娄底市阳光一品住宅小区可行性研究报告

载一、项目概况(二)项目建设单位：湖南省上好家房地产开发有限公司(三)项目负责人：谭军亭(四)建设地点：地处娄底市建设路与同仁街之间、新园育才路对接，进而辐身全城。该地属娄底城市规划功能布局—“南政、北工、中商”中的“南政”板块，是“南政”板平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积F楼五栋。建筑密度：44.3%载二、项目可行性研究的依据与研究范围(一)项目可行性研究编制依据2、企业营业执照等3、工业与民用建筑可行性研究深度要求6、有关各专业的国家设计规范15、湖南省建设厅湘建[2006]330号《关于颁发(湖南省建筑工程计价办法》及有关工程消耗量标准的通知17、项目单位提供的有关技术基础资料18、经济环境及市场调查(二)项目可行性研究范围本报告对项目建设的必要性、经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。1、项目建设背景与必要性2、市场调查与需求分析3、现状与建设条件分析4、建设规模与建设内容5、规划设计方案6、进度控制与工程建设方案7、投资估算与资金筹措8、财务评价与社会经济评价9、环境保护与节能三、技术经济参数指标平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积3、总层数：17+1F、6+1F5、建筑容积率(不包括地下室)：3.06四、研究结论与建议载1、在城区新建本项目符合娄底市城市扩建的发展规划。项目区域内的各项水、电、气、通讯、道路等市政配套设施具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。3、本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从娄底市目前房地产市场情况来分析,本项目销售市场前景节能、通讯、安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可银行现行贷款利率，具有较强的抗风险能力。供建设资金，确保项目如期竣工。计方案，拟聘高水准的施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。载生产的前提下讲求速度与效益。大的投资利润，建议在项目开发的前期工作中，要加强市场6、项目建成后，实行规范物业管理。以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关注项目建设过程中的风险防范与控制。载一、建设单位基本情况湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房司于2008年5月800万元，经变更现有注册资金2000万元，法人代表谭军亭，现房地产开发资质为叁级；营业范围：房地产开发。该公司2008年开二、股东及股本情况单位：万元、%120-3202000设立时出资%10股东姓名8011三、组织结构及管理者素质湖南省上好家房地产开发有限公司是一家私营股份制公司下设综合部、工程部、财务部、营销策划部等四个主要载且都具有房地产业的相关从业经验。股东成员表从事专业年限男王旦男程师立娄底市恒旺医药有限公司，谭军亭于2007年涉足房地产项目。丰富的工作经历与较广博的知识结构，使其具有较高的企业管理经验，同时从其成功的事业历程，其务实、严谨且富有开拓精神,使其能领导着企业蒸蒸日上的向前发展。载必要性一、项目建设背景经国务院批准撤地建市，现辖娄星区、经济技术开发区、冷水江市、涟源市、双峰县和新化县，市域总面积8117平方本级城市人口44万。娄底地理位置优越，交通便利，湘黔铁路、洛湛铁路在此交汇于此，上娄新高速、二广高速贯穿其中，使娄底成为我国江南地区重锑都”、“百里煤海”和“有色金属之乡”的美誉，是湖南省的能接北的中心要娄底市近年保持高速发展的GDP、不断提升的居民购买力、以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等，给娄底市的房地产市场带来一定的发展空间。载近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空置率却保持在较低水平，具体情况如下：娄底市房地产开发数据统计表全市商品房施工面积13.7.8全市商品房竣工量69.03.5全市商品房销售面积60.35施工面积/销售面积6全市商品房销售金额全市房屋空置面积447全市房屋空置率38全市房屋均价程，并把该工程视为湖南省重点工程。