街道高速南侧、西侧地块踏勘报告

宁合高速南侧、康华路西侧地块踏勘报告南京区域事业部投资发展部2016.02.171、项目位置（大区位）位于江北青奥公园板块，处于江北新区核心区与老珠江镇交汇处，距河西CBD直线距离9公里（车行距离13公里）。地块位置新街口河西CBD内环河西板块青奥公园板块珠江镇板块9KM14KM1、项目位置（小区位）本案位置地铁10号线地块距地铁10号线南京工业大学站直线距离650米，距隧道口、青奥体育公园2.5公里；距离老珠江镇1.5公里左右。650m至地铁站青奥体育公园江北新区核心区老珠江镇区2.5KM1.5KM2.基础信息：宗地名称宁合高速南侧、康华路西侧地块四至东北至康华路，东南至现状，西南至珠泉路，西北至宁合高速。规划用途住宅用地土地面积(平方米)16640.40建筑面积(平方米)49921.2容积率3.0建筑密度≤20%绿地率≥35%限高100米起始价(万元)42500最高限价(万元)62500楼面地价(元/平)8513保证金金额（万元）8500保证金截止时间3月17日16：00参拍时间3月18日15：00预谈判进度无是否三干净、三不复杂是土地品类判断S1-S2周边有无毒点地块西北侧紧邻宁合高速，噪音影响较明显。初步处理意见建议跟进2、红线图与主要限制条件分区规划用地性质出让面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建筑高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）AR21住宅用地16640.401.01<R≤3.049912≤100≤20≥35限制条件1、预留充电桩和电动汽车专用泊位数量达到配建总停车位的10%。3、土地现状地块内杆线地块红线外东北信号塔地块内池塘地块东南角红线外高压地块红线外东北角高压塔4、地块四至东至规划道路北至现状（待拆迁建筑）南至康安路、河道和现状西至宁合高速和绿化退让带北至康华路5、周边毒点1、地块西北侧紧邻宁合高速，噪音大；2、地块红线外东北角紧邻高压塔；3、地块内有部分电线走廊。6、周边配套：教育、医疗、商业地块位置地铁10号线浦口区政府浦口区中心医院商业位置等级老江浦中心距离项目1200米区级万汇城综合体距离项目1200米教育、医疗位置等级珠江小学距离项目1.5公里区属一般浦口区四中距离项目500米区属一般浦口区中心医院距离项目500米二级乙等珠江小学浦口区四中浦口万汇城在建万汇城效果图教育、医疗资源一般，距离在建的商业综合体约1公里，交通便利。老江浦商业行政中心7、周边土地成交情况14年以前，地块周边楼板价集中在7000-8000元/平方米之间，15年成交的楼板价直接破万，达到11130-14723元/平方米；保利西江雅居乐滨江地块位置三金地块项目名称住宅体量容积率楼板价（元/平方米）开盘时间雅居乐滨江花园74.842.576632010-10正荣润江城19.262.778912013-07正荣润锦城26.342.579732013-07保利西江月25.133.270052014.07三金地块（谢营2号）11.322.4111302015.09中建地块14.742.2147232015.11正荣润江城、润锦城中建地块8、周边在售项目分析周边在售项目毛坯高层均价1.7-2.15万/平方米，月均流量10000平以上；项目名称住宅体量容积率楼板价主力面积段最近成交均价近12个月月均流量现货存量期货存量项目上市时存量开盘时间雅居乐滨江花园74.842.57663130-300毛4243.9302013-11正荣润江城19.262.7789180-140毛坯2150057740.756.8112014-09正荣润锦城26.342.5797380-120毛坯21500109520.5712.4222015-01保利西江月25.133.2700580-90毛坯195001285612.142.7122015.07启迪地块23.183.04400（剔除商办）023.1823未开盘世纪金源地块30.792.56592030.7930未开盘中建地块14.742.214723014.7412未开盘合计6330416.88134.51008、周边在售项目分析周边在售项目毛坯高层均价1.6-1.8万/平方米，月均流量10000平以上；保利西江月雅居乐滨江正荣润江城、润锦城地块位置世纪金源地块启迪地块中建地块9、周边在售项目存量盘点周边在售项目现货存量16.88万方，月均去化6.33万方，短期去化周期2.7个月；期货存量157.09万方；待项目上市时，周边项目潜在存量约127.71万方。项目名称住宅建筑体量近12个月月均流量现货存量期货存量项目上市时存量竞争强度雅居乐滨江花园74.84172653.4243.930弱正荣润江城19.2657740.756.812强正荣润锦城26.34109520.5712.425强保利西江月25.131285612.142.7110强启迪地块23.18—023.1823.18强世纪金源30.79—030.7930.79强中建项目14.74014.7414.74合计6330416.88134.5115.710.总结1、地块位于江北青奥公园板块，距离长江隧道口仅2.5公里，距离地铁10号线南京工业大学站约650米。2、江北新区利好效应持续发酵、受限地影响存量迅速下降，短期受利好和供不应求双重刺激，房价仍有上行空间，由于新区规划编制进程影响，后续出地计划并不明确，影响中期供需关系预测。3、周边毛坯高层均价1.7-2.15万/平左右，单盘月均去化超过1万方，自7月份以来一直保