司的秩序维护能力是有限的，从客观上并无法彻低杜绝盗窃案件的发生。可以说小区秩序维护人员的配备及其工作，已经阻挡或避开了许多案件的发生，把案件降到最低限度，作为服务对象的业主已从中受益。