物业管理公司财务管理制度（五）

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第一章总则

第一条为规范财务管理，维护财经纪律，加强财务监督，保障股东和债权人的合法权益，不断提升经济效益，进一步完美财务为中心的财务管理模式，特制定《浙江zz物业管理有限公司财务管理制度》（以下简称《本制度》）。

其次条本制度按照《公司法》、《会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》、《企业财务通则》等规矩制定。第三条本制度适用于浙江zz物业管理有限公司。

第四条公司根据相关规矩做好会计工作，按期出具财务报告，并经执业注册会计师出具审计看法。

第五条公司要发挥财务方案、财务决策、财务控制职能，加强筹资、投资、利润分配工作，准时完成财务分析供经营管理决策参考，控制成本费用，提升资金使用效益，确保公司资产平安完整。其次章财务方案

第一条加强方案管理是为了使资金运作越发规范，加速资金周转，控制费用支出，不断提升经济效益。

其次条财务方案主要有预算报告，包括营业收入方案、营业成本方案、资金收支方案、投资及收益方案、经营管理费用方案、贷款和还贷方案、财务费用方案、利润及利润分配方案、员工分配方案等，财务方案须按月度和年度分离编制并纳入预算报告。第三条月度财务方案

1、营业收入方案、营业成本方案、资金收支方案、投资及收益方案、经营管理费用方案、财务费用方案由各相关部门在每月20日前提出下月方案报财务部，经财务部平衡后汇编入月度预算。

2、月度利润方案，按照董事会确定的经营目标和上述相关方案编制，财务部对月度执行状况举行预测、检查、分析。3、按年初制定的年度员工分配方案，编入月度方案分月发放。

4、固定资产购建方案由使用部门提出，按照制度规定程序举行审批后，由财务部汇编入月度预算。

5、月度预算报告由财务部编制，报主营公司审批执行。第四条年度财务方案的要求

1、对公司内外部经营环境举行预测分析；

2、提供上年度经营概况和本年度经营方案和投资计划的说明；3、应提供经营指标实现的可能性分析（包括技术上、营销上、资金上、管理上的支持）；

4、对各项经营指标举行按月分解，并确定责任人，以利于考核。

5、应提供符合要求的报表，对各项指标的构成与编制依据解释说明；6、应注重保密性。

第五条年度财务方案的内容和编制程序

1、确定年度经营方案和投资计划；2、编制年度营业收入方案、营业成本方案、固定资产投资方案、对外投资方案、员工分配计划；

3、按照年度投资政策、投资方案、经营工作方案及费用开支标准编制经营管理费用方案；

4、编制贷款方案、偿贷及财务费用方案；5、按照投资方案及预期收益率编制投资收益方案；

6、按照营业收入、营业成本、费用方案编制利润方案；

7、按照税收规矩及政策编制税收方案；8、按照利润分配政策编制利润分配方案；

9、编制资产运营方案及现金流方案；

10、编制现金收支预算及预期资产负债表；11、编制当期财务预算报告。

第六条年度财务方案的批准

1、年度预算报告由财务部编制，经董事会审核；2、按照董事会的审核看法，对年度预算修订后再上报股东会审定；

3、董事会在每年12月底前召集股东大会审议年度预算，（如未利用，则按照股东大会看法修订再次提交股东大会审议）；

4、已获批准的年度预算报告报送执行董事(或董事长)和监事长。第三章筹资管理

第一条资金来源包括负债和全部者权益。

其次条公司可运用负债方式满足资金需要，负债包括流淌负债和长久负债。流淌负债是指期限不超过一年的负债，主要包括短期借款、商业信用（包括对付帐款、对付票据、预收帐款等）等；长久负债是指期限超过一年的负债，主要包括长久借款和债券等。第三条优先充分运用商业信用手段增强流淌资金，在向银行和其他非银行金融机构借入借款应遵守国家法律、规矩、政策，在平等商议的基础上与借款方签订借款合同后办理借款。

第四条借款相关费用的处理：

1、流淌负债性质的借款费用或虽然是长久借款性质但不是用于购建固定资产的借款费用，直接计入当期损益。2、债券发行费是指与债券发行直接有关的费用，包括债券承销费、印刷费、律师费、发行手续费以及其他直接费用。不是用于购建固定资产的债券发行费直接计入当期损益。

3、购建固定资产发生的债券发行费和借款费用，在尚未交付使用前计入在建工程的成本；在固定资产交付使用后计入财务费用，详细可按照额度和使用期限确定可采纳一次性计入财务费用或分期摊销。