娄底市政府根据形势需要，相应提出了“南移北扩”发展方针，娄底市迎来一个城钢年产200万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三一重工分厂、湖南省综合类排名第二的五江化工集团等企业落户于、区接连投资各供电建设、绿化、美化、亮化、交通、市场面貌焕然一新，的发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出的努力。载按照娄底市十一五规划，在此期间，城区面积要从34平方年住房需求空间极为广阔。二、项目建设的必要性1、符合国家经济发展政策和信贷支持方向。我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但作为中部崛起的城市之一，从全国整体房价水平衡量，湖南都处于一个价格洼地。并且居民住房建设确实成为国家扩大居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费、发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相2、娄底作为一个新兴的发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块、九龙载板块、火车站板块、娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著的围绕工业厂矿开发的特色，九龙板块凸现传统商业特色；火车站板块突出交通枢纽特色；城南板块是政治特色；城东板块是以良好的文化氛围为特色。本项目处在城南板块的城东位置，将以其舒适、现代、时尚的独特项目魅力，弥补了城南板块的不足，提升了建设3、随着娄底市城区的改扩建，对城市规划和城市品位的“简约、现代”将极大的改善城市环境，增强了城市的服务功能，提高了城市的居住质量，扩大了城市人口的居住容4、通过固定资产投资建设的建成，可以带动我市钢铁、，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。“阳光一品”住宅小区项目的建成，显然有着重要意义。三、项目地理位置优势园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路的拉通后的开发最载技学院；医务方面有中心医院、康一馨老年医院、市骨科医院；商业方面有步步高商场、沃尔玛超市；行政职能机关有”住宅小区北临城市道路建设路，通过建设路联通的吉新路、新星路、育才路可四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位置较好。建设路与新园路交汇处，根据娄底市近、中、远三期规划以及“一区三片六个组团”的规划，项目建设符合娄底市总体规市汽车南站的距离也不园等市民休闲、商气，是住家、投资的首选。了城市建设的要求。载一、湖南经济宏观分析张春贤同志在报告中提出，加快“3＋5”城市群建设，擦亮了湖南经济版图。加快以长株潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3＋5”城市群建设，形成湖南在中部崛起的主要力量，对湖南经济乃至全国经济的带动作用将是前所未有的。同时从国家实施“中部崛起”的战略来看，省委、省政府紧紧抓住时作机制和运行模式，成为湖南发展的主体区域、中部崛起的重要支撑，到2020年左右，建成全国具有重大影响的城市群。并且，要在4个方面形成城市群的强大支撑：推进以布互联成网为主线的设施共建；推进以优势互补、集群发展为合整治为核心的环保载构建区域大市场，启动跨区域企业重组，经济增幅高于全省水平的2％－3％，经济年均增长12％以上；第二步到形成设施一体化、产业一体化、城乡一体化格圈内地区生产总值、财政收入占全省的70％左右，城镇化小康，成为我国内地经济增长极之一，成为全国具有重大影二、经济环境分析117平方公湖南工业重镇、国家森店)为商业中心;以乐坪街(娄底市政府)为老行政中心;以株山公园为文化中心;以涟钢厂区(经济技术开发区)为工业载目前，娄底的城市经济发展迅速，产业结构趋向合理，人民经济水平稳步上升，南移北扩的政府使得娄底新区的重点工程陆续开工建设，这对房地产市场都是利好消息。三、娄底市房地产业现状各个环节出台了一系列宏观措施力促房地产业稳定健康发展。