签订购房合同注意事项

第页共页签订购房合同考前须知签订购房合同考前须知。签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比方开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了进步开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比方开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重。签合同要注意的事项：，一个是预售答应证。一定要看原件。要看清一查证。1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售答应证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的办理产权证。商品房预售2．必需要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的详细时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续)3．应注意新建商品房应获得《住宅交付使用答应证》前方可交付使用，无《住宅交付使用答应证》的，公安部门不予办理入户手续.4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承当保修责任。确保将来顺利的办理产权证。商品房预售二房屋面积的条款1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。详细做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成局部及详细平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。，一个是预售答应证。一定要看原件。要看清b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一局部，要确定公摊的位置。如今有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划〔主要是外部环境〕要详细约定。面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承当违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不承受，约定清楚。最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证2．房屋质量的条款要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材装备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)注意：涉及装饰、设备标准承诺和根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。防止笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证以下情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体构造质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体构造质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承当。注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经历收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发工程应当进展综合验收，分期开发的应当分期验收，否那么不得交付使用。确保将来顺利的办理产权证。商品房预售三交房时间和预期交房条件在预售合同中应予明确交付时间。比方交房装饰标准、物业的效劳工程、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少根据的收费，如开展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以注意：如要购置地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。相关阅读第一项：五证、两书、三表要齐全“五证”齐全：一定要审查开发商是否具有商品房预售答应证，有了预售证答应证，那么通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建立工程开发答应证、工程规划答应证共五证。这是买房能否办房产证的关键。陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能获得该证件所要承当的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。假设因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承当已付房款双倍的返还责任。小常识：五证、两书、三表开发商交房时必须具备五证两书三表。合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用。以上文件齐全才有具备办理房产证的条件。五证两书是什么？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的根本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建立用地规划答应证》、《建立工程规划答应证》、《建立工程施工答应证》(建立工程开工证)、《商品房销售(预售)答应证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。签订购房合同的考前须知五证两书是什么《国有土地使用证》签订购房合同的考前须知五证两书是什么《建立用地规划答应证》签订购房合同的考前须知五证两书是什么《建立工程施工答应证》签订购房合同的考前须知五证两书是什么《建立工程规划答应证》签订购房合同的考前须知五证两书是什么《商品房销售(预售)答应证》“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)答应证》，两者说明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)答应证》的预售范围为本工程可销售楼盘，购房者务必看清购置楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承当质量责任的法律文件和保证文件。签订购房合同的考前须知五证两书是什么《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》签订购房合同的考前须知五证两书是什么《住宅面积实测表》签订购房合同的考前须知五证两书是什么《分户验收记录表》签订购房合同的考前须知五证两书是什么《开工验收备案表》“三表”住宅面积实测表、开工验收备案表、分户验收记录表。第二项：合同文本要标准使用标准的合同文本。一定要参照是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，理解各项详细内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。可以直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊！否那么到时吃大亏就惨了。第三项：开发商证明文件要有效相关证明文件有效。假如是买期房〔在建、未完成建立、不能交付使用的房屋〕要查看开发商是否有预售答应证，并要确认自己所购之房在预售范围内；买现房那么要查看开发商是否具有该房屋的大产证〔预售答应证之后获得，即由期房变现房了〕和《新建住宅交付使用答应证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。第四项：房屋交付要约定清楚买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能承受没有获得《新建住宅交付使用答应证》的房屋使用交付。第五项：违约责任要明确明确详细时间和违约责任。对于期房，由于资金缺乏而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。假如不是标准的《文本》，那么开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明开工日期，而不无交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承当的责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描绘不一样，此时应该明确合同违约或与描绘不一致时开发商应承当的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。第六项：公摊面积在合同中要注明陷阱：建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会进步公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。根据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购置使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按以下第____种方式处理：1、假如实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的局部由出卖人承当相关费用;假如实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承当，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第七项：关于房产证陷阱：建立部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理获得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的工程一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是详细行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理获得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承当责任。2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承当责任。假如因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理获得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承当责任。假如因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理获得房产证的，买卖双方互不承当责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否那么视为出卖人违约。第八项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一详细的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第九项：所售房屋是否有抵押陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。假如此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，假设因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承当已付房款双倍的返还责任。第十项：关于物业管理公约明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司详细如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。陷阱：《物业管理条例》今年9月1日施行，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否那么，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。第十一项：关于各方责任范围陷阱：假如因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确详细范围。对策：1、根据《民法通那么》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承当的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算，假如是一次性付款按同期银行存款利率计算;假如是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。第十二项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为一样构造位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。第十三项：房屋要验收检查房屋质量。在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。1．验房是法律赋予业主的神圣权利。2．业主有权获得符合国家标准要求的合格商品。3.业主有权对自己购置的房屋进展检查验收。4.验房是科学评价房屋价值的重要根据。5.验房是先行____的必要手段。6．集体验房是理性____的根底。7.前期验房可防止初装修后造成人力物力材料的重复浪费和修复不便。8.以事实为根据、以法律为准绳。验房缺陷将成为经济索赔的法律证据。9.验房是精装修前的必要步骤。10.验房，维护了业主的权益，监视了房地产市场的标准。11.通过验房，对开发商和施工队伍重新洗牌、优胜劣汰。12.通过验房，管理过硬、信誉良好的开发商、施工单位得到更好的商机。13.通过验房，管理混乱的企业被淘汰出局，有利于我国房地产行业整体程度的进步。14.专业验房使业主有了专业的支持，保证了在信息上与开发商的根本对等。15.专业验房可以监视房地产市场安康持续的开展。签订购房合同，是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进展比拟，把没有在合同书上表达的要求以补充条款的形式确定下来。(一)弄清楚合同中的当事人在新房买卖过程中，合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违背合同约定，承当违约责任。