4、筹建期间发生的借款费用计入长久待摊费用。5、清算期间发生的借款费用计入清算损益。

第五条全部者权益是保证公司稳定经营的重要资金来源，主要包括股本、资本公积、留存收益等。公司可以按照国家法律规矩的规定，利用汲取社会法人、外国资本和职员投资等方式不断增强资本总额，以增加公司实力。

第六条股票发行费是与股票发行直接有关的费用，包括股票承销费、注册记下费、律师费、公关及广告费、印刷费及其他直接费用。股票按面值发行，发行费计入当期费用；股票按溢价发行，发行费先从本次股票发行的溢价中扣除，其余溢价部分计入资本公积，发行费用大于本次股票溢价而未能抵扣的部分，列入财务费用。第七条公司发行债券和增发新股由董事会制定相关计划，经股东大会审议利用后才干实施。

第四章流淌资产管理

第一条流淌资产主要包括现金、应收帐款和存货等。流淌资产管理的目标是以最低的成本满足经营周转的需要。其次条流淌资金是指投放在流淌资产上的资金，流淌资金控制权属总经理，由财务经理把握使用。

1、员工因公需要可允许领用适量现金，除此以外不得借款、领款。

2、员工报销费用须经所在部门负责人、费用主管部门负责人、主管财务的副总裁（或其授权人）、总经理（或其授权人）签字审核后方可报销。3、对外部单位赞助费、资助费等社会性支出，由执行董事（或董事长）审批。

4、未按第1、2、3款规定办理的，出纳人员应否决支付。

第三条做好现金收支管理工作。1、现金使用范围按国家有关部门法律规矩规定执行。

2、出纳必需对每笔经济业务逐笔记下现金日记帐，每日对库存现金举行结帐、盘点，做到帐款相符，每月终了，现金日记帐与现金总帐科目的余额核对相符。

3、支付外单位的业务往来款项，现金支付限在1000元以内，无特别状况不得突破，超过限额应以转帐方式支付。4、库存金额最高限额为6000元，超过限额部分应准时交存银行。

5、不得坐支现金和以白条抵库。

6、不准出借帐户和以公司的名义为他人套取现金。第四条有外币收支时，应分人民币现金、外币现金的币种设置帐户举行明细核算，加强对外币业务的管理。

第五条流淌资金的使用采取方案管理，主要利用预算管理来实现，详细按照预算管理制度办理。

1、各部门需按照年度预算总额，分月填报月度用款方案，并于每月20日前把次月用款方案报财务管理部。2、用款时由经办人填写用款申请单，经所在部门负责人、财务经理、总经理审批后，出纳人员方可付款。

3、对流淌资金占用相关责任人应制订考核奖惩方法。

第六条应收款项包括应收帐款、其他应收款、应收票据等，公司按照《坏账及存货报损的处理规定》做好坏帐确实认工作，坏帐损失采纳备抵法核算，坏帐预备金按应收款项期末余额4‰的比例提取。第七条存货是指企业在生产经营过程中为销售或耗用而储备的物资，包括材料、低值易耗品等。

1、购入物资应办理入库手续，由仓库统一验收、管理。领用材料时，应由经办人填写领料单，经相关程序批准才可领用。特种商品必需经总经理批准后方可领用。

2、低值易耗品等物资的领用，由使用人填写领料单，经低值易耗品管理者记下，由所在部门经理签字，仓库才可发货。3、应以旧调新的物料或低价财产，应以废品物料抵交后领新。

4、存货按实际成本计价，采纳加权平均法核算。

5、存货的盘盈、盘亏、毁损的按相应报损程序报损后的净损失，计入当期损益。第五章投资管理

第一条按变现能力和投资目的可分为长久投资和短期投资。短期投资指能够随时变现并且持有时光不预备超过一年的投资，长久投资指短期投资以外的投资。

其次条按照国家有关法律、规矩的规定，公司可用现金、实物、无形资产等对外投资。对外投资批准权属董事会。第三条短期投资成本和损益确认

1、短期投资成本是指取得短期投资实际支付的所有价款，包括税金、手续费等相关费用，但不包括短期投资时已宣告而尚未领取的现金股利和已到期但尚未领取的债券利息。

2、短期投资取得时实际支付价款中包含的已宣告尚未领取的现金股利或已到期尚未领取的债券利息，作应收股利或应收利息。3、短期投资持有期间所获得的现金股利或利息，作为投资成本的收回，冲减投资的帐面价值。