娄底市认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，制定和实施了积极稳健的配套措施，房地产市场运行良好，商品房长，但住房供应结构不太合理，对房地产价格调控效果甚微，房价依然上行，房价偏高对中低收入家庭承受力弱。一、房地产市场特点1、投资规模不断扩大，以经济增长的拉动作用增强：“十五”期间，受城市规模扩大、基础设施建设加快和大大推动了城市住宅需求的扩张，娄底市住宅开发投资总体明娄底“十五”时期的住宅发展进入了增长期，住宅产业在国民经济中的地位明2、住宅建设步伐加快，居住水平不断提高：载“十五”期间，住宅建设已成为国民经济新的增长点，建设18.5万平方米。随着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总量仍将不断增长的趋势。3、住宅价格水平偏低，增长趋势保持平衡：“十五”期间商品住宅价格在全省仍维持较低水平，价格保持小幅增长趋势，价格上涨率较为平稳。4、房地产开发贷款快速增长，住房贷款减少，个贷增元改革深化后，个人住房贷款是个人住房消费的主要经济支优化，信贷资产质量稳定。截止“十五”期末，全市房地产二、存在的问题：娄底市房地产的发展主要还存在一些问题，主要有以1、商品房供给结构不合理，有效需求不足。从理论载上讲，房价的涨跌，其根本的动力都是由供求关系决定的。当前房价的上涨是房地产需求旺盛的结果，其结果主要表现在广大中低收入者住房需求释放和可供给中低收入阶层选择房屋脱节，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场需求结构性矛盾有很大的关系，商品房结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。房地产的投资者由于无法获得准确的信息,只能依赖于其他人的行为和预期来形成自己的预期,从而选择自己的行为策略。当投资者批量购入商品房,房地产市场就会因持续的购房热潮而不断升温,在从众行为下,心里因素的诱导下，加上新闻媒体和某些政府行为的有意无意的导向作用,使得人们不断参与购买房地产,最终可能导致将房价推向顶峰,导致投入。但事实上,商品房真正的消费者并没有增加,这必将造成供求关系的严重脱节,最终使得房地产市场无法协调、有秩序地3、房价上涨影响整个社会的风险承受能力。持续的房地产价格的上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求,消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力,一旦将来载实际收入达不到预期的水平,就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气,社会上就会出害国家的金融安全和社会稳定。4、有效的需求不足。我市大部分商品房价格高出中低收入家庭的承受力，加上社会保障制度未有效建立，居民在使人们在住房方面的支出显得十会谨慎，使得有效需求更显四、本项目市场分析(一)本项目产品特点充分考虑周边人群的生活、休闲等习性并溶入小区建设理念80%。该类产品具有独立的厨卫系统、人性化的空间布局、领域等特点，能让客户体验到总价适中、功能齐全的超值享受。(二)本项目的市场机会根据“阳光一品”项目前期市场环境、竞争项目及项目自身特点调研、分析结论，通过对“阳光一品”项目进行SWOT分析，可就本项目特点得出以下结论：载•提前的项目策划、规划、市场等方面的功课；•属新城区，受市场关注，未来升值潜力巨大；•外来资源的引进(策划、规划、物业管理)；•开发商具有的房开经验，且具备经济实力；合适；•项目地块较小，不易形成大规模的园林社区；•市场对品质物业有需求，有空白点；项目较少；•客户对配套成熟的地段购买欲望相对较高；•未来两年不可预见的宏观政策威胁；结论:在项目的诸多特性分析中，尽管卖点很多，但很独具才能让项目开发销售做到事半功倍。鉴于此，项目的优势和载全面提高项目品质，同时利用政府配套的即将建设，弱化本地段交通等方面的不利局面；发挥优势，转化威胁：先在市场上树立良好的形象，得到市场的认可度，达到美誉度，处处都高人一步；减小劣势，避免威胁：加快工程进度，提前展示本案品质，弱化劣势对本案的影响。五、产品目标客户(一)客户群特征周边县市人群：如官员、企事业单位(税务、电力、电信)、大型企业管理层、商人等。2.城南客户群主要来源于娄底工薪阶层、周边县市乡镇3.涟钢区域客户群主要为厂内客户；(二)客户总结1.需要的是居家型物业，主要集中在三房为主，面积在4.