不要随意更改买受人合同备案前，购房者可和开发商自行协商更改买受人名称。合同备案后，房屋交付前，假如想更改买受人，需要购房者和开发商一起到国土房管局办理更名手续，需要交纳更名费，并获得开发商同意。假如房屋交付后，购房者要更换名字，就需要拿到产权证以后办理过户手续，这样花费就更大了。开发商，即购置合同中的“出卖人”。购房者需要确定与您签约的就是开发商，即签订合同前要审查开发商的“五证二书”。假如您在签订认购书的时候，已经审查了各种文件，那么这里就不用审查了，只需要核实购房合同中的内容和相关文件是否一致；但假如您之前没有审查全部的文件，就不能嫌费事或者被开发商的借口搪塞过去而不看了。牢记：审查上述文件时，一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件！假如仍不放心，可抄下证件的号码，去相关部门进一步验证。(二)审查“五证二书”“五证二书”是法律对销售方的根本要求。“五证”是指国有土地使用证、建立用地规划答应证、建立工程规划答应证、建筑工程施工答应证(建立工程开工证)、商品房销售(预售)答应证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)答应证，两者说明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)答应证的预售范围为本工程可销售楼盘，购房者务必看清购置楼层是否在预售范围内。(1)国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。比方，北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。(2)建立用地规划答应证建立用地规划答应证是建立单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建立单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。(3)建立工程规划答应证建立工程规划答应证是有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证，是建立单位建立工程的法律凭证，是建立活动中承受监视检查时的法定根据。没有此证的建立单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。(4)建筑工程施工答应证《建筑工程施工答应证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建筑单位进展工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要根据之一。没有开工证的建立工程均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建筑单位应当向已批准的工程工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部门办理施工答应证手续，领取施工答应证。未获得施工答应证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。(5)商品房销售(预售)答应证商品房销售(预售)答应证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是当地国土房管局，证书由国土房管局统一印制、办理登记审批和核发。小贴士：只要楼盘获得了商品房预售答应证，购房者就可以购置了。红框中的预售范围为本工程可销售楼层，购房者务必看清购置楼层是否在预售范围内。Q：怎样审看商品房销售答应证？A：商品房销售答应证对买房人来说非常重要。因为购置的房子是否合法，关键看其是否有商品房销售答应证。一个工程只要有了此证，就说明其他手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是商品房销售答应证的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。在商品房销售答应证中，主要标明了证号、售房单位、工程名称、用处、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。看售房单位这个栏目时，主要摸清如今接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。看工程名称这个栏目时要注意，因为一个工程在开发过程中会有很多名字，起始工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。用处这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了工程土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从购房者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比方是普通住宅就不能按公寓收费。销售范围是最核心的问题。一个工程的销售答应证既可以按楼座发，也可以根据物业的详细情况按楼层发。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构；答应证本身的年限也是个需要留心的地方。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承当质量责任的法律文件和保证文件。(1)住宅质量保证书中国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购置人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承当质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监视单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承当保修责任。商品房保修期从开发商将开工验收的房屋交付使用之日起计算。详细保修期限与保修范围是：地基根底和主体构造在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体构造质量不合格给购置人造成损失的，开发商应承当赔偿责任。购置人认为主体构造质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监视单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购置人有权退房。(2)住宅使用说明书住宅使用说明书应当对住宅的构造、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用考前须知，一般应当包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；构造类型；装修、装饰考前须知；上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装考前须知；门、窗类型，使用考前须知；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位考前须知的说明；其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，消费厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。小贴士：房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证。(三)应审查文件一览表期房现房《国有土地使用证》《建立用地规划答应证》《建立工程规划答应证》《建立工程施工答应证》《商品房预售答应证》《商品房销售答应证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋所有权证》《建筑工程开工验收备案表》《企业法人营业执照》《房地产开发企业资质证书》签订购房合同的考前须知有哪些？本文是合同范本网为大家整理的关于签订购房合同的考前须知有哪些？的文章，希望大家可以喜欢！签订购房合同的考前须知有哪些？第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能获得该证件所要承当的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。假设因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承当已付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面积陷阱：建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会进步公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。根据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购置使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按以下第____种方式处理：1、假如实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的局部由出卖人承当相关费用;假如实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承当，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证陷阱：建立部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理获得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的工程一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是详细行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理获得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承当责任。2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承当责任。假如因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理获得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承当责任。假如因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理获得房产证的，买卖双方互不承当责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否那么视为出卖人违约。第四项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一详细的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为一样构造位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。第六项：关于所售房屋的抵押陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。假如此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，假设因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承当已付房款双倍的返还责任。第七项：关于物业管理公约陷阱：《物业管理条例》今年9月1日施行，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否那么，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。第八项：关于各方责任范围陷阱：假如因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确详细范围。对策：1、根据《民法通那么》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承当的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算，假如是一次性付款按同期银行存款利率计算;假如是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。五证、公摊面积、房产证、书面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物业管理公约、各方责任。消费者在购置房屋时需要注意这八项。购房合同考前须知签订购房合同的考前须知第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能获得该证件所要承当的责任。建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。假设因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承当已付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面积陷阱：建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会进步公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。根据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购置使用面积，双方不涉及公摊处理。建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按以下第____种方式处理：1、假如实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的局部由出卖人承当相关费用;假如实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承当，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证陷阱：建立部格式合同第十五条并未说清条款中规定期限是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理获得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的工程一般买受人得到房产证有保证，所以五证