4、短期投资处置时，按处置收入与短期投资帐面价值的差额确认为当期投资损益。

第四条短期投资跌价预备。短期投资在期末资产负债表上反映的价值采纳成本与市价孰低法计价，另设"短期投资跌价损失预备"科目举行核算。处置短期投资时，短期投资跌价预备一并举行调节。第五条长久债权投资成本是指取得长久债权投资时支付的所有价款，包括税金、手续费等相关费用，已到期尚未领取的利息作应收利息。

第六条长久债权投资利息

1、分期付息的长久债权投资，按期计提的利息计入当期投资收益，同时作为应收利息单独核算，收到利息时相应冲减已计的应收利息。2、一次性还本付息的长久债权投资，按期计提利息计入当期投资收益，同时增强长久债权投资，收到利息时相应冲减长久债权投资。

3、长久债券投资的溢价或折价在债券购入后至到期前的期间内按直线法摊销，与确认相关债券利息收入同时举行，调节各期的投资损益。

4、处置长久债权投资时，按处置收入与长久债权投资帐面价值的差额确认为当期投资损益。第七条长久股权投资成本指取得长久股权投资时支付的所有价款、或放弃非现金资产（实物、无形资产等）的公允价值、或取得长久股权投资的公允价值（按评估价值确认或按合同、协议商定价值），包括税金、手续费等相关费用，但不包括为取得长久股权投资发生的评估、审计、询问等费用，也不包括实际支付价款中包含已宣告而尚未领取的现金股利。

第八条长久股权投资核算

1、对被投资单位没有实际控制权、或不预备长久持有些、或受限制条件下经营的状况应采纳成本法核算，其帐面价值不随被投资单位净资产的变化而发生增减；2、对被投资单位具有实际控制权、共同控制或重大影响的应采纳权益法举行核算，按照其投资比例分摊其净资产的增减数计入投资损益，同时增强或削减长久投资的帐面价值；

3、在以成本法核算长久投资的状况下，从被投资单位所分回的利润、股利或利息，计入投资收益；

4、在以权益法核算长久投资的状况下，随着投资单位全部者权益的变动相应调节长久股权投资的帐面价值，被投资单位所分回的利润、股利或利息，应冲减长久投资帐面价值；5、在权益法核算状况下，长久投资股权成本差额应按一定期限（按合同规定的投资期限，或按不低于10年期限）平均摊销，计入投资损益。

6、收回长久投资与帐面价值的差额计入当期投资损益。

第九条长久投资减值预备根据《企业会计制度》计提，并直接计入当期损益。第十条公司可以全额资本金对外举行投资。

第十一条长久投资的程序性政策规定与管理标准按照投资管理有关规定办理。需要对新项目投资举行评价和可行性分析，计算有关项目预计收益，预测投资项目现金流量。

第十二条对已经投资项目或正在实施的项目，实行系统网络管理，对各投资企业生产、经营、管理举行全方位监督，保证投资项目正常运行。第六章成本费用管理

第一条经营活动各项耗费按照各项财务制度计入成本费用。主要包括营业成本、营业费用、管理费用、财务费用等。

其次条下列支出不得列入成本费用：1、购置和建筑固定资产支出；

2、购建无形资产的支出；

3、对外投资的支出；4、被没收的财物；各项罚款、赞助、捐赠支出；

5、归还固定资产投资借款的本金和在固定资产投入使用前发生的借款利息和外币折算差额；

6、在职工福利费中开支的福利费；7、向股东发放的股利；

8、偿还债务本金;

9、国家规定不得列入成本费用的其他支出。第三条经营活动中发生的差旅费、业务款待费，分离按公司制定的《因公出差管理制度》、《经营业务费管理制度》严格执行。

第四条员工工资由综合部造册，相关负责人审核，经总经理审批后，由财务部发放。

第五条福利费每月按职工工资总额的14%的比例计提、工会经费每月按职工工资总额的2%计提、职工教导经费每月按职工工资总额的1.5%计提，养老金等按有关规定计缴。第六条经营活动当期所发生的营业费用、管理费用、财务费用，不计入成本内，营业费用直接从营业收入中扣除，管理费用和财务费用计入当期损益。

1、营业费用包括业务人员的工资补贴和福利费、广告费、展览费、租赁费（不包括融资租赁费）、差旅费、经营业务费等。

2、管理费用包括行政管理人员的工资补贴和福利费、折旧、工会经费、业务款待费、职工教导经费、讨论开发费、技术转让费、无形资产摊销、坏帐损失、办公用品、水电费、物料消耗、房租费、会议费等其它因管理需要所支付的费用等。3、财务费用包括经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、银行手续费等。