他们喜欢的建筑风格主要以现代简洁风格为主；载第五章项目营销策略幅高频振动方式，以达到客户—产品—市场的最佳匹配。二、营销策略抓住本项目位置特性、以周边配套及市政设施优势、结合本项目设计特点，突出项目核心主题作为宣传点。采取从周边县市有意向的大企业、机关团体等群体入手突破，走外围向销公以点带面；广告：灵活运用电台、短信、报纸及有选择的户三、促销价格制度促进价格制度可根据市场销售预测情况确定，一般用于后服务扩大影以较低价格出售，会对销售收入产生影响，因此价格制定要合理，并应采取相应的成本控制措施。在一定时期后，可根据产品销售情载况逐渐将产品价格提高到一定水平。一、地形地质条件现场地形平整，场地地基整体稳定性较好，适宜本工程二、建设地点及交通条件小区建设用地位于城市主干道建设路与同仁路之间，新2、交通动输条件娄底是湖南省中部地区，湘黔、洛湛铁路交汇于娄底，国道、上瑞高速贯穿其中，为本项目原材料运输提供了交通运输保障。三、气候及水文条件秋季干燥，冬季稍寒。全年平均气温2、工程地质及水文条件载勘察场地内的地下水主要赋存于素填土层中的上层滞水和灰岩层中的岩溶裂隙水，其补给来源主要为大气降水和生勘察场地内的地层渗透性差异较大，人工素填土层和灰岩层的渗透性好，淤泥质粘土层和粘土层的渗透性较差。在灰岩层钻进过程中，有不同程度的漏水现象，说明岩石裂隙有一定的连通性。根据附近场地所取地下水样的水质分析结果，按照岩土工程勘察规范水和土的腐蚀性评价表，判定拟建场地的地下的特征和雨量集中的特点，除4、5月份雨季外，其它均为良好季节，气候条娄底市气象资料如下：年平均气温17.2C其中：一月份平均气温5.0C七月份平均气温28.6C极端最高气温39.6C极端最低气温-7.4C载五、市政配套条件供水：城市自来水管网供水。供电：用地旁已有高压线路，高压电源可直接引入。通讯：直接从电信运营商的骨干网接入。交通：十分便利，建设用地位于建设路，与娄底市城市六、建筑材料娄底市是一个能源、原材料基地，其建筑用材丰富，如市内有涟钢、冷钢两大钢铁生产企业，有海螺、天女牌等水建载楼，负一层地下立体车位及配套用房，临街三面的第一、二层为独立商铺，三面道路环绕，出行十分方便，周边开发火热，地段可发掘的商机潜力大，是一块难得的财富宝地。一、规划设计依据7、现行其它各相关规范规程；二、总体布局原则用地形的条件下，利用地形高差布置地下车库，主入口从新库，车库的影响，创造相对宁静的生活环境。生载态功能，加强小区自身调节能力，合理利用能源和资源，提高生活质量，创造一个以优化人群身心素质，适应社会再发人类栖住地。)：“阳光一品”项目有着独特的环境、交通优势，是一个有规模、功能齐全、综合性的生活居住小区，建设中即要考虑小区有特色、有生命力、环境优美，更重要的是注重小区有内涵、有品味，将当地自然和人文方面文化汇入其中。4、市场化管理，统一开发，合理布局，统筹安排。三、规划规模总建筑面积41911.38平方米，建筑密度品”项目总平面规划图》，建筑尽量在紧凑的布局中反映清晰的组织逻辑和形体关系，方案以南北通透的板楼条形布置。其中小区主入口布置于新园路，南边沿同仁路为车流主中央部分内建筑内庭院，住宅入口由内院进入，交通流线简洁流畅，满足消防要求。载建筑周边设置环形消防车道，尽端路布置回车场地，满足消防车通行要求，消防扑救面设在建筑长边开敞处，便于消防提升景观品质。五、管线综合布置小区采用城市自来水为供水水源，主供水管采用从市政DNPE低区及贮水支管采用DN100管米设一处地上式消防栓，在住宅楼的楼梯间、消防电梯前室、地下车库等处设有室内消防栓。根据室外排水设计规范和污水处理原则，排水管网采用雨、污水分流制布置，地表雨水采用雨水井收集，屋面雨水载汇集后经雨水井直接排入雨水排水管，雨水排水管采用DN600管径的机制离心钢筋砼管，就近排入市政污水管网；建筑物内的污水排入化粪池或小区内的污水处理后，再经小区内的污水管，排入城市道路中的城市污水管网。小区的燃气管由娄底市燃气管网引入，燃气管的主管为1、负荷等级：消防用电、应急照明、疏散标志灯电梯、变频调速恒压供水生活水泵、排污泵、客梯为二级容量，其备用电源采用柴油发电机组。采用高压电缆直埋引入地下室变配电所：本工程设10kV高低压配电所各一座，位于地下一层配电室，内置一台400kVA干式变压器。高压供电系统采用单母线接线方式，低压供电系统采用单母线分段接线方式，低压母联断路器采用自投自复方式，平时处于断开，互为载要求和技术经济考核及节能管理的要求设置电能计量表进3、功率因数补偿方式：采用低压侧集中自动无功补偿方式，在每段低压母线上装设补偿电容器，使补偿后功率因YJVkV防设备采用ZR-YJV-1kV电1、电话及通信线路由娄底市电信运营商骨干网直接引入，采用预埋管道穿线式设计。