物业经营管理试题及参考答案

物业经营管理试题及参考答案1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的要紧物质载体。

A．居住物业

B．收益性物业

C．公共物业

D．所有物业2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建筑的供休养的住宅。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。

A．空中别墅

B．叠拼别墅

C．独栋别墅

D．双拼别墅3、物业经营治理常规工作内容包括租赁治理、现金流量治理、成本治理、爱护和修理打算治理、（A）、设施设备治理和物业保险治理。

A．日常爱护和修理

B．确定治理标准

C．资产治理

D．构建信息基础4、物业经营治理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性治理服务。

A．物业治理

B．房地产开发

C．房地产资产治理

D．房地产组合投资治理5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）

A．政策阻碍性

B．专业治理依靠性

C．相互阻碍性

D．位置固定性或不可移动性6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D）

A．MBS投资者

B．REITs投资者

C．房地产直截了当投资者

D．房地产间接投资者7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。

A．系统风险是指市场供求风险

B．较之个别风险，系统风险不易判定和操纵

C．或然缺失风险属于个别风险

D．周期风险属于个别风险

E．持有期风险属于个别风险8、房地产投资的风险要紧表达在（ABCD）。

A．投入资金的安全性

B．期望收益的可靠性

C．投资项目的变现性

D．资产治理的复杂性

E．投资项目的复杂性9、从（A）中扣除（

）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。

A．有效毛收入

运营费用

B．潜在毛租金收入

运营费用

C．有效毛收入

空置和收租缺失

D．潜在毛租金收入

空置和收租缺失10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时刻。

A．全部投资回收期

B．动态投资回收期

C．静态投资回收期

D．投资回收终止期11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。

A．空置和收租缺失

B．抵押贷款还本付息

C．房产税和所得税

D．为租客提供服务的费用12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。

A．封存的设备因自然力产生的磨损

B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原先购买的设备贬值

C．技术进步因素的阻碍，社会上显现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏13、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．趋势法14、物业价格构成中包括了（AD）

A．土地取得成本

B．开发成本

C．投资利息

D．物业折旧

E．开发利润15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。

A．统一付款方式

B．统一采纳人民币

C．统一货币单位

D．统一采纳平方米

E．统一采纳单价16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。

A．内容

B．价格

C．治理机制

D．环境17、不属于需求分析具体内容的是（C）。

A．人口和家庭分析

B．就业分析

C．竞争对手分析

D．收入分析18、商品住宅需求的阻碍因素要紧有（ABDE）。

A．收入的变化

B．政府的税收政策

C．国际市场住宅价格

D．对以后的预期

E．政府的住房政策19、建筑物治理打算的内容，包括如下（ABD）。

A．建筑物爱护的标准

B．建筑物治理策略

C．租金方案

D．物业检查打算

E．财务收支打算20、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。

A．居住用房租赁和非居住用房租赁

B．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁

C．公房租赁和私房租赁

D．国内租赁和涉外租赁21、物业租赁治理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。

A．包租转租和托付治理

B．出租代理和托付治理

C．包租转租和出租代理

D．包租转租、托付治理和出租代理22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。

A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约

B．租约按周、月、年的周期连续，中止通知应与周期对应

C．租赁关系在双方中的一方死去时终止

D．又称周期性租赁

E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效23、租赁方案与策略涉及的要紧工作内容有（ABCD）。

A．确定可出租面积和租赁方式

B．编制租赁经营预算

C．定位目标市场

D．确定租金方案

E．明确广告策略24、下列哪项不是物业治理成本营业成本中包括的费用（D）。

A．直截了当人工费

B．间接费用

C．直截了当材料费

D．治理费用25、某物业治理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月，保安系统费100元/人·元，保安用房30元/人·月，该物业治理企业的保安费的月总支出为（A）元。

A．7250

B．290

C．3480

D．500026、成本操纵的原则有（ABDE）。

A．全面操纵原则

B．讲求经济效益原则

C．常规治理原则

D．责权益相结合原则

E．例外治理原则27、成本预算编制的差不多要求有（ACE）。

A．成本预算必须同其他预算相和谐

B．成本预算要以成本打算为基础

C．成本预算应有相应的技术经济措施保证

D．成本预算要全面权衡，提高职职员作效率

E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地28、不属于前期物业服务合同特点的是（D）

A．由建设单位和物业治理企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同是要式合同

D．前期物业服务合同期限的确定性29、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产缺失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。

A．投保人

B．被保险人

C．第三者

D．雇员30、风险治理的整个过程能够由（ABDE）步骤组成。

A．风险识别

B．风险评估

C．风险处理

D．风险操纵

E．风险调整31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。

A．建设施工合同

B．售房合同

C．收益性物业的租赁合同

D．水电供应合同

E．专项修理工程承包合同32、不属于物业治理报告构成内容的是（B）。

A．工作总结

B．中意度调查

C．财务报告

D．以后工作打算33、（D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务治理总体目标。

A．利润最大化

B．资本利润率最大化

C．每股利润最大化

D．企业价值最大化34、物业治理绩效评判以（ABCE）等四个方面的内容作为评判重点。

A．物业治理企业的盈利能力

B．资产运营水平

C．偿债能力

D．物业治理企业

E．后续进展能力35、企业绩效评判的计分方法分为（ABCE）。

A．差不多指标计分方法

B．修正指标计分方法

C．评议指标计分方法

D．偏差指标计分方法

E．定量和定性相结合计分方法36、属于写字楼物业治理风险特点是（C）。

A．全员性

B．全期性

C．确定性

D．动态性37、在确定租金时，一样应依照（DE）确定一个基础租金。

A．当地房地产市场状况

B．物业进展定位

C．承租人的同意能力

D．业主期望达到的投资收益率目标

E．其可同意的最低租金水平38、写字楼租户选择要考虑的要紧因素有（BDE）。

A．租户组合与位置分配

B．租户的商业信誉和财务状况

C．物业的周边环境

D．所需面积大小

E．需要提供的物业治理服务39、租户和业主之间可能要协商一个（D）作为运算百分比租金的基础。

A．净租金

B．盈亏平稳点