第七章固定资产管理

第一条固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建造物、机械、运送工具、以及其他与经营活动有关的设备、器具等；不属于经营活动主要设备的物品，单位价值在2000元以上、使用年限超过二年的也作为固定资产。其次条固定资产的管理范围为符合上述条件的在用、不需用、未使用的固定资产，包括在建工程。固定资产的购置、转让和报损应按规定程序报批。综合服务部和财务部应分离设立固定资产管理台帐和明细帐记下，妥当管理。

第三条固定资产按以下办法计价：

1、自行建筑的固定资产，按建筑该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的所有支出计价。2、购入的固定资产，以买价加上支付的运送费、保险费、包装费、安装费和交纳的税金等计价。

用借款和发行债券购建固定资产时，在购建期间发生的利息支出和外币折价差额，计入固定资产价值。

3、融资租赁的固定资产，按租赁合同的价款加上支付的运送费、途中保险费、包装费、利息支出等计价。4、股东投入的固定资产，按评估确认的价值计价。

5、扩建、改建的固定资产，按固定资产的价值加上扩建、改建该项资产达到预定可使用状态前发生的实际支出扣除扩建、改建过程中产生的变价收入后的金额计价。

6、接受捐赠的固定资产，按所附发票或验收清单所列金额计价。无发票帐单的，按照同类固定资产的市价计价。7、盘盈的固定资产，根据同类固定资产的重置价值计价。

8、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，按实际抵债部分的账面价值加上应支付的相关税费计价。

9、已投入使用，但尚未办理竣工手续的固定资产，应先按估价记帐，并计提折旧，待确定实际价值后，予以调节原估价和已计提折旧。第四条固定资产维修改良支出是指能增强固定资产效用或延伸其使用寿命的维修、改装和改建支出等。

1、固定资产维修支出，固定资产常常性维修支出作为收益性支出处理；维修费用发生不均衡且数额较大的，可以实行分期摊销或者预提的方法，但须报经相关部门同意。

2、融资租入固定资产改良支出列入融资租入固定资产成本；3、经营租赁固定资产改良支出在受益期限内摊销，如受益年限大于租赁期限，则应在租赁年限内摊销。

第四十八条固定资产的折旧采纳以下办法：

1、固定资产折旧采纳平均年限法，残值率为3％，普通状况下折旧年限根据国家规定的最低年限。2、本月转入的固定资产从下月起计提折旧，本月转出的固定资产本月照提折旧。

3、虽已交付使用，但尚未办理竣工决算的，根据工程的预算或协议等资料估价转入固定资产，并计提折旧，待确定实际价值后，再行调节。

第五条员工有责任维护、妥当使用财产，使用不当或无故损坏者应予以赔偿，对爱惜财产、避开重大损失者应赋予嘉奖。第八章无形资产、长久待摊费用管理

第一条无形资产是公司的重要资源，是指企业长久使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、着作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

其次条自行制造或外部购入的无形资产归公司全部，经董事长审批后，可向外转让无形资产的全部权或使用权，公司商标权归属公司。第三条无形资产计价：购入的无形资产，按实际成本记帐；接受投资取得的无形资产，根据评估确认或者合同商定的价格记帐；自行开发并按法律程序取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、招聘的律师费等费用，作为无形资产的实际成本。

第四条无形资产的摊销

1、无形资产从开头使用之日起，根据预计使用期限内分期平均摊销，未摊销余额在会计报表中列示。2、若预计使用期限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限的，无形资产摊销年限按以下办法确定：

1、法律、合同或者申请书分离规定了有效期限和受益年限的，以法定有效年限与合同或申请书中规定的受益年限中较短者作为上限。

2、法律中规定了有效年限，合同或者申请书中未规定受益年限的，以法定有效年限为准。3、法律中未规定有效年限，合同或申请书中规定受益年限的，以合同或申请书规定的受益年限作为上限。

4、法律、合同或者申请书均未规定有效期限和受益年限的，以10年作为上限。

5、摊销年限一经确定，不得随意变更。第五条无形资产可使公司在竞争中处于特别的有利地位，可得到额外经济利益，应对无形资产举行维护和提升。

1、专利权或商标权到期前，应办理相应法定手续得以延期使用；

2、非专利技术应有相应的保密措施，严防非专利技术泄密给公司造成损失；3、专利权、着作权或商标权受到侵害，应准时加以制止；制止无效，应举行法律诉讼，以维护无形资产不受侵害。

第六条长久待摊费用是指已经支出但摊销期限在1年以上（不含）的各项费用，包括固定资产维修支出、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在1年以上的其他待摊费用。