CCTV控，防盗报警系统，出入口等重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。4、设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。载一、环境保护本项目主要的污染是生活污水、垃圾及噪声等，对上述1、公共及生活污水：公共及生活污水排污经化粪池处理后再排入城市污水管道。2、垃圾：采用袋装分捡收集处理，再放入垃圾收集站，3、噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的并达标的设备，必要时可作技术处理，以达到降低噪声的要求。对建筑注意动、静分区，并做隔音处理，以达到国家环保标准的要二、消防设计1、防火间距：本项目均为二类高层建筑及多层建筑，建筑物耐火等级为二级。2、消防车道：本项目消防车道内部成环。其路边距离消防车道坡度≤7%。3、消防登高面：本项目设计的消防登高面设在城市干道上，建筑物周边长且不小于一个长边的消防登高面，满足4、防火分区：本项目地下一层，设3个防火分区，每载每个住宅单元设1部防烟楼梯,靠外墙布置，有直接采光通一、实施方案“阳光一品”住宅小区项目规模适中，在通胀预期的宏观经济前提下，既要保证质量将房屋交付给业主，如何控制成本是关健。为保证项目如期竣工，必须按以下步骤进行：2、积极筹措资金，落实资金的到位时间表。3、抓紧“三通”工作，科学合理制定各阶段施工进度。量按时完方后地面，先主体后附属的原则，注意避开雨水季节时地下工程施工，合理安排施工期二、工程建设监理制度定本项目采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位和监理工程师，对项目实行全程监理，制订监理程序，规定监理职责，明确监理权利。监理工程师应根据合同的有关规定，维护业主、建设方、施工单位的合法权益。载三、项目招投标号令《建设项目可行性研究报告增加投标内容以及核准招标事项暂行规定》，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重水平高，设备先进，资质优的勘察、设计、施工、监理单位和价廉物美的设备、材料生产厂家，并按《合同法》签订承包、供应合同，进行管理、实施。招标基本情况表和审批部门的核准意见表同附于后。形式招标招标√√√√√√√全部部分招标招标√√√√√√√公开邀请招标招标√√√√√√√式√算金额(万元)部分招标√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√邀请招标√方式√公中选人四、建设进度安排根据本项目的建设条件，资金筹措等情况，经与业主方“阳光一品”住宅项目计划进度表载精品√√√√√√√√√载第十章物业服务为适应现代城市生活和社区管理、服务需要，本项目拟设立独立的物业服务机构。其职责包括：6、提供居民需要的家政服务。本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用于运营费用，开发单位不再注入人力和物力。一、投资估算⒈湖南省建设厅湘建[2006]330号《关于颁发(湖南省建筑工程计价办法》及有关工程消耗量标准的通知2、湖南省建设厅《关于颁发(湖南建设工程计价暂行办3湖南恒创建筑设计有限公司提供的《娄底市“阳光一4.娄底市主要市场材料价格及预算价格。资分析本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由土地购置费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、项目开发税费、预备费(包括基本预备费和涨价预备拆迁安置补偿费构成。3建筑安装工程费由土建安装工程费、配套设施、附属载人防等费用。用：包括监理、招标、保险及其他等。8、期间费用：管理、销售及财务费用。(三)建设投资估算表项目总投资一、项目开发成本69471、土地成本1175土地出让金拆迁及其他可研、规划设计60勘测5三通一平费903、房屋开发费4996(1)土建安装工程费4482其中：基础工程80土建工程费4177水\电\气\有线初装75门窗150强、弱电118电梯及安装1688安防及其他共配套设施费5、项目开发税费2936、不可预见费1587、其他费用50计算依据土地成交确认书按实际发生情况按实际发生情况按实际发生情况按经验预估,含高层防