第七条在筹建期间内发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册记下费以及不计入固定资产价值的借款费用等，应该在开头生产经营的当月一次性计入损益。第九章利润分配

第一条利润分配的项目包括提取公积金和分配股利二部分。

其次条公积金主要用于弥补亏损、扩大经营和转增为股本。公积金按照股东打算按一定在当年税后利润中提取。第三条股利是指向投资者分配的利润，原则上应从累计盈利中分派股利。

第四条利润分配应按下列挨次举行：

1、弥补以前年度亏损。2、支付到期债务本金。

3、按股东会打算提取相应的公积金。

4、向股东支付股利。第十章报表管理

第一条报表管理是指对外的财务及有关经济指标报表的管理，包括资产负债表、利润表、现金流量表、主要经济指标汇总表、决算报告等。

其次条编制报表必需以国家财务、统计等制度规矩为依据，做到数字真切、计算正确、内容完整、说明清晰、报送准时。已报出报表中发觉有误，应准时予以更正。第三条会计报表的月结期为月末，年报为12月31日。

第四条报表编制日期如下：

资产负债表，损益表，现金流量表，次月的4日内。下月的综合工作汇编、预算报告在当月的25日以前。

上月的方案执行状况、决算报告在本月5日以前。

其他需要上报的报表根据送达部门要求准时报送。第五条在报送报表的同时，应编写财务分析，说明在经营期间、生产经营、资金周转、利润与分配、税金交纳、存货变动，对本期或下期财务发生重大影响等事项。

第六条财务报表须经财务经理、总经理签章和公司盖章后有效。

第七条财务报表反映着公司综合经济实力和企业的经营情况，对外报表一律由财务管理部提供、报送，任何部门不得任意向外提供，需要财务报表的，需有公司总经理同意对外提供的批件，财务管理部方可提供。凡收到报表的部门和个人都不得任意堆放、应注重保密。因保密不善而泄密对公司带来损失的，按损失大小赋予处罚。第十一章发票管理

第一条发票管理是指对增值税专用发票、工商企业统一发票、工商企业统一收款收据的管理。

其次条财务管理部应指定专人管理、领购、保管发票，发票管理人员应做好记下、发放、调换等工作。第三条对外经济往来中，凡购买商品或接受劳务所需支付款项，都必需取得对方发票或收据（属于增值税项目的应取得增值税专用发票）。

对外供给货物、提供劳务等可取得收入的都必需开具发票（或收据）。开具发票应该根据规定的时限、挨次、逐栏、所有联次一次性照实开具，并加盖公司财务专用印章或发票专用章。

第四条不得转借、代开发票,不得将发票带往公司所在行政区域以外开具。第五条发票采纳以旧换新的办法领用,发票管理人员应将原发票存根清点，如有违背规定的，不予调换。

第六条无特别状况，不得开红字发票，不得作废，确需开红字发票的，须经财务部经理签字同意。

第十二章会计档案管理第一条会计档案管理按照国家档案管理的有关规定，结合详细实际，建立会计档案管理制度。

其次条财务管理部负责会计档案的收拾、组卷、归档工作。平常逐月做好记帐凭证、报表的装订工作并加盖有关人员的印章。根据档案标准要求，年度终了后，在次年三月以前做好报表、帐簿的立卷、装订工作，按报表、帐簿、凭证挨次罗列，编好案卷号，誊写案卷名目一式三份，一份会计部门保存，一份存入档案箱，一份伴同档案移交档案室保管。

第三条会计档案由财务管理部保存一年后，移交档案室保管，移交时，双方在移交清单上签字，明确责任。第四条会计人员和档案管理人员调动工作，必需办好移接交手续后才干离职。

第五条会计档案应做到科学管理，即：存放有序、查找便利、防蛀、防鼠、防霉，防火，确保档案资料的完整、平安。

第六条非财务人员查阅档案，须经财务部及档案管理人员同意；财务部人员查阅，须经档案管理人员同意；外单位查阅应凭该单位介绍信，经档案主管部门领导批准方可查阅。查阅档案应办理须要的记下手续。会计档案不得外借，特别状况须经总经理批准可提供复印件。第七条会计档案保管到期，由档案室提出销毁看法，会同会计部门审查鉴定，编制会计档案销毁清册，由公司总经理签署看法。同时将需永远保存的有关凭证抽出组成永远案卷保管。

第八条销毁档案时应由会计机构、档案机构共同派员监销参与，参与人员应对批准销毁的会计档案举行清点、核对，并在销毁清册上签字，并将监销状况报告总经理。销毁清册列入会计档案作永远保存。

第十三章财